Манченко, Шабалин Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 2 (особенная). Основные виды сделок с недвижимостью

В.Г. ШАБАЛИН
К.И. МАНЧЕНКО
|Гс Д Е л КИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
УЧЕБНИК
РИЭЛТЕРА
В.Г. Шабалин
К.И. Манченко
СДЕЛКИ
С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
УЧЕБНИК РИЭЛТЕРА
ЧАСТЬ ВТОРАЯ (ОСОБЕННАЯ)
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Издание подготовлено при участии
Гильдии риэлторов Московской области
ФИЛИНЪ
ФОМЕГА-А
МОСКВА
2013
УДК. 339.187.64+347.451.41 я7
ББК 65.225.2+67.404.212.47
Ш 12
Шабалин, Вадим Геннадьевич.
Ш 12
Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтера. Часть 2/В.Г. Ша­
балин, К.И. Манченко. — М.: Изд-во ОМЕГА-Л: «Филинъ», 2013. —
568 с. — (Сделки с недвижимостью). — ISBN 978-5-9216-0084-3.
Настоящая книга рассчитана на профессионалов в сфере недвижимости —
. агентов, маклеров, брокеров, экспертов, юристов, сотрудников служб безопас­
ности, психологов и конфликтологов риэлтерских и девелоперских компаний,
а также на владельцев и совладельцев бизнеса в области real estate — в первую
очередь малого. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости и строи­
тельства Московского региона, обобщили свой многолетний опыт ведения
риэлтерских сделок, показали основные технологии оказания услуг клиентам
агентств недвижимости, составили психологический портрет успешного риэл­
тера, а также рассмотрели важнейшие прикладные вопросы: оценка, реклама,
экспертиза, оформление, расчеты, налоговое планирование, зашита от крими­
нала и коррупции и ряд других, не менее важных в работе как начинающих, так
и опытных специалистов в сфере real estate.
Настоящее издание — 40-е в популярной серии «Сделки с недвижимостью»,
и оно также поможет широкому кругу читателей сориентироваться в подводных
камнях рынка недвижимости, чтобы выбрать себе достойного риэлтера или даже
стать таковым в дальнейшем.
УДК 339.187.64+347.451.41 я7
ББК 65.225.2+67.404.212.47
Сведения об авторах:
Шабалин В.Г.
— к.юн., председатель правления Добровольной ассоциации
риэлтеров Московского региона (ДАР), www.zsrd.ru
Манченко К.И. — генеральный директор агентства недвижимости «Теремок»,
вице-президент Гильдии риэлтеров Московской области
(ГРМО), www.teremok.net.ru
ISBN 978-5-9216-0084-3
© Коллектив авторов, 2013
© Информационно-издательский
дом «Филинъ», оформление, 2013
К ЧИТАТЕЛЯМ
Сделки с недвижимостью — это совсем не просто.
Неурегулированность гражданского и жилищного законода­
тельства, всевозможные несостыковки и лазейки в федеральных
и особенно местных нормативных актах, запутанная правопри­
менительная практика — все это создает условия, при которых
юридические ошибки при совершении сделок с недвижимым иму­
ществом недопустимы, а цена просчетов и неправильных действий
очень велика, ведь квартира или дом у подавляющего большинства
наших соотечественников — единственные.
Актуальность и новизна серии книг «Сделки с недвижимостью»
заключаются в том, что они адресованы не только практикующим
юристам и риэлтерам, но и в первую очередь рядовым гражданам,
желающим изменить свои жилищные условия. Для многих из вас
аргументированные рекомендации и практические советы автора
станут руководством к действию, позволят успешно обойти много­
численные ловушки и подводные камни на пути оформления сво­
их законных прав на недвижимое имущество, сэкономить силы,
время и средства, а главное — не потерять, а приумножить свои
активы, создать себе и близким людям достойные условия жизни
в обновленной России XXI века.
Глубокоуважаемые читатели! Книг, подобных предлагаемой,
ксожалению, оченьмало. Но как раз такие издания, показывающие
без прикрас реальное положение вещей, призывают к вдумчиво­
му осмыслению проблемы, к социальной активности граждан,
к решительным действиям по борьбе за свои законные интересы.
Именно так. наделе, а не с высоких трибун формируется правовое
государство и гражданское общество.
II. В. Крашенинников,
д. ю. н., председатель Комитета по законодательству
Государственной Думы Федерального Собрания
Российской Федерации
СОДЕРЖАНИЕ
К ЧИТАТЕЛЯМ_________________________________________________________ 3
Глава 1
КВАРТИРА - НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ - НАВСЕГДА
(Аренда и наем городского жилья)................ 9
7.1. Основные схемы сдачи квартир.............................................. 11
1.2. Договоры, используемые при сдаче жилья внаем............. 19
7.3. Защита интересов хозяев и жильцов................................ 25
1.4. Налоговое планирование при сдаче жилья....................... 46
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ - НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
(Чистая купля-продажа квартир)................ 57
2.1. Риэлтерские базы данных..................................................... 58
2.3.
Основные схемы чистой купли-продажи........................ 63
Продажа недвижимости «с людьми»............................... 72
2.4.
Перевод квартир в нежилой фонд......................................86
2.2.
Глава 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
(Обмен и мена квартир)................................... 96
3.1. Основные схемы обмена......................................................... 96
Глава 4
3.2.
3.3.
Проведение альтернативной сделки...............................105
Арендный обмен и разъезд.................................................. 116
3.4.
Оформление обмена и мены................................................ 120
УСТАВШИМ ОТ КОМ МУНАЛ ЬНОГО РАЯ
(Разъезд, расселение, сделки с комнатами).132
Глава 5
4.1.
4.2.
4.3.
Проведение сделки по расселению..................................... 135
Психология работы с коммунальщиками...................... 147
4.4.
Присоединение и выкуп комнат....................................... 172
Сделки с комнатами и долями в праве............................ 158
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
(Приобретение жилья в новостройках)... 181
5.1.
Критерии выбора типа дома, места и застройщика... 182
5.2. Комплексная экспертиза компании-застройщика..... 202
Глава 6
5.3.
Основные схемы продаж новостроек.............................. 248
5.4.
Сопровождение клиента после постройки дома....... 277
ДЕРЖИ УЧАСТОК Ш И РЕ
(Сделки с незастроенной землей)............. 295
6.1 Первичное выделение земли................................................. 304
6.2
6.3
Вторичные сделки с землей................................................ 309
Изменение целевого назначения и разрешенного
6.4
использования земли......................................................... 314
Оформление участков по «дачной амнистии»............ 318
5
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ - ПЕСОК
(Загородные дома, дачи, коттеджи).......... 323
7.7. Особенности сделок в садовых товариществах.......324
7.2. Особенности сделок с домами ИЖС
(деревня, село, ПГТ)............................................................... 328
7.3. Дома в коттеджных поселках......................................... 332
7.4. Аренда и наем загородных домов..................................... 359
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
(Приобретение real estate за рубежом)..... 367
8.1. Основные регионы покупки................................................. 368
8.2. Классификация предлагаемых объектов........................375
8.3.
8.4.
Глава 9
Основные ценовые диапазоны............................................ 380
У кого покупать realestate?............................................... 383
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
(Финансовые операции на рынке недвижимости).......... 389
9.1. Порядок получения ипотечного кредита...................... 389
9.2. Жилищные сертификаты, субсидии и ценные бумаги...404
9.3. Частные инвестиции в недвижимость............................ 414
ДАЖЕ МАЛЕНЬКАЯ ПРАКТИКА СТОИТ БОЛЬШОЙ ТЕОРИИ
(ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ)......................... 428
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1 Методика оценки квартир, домов и ремонта........................ 429
Приложение 2 Порядок экспертизы документов
на недвижимое имущество............................. 458
Приложение 3 Типовой перечень услуг, оказываемых
риэлтерскими организациями......................... 470
Приложение 4 Перечень нормативных актов по вопросам
недвижимости за 1991—2012гг................... 475
Приложение 5 Краткий словарь основных терминов.........................................485
Приложение 6 Список полезных телефонов...........................................................518
БЕСПЛАТ НАЯ
’
ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ НАС
(495)506-20-90, 518-05-01, 585-83-80
ПН-ПТ 10-18 час.
КОНСУЛЬТИРУЮТ ОПЫТНЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ
В ГОМ ЧИСЛЕ И АВТОРЫ этой книги
Ч
Г ПРАВОВАЯ ПОМОЩЬ^
ОТ ОЦЕНКИ ДО НОВОСЕЛЬЯ
ЦЕНТР СЕРТИФИКАЦИИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
Готов предложить Вам следующие услуги:
• СОПРОВОЖДЕНИЕ ЛЮБЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ - но­
востройки, вторичный рынок, нежилые помещения, земля. Составление
и правовая экспертиза договоров. Выезд квалифицированных юристов.
• РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК, ь том числе договоров аренды, ввода в эксплуа- I
тацию, земли в Подмосковье, а также перепланировок.
• ВОЗВРАТ ДОЛГОВ: конфликты с партнерами, несостоятельные заемщики,
ускорение исполнения, проблемы с госорганами. Жилищные споры, пре­
тензии к агентствам недвижимости, конфликты со строителями. Проверка
благонадежности и деловой репутации физических и юридических лиц.
Экспертиза договоров и правоустанавливающих документов.
• ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ транспортных средств машин и оборудова­
ния, бизнеса, интеллектуальной собственности, взносов в уставные фонды,
других активов. Переоценка основных фондов Составление и экспертиза
отчетов об оценке.
• ОРГАНИЗАЦИЯ И ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ (аукционов, конкурсов) по реа­
лизации имущества, в первую очередь недвижимого (квартиры, нежилые
помещения, здания, участки).
• ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ, ЮРИДИЧЕСКОЕ И КАДРО­
ВОЕ обслуживание агентств недвижимости и девелоперских фирм. Пред
ставление их интересов во властных структурах, сертификация риэлтерских
агентств и аттестация их сотрудников. Подбор персонала для фирмы, обу­
чение и переподготовка агентов и брокеров.
• УСЛУГИ АДВОКАТА — автотранспорт, арбитраж, брак, гражданство, долги,
жилье, задержание, иски, налоги, наследство, недвижимость, претензии,
прописка, развод, следствие, таможня, экспертиза. Уголовные и гражданские
дела, кассационные и надзорные жалобы. Работа со свидетелями, потерпев­
шими, правоохранительными органами, судом и прокуратурой. Содействие
в исполнении судебных решении.
• АБОНЕНТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ КОМПАНИЙ: перего
воры, консультирование, разработка документов, проработка бизнес планов,
подбор и анализ законодательных актов. Разработка проектов хозяйственных
договоров и приложений к ним. Выезд юристов.
За необходимой информацией обращайтесь,
пожалуйста,
по нашим контактам:
^(495) 506-20-90; 518-05-01
WWW.ZSrd.ril
5170563@mail.rii
ЧАСТЬ ВТОРАЯ (ОСОБЕННАЯ)
(Основные сделки с недвижимостью)
Гул затих. Я вышел на подмостки.
Прислонясь к дверному косяку,
Я ловлю в далеком отголоске,
Что случится на моем веку.
На меня наставлен сумрак ночи
Тысячью биноклей на оси.
Если только можно, Авва Отче,
Чашу эту мимо пронеси.
Я люблю Твой замысел упрямый
И играть согласен эту роль.
Но сейчас идет другая драма,
И на этот раз меня уволь.
Но продуман распорядок действий,
И неотвратим конец пути.
Я один, все тонет в фарисействе.
Жизнь прожить — не поле перейти.
Б.Л. Пастернак «Гамлет»
Информационно-издательский дом «Филинъ»
и книготорговая фирма «Омега-Л»
представляют Вашему вниманию
серию книг «Сделки с недвижимостью»,
авторами которых являются ведущие российские специалисты
по договорному праву в сфере недвижимости и строительства,
обладающие огромным практическим опытом,
в том числе и консультирования:
«Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров
с практическими комментариями». В 2-х частях (авторы
Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А, Кузьмина А.К.
Изд. 7-е, переработанное н дополненное),
«Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках
в вопросах и ответах» (автор Шабалин В.Г. Изд. 16-е, переработанное
и дополненное),
«Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных
партнеров» (авторы Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К.
Изд. 8-е, переработанное и дополненное).
«Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку»
(авторы Шабалин В.Г., Шамонова Е.А. Изд. 3-е, переработанное
и дополненное).
«Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтера». Часть 1. (авторы
Шабалин В.Г., Хромов А.А.).
Издания этой серии, пополняемой и обновляемой на протяжении
1996—2012 годов, давно стали не только бестселлерами в своей
сфере, но и руководствами к действию, ибо они показывают реальное
положение вещей на рынке недвижимости и помогают читателям
принимать правильные решения по распоряжению своим недвижимым
имуществом.
Авторы анализируют типичные ситуации, приводят конкретные
примеры, что помогает читателю разобраться и сориентироваться даже
в самых сложных юридических и житейских вопросах.
Отличительными чертами книг серии являются, с одной стороны,
живой язык и доступная форма изложения, с другой — очень серьезный,
профессиональный подход к содержанию. Все книги серии снабжены
исчерпывающим, постоянно обновляемым справочным аппаратом
Авторы серии работают над новыми книгами:
«Сделки с недвижимостью. Судебная практика» (авторы Шабалин
В.Г., Самохина О.Н.)
ПОЛНУЮ ИНФОРМАЦИЮ О НАШИХ КНИГАХ МОЖНО НАЙТИ
на сайте:
www.zsrd.ru
Глава 1
КВАРТИРА - НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ - НАВСЕГДА
(Аренда и наём городского жилья)
Сделка, которую мы, уважаемый читатель, будем разбирать
в этой главе, является простейшей на рынке недвижимости, однако
ее проведение не так просто, как кажется начинающему риэлтеру
на первый взгляд. Сначала давайте определимся с терминами:
чем отличается наём (в именительном падеже это слово пишется
именно так, аналогично заём, а не займ) от аренды, ведь часто даже
опытные специалисты-практики путают эти понятия.
Правоотношения найма возникают, если вторая сторона до­
говора (т.е. тот, кто помещение снимает) является физическим
лицом (гражданином, включая и иностранного государства); тер­
мин же «аренда» используется, если в качестве такового выступает
юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. При
этом физические свойства объекта (комната, квартира, нежилое
помещение, земельный участок, домовладение) никакой суще­
ственной роли не играют, например, встречались случаи найма
гектарного земельного участка физическим лицом без гражданства
или аренды комнаты в коммуналке транснациональной корпора­
цией «Супер-пупер» для проживания своего сотрудника. Если же
помещение в дальнейшем пересдается (об этом речь пойдет в раз­
деле 1.2), то между сторонами возникают более сложные правоот­
ношения по цепочке: наймодатель — наниматель — поднаниматель
или в случае аренды, арендодатель — арендатор — субарендатор.
На практике чаще всего собственник жилья (хозяин) сдаёт свою
квартиру физическому лицу (жильцу) именно по договору найма,
а аналогично в нежилом фонде (офисы, склады, магазины) — юри­
дическому по договору аренды. Так что термин «аренда квартир»
имеет смысл только в том случае, если жильё снимает фирма или
10
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ИП, что встречается довольно редко, поэтому в настоящей главе
мы будем использовать более подходящий термин «наём» и станем
называть первую сторону — «наймодатель» (собственник, хозяин)
и вторую — «наниматель» (жилец).
Теперь давайте посмотрим на эту сделку с точки зрения на­
чинающего риэлтера (в дальнейшем мы будем использовать
термин «агент», т.к. традиционной трехуровневой структуры
«агент—маклер—брокер» при сдаче квартир и нежилых помещений
в агентствах не существует (подробнее см. раздел 8.4 первой части
нашей книги). Сразу можно отметить ее достоинства и недостатки.
К числу первых, безусловно, относятся:
— быстрые деньги. Начинающий агент по найму совершает
в среднем 3—4 сделки в месяц и первый заработок обычно
появляется через неделю;
— простота оформления, фактически отсутствие такового, ибо
стороны подписывают под контролем агента всего один до­
говор (по времени на это уходит в среднем 30—40 мин.);
— безопасность сделки, ибо ради той суммы денег, которая стоит
«на кону», ни один из обманутых или ущемленных в правах
клиентов связываться с Вами не станет;
— аннуитетные доходы. По отдельным видам аренды и найма
(подробнее об этом см. ниже, в подразделе 1.1.2) можно
получать небольшие месячные платежи, т.е. Вы заключили
сделку сейчас, а она Вас «кормит» год и даже более.
Недостатки рассматриваемой сделки, которые в какой-то сте­
пени являются «продолжением» достоинств:
— малые деньги. Работая в отделе аренды и найма, даже опыт­
ный агент на «палаты каменные», т.е. отдельную квартиру
в крупном городе, себе никогда не заработает;
— необязательность клиентов. Из-за того, что за нарушения
принятых на себя обязательств и хозяевам, и жильцам обычно
«ничего не будет», и те, и другие часто начинают «дурить»
(подробнее в разделе 1.3), а потерпевшая сторона прибегает
к Вам и начинает как минимум жаловаться;
— быстрый оборот и скисание вариантов. При массовой сдаче не­
дорогих квартир агент должен быть очень оперативным: если
в течение суток с момента звонка клиента (все равно, хозяина
или жильца) Вы не подберете ему вариант, это сделают ваши
более расторопные коллеги (конкуренты);
Гпава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
11
— напряженная разъездная работа. Иногда у агента по найму
или аренде в день бывает до 5—6 показов, и такое «мотание»
по большому городу просто физически тяжело (а при этом
еще надо правильно отвечать на новые звонки, см. главу
3 первой части нашей книги).
Как уже говорилось выше, в разделе 8.4 первой части нашей
книги, заниматься массовой сдачей квартир может практически
любой коммуникабельный человек (ограничений по полу, возрасту,
гражданству, прописке, образованию, опыту при приеме на работу
не существует). Однако для работы по более выгодным сегментам
этого рынка (аренда нежилых помещений, наём элитного жилья)
имеются квалификационные требования: презентабельный внеш­
ний вид (солидность), отсутствие акцента, умение изъясняться
на иностранных языках, наличие своей машины (мобильность).
Соответственно, уровень дохода агентов в этих группах выше
в среднем в 1,5—2 раза, хотя сделки проходят реже, да и сезонный
фактор (особенно при сдаче домовладений) имеет место быть.
Итак, давайте рассмотрим основные вопросы, которые возни­
кают у начинающих агентов при сдаче массового жилья внаем.
• какие собственно бывают сделки (основные схемы);
• юридические особенности их ведения и сопровождения;
• психология работы с клиентами (хозяином и жильцом);
• особенности налогообложения сделок.
Этим вопросом посвящены, соответственно, разделы 1.1 —
1.4 этой главы.
1.1. Основные схемы сдачи квартир
Прежде чем рассматривать основные схемы сдачи квартир­
ной недвижимости, давайте, уважаемый читатель, разберемся
с ценовой ситуацией, которая сложилась на этом сегменте рынка
(на примере московского региона). На сегодняшний день (конец
2012 г., прим, ред.) существуют три основных стоимостных диапа­
зона сдаваемого жилья: первый — дешевые комнаты и квартиры
(условно до 50 тыс. руб., эконом-класс); второй — средние варианты
(50—150 тыс. руб., бизнес-класс), третий — дорогие объекты (от
150тыс. руб., премиум-класс). Поданным независимых аналити­
12
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ческих агентств (irn.ru; rway.ru; realty.rbc.ru) соотношение этих трех
ценовых групп практически постоянно и не меняется уже много
лет: 70%—25%—5%, так что с большой долей вероятности Вам,
уважаемый читатель, придется (хотя бы на первых порах) работать
именное недорогими квартирами и даже комнатами, ставки найма
которых начинаются с 10 тыс. руб. (см. таблицу 1.1).
Таблица 1.1.
СРЕДНИЕ СТАВКИ НАЙМА ТИПОВЫХ КВАРТИР ПО МОСКВЕ
\ Районы
Тип
\
Престижные
Выше
(рейтинг 1-30,
среднего
см.приложение
1 и 6)
(рейтинг
31-60)
Ниже среднего
Непрестижные
Города-
(рейтинг
(рейтинг
спутники
61-100)
101-120)
Москвы
1-комн.
1200-2500
900-1800
850-1600
800-1400
500-900
2-комн.
1500-4000
1100-2800
1000 2300
950 1800
550-1000
3 комн.
2200-8000
1800-5500
1500-4500
1200-2500
800-1500
4-комн.
3000-10000
2300-8000
2000-6500
1850-5500
1000-3000
450-700
350-650
350-600
300-500
200-400
500-800
400-700
380-700
320-550
250-450
Комнаты
до 16 кв. м
Комнаты
от 16 кв м
Примечания:
I. Рассматриваются квартиры в домах кроме 1-й категории (см. Приложение 1).
2. Цены указаны из расчета на нанимателя (за сколько можно найти клиента),
в долларах за месяц, из расчета курса 1 $ = 30 руб.
3. С апреля по октябрь всегда сушествует сезонный спад иен (в среднем
10-15%).
4. Ставки найма комнат — для некоммунальных квартир (хозяева сдают одну
комнату, возможен пансион).
Давайте подробнее разберем, от каких факторов в большей
степени зависят реальные ставки найма и аренды (в пределах
приведенных выше ценовых вилок). Таковыми в первую очередь
являются:
— состояние и наличие ремонта. Большинство квартир эконом
класса сдаются, мягко говоря, в обшарпанном состоянии,
и наличие текущего ремонта (ТР) позволяет назначать цену
ближе к верхней границе «вилки»;
— наличие обстановки. Для недорогих вариантов обычно огова­
ривается следующий «ассортиментный минимум» (на примере
1-комнатной квартиры): наборная мебель (диван-кровать,
стол, стулья, шкаф для одежды в комнате, кухонный гарнитур),
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
13
а также телевизор, холодильник, стиральная машина, рабо­
тающий телефон, кухонная посуда и приборы. Все это может
быть морально устаревшей «сборной солянкой» (привозится
из квартир, где проживают хозяева), однако должно находиться
в работоспособном состоянии. Конечно, жилплощадь можно
сдавать и без обстановки, но тогда собственники не вправе
рассчитывать на высокую иену или должны мириться с соот­
ветствующим составом и происхождением жильцов;
— расстояние от метро. Критическим значением здесь являет­
ся 2 километра (3—5 автобусных остановок или 20—25 мин
пешком), при превышении которых цены начинают сильно
снижаться;
— наличие парковки непосредственно во дворе (капитальный
гараж, мини-стоянка, ракушка или даже два колышка с це­
почкой) а также в пешеходной доступности (чуть меньше,
чем в случае «от метро» — 10—15 мин. пешком);
— социальная инфраструктура — наличие также в пешеходной
доступности известных сетевых магазинов, работающих
круглосуточно или до 24 часов, торгово-развлекательных
центров, зеленых насаждений (парки, скверы, стадионы),
детских и приличных медицинских учреждений, студий
красоты и здоровья (тренажеры, фитнес), т.е. объектов, не­
обходимых интенсивно работающим людям в возрасте 25—45
лет (именно они, как показала практика, обычно снимают
жилье в большом городе).
Итак, давайте начнем разбирать самую распространенную схему
массового найма квартир — так называемую моментальную (встре­
чается в 85—90% случаев, если не считать посуточную сдачу).
1.1.1. Моментальная схема
По своей сути указанная схема предельно проста: агент после
предварительных прозвонов приводит на объект потенциального
жильца, стороны еще раз оговаривают условия сделки, собственник
с нанимателем под Вашим контролем подписывают договор, агент
получает свою комиссию и уходит с объекта уже вместе с хозяином,
который передал ключи жильцу и последний с этого момента имеет
право квартирой пользоваться. На практике, если не считать посу­
точный наём (ибо по нему нет никакой статистики) моментальная
14
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
схема используется в большинстве случаев (именно из-за своей про­
стоты и отсутствия какой-либо ответственности со стороны агента
по последствиям сделки — с глаз долой, из сердца вон).
Давайте подробнее разберем вопрос назначения комиссии
агентства при реализации моментальной схемы.
Для недорогих вариантов (в Московском регионе — до 50 тыс.
руб. в месяц) по умолчанию оплата услуг риэлтеров составляет 100%
от месячной платы за наём, причем вся сумма взимается с жильца.
Для более дорогих квартир наблюдаются две тенденции: снижение
процента и распределение вознаграждения на обе стороны, т.е.
наймодателя и нанимателя, см. таблицу 1.1.1.
Таблица 1.1.1
ОПЛАТА КОМИССИИ АГЕНТСТВА
ПРИ МОМЕНТАЛЬНОЙ СДАЧЕ КВАРТИР
Месячная сумма,
*
тыс.руб.
Общая комиссия
Оплачивает хозяин
Оплачивает жилец
ДО 50
100%
-
Полностью
50-150
70-80%
Примерно 1/4
Примерно 3/4
от 150
50-70%
Примерно 1/3
Примерно 2/3
Для очень дорогих
Для очень дорогих
вариантов -1/2
вариантов -1/2
* Месячная сумма платы за наём указана на конец 2012 г. для г. Москвы, для
других регионов она меньше.
Например, для квартиры за 100 тыс. руб. (средний ценовой диа­
пазон): комиссия 75% (75 тыс. руб.), из которых 60 тыс. руб. вносит
жилец, 15 тыс. руб. — хозяин; для апартаментов за 200тыс. руб. (до­
рогих): комиссия 50% (100 тыс. руб.), из которых 50 тыс. оплачивает
наймодатель, 50 тыс. руб. — наниматель, ибо в сдаче такого объекта
в первую очередь заинтересован хозяин, ведьего простаивание край­
не невыгодно именно владельцу, а у потенциального жильца за такие
деньги имеется возможность долго и придирчиво выбирать.
Более подробно о практической реализации моментальной схе­
мы у нас пойдет речь в разделах 1.2 и 1.3 (юридические и психоло­
гические вопросы мы будем разбирать именно на этом примере).
1.1.2. Аннуитетная схема
На жаргоне она иногда называется «рентной» — что юридически
некорректно, также как и употребление слова «аренда» при право-
rnqf,a 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
15
отношениях найма (например, «арендный обмен», см. ниже). Суть
этой схемы заключается в том, что хозяин сдает свое жилье (чаще
из «среднего» и «верхнего» ценового диапазона) не напрямую
жильцу, а через посредника — агентство или его представителя
(сотрудника), т.е. сразу выстраивается схема «наймодатель — на­
ниматель — поднаниматель». Конечно, хозяин немного «теряет»
в деньгах, но зато приобретает уверенность, что в случае нанесе­
ния крупного ущерба его имуществу (буйный жилец, кража) или
третьим лицам (пожар, затопление соседей) ответственность за это
будет нести агентство.
При аннуитетной схеме плата за наём взимается по «жлобско­
му» принципу — собственник назначает свою цену (например,
90 тыс. руб./мес.), а агентство находит нанимателя уже на большую
(100 тыс. руб.) и именно эта разница (10 тыс. руб.) и является той
«комиссией», ради которой стоит брать на себя ответственность
за сохранность имущества хозяина (при моментальной схеме
в рассматриваемом случае квартира сдалась бы за 100 тыс. руб./
мес., комиссия — 75 тыс., при аннуитетной же комиссия составит
10 тыс. х 12 мес. = 120 тыс. руб., а если договор будет продлен —
еще больше).
Как показала практика, рассматриваемая схема выгодна агент­
ству в следующих случаях:
— разница между ценой хозяина и жильца составляет минимум
10 тыс. руб. в месяц (при стандартном договоре на год):
— собственник готов передать свое жилье агентству в довери­
тельное управление по соответствующему договору (например, сам
уезжает на год за границу или постоянно там живет);
— хозяин сильно беспокоится за сохранность своего имущества
или у него есть определенные ограничения по «нежелательным»
клиентам.
Об оформлении отношений между сторонами у нас пойдет речь
в следующем разделе 1.2.
1.1.3. Муниципальные квартиры
По данным на конец 2012 года в Москве, не считая присоеди­
ненных к городу «новых» территорий, из 5,3 млн. квартир, включая
коммунальные, в муниципальной собственности (неприватизиро­
ванных) находится более 800 тыс., плюс еще порядка 400 тыс. —
16
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
в маневренном жилом фонде и предоставленных гражданам горо­
дом по договору коммерческого найма (без права приватизации).
Какая-то часть этого жилья, безусловно, сдается их владельцами,
чаще всего полностью нелегально (без какого-либо оформления
вообще), что, безусловно, ущемляет права их жильцов (в рассма­
триваемой схеме наймодателем является город (муниципалитет),
нанимателем — гражданин, постоянно проживающий в квартире
(по принятой выше терминологии — хозяин, но не собственник);
жилец же, которому объект (квартира или комната в ней) сдается
на время, называется поднанимателем.
В соответствии со статьей 76 ЖК РФ наниматель имеет право
сдать принадлежащее ему жилье в поднаём только с письменного
разрешения наймодателя (в Москве функции такового выполняет
городской центр арендного жилья МГЦАЖ, сайт mgcaz.ru, см.
Приложение 6). При этом в случае указания заниженной стои­
мости найма (хозяин часто так делает, чтобы не платить налоги)
жилец может его банально кинуть: типа, раз мы указали в договоре
10 тыс. руб. в месяц, почему я должен платить Вам 30 (или 50, 70,
100 и т.д.), а расторгнуть подобный договор, заключенный надле­
жащим образом, можно только через суд, что на практике займет
не менее полугода. Более подробно об этом у нас также пойдет речь
в разделе 1.2.
1.1.4. Сдача комнат внаем
Эта сделка является на сегодняшний день самой «малооплачи­
ваемой» на рынке недвижимости вообще, однако, не самой простой
в работе агента. На практике различаются четыре основные схемы
сдачи комнат:
• в отдельной квартире;
• с пансионом;
• частной в коммунальной квартире;
• муниципальной в коммуналке.
Первые две сделки не представляют особых сложностей в реа­
лизации: владельцы индивидуальной квартиры сдают жильцам
одну или две комнаты в ней же (или часть индивидуального жилого
дома), продолжая проживать в оставшихся помещениях и при этом
«контролируя процесс». При найме комнат с пансионом стороны
обычно договариваются, что хозяева (чаще всего пенсионеры) до­
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
17
полнительно обслуживают работающего жильца (приготовление
пиши, уборка, стирка, смена постельного белья и т.д.), а тот либо
платит больше, либо закупает продукты питания, в том числе и на
долю проживающих в этой же квартире владельцев, что вполне
приемлемо и удобно для той и другой стороны. Юридически по­
добные взаимоотношения оформляются либо стандартным до­
говором найма комнаты (кроме муниципальных квартир), либо
вообще никак.
Гораздо сложнее дело обстоит со сдачей комнат в коммуналках.
Если квартира (или сдаваемая комната) муниципальная, то офици­
ально заключить договор поднайма можно только с письменного
согласия соседей, что на практике маловероятно, либо придется
«безвозмездно» вселить в свою комнату временных жильцов с со­
блюдением условий ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (с уведомлением
наймодателя, на срок не более 6 месяцев, с соблюдением норм пло­
щади — для коммунальных квартир не менее нормы предоставле­
ния), что, безусловно, спровоцирует конфликте соседями. В случае
же частной комнаты для заключения возмездного договора найма
согласие соседей не требуется, преимущественного права найма
у них не возникает, однако соседи часто на практике препятствуют
проживанию нанимателей (для муниципальных коммуналок —
временных жильцов) — не пускают их в квартиру, в ночное время
вызывают полицию, требуют, чтобы «гости», желающие остаться
переночевать в 23 часа покинули комнату и т.п., что, безусловно,
невыгодно жильцам, которые через месяц—два подобного «про­
живания» вновь обращаются в агентство с просьбой (или даже
требованием) подобрать им комнату в отдельной квартире.
1.1.5. Посуточная сдача квартир
Указанная схема получила в последние годы значительное
распространение во всех крупных городах мира, а не только у нас
в России. При поверхностном рассмотрении сдача жилья в посу­
точном режиме очень выгодна. Например, среднестатистическую
«однушку» в Москве можно сдать в месяц за 30 тыс. руб., а в сутки —
за 3 тыс. руб. (90 тыс. в месяц). Однако все так замечательно лишь
на бумаге: во-первых, никогда и никому не удавалось обеспечить
стопроцентной заполняемости объекта (7 дней в неделю, 30 в месяц,
365 в год) — для Москвы отличным результатом считается 18—20
18
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
дней, а при сдаче при помощи специализированных фирм — 23—25;
во-вторых, частая смена жильцов рано или поздно приводит к раз­
грому в квартире (например, жилье снимала компания молодых
людей для проведения вечеринки); в-третьих, к таким объектам
предъявляются повышенные требования по меблировке, обета-,
новке и уборке:
— выполнение ремонта. В посуточной квартире постоянно при­
ходится «освежать» текущий ремонт, ибо из-за частой смены
жильцов ее состояние быстро ухудшается;
— мебель и обстановка. Требуется обставлять жилье в едином
стиле, хотя бы самой дешевой (типа из магазина «ИКЕА»),
но относительно новой мелью. Также необходимо допол­
нительное оборудование и электроприборы (чайник, СВЧ,
хорошая посуда, утюг, DVD-проигрыватель, аудиоцентр
и т.д.);
— уборка, стирка, смена белья. Выполняется либо силами коголибо из соседей (за отдельную плату им), либо сотрудниками
специализированной фирмы;
— перепрограммирование замков. Необходима установка
на входной двери механического или электронного кодо­
вого замка, который перепрограммируется при заселении
нового жильца.
***
Как показала практика, в большинстве случаев хозяева квартир
сами «не справляются» с их обслуживанием в посуточном режи­
ме, поэтому более целесообразно помочь им заключить договор
со специализированными посредническими фирмами (такие легко
найти в интернете по запросу типа «квартира на сутки в Москве»).
При этом часть оплаты (от 25—30%, если жилье полностью со­
ответствует требованиям к посуточной сдаче, до 40—50%, если
управляющая компания «приводит его в порядок» за свой счет)
передается посредникам, которые также вправе потребовать за­
ключения договора (аренды с юрлицом или И П) на срок более года
с его госрегистрацией. Однако даже при распределении доходов
«50 на 50» сдавать квартиру в посуточном режиме выгодно: вместо
30 тыс. при ежемесячной оплате хозяин получает, как показывает
практика, 35—38 тыс., и при этом освобожден от обязанности под­
бирать жильцов и следить за состоянием квартиры.
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
19
1.2. Договоры, используемые при сдаче жилья внаем
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственники жилья,
а также государственные и муниципальные предприятия, рас­
поряжающиеся жилплощадью на праве хозяйственного ведения
или оперативного управления, могут сдавать принадлежащие им
помещения физическим или юридическим лицам для проживания
(на практике — и для коммерческой деятельности, что формально
той же ст. 288 ГК РФ не допускается). При этом такая передача во
временное пользование допускается на основании разных видов
договоров, рассматриваемых в настоящем разделе, но, к сожале­
нию, ни гражданское, ни жилищное законодательство не дают их
единой и однозначной классификации.
Возмездная сдача жилья в самом общем случае может осущест­
вляться как в виде найма, так и аренды, причем после введения
в действие с 1.03.1996 г. части второй ГК РФ основным критерием
их разграничения является субъект — пользователь помещения.
В случае, если жилплощадь сдается физическому лицу (гражданину),
то возникают правоотношения найма (коммерческого, социального
или служебного), которые регламентируются главой 35 ГК РФ,
в случае же, когда жильем пользуется юридическое лицо (для про­
живания своих сотрудников) или индивидуальный предприниматель,
то речь идет об аренде (имущественном найме), и стороны в своих
взаимоотношениях должны руководствоваться положениями главы
34 ГК РФ.
На практике же, которая сложиласьеще в начале 90-х годов, термин
’ «аренда» применяется для обозначения кратко- и среднесрочных (от
1 месяца до 5 лет) договоров найма квартир, комнат, дач, коттеджей,
собственником которых является физическое лицо; правоотно­
шений, которые возникают при поэтапной оплате жилья (договор
аренды с правом выкупа); а также при сдаче (в большинстве слу­
чаев физическим лицом) своей квартиры риэлтерской фирме
сдальнейшим подбором последней другого жилья во временное
пользование клиента (арендный обмен). В настоящем разделе
авторы сохраняют подобную «исторически сложившуюся» клас­
сификацию, и указанные договоры будут рассмотрены ниже.
Все договоры и соглашения, о которых пойдет речь в настоящем
' разделе, заключаются юридическими или физическими лицами
между собой без каких-либо административных предпосылок или
ограничений (например, нуждаемость в улучшении жилищных
20
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
условий, постановка на учет, работа на предприятии, цель прожи­
вания в данной местности и т.д.) только в соответствии с нормами
гражданского и жилищного законодательства. Соглашения, одной
из сторон которых является государственный или муниципальный
орган, более подробно рассмотрены в другой книге нашего автор­
ского коллектива
.
*
В таблице 1.2, которая приведена ниже, авторы попытались
классифицировать все реально используемые на практике дого­
вора временного пользования жилыми помещениями, в том числе
и муниципальными, последующим критериям: стороны (условно
первая и вторая), сроки, возмездность, размер платы, регламента­
ция в законодательстве, основания для прекращения.
Итак, давайте более подробно разберем три вида договоров,
которые на практике заключаются для оформления отношений
между хозяином и жильцом:
• краткосрочного имущественного найма;
• поднайма (субаренды);
• безвозмездного пользования:
• вселение временных жильцов.
1.2.1. Договор краткосрочного имущественного найма
Именнотак правильно с юридической точки зрения называется
типовой договор, который в 75—80% случаев подписывают между
собой стороны (хозяин в этом случае называется наймодателем,
жилец — нанимателем). Существенными его условиями являются,
во-первых, срок действия, который не должен превышать одного
года (иначе договор будет считаться уже среднесрочным); вовторых, размер платы за наём, взимаемой либо за определенный
период (обычно за месяц вперед), либо за весь период действия
договора. Также основными отличиями краткосрочного договора
имущественного найма от среднесрочного (заключаемого обычно
на период от 1 года до 5 лет), являются:
— отсутствие права вселения временных жильцов или подна­
нимателей согласно ст. 680. 685 ГК РФ;
— отсутствие преимущественного права продления договора
(ст. 684 ГК РФ);
• В. Г. Шабалин, О. Н. Самохина, Е. А. Шамонова, А. К. Кузьмина. Сделки с не­
движимостью. Образцы типовых договоров. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Филинъ,
Омега-Л, 2013, 448 с.
Наём
Субаренда
Аренда
Безвоз­
лсдвнд
мездное
социал ьм.
*
коммерч
еяужебн.
простая
(выкупом
ар. обмен
собственник —
собственник —
арендатор—
наниматель —
наниматель —
собственник
юр. лицо
агентство
субарендатор
гражданин
гражданин
(ссудо­
простая
поднаем
ъцы
*
*м
Признаки
1. Стороны
муниципа­
муниципал пет
предприятие—
собственник —
договора
литет— граж­
юти собствен
работник
юр.лицо
данин
ник—Ф
»*
эдьзованьн
датель)^
недвиж.
гражданин
данин
(ссудапучатш)
2. Срок действия
оесфочн
5 лет кратко­
ьессрочн.
соглашение
соглашение
соглашение
в течение срока
в течение срока
о мес [для
соглашение
сторон
сторон
аренды
найма
служебных —
сторон
(максималь­
срочный—
сторон (до
ный)
1 ГОД
*
1 года—без
1,5 мес)
регистрации)
1 Возмездность
дотируемый,
возмездный,
дотируемый,
возмездный,
возмездный,
возмездный,
возмездный,
возмездный,
и плата
плата за найм
по соглашение
плата за найм
по соглашение.
выкупная цена
доплата
по соглашению
по соглашению
сторон
до ап сторон
•ю (ttjLdUKHHU
иорин
СТОрип
прекращение
а79Ж
сторон
безвозмездный
безвозмездный
стирон
4. Основания
п!!Ж
СТ. 687,688
ст. 102,103 ЖК
ст. 619,620 ГК
невмесение вы­
СТ. 619,620 ГК
купной цены
ГК пре­
прекращения
дупреждение
ст 680 ГК
ст. 698 ГК.
договора
предупрежде­
предупрежде­
аренды
ние зи 7 дней
ние за1месяп
ст 685 ГК. ст.
ст. 680 ГК. ст.
m 36 ГК
76—78ЖК
80 ЖК
за 3 месяца
5. Регламента­
ст 672 ГК. глава
ция в законах
8ЖК
т.35ГК
гя 10ЖК
пз 34 ГК
СТ 624 ГК
гл. 34,35 ГК
СТ.615.618ГК
КВ А Р ТИ Р А — НА В Р Е М Я , Д Е Н Ь ГИ — Н А В С ЕГДА
Вид,
'ч
1
КЛАССИФИКАЦИЯ ДОГОВОРОВ
ВРЕМЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
Глава
Таблица 1.2
22
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
— невозможность замены нанимателя (переуступки прав на­
нимателя третьим лицам согласно ст. 686 ГК РФ);
— необязательность указания вдоговоре членов семьи нанима­
теля (ст. 677, 679 ГК РФ);
— уменьшение срока предупреждения о расторжении договора
с 3 до I месяца.
Кроме того, на практике следует различать договоры имуще­
ственного и коммерческого найма, вне зависимости от сроков их
заключения (см. таблицу 1.2). Первый термин в юридической лите­
ратуре обычно используется при описании правоотношений между
частными лицами, второй же — если стороной договора является
государственное или муниципальное предприятие (учреждение),
например, жилое помещение предоставляется очереднику (на время
ожидания) городом в бездотационном жилом доме.
1.2.2. Договор поднайма жилого помещения
На практике встречаются случаи, когда наниматели государ­
ственной, муниципальной или ведомственной неприватизиро­
ванной жилплощади сдают ее (полностью или частично) тре­
тьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками
в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом
жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76—79 ЖК
РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть
сдана как часть квартиры (например, изолированная комната),
так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного
отъезда нанимателей).
Поднаём, так же как и субаренда, подразумевает возмездность
отношений сторон, то есть внесение поднанимателями платы,
причем ее размер, в отличие от ст. 78 ЖК РСФСР, действовавшей
в 1984—2004 годах, ничем не регламентируется и устанавливается
соглашением сторон, так же, как и коммерческого найма, аренды
и субаренды.
Законодательство, в первую очередь ЖК РФ, существенно
ограничивает права поднанимателей даже по сравнению с суб­
арендаторами. Для заключения договора поднайма необходимо,
во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя;
во-вторых, должны соблюдаться требования о норме жилой
площади на одного человека, включая нанимателей не менее
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
23
учетной в отдельной квартире или нормы предоставления в ком­
мунальной; в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире
проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых со­
матических и психических заболеваний. В неприватизированных
коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых
счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить
на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не воз­
никает преимущественное право на продление договора, и он
подлежит выселению без предоставления другого жилья либо
в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три
месяца.
1.2.3. Договор безвоздмезного пользования
По этому договору заключенному по правилам главы 36 ГК
РФ, хозяин, именуемый ссудодателем, предоставляет жильцу (ссу­
дополучателю) квартиру или комнату во временное пользование
формально безвозмездно (хотя фактически, конечно, за деньги),
что, безусловно, выгодно для собственника, ибо в этом случае он
может не платить налоги вообще.
В соответствии со ст. 698—699 ГК РФ договор безвозмездного
пользования (ДБП) может быть срочным (обычно 6 месяцев или
1 год) или бессрочным. Вторая форма применяется на практике
чаще, ибо дает возможность жильцу зарегистрироваться, в том
числе и постоянно (конечно же, за отдельную плату), а хозяину —
отказаться от договора в соответствии с правилами, изложенными
в части I статьи 699 ГК РФ. Причем срок расторжения ДБП в этом
случае — диспозитивная норма права, и он может быть установлен
сторонами в пределах 3 дня — 3 месяца, на их усмотрение. Конечно,
такой договор крайне невыгоден для жильца (подробнее об этом
у нас пойдет речь ниже, в разделе 1.3), ибо он позволяет недо­
бросовестному хозяину в любой момент поднять плату или даже
выселить проживающего фактически на улицу (за исключением
случая постоянной прописки, которая, как уже говорилось выше,
оформляется за отдельную плату).
Однако, если Вы, уважаемый читатель, представляете интересы
хозяина, то лучше настаивать именно на бессрочном ДБП (с уве­
домлением о расторжении за 3—10 дней).
24
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Несколько слов о регистрации по месту жительства (ранее по­
стоянной прописке) на основании ДБП. Таковая возможна при
выполнении следующих условий:
— ДБП является бессрочным;
— согласие на регистрацию дают не только собственники, под­
писавшие ДБП, но и лица, имеющие в соответствии со ст. 292
ГК РФ право пользования указанным помещением;
— ДБП оформляется непосредственно в муниципальном
'
органе, ведающем данными вопросами (в Москве — МУП
«МГЦАЖ», см. Приложение 6) или у нотариуса.
Если регистрация жильцов была произведена, то выписать их,
даже несмотря на расторжение ДБП «по уведомлению», можно
только в судебном порядке.
1.2.4. Договор вселения временных жильцов
Наниматель жилого помещения по ДКН, ДСН, а также
арендатор и квартиросъемщик служебного жилья имеют право
в соответствии со ст. 680 ГК РФ и ст. 80 ЖК РФ вселить на свою
площадь временных жильцов (пользователей), причем на безвоз­
мездной основе. У этой категории участников жилищных право­
отношений возможностей еше меньше, чем у поднанимателей,
ведь временные жильцы не обладают никаким самостоятельным
правом на жилое помещение, и срок их безвозмездного прожи­
вания установлен в 6 месяцев (для служебных квартир — всего
1,5 месяца). При этом наниматель обязан уведомить о вселении
пользователей наймодателя (муниципальный жилищный орган),
и последний вправе запретить проживание, если не соблюдается
норма жилой площади на человека (для московского региона
это 6 кв. м жилой площади, правда, без учета членов семьи на­
нимателя, которые, естественно, тоже должны дать согласие
на вселение «временщиков»). Временные жильцы обязаны
освободить площадь по истечении шести месяцев проживания
(для более значительного времени необходимо уже заключать
договор поднайма или безвозмездного пользования ), а если
срок не согласован — то в течение семи дней с предъявления со­
ответствующего требования нанимателем или совершеннолет­
ним членом его семьи. При этом выселение недобросовестных
пользователей происходит не в судебном, как для поднайма или
субаренды, а в административном порядке.
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
25
Единственное достоинство, которое можно отметить в пра­
воотношениях, возникающих при вселении временщиков, —
это возможность их проживания в одной из муниципальных комнат
коммунальной квартиры без согласия соседей. Правда, при этом
действуют ограничения по жилой площади комнат в соответствии
с нормами общежития (I чел. — 6 кв. м, 2 чел. — 12 кв. м), а также
разовый шестимесячный срок пребывания, который в конфликт­
ной коммуналке продлить очень сложно.
Л * Л
Итак, мы рассмотрели четыре основных схемы оформления
взаимоотношений между хозяевами и жильцами — наём, поднаём,
безвозмездное пользование, временное вселение. На практике
в 75—80% случаев стороны оформляют правоотношения найма,
что, безусловно, выгодно жильцам, особенно если при передаче
очередной денежной суммы они не забывают брать с хозяина рас­
писку (предлагают сделать исполнительную надпись на договоре),
что деньги ими получены. Собственнику же наоборот, выгодно
предложить заключить ДБП, ибо в этом случае при возникновении
конфликтной ситуации и проще выселить недобросовестного жиль­
ца, и тот не сможет «сдать» хозяина налоговым органам. Однако
правоотношения безвозмездного пользования встречаются намного
реже, но даже не из-за того, что жильцы отказываются подписать
ДБП, а по причине неосведомленности риэлтеров об этой форме
зашиты интересов своих клиентов-хозяев.
1.3. Защита интересов хозяев и жильцов
Как уже говорилось выше, агент, работающий на сдаче квартир,
особенно недорогих (массовых), часто оказывается между «молотом
и наковальней» — даже если при Вашем посредничестве заключена
моментальная сделка, получена разовая комиссия и Вы юридически
за дальнейшие взаимоотношения своих клиентов ответственность
не несете, один из них (иногда даже оба, но это уже клинический
случай) может в дальнейшем либо позвонить, либо даже явиться
в офис и начать «предъявлять» жалобы начиная от «хозяин достал
нос своими мелочными придирками», вплоть до серьезных претен­
зий: «Вы привели этого жильца, а он сбежал, не заплатив, к тому
украл часть мебели и залил соседей, так что компенсируйте нам
**отериальный и моральный ущерб...»
26
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Чтобы свести такие неприятные ситуации к минимуму, агент
после заключения сделки, подписания договора и получения
комиссии (но никак не до и не во время этих действий!), должен
проинструктировать своего клиента (или каждого из них порознь),
как в дальнейшем совместно мирно жить (или хотя бы уживаться)
и не создавать (не попадать) в конфликтные ситуации, которые
часто встречаются при сдаче жилья в наём.
Итак, в этом разделе пойдет речь о житейских вещах, которые
обязательно нужно проконтролировать агенту и «научить» своего
заказчика, как себя в таких случаях вести:
• предоставление и оформление документов;
• исполнение заключенного договора;
• регистрация и проживание третьих лиц;
• оптимальная система расчетов;
• замена оборудования и неотделимые улучшения;
• сохранность имущества сторон;
• несанкционированные телефонные переговоры.
Каждую из этих позиций мы рассмотрим с двух сторон: внача­
ле поговорим о том, как необходимо защищать интересы жильца
от недобросовестного хозяина, затем наоборот — если «нехорошим
человеком-редиской» вдруг окажется проживающий (нанима­
тель).
1.3.1. Предоставление и оформление документов
Итак, какуже говорилось выше, мы начнем рассматривать нашу
тему с защиты законных прав и интересов жильцов (нанимателей)
в части документооборота «моментальной» сделки. На практике
часто встречается такая ситуация: пожилые собственники кварти­
ры (назовем их условно хозяин и хозяйка), выезжая весной жить
на полгода за город, сдают на этот срок свое жилье. Однако через
несколько дней после заселения (жилец внес оплату за первый ме­
сяц, страховой депозит и комиссию агенту) на пороге неожиданно
появляется хозяйский сын — взрослый мужчина, который давно
с родителями не живет, однако имеет права на 1/3 долю в квартире
(20 лет назад он участвовал в ее приватизации). Далее события могут
развиваться по-разному, однако, любой договор (найма, аренды,
безвозмездного пользования), подписанный нанимателями только
с хозяином и хозяйкой, безусловно, является ничтожным и жил­
Гпява 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
27
площадь по требованию хозяйского сына придется освободить.
Как следует из рассмотренного примера, риэлтер, приведя жильца
на объект, обязан убедиться, кто из граждан, показывающих его,
является титульным собственником (собственниками). Сделать это
несложно — попросите предъявить оригиналы правоустановки,
и в случае положительного решения со стороны Вашего клиента
под договором должны стоять подписи всех владельцев! Конечно,
компромиссы типа выданной доверенности или отсутствия в на­
стоящий момент хозяйки (вы не беспокойтесь, завтра подпишем
у нее), возможны, но нежелательны. Риск конфликтной ситуации
с владельцами будет значительно выше! Однозначно неприемлемой
является ситуация, когда квартиру показывает или агент, или «род­
ственник» — племянник, сват, брат, кум; муж, объевшийся груш, и он
же предлагает внести оплату ему. Для всевозможных мошенников это
своего рода первый класс, вторая четверть — подробнее о подобных
схемах у нас шла речь в разделе 5.1 первой части нашей книги.
Более сложная ситуация возникает, когда кроме собственника
в квартире еще прописаны (зарегистрированы) и граждане, которые
в соответствии со ст. 292 ГК РФ имеют именно право пользования
жилплощадью. До введения в действие нового ЖК РФ (01.03.2005 г.)
с них обычно также брали подписи под договором, однако сейчас
достаточно отметки «согласовано» (к сожалению, многие агенты
«право пользования» вообще не проверяют, ведь для этого надо за­
требовать у хозяев выписку из домой книги или делать запрос в базу
ЦАСБ), однако для многокомнатных и/илидорогих вариантов это,
безусловно, необходимо делать, чтобы не подвергать своих клиен­
тов возможному неприятному «соседству» со стороны указанной
категории граждан.
Несколько слов о муниципальном жилье, сдаваемом кварти.росъемщиками (нанимателями) в поднаём. Как уже говорилось
выше, в разделе 1.2, для этого формально необходимо получать со­
гласие наймодателя (муниципальных органов). Однако на практике
это никто обычно не делает (худшие варианты — виза «согласовано»
фабрикуется или процесс «забалтывается» — хозяин квартиры за­
являет, что отнесет договор в жилотдел, однако потом, после полу­
чения оплаты, благополучно о своем обещании забывает). В таких
случаях жильцы могут пострадать не только от произвола недо­
бросовестного нанимателя, но и от вполне законных требований
Работников управляющей компании и полиции (ОУФМС) — ведь
граждане действительно проживают незаконно!
28
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Итак, давайте коротко сформулируем рекомендации риэлтеру
по защите прав жильцов:
— агент обязательно должен видеть оригиналы правоустановки;
— под договором должны стоять подписи всех собственников,
они же в момент получения денег выдают расписку;
— конфликтные ситуации могут возникнуть: при подписании
.
договора по доверенности; при регистрации на жилплощади
«пользователей»; при передаче денег «родственникам»; в му­
ниципальных квартирах.
Л * *
Теперь давайте рассмотрим обратную сторону медали — защи­
та интересов хозяев от недобросовестных жильцов (опять в части
первичного оформления документов). Как уже говорилось в гла­
ве 5 первой части нашей книги, профессиональные мошенники
довольно-таки часто ухитряются «продать» снятую ими жилплощадь
без какого-либо участия хозяев. В 1995 году в Москве был зафикси­
рован до сих пор непревзойденный рекорд. Однокомнатная квартира
была переоформлена в собственность четырем разным лицам, да при
этом еще восемнадцати (!!!) гражданам сдана. Правда, в те лихие годы
и правовая культура была пониже и документооборот попроще...
Как показывает практика, подобные фармазоны-наниматели
пытаются всеми правдами и неправдами завладеть оригиналами
правоустановки на квартиру (или сделать, особенно по документам,
выдававшимся в Москве в 1992—96 и 2002—05 гг., качественную
«липу»). Поэтому такие лжежильцы, видя у хозяев легко под­
делываемые документы (в 1992—1996 гг. при вторичных сделках
оформлялся только один договор купли-продажи, не имеющий
никаких степеней защиты, а впоследствии не проведенный в ЕГРП;
а в 2002—2005 гг. Свидетельство о госрегистрации права испол­
нялось на обычной бумаге, и эти зеленые бланки каждый может
заказать на сайтах, называемых авторами ксива.ру), обычно про­
сят у собственников и/или их агента «оставить копии», включая
и паспорта, потом фабрикуют правоустановку, делают «реестровые»
доверенности, проходящие госрегистрацию... и продают, точнее
говоря, «отмывают по цепочке» снимаемую квартиру (второй
по очереди подставной «добросовестный приобретатель» уже пред­
лагает объект по подлинным (без кавычек!) документам за деньги
залетному «лоху»).
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
29
Поэтому на вполне законное требование нанимателя или его пред­
ставителя показать оригиналы документов и паспортов с вашей сто­
роны тоже должно быть заявлено встречное пожелание: копии делать
не будем'. (максимум что допускается, выписки от руки). Также
предупредите хозяев, чтобы они впоследствии не предоставляли
никаких копий по требованию госорганов (или, если таковые воз­
никли, обязательно перезвонили) —талантливым мошенникам так
иногда удавалось завладевать и оригиналами документов (сначала
хозяевам звонит «участковый» или «опер», предлагающий прийти
в строго оговоренный день и час к нему «в кабинет» с оригиналами,
а когда выясняется, что хозяева это сделать не могут, «милостиво»
разрешает им: «Занесите на квартиру, я во вторник вечером зайду,
заберу...»).
Вполне естественно, что при подписании договора, особенно
возмездного (краткосрочного найма или аренды), хозяин должен
увидеть паспорт жильца, а также внести в договор список его род­
ственников, имеющих право находиться и проживать в квартире
(подробнее об этом речь пойдет ниже, в подразделе 1.3.3). При сдаче
дорогой жилплощади агенту желательно (если такая возможность,
конечно, есть) пробить нанимателя по базе данных ЗИ Ц (см. раздел
6.1 первой части книги), чтобы выяснить, не был ли этот гражданин
ранее судим и не числится ли он в настоящий момент в федеральном
розыске как подозреваемый в совершении преступления.
Итак, рекомендации по защите прав хозяев кратки:
— увидеть паспорт жильца, с кем заключается договор;
— показать ему оригиналы правоустановки, но копии с доку­
ментов и паспортов хозяев не делать и не оставлять.
1.3.2. Исполнение заключенного договора
В настоящем подразделе мы рассмотрим практическое испол­
нение договора краткосрочного имущественного найма (или, что
в нашем случае все равно) аренды, ибо при поднайме муници­
пального жилья суммы, указанные в соответствующем договоре,
обычно занижены, а в случае заключения договора безвозмездного
пользования вообще отсутствуют.
Итак, давайте начнем с защиты интересов жильца (в случае,
если именно он клиент вашего агентства, и Вы подбираете вари­
ант «на стороне»). После согласования предварительных условий,
30
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
параграфов договора и его подписания наступает волнующий мо­
мент расчета (Ваш клиент обычно уплачивает «тройную» сумму:
за месяц вперед, «страховой депозит» и комиссию агенту, т.е. Вам).
Последнюю треть оплаты, конечно, лучше никак не оформлять
(грубой ошибкой при этом является составление и подписание
трехсторон него договора «най модател ь—нан и мател ь—агентство»),
а на первые две суммы обязательно должна быть составлена либо
исполнительная надпись на экземпляре нанимателя, т.е. Вашего
'клиента (типа денежная сумма в размере 60.000 руб. (прописью),
из которых 30.000руб. — оплата за наём с 06.04.2012по 06.05.2012,
30. 000 руб. — возвращаемый страховой депозит согласно пункту
4.3договора, наймодателем получена (число и подпись), либо конкрет­
ная (с указанием паспортныхданных хозяина, параметров квартиры
и целей платежа) расписка, обычно написанная наймодателем
собственноручно. После окончания расчетов Вы еще раз напоми­
наете своему клиенту (жильцу), что необходимо ежемесячно, после
передачи денег, брать с хозяина либо аналогичную исполнительную
надпись, либо расписку, не соглашаясь с предложениями оппонента
типа «мы уже хорошо друг друга знаем и доверяем, зачем такие фор­
мальности». Пусть наниматель скажет, что расписка нужна ему для
того, чтобы показать на работе (но только не передавать кому-либо,
иначе наймодатель может испугаться).
* л л
Давайте рассмотрим проблему с обратной стороны: Вы пред­
ставляете интересы хозяина, который, естественно, налоги платить
не собирается. Предложение заключить ДБП (подробнее об этом
у нас шла речь в подразделе 1.2.3) при первой встрече сильно на­
стораживает потенциального жильца, а его представитель, т.е. Ваш
контрагент, открытым текстом заявляет, что такая форма взаимоот­
ношений неприемлема и они согласны только на стандартный до­
говор краткосрочного имущественного найма (распечатанный текст
прилагается). С подобными требованиями оппонентов на практике
приходится считаться, иначе сделка, скорее всего, не состоится
и «правильный» жилец попросту уйдет.
Наиболее оптимальным в таком случае является следующий
сценарий: хозяин квартиры (Вы заранее проинструктировали его)
«честно» заявляет, что не собирается платить налоги, поэтому
подписать возмездный договор готов, но никаких расписок давать
не будет! Если же противоположная сторона все-таки настаивает
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
31
(контрагент тоже читал нашу книгу), то можно достигнуть такого
компромисса: за оплату первого месяца расписка (только не ис­
полнительная надпись на договоре!) составляется, а при следующей
•встрече, когда участники сделки более или менее начнут доверять
друг другу, возвращается хозяину и далее стороны уже обходятся
без таковых. В случае же, если оппоненты все-таки настаивают
на официальном оформлении передачи денег (например, приво­
дятся аргументы, что квартиру оплачивает фирма, где работает на­
ниматель), то наймодатель (естественно с вашей предварительной
подсказки) «пугается» (типа бухгалтерия, удерживая по безналу
,НДФЛ, «палит» меня в налоговой) и предлагает просто повысить
плату на 15% (13%-налог плюс время, потраченное на подачу де­
кларации). Кстати, на практике бывали случаи, когда жилец согла­
шался на подобные условия (особенно если за него действительно
платит предприятие), а хозяин все равно уклонялся от уплаты на­
логов, хотя исправно писал расписки!
1.3.3. Регистрация и проживание третьих лиц
Согласно законодательству РФ и подзаконным актам субъектов
федерации, любое физическое лицо, проживающее на территории
России вне своего постоянного места жительства, должно зареги­
стрироваться (граждане РФ по месту пребывания; иностранцы,
Включая граждан Белоруссии, Украины и Казахстана, а также
лица без гражданства — получить РВП, разрешение на временное
■роживание). Поэтому наниматели квартир на вполне законных
•основаниях просят наймодателей (а иногда и требуют) предоставить
необходимые документы для такой регистрации, однако последние
|(что тоже вполне понятно) этому всячески противятся, не желая
■засвечивать» сдаваемую жилплощадь в домоуправлении (управ­
ляющей компании), миграционных и налоговых органах.
I Также, особенно при сдаче внаём многокомнатных квартир
(начиная с «двушки»), иногда встречается такая ситуация: дого­
вор с хозяином подписывает вполне лояльный и «желательный»
Жилец, а на квартире, кроме него, проживают «не вполне жела­
тельные» лица, которым наймодатель напрямую никогда бы жилье
Не предоставил, да еще в количестве 5—10— 15 человек (рекорд, изстный авторам: 36 граждан одной из стран СН Г в трехкомнатной
артире-новостройке, только что оформленной в собственность;
32
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
наймодатель сдал этот объект на полгода, получил оплату вперед
и уехал жить «дауншифтером» за рубеж).
Итак, в этом подразделе давайте начнем с защиты интересов
хозяина: в случае, когда жильцы просят их зарегистрировать в уста­
новленном порядке, лучше всего сразу дать отказ и предложить
им воспользоваться услугами специализированных фирм, реги­
стрирующих, например, в общежитии (на конец 2012 г. стоимость
услуг таковых составляет 1—2 тыс. руб. с человека на полгода, для
иностранцев — немного дороже). Если же наниматели все-таки про­
должают настаивать на «официальной» регистрации, то смело повы­
шайте стоимость объекта на 20% (13% — налоги, ибо квартира будет
«засвечена», остальное — увеличение квартплаты и потери времени
на сбор справок). Возможно, в этом случае контрагент со стороны
нанимателя сам предложит вам заключить ДБП (для регистрации
он необходим), тогда «налоговая составляющая» снимается и можно
договориться на повышение оплаты из расчета 1—2 тыс. руб. в месяц
с человека, не считая несовершеннолетних детей.
Теперь давайте подробнее разберем проблему проживания «не­
санкционированных» граждан. В стандартном договоре найма
(аренды, ДБП) обычно перечисляются данные лиц, имеющих право
проживать совместно с нанимателем, а также оговариваются жесткие
санкции (расторжение договора во внесудебном порядке) в случае
выявления посторонних (не включенных в список) граждан. Однако
на практике эти «строгости» легко обходятся: недобросовестный
наниматель заявляет, что к нему в гости приехали родственники
(друзья, коллеги по работе и т.д.) и они «тут пару дней поживут». Для
того, чтобы пресечь подобные уловки, в текст договора необходимо
внести пункт, что краткосрочное (более суток) пребывание на объ­
екте третьих лиц допускается только с письменного разрешения
наймодателя, в противном случае договор подлежит расторжению.
Исключение составляет только случай, когда наймодатель сразу дает
нанимателю право сдавать помещение (или часть его) в поднаём,
однако плата за такие объекты обычно на 10—15% выше.
Л * *
Теперь, как обычно, давайте рассмотрим обратную сторону
медали — как защитить интересы добросовестных жильцов в части
регистрации и проживания «родственников». Как уже говорилось
выше, хозяева и их представители обычно весьма неохотно оформ­
ляют временную прописку, предлагая при этом зарегистрироваться
[лава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
33
в общежитие или сразу повышают цену на 10—20%. В этом случае
первый путь (по другому адресу на территории того же населенного
пункта) более приемлем, только разъясните своим доверителям
(если, конечно, они сами об этом не знают), что подлинность
«покупной» временной регистрации обязательно нужно прове­
рять по полицейским учетам, ибо многие «специализированные
фирмы» клиентов банально кидают, предоставляя подложные
документы!
Также разъясните жильцам (это, кстати, относится и к прожива­
нию «родственников»), чтобы они никому и ни при каких обстоя­
тельствах не открывали входную дверь (если не было предваритель­
ного звонка с договоренностью о встрече, в том числе и с хозяином,
не подходили к городскому телефону, а также не распространялись
соседям (если вдруг встретятся на лестнице), что квартира сдается:
«мы приехали к хозяину в гости». Если о проживании посторонних
лиц узнает участковый (а рано или поздно это случится) и пригласит
жильцов «на беседу», то лучше, не доводя дело до официальных
санкций, оплачивать ему 1—2 тыс. руб. в месяц «на канцтовары»
(согласно ст. 19.15 КоАП РФ проживание граждан без регистрации
влечет наложение штрафа в размере до 2500 руб. с человека и на
каждого из жильцов, и на собственника, предоставившего жил­
площадь, а также последний оплачивает расходы на их выдворение
(подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.2).
1.3.4. Оптимальная система расчетов
На практике часто встречаются такие ситуации: после засе­
ления жильцов, получения с них предоплаты, страховой суммы
и комиссии агентства, хозяин начинает «дурить», например, часто
заходит на квартиру и «проверяет» сохранность обстановки и со­
став проживающих (особенно если сам живет рядом); приезжает
ночью в нетрезвом виде, требуя денег на водку или оплату такси
(в счет будущих платежей); до истечения срока действия договора
настаивает на увеличении платы за наём и, самое неприятное,
требует досрочного освобождения жилплощади, иногда ссылаясь
на форс-мажорные обстоятельства (типа: сгореладача, жить больше
негде или жена-стерва выгнала излома). Поэтому давайте вначале
разберем вышеуказанные типичные ситуации и рассмотрим спосо­
бы защиты жильцов от недобросовестных действий хозяев в части
34
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
расчетов, гарантий фиксированной цены и неприкосновенности
жилища на срок действия договора.
1. Проверки и посещения.
В адрес владельца должно прозвучать такое метасообщение:
«Деньги тебе, дружок, уплачены за то, чтобы ноги твоей здесь
не было». Однако, и это вполне естественно, хозяин имеет право
проверять состояние квартиры и обстановки, а также может зайти
и забрать необходимые ему веши (за исключением тех, что ис­
пользуются жильцами). Договоритесь следующим образом: най­
модатель может прийти в любой день, только не в ночное время
и обязательно по предварительному звонку за сутки, чтобы жилец
мог спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль
осуществляется в расчетный день (т.е. при внесении платы за оче­
редной период).
2. Неприкосновенность ночью.
Чтобы оградить жильцов от явно «неконструктивных» попыток
хозяина, соседей, а также сотрудников муниципальных органов
и даже полиции «ходить в гости по вечерам (условно после 21 часа),
порекомендуйте им такую тактику: в неурочное время при нахожде­
нии в квартире закрывать дверь на внутреннюю задвижку или щеколду
(в большинстве случаев такие имеются) и не пускать никого вообще,
а также не подходить к городскому телефону! Даже если по какойлибо причине соседи вызвали наряд полиции, то и сотрудники не име­
ют право ломать дверь, да и законных оснований для этого у них нет
(максимум, что в таком случае делают патрульные: две—три минуты
громко стучат в дверь прикладами). То же самое относится и к хозяи­
ну — в период с 21 до 9 часов, когда жильцы могут отдыхать, ходить
без предварительного звонка на квартиру совершенно не следует, да
и делать это бесполезно — все равно не откроют!
3. Оговаривание отказа.
После подписания договора с хозяином и передачи ему денег
(обычно на следующий день) жилец предупреждает владельца о не­
изменности цены (юридически это подразумевается) и условиях
досрочного освобождения жилплощади по инициативе хозяина
(в жизни, как известно, всякое бывает). Оговаривается, что если
владелец потребует освободить помещение до истечения срока до­
говора, то он выплачивает нанимателю неустойку в размере двух
месячных плат за наём или самостоятельно подбирает похожую
квартиру, которая устраивает жильца (платит, естественно, он,
но хозяин оформляет ее на себя). Если дело действительно дойдет
глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
35
до того, что квартиру нужно освободить, неукоснительно требуйте
выплаты неустойки или подбора нового варианта. При этом можно
ссылаться на связи и знакомства в криминальных кругах и нало­
говых органах (получая с Вас по распискам ежемесячную плату,
собственник уклоняется от уплаты подоходного налога, а в случае
получения больших сумм им может заинтересоваться криминал).
4. Несанкционированное повышение квартплаты.
Об этом неприятном моменте партнерского взаимодействия
Ваших клиентов уже шла речь в подразделе 1.2.1, и защитой инте­
ресов жильца может быть только правильно оформленный договор
найма (не ДБП) с взятыми с хозяина исполнительными надписями
на нем (правильно составленными расписками). В этом случае, как
уже говорилось выше, ни один сотрудник полиции (вызванные па­
трульные, участковый, оперработники) не станут связываться с вы­
селением жильцов («это у вас гражданско-правовые, обращайтесь
в суд») и недобросовестному хозяину придется либо приглашать
бандитов, либо таковых с лицензией, т.е. обращаться в ЧОП, что,
безусловно, экономически невыгодно.
***
Итак, рекомендации по защите прав жильцов:
— время посещения хозяином оговаривается либо по телефон­
ному звонку заранее, либо в расчетный день;
— в выходные дни и ночное (21—9 час.) время порекомендуйте
жильцам вообще никому не открывать входную дверь и не
подходить к городскому телефону;
— в случае досрочного отказа хозяина от исполнения договора
требуйте с него либо неустойку (одна—две месячных платы
за наём), либо подбор аналогичной или похожей по потре­
бительским свойствам квартиры;
— категорически отказывайтесь от незаконных требований
собственника повысить квартплату в течение срока действия
возмездного договора найма (аренды). В случае заключенного
ДБП указанный вопрос решается путем переговоров и более
высокой цены, к сожалению, не избежать.
***
Теперь давайте посмотрим на рассматриваемый вопрос глазами
Добросовестного хозяина. На практике, например, часто встречает­
ся такая ситуация: в расчетный день собственник, как обычно, зво­
36
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
нит нанимателю и хочет договориться, когда ему прийти за оплатой.
Однако в ответ слышит: «Козел Иванович, на работе задержали зар­
плату, обещали выплатить через две недели. Вы не беспокойтесь, как
получу, сразу Вам позвоню...» Указанный срок проходит, хозяин опять
звонит и на этот раз слышит такую версию: «Уменя серьезные непри­
ятности. В Красноярске тяжело заболела мама, все деньги, которые
я приготовил, ушли на лекарства и авиабилет. Я понимаю, что Вас
сильно подвожу, но со следующей зарплаты, клянусь здоровьем мамы,
все отдам. Если хотите, готов оставить в залог документы...»
Наиболее «продвинутые» жильцы умудряются такими незатей­
ливыми байками дурить мозги хозяевам в течение 3—4 месяцев,
после чего «тихо по-английски» съезжают, естественно, ничего
не заплатив. Иногда, чтобы усыпить бдительность собственника,
народные частушки про зарплату поются заранее один раз и через
две недели наниматель действительно отдает деньги. Ну а потом
в ход идут больные мамы или дети, тяжелая травма, автоавария
и даже смерть родных — подобные выродки руководствуются
вполне понятными житейским правилом — зачем платить, коли
можно и не платить, тем более легковерные хозяева весь этот бред
«хавают» и так поступать с собой позволяют!
Итак, давайте рассмотрим основные принципы получения
хозяином платы за наём, которые Вы должны ему популярно разъ­
яснить. Начнем с понятия «расчетный день» — это любое число
месяца (например, 28-е), когда был заключен договор и получена
первая денежная сумма. Обычно с жильцом оговариваются такие
условия: очередной платеж вносится в расчетный день плюс 3—5 ка­
лендарных (т.е. 28,29,30 (31), 1 или 2 числа), также, по просьбе соб­
ственника и с согласия нанимателя, возможна и досрочная оплата
(обычно минус три дня, т.е. 25, 26, 27-го числа). Базовым местом
встречи для получения денег является объект, однако стороны могут
договориться и на «нейтральной территории», естественно, с со­
блюдением правил безопасности при передаче денежной суммы.
Теперь, уважаемый читатель, представьте себе, что жилец начал
дурить, в ход пошли вышеописанные «сказки венского леса» про
задержанную зарплату, больную маму или даже экзистенциальный
кризис среднего возраста у любимого хомячка. В таком случае
на практике очень легко определить, готов ли наниматель платить
дальше или он этого делать не собирается (тогда ему дается три дня
на сборы и предлагается съехать «по-хорошему») — на жаргоне ри­
элтеров такой прием называется «перенос расчетного дня». Хозяин
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
37
немедленно назначает личную встречу с жильцом и предлагает ему
заплатить «сколько есть» (например, квартира сдается за 30 тыс.
руб. в месяц, т.е. 1 тыс. руб. вдень. У нанимателя есть наличными
(якобы «до зарплаты») 8 тыс. руб.; в этом случае собственник при­
нимает эти деньги и переносит расчетный день на восемь суток
вперед, т.е. со следующего месяца оплата должна проводиться не 28
числа, а уже 5-го или 6-го). В случае же, если жилец отказывается
так поступать, то ему безапелляционно предлагается через три
(пять) дней съехать. Платить в дальнейшем он уже не собирается
и выслушивать его жалостливые байки не следует — в 99% случаев
это банальное вранье'
Давайте рассмотрим другую неприятную ситуацию, связанную
с оплатой. Жилец решил «загаситься», т.е. в расчетный и последую­
щие дни не подходит к контактному телефону (или специально уехал
на неделю—другую, а в квартире поселил, например, родственни­
ков или сослуживцев, строго-настрого приказав им к городскому
номеру не подходить и дверь никому не открывать). При «мягком»
развитии событий наниматель сам звонит собственнику в среднем
за 7—10 дней до расчетного дня, заявляет, что едет в командировку
на две (три) недели, обещает рассчитаться по приезде, условно
10-го числа. В этом случае хозяин должен предложить следующее:
либо внести оплату с 28 по 10 число сразу (с переносом расчетного
дня), либо передать деньги 28-го через кого-либо из знакомых
жильца, либо сделать перевод при помощи одной из платежных
систем. В случае же «мягкого» отказа (сейчас нет денег, не успе­
ваю, нет надежных людей, высокая комиссия за перевод и т.д.),
а также в случае, если наниматель «гаситься наглухо», т.е. заранее
не предупреждает о своем отсутствии и не подходит к телефону,
хозяин приходит на объект в «крайний» день (расчетный плюс
три—пять), закрывает дверь на второй ключ (подробнее см. под­
раздел 1.3.5) и оставляет жильцу записку: соблаговолите, глубокоу­
важаемый сударь, по возвращении заехать ко мне и рассчитаться...,
причем дверь не открывается до тех пор, пока хозяин не получит
причитающиеся ему деньги и всяческие вопли клиента насчет того,
«что я очень устал с дороги, а в квартиру попасть не могу», в расчет
не берутся, надо было заранее о своем отъезде предупреждать!
И, наконец, еще один момент, связанный с расчетами: оплата
квартплаты, электроэнергии, воды и тепла по счетчикам (за ис­
ключением телефона, о нем у нас пойдет речь в подразделе 1.3.7).
Обычно (по умолчанию) эти платежи выполняет наймодатель,
38
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
однако на практике часто встречаются случаи, когда наниматели
«нажигают» просто фантастическое количество электроэнергии
(например, более 1000 кВт-ч в месяц) и эти затраты становятся
ощутимыми для собственника. Поэтому при подписании договора
лучше поступить так: «гарантированный минимум» (для однушки
с газом — 200 кВт-ч., для 3—4 комнатной квартиры с электро­
плитой — 500 кВт-ч.) оплачивает собственник, а все, что свыше —
жильцы. Естественно, показания всех счетчиков (включая тепловые
и водные, если таковые установлены) снимаются на расчетный день
при посещении объекта хозяином.
1.3.5. Сохранность имущества сторон
Конфликтные ситуации в части сохранности имущества наймо­
дателя и нанимателя иногда начинаются сразу после подписания
договора. Хозяин вручает жильцу комплект ключей, а тот сразу за­
являет: Яхочу поменять все замки, ведь завтра буду завозить сюда до­
рогие предметы интерьера и оборудование, где гарантия, что бывшие
жильцы не оставили себе дубликаты ключей! При этом собственник
тоже начинает кипятиться: Уважаемый, я вижу Вас в первый раз и где
гарантия, что я приду через месяц за оплатой, а Вы, сударь, тихо
по-английски съедете и я буду за свои же деньги вскрывать свою же
дверь... к тому же, оставляемая мебель и техника тоже, поверьте,
стоит не меньше Вашей утвари и оборудования...
Подобные неконструктивные разговоры иногда приводят
к тому, что один из участников сделки просто от нее отказывается.
Поэтому агент во время таких споров должен предложить вариант,
приемлемый и для наймодателя, и для нанимателя. Давайте рас­
смотрим ряд позиций (замена замков, страхование имущества, его
амортизация и повышенный износ), которые Вы должны учитывать
прежде всего.
1. Замена замков.
В типовом договоре найма (аренды, поднайма, безвозмездного
пользования) по умолчанию подразумевается, что хозяин не несет
никакой ответственности за сохранность имущества жильца в течение
срока действия договора. Так что требование последнего о замене
замка (замков) является справедливым (при условии передачи соб­
ственнику экземпляра новых ключей). Однако, защищая интересы
хозяина, агенту нужно иметь в виду следующее:
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
39
— если во входной бронированной двери установлен очень до­
рогой замок (или система с ключом повышенной секретно­
сти), то лучше его не трогать, а предложить жильцу поставить
либо решетку, либо поменять ключи во второй, деревянной
двери;
— если в стандартной (относительно недорогой) металлической
двери два замка (так оно чаще всего и бывает), то хозяин
дает согласие на замену одного из них (условно верхнего),
а от другого (нижнего) ключи не отдает (утеряны, замок
заклинило и т.д.). Это необходимо для того, чтобы в случае
неуплаты (см. подраздел 1.3.4) собственник мог прийти
на квартиру, закрыть нижний замок и оставить нерадивому
нанимателю записку: сначала подъезжайте и расплатитесь,
потом я вам открою... Естественно, заранее предупреждать
жильца об этом не следует;
— если хозяин сдает (или планирует сдавать) жилплощадь дли­
тельный срок, то посоветуйте ему заранее приобрести второй
аналогичный замок (личинку), и при смене нанимателей
просто менять их местами;
— если квартира сдается в посуточном режиме, то необходимо
дополнительно установить перекодируемый цифровой за­
мок (механический или электронный) и при каждом осво­
бождении жилья менять его пин-код (комбинацию цифр
на барабане).
Если же Вы, уважаемый читатель, защищаете интересы своего
клиента-нанимателя, то настаивайте: во-первых, на передаче ком­
плекта ключей от всех замков; во-вторых, поменяйте хотя бы один
из них (с передачей дубликата ключа наймодателю); в-третьих, при
нахождении в квартире кого-либо из жильцов, особенно в ночное
время, всегда пользуйтесь внутренней защелкой (засовом), а если
такого в двери нет — посоветуйте установить.
2. Страхование имущества.
Если в процессе переговоров стороны (или одна из них) на­
чинают «гнуть пальцы» по поводу сохранности своего имущества,
то предложите им (или тому, кто выступает «громче») застраховать
обстановку по риску «повреждение (утеря) во время действия дого­
вора аренды (найма)». Страховая премия при этом будет в среднем
в 3 раза выше, чем при классической страховке «не арендованно­
го» имущества (1,5—2% против 0,5—0,7% в год), но все равно она
40
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
незначительна (при страховой сумме до 100 тыс. руб. агент даже
не выезжает на место).
3. Амортизация и повышенный износ.
При заключении договора аренды (найма) подразумевается
(презумпируется), что амортизационные платежи за естественный
нормальный износ имущества собственника входят в арендную
плату (плату за наём), и в конце года (периода действия договора)
хозяин не в праве удерживать с жильца какие-либо суммы из «стра­
хового депозита», тем более обстановка в недорогих квартирах
бывает обычно «не первой свежести». Однако на практике часто
встречаются случаи повышенного износа имущества, к числу ко­
торых обычно относятся:
— проживание домашних животных (запахи, дерут обшивку,
царапают мебель);
— забывчивые курильщики (прожжены напольные покрытия,
мягкая мебель, столешницы);
— несмываемые и невыводимые пятна и разводы, включая
стены и потолки;
— несколько предметов обстановки, вышедших из строя одно­
временно (особенно если соседи сообщают, что жильцы
дебоширили);
— значительная недостача кухонной утвари.
В указанных и им подобных случаях «потрава» компенсируется
за счет первоначального взятого страхового депозита, а в случае
проживания животныхдополнительно включается в плату за наём
(например, плюс 2—4 тыс. руб./мес. за большую собаку, 1—2 тыс.
руб. — за маленькую или кошку).
1.3.6. Замена оборудования и неотделимые улучшения
На практике часто встречаются случаи, когда жильцы, въехав
в квартиру (или даже уже прожив определенный срок) хотят по сво­
ей инициативе ее улучшить (сделать текущий ремонт, поменять
сантехнику, завезти мебель и оборудование). В таких ситуациях
наниматели предлагают наймодателям тоже поучаствовать в подоб­
ных неотделимых улучшениях (подразумевается, что меблировку
и технику жильцы не будут забирать с собой при освобождении жи­
лья). Давайте посмотрим, как в подобных ситуациях агент должен
защищать интересы той и другой стороны и начнем с жильцов.
Гпава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
41
По умолчанию предполагается (презумпируется), что если на­
ниматель выполнил неотделимые улучшения без согласия наймода­
теля (если быть точным до конца, то письменного), то он не вправе
требовать каких-либо компенсаций: «поставили этот роскошный
смеситель за 20тыс. ?Пожалуйста, когда будете съезжать, забирайте
его с собой, только приобретите и установите самый дешевый, типа
того, который был здесь раньше» (а старый кран рванул среди ночи,
входной вентиль на квартиру перекрыть было невозможно и жильцу
пришлось срочно ехать в круглосуточный дорогой магазин, хотя, ко­
нечно, проще было вызвать местного дядю Васю-сантехника, и у него
за умеренную плату нашелся бы необходимый смеситель б/у).
Итак, если наниматель решил сделать освежающий мини­
ремонт, поменять оборудование (обычно сантехнику, плиту, вход­
ную дверь) или завезти и установить «одноразовую» мебель, то он
должен заранее поставить в известность наймодателя, предоставить
полную смету мероприятий и получить от хозяина письменное со­
гласие! В идеальном случае собственник готов зачесть всю сумму,
указанную в смете (например, 100тыс. руб.; жилье сдается за 30 тыс.
в месяц, поэтому в течение 3 месяцев и 10 дней оплата не взимает­
ся), однако на практике такое случается редко: хозяин либо спо­
рит за каждый рубль (и в результате переговоров смета «усыхает»
до 60 тыс., две месячных ставки найма), либо заявляет следующее:
«квартиру с таким ремонтом я уже мог бы сдавать за 40 тыс., вам
как постоянным клиентам готов предоставить скидку—36 тыс., так
что давайте эту разницу (6 тыс. в месяц) распределим на 16месяцев
(100:6), и я обязуюсь за этот период не повышать цену (30тыс.)».
Давайте теперь посмотрим на проблему «с другого берега»,
глазами добросовестного хозяина. Конечно, замечательно, что
жильцы собираются сделать ремонт, однако, смета такового одно­
значно в два-три раза завышена, материалы и оборудование можно
приобрести на строительном рынке или в интернет-магазине зна­
чительно дешевле, да и необходимо учитывать поправку на амор­
тизацию — через год—два, когда наниматели съедут, улучшения
уже будут стоить не 100 тыс. Указанные факторы хозяин и его
представитель (т.е. Вы, уважаемый читатель) должны учитывать
в переговорах с жильцами, поэтому ответ собственника должен
звучать примерно так: «На зачет суммы сейчас (даже по урезанной
смете 60 тыс. за 2 месяца), я не готов, т.к. рассчитываю на эти
деньги (например, плачу за кредит). К тому же ремонт Вы делаете
для себя и будете жить более комфортно за те же 30тыс., а к мо­
42
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
менту Вашего освобождения квартиры все это великолепие по любому
обветшает (физически и морально износится), так что давайте
за месяц до Вашего съезда вернемся еще раз к этому вопросу и объ­
ективно оценим состояние жилья и за последний (крайний) период
я оплату требовать не буду. Фактически Вы предлагаете зачесть
ремонт с учетом амортизации уже не за 60 тыс., как сейчас, а за
30. К тому же у наймодателя всегда остается возможность повы­
сить цену. В случае же, если наниматели не соглашаются на такие
условия, можно предложить «компромиссное» решение, о котором
шла речь выше — стоимость жилья с учетом ремонта условно по­
вышается (в нашем примере до 36 тыс.), и разница распределяется
на период действия договора (хозяин берет на себя обязательство
в течение 16 месяцев не изменять ныне действующей цены —
30 тыс., и обязательства сторон в части необходимых улучшений
к этой дате считаются полностью исполненными).
Все вышесказанное с точки зрения интересов хозяина можно
свести к одной мысли: «За ремонт платить (зачитывать здесь
и сейчас) не собираюсь, если хотите — делайте за свой счет'.» Кста­
ти, на практике бывали случаи, что недобросовестные хозяева,
хоть и была достигнута «компромиссная» договоренность сторон,
расторгали договор (особенно ДБП) и выгоняли жильцов сразу
после выполнения ими ремонта, чтобы, например, сдать квартиру
другим нанимателям уже за 40—45 тыс.! Но такие действия часто
вызывают «ассиметричный ответ» обманутых нанимателей, вплоть
до полного разгрома жилья.
1.3.7. Неоплаченные телефонные переговоры
Проблемы с неоплатой телефона недобросовестными жильца­
ми — самая серьезная и часто встречающаяся конфликтная ситуа­
ция при сдаче квартир в наём, причем такие трудности хозяевам
создают не профессиональные «аферисты-телефонисты», как это
было десять—пятнадцать лет назад, а обычные наниматели, в пер­
вую очередь иностранцы и жители стран СНГ, которые, что вполне
естественно, разговаривают со своей далекой родиной, а счета при
этом (всреднем на сумму от 30 до 100 тыс. руб.) оплатить забывают.
Рекорд, установленный по Москве, составил эквивалент 10550$
за месяц, правда, это было как раз в конце 90-х годов, когда система
защиты собственников жилья, сдающих его, еще в совершенстве
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
43
разработана не была (в рассматриваемом случае аферисты — выход1цы из Латинской Америки организовали на квартире центр управле­
ния морскими перевозками и дозванивались по спутниковой связи
на борт судов, находящихся в акватории Тихого, Атлантического
и Индийского океанов, по тарифу 17—20$/мин.).
В настоящем подразделе мы рассмотрим подробнее, как защи­
тить хозяина от неоплаченных телефонных переговоров, а также
алгоритм Ваших действий, если самое худшее уже произошло —
жильцы съехали, а счета только пришли.
1. Лучшее средство от кариеса — бокс, а от перхоти — гильотина!
Заранее подозревая жильца в неоплате счетов, Вы стремитесь
к тому, чтобы межгородом или платными услугами в кредит вос­
пользоваться было в принципе нельзя. Для этого абонент телефона
(если он, конечно, является одним из получателей арендной пла­
ты) обращается на свой телефонный узел (ТУ) с просьбой отклю­
чить номер от автоматического выхода на межгород. Правда, это
всего лишь полумера — наниматель-аферист будет дозваниваться
вручную (с вызовом телефонистки), и счета придут еще больше.
Кроме того, платные справочные, подачу телеграмм, да и секс
по телефону блокировать невозможно. Можно, конечно, пойти
на крайнюю меру — написать на ТУ заявление о полном времен­
ном отключении телефона, но такую квартиру сдать по нормаль­
ной цене удастся только рядом с вещевым или продовольственным
рынком («толкучкой»), и то в «суточном» режиме.
Отдельные владельцы отключают телефон «на глушняк», но при
этом либо предоставляют в пользование жильцам мобильный аппа­
рат с безлимитным тарифом и отключенными платными услугами
(в Москве, например, в коде 901), либо делают скидку 1000 руб./мес.,
на которые наниматель может приобрести «безлимитку» самостоя­
тельно — этот вариант считается более безопасным.
2. Не выставлять аккумулированные счета.
Абонент обращается к своему оператору дальней связи (в Москве
80% — ОАО «Ростелеком») с заявлением о невыставлении аккуму­
лированных счетов, т.е. если первичный счет за межгород не будет
оплачен к дате, указанной на нем, выход на каналы связи этого
оператора блокируются. Как и предыдущий способ, указанный,
также является полумерой.
3. Считывание текущей информации.
У телефонистов Москвы, Петербурга, Нижнего Новгорода и дру­
гих крупных городов есть такая платная услуга — «экспресс-счет».
44
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Вы приезжаете на городской ТУ, платите весьма умеренную сумму
(в среднем эквивалент 300—500 руб.) и получаете «распечатку ин­
формации» — стоимость и номера всех предоставленных платных
услуг с проверяемого телефона, причем прямо на час и минуту
обращения. Полученный счет можно сразу оплатить или предъ­
явить нанимателям, пока они не сбежали... В Москве, если Вы
пользуетесь услугами оператора дальней связи «Ростелеком», об­
ращайтесь по этому поводу на ТУ по адресу: ул. Гончарная, дом 30
(рядом с м. «Таганская»), или зарегистрируйтесь в «личном каби­
нете» на сайте www.rt.ru.
4. Письменное обязательство.
При вселении жильца в квартиру возьмите с него письменное
обязательство (оно не должно являться приложением к договору
найма) о том, что он оплатит все телефонные переговоры. При
этом скажите жильцу, что в случае обмана Вы возбудите против него
уголовное дело по ст. 159 ч. 2 (мошенничество — см. главу 5 первой
части нашей книги) и его объявят в федеральный розыск (при этом
можно сослаться на знакомых в правоохранительных органах).
Серьезного афериста, конечно, Вы «на понт» не возьмете, но для
новичков это будет хорошим сдерживающим фактором.
5. Требование дополнительного «залога».
В случае, если жилец не согласен на полное отключение город­
ского телефона, даже с предоставлением скидки на безлимитный
мобильный, предложите ему внести дополнительную страховую
(иногда говорят «залоговую») сумму в размере месячной платы
за наём. Однозначно так следует поступать в том случае, если на­
ниматель по разным причинам отказывается внести классический
месячный залог за сохранность имущества (сообщение — не будет
залога, не будет и телефона).
6. Установка «жучка» в линию.
Очень популярный способ — в телефонную линию на лестнице
или в подъезде устанавливается «жучок» — с одной стороны, это
подслушивающее устройство, с другой — элементарная блокировка,
которая позволяет давать короткие гудки при наборе межгорода,
вызове телефонистки или любых платных справочных («жучок»
заранее программируется на эти номера). Недостатки такого спо­
соба — высокая стоимость устройства (5—7 тыс. руб.) и возмож­
ность его извлечения опытным жильцом (который к тому же может
предъявить претензии, что его прослушивали). Обычно «жучки»
используются, когда у Вас есть хороший контакт с телефонистами,
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
45
обслуживающими дом. Вся необходимая аппаратура приобретается
На радиорынках (в Москве это «Савеловский», «Горбушка», «Ца­
рицынский»), а также в фирмах, торгующих шпионской техникой
(адреса указываются в Интернете).
* * *
В заключении нашего подраздела давайте рассмотрим самый худ­
ший случай: жильцы «тихо по-английски» съехали, а в среднем через
месяц абоненту пришло несколько счетов за внутризоновые соедине­
ния (например, 1000 руб.), межгород и междугородние (70тыс. руб.),
платные справочные и услуги (30 тыс. руб.). Естественно, обескура­
женный (а иногда и разгневанный) хозяин звонит Вам и спрашивает,
как поступить (или требует, чтобы агентство, приславшее ему этого
негодяя, полностью компенсировало ущерб).
Первое, с чего нужно начать: выяснить, оплачивали ли сбежавшие
жильцы подобные счета (межгород и платные услуги, каждый в от­
дельности, ибо их выставляют разные организации). Более благо­
приятный случай — оплата ни разу не производилась. Тогда хозяин
смело может писать в адрес оператора претензию, что он никуда
не звонил и услуги не заказывал, а к его линии было совершено
несанкционированное подключение (при этом в квартире должны
быть сняты все аппараты с определителями и радиоудлинителями,
собраны свидетельские показания соседей, один из которых видел,
что 26 июня, в пятницу, т.е. за день до первого неоплаченного раз­
говора, в тамбуре находился человек в фирменном синем комбине­
зоне «МГТС» и «копался» в электрощитке). Даже если юридическая
служба оператора подаст исковое заявление в суд о взыскании задол­
женности, есть хороший шанс подобное разбирательство выйграть.
Значительно более «кислым» является случай, когда наниматель хоть
раз оплатил счет за свои разговоры или услуги, ведь тогда отговорки
насчет несанкционированного подключения никто всерьез вос­
принимать не будет и до суда луч ше дело не доводить. В этом случае
посоветуйте хозяину реструктуризировать долг (добиться отсрочки
или рассрочки платежа), а сами приступайте к поиску сбежавшего
«афериста-телефониста». О том, как это делать, шла речь в подраз­
деле 5.4 первой части нашей книги и специализированном издании,
посвященном криминалу на рынке недвижимости.
*
* Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита
от криминала и недобросовестных партнеров. 8-е изд., перераб. и доп. М.. Филинъ,
Омега-Л. 2012,448 с.
46
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.4. Налоговое планирование при сдаче жилья
Средства, получаемые от сдачи жилья в наём (аренду), соб­
ственник такового обязан в самом общем случае включить в свой
совокупный годовой доход и заплатить с него подоходный надо!
(НДФЛ). Однако, подавляющее большинство (90—95%) най­
модателей (арендодателей) частной жилплощади это не делают,
причем не только в результате тесных объятий зеленой жабы,
цо и вследствие элементарного правового нигилизма — в реально­
сти существует несколько вполне законных схем и минимизации,
и полного уклонения от данного вида налогообложения, которые
агент и должен донести до своего клиента, а уж он потом само­
стоятельно принимает решение: платить родному государству или
не платить.
Итак, давайте подробнее рассмотрим основные режимы на­
логообложения собственников жилых и нежилых помещений —
физических лиц:
• неуплата налогов вообще;
• уплата по полной ставке 13% (для нерезидентов — 30%);
• оплата по льготной ставке 6%;
• приобретение патента за фиксированную цену;
• сдача помещения в аренду (юридическому лицу);
• безвозмездное пользование помещением.
Третья и четвертая схемы позволяют вполне легально уменьшить
суммы, отчисляемые в бюджет, а последняя — законно не платить
налоги вообще! Однако каждая из них имеет свои достоинства
и недостатки, о которых речь пойдет ниже.
1.4.1. Неуплата налогов вообще
В отечественных СМИ (бумажных и электронных) периоди­
чески появляются заказные материалы (естественно, инспириро­
ванные налоговыми органами) о том, что всех граждан, которые
сдают жилье и не платят в бюджет, будут не только ставить на учет
и привлекать к материальной ответственности, но и даже сажать
в тюрьму! Однако на практике привлечь к «уголовке» подобных
уклонистов сейчас уже невозможно: статья 198 УК РФ в редакции,
действующей с 01.01.2010 г. (а она, кстати, имеет и обратную силу,
подробнее об этом у нас шла речь в главе 10 первой части нашей
книги), предусматривает нижнюю границу крупного размера —
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
47
600 тыс. неуплаченного налога за год (доход, в нашем случае от сда­
чи жилья 4620 тыс. руб. в год или 385 тыс. руб. в месяц) или 1800 тыс.
руб. за три года (доход за этот период 13850 тыс. руб.). Если же
попытаться утаить от фискальных органов меньшую сумму, то от­
ветственность (уже не уголовная, а административная) наступает
в соответствии со ст. 119 и 122 Налогового кодекса (НК РФ).
Стоит отметить при этом, что:
— все налоговые санкции, предусмотренные НК РФ, взыски­
ваются с налогоплательщиков только в судебном порядке по иску
налоговых органов. Однако до обращения в суд налоговый орган
обязан предложить налогоплательщику добровольно уплатить со­
ответствующую сумму налоговой санкции (пункт 1 статьи 104 НК
РФ);
— привлечение налогоплательщика к ответственности за со­
вершение налогового правонарушения не освобождает его от обя­
занности уплатить причитающиеся суммы налога и пени (пункт
5 статьи 108 НК РФ), при этом пеня за несвоевременную уплату
налога начисляется за каждый день просрочки в размере, равном
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ
от неуплаченной суммы налога. Общая сумма пеней не ограничена
(статья 75 НК РФ).
При этом в соответствии с той же статьей 108 НК РФ действует
принцип презумпции невиновности налогоплательщика — именно
фискальные органы должны доказать, что гражданин (собственник
или даже наниматель муниципального жилого фонда) незаконно
сдавал свое жилье и утаивал от государства полученный доход.
В разделе 1.3 у нас уже шла речь о том, как в реальности подобное
можно сделать — наниматель (арендатор) предъявляет в ИФНС или
в полицию, чаще всего участковому или инспектору ОУФМС при
проверке паспортного режима, договор краткосрочного имуще­
ственного найма, где указан срок сдачи помещения, размер платы
за наём (помесячной или за весь период), а также исполнительные
надписи (расписки) наймодателя, из которых следует, что денежные
средства им получены! Только по совокупности этих доказательств
и при пропуске сроков подачи налоговой декларации (30 апреля сле­
дующего года) фискальные органы могут подать исковое заявление
в суд о привлечении уклониста к ответственности по ст. 119 НК РФ,
а в случае подачи им «заниженных» сведений — по ст. 122 НК.
При этом наличие «пустого» договора найма, т.е. без исполни­
тельных надписей и расписок, не является, как говорилось выше,
48
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов
с физического лица (в ред. Федерального за­
кона от 29.12.2009 г. № 383-ФЗ)
1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица
путем непредставления налоговой декларации или иных документов,
. представление которых в соответствии с законодательством Российской
Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем вклю­
чения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных
сведений, совершенное в крупном размере, —
наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей
или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период
от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести ме­
сяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.
2.
То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —
наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч
рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного
за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы
на срок до трех лет.
Примечания. 1 Крупным размером в настоящей статье признается сумма
налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых
лет подряд более 600 тыс. руб , при условии, что доля неуплаченных налогов
и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов
и (или) сборов, либо превышающая 1 млн 800 тыс. руб , а особо крупным
размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых
лет подряд более 3 млн руб., при условии, что доля неуплаченных налогов
и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов
и (или) сборов, либо превышающая 9 млн руб.
2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное на­
стоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно
полностью уплатило суммы недоимки, соответствующих пеней, а также
сумму штрафа в размерах, определяемых Налоговым кодексом РФ
НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 108. Общие условия привлечения к ответствен­
ности за совершение налогового правона­
рушения
1. Никто не может быть привлечен к ответственности за совершение
налогового правонарушения иначе, как по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены настоящим Кодексом.
2. Никто не может быть привлечен повторно к ответственности за со­
вершение одного и того же налогового правонарушения.
3. Предусмотренная настоящим Кодексом ответственность за деяние,
совершенное физическим лицом, наступает, если это деяние не содержит
Гпава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
49
~..... =
признаков состава преступления, предусмотренного уголовным законо­
дательством Российской Федерации.
4. Привлечение организации к ответственности за совершение нало­
гового правонарушения не освобождает ее должностных лиц при наличии
соответствующих оснований от административной, уголовной или иной
ответственности, предусмотренной законами Российской Федерации.
5. Привлечение налогоплательщика к ответственности за совершение
налогового правонарушения не освобождает его от обязанности уплатить
причитающиеся суммы налога и пени. Привлечение налогового агента к от­
ветственности за совершение налогового правонарушения не освобождает
его от обязанности перечислить причитающиеся суммы налога и пени.
6. Лицо считается невиновным в совершении налогового правона­
рушения, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном
федеральным законом порядке и установлена вступившим в законную
силу решением суда. Лицо, привлекаемое к ответственности, не обязано
доказывать свою невиновность в совершении налогового правонарушения.
Обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о факте
налогового правонарушения и виновности лица в его совершении, возла­
гается на налоговые органы. Неустранимые сомнения в виновности лица,
привлекаемого к ответственности, толкуются в пользу этого лица.
Статья 119. Непредставление налоговой декларации
1. Непредставление налогоплательщиком в установленный законода­
тельством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган
по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения,
предусмотренного в пункте 2 настоящей статьи, влечет взыскание штра­
фа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате)
на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня,
установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной
суммы и не менее 100 рублей.
2. Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в на­
логовый орган в течение более 180 дней по истечении установленного за­
конодательством о налогах срока представления такой декларации влечет
взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей
уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подле­
жащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный
месяц начиная со 181 -го дня
Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм на­
лога (сбора) (в ред. Федерального закона
от 27.07.2006 г. № 137-ФЗ)
1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате зани­
жения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или
других неправомерных действий (бездействия) влекут взыскание штрафа
в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).
2.
Утратил силу с 1 января 2004 г.
3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные
умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неупла­
ченной суммы налога (сбора).
50
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
основанием к взыскания с гражданина денежных сумм — в судеб­
ном заседании наймодатель заявляет, что жильцы его банально
обманули, обешали платить регулярно, но это делать не стали, по­
сле чего хозяин выгнал их, поэтому из чувства мести они и отнесли
свой экземпляр договора в ИФНС или полицию...
В рассматриваемой ситуации вывод очевиден: чтобы хозяину
не быть привлеченным к налоговой ответственности при подпи­
сании договора найма (обычно на нем настаивает Ваш контрагент,
Представляющий интересы потенциального жильца), необходимо
не оставлять на нем исполнительных надписей (не писать расписок)
в получении денег, а для всевозможных проверяющих в погонах
изготовить «параллельный» договор безвозмездного пользования,
о котором пойдет речь в подразделе 1.4.6.
Однако такой нецивилизованный подход к оформлению отно­
шений между сторонами постепенно уходит в прошлое и многие
собственники сдаваемых помещений начинают задумываться о том.
чтобы заплатить государству небольшую сумму и спать спокойно.
О том, как это сделать с минимальными потерями для бюджета
клиента, у нас и пойдет речь далее.
1.4.2. Уплата по полной ставке
Самый простой случай для законопослушного наймодателя —
платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по стандартной
ставке 13% (для лиц, которые в соответствии со ст. 207 Н К РФ не яв­
ляются налоговыми резидентами — 30%) или, точнее говоря, вклю­
чить суммы, полученные от сдачи имущества в аренду или наём,
в совокупный годовой доход. При этом необходимо до 30 апреля
следующего года сдать в ИФНС по месту жительства налоговую
декларацию 3-НДФЛ, предварительно ее правильно заполнив (все
инструкции приведены на «федеральном» сайте www.nalog.ru.),
а до 15 июля уплатить уже сам налог, причем все это придется про­
делать независимо от того, сколько календарных дней в истекшем
году вы сдавали недвижимость (например, договор был подписан
26 декабря 2012 года по цене 50 тыс. руб./мес; соответственно
до 30.04.2013 г. хозяин должен отчитаться за 10 тыс. руб. дохода
(26—31.12.12) и до 15.07.2013 г. внести в бюджет 1300 руб.).
При этом саму декларацию 3-НДФЛ налогоплательщик может
передать в ИФНС разными путями: лично, через представителя,
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
51
почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью
вложения, а также через интернет (правда не во всех регионах по­
следний способ возможен, так что лучше всего воспользоваться
почтой, ведь личная явка чревата долгим стоянием в очереди, осо­
бенно в апреле месяце). Если объект находится в обшей долевой
собственности (ОДС) нескольких лиц, то каждый из них подает
3-НДФЛ самостоятельно, декларируя суммы, пропорциональные
своей доле в праве. Также, если в договоре прямо указано, что ком­
мунальные услуги оплачивает наниматель, то придется дополни­
тельно декларировать 13% и от суммы таковых, так как считается,
что собственник экономит на услугах ЖКХ и тем самым получает
дополнительный доход.
Как следует из всего сказанного, прямая оплата НДФЛ является
самой затратной (а для нерезидентов просто разорительной) фор­
мой расчетов с фискалами, к тому же она требует и практических
действий — получить в ИФНС или скачатьс сайта бланки деклара­
ции, правильно ее заполнить, в установленные сроки сдать и произ­
вести оплату. Поэтому давайте подробнее посмотрим, существуют
ли иные, альтернативные формы расчета с бюджетом.
1.4.3. Оплата по упрощенной схеме (УСН)
Реализовать таковую (а заодно и значительно сократить пла­
тежи в бюджет) позволяет регистрация собственника в качестве
индивидуального предпринимателя (ИП) и сдачей недвижимости
внаём (аренду) уже в таком качестве. Для регистрации гражданину
необходимо:
• заявление установленной формы;
• паспорт;
• квитанция об уплате государственной пошлины за регистра­
цию ИП (400 руб.).
Эти документы сдают в налоговый орган по месту жительства
физического лица. В столице регистрацию ИП осуществляет
МИФНС № 46 по Москве. В качестве основного вида предприни­
мательской деятельности необходимо указать сдачу недвижимого
Имущества в наём (аренду). Далее следует подать заявление о пере­
ходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). Сделать это
Можно в пятидневный срок с даты постановки на учет в налоговом
органе.
52
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Итак, ИП зарегистрирован, уведомление о применении УСН
получено — как платить налог? Оптимально выбрать в качестве объ­
екта налогообложения доходы. Тогда налоговая ставка составит 6%
от дохода. Можно выбрать другой вариант — доходы минус расходы
со ставкой 15% (это, как правило, не выгодно наймодателю, ведь рас­
ходов, связанных с его предпринимательской деятельностью, не так
много — коммунальные платежи, средства на ремонт и т.д.).
При использовании УСН налоговый период тот же — кален­
дарный год. Отчетные периоды — I квартал, полугодие и девять
месяцев календарного года.
ИП представляют налоговую декларацию не позднее 30 апреля
года, следующего за истекшим налоговым периодом; окончатель­
ный налог также должен быть оплачен до вышеназванной даты.
Аренда через ИП имеет существенное преимущество: размер
налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ.
Минусы этого варианта:
• придется пройти регистрацию в качестве ИП;
• И П, работающие по УСН, обязаны вести книгу учета доходов
и расходов;
• авансовые платежи по налогу нужно вносить раз в три месяца;
• ИП необходимо платить взносы в пенсионный фонд (хотя
на сумму этих взносов можно уменьшить налог) и в фонд соци­
ального страхования;
• на первых порах, скорее всего, понадобится помощь бухгалтера
или другого специалиста, разбирающегося в налогообложении ИП.
На практике получается, что собственник объекта выступает как
бы в двух ипостасях: с одной стороны, как физическое лицо (его
данные внесены в Свидетельство о госрегистрации права и в ЕГРП),
с другой, как ИП (на этот случай тоже имеется свидетельство и за­
пись в ЕГРЮЛ). В отдельных субъектах Федерации налоговые
органы требуют от такого «двуликого Януса» с начала составить
и зарегистрировать в установленном порядке договор доверитель­
ного управления «с самим собой» (учредитель и выгодоприобре­
татель — «физик», доверительный управляющий — ИП) и только
после этого идти сдавать отчетность и уплачивать налог по ставке
6%. Однако, такое требование фискалов не является законным,
т.к. в соответствии со ст. 1015 ГК РФ доверительный управляющий
не может быть одновременно выгодоприобретателем, а налоговый
орган не вправе понуждать собственника-физика заключать ДДУ
с третьим лицом, даже с самим собой.
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
53
Схема, рассмотренная нами в настоящем подразделе, может
применена при сдаче в аренду или наём недорогого объекта, ибо
в случае, если сумма, уплачиваемая в бюджет по ставке 6%, равна
или чуть ниже стоимости патента, о котором у нас речь пойдет
ниже, то проще будет приобрести таковой.
1.4.4. Приобретение патента за фиксированную цену
В случае, если собственник планирует сдавать дорогую квартиру
или нежилое помещение (для Московского региона в 2012 г. — до­
роже 60 тыс. руб./мес.) или несколько объектов недвижимости
одновременно, то ему проще и дешевле приобрести патент на со­
ответствующий виддеятельности (подпункт56ст. 346.25.1 НК РФ),
стоимость которого (в 2012 г. для Москвы — 43200 руб.) и является
своего рода налогом.
Заявление на получение патента необходимо подать в нало­
говый орган по месту жительства не позднее чем за один месяц
до начала использования предпринимателем упрощенной системы
налогообложения на основе патента. (Если вы планируете сдавать
квартиру с 1 апреля 2013 г., то нужно в феврале зарегистрироваться
в качестве ИП и до начала марта 2013 г. подать заявление на патент).
В заявлении необходимо указать вид предпринимательской дея­
тельности — передача во временное владение или в пользование
гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помеще­
ний, возведенных на дачных земельных участках.
Патент обязаны выдать в десятидневный срок с момента подачи
■оответствующего заявления. (В Москве регистрацию ИП и по­
лучение патента можно произвести одновременно).
i Стоимость патента составляет 30—40 тыс. руб. в среднем на один
год. Но граждане могут приобрести его и на меньший срок, тогда
будет произведен соответствующий перерасчет.
, Оплата происходит в два этапа:
I — в срок не позднее 25 календарных дней после начала осу­
ществления предпринимательской деятельности на основе патента
Должна быть оплачена 1/3 от его стоимости;
J — оставшаяся часть стоимости патента оплачивается не позднее
25 календарных дней со дня окончания периода, на который был
Получен патент.
54
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Если предприниматель просрочит первую часть оплаты, либо вне­
сет ее не полностью, то право на применение УСН на основе патента
будет потеряно и придется платить налоги по общей системе.
Указанный способ имеет много практических достоинств: во
первых, сумма является фиксированной и не зависит ни от ставок
найма, ни от количества сдаваемых объектов; во-вторых, не надо
ежегодно подавать декларацию; в-третьих, патент может быть
оплачен по частям. Однако есть и недостатки: необходимо также
как и при схеме УСН, регистрироваться в качестве ИП и сдавать
соответствующую квартальную отчетность, пусть даже «пустую».
Как уже говорилось выше, «патентная» форма расчетов с бюд
жетом выгодна в том случае, если гражданин сдает относительно
дороже жилье или офис (для Московского региона при годовой
стоимости патента 43.200 руб. необходимо получить доход 720 тыс
руб. в год или 60 тыс. руб. в месяц). Во всех остальных случаях, а на
практике их большинство, выгоднее использовать схему УСН, что,
безусловно, требует большего приложения сил и затрат времени.
1.4.5. Сдача помещения юридическому лицу
Как уже отмечалось выше, существенным отличием правоотно­
шений аренды (гл. 34 ГК РФ) от найма (гл. 35 ГК) является выбор
субъекта возмездного владения и пользования помещением —
в первом случае речь идет о юридическом лице или индивидуаль­
ном предпринимателе, которые, заключив с собственником или
уполномоченным им лицом договор аренды, в дальнейшем сдают
жилплощадь своим сотрудникам (на практике часто посторонним
лицам, оформленным в качестве таковых) в субаренду, извлекая
при этом доход.
В этом случае собственник жилплощади (уже не наймодатель
а арендодатель) предоставляет арендатору (юридическому лицу или
ИП) помещение во временное владение и пользование на возмезд­
ной основе, за плату, которая, естественно, включается в совокупный
годовой доход хозяина (арендодателя) и подлежит налогообложения1
по стандартной ставке 13%. Однако принципиальная разница со слу­
чаем, рассмотренным в подразделе 4.1.2, заключается втом, что юри­
дическое лицо по отношению к собственнику — физическому липу
обязано выполнять в соответствии с пунктом 4 статьи 226 НК РФ
функции налогового агента по НДФЛ, т.е. фактически удерживать
Глава 1
КВАРТИРА — НА ВРЕМЯ, ДЕНЬГИ — НАВСЕГДА
55
с него те самые 13% от месячной арендной платы и перечислять их
в бюджет, что позволяет гражданину не подавать в части этих доходов
налоговую декларацию, что на практике, конечно, оченьудобно. Так
чТо если в процессе переговоров о сдаче объекта выясняется, что
снимать его будет ООО «Юрик», то платежи в бюджет включаются
(полностью или хотя бы частично) в стоимость арендной платы
(например, владелец относительно дорогой недвижимости хочет
получать за нее 100 тыс. руб. наличными, не желая платить налоги,
в случае же перечисления средств от имени юридического лица или
ИП указанная сумма должна уже составлять 113 тыс. руб.).
При этом следует учитывать еще одну особенность взаимоот­
ношений с представителями юрлиц: обычно потенциальных арен­
даторов не устраивает стандартный период действия договора (11
месяцев или 364 дня) и они настаивают на указании срока более
одного года с обязательной государственной регистрацией обре­
менения. В отдельных случаях, особенно если НДФЛ уже вклю­
чен в стоимость (т.е. арендная плата составляет в вышеуказанном
примере 113 тыс. руб.), можно пойти на это, правда, предусмотрев
в договоре, хотя бы раз в год (а еще лучше в пол года) возможность
повышения такой платы.
1.4.6. Безвозмездное пользование помещением
Конечно, так звучит только название этого подраздела — на са­
мом деле хозяин сдает жильцу помещения на возмездной основе,
при этом настаивая на оформлении именно ДБП — договора без­
возмездного пользования, который полностью решает все про­
блемы с фискальными органами — ведь формально в этом случае
нет доходов, значит, и нет налогов.
Кроме договоров коммерческого найма или аренды, после
заключения которых собственнику необходимо подавать декла­
рацию о доходах и платить налоги, можно составить договор, при
исполнении которого отчитываться перед государством не надо,
а все юридические последствия (кроме платы за наём) у сторон
возникают в том же объеме, как и по ДКН. Такие договоры ис­
пользуются в юридической практике все чаше и чаще, заключаются
обычно в простой письменной форме (по соглашению сторон
возможно и обращение к нотариусу) и какой-либо регистрации,
'°сударственной или учетной, не подлежат.
56
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Давайте подробнее рассмотрим примерный договор безвоз­
мездного пользования жилым помещением с посторонним лицом,
обычно заключаемый в интересах собственника жилья вместо
ДКН. Такой ДБП может быть как срочным (с целью исключения
возможных злоупотреблений со стороны жильца по оплате, он за­
ключается на период внесения таковой, обычно 1—6 месяцев), так
и бессрочным, но с указанием срока уведомления о расторжении
(в соответствии со ст. 699 ГК РФ это один месяц, однако данная
норма является диспозитивной, и стороны договора могут увели­
чить или уменьшить таковой в разумных пределах, обычно 3 дня —
3 месяца). Однако предложение собственника заключить подобный
ДБП вместо ДКН вызывает законные возражения потенциального
пользователя, ведь при этом жилец фактически является нанимате­
лем (вносит оговоренную с собственником сумму), а хозяин в лю­
бой момент может либо повысить плату, либо предложить жильцу
съехать, при этом сделав соответствующее уведомление. Поэтому
компромиссным (хозяин не платит налоги, жилец гарантированно
имеет право пользоваться помещением) является срочный ДБП, за­
ключенный на тот период, за который внесена плата вперед.
* Jr i
Внимательный читатель нашей книги наверняка задаст такой
вопрос: может быть, хозяину объекта с целью уклонения от нало­
гообложения вообще не заключать с жильцом никакого договора?
Однако на практике такой способ неприемлем, даже не потому, что
наниматель от этого сразу откажется и будет абсолютно прав, а и изза того, что жилец во время пребывания на объекте может нанести
существенный ущерб как и самой обстановке (пожар, затопление,
разгром во время вечеринки, дебоша или в нетрезвом виде, хище­
ние части мебели и вещей), но и третьим лицам, в первую очередь
соседям. В случае, если договорные отношения между сторонами
не зафиксированы и в тексте соглашения не закреплена ответствен­
ность жильца (нанимателя, арендатора, ссудополучателя по ДБП),
то нести ответственность придается собственнику недвижимого
имущества! А от налогообложения «по полной программе», как уже
говорилось выше, на практике весьма легко уклониться.
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ - НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
(Чистая купля-продажа квартир)
Термин «чистая», внесенный в подзаголовок, означает без­
альтернативную сделку купли-продажи жилплощади (в нашем
случае — отдельных квартир, о комнатах и долях у нас пойдет речь
в разделе 4.4), которая, безусловно, выгодна и риэлтеру со стороны
продавца (варианты подбирать не надо), и контрагенту, представ­
ляющему интересы покупателя (его клиент обладает «свободными
средствами», пусть даже заемными). При этом и тому и другому
удается заработать нормальные деньги, да и обернется сделка
все-таки быстрее, чем альтернатива (для типовых квартир — два
месяца плюс минус две недели, см. подраздел 4.2.7. первой части
нашей книги).
Конечно, у чистой купли-продажи есть и недостатки: во-первых,
она сильно криминализована (в среднем одна сделка из 15—16 уже
Совершенных приводит к киданию продавца или выселению поку­
пателя); во-вторых, такие варианты надо более тщательно и серьез­
но проверять; в-третьих, именно в этом сегменте в большем количестве, чем при альтернативе, присутствуют юридически грязные
■ даже «паленые» варианты— непонятное наследство по завещанию
■остороннему лицу, рента с неясными причинами смерти получателя, отмывка незаконно приватизированных квартир, сделки
I жилплощадью маргиналов, ставших жертвами «санитаров города»,
в том числе и носящих погоны. Так что традиционная организаци­
онная работа риэлтеров по составлению цепочек по альтернативе
.при чистой купле-продаже плавно перетекает фактически в работу
Ьксперта, а в отдельных случаях — и криминалиста.
Кроме основных схем купли-продажи квартир, используемых
На практике, мы рассмотрим в этой главе очень важный для каж­
58
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
дого агента прикладной вопрос — работа с риэлтерскими базами
данных (РБД), а также два частных случая: сделки с жилплощадью
пожилых людей (рента и пожизненное содержание с иждивением),
а также перевод квартир в нежилой фонд.
2.1. Риэлтерские базы данных
Все практикующие риэлтеры, начиная от агентов отделов
аренды (найма) и заканчивая суперпрофессионалами, ведущими
крупные сделки на рынке нежилых помещений, так или иначе
пользуются специализированными риэлтерскими базами данных
(РБД), представляющими собой аккуратные подборки актуальной
информации, которая, кстати, в 90% случаев находится в открытом
доступе, да только не все знают, где ее правильно искать. Конечно,
на нашем «цивилизованном» рынке нет полностью открытых и до­
стоверных баз типа zillow.com, trulia.com и им подобных (кстати,
на североамериканском континенте за размещение приукрашен­
ной, а тем более «дутой» информации риэлтера могут не только
«отлучить» от профессии, но и привлечь к уголовной ответствен­
ности), однако в распоряжении квалифицированного специалиста
(а также и дотошного клиента) есть ряд неплохих инструментов,
которые позволяют быстро и за небольшие деньги (для любителей
экономить «на спичках» и бесплатно) найти практически всю ин­
тересующую информацию о реальных вариантах (или разместить
сведения о своем, что намного проще и дешевле).
Итак, давайте рассмотрим основные РБД, с которыми работают
риэлтеры Московского региона и разберем особенности каждой
из них:
— Виннер (правильное написание торговой марки WinNER);
— ИРВР (электронная версия газеты «Из рук в руки»);
— НиЦ (электронная версия журнала «Недвижимость
и цены»);
— прочие работоспособные (ЦИАН, риэлто, реалпрайсриэлтер, Навигатор, 782.ru).
2.1.1. База Виннер (WinNER)
По однозначному мнению практикующих риэлтеров, это самая
эффективная РБД в сегменте «куплю-продам вторичку», причем
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
59
ле только по Москве, но и по области. Всю необходимую инфор­
мацию о функционировании этой базы можно получить по запро­
су «Виннер» в любом поисковике (адреса baza-winner.ru; online.
baza-winner.ru; старый адрес IOI4IO7.ru). Если вам еще не прихо­
дилось работать с этим ресурсом, лучше начать с онлайн-версии
(информации можно посмотреть по адресу baza-winner.ru/support/
instuctions.html) при этом для регистрации лучше использовать
«одноразовую» сим-карту (подробнее об этом у нас пойдет речь
в следующем подразделе 2.1.2., где мы будем разбирать порядок
работы с электронной версией ИРВР), которая позволяет условно
бесплатно публиковать до 3 объявлений на один телефон и фор­
мулировать, и считывать запросы с неполной РБД без раскрытия
контактных данных (или с частичным раскрытием по весьма де­
мократичным тарифам — от 60 до 300 руб.).
Однако в онлайн-версию не попадают т.н. «внутренние» ва­
рианты, которые доступные только постоянным подписчикам
(с условиями подписки и тарифными планами можно ознакомиться
по адресу baza-winner.ru/winner/serv ice/index/html), хотя среди них
много предложений от крупных риэлтерских агентов (т.н. «партне­
ров» базы), которые на практике не совсем интересны из-за завы­
шенных цен и повышенного гонора контрагентов — «галстуков»
и должны рассматриваться в последнюю очередь. Для любителей
«экономить на спичках» существует простой способ получить кон­
тактные данные, не пользуясь оплатой «раскрытия» — с онлайнверсии. Вы берете номера домов понравившихся объектов, а по­
том вводите их в адресной (желтой) строке базы irr.ru — на 75%
информация в «Виннере» и «руках» совпадают, а контакты в ИРВР
находятся в открытом доступе.
2.1.2. ИРВР — недвижимость
До раскрутки «Виннера» база данных газеты «Из рук в руки»
(с 2001 г. сайтов: сначала неудобоваримого izrukvruki.ru, ас 2006 г. —
irr.ru) была самой содержательной и наполненной, к тому же всегда
Находилась в открытом доступе. Сейчас этот ресурс уверенно за­
нимает второе место среди РБД Московского региона, а в других
субъектах федерации — однозначно первое (ссылка идет на ре­
гиональные выпуски, смотрите «кнопочку» на главной странице),
°Днако немного «тормозит» в практическом использовании (нет
60
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
пошаговых инструкций, много навязчивой рекламы, информация
долго раскрывается и неудобна для просмотра). Поэтому давайте
набросаем примерный алгоритм работы с вариантами на сайте irr.
ru (на примере поиска типовой квартиры в Москве для вторичного
рынка).
I) В любом поисковике набираем ИРВР.
2) В открывшемся сайте irr.ru жмем «недвижимость» (если вы
находитесь в другом регионе — выбираете свой).
3) Входите в подраздел «квартиры и комнаты. Продажа».
4) Выбираете «вторичный рынок».
5) Заполняете таблицу (не ошибитесь с подбором станций
метро).
6) Жмете желтую кнопку «искать».
7) Далее наберитесь терпения: если поисковый запрос ти
повой, например, одно- и/или двухкомнатная квартира
ценой 5700000—6500000 руб. в районе метро Алтуфьевская,
Бибирево, Отрадное, Владыкино, то открывается сразу
много страниц.
8) В реальности таблица формируется в очень специфичной
форме: видна цена, но параметры самого объявления не то,
чтобы скрыты, а просто их неудобно читать. Конечно мож­
но открывать каждое из них, но это займет неоправданно
много времени.
9) Для ускорения процесса воспользуйтесь функцией «блок­
нот» — не раскрывая текста, жмите на крайнюю левую
верхнюю кнопку (добавить в блокнот). На заглавной стра­
нице сверху справа контролируйте количество отмеченных
объявлений, например, блокнот (35).
10) Когда беглый просмотр закончен, жмите вышеуказанную
кнопку «блокнот». Все выбранные объявления откроются
полностью.
11) Далее проводите более подробную селекцию вариантов. Те,
которые не подходят, выделите галочкой в крайнем левом
верхнем поле и жмите «удалить выбранные».
12) Жмите «распечатать все объявления из блокнота».
13) Распечатывайте на принтере или сохраняйте на своем ком­
пьютере... и работайте дальше!
14) После окончания работы не забудьте нажать кнопку «удалить
все», чтобы очистить блокнот для следующего поиска.
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
61
***
Некоторые особенности работы с базой ИРВР:
— можно задать «расширенные параметры» для поиска.
Правда, при этом часть информации (вариантов) неизбежно
теряется;
— если вы хотите найти объявления от частных лиц (или их
частнопрактикующих представителей), то игнорируйте ва­
рианты с синей пометкой «партнер» — это агентства, чаще
всего крупные;
— как уже говорилось выше, в предыдущем подразделе, в «ру­
ках» можно бесплатно открывать координаты объявлений,
найденных в «Виннере». Для этого введите в поисковую
строку таблицы, указанной в шаге 5) нашего алгоритма,
улицу и номер дома, взятые из платной РБД с открытыми
координатами продавцов (все риэлтерские базы обязательно
скачивают информацию из ИРВР и вероятность ее обнару­
жения составляет в среднем 70—75%).
2.1.3. Недвижимость и цены
В Московском региона третья по наполненности информацией
база, причем оплаченная подателями объявлений, варианты можно
посмотреть и в бумажном виде — журнале с аналогичным названи­
ем. Основной доступ к базе осуществляется через сайты: dm-realty.
iru; realty.dmir.ru; erealty.dmir.ru, а ознакомиться с правилами поль­
зования можно на странице dmrealty.ru/access.aspx. Несомненными
костоинствами этой базы являются:
— возможность полностью бесплатно подавать свои объявле­
ния, в том числе и по телефону. Правда, они моделируются
(при телефонной подаче оператор перезванивает и про­
веряет), а также редакция может отказать в публикации без
объяснения причин;
— возможность разместить свои варианты, а также краткую
информацию о деятельности в разделе «специалисты» (для
Московского региона адрес realty.dmir.ru.msk/agents). При
этом надо пройти процедуру регистрации через «личный
кабинет», после чего можно добавлять объявления бес­
платно.
62
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1.4. Прочие работоспособные РБД
1. ЦИАН (cian.ru).
Эта база является ведущей по аренде и найму недвижимости,
однако, в отличии от Виннера, размещение вариантов в ней платное
(тарифы можно посмотреть в подразделе «разместить объявление»)
и это приводит к тому, что от потенциального нанимателя отсека­
ются варианты прямых квартиросдатчиков (более 90% объявлений
.в базе от посредников с оплатой комиссии). Также в этой РБД при­
сутствуют варианты «в собственность» (их подача пока бесплатна),
однако их количество явно не дотягивает до того же dm-realty.ru (не
говоря уж о «Руках» и «Виннере»), а также содержит большое число
недостоверных «заманух».
2. Риэлто (realto.ru).
Наполнение этой базы проигрывает трем ведущим, однако, при
ее оплате пользователь устанавливает себе программу «риэлто»,
при помощи которой можно успешно создавать и поддерживать
свою «карманную» РБД, причем вносить в нее лукавые варианты
«напоказ клиенту» (об этом у нас уже шла речь в главе 4 первой
части нашей книги).
3. Реалпрайс-риэлтер (realprice.ru).
Является «посткризисным» совместным продуктом базы данных
КДО (kdo.ru) и очень популярного у практикующих риэлтеров
и оценщиков портала «Реалпрайс», о котором много говорилось
в первой части нашей книги. Однако по наполненности база, к со­
жалению, не дотягивает до уровня трех ведущих, хотя позволяет
совершенно бесплатно загружать свои объявления (включая, со­
ответственно, и «заманухи»).
4. Навигатор (r2-navigator.ru).
Хорошо известная практикующим риэлтерам база (реально
работает с 2004 г.), которая устроена и функционирует подобно
Виннеру. Имеется возможность бесплатно добавлять объявления
(после прохождения процедуры регистрации), а также просматри­
вать их без раскрытия контактных данных (в облегченной onlineверсии).
5. База 782 (782.ru).
На сегодняшний день является ведущей по коммерческой не­
движимости Московского региона, хотя по своей наполненности
постепенно начинает проигрывать соответствующему разделу
Виннера. Позволяет бесплатно (после регистрации на почту и те-
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
63
дефон) размещать предложения, а также осуществлять быстрый
роиск без регистрации, но и без раскрытия контактных данных
(что, по аналогии с Виннером, легко обходится).
* * *
Как уже говорилось в этой главе, все практикующие риэлтеры
пользуются в своей работе профессиональными РБД, в первую
очередь Виннером, Руками, НиЦ (для вторичного рынка), ЦИАНом
(для аренды и найма), 782-й (для нежилых помещений). Однако
особо питать иллюзий не следует, если вариант кем-то помещен
в базу, то этот мифический имярек в 80—90% наш с вами коллега, да
и в каждой РБД с бесплатным или условно бесплатным размещени­
ем 40—70% объявлений — хорошо или не очень замаскированные
|«заманухи-завлекухи». К тому же по типовому запросу в любом
поисковике «риэлтерские базы данных» (именно с буквой «о»)
всю необходимую информацию найдет рядовой гражданин и для
этого совсем не обязательно обращаться в агентства недвижимо| сти. Однако этот специфичный бизнес (сбор, обработка и продажа
информации об объектах недвижимости) существует и развивается
и грех им не пользоваться.
Примерный вывод из всех наших рассуждений таков: для успеш­
ной работы в этом направлении вполне достаточно:
— платной подписки на одну, самую известную в вашем регионе
РБД (в Московском — однозначно Виннер);
— постоянной работы с региональной версией газеты ИРВР;
— регистрации на крупном риэлтерском форуме (типа ners.
ru) и обмен информацией в нем, особенно если есть заказы
в другие регионы;
— постоянный разброс информации на доске объявлений (через
недвижимость Рамблер ТОП-100).
Впрочем, мы слегка отвлеклись от нашей основной темы: чистой
купли-продажи квартир...
2.2. Основные схемы чистой купли-продажи
В настоящем разделе мы рассмотрим не только те схемы, кото­
рые лежат на поверхности и используются всеми практикующими
риэлтерами, но и затронем ряд более экзотических: их, естественно,
труднее организовать и осуществить, но они приносят более суще-
64
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ственный доход со сделки, чем массовый «стандарт по умолчанию»,
В отдельных случаях для реализации разбираемых «схематозин» тре­
буется вложение денежных средств в пределах от 100 тыс, до 10 млн
рублей (упаси боже, только не из собственного кармана). Если у вас
«наклюнулся» подобный интересный вариант, необходимо грамотно
«просчитать экономику» или даже составить небольшой бизнес-план,
с которым обратиться к своему руководителю — именно его задача
найти деньги, если предлагаемая Вами сделка будет одобрена.
' Итак, давайте разберем основные схемы чистой купли-продажи
квартир на вторичном рынке:
• продажа выставленных квартир;
• продажа вариантов «от хозяина»;
• продажа квартир «с ремонтом»;
• продажа квартир «с отделкой»;
• срочная покупка, плановая продажа;
• аукционная торговля квартирами;
• операции с блоками квартир;
• перевод из жилого в нежилой фонд;
• продажа вариантов «с людьми».
Последняя из указанных схем содержит большое количество
разновидностей и ее рассмотрению посвящен следующий раздел
2.3. Также отдельный раздел 2.4. этой главы посвящен переводу
квартир в нежилой фонд.
2.2.1. Продажа выставленных квартир
Под термином «выставленные» подразумеваются варианты,
найденные Вами в открытых сторонних источниках — во всех РБД,
сайтах газет и журналов, электронных досках объявлений и т.д. Под­
разумевается, что в этом случае Вы контактируете с тем, кто их в базу
«выставил». В большинстве случаев (90—95%) — это контрагенты
из других риэлтерских фирм или частные маклеры (стоимость их
услуг включена в обозначенную объявлением цену). Конечно, лю­
бой из вышеуказанных источников информации в разной степени
засорен (иногда риэлтеры употребляют и более емкий, хотя менее
приличный термин — засерей) всевозможными завлекухами и за­
манухами, так что «выставленных» предложений всегда много, но не
всегда они являются интересными и эффективными! Впрочем, что
об этом говорить — это каждодневная рутинная работа каждог0
агента на аренде, вторичке, да и на новостройках тоже.
I^asa
2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
65
2.2.2. Продажа квартир «от хозяев»
Это уже следующий, более высокий уровень повседневной
риэлтерской работы, который в большинстве агентств является
базовым — путем ведения рекламы (о ее основных видах у нас шла
речь в главе 2 первой части нашей книги), Вы вступаете в контакт
уже с собственником недвижимости (или с их искусно замаскиро­
ванными представителями, включая и откровенных аферистов).
В первой части нашей книги (главы 3 и 4) мы подробно говорили
об уровнях взаимодействия риэлтера с хозяином объекта: вообще
без договора; договор об оказании услуг (маклерский); эксклюзив
разного уровня (частичный, мягкий, жесткий), так что повторяться
здесь не будем. Именно «мягкий эксклюзив» и является тем уров­
нем работы с клиентом, которого в каждом конкретном случае нам
необходимо достигнуть.
2.2.3. Продажа квартир «с ремонтом»
Термин, вынесенный в подзаголовок, подразумевает, что ремонт,
обычно минимальный текущий (косметический), делает агентство
полностью или большей частью своими силами и за свои средства,
после чего объект (чаще всего квартира, но возможна комната или
Г относительно старый дом) выставляются на продажу по более вы­
сокой цене, что и приносит риэлтерам сверхприбыль (например,
в «убитом» состоянии хозяин хочет за квартиру 4,5 мл н руб. (в ячей­
ку), агентство реально вкладывает в ремонт 300 тыс. руб. (смета
составляется на 800 тыс. руб.) и квартира выставляется в рекламу
за 5,3 млн (реально продается за 5,2 млн). Даже если собственник
просит еще немного себе сверх оговоренной ранее цены (напри­
мер, 4,6 млн), все равно агентство имеет «два конца» от вложенных
средств (600 тыс. руб., а при продаже без ремонта риэлтеры могли
бы претендовать лишь на стандартные 3%, т.е. 135 тыс., да и объект
в таком неприглядном состоянии экспонировался бы несколько
месяцев).
। Итак, в каких случаях есть смысл полностью или частично
Предложить Вашему клиенту услуги по выполнению ремонта в его
квартире?
• «стихийное бедствие». До этого в жилище был пожар (на
Жаргоне — «горелка»), затопление, сильные протечки с крыши,
66
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
образование на стенах в большом количестве «грибка». отслоение
штукатурки в домах без железобетонных перекрытий.
• «запах смерти». В квартире до продажи долго проживал по­
жилой человек (чаще всего тяжелобольной), там же умер (юри­
дически жилплощадь уже была переоформлена на родственников
по дарственной или ренте), и в комнатах до сих пор присутствуе
«запах безысходности» (не путать с трупным), который неосознанно
всегда ощущается при показе (потенциальные покупатели, а чаще
всего покупательницы, такое жилье на эмоциональном уровне брать
не хотят и отказываются от сделки, хотя по своим потребительским
качествам и цене вариант, в принципе, неплохой).
• «люди-свиньи». В квартире проживают либо асоциальные эле­
менты (маргиналы), либо двуногие существа, назвать которых сви­
ньями — значит незаслуженно оскорбить этих животных. Иногда
до такого ужасного состояния доводится жилплощадь, сдаваемая
внаём большому количеству гастарбайтеров одновременно (авто­
рам известны случаи, когда в квартире общей площадью 30—40
кв.м проживало посменно до 20 человек и соседи поделать ничего
не могли, ведь участковый был «в доле»).
• «хозяин без договора». Если потенциальный продавец готов
работать с вами, но договор (даже неэксклюзивный) подписывать
категорически отказывается, то можно предложить ему выпол­
нение косметического ремонта (даже на уровне стратегической
подготовки к продаже, см. раздел 4.1 первой части нашей книги)
с оформлением договора бытового подряда (подробнее смотрите
ниже).
***
Читая эти строки, Вы можете возразить: представьте себе —
агентство вложится в ремонт, сделает его, а собствс нник передумает
продавать объект (типа как получилось красиво, я сам хочу здесь
жить). Безусловно, такой риск есть, поэтому, фактически любые
работы (даже закупка материалов) начитаются только после под­
писания клиентом договора бытового подряда (не путать со строи­
тельным) в соответствии со ст. 730—739 ГК РФ. Приложением
к такому договору является смета расходов, которая на практике
обычно сознательно завышается в 2,5—2,8 раза (в примере, рас
смотренном выше, при фактических затратах около 300 тыс. руб.
смета была составлена на 800 тыс.). Если же клиент (заказчик)
откажется полностью или частично от своих обязательств по до­
f-пява 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
67
говору бытового подряда, то агентство (подрядчик) вправе подать
иСк в суд о взыскании завышенной сметной стоимости с одно­
временными обеспечительными мерами в виде наложения ареста
на объект недвижимости (пока недобросовестный клиент с вами
це рассчитается, свою квартиру он продать не сможет, даже если он
самостоятельно нашел покупателя по более высокой цене).
2.2.4. Продажа квартир «с отделкой»
В отличие от предыдущей схемы («с ремонтом»), эта использу­
ется при продаже квартир первоначально без отделки (бетонных,
или «серых» коробок) на так называемом «полторашном» рынке
(от слова полтора — квартира уже оформлена в собственность
(юридически вторична), но ремонт в ней не делался (фактически
первичка). Зачастую такие варианты экспонируются долго — цена
объекта уже как за собственность, а затраты на ремонт, по мнению
потенциальных покупателей, неподъемные, да и неприглядный вид
(«серой бетонной коробки», к тому же еще и с явно выраженными
[строительными недоделками, многих отпугивает.
В подобной ситуации агентство предлагает собственнику
(превратить «серую коробку» в «белую», т.е. отштукатурить и про­
шпаклевать стены и потолки, привести в порядок места общего
пользования, положить в кухне на пол плитку, а также довести
до ума отопительные приборы и столярку (внутренние откосы пла­
стиковых окон). В этом случае объект приобретает совсем другой
вид (теоретически в нем даже можно жить, если сделать электрику,
установить недорогую сантехнику и бросить на пол самые дешевые
рулонные покрытия (линолеум или ковролин прямо на бетонную
стяжку).
При этом, естественно, «замастыриваются» все явно видимые
строительные недоделки. Как показала практика, подобный ремонт
(естественно из самых дешевых материалов) стоит 300—500 тыс.
руб. и занимает примерно месяц, а квартира продается при этом
на 500 тыс. — 1 млн руб. дороже (данные для Москвы). Мероприятие
будет еще более выгодным, если вам удастся договориться с предста­
вителями управляющей компании, назначенной застройщиком, что
ремонт будет производиться силами их бригады из «сэкономленных»
материалов (которые, например, должны были использоваться для
отделки общественных помещений многоквартирного дома).
68
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.2.5. Срочная покупка, плановая продажа
Те риэлтерские фирмы, руководители которых имеют возмож­
ность недорого привлечь заемные или кредитные деньги, часто
практикуют «срочную» покупку квартир, комнат, домовладений
или даже нежилых помещений: объект выкупается агентством
«под себя», а собственник (продавец) получает деньги (на 5—30%
меньше рыночной стоимости, в зависимости от схемы) через 3—15
дней после обращения за этой услугой.
Существует три основных схемы срочной покупки:
• собственно «срочная». В день обращения клиента риэлтер
осматривает объект, принимается решение о сделке, на второй день
собираются (или делаются «на коленке») справки, необходимые
для регистрации, готовится договор, руководитель находит день­
ги и на третий — уже назначается сделка: оговоренная сторонами
сума помешается в ячейку продавца, участники подписывают
все документы и сдают их на госрегистрацию. Через 12—14 дней
(данные для Москвы) продавец вынимает свои деньги, а агентство
(возможно, дополнительно сделав ремонт) выставляет объект
по «верхнерыночной» стоимости. Также в этом случае возможно
и ускорение регистрации за счет риэлтеров (для Москвы реально
5 дней), но продавец, естественно, получает на руки меньше.
• «сверхсрочная». Существенное отличие от «собственно сроч­
ной» заключается в том, что продавец получает свои деньги (уже
на 15—30% меньше рыночной стоимости) не после окончания госрегистрации, а в момент сдачи документов в окошко и получения
расписки об их принятии. Естественно, недобросовестный клиент
может на следующий день написать заявление о приостановке
регистрационных действий и подать в суд о признании сделки не­
действительной, однако риэлтеры «связывают» его подписанием
нескольких фиктивных договоров (обычно займа и отступного
по нему), что сводит вероятность обмана к разумному минимуму.
Однако, как рассказывал авторам один опытный аферист, вы пере­
даете мне деньги, а я вам — бумагу: на практике сверхсрочная про­
дажа — типичная русская рулетка (к обману приводит в среднем
одна сделка из 5—6).
• юридически грязные варианты. В этом случае к вам в агент­
ство обращаются «загнанные в угол» собственники объектов или
даже их представители, которые заведомо знают, что вскоре прав
собственности лишатся (или как минимум на недвижимость будет
Глава
2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
69
[наложен арест и предстоит трудный и недешевый судебный проluecc). В среднем за 30—50% от рыночной стоимости риэлтерам
предлагается «забрать квартиру себе» и дальше за нее судиться
■или решать вопросы с привлечением административного ресурса.
С аналогичными предложениями также обращаются и крышующие
| агентство представители полиции, прокуратуры или иных силовых
(структур (например, по объектам маргиналов или незаконно при­
ватизированным, типа «эта халабуда стоит 10млн, давайте нам
5 и делайте дальше с ней все что хотите»).
***
В некоторых агентствах (или даже отделах) существует такая
«добровольно-принудительная» практика: на собрании сотрудни­
ков руководитель фирмы (подразделения) объявляет: «к нам обра­
тился клиент, продающий свою квартиру на 15% дешевле, за 8,5млн
вместо 10млн, но деньги нужны послезавтра. Давайте скинемся, кто
сколько может, выкупим ее и потом продадим за 10,5, а полученную
прибыль поделим пропорционально взносу» (например, внес 850 тыс.
руб., а через два месяца получишь 1 млн 50 тыс.). Конечно, играть
в такие игры — дело желания и возможностей каждого, но в ре­
альности прибыль будет всегда меньше декларируемой (в нашем
случае удастся получить где-то 950 тыс. руб., т.е. заработать около
ста, а в одном случае из 12—15, и вообще все потерять (на практике
именно столько вариантов организуются и успешно проводятся
опытными аферистами, подробнее смотрите разделы 5.1—5.2 пер­
вой части нашей книги).
2.2.6. Аукционная торговля квартирами
Жилищный аукцион (в рекламе используются термины «благо­
творительный», «распродажа квартир» или «подарок к празднику»)
представляет сбой схему продажи малоликвидных квартир (на ко­
торые трудно найти покупателей традиционным путем) по ценам
выше рыночных. Приманкой в этом случае служит очень низкая
«стартовая» цена (см. табл. 2.2.6), которая заведомо меньше «ску­
почной», т.е. суммы денег, отдаваемой владельцу недвижимости.
В дальнейшем в результате умелых действий специально пригла­
шенного аукциониста (со своей командой подставных) оконча­
тельные цены взлетают выше «продажных», т.е. тех сумм, которые
70
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
можно было выручить в результате «классической», без аукциона,
реализации квартиры.
Таблица 2.2.6
ПРИМЕР ПРОВЕДЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО АУКЦИОНА
Стоимость, млн руб.
Кол-во
(по состоянию на ноябрь 2012 г.)
Краткие характеристики
комнат
.1
34/20/7 м, 5/9 пан.
стартовая
скупочная
продажная
аукционная
5,2
5,3
5,4
5,5
8,65
8,8
89
9,0
8,4
8,5
8,6
8,7
м. Отрадное
2
53/31/9 м, 7/17 пан.
м. Авиамоторная
3
56/41/5 м, 3/5 кирп.
м. Перово
Если компания, в которой Вы работаете, проводит (или со­
бирается проводить) подобные аукционы, то следует иметь в виду
особенности их организации:
— с собственниками объектов обязательно должен быть заклю­
чен эксклюзивный договор, в котором предусматривается
право исполнителя продавать недвижимость путем органи­
зации аукциона (торгов);
— аукционные квартиры обычно потенциальным покупате­
лям не показываются, так что по каждому объекту должно
быть составлено хорошее портфолио, а также представлены
копии всех правоустанавливающих и вспомогательных до­
кументов;
— о проведении аукциона обычно объявляется минимум
за 1,5—2 месяца и организатор приступает к распростране­
нию аукционных билетов, подтверждающих право участия
в нем;
— чтобы квартирный аукцион состоялся, первоначально
в нем должны быть выставлены как минимум 10 объектов
(практика, к сожалению, показывает, что из них продастся
в среднем один, максимум два). Обычно несколько агентств
объединяют свои усилия и проводят подобные мероприятия
совместно;
— для проведения торгов крайне важно пригласить опытного
аукциониста со своей командой подставных, которые разо­
гревают и заводят публику. На практике перед мероприяти­
ем организуется мини-фуршет с подачей легких спиртных
2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
71
напитков, чтобы потенциальные клиенты были более рас­
кованными. Естественно, для аукциона заранее снимается
презентабельное помещение.
2.2.7. Операции с блоками квартир
Блоком называются две или более квартиры, которые граничат
между собой стенами (горизонтальные) или полом—потолком (вер­
тикальные, не путать с двухуровневыми по проекту). Первый тип
встречается практически в любом типе домов (особенно интересны
для потенциальных клиентов блоки с выходами в разные подъез­
ды, своего рода эрзац парадного и черного хода); вторые — только
в строениях с деревянными или смешанными междуэтажными
перекрытиями (в железобетонных типовых панелях «лаз» делать
категорически запрещается, а в монолитных такая возможность
(должна быть предусмотрена проектом индивидуально для конкрет­
ной пары квартир, так что их приходится покупать на «этапе кот­
лована»), Однако, чаще всего на практике встречаются «одноподъ­
ездные» блоки — две смежных жилплощади на одной лестничной
площадке (2+1; 2+2; 3+1; 3+2), возможно с уже «прихваченной»
частью общего межквартирного тамбура. К тому же и юридически,
и физически это могут быть две разные квартиры, поэтому перед
риэлтером, который занялся подобным вариантом, стоит задача
разобраться, как более выгодно поступить — «сблочить» или «разблочить» два объекта, т.е. выставлять их вместе или порознь (а ино­
гда и так и так, где быстрее найдется клиент).
Итак, давайте начнем с процесса формирования блока. При
просмотре варианта и заключении договора (подробнее смотрите
[разделы 4.1—4.3 первой части нашей книги) не просто спросите
у заказчика, кто живет за стеной, а постарайтесь напроситься
на контакт с соседом (например, для того, чтобы сообщить, что
«первая» квартира продается).
При этом через основного клиента или совместно с ним, обяза­
тельно задайте вопрос: желают ли соседи изменить свои жилищные
условия (продать в чистом виде вряд ли, но альтернатива вполне
возможна). В случае положительного ответа собственников «вто­
рого» объекта (желательно, чтобы хотя бы один из пары подписал
эксклюзив), можно формировать блок (например, 2+3 — двушка
53/30/8,5 м продается, трешка 78/45/10,5 м разъезжается), а в ре­
72
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
кламу они дополнительно выставляются как 5-комнатная квартира
133 (131+2 м тамбур)/75/10,5 м с двумя ван н ыми и санузлами, тремя
балконами и лоджиями, а также с комнатой для прислуги (кухня
8,5 м). Конечно, все это находится в панельном доме верхнего
эконом-класса (например, П-3/17), однако уже позиционируется
как квази-бизнес (вполне естественно, что за запрашиваемую цену
133 метра в настоящем бизнес-классе, даже в новостройке, в этом
районе никогда не купить).
• Возможен и обратный процесс, именуемый на жаргоне «разблочивание» — в рекламе находятся варианты двух смежных квартир
(чаще всего в новостройке без отделки), которые продаются именно
блоком. Тут сумма не равна слагаемым и после выкупа такого блока
(особенно если еще не оформлены права собственности) и вы­
полнения «белой» отделки (об этом см. выше, в подразделе 2.2.4)
каждый из объектов выставляется и продается порознь. Единствен­
ный недостаток этой схемы — примерно на полгода агентством
«морозятся» значительные средства, но и сверхприбыль обычно
получается немаленькой.
***
Итак, мы рассмотрели основные схемы «чистой» купли-продажи
квартир и комнат, исключением двух, которым посвящены сле­
дующие разделы нашей книги — продажа «с живыми людьми»
(2.3) и перевод в нежилой фонд (2.4). Однако следует иметь в виду,
что чистая купля-продажа, включая новостройки с оформленным
правом собственности, всего лишь 20—25% квартирного рынка,
ибо основные сделки граждане (наши потенциальные клиенты)
совершают все-таки путем альтернативного (реже натурального)
обмена, о котором у нас пойдет речь в главе 3.
2.3. Продажа недвижимости «с людьми»
В практике работы агентств недвижимости часто встречаются
случаи, при которых отчуждение недвижимого имущества проис­
ходит вместе с зарегистрированным (прописанными) в нем граж­
данами, в том числе несовершеннолетними, нетрудоспособными,
преклонного возраста, а также теми, чье местонахождение в на­
стоящий момент не установлено. Конечно, это не сделки времен
крепостного права, когда один помещик продавал другому «дере­
Глава 2----КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ
— НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
73
веньку с двумястами душами мужеска пола», ведь ныне действую­
щее законодательство защищает интересы таких пользователей
жилья (подробнее см. подраздел 2.3.4).
Однако этот сегмент рынка на практике сильно криминализован
и практикующим риэлтерам надо четко себе представлять, за какие
сделки из вышеперечисленных стоит браться, а за какие — нет.
Российское законодательство дает несколько возможностей
собственникам недвижимости (в основном преклонного возраста)
решить свои материальные и бытовые проблемы за счет распоря­
жения квартирой или домом, при жизни не выезжая из него:
1. Договор отчуждения с правом пожизненного проживания.
Среди риэлтеров этот договор получил название «пожизненка»:
собственник продает свою недвижимость (или совершает мену,
дарение, продажу доли), и в договоре оговаривается право прожи­
вания и пользования квартирой до его смерти (естественно, сумма
денег, получаемая с покупателя, значительно ниже рыночной).
После совершения сделки и расчетов продавец утрачивает право
собственности (покупатель может распоряжаться недвижимостью
по своему усмотрению, но опять-таки с условием пожизненного
проживания бывшего продавца), но не выписывается и до конца
своих дней пользуется квартирой или ее частью.
2. Договор пожизненной ренты.
Этот договор является новым для российского законодатель­
ства, его заключение стало возможным после 01.03.96 г. (введение
вдействие ч. 2 ГК РФ, см. ст. 583—588,596—600). Согласно договору
пожизненной ренты собственник недвижимости (рентополучатель)
переоформляет квартиру или дом на рентоплательщика, а он обя­
зуется выплачивать рентополучателю оговоренную сумму денег «на
жизнь» (не менее I минимальной зарплаты (МРОТ) в месяц). Этот
вид договора подлежит обязательному нотариальному удостовере­
нию и последующей госрегистрации в органах Росреестра.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением.
1 Этот вид договора по сути дублирует ранее применявшийся до­
говор купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием
(его риэлтеры тоже, правда не совсем правильно, называют «пожизненкой»). Особенности таких правоотношений регламентируются
ст. 601—605 ГК РФ. От договора ренты «пожизненка» отличается
тем, что пожилой человек, именуемый в договоре «иждивенцем»,
Не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязу­
ется не только выплачивать деньги, но и обеспечить получателя
74
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ренты питанием, одеждой, медицинской помощью, вдадьнейшем
оплатить стоимость ритуальных услуг. Этот тип договора также
подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации.
4. Содержание за завещание.
Гражданское законодательство подразумевает свободу заключе­
ния договоров, и на практике очень часто встречается «содержание
за завещание». В этой ситуации получатель денег (собственник
квартиры) заключает с плательщиком (будущим собственником)
договор в простой письменной форме (он не удостоверяется у но­
тариуса и не проходит госрегистрацию) о том, что плательщик
выдает получателю оговоренную сумму денег (сразу или частями),
а получатель оформляет при этом завещание на плательщика.
К чему это приводит на практике, нетрудно догадаться: за­
вещание в любой момент может быть изменено или отменено,
и плательщик оказывается без денег и без квартиры. Рекорд, зареги­
стрированный по Москве: пожилой человек заключил 18 подобных
договоров, а девятнадцатое завещание сделал в пользу своего сына.
Так что в большинстве случаев это чисто «кидальный» вариант.
5. Постоянная рента.
По этому договору рентополучатель передает свое имущество
в собственность рентоплательщику, а он обязуется осуществлять
платежи без ограничения срока, правда, имеет при этом право
досрочного выкупа ренты через определенный в договоре срок
(не более 30 лет). Однако этот вид ренты на практике встречается
очень редко.
Итак, давайте рассмотрим каждую из этих схем, за исключением
постоянной ренты, более подробно. Также в подразделе 2.3.4 мы
разберем случай продажи жилплощади с сознательно, в нарушение
договоренности, не выписывающимися из нее людьми (на жарго­
не — «квартиры с тараканами»).
2.3.1. Отчуждение с пожизненным проживанием
Рассматриваемая схема, именуемая на жаргоне риэлтеров «пожизненкой» (не путать с пожизненной рентой, см. следующий
подраздел 2.3.2), представляет собой возмездное (купля-продажа,
реже мена) или безвозмездное (дарение, обычно в пользу близких
родственников) отчуждение недвижимого имущества, но с со­
[Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
75
хранением права пользования бывшего собственника (продавца,
дарителя, иногда и третьих лиц; подробнее об этом подраздел 2.3.4).
На практике следует различать две принципиально разных схемы
«пожизненки»:
I. Возмездная (купля-продажа, мена). В этом случае в соот­
ветствующий договор вносится отдельный пункт о сохранении
права пользования продавца, а иногда и членов его семьи или даже
третьих лиц, которые ранее были прописаны в квартире в течение
неограниченно долгого срока (фактически до момента смерти), что
в соответствии со ст. 558 ГК РФ является существенным условием
дКП или мены. Иногда риэлтеры со стороны покупателя пред­
лагают такую схему: давайте просто не будем указывать в тексте
договора на обязательство продавца и членов его семьи выписаться
и физически освободить жилплощадь в течение разумного срока
(обычно 7—30 дней с момента перехода права), ато, типа, Росреестр
не примет такой договор, бла... бла... бла...». На самом деле такой
подход значительно ущемляет права отчуждателя, что его пред­
ставителю следует иметь в виду.
Естественно, что при возмездной «пожизненке» стоимость
объекта обычно значительно (на 30—50%) ниже рыночной, а риск
признания недействительной подобной сделки ниже, чем при ренте
(см. подраздел 2.3.2) или пожизненном содержании с иждивением
(2.3.3).
2. Безвозмездная (дарение). Эта схема чаще всего используется
среди близких или не очень родственников (например, бабушка,
у которой есть взрослые дети, хочет оставить свою жилплощадь
внучке или даже племяннице). В этом случае стороны составляют
формально безвозмездный договор дарения, указывая в нем от­
дельный пункт типа: «на момент заключения настоящего договора
в квартире зарегистрированы по месту жительства и проживают
граждане N (даритель) и /И (например, ее супруг), которые сохра­
няют право пользования квартирой».
Такое положение договора дарения формально вступает в про­
тиворечие с частью 1 статьи 572 ГК РФ (встречное обязательство),
поэтому органы Росреестра часто необоснованно отказывают
в госрегистрации сделки. Однако, как указал в своем разъяснении
Пленум Верховного Суда РФ, право пользования жилплощадью
возникло у дарителя еще до заключения договора дарения и если
эго прямо установлено договором, то оно сохраняется и после пере­
хода права собственности. В таком случае имущество передается
76
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
одаряемому обремененным правами дарителя, что статьей 572 ГК
РФ не запрещено. Также данное условие не может быть признано
встречным обязательством со стороны одаряемого, так как одаряе­
мый не может предоставить дарителю право, которое у него еще
не возникло и которое может возникнуть после государственной
регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Иногда на практике пожилые люди, дарящие подобным об
разом жилплощадь родственникам, иногда задают такой вопрос:
-«Л что будет, если одаряемый умрет (погибнет) раньше меня?» Чтобы
успокоить дарителя, предложите ему внести в текст договора пункт
об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого
(пункт 4 статьи 578 ГК РФ).
2.3.2. Пожизненная рента
По этому договору рентополучателем может быть только граж­
данин, рентоплателыциком может быть любое лицо.
Особенности этого договора:
1. Срок действия договора — период жизни рентополучателя.
2. Вид имущества, передаваемого под выплату ренты, законом
не регулируется, то есть передавать можно какдвижимое, так и не­
движимое имущество.
3. Срок выплаты рентных платежей — если иное не установлено
договором, — по окончании каждого календарного месяца.
4. Рентные платежи - только деньги. Размер рентных платежей
может выражаться в минимальных размерах оплаты труда и уве­
личиваться в момент изменения размера МРОТ (либо стороны
указывают рентный платеж в фиксированной сумме).
5. Размер рентных платежей не может быть менее 1 МРОТ, ко­
торый считается в соответствии с ПКС 11-П'.
6. Договор может содержать отдельные (несущественные) эле­
менты иных договоров ренты, например, наряду с рентным плате­
жом в виде денежной ежемесячной суммы предусматривать оплату
ритуальных услуг, оплату или организацию каких-либо конкретных
работ или услуг для рентополучателя (в виде разовых эпизодов).
7. У рентоплательщика нет права требовать уплаты выкупной
цены ренты и досрочного (прижизненного) прекращения договора
* Постановление Конституционного суда РФ № 11-П от 27.11.2008 г. «О проверке
конституционности части 2 статьи 5 Ф3 “О МРОТ”»
глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
77
пожизненной ренты. Такое право (требовать прекращения договора
, путем уплаты выкупной цены ренты) есть только у рентополуча­
теля в случае, если рентоплательщик существенно нарушил свои
обязательства по выплате ренты. Но договор пожизненной ренты
^ожет быть досрочно прекращен путем выкупа ренты по согласию
сторон, либо в самом договоре может быть указан срок и размер
выкупной цены.
8. Независимо от того, платно или бесплатно передавалось
имущество под выплату пожизненной ренты, у рентоплательщика
в случае случайной гибели или повреждения имущества нет права
Iтребовать прекращения выплаты рентных платежей или изменения
условий выплаты рентных платежей.
9. Согласно ст. 599 ГК РФ наряду с требованием выкупа рен­
ты у получателя есть право при получении рентоплателыциком
имущества бесплатно и при существенном нарушении договора
плательщиком ренты требовать возврата этого имущества с зачетом
его стоимости в счет выкупной цены.
10. Кроме этого, у рентополучателя в случае существенного на­
рушения договора пожизненной ренты рентоплателыциком есть
право расторжения договора и возмещения убытков.
11. Если под выплату пожизненной ренты передано недвижимое
[имущество, договор, наряду с нотариальным удостоверением, под­
лежит обязательно государственной регистрации.
Договоры пожизненной ренты считаются высокорисковыми
с юридической точки зрения и требуют очень тщательной под­
готовки, а именно:
— необходимо указать в тексте, что если отсутствует вина рен­
топлательщика по исполнению договора, то в случае расторжения
договора или признания его недействительным рентополучатель
обязан вернуть все полученное по сделке (если был единовре­
менный платеж), а также возместить рентоплательщику затраты
по подготовке, заключению (то есть нотариальному удостоверению
и государственной регистрации) и исполнениюдоговора пожизнен­
ной ренты. В настоящее время, если данные условия отсутствуют
в тексте договора, суды при расторжении или признании договора
(сделки) недействительной влучшем случае выносят решение о воз­
врате единовременного платежа.
— необходимо убрать из текста договора (если есть возможность)
элементы и условия договоров пожизненного содержания с иж­
дивением. Рентоплательщик, чтобы не вставлять в текст условие
78
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
оплаты ритуальных услуг, может заранее заключить и оплатить
перед регистрацией ДПР с ритуальной конторой весь необходимый
перечень затрат по захоронению. Такая услуга предоставляется
крупными и длительно работающими фирмами.
2.3.3. Пожизненное содержание с иждивением
Эта разновидность пожизненной ренты имеет несколько суще. ственных отличий, которые являются императивной нормой закона
(то есть не подлежат пересмотру по желанию сторон).
1. Под выплату ренты может быть передано только недвижимое
х имущество.
2. Договор в этом случае должен пройти госрегистрацию.
3. Регистрируется право собственности и все обременения
по договору.
4. Размер ежемесячного содержания не может быть менее
2 МРОТ’.
5. Рентные платежи могут осуществляться и в «натуральном»
виде:
— предоставление еды, вещей, одежды, лекарств;
— медицинские услуги и уход;
— работа по хозяйству, уборка помещения;
— организация похорон и оплата ритуальных услуг.
Но все эти многообразные формы рентных платежей, как все
в совокупности, так и по отдельности, могут быть заменены де­
нежными выплатами. Главное условие — их размер должен обе­
спечивать содержание рентополучателя, то есть обеспечивать воз­
можность существования пожилого человека. В противном случае
суд вправе признать такой договор кабальной сделкой (признать
ее недействительной). В этом договоре рентополучатель иногда
называется иждивенцем.
Договор должен (в интересах рентополучателя) содержать рас­
шифровку (детализацию) рентных платежей в натуре, так как если
в договоре таковой нет, может возникнуть конфликт, при котором
у каждой стороны будет «своя правда». Чтобы избежать впослед­
ствии судебного разбирательства стороны вправе изменять вели­
чину содержания по обоюдному согласию. Подобное соглашение
также должно нотариально удостоверяться.
См. примечание к стр. 76.
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕИТИ
79
Плательщик ренты вправе отчуждать (передавать другим по сво­
ей воле) недвижимое имущество, обремененное пожизненным
^одержанием с иждивением, только с согласия рентополучателя.
В период действия договора рентоплательщик предоставляет
переданную жилую недвижимость для пользования рентополунателю, так как обеспечение жильем является составной частью
содержания, но стороны вправе договориться о том, что ренто­
плательщик с согласия рентополучателя предоставляет ему иное
пригодное для проживания жилое помещение, где регистрируется
>его место жительства. В этом случае в тексте договора должно быть
оговорено, какое помещение предоставляется для проживания
рентополучателю.
Договор прекращается со смертью рентополучателя. Но в случае,
,если рентоплательщик существенно нарушил свои обязательства
по выплате ренты, получатель ренты имеет право потребовать
возврата недвижимого имущества, переданного под выплату рен­
ты, либо выплаты выкупной цены рентополучателю. При этом
плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов,
донесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Давайте поставим вопрос немного иначе: как заключить доовор ренты таким образом, чтобы получатель (пожилой человек)
I в дальнейшем не мог его при жизни расторгнуть? Для этого следует
соблюдать ряд простых правил еще на стадии, предшествующей
подписанию соответствующего документа:
1. Только денежные платежи! Рентоплателыцику категорически
не рекомендуется брать на себя обязательства по натуральному
содержанию рентополучателя при жизни (предоставление еды,
вещей, одежды, лекарств, уборка квартиры, личный уход, работу
по хозяйству, медобслуживание и т.д.). Единственное, что можно
указать в договоре — это ритуальные услуги (это звучит, конечно,
немного цинично, однако договор можно признать недействи■ельным на основании того, что пожилого человека не устраивает
качество прижизненного обслуживания — в судебном заседании
рентополучатель заявит, что рассчитывал на нечто иное, чем то,
что предоставляется).
2. Достаточность величины платежа. Законом установлены сме­
хотворные минимальные платежи: по договору «чистой» ренты —
1 МРОТ (ст. 597 ГК РФ), по пожизненному содержанию с иждиве­
нием — 2 МРОТ (ст. 602 ГК). Естественно, указанные суммы не мо­
гут обеспечивать достойного существования рентополучателя, что
80
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
является основанием для признания договора недействительным
на основании его кабальности (именно на это указал в своем поста­
новлении № 11-П’ Конституционный суд). Поэтому лучше указать
размер платежей, близких к реальным — в пределах от 5—7 тыс. руб.
до величины месячной пенсии пожилого человека.
3. Перевод денег через банк. В случае «непосредственных» рас­
четов (несчастная полуслепая бабушка дрожащей рукой ставит
закорючку или крестик в платежной ведомости, составленной
'рентоплателыциком) пожилой человек может заявить, что денег
не получал (или плательщик их через некоторое время якобы заби­
рал, отбирал или крал). Чтобы исключить подобные случаи в прин­
ципе, откройте в ближайшем отделении любого банка (чаще всего
Сбербанка) счет на имя рентополучателя и обязательно укажите его
реквизиты (р/с, к/с, БИК, ИНН) в договоре ренты! В дальнейшем
необходимо регулярно перечислять оговоренную сумму (напри­
мер, 5000 руб. в месяц) на этот счет, а получение денег доверить,
например, социальному работнику, который за часть суммы может
оказывать пожилому человеку по его желанию и «натуральные»
услуги, о которых речь шла выше.
***
В случае смерти рентополучателя (рано или поздно это прои­
зойдет, среди риэлтеров даже используется немного жутковатый
термин «срок доживания») несостоявшиеся «наследники» квартир,
которые при жизни пожилого человека «забывали» о его суще­
ствовании, иногда пытаются организовать посмертное признание
договора ренты недействительным. В отдельных случаях это уда­
ется, если родственники умершего вступают в преступный сговор
с «оборотнями» из прокуратуры: от имени «безмерно скорбящих»
родных и близких подается заявление, что плательщик ренты
убил (довел до голодной смерти, залечил и т.д.) горячо любимого
дедушку (бабушку). Прокурорские работники охотно дают ход
таким абсурдным заявлениям, причем неофициальная стоимость
услуг за возврат квартиры велика: 20—30% ее рыночной стоимости
«сразу» или 50% после продажи возвращенной родственникам
проблемной жилплощади в дальнейшем, да и «заказчики» готовы
платить прокурорским — ведь иным путем вернуть жилплощадь
практически невозможно.
См. примечание к стр. 76
грава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
81^
2.3.4. Продажа квартир «с тараканами»
На жаргоне риэлтеров этот не совсем уважительный термин
. означает, что в продаваемой жилплощади остались прописанными
|(зарегистрированными по месту жительства) три основные кате­
гории граждан:
' — ЧСБС (члены семьи бывшего собственника), которые на мо­
мент совершения сделки были зарегистрированы в квартире
(все равно, вместе с собственником или без него), а в даль­
нейшем, после отчуждения объекта, выписываться поразным
причинам отказались;
— БЧСС (бывшие члены семьи собственника). Указанные
граждане ранее, еще до принятия решения собственником
о продаже квартиры, прекратили с ним семейные отношения,
однако сохраняют (по разным причинам) права пользования
жилплощадью;
— ПДТ (полудохлые тараканы, этот термин, естественно,
в юридической литературе не встречается и является жар­
гонным) — бывшие собственники, которые зачастую, еше
в 90-е годы, не выписались при продаже своей жилплощади,
но в ней не проживают, на право пользования не претендуют
и их местонахождение в большинстве случаев неизвестно
(возможно, их уже нет в живых).
Казалось бы, ныне действующая редакция ЖК РФ (статьи 31
и 35), а также статья 292 ГК РФ дают возможность прекратить право
пользования всех видов «тараканов» в судебном порядке. Однако
на практике «выписать и выселить» этих людей легко только на сло­
вах, особенно если среди граждан, продолжающих пользоваться
помещением, есть несовершеннолетние дети.
Давайте рассмотрим ряд «клинических случаев», когда аннули­
ровать регистрацию «тараканов» практически невозможно:
1. Приватизационные хвосты.
Как уже неоднократно говорилось в первой части нашей кни­
ги, приватизация жилья — право, а не обязанность гражданина,
поэтому совершеннолетний наниматель квартиры (комнаты) всегда
может отказаться от участия в ней (в пользу других нанимателей,
включая несовершеннолетних) и при этом в силу статьи 19 закона
189—ФЗ’ он сохраняет право пользования жилым помещением, вне
* Федеральный закон № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного
кодекса РФ (в ред. от 24.07.2012 г.
82
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
зависимости от перехода права собственности в пользу третьихлиц.
На практике, если покупатель объекта (или точнее говоря, его риэл­
тер) проглядел в процессе экспертизы «приватизационный хвоста
то иск о выселен ии подавать бесполезно: противоположная сторона
обычно «заряжает» встречный иск о признании приватизации не­
действительной (в силу статьи 178 ГК РФ — совершение сделки
под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение)
и практически всегда выигрывает дело (если, конечно, не прошел
срок исковой давности — один год с момента обнаружения ущем­
ления прав пользователя жилья).
2. ОСС супругов, в т.ч. бывших.
Согласно статье 34 СК РФ, имущество, приобретенное су­
пругами, состоящими в браке, является их общей совместной
собственностью (ОСС), вне зависимости от того, на кого из них
оно юридически оформлено. Естественно, для отчуждения такого
объекта требуется в соответствии со ст. 35 СК РФ согласие другого
супруга, в том числе и бывшего. Но при этом, даже если такое со­
гласие и дано, второй супруг (не титульный собственник) сохраняет
право пользования жилплощадью даже после его продажи. В случае
вчинения новым собственником (покупателем) иска о выселении
подобного гражданина он (она), по аналогии с «приватизацион­
ной» схемой, подают встречный иск о признании купли-продажи
объекта, на которую ранее давалось согласие, недействительной.
Правда, судебные перспективы тут не столь однозначны, как
в первом случае.
3. Алиментные обязательства.
Если бывший собственник на момент отчуждения жилья имел
(или должен был иметь) алиментные обязательства по содержанию
своих нетрудоспособных членов семьи (несовершеннолетнихдетей,
нетрудоспособных супруга и родителей, инвалидов 1 и 2 групп),
то в случае подачи новым владельцем жилплощади иска о выселе­
нии таких граждан в силу ст. 31 ч. 4 ЖК РФ, суд обычно сохраняет
право пользования социально незащищенных ЧСБС по старому
адресу, вплоть до момента предоставления им благоустроенного
жилья за счет бывшего собственника (из средств, полученных
от продажи квартиры). Атакой процесс может растянуться на не­
определеннодолгий срок.
4. Завещательный отказ.
В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить
на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет
фава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
83
наследства какой-либо обязанности имущественного характера
в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые
приобретают право требовать исполнения этой обязанности (за­
вещательный отказ).
Так, на наследника, к которому переходит дом или квартира, за(ветател может возложить обязанность предоставитьдругомулицу
возможность в них жить (вне зависимости было ли оно здесь ранее
прописано или нет). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин,
которому по завещательному отказу предоставлено право поль­
зования жилым помещением на определенный срок, пользуется
данным жилым помещением наравне с собственником.
При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог
жилое помещение и иным способом распоряжаться им. Получать
согласие от отказополучателя на сделку не нужно. Но переход права
собственности никак не повлияет на его право пользования — как
он проживал в квартире, так и дальше может жить, до тех пор пока
не закончится срок пользования, установленный завещательным
отказом. Если квартиру продадут, то отказополучатель вправе
пользоваться жилым помещением наравне с новыми собственни­
ками.
На практике прекратить право отказополучателя на жилое по­
мещение можно только в случае его добровольного прекращения,
что, безусловно, потребует определенных финансовых средств
со стороны нового собственника.
5. Гражданско-правовые договоры.
Отдельные виды договоров, заключенные бывшим собствен­
ником с третьими физическими или даже юридическими лицами
(обычно И П), позволяют последним сохранять право пользования
помещением в течение срока, указанного в таком договоре, вне
зависимости от перехода права собственности. К числу таковых
в первую очередь относятся:
• договоры аренды или найма, обычно заключенные на срок более
одного года;
• договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением —
До момента смерти получателя ренты или расторжения этого до­
говора по соглашению сторон;
• договоры безвозмездного пользования (если ДБП срочный —
До истечения срока, если бессрочный — до окончания действия
Уведомления о расторжении в одностороннем порядке).
84
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
К сожалению, в рассматриваемую категорию не входят возмезд­
ные и безвозмездные договоры (купли-продажи, мены, дарения)
с правом пожизненного проживания (на жаргоне риэлтеров «по­
жизненка»), которые обычно заключаются между родственниками.
Даже если в таком договоре указывается право первоначального
продавца на проживание в квартире, то при дальнейшем отчуж­
дении решение этого вопроса отдается на усмотрение суда и на
практике нет никакой гарантии, что таковое за первоначаль­
ным продавцом сохранится (в отличии, например, от рентных
договоров).
***
На практике иногда встречаются случаи, когда продавцы (от­
чуждатели) жилплощади пытаются скрывать наличие прописанных
(зарегистрированных) там граждан, предъявляя риэлтеру со сторо­
ны приобретателя поддельную выписку из домовой книги (кстати,
во время госрегистрации в большинстве случаев ее подлинность
не проверяется). Такие действия недобросовестных продавцов
и их представителей являются грубым нарушением статьи 558 ГК
РФ (право пользования жилым помещением как существенное
условие ДКП) и могут повлечь его признание недействительным
(ничтожным) в силу ст. 169 ГК РФ по инициативе покупателя (ко­
нечно, только в том случае, если в договоре была указана полная
стоимость объекта).
На практике иногда встречаются более «мягкие» случаи: на­
пример, отсуждатель ставит в известность приобретателя о том,
что в квартире имеются тараканы, но при этом дает клятвенные
обещания (впрочем, документально не подкрепленные) выпи­
саться вместе с домочадцами сразу после продажи. Возможен
и такой вариант: недобросовестный продавец согласен недопо­
лучить какую-то сумму (обычно в пределах 100—200 тыс. руб.)
«под выписку» (для этого открывается т.н. «маленькая ячейка»,
подробнее см. раздел 7.5 первой части нашей книги), а потом
якобы тараканы, т.е. ЧСБС, «резко передумывают» и выписы­
ваться отказываются (на самом деле, естественно, все это было
срежиссировано заранее). Отдельные ушлые продавцы при
этом даже предлагают покупателю совместно вскрыть ячейку
и потратить эти деньги на судебные расходы по выписке своих
членов семьи.
Плава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕИТИ
85
Существуют два основных способа защиты добросовестных
приобретателей от подобных, мягко скажем, некрасивых действий
<чуждателей:
— нотариально заверенные заявления о согласии на выписку
(обычно в течение 30-ти дней с момента перехода права
собственности). Стопроцентной гарантии, естественно, по­
добная бумага не даст, но в суде послужит неопровержимым
доказательством, что все ЧСБС аннулировать регистрацию
все-таки планировали;
— открытие малой ячейки под выписку на более существенную,
чем 100—200 тыс. руб., сумму, в среднем 10% от стоимости
объекта. Однако отчуждатели, особенно при альтернативной
сделке, могут заявить, что эти деньги им очень нужны для по­
купки другого жилья или их представитель (ваш контрагент)
будет ссылаться на то, что за 100 тыс. руб. любой суд ЧСБС
выпишет без проблем (что соответствует действительности
во всех случаях, за исключением указанных в начале нашего
подраздела, а также если в числе ЧСБС имеются несовер­
шеннолетние дети, которых, кстати, можно на жилплощадь
«допрописать» уже после ее отчуждения).
Если отчуждатели не согласны на эти условия, то либо тре­
буйте выписки тараканов еще до сделки, либо договаривайтесь
о снижении цены, либо отказывайтесь от варианта вообще! Ибо
подача Вашим клиентом-приобретателем иска о выселении ЧСБС,
БИСС или ПДТ (что означают эти аббревиатуры, смотрите в на­
чале нашего подраздела) — серьезный брак в работе риэлтера,
сопровождавшего и проверявшего чистоту сделки, т.е. Вас! Ну
а если Ваш клиент заведомо готов покупать квартиру с тараканами
и взять все риски на себя, то ее цена должна быть меньше рыноч­
ной в среднем на 7—15% (для Московского региона как минимум
на 500 тыс. руб.).
2.3.5. Содержание за завещание
Это заведомо кидальная схема обычно выглядит так: получа­
тель денег или матпомощи в натуральном выражении (нынешний
собственник жилья — чаще всего пожилой) заключает с платель­
щиком (якобы будущим собственником) договор в устной форме
о том что плательщик выдает получателю оговоренную сумму денег
86
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(обычно по частям, в виде псевдорентных платежей), а получатель
при этом оформляет завещание (в части квартиры, комнаты или
дома) на плательщика.
К чему это приводит на практике, догадаться не сложно: такое
завещание может быть в любой момент отменено или изменено,
а также сделано в части того же объекта на любое третье лицо,
которое так же обязуется оказывать материальную помощь по­
лучателю.
Рекорд, зарегистрированный по Москве: пожилой человек
оставил 18 подобных «завещаний», а девятнадцатое, окончатель­
ное, сделал в пользу своего сына, который, скорее всего и являлся
организатором аферы. И одураченные граждане, скорее всего, так
бы и платили хитрому дедушке, да вышла у него небольшая неувя­
зочка — часть платежей поступали на счет пенсионера в ближайшем
отделении Сбербанка, а сын снимал их по доверенности от отца
Через некоторое время банковские работники заявили на сынка
в полицию и он был принят (задержан) при получении очередного
платежа. Правда, привлечь этого гражданина к уголовной ответ­
ственности по ст. 159 УК РФ (мошенничество) так и не удалось,
а его отец-завещатель пропал без вести.
Как уже говорилось выше, в начале этого раздела, многие из рас­
смотренных схем продажи жилья «с людьми» являются сильно
криминализованными, ведь в них часто задействованы социально
незащищенные категории граждан, в первую очередь преклонно­
го возраста. Поэтому если Вы приняли решение вести подобную
сделку (особенно если вариант найден по рекламе и интереса
собственника представляет контрагент), то она требует особенно
тщательной проверки и экспертизы, которую лучше поручить
опытному юристу!
2.4. Перевод квартир в нежилой фонд
При грамотном подходе к делу рассматриваемая нами, про­
цедура очень выгодна, так как повышает капитализацию объекта
(что при продаже, что при сдаче в аренду) в среднем на 15—20%Особенно интересно делать перевод в нежилой по тем квартирам,
которые находятся на первых этажах жилых домов в первой ли­
Спава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ - НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
87
нии т.н. торгово-транспортных коридоров, т.е. оживленных улиц
Л проспектов с большим пешеходным и автомобильным трафиком,
а в крупных мегаполисах — и вблизи станций метро. Ряд агентств,
успешно освоивших процедуру перевода, выкупают такую жилпло­
щадь в «срочном» порядке уже не по заниженной, а по реальной
рыночной стоимости, чтобы после осуществления всех бюро­
кратических процедур (в том числе и в упрощенном порядке, см.
подраздел 2.4.2), выставить на продажу образовавшееся нежилое
помещение на 50% дороже (возможно, уже в качестве арендного
бизнеса, т.е. с подобранным арендатором).
Однако, не каждое жилое помещение можно подобным образом
перевести в нежилой фонд. Статья 22 ЖК РФ оговаривает основные
условия такого переоформления:
— квартира не является местом постоянного проживания соб­
ственника и иных граждан (в ней никто не прописан), по ней
нет обременений и правопритязаний третьих лиц;
— в дальнейшем у объекта должен быть предусмотрен отдель­
ный вход—выход, не связанный с иными жилыми помеще­
ниями;
— многоквартирный дом, в котором находится помещение,
не должен находиться в аварийном состоянии, а также
по нему не должно быть планов реконструкции и сноса;
— объект должен находиться на первом этаже. Второй и даже
выше также рассматриваются, но при условии, что поме­
щения, находящиеся на нижних этажах, уже являются не­
жилыми.
Итак, давайте рассмотрим три основных процедуры перевода:
две прямых (т.е. жилой—нежилой) и обратную (нежилой—жилой,
что в отдельных случаях тоже выгодно и имеет смысл).
2.4.1. «Официальная» процедура перевода
Проблема переводажилья в нежилой фонд весьма актуальна, осо­
бенно в центре крупных городов (Москва, Петербург, Киев), так как
найти свободные площади для предприятий малого бизнеса, причем
По приемлемой цене, весьма сложно. Конечно, «тихий офис» можно
организовать и на квартире, однако если Ваш клиент планирует ока­
зывать услуги, что-либоскладироватьилидаже начать производство,
[то без легального нежилого помещения никак не обойтись.
88
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Процедура подобного перевода, регламентируемая ст. 22—24
ЖК РФ (мы будем рассматривать ее на примере г. Москвы) в реаль­
ности сложна и искусственно забюрокрачена. В случае обращения
к специалистам (в качестве таковых обычно выступают сотрудни­
ки близких к соответствующим чиновникам фирм) весь процесс
займет 6—9 месяцев и обойдется Вам в 400-800 долл, за квадратный
метр общей площади помещения (бывшей квартиры), включая со­
ответствующие официальные платежи. Всю работу можно разбить
на несколько этапов:
• сбор предварительных справок;
• прохождение МВ К;
• получение справки о разнице в цене, оплата;
• прохождение ДЖП (жилуправления);
• сбор справок для госрегистрации;
• госрегистрация, получение нового свидетельства.
Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.
1. Сбор предварительных справок и согласований.
Указанный этап самый трудоемкий (занимает 3—4 месяца), хотя
не самый «денежный». Больше всего времени уходит на получение
технического заключения уполномоченной проектной организации
и согласование отдельного входас Госпожарнадзором. Естественно,
за взятки эти процессы ускоряются.
2. Прохождение межведомственных комиссий.
В случае перевода отдельной квартиры необходимо получить
разрешение двух МВК — округа и города. Если правильно подготов­
лены и поданы соответствующие документы, то отказов для первых
этажей практически не бывает (в случае более высокого этажа (2—3)
необходимо, чтобы в нежилом фонде находились помещения под
Вашей квартирой, т.е. на 1—2 этаже). Формально МВК может от­
казать, если дом в ближайшие 5—10 лет планируется пустить под
снос или реконструкцию (подробнее об этом см. главу 4.4), однако
эта информация собирается на предварительном этапе.
3. Определение разницы в цене и ее внесение.
После издания распоряжения префекта округа, разрешающего
перевод, необходимо обратиться в городское БТИ, где будет вы­
дана справка о разнице в стоимости помещения при его переводе
из жилого фонда в нежилой, которая будет составлять в среднем
200—300 $/м2, причем в соответствующей методике подсчета учи­
тывается не только место (стоимостная зона), но и социальная
значимость будущей деятельности (например, парикмахерская
гцава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
89
обойдется дешевле, чем офис или склад). Фирмы-посредники
обычно «минимизируют» соответствующие платежи по прин­
ципу *50 на 50» — например, если Вам должны были насчитать
300 $/м, а фактически получилось 200 $/м, то заплатить придется
250 $/м — 200 $/м в «кассу», 50 $/м — «специалистам», которые
ведут Ваше дело.
4. Прохождение жилуправления.
После оплаты собственник сдает все документы в жилуправление (в Москве это ДЖП и ЖФ — городской Департамент жилищной
политики и жилого фонда), где в среднем через месяц получает
выписку из протокола Комиссии по приватизации и управлению
жилым фондом и распоряжение ДЖП о выводе квартиры из жи­
лого фонда.
5. Сбор справок для госрегистрации.
Далее собирается комплект документов для сдачи вучреждение
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (в столице — Управление Росреестра
по Москве), но уже для нежилого помещения. В первую очередь
придется переделывать все справки БТИ, что займет еще 2—3 не­
дели.
6. Госрегистрация и получение нового свидетельства.
Последний этап, который занимает в среднем еще месяц, — это
оформление нового свидетельства о государственной регистрации
права собственности, но уже на нежилое помещение. После по­
лучения этого документа на объекте можно начинать предпри­
нимательскую деятельность, однако делать отдельный вход, обо­
рудовать помещение или даже принимать посетителей допускается
после получения справки окружной МВК (распоряжения префекта
округа) — дальше следует одна бумажная работа.
2.4.2. Перевод в судебном порядке
Как Вы, уважаемый читатель, убедились из содержания предыду­
щего подраздела, осуществить официальный перевод — весьма не­
простая задача. Поэтому многие собственники квартир на первом
втаже, особенно в привлекательных местах, пошли иным путем —
осуществили самострой (входной группы), в большинстве случаев
|С изменением несущих стен здания (из окна была сделана дверь)
И внутренней перепланировкой помещения, после чего последнее
90
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
незаконно было сдано в аренду (в отдельных случаях собственник
начинал предпринимательскую деятельность сам).
К чему могут привести такие неправомерные действия? По об­
щему правилу, установленному статьей 222 ГК РФ, собственник
обязан по решению суда снести входную группу, заделать проход
в несущей стене и использовать помещение по прямому назначе­
нию: в качестве жилого.
Однако на практике самостройщики часто пользуются лазей­
кой, предоставленной частью третьей вышеуказанной статьи: ведь
если постройка (в нашем случае крыльцо) не представляет угрозы
жизни и здоровью граждан, то ее можно легализовать и добиться
права собственности в судебном порядке именно на нежилое
помещение. Естественно, судью, выносящего подобное реше­
ние, необходимо «ангажировать» — в московском регионе сумма
взятки (пардон, вознаграждения адвокату) составляет в пределах
500 тыс. — 1 млн. руб. и выгодное клиенту решение выносится
обычно за 2—4 месяца.
Итак, что необходимо сделать, чтобы успешно «отсудиться»
по переводу квартиры в нежилой фонд и легализации входной
группы?
— заказать в соответствующей проектной организации рабочий
(не путать с эскизным) проект входной группы, а в случае
перепланировки и таковой тоже;
— получить заключение по несущим конструкциям (в соот­
ветствующей экспертной организации), из которого следует,
что прочность наружной стены в случае ее переделки окна
в дверь, не пострадает.
В подобном заключении обязательно должна присутствовать
формулировка, что помещение отвечает санитарным и противопо­
жарным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей;
— после осуществления самостроя получить техпаспорт БТИ
с «красными линиями»;
— подать исковое заявление в народный суд об оставлении
помещения в перепланированном состоянии в качестве не­
жилого и государственной регистрации права собственности
именно на нежилое помещение.
Как уже говорилось выше, «бумажные» затраты собственника
на подобный перевод будут составлять около 1 млн. руб. и большая
часть из них пойдет на «занос» в суд.
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
91
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение,
сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом
и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необхо­
димых разрешений или с существенным нарушением градостроительных
и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает
на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой —
продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом
либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей
статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть при­
знано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном
законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится
земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо,
за которым признано право собственности на постройку, возмещает осу­
ществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном
судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть при­
знано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права
и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
(В ред. Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ)
2.4.3. Обратный перевод (нежилое—жилое)
В принципе действующее законодательство не запрещает «об­
ратный» перевод нежилых помещений в жилые, хотя на практике
такие действия встречаются крайне редко: если для «прямого»
перевода достаточно решения МВК при префектуре, то по поводу
«обратного» придется обращаться уже в Городскую межведом­
ственную комиссию и Департамент жилищной политики (для
Других регионов РФ — в МВК и жилуправление соответствующего
субъекта Федерации). Такие трудности связаны с тем, что к помеще­
ниям, пригодным для проживания, предъявляются более жесткие
требования, особенно если они расположены не в жилом доме,
а в отдельно стоящем здании (ОСЗ), например в бывшем детсаде,
особняка или даже офисном здании.
92
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Перед тем, как приступить к сбору предварительных докумен­
тов или приглашать специалистов (самостоятельно выполнить
указанные действия практически нереально) задайтесь вопросом:
а для чего Вашему клиенту нужна такая «квартира»? Неудобства,
связанные с фактическим проживанием в нежилом помещении,
сводятся к тому, что, во-первых, по этому адресу нельзя пропи­
саться (зарегистрироваться), во-вторых, больше оснований для
вторжения непрошеных гостей в погонах (жилище все-таки более
■«неприкосновенно»), в-третьих, значительно выше коммунальные
платежи.
***
В реальности, как уже говорилось выше, перевод «нежилой—
жилой» встречается в двух случаях: полностью отдельно стоящих
зданий с земельными участками («под городскую усадьбу») и не­
жилых помещений, приобретенных на первых и вторых этажах
новостроек в спальных районах, которые во время кризиса на рынке
недвижимости продавались в среднем на 10— 15% дешевле квартир
(которых, кстати, на продажу было выставлено очень мало, ведь
в таких домах в основном представлялось социальное жилье). Те­
перь же владельцы такой недвижимости планируют продать ее уже
как квартиру, для чего следует сделать вышеупомянутый обратный
перевод, который в принципе осуществляется по схеме, изложен­
ной выше. Часть из указанных там же документов собирать не надо,
однако добавляются новые — согласование с жилинспекцией,
Департаментом имущества Москвы, а также более жесткие тре­
бования пожарных и санэпидемнадзора. Подобная процедура для
вышеупомянутых объектов (нежилые помещения на 1—2-м этажах
бывших новостроек) занимает по времени 6—9 месяцев и обходится
владельцам в среднем в 10— 15 тыс. руб. с квадратного метра общей
площади, что, безусловно, оправдывает себя в случае продажи
вдальнейшем помещения в качестве квартиры, даже с существен­
ными недостатками.
Основаниями для перевода нежилого помещения в жилое мо­
гут, например, являться: решение государственных органов, в том
числе суда и органов местного самоуправления в случае признания
помещений пригодными для проживания; договоры, иные сделки;
решения собственников помещения.
Следует отметить, что не каждому помещению можно присвоить
статус жилого. Жилищный Кодекс РФ предъявляет ряд требований
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ_________ 93
для этого. В жилое можно перевести помещение (ст. 22 ЖК РФ),
если:
— на него отсутствует обременения права собственности, вклю­
чая ипотеку, аренду, доверительное управление и др.;
— к нему есть отдельный доступ, т.е. не нужно использовать
проход через иные жилые или нежилые помещения;
— помещение признано пригодным для проживания по осно­
ваниям и в порядке, установленном Правительством РФ
(п. Зет. 15ЖКРФ).
При использовании помещения после его перевода в качестве
жилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности,
санитарно-гигиенические, экологические и иные, установленные
законодательством требования, которые на практике гораздо
жестче, чем для нежилых объектов. Если хотя бы одно из условий,
предусмотренных законом, не выполняется, то это является осно­
ванием для отказа в переводе нежилого помещения в жилое.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен
включать:
1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав жилого
фонда.
В связи с тем, что форма заявления действующим законодатель­
ством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено
произвольно. По сути, данный документ выполняет роль сопро­
водительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые
к нему документы, а также планирует ли заявитель переустройство
или перепланировку помещения; кому адресовано данное заявле­
ние (наименование органа местного самоуправления и, собствен­
но, само намерение собственника перевести помещение в разряд
жилых.
2.
Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.
Основным правоустанавливающим документом на помещение
в РФ является Свидетельство о государственной регистрации пра­
ва собственности на тот или иной объект недвижимости, которое
выдается территориальным органом Росрегистрации, на который
возложены полномочия по ведению Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого
помещения право выбора: представить подлинники правоустанав­
ливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.
94
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.
Документы БТИ.
Обязанность потехнической инвентаризации и паспортизации
жилищного фонда возложена на бюро технической инвентари­
зации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых
документов (техпаспорт и кадастровый паспорт) необходимо об­
ратиться в БТИ по месту нахождения помещения с заявлением
о изготовлении указанных документов.
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке про­
ект переустройства и/или планировки переводимого помещения.
Проект собственник помещения готовит самостоятельно, одна­
ко его окончательный вариант необходимо согласовать с органом
местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для
этого следует обратиться в данный орган с соответствующим за­
явлением и приложить к нему:
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое
и/или перепланируемое жилое помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке
проект переустройства и/или перепланировки жилого по­
мещения;
— технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого помещения;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, исто­
рии и культуры о допустимости проведения переустройства
и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое
помещение или дом, в котором оно находится, является па­
мятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно
быть принято по результатам рассмотрения соответствующего
заявления не позднее, чем через 45 дней со дня представления
указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст.
26ЖКРФ).
В течение трех дней с момента принятия решения о согласо­
вании проекта заявителю выдается или направляется по адресу
указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие
такого решения, который и является основанием проведения
переустройства и/или перепланировки жилого помещения. Фор­
мы заявления и документа, подтверждающего принятие решения
о согласовании переустройства и/или перепланировки нежилого
помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ
от 28.04.2005 № 266.
Глава 2
КВАРТИРУ ПРИОБРЕСТИ — НЕ ПОЛЕ ПЕРЕЙТИ
95
После представления вышеперечисленных документов в ор­
ган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается
расписка в получении документов с указанием перечня и даты их
предоставления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Если вопрос решился положительно и у органа местного са­
моуправления нет возражений «о проведении переустройства и/или
перепланировки, документ (уведомление) служит основанием
для использования помещения в качестве жилого (п. 7 ст. 23 ЖК
РФ).
Отказать в переводе помещения вжилой фонд возможно только
в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а именно:
— не предоставление указанных выше документов;
— предоставление документов в орган местного самоуправления
не по месту нахождения объекта;
— переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22
ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность
организовать проход в помещение.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать
основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные на­
рушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ). Следовательно, во всех остальных
случаях чиновники обязаны принять решение о переводе нежилого
помещения в состав жилого фонда, иначе решение органа местно­
го самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать
в судебном порядке.
Завершение переустройства, перепланировки или иных работ
оформляется актом приемочной комиссии, созданной главой ад­
министрации органа местного самоуправления. Этот акт админи­
страция органа местного самоуправления направляет в БТИ.
УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР
ШАБАЛИНА В.Г. И САМОХИНОЙ О.Н.
ОБУЧЕНИЕ, ПЕРЕПОДГОТОВКА,
АТТЕСТАЦИЯ И СЕРТИФИКАЦИЯ
РИЭЛТЕРОВ
Подробности
по нашим контактам:
WWW.ZSrd.rU
(495) 507-68-86
585-83-80
506-20-90
Глава 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
(Обмен и мена квартир)
Обмены жилплощади — самая древняя и самая распространен ­
ная сделка на рынке квартирной недвижимости, ведь жизнь наших
клиентов не стоит на месте: кто-то, накопив или заработав денег,
хочет переехать в более просторную квартиру или престижный
район (обмен на ббльшую), а другие люди по разным причинам
вынуждены ради доплаты ухудшать свои жилищные условия
(обмен на меньшую). Также на практике часто встречаются разъ­
езды, съезды, реже — межобластные и межрегиональные обме­
ны, а также продажа недвижимости в России и покупка другой
за границей (см. главу 8). Чтобы не запутаться в терминах (ведь
обмен — понятие очень общее), попробуем классифицировать
его основные виды и используемые схемы, о которых и пойдет
речь в этой главе.
3.1. Основные схемы обмена
Итак, обмены можно классифицировать по следующим кри­
териям:
• техника совершения, натуральный (вариант на вариант) и аль­
тернативный (первый объект сначала продается, а на вырученные
деньги приобретается второй);
• оформление, обмен двух муниципальных площадей друг на дру­
га; двух частных объектов (именно этот случай называется меной)
и частного жилья на муниципальное (обмен права собственности
на право найма).
Обо всем этом у нас пойдет речь в разделе 3.4.;
ГлаваЗ
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
97
• число участвующих объектов: два (на меньшую, на большую,
межрайонный, пригородный, межрегиональный); три и более
(съезд, разъезд, цепочка).
Именно об этих видах обмена у нас пойдет речь в настоящей
главе.
3.1.1. Обмен «на меньшую»
Указанный вид обмена рассчитан на клиентов, которые по раз­
ным причинам столкнулись с проблемами, решение которых
возможно путем переезда на более скромную жилплощадь (или
в менее престижный район). Основными этапами сделки в этом
случае будут:
— формирование заявки (параметров меньшей квартиры);
— выбор схемы совершения сделки;
— определение суммы доплаты;
— рекламная кампания;
— организация показов и просмотров;
— процедура оформления;
— безопасное получение доплаты.
Частично подобные действия мы уже разбирали в первой части
нашей книги, так что остановимся более подробно на отдельных
этапах, которые ранее не рассматривались.
1. Формирование параметров меньшей квартиры.
Как уже говорилось выше, в первой части нашей книги, чем
более обще сформирован запрос на поиск альтернативного (и на­
турального) варианта, тем легче агенту в дальнейшем таковой
найти. В следующей главе 4 у нас также пойдет разговор о подборе
для малоимущих клиентов, желающих ухудшить свои жилищные
условия, вариантов с существенными недостатками (на жаргоне
«ублюдочных», но это слово нельзя произносить в присутствии
заказчиков). Так что, чем более скромные и обще сформулиро­
ванные требования назвал клиент, тем выгоднее и проще работать
Риэлтеру!
2. Выбор схемы обмена и определение доплаты.
Отдельные малоимущие (не путать с маргинальными), а также
пожилые клиенты при первой встрече с агентом настаивают именно
На натуральном обмене (продавать свою квартиру и покупать новую
°ни по разным причинам боятся). Если психологические приемы
98
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
из серии «работа с возражениями» (см. таблицу 4.2.5 в первой части
нашей книги) пока ни к чему не приводят, стоит начать разговор
про доплату. Например, нынешняя жилплощадь клиента (условно
квартира 1) стоит 6 млн руб., а ориентировочная цена меньшей, по­
требительские качества которой сформулированы ранее, составит
около 4 млн (условно квартира 2).
В случае альтернативной сделки заказчик может рассчитывать
на доплату около 2 млн. руб. (за вычетом оговоренной комиссии
риэлтера), а при натуральном обмене — только 70—80% от разни­
цы стоимостей обмениваемых квартир (в нашем случае в пределах
1,5 млн руб.) Не лучше ли в этом случае, продолжаете Вы, не свя­
зываться с «натуральными» вариантами, а просто застраховать
свое новое жилье (квартиру 2) по риску «утрата прав собственно­
сти» (клиент все равно не знает, что это делать бесполезно и бес­
смысленно) и получить дополнительные 500 тыс. руб.? Подобные
«выгодные предложения» рано или поздно найдут отклик в душе
заказчика и он, как показывает практика, даст согласие не только
на альтернативу, но и на приватизацию своего жилья (если в на­
стоящий момент квартира 1 пока муниципальная).
3. Рекламная кампания.
Реклама в этом случае ведется в зависимости от выбранной
схемы сделки: при альтернативе — традиционными способами (см.
раздел 2.1), при натуральном обмене — по аналогии с улучшением
собственных жилищных условий (см. подраздел 3.1.3).
4. Показы и просмотры, оформление, расчеты.
Об этих этапах обмена (впрочем, как и других сделок по от­
чуждению и приобретению недвижимого имущества) у нас был
разговор в первой части нашей книги, так что повторяться здесь
не будем. Об особенностях оформления в случае, если одна или
обе жилплощади муниципальные (неприватизированные), у нас
пойдет речь в разделе 3.4.
3.1.2. Обмен «на ббльшую»
В рассматриваемом случае ваш клиент имеет более скромную
жилплощадь в непрестижном районе крупного города и желает,
в соответствии со своим возросшим социальным статусом, перее­
хать в просторную квартиру, чаще всего и в более «крутом» месте.
Подавляющее большинство подобных сделок проводятся путем
Глава 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
99
совершения альтернативы (у заказчиков отсутствуют комплексы
типа «а при продаже или покупке меня обманут»), поэтому какихлибо трудностей при проведении сделки у риэлтера не возникает
(исключение — капризы клиента или членов его семьи при подборе
вариантов). Технологию проведения альтернативной сделки мы
будем более подробно разбирать в следующей главе 3.2.
3.1.3. Улучшение своих жилищных условий
К большому сожалению, многие их практикующих риэлтеров,
изучающих сейчас эту книгу, являются «сапожниками без сапог»,
т.е. нуждаются в улучшении собственных жилищных условий.
Казалось бы, чего проще —- давайте совершим несколько сделок,
заработаем определенную сумму, продадим свою скромную жил­
площадь (втом числе и в регионах) и приобретем новую, более ком­
фортную!. Однако на практике получается совсем иначе: написали
на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить... Поэтому в этом
подразделе мы рассмотрим типовые схемы, как улучшить свое не­
качественное жилье с минимальным уровнем доплаты (а теорети­
чески и вообще без таковой), используя «цепочки» натурального
обмена. Естественно, указанные схемы применяются только для
себя, любимых, своих родственников и знакомых, так как они до­
статочно трудоемки в исполнении, а клиенты, предлагающие вам
подобрать для них подобные варианты, много платить не готовы
(у них и так каждый рубль на счету).
Схема № 1 — улучшение качества жилья.
Представьте себе, уважаемый читатель, что у вас имеется
2-комнатная квартира 41/29/5,5 м в пятиэтажном блочном хрущев­
ском доме не сносимой серии (категория 3), да еще на 5-м этаже,
да еще в одном из самых непрестижных районов города (для Мо­
сквы, например, Люблино, Бирюлево, Дегунино). Вы, конечно,
звезд с неба не хватаете и хотите переехать тоже в «двушку», но уже
в современной панели экономкласса (категория 2А1), пусть даже
в своем, не самом лучшем, районе. Если совершать обычную аль­
тернативу, то надоплату потребуется около 2 млн руб. (6 млн минус
4 млн), которых у Вас нет (реально удастся насобирать по знакомым
не более 1 млн руб., а ипотечный кредит вы не берете по принци­
пиальным соображениям, да и правильно делаете). Как в таких
непростых условиях решить свой жилищный вопрос?
100
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Для начала давайте проведем небольшой мозговой штурм и при­
думаем (даже притянем за уши) все возможные пути поиска под­
ходящих вариантов (см. рис. 3.1.3.1).
Расселение одной из коммуналок
Рис. 3.1.31.
Схема № 1
— на увеличение (стрелка вверх).
Путем расклейки объявлений «на земле» мы ищем 3-комнатную
квартиру в хрущевке (56/42/5,5), собственники которой (обычно
малоимущие) готовы переехать в вашу «двушку» с умеренной до­
платой. В дальнейшем «трешка» либо продается, либо меняется
на искомую 54/31/8,5 (также с доплатой), ведь у владельцев же­
лаемой «двушки» могут сложиться обстоятельства когда им сроч­
но требуется жилье с тремя комнатами (рождение детей, развод,
тяжелая болезнь и т.д.).
— на уменьшение (стрелка вниз).
Вы находите владельцев приличной однушки (37/20/9), которым
по аналогии нужны именно две комнаты и даже предлагаете им
доплату. На практике такой вариант маловероятен, ибо владельцы
однокомнатной квартиры без проблем ее продадут, но попробовать
все-таки стоит. Далее полученное жилье меняется (с доплатой)
на двушку в 9-этажке (45/28/6,5) или даже на желаемую.
— на улучшение категории дома (наклонная стрелка вниз).
За умеренную доплату (обычно также в своем районе) Вы на­
ходите 2-комнатную квартиру 45/28/6,5 м в доме категорий 2 или
2Б (обычно 9 или 12 этажей), которую (опять-таки с доплатой)
меняете на искомую.
— на разъезд (стрелка влево).
Имеющаяся в вашем распоряжении «хрущевка» меняется толь­
ко на две комнаты в коммуналке (на рисунке К+К). Однако одна
из этих квартир должна быть потенциально расселяемая и в ре­
зультате вы получаете расклад 1+К, который потом легко (с со-
Грава 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
101
реем небольшой доплатой или вообще без таковой) преобразуется
в желаемую 54/31/8,5 м.
Более подробно о подобных схемах у нас пойдет речь в разделе
4.1Схема № 2 — разъезд типовой трехкомнатной квартиры.
В рассматриваемом случае у вашей семьи есть в наличии
3-комнатная квартира 60/43/6,5 м (комнаты 20+13; 10, причем
первые две смежные) в 9-этажном панельном доме категории
2 (если бы кухня была менее 6 м2, то 2Б). Вам нужно разъехаться
с пожилыми родителями по схеме: любые 2+1, причем «двушка»
может быть и в новостройке, а «однушка» — в городах-спутниках
Москвы, но обязательно на вторичном рынке. На все про все,
в качестве доплаты также имеется «единичка», т.е. миллион рублей.
Задачу с подобными исходными данными, по аналогии с ранее
разобранной схемой № 1, «в лоб» (т.е. путем продажи своего жилья)
решить невозможно, так что давайте проведем очередной мозговой
штурм и поищем «обходые» пути:
Увеличение
Рис. З.1.З.2.
Схема № 2
— на увеличение (стрелки вверх).
Попытайтесь поискать с минимальной доплатой 3-комнатную
квартиру в современном панельном доме (категории 2А1), начи­
ная от 12-этажной башни (строительная серия 11-18, параметры
68/45/9 м, также две смежные комнаты) и заканчивая полноцен­
ной 75/45/10, а также (хотя это редкий и менее выгодный случай)
4-комнатную в такой же девятиэтажке (65/48/6 м). Также возможна
продажа своей квартиры и приобретение на вырученные деньги
жилья в надежной новостройке (хотя, согласно исходным данным
Нашей задачи, пожилые родители на этот вариант не согласны, да
102
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
и какое-то жилье на время достройки и отделки все равно придется
снимать).
— на уменьшение (стрелка вниз).
Подбирается хорошая 2-комнатная квартира либо в кирпичном
сталинском доме первой категории (примерно 60/35/10 м), либо
двушка-распашонка в типовой панели, но современных строи­
тельных серий.
— на разъезд (стрелки влево).
В рассматриваемом случае можно найти следующие варианты: 2комнатную квартиру и комнату в коммуналке (2+К); 1-комнатную
и две комнаты (1+2К вариант очень редкий, но самый выгодный);
две однокомнатных, но одна в городе, другая — в пригороде
(1 + 1П).
***
Аналогично, как и в приведенных выше двух примерах, можно
«разложить по полочкам» любой вариант, который не может быть
осуществлен «в лоб», т.е. путем альтернативной купли-продажи.
Конечно, рассмотренные цепочки натуральных обменов представ­
ляют на практике значительные трудности (и занимают минимум
полгода), но при этом всегда стоит помнить старую риэлтерскую
(и не только) поговорку: быстро, хорошо, дешево — выберите одно'.
3.1.4. Межрайонный обмен
Таковой «в чистом виде» подразумевает переезд в квартиру
№ 2 с потребительскими качествами, аналогичными имеющейся
у клиента № 1, но в другом районе внутри большого города (если
в удаленный, экологически грязный или просто непрестижный,
то это аналог схемы «на меньшую», в обратном случае — «на боль­
шую»). Давайте, например, сравним две абсолютно одинаковые
«однушки» 37/20/9 мв 12-этажном панельном доме строительной
серии П-46 (обе постройки 1985 года), с одинаковым панорамным
видом на Москву-реку, но... один из них расположен в Крылат­
ском (рейтинг престижности 16), а другой — в Капотне (рейтинг
120). Такие две жилплощади будут отличаться по своей цене
в 1,5—1,7 раз, хотя сами квартиры абсолютно одинаковы! Хотя
на практике, конечно, «межрайонка» в чистом виде встречается
редко: клиент, наряду со сменой района, желает либо увеличить,
[-раваЗ
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
103
либо уменьшить площадь (а также изменить категорийность)
своего нового жилья.
Итак, давайте сначала рассмотрим процесс межрайонного
«уменьшения» на примере выше — «из Крылатского в Капотню».
Как показала практика, из центра крупного (столичного) города
граждане выезжают неохотно (за исключением разъезда больших
квартир, см. следующую главу 4), да и плотность застройки там
ниже. Поэтому рекламную компанию следует вести, в первую
очередь, на территории престижных спальных районов, причем
не всех, а тех, где квартиры преимущественно не продавались (для
Москвы — Митино, Куркино, Сев. Бутово), а предоставлялись
бесплатно в 80-е и начале 90-х годов (Крылатское, Строгино, Ясе­
нево, Беляево, Коньково, Тропарево-Никулино, Раменки; таблицу
рейтингов престижности этих районов смотрите в Приложении 6).
В них до сих пор живут люди, которые за весьма умеренную доплату
переберутся в район похуже или даже выедут в пригород.
Обратный процесс «из Капотни в Крылатское» тоже имеет место
быть, но он не так явно выражен, как противоположный, поэтому
специальная реклама под него не ведется.
3.1.5. Обмен на пригород и обратно
На практике пригородные обмены имеют ряд разновидностей,
которые давайте рассмотрим подробнее.
1. Г—>П равноценный по площади.
В этом случае у Ваших клиентов (чаще всего малообеспеченных
или даже откровенных маргиналов) имеется квартира в городе
(обычно недорогая «однушка» или «двушка», иногда неприватизи­
рованная) и они за определенную доплату «хотят» (давайте возьмем
это слово в кавычки) переехать в аналогичное жилье в пригород
(а зачастую и еще дальше от большого города — ведь все равно где
водку пить, было бы на что). Безусловно, такие обмены носят явно
выраженный криминальный характер.
2. Г->П с увеличением площади.
В этом случае к Вам обращаются вполне нормальные и адек­
ватные клиенты, которым стало «тесно» в небольшой городской
квартире: подросшие дети вступили в брак, родился ребенок или
не дай Бог, кто-то из членов семьи тяжело заболел и нуждается
в отдельной комнате. В этом случае продажа городского жилья
104
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
и покупка пригородного большей комнатности (в том числе
и в новостройке) решает проблемы Ваших заказчиков. Например,
стоимость «однушки» 33/17/7,5 м в девятиэтажке (Московский
район Выхино) равна стоимости хорошей «двушки» на вторичке
или даже «трешки» в новостройке в городе Раменское (35—40 мин.
езды на электричке до того же Выхино).
3. Квартира в городе на дом в пригороде.
В рассматриваемом случае у Вашего клиента (или его семьи)
появилось «лишнее» городское жилье (например, было куплено
«впрок» или, чаще всего, досталось по наследству) и заказчик решил
подыскать себе какой-нибудь «домик в деревне» или даже просто
купить землю (чаще всего — участок без подряда на территории
ОКП эконом-класса, подробнее см. главу 7). Также возможен
и «компромиссный» вариант — покупка таунхауса или квартиры
в доме «лесной» застройки (подробнее об этом речь пойдет в гла­
ве 5).
4. П—>Г с доплатой.
Эта схема является разновидностью обмена «на большую» или
«межрайонного с улучшением» внутри города. Ваш клиент, житель
пригорода, готов продать свое жилье, на его взгляд, некомфортное
и в непрестижном месте, добавить денежных средств (часто кре­
дитных) и приобрести квартиру в городе.
5. Дом в пригороде на квартиру в городе.
В этом случае потенциальный заказчик поступил так: не рас­
полагая достаточными средствами на покупку желаемой (обычно
хорошей) квартиры в городе, он приобрел земельный участок в при­
городе и на имеющиеся средства построил (в большинстве случаев
халтурно, «на продажу») на нем дом типа зимней дачи или даже
коттеджа. После оформления права собственности домовладение
выставляется через Вас на реализацию, но уже по иене, достаточной
для покупке хорошей жилплощади в городе.
3.1.6. Межрегиональный обмен
Эта разновидность сделки иногда также именуется «между­
городним обменом» и совершается чаще всего между крупными
городами России, Украины и Белоруссии (Москва, Петербург,
Нижний Новгород, Ростов, Киев, Харьков, Минск и др.). На
практике осуществление подобных сделок не играет существенной
ГлаВа 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
105
роли в доходах агентства недвижимости (частнопрактикующего
риэлтера), так как клиентов значительно меньше, чем даже «при­
городных», а затраты времени и сил на подбор и оформление вари­
антов — чрезмерные. Фигурально выражаясь, агенту проще сделать
три альтернативные сделки в своем городе, чем возиться с одной
межрегиональной. Поэтому междугородние обмены, по аналогии
с улучшением собственных жилишных условий (см. подраздел 3.1.3)
делаются в основном «для себя», а не по заказу клиентов.
***
Итак, в этом разделе мы рассмотрели практически все виды
обмена «вариант на вариант», за исключением т.н. «арендного» (см.
раздел 3.3). Съезды, разъезды и более сложные схемы (цепочки),
которые также часто встречаются в работе риэлтеров, мы будем
подробнее разбирать в главе 4.
3.2. Проведение альтернативной сделки
В этом разделе мы более подробно разберем сделку, которую
практикующие риэлтеры проводят в своей работе на вторичном
рынке чаще всего, т.н. легкую альтернативу, когда Ваш клиент
(мы уже пишем здесь «Ваш», но его еще надо найти) переезжает
из своей нынешней жилплощади (в дальнейшем, как и в разделе
3.1, «квартира 1») в новую («квартира 2»). При этом нет существен­
ной разницы, какой из двух объектов больше, какой меньше, в ка­
ких районах города они находятся. Конечно, если альтернативный
обмен будет совершаться на две площади, как в новостройку, так
и в другой регион, то в вышеописанной базовой схеме будут свои
особенности, о которых уже шла речь в разделе 3.1 и еще пойдет
в главах 4 и 5 нашей книги.
Итак, давайте зададим начальные условия нашей альтерна­
тивной сделки: у потенциального клиента имеется более дорогая
квартира № 1 (оценочная стоимость 10 млн руб. или 300 тыс. долл.),
и он хочет (точнее говоря, вынужден) переехать в более скромное
Жилье, причем ему нужно получить доплату в размере 3 млн руб.
или 100 тыс. долл, (оплату труда риэлтера мы в этом разделе рас­
сматривать не будем). Итак, вобщем виде схема проведения сделки
выглядит так (см. рис. 3.2.1):
106
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Рис. 3.2.1. Общая схема проведения альтернативной сделки
Нашу сделку можно условно разбить на десять основных этапов,
которые мы и будем разбирать в настоящем разделе:
— поиск жильцов (клиентов);
— оформление заявки на подбор альтернативы;
— поиск «верхнего» покупателя;
— внесение предоплаты «верхним»;
— поиск альтернативных вариантов;
— просмотры и предварительные проверки;
— выбор варианта и генеральные переговоры;
— закладка денег в ячейки;
— окончание регистрации и расчеты;
— завершение сделки.
Итак, давайте рассмотрим все по порядку.
3.2.1. Поиск жильцов (клиентов)
При совершении легкой альтернативы используются все виды
рекламных кампаний, о которых у нас шла речь в главе 2 первой
части нашей книги. Как показала практика для небольшой фирмы
или частнопрактикующего маклера самыми эффективными из них
являются: условно бесплатная в СМИ (вид 2); Интернет-реклама
(вид 6); расклейка по подъездам и рассылка в двери квартир (виды
4 и 7), обратная и частная (вид 8); ибо у этих видов рекламы самый
скромный бюджет. Конечно, на огромный поток клиентов рас­
считывать не приходится, но в среднем 2—3 реальных предложе­
ния в месяц у Вас будет. Ну а дальше, как говорится, все в Ваших
руках!
Глава 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
107
У средних и крупных агентств (особенно со «спонсорскими»
рекламными бюджетами) возможностей заявить о себе (как уже
говорилось раньше, всевозможные альтернативные сделки — это
60—70% всей «вторички») значительно больше и к вышеуказан­
ным видам рекламы (подразумевается, что сотрудники ежедневно
их ведут от имени фирмы) добавляются журналистская реклама
в СМИ, продвижение сайта через поисковики, работа с местными
органами власти на своей «земле», включая и районные газеты,
а также частная реклама с ранее охваченными клиентами (слово
«бывшими» тут неуместно) и различные промо-акции, типа авто­
мобильных консультационных пунктов и бесплатных телефонных
справочных. Впрочем, о всем этом (как и о методах формирования
рекламного бюджета агентства) у нас уже шла речь в главе 2 первой
части нашей книги, так что повторяться здесь не будем.
3.2.2. Оформление заявки на подбор
Итак, Вы ведете переговоры со своим пока еще потенциальным
клиентом об условиях проведения сделки (цене продаваемого объ­
екта, сроках и своей комиссии — подробно об этом у нас шла речь
в главах 3 и 4 первой части нашей книги). Естественно, при аль­
тернативе у жильца и членов его семьи возникает вопрос: а в какое
жилье мы поедем? (или они уже определились с ним и ставят Вас
перед фактом). Также существенное значение имеет размер допла­
ты (получаемой или вкладываемой в улучшение своих жилищных
условий) и в результате часто, как говорят наши коллеги, экономика
сделки не просчитывается, т.е. запросы по новому жилью и допла­
те слишком высоки (при увеличении граждане наивно считают,
что они уложатся в весьма скромную доплату). Такие сделки «на
пределе», называемые на жаргоне «нищебродскими», очень опас­
ны для риэлтера! Клиенты могут банально не заплатить за услуги,
и повод для этого всегда найдется (подробнее смотрите разделы
4.3 и 4.4 первой части нашей книги).
В связи с вышеизложенным уже на первой встрече заказчики
Должны (конечно, без грубого нажима с Вашей стороны) понять,
на какие условия сделки (по параметрам жилья и доплате) они
могут претендовать. Правда, в некоторых агентствах, которые по­
зиционируют себя в качестве «крупных» и «успешных», исполь­
зуется иная тактика — заказчику обещают «златые горы и реки
108
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
полные вина», т.е. заведомо невыполнимые условия сделки, а потом
в процессе подбора вариантов клиента банально «опускают», на­
пример, по уровню доплаты или, чтобы вывернуться из подобной
некрасивой ситуации, начинается «вздергивание на бабло» верхнего
покупателя (типа за день до сделки продавец поднял стоимость
на 300 тыс.).
Результатом переговоров с жильцами о параметрах приобре­
таемого жилья является отдельное соглашение (или приложение
к договору, если он подписывается тут же), которое должно быть
составлено в наиболее общем виде (лучше всего написано от руки
на чистом разлинованном бланке), и под ним ставят подписи все
титульные собственники объекта. Более подробно об этом у нас
пойдет разговор в разделе 4.2, посвященном разъезду больших
квартир и расселению коммуналок.
3.2.3. Поиск верхнего покупателя
Итак, существенные условия сотрудничества с жильцами огово­
рены, договор и приложения к нему подписаны и вы выставляете
объект в рекламу (не забудьте указать в объявлении: «легкая альтер­
натива»), Алгоритм поиска потенциального покупателя нами уже
неоднократно рассматривался ранее, повторяться здесь не будем.
Отметим только особенности, характерные для рассматриваемой
сделки:
— у потенциального приобретателя квартиры 1 может иметься
другое жилье, которое (в первом приближении) подходит под
параметры квартиры 2, которую Вы будете подбирать своим
жильцам. Если это так (считайте, что всем вам сильно по­
везло), то альтернатива превращается в мену с доплатой;
— «верхний» покупатель по вашей сделке сам может оказаться
альтернативщиком (клинический случай: участвует в разъез­
де), так что по сделке может выстроиться длинная цепочка (на
жаргоне «паровоз»). Обязательно спрашивайте приобретател я
(конечно, не по телефону, а на показе), свободные ли у него
деньги или еще надо продавать какую-либо жилплощадь;
— деньги у «верхнего» могут быть и свободными, но их еще
надо получить (ипотека, включая социальную, сертификат,
жилищная субсидия), что значительно усложняет сделку
(может быть отказ по параметрам квартиры 1);
Слава 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
109
— «верхний» покупатель (а точнее его представитель, т.е. Ваш
контрагент) не желает ждать подбора варианта 2 и предлагает
разорвать сделку (т.е. совершить чистую куплю-продажу).
Иногда так поступают представители продавца (посмотрите
на себя со стороны) — в рекламе указываете «чистая про­
дажа», а при внесении предоплаты сначала выясняется, что
«альтернатива подобрана», а потом и истинное положение
вещей! Более подробно о переговорах с потенциальным
верхним покупателем у нас пойдет речь далее.
3.2.4. Внесение предоплаты верхним покупателем
И вот это приятное для риэлтера событие настало — покупатель
(оппонент по сделке), в большинстве случаев со своим представи­
телем (Вашим контрагентом) пришел вносить предоплату. Будем
считать, что окончательная цена продажи (для данного приобре­
тателя) уже определена и более не обсуждается. Сторонам сделки
на этом этапе обычно предстоит проработать следующие вопросы
(давайте договоримся, что авторы по умолчанию представляют
интересы жильцов, а риэлтеру со стороны покупателя следует на­
стаивать, чтобы все делалось в точности наоборот):
1. Срок внесения предоплаты.
Покупатель или его представитель обычно настаивают на более
коротком сроке (на их взгляд разумными являются 3—4 недели).
Вы же предлагаете 2 месяца (конечно, чем больше, тем лучше,
но все-таки у нас не расселение, а легкая альтернатива). При этом
можно сослаться на вынужденный двухнедельный отъезд одного
из собственников (отдых или лечение), праздничные дни (в янва­
ре и мае), сильную загруженность жильцов на работе. В процессе
переговоров стороны обычно находят компромисс — 1,5 месяца
(5—6 недель), хотя покупатель иногда настаивает более жестко —
максимум месяц и с этим приходится считаться.
2. Форма предоплаты.
В подразделе 7 5.3 первой части нашей книги уже шла речь о том,
что продавцу (отчуждателю) выгодно соглашение об авансе с одно­
сторонними штрафными санкциями в адрес покупателя (приобре­
тателя). Ему же, наоборот, интереснее подписать предварительный
договор с предоплатой (с обоюдными штрафными санкциями).
Именно с таких позиций стороны начинают переговоры и компро­
110
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
миссным решением (правда, не совсем выгодным для отчуждателя,
т.е. Вашего клиента, но с позицией оппонентов по сделке тоже
надо считаться, иначе они могут уйти) является не задаток, как
считают многие, а аванс без штрафных санкций, ибо подписание
соглашения о задатке, которое в силу ст. 329 ГК РФ уже выполняет
(в отличии от аванса) обеспечительные функции, может привести
в дальнейшем к наложению ареста на недвижимость отчуждателя
(по аналогии с предварительным договором).
Иногда представители покупателя (практически всегда, когда
сделка с его стороны ипотечная) настаивают именно на пред­
варительном договоре, мотивируя это требованиями кредитора
(банка, предприятия, где работает приобретатель или вымышлен­
ного займодавца, у которого тот берет часть денег). В первых двух
случаях попросите у оппонентов «телефончик» юриста или другого
представителя (с вашей стороны это звучит так: давайте сейчас свя­
жемся и согласуем форму договора) и даже если действительно деньги
заемные, банку может оказаться все равно, какое предварительное
соглашение подписывает приобретатель.
3. Сумма предоплаты и довнесения.
Как уже неоднократно говорилось ранее, нормальной (т.е. со­
ответствующей обычаем делового оборота) сумма предоплаты со­
ставляет: для дешевых (до 6 млн руб.) объектов — 20—50 тыс. руб ;
для среднего ценового диапазона (6—15 млн)— 50—100 тыс. руб ;
для относительно дорогих (от 15 млн.) — до 300 тыс. руб.
При этом представители крупных (и не только) агентств
(в том числе и Вы, уважаемый читатель) просите с покупателя
аванс в пределах 200—300 тыс. уже сразу, мотивируя это тем, что
вам необходимо будет делать «довнесение за альтернативу», т.е.
из полученной сейчас немалой суммы передать какую-то часть
нижнему продавцу или его представителям, когда таковые будут
найдены.
Вполне естественно, что верхний покупатель, с которым вы
сейчас ведете переговоры, не готов расстаться с суммой свыше
100 тыс. руб. (и его можно понять, человек начитался на антириэлтерских форумах кошмаров о том, что крупные агентства
берут большую предоплату, потом немотивированно повышают
цену и в случае отказа покупателя от сделки деньги возвращают
с очень большим скрипом, а то и через суд). На практике таких
переговоров стороны приходят к такому соглашению: здесь и сей­
час вносится «символическая» предоплата (30—50 тыс.), а после
Глава 3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
111
подбора альтернативы приобретатель обязуется дополнительно
довнести деньги в пределах еще до 200 тыс. (при желании он мо­
жет приехать вместе с Вами на встречу с нижними продавцами
и отдать деньги непосредственно там, но не имеет права вмеши­
ваться в переговорный процесс с ними). Все ваши договоренности
фиксируются в заключаемом соглашении о предоплате (в разделе
«дополнительные условия»).
4. Выбор банка для сделки.
Казалось бы, вопрос о месте проведения сделки обсуждать пре­
ждевременно (у нас пока еще нет третьего участника (продавца).
Однако на практике проведения «генеральный» переговоров, если
двое участников из трех называют один и тот же банк, то третий
(в нашем случае нижний) волей-неволей присоединяется к ним.
Так, «для себя» этот вопрос лучше обсудить сразу (риэлтеру с той или
другой стороны, конечно, выгодно предложить хорошо знакомый,
а еше лучше «прикормленный» банк, подробнее об этом смотрите
подраздел 7.5.2 первой части нашей книги), однако в соглашении
о предоплате этот вопрос пока не фиксируется.
5. Снятие объекта с рекламы.
Предполагается (презумпируется), что сразу после внесения
предоплаты продавец (и его представители) снимают вариант с ре­
кламы (или как минимум отвечают: квартира под авансом).
Покупатель и его контрагент обычно требуют, чтобы этот
факт был зафиксирован в соглашении об авансе и иногда даже
[говорят о штрафных санкциях. Однако, отчуждатели (в поисках
более выгодных условий сделки) часто формально соглашаются,
но выставляют объект по более высокой цене на другой телефон
и с «легким» изменением адреса (вместо корпуса 2 корпус 3, вместо
11 этажа 12-тый). Более подробно об этом у нас шла речь в разделе
8.1. первой части нашей книги.
6. Освобождение и выписка.
Стороны сделки оговаривают сроки фактического освобож­
дения жилья (обычно от 3 до 30 дней с момента госрегистрации),
а также условия выписки отчуждателя и членов его семьи (под­
робнее об этом у нас шла речь в разделе 7.6 первой части нашей
книги). Также обсуждается, что из мебели, встроенной техники
и предметов обстановки продавец готов отдать покупателю (или
что включено в цену продажи, а за что требуется дополнительная
Плата). Эти вопросы обязательно оговариваются в письменном
|соглашении.
112
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
***
И еще одно небольшое замечание по поводу авансовых перегово­
ров. Предоплата, как известно, может вноситься и непосредственно
отчуждателю, и в агентство. Во втором случае у вас должна быть
доверенность (необязательно нотариальная, можно ППФ) от всех
собственников на право внесения предоплаты и подписания соот­
ветствующего соглашения. Если такая доверенность оформлена
надлежащим образом, то ее копия может быть передана предста' вителю приобретателя. Также не забывайте о том, что покупатель
вправе потребовать с Вас расписку о полученной денежной сумме
(если такого документа у него нет, то юридически доказать факт
передачи денег невозможно).
3.2.5. Поиск альтернативных вариантов
После получения предоплаты (аванса) Вы начинаете подбирать
жильцам альтернативные варианты (отом, как это должно делаться
на практике, у нас пойдет речь в разделе 4.3). В большинстве случаев
Вы находите всю необходимую информацию в РБД, обобщаете ее
и дозировано выдаете клиентам, используя те нехитрые правила,
о которых у нас пойдет речь в следующей главе, посвященной разъ­
езду и расселению. При этом, чтобы впустую не ездить на просмо­
тры, проводится предварительная квалификация нижних продавцов
и их представителей, а также экспресс-проверки вариантов по базам
ЦАБ,ЗИЦ, ЕГРП, МГТС (подробнее об этом у нас шла речь в главе
6 первой части нашей книги). В результате такой работы, которая
может занимать по времени до недели, вы выходите на 2—3 «живых»
варианта, которые уже вместе с клиентами едете смотреть. Конечно
они имеют право искать варианты самостоятельно (а иногда имен­
но так и делают), но Вы должны предупредить своих заказчиков,
что в среднем два из трех таким образом найденных предложений
не проходят даже простейшую проверку на юридическую чистоту
(а вам, бла, бла, бла, там жить...).
3.2.6. Просмотры и предварительные проверки
Как уже говорилось выше, Вы консолидировали от 2 до 5 вари­
антов (обычно 2—3), которые по одному, начиная с самых легких
(чистая продажа, адекватное агентство, быстрый выход на сделку)
ЬаВе
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
113
■юридически приемлемых (первичная приватизация, собственность
более трех лет, выписка до сделки под Вашим контролем) показывае­
те жильцам, точнее говоря, едете с ними на просмотр (подробнее смо­
гите раздел 4.1 первой части нашей книги). Естественно, Вы ставите
визвестность потенциального нижнего продавца и его представителя
(«контрагента 2»), что сделка альтернативная (у них, кстати, может
быть тоже, тогда выстраивается цепочка), а также, в случае оплаты
верхним покупателем квартиры 1 по ипотеке, сертификату или субси­
дии, о повышенных требованиях по сбору и подготовке документов.
Если квартира 2 Вашему клиенту (жильцам) в принципе понравилась
(только не надо об этом громогласно заявлять), Вы просите у нижнего
или контрагента 2 документы на проверку и берете паузу на 2—3 дня,
в течение которых прикладываете максимум усилий, чтобы выпол­
нить алгоритм, изложенный нами в разделе 6.1 первой части нашей
книги. В случае, если проверка прошла успешно (эксперт, безопасник или «прикомандированный» сотрудник дали на сделку добро),
Вы созваниваетесь с контрагентами (первым и вторым) и назначаете
дату и место генеральных переговоров.
3.2.7. Генеральные переговоры с контрагентами
В подобных переговорах обычно принимают участие фигуранты
сделки (жильцы: верхний и нижний), хотя вы (риэлтеры, пред­
ставляющие интересы сторон) можете собраться дополнительно
и втроем. В подразделах 7.5.1 и 7.5.2 первой части нашей книги мы
рассматривали алгоритм такой встречи как раз на нашем примере,
так что повторяться здесь не будем. Единственное замечание: при
внесении предоплаты за нижний вариант категорически не следует
вступать в договорные отношения с агентством, представляющим
интересы продавца, как с юридическим лицом — на практике ча­
сто бывали случаи, что вы внесли предоплату, подписали договор,
а потом недобросовестный контрагент не просто за день до сделки
поднял цену, но и частично не вернул вашей стороне деньги (на­
пример, из 100 тыс. руб. было удержано 30 за «информационно­
рекламные услуги» или, что вообще вопиющая наглость, за «подбор
варианта»). Так что четко запомните и всегда произносите во время
переговоров следующую фразу: «Унас с вашим агентством нет и не
Щомсет быть никаких договорных отношений!»
Впрочем, такие вещи нужно научиться отсекать уже на стадии
предварительной квалификации.
114
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.2.8. Закладка денег в ячейки
Как уже говорилось выше, в том числе и в подразделе 7.5.2 пер­
вой части нашей книги, жилец-альтернативщик «не прикасается»
к основной сумме за продаваемую им квартиру (за исключением
доплаты, если он ее получает), а «вынимает» эти деньги нижний
продавец. Поэтому задача каждого из риэлтеров на закладке просле­
дить, чтобы при оформлении документов на ячейки и составлении
, расписок не было банальных ошибок, для чего заранее составляется
«разблюдовка» (см. таблицу 7.5.2.2 и первой части нашей книги),
копии которой каждый из участников сделки (а представителей
часто не пускают непосредственно в депозитарий) держит в руках
и сверяет свои действия с ней (у ключей, естественно, есть свои
номера, например, Я1 -253; Я2-148; ЯЗ-056; Я4-156, которые же­
лательно заранее надписать карандашом на каждом из банковских
договоров, которые впоследствии разберут участники).
Еще одно замечание. Если вы пользуетесь для сделки услугами
«чужого» (например, где верхний получает ипотеку) банка, то де­
нежные пачки, которые закладываются в ячейки, лучше уложить
в большие конверты (также можно использовать прозрачные
пакеты) и обмотать скотчем, ибо на практике бывали случаи, что
недобросовестные банковские работники вскрывали ячейки и вы­
таскивали из нескольких пачек по одной купюре, особенно если
это 5000 руб. или 500 евро. Однако после «опечатывания» свертка
закладчик не должен выпускать его (или металлическую кассету,
вставляемую в ячейку) из рук!
3.2.9. Окончание регистрации и расчеты
На этом этапе вам следует иметь в виду такие особенности аль­
тернативной сделки:
— если на генеральных переговорах риэлтеры договорились,
что весь пакет документов понесете сдавать не Вы, а один
из контрагентов, доверенность на регистрацию нужно выдать
только на сдачу (получать зарегистрированные документы
идет либо сам жилец, либо Вы по отдельной доверенно­
сти);
— если условием вскрытия ячейки жильцом является в том
числе ксерокопия Свидетельства на альтернативную квар­
тиру (это, например, бывает при сложных цепочках), то Вы
Глава3
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
115
четко должны знать, где и когда его можно получить! Обычно
на практике, чтобы обезопасить своих клиентов от неадек­
ватных действий оппонентов по сделке (нет, Свидетельство
ксерокопировать не дам...), условием вскрытия (на выбор
или—или) должна являться выписка ЕГРП, что новым соб­
ственником квартиры (например, № 3 в цепочке) является
гражданин Имярек;
I — в случае закладки денег по упрощенной схеме (без доку­
ментарных ячеек) Вы четко должны знать, в какой момент
будет происходить обмен расписок (жилец отдает свою
на квартиру 1 верхнему покупателю и одновременно получает
от нижнего продавца на квартиру 2). При этом, естественно,
Вы получаете ключ от денежной ячейки, в которой хранится
доплата жильца (если таковая есть). Встречаться представи­
телям сторон для подобного обмена лучше непосредственно
в банке;
I — и, наконец, последнее. После получения доплаты (если ее
сумма, например, превышает I млн руб.) посоветуйте жиль­
цу открыть там же новую ячейку (уже без особых условий
доступа), а не выносить всю сумму из банка здесь и сейчас,
ведь при альтернативе о порядке расчетов знает очень много
лиц, а как показывает практика, 80—90% разбойных нападе­
ний на транспортировщиков денег совершается по наводке!
Обычно в этот же момент Вы получаете и свое вознагражде­
ние. Однако сделка еше не закончена.
3.2.10. Завершение сделки
К заключительным этапам «легкой альтернативы» относятся:
Подписание акта приемки-передачи (см. подраздел 4.4.1 первой ча­
сти нашей книги), контроль выписки-прописки (раздел 7.6 там же),
Договоренность о взаимодействии по налоговым вопросам, если
хотя бы один из объектов оформлялся по заниженной цене (раздел
•0.1), а также взаимодействие с бывшими оппонентами по сделке
(подраздел 4.4.3). И самое главное — настоящий профессионал
Рынка недвижимости никогда не «забывает» про своих клиентов
сРазу после получения гонорара, а ведет их и дальше, создавая себе
тем самым хорошую имиджевую репутацию: «Десятълет Вырабо­
таете на имя, а потом имя всю жизнь работает на Вас».
116
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.3. Арендный обмен и разъезд
В самом общем виде термин, вынесенный в заголовок этого
раздела, подразумевает обмен не навсегда, а на время — соб­
ственник сдает свое лучшее (большее, в престижном городе или
районе) жильё, после чего (самостоятельно или с помощью по­
средников) снимает более скромное (иногда в пригороде, сель­
ской местности, другом регионе или даже за границей), а разницу
в платах за наём двух объектов получает в качестве ежемесячного
(аннуитетного) дохода, часть которого передается риэлтерам, если
клиент пользовался услугами таковых. Кстати, словосочетание
«арендный обмен», прижившееся на практике для обозначения
подобных сделок, сродни по своему смыслу «морской свинке»,
которая, как известно, не имеет отношения ни к морю, ни к сви­
ньям — правоотношения сторон в большинстве случаев являются
наймом, а обмен иногда трансформируется в разъезд или даже
расселение.
Давайте более подробно рассмотрим три основные разновид­
ности этой сделки:
— собственно арендный обмен (одна жилплощадь на одну);
— арендный разъезд (одна большая жилплощадь на две мень­
ших);
— арендный обмен в другой регион или за границу (на практике
он часто обозначается тоже неудачным, по мнению авторов,
термином «дауншифтинг»).
3.3.1. Собственно арендный обмен
Как уже говорилось выше, в .аше агентство (или к Вам, уважае­
мый читатель, лично) обращается клиент, у которого есть ббльшая
(лучшая) квартира в центре (или престижном районе) крупного
города (намного реже — хороший дом в пригороде), которую он
хочет сдавать (подразумевается, что техническую работу будет
выполнять агентство и оно же станет нести ответственность за со­
стояние жилья), а взамен ему надо снять (также с вашей помощью)
что-то существенно (минимум на 20—30 тыс. руб., иначе игра про­
сто не стоит свеч) дешевле, чаще всего квартиру на окраине своего
города, в ближнем пригороде, а иногда недалеко от садового или
дачного участка заказчика.
ГлаваЗ
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
117
При организации процесса арендного обмена (как уже говорилось выше, этот термин юридически некорректен, однако прижился
ка практике) риэлтеру следует учитывать следующие особенности
сделки:
1. Отзеркаливание сроков.
При подборе вариантов необходимо придерживаться следую­
щего правила: на какой срок сдается большая (клиентская) квар­
тира, на такой же снимается и меньшая (альтернативная). Обычно
по времени это либо 11 месяцев, либо 364 дня (фактически год),
и если альтернативный собственник малого жилья впоследствии
поднимает цену, то и Вы поступаете «зеркально» в отношении
жильца большого.
2. Оперативный подбор запасных вариантов.
В случае если альтернативщик вдруг начинает серьезно «дурить»
(подробно об этом у нас шла речь в главе 1), т.е. поднимать стои­
мость до истечения оговоренного срока или требовать расторжения
договора, Вам необходимо быстро найти похожий по цене, качеству
и местоположению «запасной» вариант, иначе Ваш клиент (соб­
ственник большой) тоже будет вынужден настраивать на освобож­
дении своего жилья — особенно если ему реально некуда на время
переехать.
3. Предложение «своих» вариантов.
Если Вы, уважаемый читатель, сдаете в наем свое лишнее жилье
или планируете это делать (или так поступаю ваши родственники
и близкие друзья), то постарайтесь уговорить потенциального за­
казчика (собственника большей) поехать жить именно туда! В этом
случае вероятность всевозможных неприятностей со стороны на­
нимателя значительно меньше и уйти тихо по-английски такой
клиент уже не сможет — воз вращаться-то ему все равно в свою
большую квартиру...
4. Особенности договорной работы с клиентом.
По умолчанию агентством в отношении большей квартиры
реализуется схема наймодатель (клиент) — наниматель (сотрудник
фирмы) — поднаниматель (жилец), однако она подразумевает от­
ветственность агентства (и фактическую, и юридическую) перед
своим заказчиком за состояние жилплощади (что, кстати, всегда
заявляется Вами в рекламных целях). Конечно, это не есть хорошо,
но чтобы законно уклоняться от подобных обязательств, вам нужно
будет «разрывать» классическую триаду НД—НН—ПН изаключать
Договор найма (или даже безвозмездного пользования) напрямую,
118
основные сделки
с недвижимостью
между хозяином (Вашим клиентом) и жильцом, которого Вы же
и найдете. Однако этот путь чреват банальным кидаловом — сто­
роны контактируют напрямую и хозяин отказывается оплачивать
Вам комиссию.
Другой возможный путь — заключить с собственником большей
квартирыдоговор доверительного управления (подробнее о нем идет
речь в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»’,
тем более ДДУ в силу статьи 1017 ТК РФ подлежит обязательной
госрегистрации в качестве обременения. Однако, согласно ст. 1024
ГК РФ учредитель управления и выгодоприобретатель в одном
лице, т.е. Ваш клиент, может потребоватьдосрочного расторжения
такого договора.
5. Особенности получения комиссии.
Практика показывает, что многие заказчики, обращаясь в агент­
ство с просьбой подобрать1 вариант арендного обмена, не готовы
платить вам ежемесячный аннуитетный платеж (обычно 20—35%
от разницы плат за наём большего и меньшего вариантов), а хотят
«отделаться» разовой комиссией, как при обычной сдаче (снятии)
жилья. Первая схема (небольшие регулярные суммы), безусловно,
намного интереснее для Вас, хотя она подразумевает ту самую
ответственность за состояние большей квартиры, что, конечно,
нежелательно. Но с самого начала переговоров с клиентом он
должен понимать, что платить придется именно ежемесячно (для
Московского региона — минимум 10 тыс. руб./мес.), иначе это
уже будет не арендный обмен, а две отдельные сделки — сдать
большую квартиру и снять меньшую, а это, как говорится в народе,
две большие разницы!
3.3.2. Арендный разъезд
Указанная схема применяется, если по какой-то причине соб­
ственники (вместе со своими членами семьи) не могут (или не хо­
тят) разъехаться из большой 3—4-комнатной квартиры в центре
города или другого престижного района. Чаще всего это «три по­
коления, живущих под одной крышей» — пожилые родители, в свое
время получившие или купившие хорошее жилье, их сын (дочь),
невестка (зять) и внуки. Если риэлтер, ведущий разъезд большой
* В.Г. Шабалин. О.Н. Самохина. Е.А. Шамонова, А.К. Кузьмина. Сделки с недви
жимостью. Образцы типовых договоров. Издание 7-е, перераб. и доп. М., Филины
Омега-Л, 2013,448 с.
да з
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
119
^рартиры. видит, что кто-то из них (чаше всего старики) сознатель­
но «тормозят», то можно предложить им разъехаться «на время»,
правда, как показала практика, в этом случае доплата (например,
большая квартира была сдана за 70 тыс. руб./мес., а маленькие
однокомнатные сняты за 30 тыс.) и, естественно, Ваша комиссия
будет весьма скромными.
Более интересной с коммерческой точки зрения разновидностью
рассматриваемой схемы является арендное расселение, которое
Предлагается «вставшим на упоры» жильцам коммуналки (только
в случае двух лицевых счетов; на три и более варианта это делать
экономически нецелесообразно).
В этом случае жильцы, безусловно, попросят доплату, но и ком­
муналка, даже без ремонта (в центре большого города), будет сда­
ваться за весьма немаленькую сумму.
На практике в подобных случаях обычно возникают две про­
блемы: во-первых, потенциальные наниматели большой квартиры,
готовые сделать в ней ремонт, требуют заключения договора найма
на длительный срок (до 5 лет) или даже предлагают оформить до­
говор аренды с госрегистрацией обременения (и их можно понять).
Во-вторых, бывшие коммунальщики, переехав временно в отдель­
ные квартиры, часто, обычно через год, начинают «дурить» на пред­
мет качества их временного жилья и уровня доплаты, а иногда
и «просятся назад» (а наниматели «большой» коммуналки только
что сделали в ней хороший ремонт, рассчитывая прожить там ми­
нимум пять лет). Так что реализация этой схемы требует уже более
высокого уровня риэлтерского мастерства, но и аннуитетный до­
ход агентства, которое занимается подобными сделками, с каждой
из подобных сделок немаленький.
3.3.3. Арендный обмен за границу
Для обозначения этой сделки, приобретающей в последние годы
все большее распространение, используется термин дауншифтинг
(downshifting — буквально переключение на более низкую передачу,
замедление или ослабление какого-либо процесса). Собственник
Жилья в крупном и дорогом городе его сдает, а сам снимает объект
(начиная со студии и бунгало, см. главу 8) где-нибудь на берегу
теплого моря (для сезонного проживания: в Болгарии, Черногории,
Хорватии, Турции; для круглогодичного: в Таиланде, Малайзии,
120
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Вьетнаме, Индонезии), в большинстве случаев продолжая работать
в режиме фрилансинга (free lance — удаленный доступ) по своей
основной профессии.
К числу типичных дауншифтеров относятся, в первую очередь
молодые люди в возрасте 23—28 лет, у которых нет своего жилья
а снимать его гораздо выгоднее в странах юго-восточной Азии,
включая Гоа. Во-вторых, это уже более зрелые и состоявшиеся
граждане, использующие уже «нажитую» недвижимость в России
(или живущие на доходы от заработанных и «работающих» капи­
талов).
При этом объекты, остающиеся на родине, сдаются в наём
аналогично схемам, рассмотренным в подразделе 3.3.1 (особен­
ностью управления имуществом дауншифтеров является то, что
жилье за границей они подбирают все-таки себе сами, поэтому
платят агентству более низкую комиссию — 10—15% фактически
за «присмотр» за российской квартирой или домом). Кстати,
в этом случае часто используется договор доверительного управ­
ления имуществом, который, как говорилось выше, подлежит
государственной регистрации в качестве обременения и является
дополнительной гарантией «сохранности» недвижимости на исто­
рической родине.
3.4. Оформление обмена и мены
Как уже говорилось выше, в самом общем случае обмен пред­
ставляет собой соглашение сторон о взаимной передаче своих
прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями
(муниципальными или находящимися в собственности). При
этом с точки зрения оформления существуют три основные схемы
подобной сделки (с введением в действие с 1.03.2005 г. нового ЖК
РФ любой вид обмена — именно сделка, а не административно­
распорядительный акт местных властей, как это было ранее с не­
приватизированным жильем).
Итак, в обмене могут участвовать:
— две муниципальные жилплощади, причем находящиеся как
и в одном, так и в разных городах или даже регионах;
— одна жилплощадь частная, другая — муниципальная (на
практике эта схема называется «обмен права собственности
на право найма»);
(7?ава ?ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
1£[
■ — две частные жилплощади (приватизированные или получен­
ные в собственность иным путем). Именно в этом случае
между сторонами возникают правоотношения мены.
I Давайте более подробно рассмотрим особенности оформления
Кх этих разновидностей обмена (на примере московского регио­
на), а также разберем вопрос, что такое принудительный обмен
«Ьартир (в подразделе 3.4.4).
3.4.1. Обмен двух муниципальных площадей
В этом случае действия нанимателей помещений (как и по до­
говору социального (ДСН), так и коммерческого найма (ДКН),
ведь допускаются взаимные обмены ДСН—ДСН, ДКН—ДКН,
ДСН—ДКН, за исключением общежитий и маневренного фонда,
регламентируются статьями 72—75 ЖК РФ (там же, в статье 73, ука­
зано, в каких случаях обмен не разрешается), а также подзаконными
актами местных администрацией (в Москве, например, действует
временное Положение об обмене, утвержденное ПП М-49 Г). Вкаждом субъекте Федерации при жилищных органах созданы специ­
ализированные организации, занимающиеся оформлением таких
сделок (в столице это ГУП «МГЦАЖ», сайт mgcaz.ru, на жаргоне
«Больничный» или устаревшее «Банный»), которые в дальнейшем
мы будем именовать более привычно — «бюро обмена».
Итак, каков алгоритм действий нанимателя или его представите­
ля при оформлении обмена двух (а при съездах—разъездах и более)
муниципальных квартир.
1. Получение и заполнение заявления на обмен.
Явившись в бюро обмена, Вы получаете (обычно сразу на всех
Участников) бланки заявлений о совершении обмена. Конечно, их
можно заполнить самостоятельно (обычно на стендах вывешены
образцы), но лучше этого не делать и обратиться за платной кон­
сультацией к инспектору (официальная стоимость услуги 500—
700 руб.), совместно с которым заявление и заполняется. На этом
этапе риэлтеру полезно познакомиться с «консультантом», ибо,
скорее всего, именно этот сотрудник будет готовить проект решения
^Килищной комиссии по делу ваших клиентов и соответственно «не
Увидит» некоторые несоответствия (за весьма умеренную плату, см.
Раздел 9.2 первой части нашей книги).
Постановление Правительства Москвы № 491-ПП от 26.05.2009 г. «Об обмене жипомещений в г. Москве».
122
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2. Оформление заявления и сбор справок в домоуправлении.
Под термином «домоуправление» здесь и далее подразумевается
либо муниципальная (ЕИРЦ, ДЕЗ, РЭУ, ЖЭК), либо частная (УК)
жилищная организация, а также правление ЖСК, ЖК, ТСЖ, т.е.
то место, где можно получить необходимые справки (для Москвы —
это выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета
и справка о проверке жилищных условий; в некоторых ЕИРц
выдается «единый жилищный документ», заменяющий все три
' названных выше). Также на заполненных заявлениях, выданных
в бюро обмена, надо получить подпись начальника домоуправле­
ния и поставить печать. Все указанные действия обычно никаких
трудностей не представляют, за исключением случая, когда у квар­
тиросъемщика (ответственного нанимателя) и членов его семьи
имеются долги по квартплате (впрочем, об этом подробно шла речь
в разделе 9.1 первой части нашей книги).
Дополнительно, если это необходимо, собираются справки
в других организациях: БТИ (если имеются разночтения по общей
и жилой площади); опеке (дети и граждане с пороками дееспособ­
ности); жилинспекции (утвержденные перепланировки). О несанк­
ционированных, естественно, нигде заявлять не следует.
3. Сдача документов в бюро обмена.
После сбора всех справок ответственным нанимателям (или
их представителям) следует явиться в бюро обмена со всеми до­
кументами, включая паспорта, свидетельства о рождении детей,
подтверждениями родства (при съезде на один лицевой счет),
а также копиями ордеров (до 2005 г.) или соответствующими до­
говорами соцнайма. В случае, если по ордеру вселялся один состав
семьи, а сейчас он изменился (кто-то умер, кто-то съехал, родился
ребенок), то необходимо обратиться в соответствующий жилотдел
и оформить там «свежий» ДСН (без него в этом случае документы
не примут).
Инспектор бюро обмена, с которым Вы «подружились» еше
на этапе консультирования, проверяет все сданные бумаги, «консо­
лидирует пакет» к рассмотрению на жилкомиссии. Он фактически
готовит проект решения: разрешить или отказать и приглашает
всех совершеннолетних участников сделки на подписание до­
говора обмена (если кто явится не может, инспектор разъясняет,
какая доверенность нужна). В случае съезда на одну жилплощадь
посторонних лиц, особенно разных национальностей (известна
полукри ми нал ьная схема «сводный брат», см. подраздел 4.3.4 нашей
piaeaJS
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
123
книги, инспектор закрывает на это глаза в среднем за 10—15 тыс.
руб. (иены для Москвы).
4. Подписание договора обмена и сдача на жилкомиссию.
Все участники сделки (ответственные наниматели и совершен­
нолетние члены их семей) являются в бюро обмена и подписывают
заранее составленный инспектором и «вычитанный» договор, ко­
торый вместе с консолидированным пакетом документов сдается
на жилкомиссию (в столице — Комиссия по жилищным вопросам
При Правительстве Москвы). Обычно дата подписания назначается
за 2—3 дня до заседания комиссии и решение последней в 90—95%
положительное: обмен разрешить. До отказа делолучше не доводить
(помните старинное житейское правило: не составлять протокол
стоит в десять раз дешевле, чем его порвать), так что все спорные
вопросы необходимо попытаться решить с инспектором заранее.
5. Оформление распорядительного документа.
По результатам заседания жилкомиссии исполнительный муни­
ципальный орган, ведающий жилищными вопросами (в Москве —
непосредственно Департамент муниципального жилья и жилищной
политики) выпускает распоряжение (в столице — в 10-дневный срок
после комиссии), копию которого (наряду с выпиской из протоко­
ла ЖК и своим оригиналом договора обмена) заявитель получает
в бюро обмена.
6. Заключение нового ДСН, выписка — прописка.
Каждый из ответственных нанимателей сдает вышеуказанные
пакет документов в местные жилищные органы (в Москве это
«кружные управления ДМЖ по новому адресу) и в течение 10—30
дней оформляется соответствующий договор социального найма,
на основании которого стороны перепрописываются в свое но­
вое жилье. Если один из участников (сознательно или по своей
безалаберности, например, на радостях ушел в запой) уклоняется
от заключения ДСН или выписки, то соответствующие действия
выполняются только в судебном порядке.
Также следует отметить, что обмен считается завершенным
только в момент заключения нового ДСН (до 2005 г. — с получения
обменного ордера).
* * А
Таким образом, процедура внутригородского муниципального
Рбмена (мы рассмотрели ее на примере Москвы) в реальности явля­
ется сильно забюрокраченной и по времени занимает 1,5—2 месяца.
124
основные сделки
с недвижимостью
При этом существует определенный риск, что участники сделки
могут передумать или выдвинуть дополнительные, неприемлемые
для другой стороны условия. Однако иным путем законно оформить
муниципальный обмен не представляется возможным, а это, как
уже говорилось выше, 15—20% рынка вариантов, которыми пре­
небрегать нельзя.
3.4.2. Особенности оформления мены жилья
Как уже говорилось выше, договор мены заключается в том
случае, когда каждой из сторон принадлежит (находится в соб­
ственности) определенное имущество, не только недвижимое и они
(стороны) желают его не продать (фактически продажа — это мена
на деньги), а обменять (с доплатой или без). Существенным отличи­
ем договора мены от ДКП является то, что при мене одна сторона
передает другой в качестве встречного предоставления не деньги,
а имущество. Соответственно, в силу ст. 567 ГК РФ к правоотно­
шениям мены применяются те же правила, что и к купле-продаже
и оформление сделки идет по алгоритму, изложенному в главе
7 первой части нашей книги, с учетом следующих особенностей:
1. Указание доплаты в договоре.
При относительно равноценных вариантах мены (риэлтеры |
называют их «паритетными») размер доплаты в договоре мены
не указываются, а небольшая разница в стоимости (на практике I
до 300 тыс. руб.) передается непосредственно при сдаче документов
на регистрацию (без ячейки). Более значительные суммы уже про­
водятся «по полной программе» (см. главу 7.5 первой части нашей
книги) и, нарядусдвумя приемопередаточными актами та сторона,
которая получила доплату, дает своим оппонентам расписку.
2. Налогообложение мены.
С точки зрения здравого смысла в налогооблагаемую базу при
совершении неравноценной мены должна включаться только по­
лученная одним из участников сделки доплата, а при равноцен­
ной — вообще ничего. Однако, налоговые органы трактуют этот
вопрос по-своему и весьма оригинально. По мнению Минфина
РФ (письма № 03-04-05-01/414 и 479 соответственно от 17.12.2007г.
и 26.12.2008 г.) каждая из сторон по договору мены, в том числе
и равноценной, признается одновременно продавцом объекта, ко­
торый она собирается передать, и покупатели того, что принимается
^иаваЗ
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
125
в обмен. И в соответствии с пунктом 3 ч. 210 НК РФ, налогообла­
гаемая база определена как стоимость обмениваемой (по мнению
Минфина и ФНС — продаваемой) недвижимости, за минусом
имущественных налоговых вычетов, предусмотренных для про­
давца в соответствии с пунктом 1 ст. 220 Н К РФ (подробнее об этом
речь шла в разделе 10.1 первой части нашей книги). Фактически
ддя фискальных органов нет никакой разницы, как оформлялась
сделка: меной или двойной куплей-продажей (альтернативой).
Давайте в качестве примера разберем такой случай: стои­
мость «лучшей» квартиры № 1 — 4 млн руб., «худшей» квартиры
2 — 3 млн руб., обе из них находятся в собственности менее
трех лет. Наивные владельцы (зачастую с подачи риэлтера, кото­
рый поверхностно подошел к вопросу налогового планирования
сделки), все «честно» указали в договоре: 4 млн., 3 млн., доплата
1 млн. В результате всего этого летом следующего года бывшему
владельцу квартиры 1 пришло уведомление оплатить 130 тыс. руб.
(13% от 1 млн.). Налоговики рассуждали так: владелец 1 «продал»
квартиру 1 за 4 млн руб. (обязан уплатить 13% с превышения, т.е.
390тыс.), неодновременно, как «покупатель» квартиры 2, он имеет
имущественный налоговый вычет из расчета 13% от 2 млн (хотя
в договоре была указана стоимость квартиры № 2 — 3 млн), т.е.
260 тыс. руб. А разницу (390 — 260 = 130 тыс. руб.) соблаговолите
внести в бюджет...
Ситуацию можно довести до абсурда: представьте, что каж­
дая из сторон указала в договоре мены стоимость своих квартир
по 4 млн руб. (4:4). В этом случае, по мнению фискалов, уже оба
участника должны бюджету по 130 тыс. руб., хотя никакая доплата
никому не передавалась!
По мнению авторов, указанный выше подход к налогообло­
жению при мене в корне неправильный и в случае получения
от территориальной налоговой инспекции (ОУФНС) подобных
Уведомлений ничего платить не следует, а надо подавать на них
в суд. Однако такую «болезнь» легче предупредить, чем лечить,
Поэтому в договоре мены стоимость недвижимости, находящейся
в собственности менее трех лет, лучше указывать м инимальной (не
более 1 млн руб. даже можно балансовую по справке БТИ), а саму
Мену признавать равноценной (доплату оформлять аналогично
■боковику» при альтернативе, см. раздел 7.5 первой части нашей
Книги).
126
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3. ППП при мене доли.
В соответствии с действующим законодательством к договору
мены долей в праве общей собственности квартир применяются те
же правила, что и к мене квартир, с некоторыми особенностями.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению
продать, обменять, подарить или завещать, то есть распорядиться
своей долей по своему усмотрению. Однако при обмене доли вправе
общей собственности с посторонним лицом остальные участники
' долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеют
преимущественное право покупки (ППП) обмениваемой доли.
Это означает, что собственник отчуждаемой доли обязан известить
в письменной форме (обычно в виде нотариально заверенной офер­
ты) остальных участников о намерении совершить обмен своей
доли с посторонним лицом с указанием условий, на которых он
ее совершает. Если остальные участники долевой собственности
(сособственники) откажутся от приобретения отчуждаемой доли
в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня
извещения путем предоставления письменного отказа, удостове­
ренного нотариально, либо путем умолчания в течение 30 дней с мо­
мента получения уведомления (ст. 250 ГК РФ), собственник вправе
распорядиться долей по своему усмотрению. Отказ сособственника
от преимущественного права покупки не обязательно должен быть
оформлен в письменной форме. Он может быть сделан устно при
встрече, в телефонном разговоре или посредством других средств
связи, но при этом обязательно должен быть соблюден указанный
30-дневный срок.
При мене доли с нарушением ППП любой другой участник
долевой собственности имеет право в течение трех месяцев об­
жаловать в судебном порядке произведенную мену. Уступка пре­
имущественного права покупки (и, соответственно, мены) доли
не допускается.
4. Особенности госрегистрации договоров мены.
Если обмениваемые объекта находятся в разных субъектах Феде­
рации (например: квартира 1 в Москве, а квартира 2 в Московской
области), то договор мены исполняется в 4 экземплярах (по одному
участникам, третий — для Росреестра Москвы, четвертый — для
Росреестра Московской области) и на регистрацию они сдаются
поочередно: сначала, например, в Москву, потом в область. При
этом первый территориальный орган Росреестра (в нашем случае
московский) в 5-дневный срок ставит в известность второй тер'
р1аваЗ_
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
127
сериальный орган (подмосковный) о правопритязании (приеме
комплекта документов) и регистрация идет последовательно: на­
пример, в столице 14 дней, в области — 30. Аналогичная ситуация
существует и в разных отделениях (филиалах) одного территори­
ального органа регистрации: например, мена происходит между
городом Подольском (квартира) и домом в Подольском районе,
g этом случае документы (для Московской области уже с переда­
точными актами) сдаются сначала в городской, а затем в районный
филиалы (отделения) Росреестра по МО.
5. Особенности окойчания сделки при мене.
В случае равноценной мены все очень просто: участники
сделки взаимно принимают свои новые объекты и подписывают
соответствующие акты (как это делается, рассказано в подразделе
4.4.1 первой части нашей книги). При неравноценной: сторона,
поместившая доплату в банковскую ячейку, передает «получате­
лям» ключ взамен на заранее составленную расписку. Естественно,
условием вскрытия ячейки является зарегистрированный в над­
лежащем порядке договор мены (оригинал той стороны, которая
вынимает деньги).
Прописка при этом, с учетом того, что обмениваемое жилье
находится в собственности участников, возможна и «на голову»,
что при муниципальном обмене не допускается. Выписка недобросрвестных БЧСС и ЧСБС осуществляется в дальнейшем только
в судебном порядке (подробнее об том у нас шла речь в разделе
7.6 первой части нашей книги).
3.4.3. Обмен права собственности на право найма
Термин, вынесенный в подзаголовок, подразумевает, что одна
из обмениваемых жилплощадей является частной (приобретен­
ной в собственность всеми возможными законными способами),
а вторая — муниципальной (неприватизированной). До вступле­
ния в действие (с 01.03.2005 г.) ЖК РФ подобные сделки активно
Проводились на вторичном рынке, однако, с указанной даты они
Не регламентируются Федеральным законодательством вообще:
в статьях 72—75 ЖК РФ, посвященных обмену, а также в статьях
567-571 ГК РФ (мена) нет ни слова о возможности проведения
г3кого вида обмена!
128
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Этот законодательный пробел местные власти попытались отрегулировать на подзаконном уровне: практически в каждом субъекте
Федерации были выпушены «временные положения» о совершении
обменов, согласно которым рассматриваемая нами схема была
легализована. Однако в столице городская прокуратору подала
в Мосгорсуд иск о недопустимости обмена муниципального жилья
на частное, который в 2010 г. был удовлетворен. Позицию прокура­
туры поддержал и Верховный Суд, так что это, по мнению авторов,
- неправомерное решение вступило в законную силу и в Москве
с 10.01.2011 г. рассматриваемая нами схема формально не исполь­
зуется. Однако, в других субъектах Федерации, включая Подмоско­
вье, таких нелепых ограничений нет. Так что давайте рассмотрим
указанную схему на примере продажи муниципальной комнаты,
которая на практике проводится путем ее обмена на «буферную»
частную, предоставляемую покупателем или агентством.
Рис. 3.4.3. Схема продажи неприватизированной комнаты через
фиктивный обмен на подставное частное жилье
' гпаваЗ
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
129
1. Подбор муниципальной команды «на продажу».
Обычно таковые предлагаются либо непосредственно асоциаль­
ными элементами (в 90-е годы бывали случаи, когда алкоголики
продавали свои комнаты за ящик водки), либо их «кураторами»
из числа оборотней или представителей оргпресгупных группи­
ровок. Когда согласие по цене (намного ниже рынка) достигнуто,
маргинал должен дать доверенность на право оформления обме­
на на конкретное частное жилье (на жаргоне «буфер»), которое
^предоставляется обычно агентством, ведущим сделку, и по своим
потребительским качествам хуже муниципальной комнаты.
2. Продажа буферной комнаты покупателю.
На приобретателя муниципального жилья «заводится» (есте­
ственно, с соблюдением процедуры ППП или путем дарения)
частная жилплощадь, за которую он полностью расплачивается,
даже выше рыночной стоимости. После получения Свидетельства
покупатель также дает доверенность на совершение обмена (с ука­
занием конкретного адреса).
3. Подача документов на обмен.
Этот этап практически не отличается от того, о чем у нас шла
речь в подразделе 3.4.1. При окончательной сдаче документов
на жилкомиссию, покупатель также приносит оригиналы своей
правоустановки на буферную комнату.
4, Прохождение жилкомиссии и получение разрешения на обмен.
Стороны являются в бюро обмена, подписывают договор обме­
на. Он сдается инспектором на жилкомиссию и, в случае положи­
тельного решения, местный жилищный орган (в Подмосковье —
районный жилотдел) выпускает распоряжение о наделении правом
найма муниципальной комнаты нашего покупателя.
5. Сдача документов на госрегистрацию.
После получения копии распоряжения и выписки из протоко­
ла жилкомиссии консолидированный пакет документов сдается
в территориальный филиал Управления Росреестра, где проходит
госрегистрацию, в результате которой бывший наниматель муни­
ципальной комнаты (в нашем случае маргинал) получает свиде­
тельство о праве собственности на комнату буферную.
6. Заключение ДСН с покупателем.
На основании своего экземпляра договора обмена и копий
правоустановки на буферную комнату, уже переоформленной
на маргинала, покупатель заключает договор соцнайма на муни­
130
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ципальную комнату и там прописывается (естественно, перед этим
окончательно рассчитавшись с агентством).
7. Обратная продажа буферной комнаты.
Маргинал дает агентству доверенность на право продажи
свежеприобретенного буферного жилья и после его повторного
переоформления на сотрудника агентства и выписки, получает
деньги за свою муниципальную комнату.
***
Реализация рассматриваемой схемы на практике сопровожда­
ется, к сожалению, значительными трудностями. Поэтому многие
практикующие риэлтеры, особенно работающие в связке с «обо­
ротнями», используют в своей работе хорошо забытое старое: схемы
обменов, практиковавшиеся еще в советское время, о которых (на
примере комнат) у нас пойдет речь в конце раздела 4.3.
3.4.4. Принудительный обмен жилья
Этой «хорошо забытой» старой схемой, регламентированной
статьей 72 частью 3 ЖК РФ, успешно пользуются опытные риэл­
теры.
При грамотном подборе вариантов для принудительного обмена
«судовой» (т.е. участвующей в судебном разбирательстве) квартиры
можно заработать 300—500 тыс. руб. со сделки. Поэтому во многих
агентствах специально для этих целей на сотрудников оформлено
«разменное» жилье (комнаты в коммуналках и «ублюдочные», т.е.
плохие и дешевые однокомнатные квартиры, обычно «малогаба­
ритки» и «гостинки»). Главная задача риэлтеров — найти граждан,
желающих разъехаться таким путем (это делается в момент подачи
иска, через соответствующих секретарей судей или адвокатов),
и предложить в момент рассмотрения дела имеющиеся варианты,
а полученную указанным образом «судовую» квартиру с «наваром»
продать.
Согласно ст. 82 ЖК РФ 2005 г., если между нанимателями не­
приватизированного жилья не достигнуто соглашение об обме­
не, то любой из них имеет право настаивать на принудительном
разъезде. При этом суд должен учесть заслуживающие внимани
требования граждан к качеству предоставляемых им вновь жилых
помещений: предлагаемая жилая площадь не может быть меньше
Глава-
131
ОБМЕН БЕЗ ОБМАНА
нормы предоставления, принудительный обмен можно совершать
тодько в пределах одного населенного пункта, в доме должны
быть соответствующие коммунальные удобства (например, лифт,
^(усоропровод, ванная комната и т.д.) и приемлемая экологическая
обстановка. Кроме того, в отдельных случаях суд может затребо­
вать документы о состоянии здоровья участников обмена, месте их
работы, наличии другой жилплощади.
Принудительный обмен возможен только по отношению к жи­
лью, относящемуся к государственному, муниципальному или
ведомственному жилому фонду, а также к квартирам ЖСК, где пай
еще не выплачен, но за проживающими вместе гражданами при­
знано право на паенакопление. После вступления в законную силу
решения суда уполномоченные муниципальные органы заключают
с разъезжающимися гражданами договоры социального найма,
а при отказе кого-либо из них от переезда — осуществляют прину­
дительное выселение в порядке исполнительного производства.
I _______________________________
ВОЗВРАТ ДОЛГОВ
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Конфликты с агентствами недвижимости
Финансовые и строительные пирамиды
Жилищные споры любой сложности
Цивилизованный раздел имущества
Защита от незаконного завладения жильем
Работа с неисправными должниками
Неоплаченные поставки товара
Помощь пострадавшим в ДТП
Конфликты с правоохранительными органами
Поиск скрывшихся аферистов
(495)506-20-90
518-22-98
J
Глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
(Разъезд, расселение, сделки с комнатами)
Разъезд больших квартир, особенно его частный случай (рас­
селение коммуналок) — самая сложная, однако и самая высо­
кооплачиваемая сделка на вторичном рынке жилья, ведь риэлтер,
организующий таковую, в полном смысле слова и жнец, и швец,
и на дуде игрец. Вам придется и вести переговоры с жильцами
по условиям разъезда, и договариваться с покупателем большой
квартиры (в этой главе термин «большая» будет применяться
к жилплощади, которая разъезжается/расселяется с Вашей помо­
щью); и вступать в непростые взаимоотношения с собственниками
малого жилья и их представителями (в этой главе так мы будем
называть объекты, куда переедут жители большой квартиры, при­
чем ими могут быть и комнаты, и новостройки, и дома, и даже не­
движимость в другом регионе или за границей). К тому же все это
многообразие (и субъектов, и объектов сделки) сначала еще надо
найти! Так что если Вы, уважаемый читатель, работая в агентстве
(а тем более самостоятельно) успешно провели хотя бы два—три
разъезда (на жаргоне также используется не совсем удачный,
по мнению авторов, термин «рассёл»), то можете по праву считать
себя уже хорошим специалистом вторичного рынка недвижимости
своего региона!
Итак, начнем все по порядку. Перед тем, как в разделе 4.1. мы
рассмотрим подробный алгоритм разъезда большой квартиры (на
примере расселения коммуналки), давайте определимся с основны­
ми понятиями и терминами, которыми оперируют практикующие
риэлтеры, проводящие эти непростые, но действительно очень
выгодные сделки.
Глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
133
I. Разъезд или расселение?
Первый термин обычно используется, если из квартиры вы­
езжают представители одной семьи, в том числе и те, у которых
Иожились неприязненные отношения друг с другом. Второй — при
■зъезде из «настоящей» коммунальной квартиры с разными лицевымисчетами, которые были оформлены еще до 2005 г. (напомним,
что в новом ЖК РФ понятия «раздел лицевого счета» не существу­
ет), а также и в случае совместной продажи долей в общей долевой
собственности (ОДС) жильцами, не состоящими в родстве.
2. На деньги или на варианты?
Первый термин подразумевает, что жильцы совместно с ри­
элтером, представляющим их интересы (т.е. с Вами) выставляют
квартиру на продажу («за деньги»), как и при альтернативе, а на
вырученные средства, чаще всего пропорционально доле в праве,
Вы подбираете им меньшее жилье. Выражение «на варианты» ис­
пользуется в том случае, когда клиенты желают (чаще всего с Ва­
шей подачи) переехать в квартиры (комнаты, новостройки, дома)
с конкретными потребительскими качествами, а за сколько будет
продана большая квартира, грубо выражаясь, не ихдело. Понятно,
что разъезд «на варианты» — сделка более выгодная для риэлтера,
чем «на деньги», однако в отдельных случаях «бюджет расселения»
может уйти в минус: запросы жильцов таковы, что продажей их
квартиры удовлетворить таковые невозможно.
3. Категории домов.
Разъезду (расселению) на варианты (а схема на деньги, как мы
уже говорили выше — разновидность альтернативы) подлежат
обычно 3—4-х комнатные квартиры в домах относительно высоких
категорий (1А1; 1; 1Б1) в центре или на «престижных проспектах»
крупных городов. Также можно взяться за работу с клиентами,
проживающими в зданиях меньшей комфортности (1Б2; 2А2; 2А1),
однако в этом случае будьте готовы к тому, что экономика сделки,
как говорят наши коллеги, «не просчитается». О том, что обозна­
чают указанные выше цифробуквенные термины, подробно шла
речь в главе 1 (оценка) первой части нашей книги.
4. Графические схемы сделки.
С учетом того, что разъезд (расселение) — сделка довольно-таки
сложная, среди специалистов-риэлтеров, ведущих ее с разных
|сторон, принята графическая форма отображения информации
об объектах (квартирах) и субъектах (участниках). Давайте под­
робнее познакомимся с основными элементами таковой.
134
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• Грута 1 — изображение большой квартиры
62/36/10
20;
16
88/56/9
110/76/13
3/5
8/10
4/8
дорев
1А1
стал
21;
19;
16
20 + 16
— сверху —общая/жилая/площадь кухни;
— количество окошек» в прямоугольнике — количество ком­
нат;
— сплошной штрих между окошками — разные лицевые счета
(доли); пунктирный — один лицевой счет. Если квартира
индивидуальная — все штрихи пунктирные, т.е.| j i j~~|
— снизу — жилая площадь комнат: изолированные — через
точку с запятой (20; 16), смежные — через плюс (20+16);
— справа - этаж и этажность, материал стен (обычно кирп),
иногда категория (1А1, стал, дорев, и т.д.).
• Группа 2 — изображение схемы разъезда
4-2-5
3-3-6
Нов.обл
— сверху для индивидуальных квартир — ничего, для комму­
нальных: количество комнат — количество лицевых счетов —
число проживающих (прописанных) человек;
— внутри окошек в прямоугольнике — детализация по прожи­
вающим внутри каждой группы (лицевого счета);
— снизу — ориентировочные запросы при разъезде по каждому
лицевому счету: квадратик |__ | — однокомнатная квартира,
прямоугольники с пунктиром | ■ | | : ;
— соответ­
ственно 2—3-комнатные отдельные квартиры. Также ис­
пользуются служебные пометки: К — комната; Д — доплата;
обл — область (другой регион), нов — новостройка без оформ­
ленных прав, дом — индивидуальный дом и т.д.).
Подобной формы записи мы будем придерживаться, разбирая
примеры в настоящей главе.
Г/iaea 4
---
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
135
4.1. Проведение сделки по расселению
Как уже говорилось выше, расселение коммуналки является
частным случаем разъезда большой квартиры, причем эта разно­
видность сделки, как правило, выгоднее экономически, но сложнее
в реализации. Так что давайте подробнее рассмотрим алгоритм
именно расселения на варианты:
— рекламная кампания на поиск жильцов;
— переговоры с коммунальщиками;
— определение условий и/или цены сделки;
— реклама на поиск покупателя;
— показы большой квартиры;
— внесение покупателем предоплаты;
— подбор малых квартир для жильцов;
— генеральные переговоры по сделке;
— закладка денег в ячейки;
— госрегистрация и получение документов;
— завершение сделки.
Часть этапов этого алгоритма расселения практически совпадает
с аналогичными при альтернативе (см. раздел 3.2), так что здесь
мы только коротко отметим их (схожих действий) специфические
■особенности.
4.1.1. Рекламная кампания на поиск жильцов
Итак, с чего начать поиск потенциальных клиентовкоммунальщиков? Как показала практика, традиционная реклама,
^которую подают агентства (а иногда и частники) в СМ И и Интернет,
эту категорию возможных заказчиков совершенно не затрагивает
(исключение составляет только журналистская заказуха в местных
|газетках, которые выпускают муниципалитеты). С другой стороны,
расклейка по подъездам «хороших домов» и рассылка непосред­
ственно в двери квартир ведется риэлтерами уже на протяжении
почти 20 лет и, если посмотреть на суть вопроса поверхностно; все
желающие разъехаться уже давно разъехались...
Под лежачий камень, однако, вода не течет. Поэтому давайте
начнем нашу рекламную кампанию с того, что установим в том
районе, где Вы часто бываете или живете, все дома категорий 1А1
(суперсталинские), 1 (сталинские восьмиэтажки) и 1Б1 (дорево­
люционные доходные, эпохи конструктивизма, довоенные и по­
136
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
слевоенные со смешанными перекрытиями, подробнее об этом см.
главу 1 первой части нашей книги). Потом давайте по телефонной
базе города (в Москве МГТС) проверим, сколько коммунальных
квартир осталось в каждом из них (например, Вы задали запрос
по адресу: шоссе Энтузиастов, дом 26. База открыла Вам телефоны
всех 256 квартир в этом доме и Вы видите, что из них с пометкой
КЖ (коммунальное жилье) осталось по состоянию на 2010 г.
(реальное формирование базы) всего 32. Обзванивать найден­
ные варианты и предлагать свои услуги, как показала практика,
бесполезно, ведь начиная с 1993 года (первое считывание базы
МГТС) другие риэлтеры проделывали это уже несколько сотен раз!
К сожалению, на этом этапе рекламной кампании никаких других
способов заявить о себе, кроме банальной расклейки по подъ­
ездам и рассылки в двери, у Вас, уважаемый читатель, нет. Сразу
хотим предупредить — отдача, даже если объявления составлены
креативно и манипулятивно, будет минимальна — с дома из 256
квартир, о котором шла речь выше, придет всего 4—5 звонков,
да и то от граждан, запросы которых явно завышены! Так что
для начала придется «набирать объем» — обклеивать не только
все соответствующие дома на близлежащих улицах (в нашем
примере: Авиамоторная, Энергетическая, Красноказарменная,
Лефортовский вал и т.д.), но и близлежащие районы (Таганская,
Пролетарская, Площадь Ильича, Бауманская, Электрозаводская,
Семеновская), где есть интересующая Вас застройка!
Итак, реклама пошла: какое-то количество потенциальных
клиентов у Вас есть. Однако практика показывает, что в среднем
55—60% (почти две трети) звонков — откровенный балласт, пример­
но 20—30% «проходят по цене на пределе» и совсем незначительное
количество действительно очень выгодные (сверхприбыльные). Не
отчаивайтесь! Необходимо тщательно записать координаты ВСЕХ
звонивших, постараться найти время и съездить посмотреть вари­
анты и только после этого принимать решение брать их в работу
или нет (подробнее об этом ниже).
В последние годы риэлтерами, которые занимаются преимуще­
ственно расселением, разработаны следующие методы повышения
эффективности рекламы:
— заказные статьи (лучше целая серия) в местных газетах (об
этом у нас коротко шла речь выше);
— работа через «землекопов» (сотрудников полиции из СКП
(уголовный розыск) и ПОБ (участковые) соответствующих
глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
137
районных ОМ ВД — подробнее об этом см. раздел 9.4 первой
части нашей книги);
— взаимодействие с депутатами муниципальных образований
(местного уровня), например, бесплатные юридические кон­
сультации для населения, участие в приемах граждан;
— работа с «инициативниками» (подробнее см. подраздел
4.4.3 первой части нашей книги), которых Вы находите путем
традиционной расклейки и рассылки (вот почему необходимо
откликаться на все телефонные звонки и найти время посе­
тить даже, на первый взгляд, «невыгодных» клиентов);
— работа по вариантам «продаю комнату» (или долю) — ведь
за каждой таковой стоит либо коммуналка, либо отдельная
«конфликтная» квартира!
4.1.2. Первичные переговоры с жильцами коммуналки
Итак, Вы нашли потенциальных клиентов на расселение и едете
на встречу сними. Тактику ведения подобных переговоров (с учетом
психологических особенностей жильцов) мы рассмотрим в следую­
щем разделе 4.2, а здесьдавайте разберем схемы, которые позволяют
сделать «балластные» варианты экономически выгодными, а ранее
просто выгодные — сверхприбыльными. Конечно, на практике
далеко не всегда удастся достичь желаемого эффекта (т.е. убедить
кого-либо из коммунальщиков на подобные схематозины), но если
такое случилось, то этот день своей жизни Вы прожили не зря!
1 Предложение лучшей комнаты и доплаты.
Особенно эффектно действует на стариков, которые не хотят уез­
жать из своего микрорайона, — купите им комнату в соседнем доме
и дайте доплату (естественно, за счет средств будущего хозяина).
2. Предложение денег на покупку квартиры.
В этом случае Вы не экономите, а фактически предлагаете одно­
му из соседей купить его комнату по цене квартиры — будущий хо­
зяин отдает жильцу деньги на покупку квартиры, он выписывается
(если есть куда, см. раздел 7.6 первой части нашей книги) и решает
свои жилищные проблемы дальше самостоятельно.
3. Предложение «комнаты под снос» и доплаты.
Этот прием эффективен, если в Вашей квартире живут очеред­
ники, наивно полагающие, что к 2015 г. они бесплатно получат
отдельную квартиру, и расселяться не хотят. Способ довольно-таки
138
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
сложный в реализации (необходимо подобрать и сделать обмен
комнаты очередников на комнату в доме, который в течение
ближайших 3—4 лет (не ранее) пойдет под снос или капитальный
ремонт с полной реконструкцией).
4. Предложение «натурдоплаты».
Чаще всего используется для тех жильцов, которые в коммуналке
не живут (комната закрыта, в ней свалены старые вещи, а сдавать
ее другие соседи не разрешают). Предложите в зачет их доли «натурдоплату» — такие вещи, как, например, автомобиль, дачу, гараж,
земельный участок, мебель (часть этих предметов охотно отдаст
будущий хозяин).
5. Дробное (матрешечное) расселение.
Возможно, в коммуналке живет такая пара соседей: один из этой
пары «сильный», например, сотрудник полиции, предприниматель,
молодой бандит, а другой — «слабый» (алкоголик, немощная ста­
рушка, бывший детдомовец). Подойдите к «сильному» и предложи­
те ему такую схему разъезда: он вместе со «слабым» едет в квартиру
меньшей площади, но пока тоже коммунальную. Если «сильный»
не дурак, он сразу поймет свою выгоду.
6. Расселение блока квартир.
Если у Ваших клиентов дом с железобетонными междуэтаж­
ными перекрытиями (подробнее об этом см. главу I первой
части нашей книги), подойдите к жильцам соседних квартир,
граничащих с расселяемой стенами, и предложите расселиться
(разъехаться, обменяться) вместе. Покупателя Вы будете искать
в этом случае на «блок» — 2 или даже 3 квартиры рядом, и уй­
дут они дороже на 10—15% — здесь сумма не равна слагаемым,
особенно если дом расположен в центре города, где преимуще­
ственная застройка — зданиями с деревянными или смешанными
перекрытиями.
7. Предложение маленьких квартир с недостатками.
Если в расселяемой коммуналке проживают асоциальные эле­
менты (которые, кстати, являются «самыми сладкими клиентами»
для черных риэлтеров и бандитов) — алкоголики, наркоманы, быв­
шие детдомовцы, уголовники (не «братва», а «чувырло», т.е. сидев­
шие по непопулярным, «паскудным» статьям), немощные старики
или просто люди, у которых нет денег, то постарайтесь убедить их
поехать в маленькие квартиры с серьезными, часто неустранимы­
ми недостатками — такое жилье, естественно, обходится значи­
тельно дешевле. К подобным квартирам, на жаргоне риэлтеров
Гпава4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
139
называемых «ублюдочными», относятся: малогабаритки (жилая
площадь однокомнатных — до 16 кв. м, двухкомнатных — до 27
кВ. м; трехкомнатных — до 35 кв. м); гостинки (1—3-комнатные
квартиры «гостиничного» типа с кухней 3—4 кв. м или вообще
без таковой); малосемейки (жилплощадь в бывших общежитиях,
которые были «ордерованы», т.е. переданы в муниципальный
фонд); «низкие» и «высокие» хрущевки (2—3-комнатные квартиры
в пятиэтажных домах третьей категории на 1, 4 и 5-м этажах);
жилплощадь в городах — спутниках Москвы и ближнем Подмосковье
(за исключением наукоградов); квартиры в домах-новостройках
без внутренней отделки в самых экологически неблагоприятных
районах (в Москве — Капотня, Братеево, Бирюлево, Дегунино,
Люберецкие поля, Внуково, Северный-Виноградове, Кожухово,
Молжаниново, Некрасовка).
4.1.3. Определение условий и цены сделки
Итак, предварительные переговоры с жильцами прошли успеш­
но и Вам уже в принципе понятно, как сделка будет идти дальше.
Сначала давайте рассмотрим менее выгодный для риэлтера слу­
чай: клиенты согласны разъезжаться только «на деньги», т.е. Вы
оцениваете большую квартиру и выставляете ее в рекламу по цене,
согласованной с заказчиками (естественно не забывая про свою
комиссию). Денежные суммы между соседями при этом могут
^распределяться либо строго пропорционально долям в праве (как
они считаются, подробнее разговор пойдет в разделе 4.4), либо
по предварительной договоренности сторон (бывают случаи, что
собственник самой маленькой из комнат требует себе самую боль|шую часть денег, но это, конечно, уже неадекват), нечасто при этом
; возникает скрытый конфликт между «ущемленными» соседями
и «хапугами», который, к сожалению, может разгореться в самый
неподходящий момент сделки.
При разъезде на «варианты» (об этом у нас еще пойдет речь
в следующем разделе 4.2) с каждым из лицевых счетов коммуI налыциков в отдельности составляются допсоглашения к дого­
вору, в которых указываются основные параметры покупаемого
I жилья (естественно, чем они более общие и широкие, тем проще
। Вам будет искать). В дальнейшем большая квартира выставляется
.риэлтером в продажу по разумной цене (иногда для ускорения
140
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
сделки и ниже рынка) и жильцов, грубо выражаясь, не должно
волновать, за сколько на нее найдется покупатель. Именно
за счет этого опытным специалистам удается получить комис­
сию, значительно превышающую «стандартные» три процента
от стоимости большой квартиры, как при разъезде на деньги.
Более подробно о ценообразовании при этом у нас пойдет речь
в следующем подразделе, когда мы будем разбирать понятие
«бюджет расселения».
4.1.4. Реклама на поиск покупателя
Таковая распространяется всеми доступными агентству (или
частному маклеру) методами, которые мы разбирали в главе 2 пер­
вой части нашей книги — в первую очередь путем подачи условно
бесплатных объявлений в СМИ, РБД и на ведущие интернетпорталы по недвижимости. Самый важный вопрос при этом —
за какую цену первоначально выставить большую квартиру?
Казалось бы, ответ лежит на поверхности: чуть выше ры­
ночной с возможностью торга. Однако, уважаемый читатель,
давайте посмотрим на эту проблему глазами потенциального
покупателя: например, в интересующем районе он нашел четы­
ре устраивающие его квартиры по примерно одинаковой цене:
нашу коммуналку, отдельную на разъезд «за деньги», индиви­
дуальную с легкой альтернативой и чистую продажу (например,
крупное агентство ранее вложилось в расселение). Первые две
из них приобретателю придется «ждать» 3—4 месяца, а то и пол­
года, третью можно оформить за 1,5—2 мес., а в четвертую, уже
расселенную (или, что на практике встречается крайне редко,
чистую продажу от хозяев) можно въехать через 2—3 недели!
Поэтому коммуналки, в которых только что подписаны договоры
с жильцами (на жаргоне риэлтеров — «полуфабрикат»), должны
выставляться немного ниже рынка, иначе шанс быстро найти
покупателя невелик и процесс может растянуться даже больше,
чем на полгода.
В нашем случае (расселение полуфабриката коммуналки на ва­
рианты) необходимо зайти немного с другой стороны и провести
расчет «бюджета расселения», т.е. определить затраты на подбор
всех заявленных жильцами объектов (включая доплаты), своей
комиссии, скидки «на торг» и других финансовых параметров,
Глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
141
а потом сравнить полученный результат с рыночной (оценочной)
стоимостью большой квартиры. Если «бюджетная» цена коммуналокажется выше рыночной — значит, это тот самый «балластный»
вариант, о котором речь шла ранее и при таких начальных условиях
сделку вести бессмысленно.
Итак, в качестве примера давайте рассчитаем «экономику»
расселения на приведенном в вопросе примере: Расселяется
4-комнатная коммунальная квартира, в которой имеется 3лицевых
счета и проживают 7 человек (1 чел. — в комнате 15 кв. м, 2 чел. —
в комнате 22 кв.м, 4 чел. —в двух смежных комнатах 18+18 кв.м).
Дом «сталинский», 8-этажный, кирпичный (категории 1), расположен
по адресу: Санкт-Петербург, метро Московская, ул. Варшавская, дом
56. Коммуналка находится на 6-м этаже. Квартира не приватизи­
рована. Общая площадь — 106 кв. м, жилая — 73 кв. м, кухня — 10
кв. м. Согласованные запросы жильцов таковы:
1. Хозяина комнаты 15 кв. м устраивает любая квартира, кро­
ме «гостинки», но только в северных районах города (Коломяги,
Озерки, Шувалове) — там живут его родственники.
2. Жильцы из комнаты 22 кв. м согласны как минимум на хоро­
шую однокомнатную квартиру с кухней от 8 кв. м в близлежащих
районах — например, Парк Победы, Дачное, Купчино.
3. Соседи, занимающие две комнаты по 18 кв. м, сформулирова­
ли свои требования так: 2-комнатная квартира, обязательно лифт,
кухню можно 6—7 кв. м, не далее трех станций метро от центра,
кроме северо-восточного направления.
Ваша задача — назвать цену за эту квартиру для потенциального
покупателя. Казалось бы, проблем нет, давайте оценим ее по ме­
тодике, изложенной в главе 1. В результате получается приблизи­
тельно 390 тыс. долл, (таблица 4.1.4.1).
Стоп, уважаемые жильцы, по методике оценки «на продажу»
подразумевается, что потенциальный хозяин, осмотрев Вашу
квартиру и согласившись с ценой 390 тыс. долл., может купить
и оформить ее за 3-4 недели. В нашем же случае это не так — по­
купателю придется ждать 3—4 месяца, чтобы въехать в желаемые
партаменты — этим и отличается расселение от покупки. Поэтому,
вполне естественно, цена должна быть ниже — ее-то и выводят,
■оставляя бюджет расселения. Его данные по нашему варианту
сведены в таблице 4.1.4.2.
142
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Таблица 4.1.4. /
«Сам себе оценщик»
(Дата оценки)
(наименование организации)
ОЦЕНОЧНЫЙ ЛИСТ
Квартиры, расположенной по адресу:_______ Петербург, улика Варшавская, дом 56
___________________________________ квартира 160___________________________________
Количество комнат
4
106
площадь общая
кв. м., жилая
73
кв. м.
ОЦЕНКА БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА
ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ
Значение
Характеристики
I. Эт аж/этажность дома
2. Материал дома
3. Наличие лифта
4. Наличие мусоропровода
5. Размеры кухни, кв. м
6. Высота потолка, м
7. Междуэтажные перекрытия
8. Межквартирный тамбур
9. Год постройки дома
Ю Муниципальный округ
6/8-этажный__________________________
кирпич________________________________
есть__________________________________
есть, на лестниие______________________
10,2 кв. м______________________________
3.20 м_________________________________
железобетонные_______________________
на 2 квартиры_________________________
1252__________________________________
Московский
Стоимость 1 кв, м
(сайт irn.ru)
ИТОГО: категория дома[
«сталинская восьмиэтажка»
3800 долл.
ОЦЕНКА КАЧЕСТВЕННЫХ ПАРАМЕТРОВ КВАРТИРЫ
Скидка, %
Доплата, %
Параметры
I. Этаж
2. Лоджия, балкон, эркер
3. Телефон, сигнализация
4. Комнаты
5. Сантехоборудование
6. Куда выходят окна
7. Расстояние до метро
8. Состояние квартиры
9. Состояние подъезда
10. Прочие
ИТОГО:
лоджия +1%
22кв. м +/%
2 окна на «шум» -5%_____
5мин, пешком +1%
домофон +1%
треб, т, р, —1%__________
старый лифт —1%_______
+4%_________________
=7%____________________
Итоговая стоимость метра обшей площади 3800долл./кв. м; 1.03 = 3689долл./кв м.
Итоговая стоимость квартиры:_________ 3689 долл, х 106 кв. м = 391067 долл._______
Триста JejHHoctno одни г *сГШ им^тьдеспт семь долларов^ША________ _
(прописью)
Оценку выполнил эксперт_____ «Сам себе оиенцщк»
(подпись)
(Ф И О.)
Стоимость оценки:_________________________ бесплатно________________________
(прописью)
Птава 4
143
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
Таблица 4.1.4.2
ПРИМЕР СОСТАВЛЕНИЯ БЮДЖЕТА РАССЕЛЕНИЯ КОММУНАЛКИ
1 Лицевые
I
счета
Тип квар­
Катего­
Районы
Бюджет
Оплата
Оплата
тиры
рия дома
(только/кроме)
расселе­
сразу
по ча­
ния
1
1-комн.
3
Северный
стям
96
95
92
125
125
128
135
133
132
(Озерки)
7
1-комн.
3
2-комн.
2А1
Юго-Запад
(Купчино)
2
3 станции метро
от центра, кроме Севере
Востока
(Проспект Большевиков)
Итого жильцам на покупку квартир
366
353
352
За работу «инициативника» или гонорар агентства
10
17
18
Надбавка на торг с будущим хозяином
12
Итоговая цена для будущего хозяина
378
370
370
• Давайте разберемся с заполнением таблицы поэтапно.
• занесите в колонки «Тип квартиры», «Категория дома»
и «Районы» требования жильцов со всех лицевых счетов (в нашем
случае — с трех). Цифро-буквенные обозначения категорий домов
(3; 2AI; 2) подробно расшифрованы в главе 1, цифра 3 («хрущев­
ка») обозначает, что хозяин первого лицевого счета по условиям
примера согласен на любой тип дома («хрущевки», естественно,
дешевле всего).
• заранее купите свежий номер газеты «ИРР» или «Недвижи­
мость и цены». По ней найдите цены на необходимые жильцам
квартиры в соответствующих районах (если соседи «широко» за­
шали район — подбирайте самые дешевые, например, условиям
«три станции метро от центра, кроме Северо-Востока» дешевле
всего соответствует станция «Проспект Большевиков»). Занесите
полученные данные в графу «Бюджет расселения».
• сложите цифры, полученные по предыдущему пункту (в на­
шем случае: 96+ 125+ 135 = 366 тыс. долл.). У Вас получится строка
««Итого жильцам на покупку квартир».
• добавьте сумму (из расчета 70— 150 долл, за кв. м общей площа[ди квартиры, в нашем случае Ютыс. долл.) на оплату труда «инициаиивника», т.е. в свой карман, или в качестве гонорара риэлтерскому
Агентству (частному маклеру), если обратитесь к ним.
144
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• потенциальный будущий хозяин, если он честно хочет со­
вершить сделку, всегда станет торговаться — поэтому заранее
сделайте надбавку «на торг» (в среднем 10—15 тыс. долл., в нашем
случае — 12 тыс.).
• сложите все полученные цифры (366 + 10 + 12 = 378 тыс.
долл.). За эту сумму расселяемая квартира выставляется в реклам­
ную кампанию.
• проверьте себя: полученная цена (378 тыс. долл.) должна
•быть всегда меньше, чем стоимость по оценочному листу (таблица
3.6.1 — 391 тыс. долл.).
• колонки «Покупка сразу» и «Покупка по частям» подробнее
рассмотрены в подразделе 4.1.5.
Иногда на практике случается, что стоимость, полученная в ре­
зультате составления бюджета расселения, очень низкая (меньше
«продажной» цены, полученной по таблице 3.6.1, на 20% и более).
Вы имеете дело со сверхприбыльным вариантом, однако чудес
на свете не бывает — необходимо еще раз провести указанный
расчет более тщательно.
4.1.5. Показы большой квартиры
Показ большой квартиры покупателю обычно осуществляется
по схеме «свой—чужой», о которой подробно шла речь в разделе
4.1 первой части нашей книги, а о технологии приема телефон­
ных звонков потенциального приобретателя разговор шел там же,
только в разделе 3.4. Конечно, в рассматриваемом случае, клиенты
в очередь выстраиваться не будут (даже при слегка заниженной
цене продажи), однако может случиться, что два (или даже три)
из них после просмотра (как мы уже говорили ранее, с их стороны
посещение объекта называется просмотром, ас нашей — показом)
дадут предварительное согласие на сделку и Вам предстоит провести
квалификацию покупателя, т.е. при условиях одинаковой цены
выбрать более «удобного» из них.
Первый клиент сделал такое предложение: «Деньги у меня есть
(или скоро будут), подбирайте сразу три квартиры для своих жильцов.
Когда они найдутся, я все оплачиваю и одновременно вы продаете мне
коммуналку».
Эта схема среди риэлтеров называется «оплата сразу» (см. соот­
ветствующий столбец в таблице 4.1.4.2) и на практике она исполь­
pjaeaJ
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
145
Зуется чаще всего. При этом Вам следует иметь в виду, что с такого
покупателя желательно взять более значительную предоплату (до
jqOthc. руб.), или при внесении ограничиться стандартной суммой
(50—ЮО тыс. руб.), но при этом договориться одовнесении (под­
робнее см. подраздел 8.4.3).
Предложение второго приобретателя звучит так: «У меня нет
сразу такой суммы денег (370тыс. долл.'). Я буду оплачивать квартиры
по частям: подберите первую, я ее выкуплю пока на себя, потом ана­
логично и вторую, и третью. После этого мы поменяемся — жильцы
поедут в свои маленькие квартирки, а я — в бывшую коммуналку».
Такая схема на жаргоне называется «Оплата по частям» (см. по­
следний столбец таблицы 4.1.4.2).
Какой из двух предлагаемых вариантов лучше выбрать? С фи­
нансовой точки зрения предпочтительнее второй — ведь «по ча­
стям» квартиры Вы купите, безусловно, поболее низкой цене, чем
■«сразу». С точки зрения безопасности совершения сделки — одно­
значного ответа нет: при реализации плана «по частям» последние
из соседей могут взять и «передумать» (нарочно, чтобы выбить с по­
купателя больше денег или выторговать более выгодные условия:
«А куда он денется — ведь две квартиры уже купил»). В случае «сразу»
у Вас будет меньше времени на проверку вариантов (подобрать три
квартиры за месяц трудно даже опытным риэлтерам).
Кроме этих двух основных типов с Вами наверняка будут
вступать в контакт и «неудобные» покупатели—ипотечники,
сертификатчики, сложные альтернативщики, клиенты крупных
«неадекватных» агентств, а также, возможно, и хорошо замаски­
рованные аферисты. Конечно, при отсутствии выбора придется
работать и с ними, но только в том случае, если других пред ложений
действительно нет!
4.1.6. Внесение покупателем предоплаты
Об этом этапе партнерского взаимодействия с приобретателем
У нас неоднократно шла речь выше (в первой части книги-разделы
4.3 и 7.5, во второй 3.2 и 3.4). Особенностями приема предоплаты
в случае разъезда—расселения являются: во-первых, еще размер
(в среднем 200—300 тыс. руб., с учетом довнесения), а также срок
выхода на сделку (по принципу «сколько лицевых счетов, столько
и месяцев»). На практике в нашем случае самым выгодным будет
146
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
авансовое соглашение (со штрафными санкциями на покупателя),
которое Вы, как представитель жильцов, подписываете от каждого
лицевого счета по доверенностям (не обязательно нотариальным,
можно ограничиться ППФ), а «любопытным» коммунальщикам
заявляете, что приняли «задаток» (чтобы их в дальнейшем дис­
циплинировать).
4.1.7. Подбор малых квартир для жильцов
Итак, по варианту начинается рутинная риэлтерская работа
используя принцип «кругов поиска» (подробнее см. раздел 3.2),
Вы показываете своим клиентам малые квартиры, ведете пред­
варительные переговоры с продавцами (в большинстве случаев их
контрагентами), выполняете квалификацию последних и экспресспроверки интересных предложений по базам. О психологических
особенностях рассматриваемого этапа партнерского взаимодей­
ствия уже шла речь в подразделе 4.1.3 первой части нашей книги,
также мы затронем этот вопрос в следующем разделе 4.2.
4.1.8. Генеральные переговоры по сделке
Таковые обычно организуются между риэлтерами, представ­
ляющими интересы всех участников (конечно, клиенты имеют
право на них присутствовать, но это на практике превращается
в ненужный базар-вокзал) и ведутся по правилам, о которых у нас
уже шла речь в подразделах 7.5.2 первой и 3.2.8 второй частей на­
шей книги. Как показала практика, сторонам часто бывает трудно
договориться по поводу банка, а также решить вопрос синхронной
выписки и выезда всех участников сделки, а большинство осталь­
ных процедурных моментов урегулируются в процессе переговоров,
даже если на них присутствуют не совсем адекватные риэлтеры или
юристы (обычно либо из крупных агентств, либо слишком рьяно
отрабатывающие свой гонорар).
4.1.9. Особенности непосредственно сделки
При традиционной схеме, которую мы ранее назвали «оплата
сразу», закладка денег в ячейки, сдача и получение документов
с регистрации, обмен ключами и расписками, атакже завершающие
/TiaeaJ
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
147
■процедуры (акт приемки-передачи, выписка, переезд) проводятся
аналогично альтернативной сделке. Единственная особенность
в этом случае: если разъезд (расселение) проводился «на варианты»
и комиссия агентства (или, что еще интереснее. Ваша личная) пре­
вышает 500тыс. руб., попросите покупателя «заложиться» задень
иди хотя бы «за час» до сделки, чтобы другие участники (в пер­
вую очередь кто-либо из «обделенных», по их мнению, жильцов)
не слишком бы переживали по этому поводу (на практике бывали
случаи, что неадекватные клиенты, узнав о такой сумме, просто
заявляли: «мне еще 300 тыс. наличными, иначе ничего не подпишу
и пошли вы все на ...»).
Немного иначе проводятся заключительные этапы, если рассе­
ление осуществляется «по частям» (в этом случае даже получается
несколько последовательных сделок). Сначала (подробнее об этом
у нас пойдет речь в следующем разделе 4.2) отселяется самый
конфликтный жилец (квартира для него выкуплена, естественно,
на имя покупателя, частичная мена «квартира жильца — комната
в коммуналке» возможна только в случае, если стоимость последней
значительно выше), потом аналогичная работа ведется со следую­
щим коммунальщиком (а чаще на практике стороны уже переходят
на схему «сразу»).
Как уже говорилось выше, подобные «хитрости» позволяют
немного (а иногда даже солидно) сэкономить, однако делают покупателя и риэлтера заложниками неадекватного поведения коголибо из оставшихся жильцов: «А куда они денутся, ведь уже одну
(две) квартиры уже выкупили...»
4.2. Психология работы с коммунальщиками
Как уже говорилось выше, в разделе 4.1., расселение комму­
нальной квартиры — самая сложная, но одновременно и самая
высокооплачиваемая сделка на вторичном рынке, и ее успешное
Проведение, в первую очередь в финансовом плане, во многом
■зависит от того, на какие варианты разъезда в итоге согласились
жильцы! Поэтому риэлтеру, чтобы повысить эффективность и при­
быльность своей работы, необходимо освоить ряд психологических
Приемов взаимодействия с коммунальщиками (фигурально выра|Жаясь, научиться убеждать граждан поехать не туда, куда они «хоТят», а туда, куда «надо»). Именно этим вопросам будет посвящен
148
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
настоящий раздел нашей книги. Но, как обычно, давайте начнем
с основных терминов и понятий, возникающих в начале работы
с жильцами коммунальных квартир.
1. «Хотят — согласятся».
Многие, если не большинство, коммунальщиков в своих пре­
красных снах видят «идеальную квартиру», в которую они рано или
поздно переедут (некоторые наивные люди до сих пор считают, что
это произойдет при помощи государства). Поэтому, если неопыт­
ный риэлтер еще при первичном телефонном звонке задает вопрос
«какое жилье хотите0.», граждане подсознательно завышают свои
требования (называют что-то близкое к идеалу), и в дальнейшем их
будет очень трудно убедить «подвинуться» в пределах своей доли
в бюджете расселения. Так что потенциальных клиентов сразу надо
ставить на место: «на какой реальный (метасообщение — минималь­
ный) вариант вы согласитесь0»
2. «Ступенька» при торге.
На верхнем этаже подобной ступеньки находятся те параметры
отдельных квартир, которые жильцы обычно хотят — дома всех
первых категорий (кирпичные или монолитные), а также панель­
ные 2А1 улучшенной планировки (кухня от 8 кв. м, некоторые
коммунальщики сразу заявляют «от 10 кв. м»). На нижнем — со­
ответственно то, на что их необходимо убедить: дома категории
2 и 2Б (9—12-этажные многоподъездные «брежневских» времен
с кухнями размером 5,5—8,5 кв. м), а также все третьей категории
(хрущевки; но сейчас в них едут крайне неохотно и таковые уже
считаются вариантами с серьезными недостатками, о которых шла
речь выше в подразделе 4.1.2).
3. Основные и вспомогательные соседи.
Под первым термином подразумеваются не те жильцы (по
лицевым счетам), кто занимает в коммуналке доминирующее
положение, а те, кто связался с Вами по телефону по поводу разъ­
езда (или ответил на звонок). Основной сосед — это Ваш первый
союзник при расселении, ибо он хорошо знает психологически
слабые стороны «вспомогательных» (т.е. представителей других
лицевых счетов) и готов, если таковые будут препятствовать разъ­
езду (например, выдвигать завышенные требования по вариантам
или сознательно тормозить весь процесс, когда он уже запушен),
провести под Вашим руководством «воспитательную работу» (при­
меры таковой мы будем приводить в подразделе 4.2.1, к которому
сейчас и перейдем).
Глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
149
4.2.1. Предварительная работа с жильцами
В качестве примера в этой теме мы будем рассматривать реаль­
ный вариант из практики (естественно, немного адаптированный
к учебным целям и приведенный к ценовым реалиям на дату выхода
нашей книги в печать).
Итак, расселяется 4-комнатная коммуналка 103/72/9,3 м
в 8-этажном сталинском доме первой категории, в престижном
районе Москвы (ЮЗАО, м. Профсоюзная). В квартире 3 лицевых
счета и проживают 6 человек (см. рис. 4.2.1).
4-М
2.2Б
Ноимтр t дошита
Рис. 4.2.1. Схема расселения коммуналки
— первыйЛС: комната 14 м2, один человек — гламурный юноша
«слегка за тридцать», ведущий богемный образ жизни. Поданным
основного соседа (второй ЛС) — приторговывает в клубах запре­
щенными препаратами и общается с мужчинами нестандартной
ориентации. Требования при разъезде завышены — хорошая «од­
нушка» с большой кухней в этом же районе;
— второй ЛС. комната 22 м2, два человека, супружеская пара
.средних лет. Именно представитель этой семьи позвонил на кон­
тактный телефон риэлтера и стал тем самым «основным соседом».
Требования по разъезду вполне реалистичны: любая «двушка», луч­
ше в 9— 12-этажке (категории 2; 2Б) недалеко от центра (3 остановки
от кольцевой ветки метро, правда, кроме самых непрестижных
ЮВАО и ЮАО);
— третий ЛС. две смежные комнаты по 18 м2 каждая, семья их
3 человек, несовершеннолетний ребенок — собственник. Глава
семьи — водитель автобуса, но не простой, а номенклатурный
(работает на спецавтобазе, обслуживающей высшие органы госвласти). Готов ехать в новостройку, включая «Новую Москву» по Ка­
лужскому или Киевскому направлениям, но обязательно требует
доплату (собирается выкупить на родном предприятии автобус
150
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
и уйти на вольные хлеба, возя челноков в столицу). Похарактеру —
сильная, доминирующая личность, у него постоянно возникают
конфликты с молодым человеком с первого ЛС, которого «водятел»
презрительно именует «петухом».
Итак, давайте поэтапно рассмотрим наши действия по работе
с таким контингентом жильцов.
1. Определение стоимости объекта и составление бюджета рас­
селения.
, Сначала по методике, изложенной в главе I первой части нашей
книги, а также используя «оценочные» сайты типа im.ru, realprice,
ru, мы определяем рыночную стоимость самой квартиры, времен­
но забыв, что она коммунальная (результат подобной оценки для
нашего примера сведен в оценочный лист, прилагаемый ниже).
После этого начинается самое интересное — составление бюджета
расселения (см. таблицу 4.2 в конце нашего раздела, где уже при­
веден итог работы поданному варианту). В нее входят следующие
графы и столбцы:
• лицевых счета и первоначальные требования каждого — в на­
шем случае их три;
• оплата услуг риэлтера — пока назначается произвольно,
но потом будет меняться;
• скидка на торг — первоначальная цена назначается «как
в супермаркете» — с окончанием на цифру 8 или 9;
• бюджет «сразу» — потенциальный покупатель готов оплачи­
вать весь разъезд «сразу»;
• бюджет «по частям» — оплата соответствующим образом;
• бюджет фактический — пока не заполняется (что получилось
в действительности).
2.
Встреча с основным соседом.
Как уже неоднократно говорилось выше, собирать всех соседей
на первую (да и последующие) встречи в кухне коммуналки — гру­
бейшая психологическая ошибка, которая приведет только к не­
разрешимым противоречиям между жильцами (в нашем примере
основной сосед будет рассуждать примерно так: «УПетуха комната
14м2, ау нас 22м2, и он хочет квартиру дороже нашей... непорядок»).
Поэтому главный принцип переговоров с коммунальщиками — их
сепаратность, и начинаются таковые, естественно, с «основного»Итак, вы договариваетесь с ним о встрече (желательно, чтобы в этот
момент дома был один из «вспомогательных» — в нашем примере
водитель автобуса, и «основной» его в известность о вашем визите
мава 4
I
j
’
I
I
'
,
I
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
151
Вопрос: Я живу в 5-комнатной коммунальной квартире. Есть риэлтерские
фирмы, которые предлагают расселение. Как убедить моих соседей согласиться
(перечень жильцов прилагается) ?
Ответ: Существует несколько вариантов решения Вашей проблемы. Вопервых, следует проанализировать настроения соседей, а во-вторых, подготовить
их психологические портреты. Рассмотрим и охарактеризуем Вас и Ваших со­
седей по количеству лицевых счетов. Вы с женой и ребенком занимаете комнату
и хотите разъехаться. Второй лицевой счет: муж, жена и двое детей, занимают
две комнаты, разъезжаться не хотят. В этой семье муж принимает решения,
относится к типу сильной, доминирующей личности. Третий лицевой счет:
молодая одинокая женщина занимает одну комнату, постоянно нуждается
в деньгах, неделями не появляется, проживает у своего неофициального мужа.
Последний, четвертый лицевой счет: безвольный алкоголик занимает самую
большую и лучшую комнату. Работать Вам нужно сугубо индивидуально.
Начать надо с самых слабых жильцов. Алкоголику время от времени да­
вать то полтинник, то сотню но в каждом случае брать с него расписочку. Нс
надеясь, конечно, на возврат денег. Помаленьку приучая его к мысли, что он
от Вас целиком и полностью зависит. При очередных обращениях давайте ему
мелкие поручения, но не за плату, а как бы прося его оказать Вам маленькую
услугу. Например: «Федорыч, я сейчас тороплюсь, сходи вынеси мое ведро в мусорку,
неуспеваю я, а жене обещал». Дайте жене поручение начать шептаться с молодой
одинокой соседкой на тему о том, как трудно сейчас выйти замуж без гроша
в кармане и обсуждать все вопросы по возможному зарабатыванию денег. Пере­
говоры нужно вести в строжайшем секрете от второго лицевого счета. Когда Вы
поймете, что алкоголик по Вашей команде готов бежать и выполнять любое Ваше
поручение, а молодая одиночка получила согласие от своего неофициального
супруга заключить брак, если в качестве приданого будет кругленькая сумма,
иужно переходить к следующему, самому трудному и ответственному этапу.
Нужно обратиться к главе второй семьи с просьбой поговорить как мужчина
с мужчиной. Но в ходе разговора дать себе команду ни в коем случае не пре­
рекаться, не вступать в спор, а занять соглашательскую позицию. Для начала
сообщить, что молодая-одинокая собирается замуж и жить новая чета будет
здесь, да и детишек ей уже давно хочется. Что будет твориться, даже пред­
ставить трудно. Алкоголик хочет поменяться, и сюда въедут липа кавказской
национальности, им нужна прописка, а в его огромной комнате их разместится
видимо-невидимо. Вот Вы и решили такого умного, сильного, да в обшем-то че­
ловека, от слова которого все зависит, поставить в известность и посоветоваться,
что делать. Дальше набирайтесь терпения и слушайте и соглашайтесь, ничего
не предлагайте. После того как красноречие его иссякнет, сделайте многозна­
чительную паузу, похвалите его умные мысли и пообещайте информировать,
как будут развиваться события у Ваших подопечных далее. Через недельку, если
он сам не поинтересуется, опять проведите беседу, информируя, что положе­
ние ухудшается, и если ничего не предпринять, то произойдет непоправимое,
то есть вот-вот народу станет еще больше. Не делайте никаких возражений.
Ждите команду. Настанет день, когда Вы ее получите: «Надо разъезжаться».
Тогда действуйте незамедлительно.
Отселять Вашего сильного доминирующего соседа лучше первым. Далее
Успех обеспечен.
Из авторской почты
152
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
пока не ставит, чем создается необходимое психологическое на­
пряжение и интрига).
Итак, уважаемый читатель, Вы вошли в квартиру в сопровожде­
нии «основного», осмотрели места общего пользований (при этом
можно разговаривать чуть громче обычного), после чего прошли
в его комнату (дальше старайтесь «дышать потише», а то бывали
случаи, когда «вспомогательный» прикладывался ухом к соседской
двери). Далее Вы с «основным» обсуждаете потребительские ка­
чества того объекта, на который его семья согласится и невзначай
даете метасообщение (намекаете), что чем более скромные тре­
бования будут у «вспомогательных» (в нашем примере у Водятла
и Петуха), тем лучше вариант будет подобран ему. Также вы дого­
вариваетесь, что для соседей (особенно это касается собственника
маленькой комнаты, который явно завышает свои требования)
его («основного») пожелания объявляются более скромными, чем
в действительности (например, двушка в хрущевке, новостройке
или области).
Далее на «основного» возлагается непростая задача — провести
предварительную беседу с доминирующей в коммуналке личностью
(в нашем примере с водителем) и, в случае успеха, уже вдвоем взять­
ся за третьего соседа (в рассматриваемом варианте — это придется
делать только «основному», ибо отношения Водятлаи Петуха мягко
говоря, неприязненные).
3.
Встреча со вспомогательными соседями.
Когда «основной» провел всю необходимую предварительную
работу и «вспомогательные», в принципе, готовы двигаться дальше.
Вы приходите на «генеральный просмотр» квартиры. К сожалению,
в этот момент принцип сепаратности не работает: волей-неволей
приходится собирать всех жильцов на кухне и разъяснять им схему
разъезда. Однако при этом старайтесь не акцентировать внимание
на подборе вариантов для них (метасообщение — «пока мы не най­
дем нового хозяина (слово «покупатель» при разъезде на варианты
лучше не употреблять) обсуждать, а тем более смотреть маленькие
квартиры бессмысленно».
В завершении предварительной беседы постарайтесь взять
мобильные телефоны каждого представителя «вспомогательных»
и вот тогда уже назначайте им сепаратные встречи (можно и на
нейтральной территории). Практика показывает, что жильцы, со­
гласные в принципе разъехаться, в обших чертах знают, что «хотят»
соседи, так что в процессе переговоров особо не перегибайте палку
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
153
(в нашем примере на встрече с молодым человеком из комнаты 14 м2
бесполезно заявлять, что покупаемая для жильцов из 22 м2 квартира
стоит дешевле, чем вы просите за свою, он это и так знает).
В подразделе 4.3.5 первой части нашей книги уже шла речь
Отом, что требования (точнее говоря пожелания) коммунальщиков
ро их маленьким квартирам должны быть сформулированы как
можно более расплывчато, чтобы у риэлтера всегда была возмож­
ность маневра (подробнее об этом будет говориться в следующих
’ подразделах 4.2.2. и 4.2.3). В первую очередь это касается размера
кухни: часто граждане, настаивающие на домах высоких катего­
рий, называют «от 10» (на самом деле должно быть от 8 м2), а по
«брежневским» (2; 2Б) и «хрущевкам» (все 3) этот вопрос вообще
лучше не обсуждать, ибо квартиры с кухней менее 6 м2 уже попадают
в разряд жилья с существенными недостатками.
Результатом переговоров со вспомогательными соседями в идеа­
ле должны быть письменные соглашения о подборе вариантов
(с указанием параметров), которые будут в дальнейшем неотъем­
лемой частью «генерального» договора на расселение, о котором
подробнее можно прочитать в другой книге нашей серии, посвя­
щенной контрактному праву.
*
4.
«Меры воздействия» на недобросовестных жильцов.
Итак, основные требования по условиям разъезда сверстаны,
бюджет расселения рассчитан, реклама на потенциального приоб­
ретателя подана, даже уже пошли показы, пока, к сожалению, еще
вялые. И вдруг на этом этапе один или даже двое из соседей (все
равно основной или вспомогательные) начинают «дурить»: либо
отказываются разъезжаться вообще, либо начинают выдвигать
новые, завышенные требования по потребительским качествам
своих маленьких квартир (или, например, требуют нехилую доплату
«на ремонт»). Привлекать их к ответственности за нарушение до­
говорных обязательств (подробнее об этом смотрите в подразделе
4.3.6 первой части нашей книги), как показала практика, бесполез­
но (можно только слегка попугать судом), так что Вам. уважаемый
читатель, придется разрабатывать комплекс мер внеюридического
воздействия на «задуривших», обычно с привлечением «лояльных»,
Те. выполняющих взятые на себя обязательства, соседей. В рас­
сматриваемом выше случае вести себя неадекватно начал молодой
,В Г. Шабалин, О.Н. Самохина, Е.А. Шамонова, А.К. Кузьмина. Сделки с неЬижимостью. Образцы типовых договоров. 7-е изд., перераб. и доп. М, Филинъ,
сга
*
^
Л, 2013,448 с.
154
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
собственник комнаты 14 м2 (сначала он согласился на любую «од­
нушку» с кухней от 8 м2 на территории ЮЗАО, и ему был подобран
вполне приличный вариант 35/20/9 м в 16-этажной башне строи­
тельной серии 11-68 в Теплом Стане, однако в дальнейшем этот
товарищ неожиданно поднял свои требования до квартиры 40/20/Ю
м в доме серии КОПЭ, причем в очень дорогом месте: рядом с Во­
ронцовским парком, и такой вариант, который обходился почти
на 1 млн. руб. дороже, уже не вписывался в бюджет расселения).
•Однако, как говорят в народе, на этого кренделя быстро нашелся
фиг с винтом — соседи сразу создали ему нетерпимые условия су­
ществования: выкинули часть мебели из кухни, перестали пускать
в ночное время (закрывали дверь на щеколду и отключали звонок),
а основной сосед завел собаку бойцовой породы и «случайно» вы­
пускал ее в коридор, когда Петух шел в ванну или туалет. Риэлтер
же, ведущий эту сделку, начал «разработку» несогласного жильца
полинии Наркоконтроля, ибо по полученной от соседей инфор­
мации, пернатый приторговывал в ночных клубах запрещенными
препаратами (также соседи написали заявление в полицию, что
в ночное время в квартиру периодически «приходят наркоманы
и спрашивают Васю, у которого можно приобрести «марочку»). Все
это в комплексе дало нужный результат: отрицательный персонаж
нашего рассказа «подвинулся» и больше завышенных требований
не предъявлял.
4.2.2. Особенности подбора вариантов для жильцов
Итак, Вы приступили к поиску вариантов маленьких квартир
для жильцов. Кроме общих правил этого этапа работы, о которых
у нас шла речь в разделе 3.2., Вам нужно учитывать особенности
психологии коммунальщиков, а именно:
1. Дозированный показ, начиная с «худших».
Как говорят опытные коллеги, жильцов при подборе малых
квартир «надо тренировать», т.е. предлагать им варианты строго
по одному (прослушал информацию — согласился посмотреть —
вместе съездили — не понравилось — перешли к следующему)при этом начиная с самых дешевых и объективно худших (ме­
тасообщение: сверчок, знай свой шесток). Грубые ошибки при
этом — предлагать на просмотр сразу несколько вариантов (типа:
я договорился на три квартиры, давайте в субботу объедем их все),
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
155
а также начинать объективно с «хороших». Например, основному
соседу из рассматриваемого в этой главе примера, который готов
ехать в девятиэтажку (дома категории 2; 2Б), Вы сразу предлагаете
современный панельный дом 2А1. Если цена за подобный вариант
ниже рынка и квартира на самом деле с отделкой, то с большой
долей вероятности она не пройдет юридическую проверку (не ис­
ключен откровенный криминал), а клиент уже считает, что его уро­
вень — именно такой дом, и от 9— 12-этажек более раннего периода
с маленькими кухнями станет отказываться (его метасообщение:
«Найдите мне похожую, я знаю, что Вы можете это сделать, тем
более я Вам активно помогал». Так что малые квартиры должны
предлагаться строго по одной (следующая — после однозначного
отказа) и начиная с самых «скромных».
2. Ограничение по числу вариантов.
В типовом договоре на разъезд (расселение) этот момент обя­
зательно оговаривается: клиенту предлагается на выбор 3—5, мак­
симум 7—10 вариантов, которые соответствуют потребительским
качествам ранее указанным в «сепаратном» отдельном соглашении.
При этом Вы должны донести до его сознания (точнее говоря, под­
сознания), что «пятый вариант может быть хуже первого, а первый
к тому времени уже уйдет» (метасообщение — «не кочевряжься, бери
то, что дают»).
Естественно, что в число 3—5—7—10 показанных квартир не бу­
дут попадать те, которые не пройдут проверку на юрчистоту, а также
«варианты вне программы», о которых речь пойдет ниже.
3. Показ вариантов «вне программы».
К числу таковых относятся «смотрибельные» квартиры в домах
более низких категорий, чем предусмотрено договором с жильцами,
■также новостройки без внутренней отделки (в большинстве случа­
ев уже с оформленным правом собственности). В примере, который
мы рассматриваем в настоящем разделе, основному соседу можно
найз и и предложить сходить посмотреть уютную двушку в хрущевке
На 2 или 3 этажах, а гламурному молодому человеку — однушку
(студию) в кирпично-монолитной новостройке уже общей площа­
дью не 35—40 метров, как было указано в отдельном соглашении
с ним, а 45—60 м2, но без внутренней отделки. Как уже говорилось
выше, такие варианты не входят в число «плановых» и Ваша задача
заключается в том, чтобы убедить клиента съездить их посмотреть:
«Давайте потратим пару часов, не пожалеете».
156
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
4. Варианты с серьезными, но устранимыми дефектами.
В предыдущем разделе 4.1 у нас уже шла речь о том, что такое
«ублюдочное жилье» — это квартиры с неустранимыми недостатка­
ми: малогабаритки гостинки, малосемейки, хрущевки на 1,4, 5 эта­
жах, жилье в городах-спутниках Москвы и Ближнем Подмосковье.
Здесь же у нас пойдет речь немного о других вариантах — с дефек­
тами вполне устранимыми, но слишком дорогой, иногда несораз­
мерной для клиента, ценой — к числу таковых обычно относятся
квартиры после пожара (горелки), затопления, с протечками
по стенам и грибком на них, а также варианты, где жили (живут)
не люди, а двуногие свиньи (сюда же относятся и сильно захлам­
ленные квартиры). Владельцы такого жилья готовы хорошо «под­
винуться» по цене, однако даже наш «коммунальный» покупатель
в эту разруху ехать пока не желает. Единственный способ уговорить
его на такой вариант — пообещать выполнить благоустройство
квартиры за счет агентства: «не обращайте внимание и смотрите
только стены, ремонт мы сделаем».
5. Завышение метража и других положительных характеристик.
Этот прием на практике используется всеми риэлтерами: когда
квартира (комната, дом, участок) выставляется в рекламу, площадь
объекта обычно «округляется» в большую сторону, а другие пара­
метры немного «лакируются», т.е. искажаются.
Например, дачный дом площадью 384/200/126 м2 (общая/приведенная/жилая площади), на участке 12,8 соток, расположенный
на 57 км Н-ского шоссе, подается в рекламе как благоустроенный
коттедж 400 м2, 15 соток земли с возможностью расширения, 29 км
от М КАД, рядом лес, водоем и т.д., в зависимости от разгулявшейся
фантазии риэлтера, что, мягко говоря, действительности не соот­
ветствует. А когда потенциальный покупатель прикладывает нашего
коллегу, что называется, мордой об стол, тот невинно отвечает: да
это в объявлении ошибочка вышла...
Аналогичный психологический прием часто используется и при
расселении: жильцам в этом случае сообщается завышенный общий
и жилой метраж приобретаемых малых квартир, а также искажен­
ный размер кухни. Психологически этот прием правилен: комму­
нальщики часто не знают свою долю в праве на большую квартиру
(просто леньее подсчитать), а также, проживая в доме с высокими
потолками и большими кухнями, не могут «на глазок» определить
площадь помещений с низкими потолками (попробуйте, уважае-
Шрва 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
157
мь1Й читатель, визуально отличить комнаты, например, 16 и 18 м2
йли кухни 5,8 и 6,5 м2).
Конечно, подобное завышение метража может вскрыться
на сделке, однако на практике не было ни одного случая, когда
коммунальщики от варианта отказывались (доплату, бывало, требовади).
4.2.3. Техника показа малых квартир
Отом, как на практике осуществляется показ по схеме «чужой—
свой» (а именно к подобному случаю сводятся наши действия
с коммунальщиками на этом этапе) у нас уже шла речь в подраз­
деле 4.1.3 первой части нашего учебника, так что повторяться
здесь не будем. Отметим только характерные особенности взаи­
модействия, с одной стороны, со своими клиентами, с другой —
с контрагентами, представляющими интересы продавцов недорогих
квартир, приобретаемых для наших жильцов:
— как показала практика, коммунальщики обычно ходят
на просмотр два раза — первым идет тот член семьи, «кто
в доме хозяин», и после его одобрения обычно в выходные
дни, на объект выезжают все чада и домочадцы;
— естественно, перед приглашением жильцов Вы проводите
квалификацию продавца и его контрагента по телефону (см.
раздел 3.5 первой части нашей книги) и назначаете жильцам
показы дозировано, начиная с самых худших по потребитель­
ским качествам (не юридическому статусу!);
I — со своим клиентом Вы встречаетесь обычно у метро (только
не в центре зала, а у стеклянных дверей на соответствующем
выходе). Если до объекта надо ехать (условно более 20 мин.
пешком), лучше возьмите такси, а не ждите общественного
транспорта;
I — при входе в квартиру предупредите жильца, чтобы он был
«вялым», т.е. «квартира понравилась — не подавайте вида»',
I — если при просмотре Вы убедились, что продавцы (или чаще
контрагенты) не совсем адекватны (о признаках этого у нас
шла речь в подразделе 4.1.3 первой части нашей книги),
то лучше не связывайтесь и сразу уходите. Как показывает
практика, именно при расселениях и сложных разъездах
за день до намеченной сделки может быть поднята цена;
158
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
— в случае положительных результатов просмотра («главный»
коммунальщик сказал, что его все устраивает) запрашивайте
у контрагента копии правоустановки на проверку. В случае
неадекватности последнего на этом этапе (сначала внесите
аванс...) дальнейшую разработку прекращайте;
— после успешного прохождения экспертизы можно пригла­
шать на просмотр всю семью коммунальщиков (на практике
работы одного из авторов был случай, когда квартиру приеха­
ли смотреть девять человек). После окончания такового уже
можно вносить предоплату (из суммы, полученной с потен­
циального приобретателя большой квартиры).
***
В заключение этого раздела — несколько слов о том, как за­
кончилось расселение 4-комнатной квартиры на Профсоюзной,
о которой шла речь выше. Гламурный молодой человек поехал
в однушку 35/20/9 м (дом серии 11-68, ул. Тюленева, район Теплый
Стан); основной сосед — в двушку 45/28/6,5 м (дом П-18, Бутыр­
ский хутор, м. Тимирязевская), а водитель автобуса — в новостройку
70/48/13 м (кирпично-монолитный дом в поселке Коммунарка),
получив при этом доплату, эквивалентную 30 тыс. долл. Плани­
руемый и итоговый бюджеты расселения большой квартиры при­
ведены в таблице 4.2.
4.3. Сделки с комнатами и долями в праве
В любом регионе России и странах СНГ комнаты в коммунал­
ках, а также доли в праве собственности на квартиру или иное
жилье — самый ходовой и востребованный товар на рынке жилой
недвижимости, в первую очередь за счет дешевизны: ведь при на­
значении цен на комнаты сумма не равна слагаемым. Например,
трехкомнатная квартира 80/54 (20; 18; 16)/9 м в сталинском доме
в московском районе с рейтингом выше среднего стоит в пределах
13—14 млн. руб., а если комнаты в ней продавались бы по от­
дельности, то их оценили быпримерно так: 20 м2 — около 3 млн.;
18 м2 — 2,7 млн.; 16 м2 — 2,5 млн. (цены, естественно, указаны
на момент сдачи книги в печать и в дальнейшем будут меняться)Для риэлтеров же подобные сделки тоже выгодны: ведь недорогую
комнату, в первую очередь у асоциальных элементов, можно вЫ'
1„ава 4
159
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
Таблица 4.2
ПЛАНИРУЕМЫЙ И ИТОГОВЫЙ БЮДЖЕТ
РАССЕЛЕНИЯ КОММУНАЛКИ (МЛН РУБ.)
Тип
Тил
Параметры квартир и местопо­
кварти­
дома
ложение
ры
Бюджет
факт
план
факт
план
сразу
ПО
частям
Плиц счет
2А1
40/20/10м,
35/20/9 м, ЮЗАО,
комната
ЮЗАО, Воронцов­
Теплый Стан, дом
14 м2
ский парк, дом
11-68
1 к кв
7,2
7,1
6,5
6,8
6,7
6,8
КОПЭ
2 лиц счет
2ккв
2,2Б
комната
22 м'
45/28/6м
45/28/6м,
дома 2 и 2Б,
дом серии 11-18,
не далее Зет. ме­
метро Тимиря­
тро от кольцевой
зевская
пинии, кроме
ЮВАО, ЮАО
3 лиц
2 к кв
счет две
новостр.
1А2
2 к кв в ново
70/48/13 м, кирп
стройке, ближ­
монолит, дом,
комнаты
нем Подмоск.
пос.Коммунарка.
18+18 м2
по Калужскому,
доплата -
Киевскому напр.
900тыс.руб.
6,8
6,8
6,9
+ 1МЛН
+ 1млн
+ 0,9 млн
0,5
0,7
0,4
0,2
0,2
—
22,5
22,5
21,5
плюс доплата
Оплата
рипра
Скидка
на торт
Итого
купить и «под себя», т.е. для улучшения собственных жилищных
условий, особенно если таковая находится в потенциально рас­
селяемой коммуналке.
1 Конечно, у сделок этой группы есть и недостатки. Во-первых,
небольшие заработки (даже «комнатные» 5—6% от 3 млн.руб.
^ведомо меньше, чем «квартирные» 3% от 10 млн.); во-вторых,
сложность оформления, особенно если предполагаемая к продаже
комната — муниципальная. Однако указанным сегментом рынка
Сниматься можно и нужно, ведь, как показывает практика, при
грамотной организации работы и знания особенностей процесса
на комнатах можно очень хорошо заработать, особенно при их присоединении и выкупе (подробнее об этом речь пойдет в следующем
Вазделе 4.4).
160
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
4.3.1. Основные сделки с комнатами
Итак, давайте коротко отметим основные схемы купли-продажи
комнат, а потом рассмотрим особенности работы риэлтера по их
реализации.
1. Купля—продажа с оформлением на клиента.
В этом случае действует принцип «читаем комнаты, подразумева­
ем — квартиры», т.е. используются все схемы чистой купли-продажи
отдельных квартир, о которых у нас шла речь в разделе 3.1. На
практике не встречается продажа комнат с аукциона, в новострой­
ках с предварительной отделкой, а вот «блоки» квартир и комнат
имеют место быть: например, клиент одного из авторов сначала
купил «трешку» в сталинском доме (типа той, о которой шла речь
выше), а потом договорился с собственником комнаты из соседней
4-комнатной коммуналки, которая прилегала к его квартире, и из
блока 3+4 сделал 4+3, причем через оставшуюся коммуналку у него
появился «черный ход» в свое расширившееся жилье.
2. Покупка с оформлением на риэлтера.
Здесь возможны две основные схемы: во-первых, для улучшения
собственных жилищных условий; во-вторых, несколько комнат
(естественно за счет агентства) «аккумулируются» на сотрудников
риэлтерской фирмы для реализации других схем, о которых речь
пойдет ниже. Конечно, наши коллеги стараются в первую очередь
выкупать подобным образом т.н. «кривые» комнаты, т.е. муници­
пальные, находящиеся в собственности асоциальных элементов или
присоединенные налицевые счета таковых. В этом случае риэлтеры
обычно действуют в связке с «землекопами», т.е. сотрудниками
полиции из территориальных ОМВД и ОУФМС.
3. Покупка двух комнат и их обмен на квартиру.
В этом случае на практике используется вышеупомянутый
принцип «сумма не равна слагаемым»: агентство (или даже частный
риэлтер) выкупают две комнаты (порознь или вместе, в первую оче­
редь у асоциального элемента по более низкой цене) и подбирают их
обмен на отдельное жилье. Очень эффективна указанная схема при
так называемых «судовых обменах», т.е. принудительном разъезде
муниципальных отдельных квартир через суд. В этом случае наши
коллеги получают от адвокатов, работников канцелярий и даже
самих судей информацию о поданных исках и к первому заседанию
предлагают свои варианты комнат. Если одна из них устраивает
истца, а другая соответствует требованиям по нормам общежития,
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
161
благоустройству и нахождению в том же населенном пункте, то суд
принимает решение совершить принудительный обмен.
4. Покупка комнаты в расселяемом варианте.
I Как уже говорилось выше, в разделе 4.1., риэлтерам выгодно
«мониторить» продажи комнат в коммуналках на предмет их
дальнейшего расселения: например, нынешний состав жильцов
цивилизованно разъехаться не может, поэтому самый «уставший
оТ коммунального рая» и выставляет свою комнату на продажу
по заведомо невыгодной по сравнению с расселением цене. Если
опытный специалист (хороший риэлтер — всегда хороший пси­
холог) видит, что соседей все-таки можно будет уговорить, то есть
смысл «вложиться» в покупку комнаты, даже на время вселиться
в нее и довести намеченное дело до конца, получив в результате как
минимум отдельную «однушку».
5. Покупка муниципальной комнаты.
Более подробно об этом у нас пойдет речь в подразделе 4.3.4.
4.3.2. Особенности отчуждения комнат
Как уже говорилось выше, сделка по отчуждению коммунальной
комнаты, в первую очередь путем купли-продажи, для риэлтера
и менее денежна, и более сложна, чем аналогичные действия по от­
дельной квартире. Давайте более подробно разберем, какие слож­
ности в этом случае Вас, уважаемый читатель, ожидают:
1. Приватизация комнат.
В 1992—1998 гг., до принятия Конституционным судом РФ
постановления 8-П’, фактически разрешившего приватизацию
комнат в коммуналках по отдельности, без согласия соседей,
многонаселенную квартиру проживающие в ней граждане могли
оформить в собственность только при желании представителей
всех лицевых счетов (внутри каждой из семей отдельные ее члены
[вправе от приватизации отказаться). В настоящий момент во всех
субъектах Федерации разработаны местные нормативные докумен­
ты, позволяющие оформлять в собственность отдельные комнаты
в коммунальной квартире, при этом сама процедура подачи доку­
ментов и получения Свидетельства о государственной регистрации
Права собственности (подробнее об этом см. также главу первой
г Постановление конституционного Суда РФ № 8-П от 03.11.1998 г. «По делу о про­
верке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РСФСР “О привати­
зации жилого фонда”».
162
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
части нашей книги) практически не отличается от изложенной
выше. Давайте более подробно рассмотрим случаи, возникающие,
например, при частичной или полной приватизации 3-комнатноц
коммунальной квартиры, которую занимают три семьи: комнату
16 кв. м — Ивановы (30/100 доли в потенциальном праве собствен­
ности), комнату 18кв. м — Петровы (33/100доли) и комнату 20кв.
м —Сидоровы (37/100 доли).
• приватизируется только одна комната.
. В этом случае, например, семья Ивановых подает заявление
об оформлении в собственность занимаемой комнаты (16 кв. м)
и получает Свидетельство о государственной регистрации права
на 30/100 доли (также в нем указывается и «комната № 1»). У со­
седей (Петровых и Сидоровых) согласие не берется, преимуще­
ственное право покупки комнаты Ивановых, если последние
будут возмездно отчуждать свое жилье, не возникает. Однако для
совершения отчуждения сделки формально необходимо получить
отказ муниципалитета (в Москве — жилуправления округа) от ППП
на первую комнату.
• приватизируются две комнаты одновременно.
В один календарный день заявление на приватизацию подали
две семьи: Ивановы (16 кв. м) и Петровы (18 кв. м). В этом случае
у них возникает общая долевая собственность (ОДС) соответствен­
но на 30/100 и 33/100 доли в праве, и при возмездном отчуждении
любой из комнат (например, Ивановы решили свою обменять)
у других участников долевой собственности (в нашем случае —
Петровых) возникает преимущественное право покупки (у третьей
семьи — Сидоровых, которые в приватизации не участвовали и про­
должают жить в муниципальной комнате 20 кв. м, естественно,
никаких новых прав не образуется). Также по аналогии с первым
случаем нужно оформлять отказ от ППП муниципалитета.
• приватизируются две или три комнаты порознь.
В рассматриваемом примере Ивановы исполнили приватиза­
цию в 2000 г., Петровы — в 2008 г., а Сидоровы продолжают жить
в муниципальной комнате. В таком случае у первых двух семей
формально возникает право ОДС, и в соответствии со ст. 42 ЖК РФ
они имеют по отношению друг к другу преимущественное право
покупки своих комнат.
• приватизируется вся квартира (три комнаты вместе).
В этом случае все три семьи подают одновременно заявление
на приватизацию каждой из комнат и получают отдельные Свиде-
['пава ±
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
163
тедьства о государственной регистрации прав на 30/100 (эквивалент
16 кв. м), 33/100 (18 кв. м) и 37/100 (20 кв. м) доли в праве ОДС
соответственно. При возмездном отчуждении одной из комнат
(например, Ивановы заключают договор мены) и у Петровых,
и у Сидоровых возникают преимущественные права покупателя,
которые, впрочем, на практике легко обходятся — либо сделка
оформляется как безвозмездная, например, дарением, либо по­
купная цена назначается значительно выше рыночной. Правда,
оба указанных способа имеют свои ограничения, которые необ­
ходимо учитывать: фиктивное дарение в дальнейшем может быть
признано в судебном порядке притворной сделкой (согласно ст.
170 ГК РФ), а при назначении явно завышенной цены именно ее
нужно указывать в договоре купли-продажи с третьим лицом, что
в дальнейшем может привести к признанию подобной сделки не­
действительной уже по инициативе покупателя или необходимости
платить налог со сделки.
2. Преимущественное право покупки (ППП).
Если владелец доли в общей собственности хочет ее (долю)
продать третьему физическому или юридическому лицу, то он
сначала должен предложить ее другим собственникам и только по­
сле их письменного отказа совершить сделку В этом заключается
преимущественное право покупки доли (ППП). Характерные при­
знаки и особенности этого понятия изложены в ст. 250 ГК РФ: вопервых, цена и прочие условия должны быть равными (кроме случая
продажи с публичных торгов), во-вторых, продавец доли должен
письменно известить других участников общей собственности о на­
мерении продатьдолю третьемулицу, а те, в-третьих, обязаны дать
письменный ответ о согласии или отказе ее приобрести в течение
30 дней со дня высылки извещения. Аналогичные действия следует
совершить при отчуждении доли по договору мены.
Если же указанные выше условия (предложение доли сособственником и неизменность условий продажи) будут нарушены,
то «ущемленный» сособственник в течение трех месяцев с того
момента, как он узнал или должен был узнать о нарушении своего
права, может в судебном порядке потребовать перевода на себя
прав и обязанностей покупателя, т.е. приобретения доли на тех
Же условиях и за ту же цену, что были указаны в договоре куплипродажи (или мены) с настоящим покупателем. Если же реальная
>ОДелка оформлялась по заниженной стоимости, то именно эту цену
и Должен выплатить «ущемленный», что, естественно, может при­
164
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
вести к ряду афер и злоупотреблений. Поэтому при покупке доли
в ОДС необходимо требовать от продавца выполнения всех условий
процедуры отказа от преимущественной покупки.
Разъяснения по вопросу возникновения ОДС на общее иму­
щество в коммунальной квартире внес новый Жилищный кодекс,
вступивший в действие с 01.03.2005 г. Согласно ст. 41 и 42 ЖК Рф
доля в праве собственности на места общего пользования следует
судьбе права собственности на соответствующую комнату, и при
Продаже последней остальные собственники (но не наниматели!)
других комнат имеют преимущественное право покупки (подробнее
об этом смотрите пример, разобранный выше).
На практике при совершении сделок с недвижимостью ППП
легко обходится: либо продавец доли назначает явно завышенную
цену (потом она обязательно указывается в договоре с настоящим
покупателем, но расчет с ним идет по цене реальной, договорной),
либо оформляется договор дарения. Однако если собственники
смогут доказать, что подобная сделка была притворной, то суд при­
знает дарение или продажу по завышенной цене недействительным
и переведет права и обязанности покупателя доли на участника
общей собственности, подавшего соответствующий иск. По подоб­
ным делам установлен специальный срок исковой давности — три
месяца с момента обнаружения ущемления прав собственника.
Также следует отметить, что если в Свидетельстве о государ­
ственной регистрации права собственности указана, например,
комната № 3 площадью 20 кв. м (без указания доли в праве, в на­
шем примере 37/100), то ППП согласно статье 42 ЖК РФ возникает
в любом случае.
3. Порядок извещения собственников.
Итак, для возмездного отчуждения комнаты в коммуналке
(аналогично и доли в праве) ее владелец обязан уведомить других
сособственников. Как показала практика, это лучше сделать одно­
временно двумя способами: через нотариуса и телеграммой с уведом­
лением о вручении. Далее события могут развиваться по разным
сценариям:
— получил и дал письменный отказ. Это самый благоприятный
случай. Сделку с третьим лицом можно проводить на сле­
дующий день после отказа, не ожидая установленной ст. 250
ГК РФ 30-дневного срока. Однако, чтобы сдать документы
на госрегистрацию, собственник должен оформить отказ
/дева 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
165
в нотариальной форме (в случае ППФ даже в присутствии
двух очевидцев придется ждать месяц);
I — получил и «тянетрезину». Сособственник устно или письмен­
но заявляет, что выкупит указанную долю по назначенной
цене «когда-нибудь». В этом случае необходимо дождаться
окончания 30-дневного срока, после чего можно совершать
сделку с посторонним лицом.
— получил и «молчит». Аналогично предыдущему случаю — не­
обходимо ждать 30 дней;
— получать отказывается. Если отказ выражен в активной фор­
ме (например, почтальон принес телеграмму, а он не желает
расписаться за нее; Вы вручили соседу копию нотариальной
оферты, а он ее разорвал и бросил Вам в лицо), то необхо­
димо заручиться либо показаниями очевидцев, либо соот­
ветствующей справкой из отделения связи, после чего ждать
отведенные законом 30 дней;
Г — полностью отсутствует. Например, в коммуналке или по ме­
сту прописки не проживает; на период сделки сознательно
от Вас или своего соседа (Вашего клиента) прячется (на жар­
гоне — гасится). В этом случае нотариальная оферта и соот­
ветствующая телеграмма обязательно посылаются, но в них
указывается завышенная цена (которая в дальнейшем должна
стоять и в договоре). Если это неприемлемо с точки зрения
налогообложения, то сделку лучше оформлять дарением (см.
чуть ниже).
4. Получение отказа города (муниципалитета).
В случае, если в квартире, где планируется отчуждение комнаты,
имеется муниципальное (неприватизированное) или даже служеб­
ное жилье, то необходимо получать письменный отказ от ППП
в соответствующем жилищном органе (в Москве необходимо об­
ращаться в окружное Управление муниципального жилья). В этом
случае собственнику проще всего приехать в учреждение и написать
там письменное заявление (естественно, в двух экземплярах) и до­
ждаться получения ответа (в Москве — через 10 дней, если никого
нс «подмазывать»),
5. Получение разрешения опеки.
Вполне естественно, что при продаже комнаты, где (полностью
или вдоле) собственником является несовершеннолетний, необхо­
димо пол уч ить соответствующее разрешение муниципалитета (от­
дела опеки и попечительства). При этом многие риэлтеры не знают
166
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
другой особенности рассматриваемой сделки — если в соседних
комнатах также проживает ребенок-собственник (вне зависимости
от того, есть ли таковые «в отчуждаемой»), то «разрешение на от.
каз» тоже необходимо!
6. Оформление сделки дарением.
При совершении безвозмездного дарения ППП сособственность
не возникает, поэтому все вышеуказанные процедуры не обяза­
тельны. Однако, если потенциальный приобретатель и согласился
■на дарение (в этом случае, кстати, он должен платить налог, правда
небольшой — 13% от балансовой стоимости комнаты или доли),
то сделку нужно проводить в строгой тайне от соседей (в первую
очередь они не должны знать, в каком банке будут производиться рас­
четы), ибо в этом случае признать ее притворной не просто, а очень
просто. Также имейте в виду, что после подписания договора даре­
ния, фактический покупатель (по договору — одариваемый) может
элементарно кинуть продавца (дарителя) и не заплатить ему вообще
(подробно об этом у нас шла речь в разделе 6.2 первой части книги).
Так что дарение — это самый крайний случай, когда все юридические
способы законного оформления ППП ни к чему не приводят.
4.3.3. Продажа долей в праве и определение порядка пользовании
комнатами
Как уже говорилось выше, на практике часто на продажу выстав­
ляются не только реальные (соответствующие по площади комнатам,
в нашем примере — 20 м2 — 37/100; 18 м2 — 33/100; 16 м2 — 30/100),
но и «идеальные» доли в праве общей долевой собственности (ОДС).
Они могут быть как равными (например, 1/2+1/2; 1/3+1/3+1/3),
так и нет (3/4+1/4; 3/8+1/4+1/8). Подобное соотношения часто
возникает при наследовании, доли также могут быть выделяемы­
ми в натуральном выражении (например, 1/2+1/2 в 2-комнатной
изолированной квартире), невыделяемыми (аналогичный случай
в «однушке» или смежной «двушке») или даже незначительными
(на практике сделок с квартирами — 1/6 и менее). Все указанные
типы долей, даже 1/100 (одна сотая), могут являться предметом
гражданско-правовых сделок, и «ущемленные» сособственники
(чаще всего обладатели «невыделяемых» и «незначительных»)
выставляют их на продажу (естественно, по относительно низкой
цене). Давайте разберемся с особенностями этих видов сделок.
глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
167
1. Процедура отказа от ППП доли.
Уведомление сособственников о продаже идеальных долей
в ОДС существенно не отличается от аналогичных действий при от­
чуждении комнат(реальныхдолей). Если у Вас или Вашего клиента
■собственника продаваемой доли) есть опасения, что оппоненты
будут «гаситься», т.е. попытаются не получать соответствующую
Нотариальную оферту или телеграмму, то сразу укажите в них завы­
шенную стоимость доли (в случае нахождения таковой в собствен­
ности менее трех лет —до 1 млн. руб., с января 2010 г. это возможно,
даже если сама доля — одна сотая).
2. Определение порядка пользования комнатами по соглашению
сторон.
Участники общей долевой собственности (ОДС) с идеальными
(а иногда и с реальными) долями в праве, могут по соглашению сто­
рон определить порядок пользования комнатами в своей квартире.
Если гражданам удается достичь соглашения, то оно составляется
в простой письменной форме и какой-либо регистрации, государ’ственной или учетной, не подлежит. Причем, в подобном документе
возможно установление порядка пользования как и в «простран­
стве» (комната № 1 — Иванову, комната № 2 — Петрову), так и «во
времени» (6 месяцев в году участком с домом пользуется Сидоров,
6 месяцев — Леонов). Также сособственники могут договориться,
что будут, например, сдавать всю квартиру, а деньги делить про­
порционально своим долям в праве.
Недостатком подобного соглашения является то, что в случае
отчуждения одним из участников ОДС своей доли третьему лицу,
оно утрачивает силу и со следующим владельцем придется дого­
вариваться заново.
3. Определение порядка пользования через суд.
В случае недостижения сособственниками согласия о порядке
пользования комнатами любой из них имеет право подать исковое
заявление об определени и такого порядка, а также попутно и о нечинении препятствий в использовании «общих мест», включая
балкон и/или лоджию. Более подробно об этом у нас пойдет речь
в специализированном издании, посвященном судебной практике
в сфере недвижимости, а сейчас давайте рассмотрим типичные
ситуации, которые возникают между «несогласными» соседями
Или даже бывшими родственниками:
। — доли примерно соответствуют площади комнат. В2-комн&гной
квартире площадь большей комнаты 20 м2 (66/100), мень­
168
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
шей —10 м2 (34/100), а идеальные доли сособственников
2/3 и 1/3. Исход судебного разбирательства практически ясен
Каждая из сторон получает соответствующую комнату без
каких-либо компенсаций;
— доля незначительная. В судебной практике по квартирам, со­
гласно Постановлению П ВС №4'(с изменениями и дополне­
ниями) таковой считается 1/6 и меньше, для индивидуальных
же домов нижнего предела не существует (если из коттеджа
,
1000 м2 на участке 1 гектар можно выделить помещение 10
м2 с отдельным входом и дорожкой к нему, то и 1/100 доля
незначительной не будет). Если суд все-таки признает долю
незначительной, то собственниктаковой может рассчитывать
только на денежную компенсацию по рыночной (оценочной)
стоимости;
— равные доли при неравенстве комнат. Пусть в вышеуказанном
примере (20 м2 — 66/100; 10 м2 — 34/100) доли сособствен­
ников равны (по 1/2). В этом случае суд должен учитывать
следующие факторы: состав семьи каждого из собственников
(в первую очередь несовершеннолетних детей), наличие
у граждан иного жилья (даже если они совместно проживают
в спорной квартире), а также фактически установившейся по­
рядок пользования (грубо говоря, кто успел занять комнату 20
м2 первым). При этом суд, скорее всего, обяжет гражданина,
которому будет присуждена большая комната, выплатить
своему менее удачливому конкуренту денежный эквивалент
стоимости разницы долей (в нашем случае — 66/100 — 50/100
= 16/100);
— комната меньше доли. Например, в трешке 60/44 (20+14
смежн.; 10 изолир. /6,5 три сособственника (по 1/3 доли
у каждого, что соответствует 44:3=14,66 м2). Один из них,
не состоящий в родстве с другими, подает иск о выделении
ему, например, запроходной комнаты 14 м2, что почти соот­
ветствует его доле. Однако, скорее всего, суд примет решение
о предоставлении такому гражданину самой маленькой изо­
лированной комнаты, причем без денежной компенсации
разницы;
* Постановление Пленума Верховного суда РСФСР № 4 от 10.06.1980 г. «О рассмотре­
нии судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности»
(в редакции от 06.02.2007 г.)
L-лава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
169
I — комната больше доли. В «двушке» 42/27/5,5 (комнаты 15м2 —
56/100; 12 м2 — 44/100) два сособственника: у первого %
(75/100), у второго — % (25/100). Меньшая доля незначитель­
ной быть признана не может и по иску второго суд, вроде бы,
должен признать комнату 12 м2 за ним с выплатой первому
сособственнику денежной компенсации, эквивалентной
44/100 — 25/100= 19/100 долей. При этом второй сразу готов
расплатиться (внести определенную судьей сумму в депозит
суда), однако у первого (а он пока фактически занимает всю
квартиру) двое несовершеннолетних детей и отец-инвалид,
который по характеру своего заболевания (туберкулез легких)
нуждается в отдельной комнате. Если бы Вы, уважаемый
читатель, были бы судьей (не ангажированным одной из сто­
рон), то какое бы вынесли решение?
4. Договор преобразования объекта недвижимости.
Как уже говорилось выше, соглашение о порядке пользования
комнатами, оформленное во внесудебном порядке, фактически
«пирожок ни с чем», так как при смене одного из собственников
оно утрачивает силу. Чтобы «закрепить» достигнутые договорен­
ности, гражданам в этом случае лучше составить договор, название
которого указано в подзаголовке и «преобразовать» свои идеальные
доли (как в самом первом примере, 2/3 — комната 20 м2, 1/3 —
комната 10 м2) даже не в реальные (66/100 и 34/100), а именно
в комнату № 1 — 20 м2 и комнату № 2 — 10 м2, который подлежит
государственной регистрации в органах юстиции (после таковой
первый собственник получает свидетельство именно на комнату №
1, а второй — на комнату № 2, хотя режим ОДС согласно части 6 ста­
тьи 42 ЖК РФ у них сохраняется). Указанный договор на практике
работы агентств недвижимости встречается редко, так что для его
составления лучше обратиться по телефонам юристов, указанных
на обложке нашей книги.
4.3.4. Покупка неприватизированных комнат
Само понятие «покупка неприватизированной комнаты» — юри­
дический нонсенс, ибо отчуждать (продавать, покупать, дарить) то,
что не принадлежит гражданам на праве собственности, нельзя.
Однако в 1992—2004 гг. до вступления в действие с 01.03.2005 г. но­
вого Жилищного кодекса РФ, активно практиковалась схема фик­
170
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
тивного обмена комнат в неприватизированных квартирах на иное
жилье (комнаты, квартиры, дома), находящихся в собственности
с последующей продажей последних.
Такие юридические действия (обмен права собственности
на право найма) допускались гражданским и жилищным зако­
нодательством, действовавшим в указанный период времени,
однако ст. 72—75 нового ЖК РФ (подробнее об этом см. подраз­
дел) предусматривают только право на обмен жилых помещений,
предоставленных по договору социального найма, т.е. муници­
пальных. Поэтому вышеуказанная схема используется в настоя­
щий момент только на «подзаконном» уровне (во всех субъектах
Федерации разработаны свои временные положения по подобным
сделкам, на основании которых жилищные и регистрационные
органы оформляют подобные «обмены»). Более подробно схему
оформления фиктивной продажи неприватизированной комнаты
мы рассматривали в подразделе 3.4.3.
•к к it
В настоящий момент риэлтеры начали активно разрабатывать
и применять на практике новые схемы «оформления» муници­
пальных комнат на потенциальных приобретателей (условно по­
купателей). Определенный интерес данный сегмент рынка будет
представлять до 01.03.2015 г., так как с этого срока бесплатная при­
ватизация жилья, втом числе и подобных «кривых» комнат, скорее
всего, прекратится. Конечно, указанные схемы — это «хорошо за­
бытое старое», ибо нечто подобное использовалось квартирными
маклерами еще в советское время.
I. Подложный обмен из региона.
Схема указанной сделки такова: потенциальный приобретатель
(покупатель) сначала регистрируется (прописывается) на муници­
пальное жилье в одном из регионов Центральной России (обыч­
но это часть дома — развалюхи во Владимирской, Ярославской,
Ивановской, Вологодской или Костромской области), после чего
в «туземных» органах власти оформляется подлинный договор
социального найма (например, на комнату в многосемейном ба­
раке). Далее документы сдаются в бюро обмена (в Москве — ГУП
«МГЦАЖ») и совершается муниципальный обмен московской
комнаты на «воздушное» жилье в регионе. После получения «со­
гласия наймодателей» на настоящую комнату заключается ДСН
(уже от имени «покупателя»), последний в нее прописывается.
■ggaj
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
171
[продавец, получив деньги, регистрируется в регион по договору
обмена.
2. Фиктивная прописка «в светлую».
I указанная схема намного проще, но гораздо «беззаконнее»:
За взятку в пределах 100-150 тыс. руб. полицией (паспортным
столом) осуществляется непосредственная прописка «покупателя»
ра жилплощадь «продавца» (пока подразумевается, что с согласия
последнего). К тому же в новом ЖК РФ более не существует по­
нятие «социальная норма жилой площади» (ранее таковая была
установлена ст. 48 ЖК РСФСР в размере 12 кв. м на человека).
При этом по документам проводится, что участники сделки якобы
состоят в родственных отношениях (на жаргоне риэлтеров эта
схема получила название «сводный брат»). После всех указанных
действий ДСН на комнату переоформляется на «покупателя»,
а «продавец» выписывается по договору безвоздмезного пользо­
вания «в деревню Ново-Долбуново». В отдельных случаях можно
применить и более «законную» разновидность указанной схемы —
старый добрый фиктивный брак.
3. Фиктивная прописка «в темную».
От предыдущей схемы «в светлую» отличается тем, что на­
ниматель муниципальной комнаты (в большинстве случаев
асоциаьный элемент) не знает о том. что на его жилплощадь
зарегистрирован (прописан) «сводный брат», а он сам через не­
которое время уже снят с постоянной регистрации (выписан
«в воздух»). Такая «схематозина» обходится потенциальному
приобретателю комнаты уже намного дороже (для московского
региона на момент сдачи книги в печать — 500—700 тыс. руб.),
ведь коррумпированным «землекопам» еще надо вступать в пре­
ступный сговор с работником бухгалтерии ЕИРЦ (управляющей
компании), чтобы в ежемесячных платежах на квартиру никаких
изменений не было и жертва, которую использовали «втемную»,
ничего не заподозрила.
4. Оформление опекунства (попечительства).
I Если продавец комнаты — одинокий пожилой человек или
гражданин, злоупотребляющий спиртными напитками, то в со­
ответствии со ст. 29—38 ГК РФ над ним может быть установлена
опека (попечительство) и опекун (он же покупатель комнаты)
прописывается на данную жилплощадь. Однако указанная схема
безусловно, трудна в реализации и носит явный криминальный
характер.
172
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
4.4. Присоединение и выкуп комнат
Присоединение (с последующей продажей) и выкуп у муниципальных властей — один из самых выгодных сделок не только
на «коммунально-комнатном» рынке, но и на вторичке в целом, иб0
за счет разницы между выкупной и рыночной ценой у риэлтера, ве­
дущего подобную сделку, образуется весьма существенная прибыль.
Так что давайте сначала разберемся, кто и на каких основаниях
имеет право занять освободившуюся муниципальную (очень редко,
ранее находившуюся в собственности) комнату в коммунальной
квартире (например, в случае смерти одинокого нанимателя или
выезда из нее семьи очередников, дождавшихся улучшения своих
жилищных условий).
В соответствии со ст. 59 ЖК РФ устанавливается своего рода
очередь предоставления освободившегося жилого помещения
(комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире,
в том числе и бывшей (где остались жильцы, занимающие ранее
комнаты по одному лицевому счету, а соседей у них уже нет).
В первую очередь подобные жилые помещения безвозмездно
предоставляются малоимущим гражданам (порядок признания
таковыми устанавливают подзаконные акты каждого субъекта
Федерации), если последние приняты на учет как нуждающиеся
в улучшении жилищных условий. Во вторую очередь (также
бесплатно) на комнату могут претендовать те соседи, которые,
хотя и не являются очередниками, но могут быть признаны
малоимущими, но при обязательном условии, что на одного
члена их семьи приходится меньший размер общей (не жилой,
а именно общей!) площади квартиры, чем норма предоставления,
установленная в данной местности (для московского региона это
33 кв.~м на одного человека, 42 кв. м — на двух, по 18 кв. м на трех
и более).
В третью очередь освободившееся помещение может быть вы­
куплено (по договору купли-продажи с городом) теми коммуналь­
щиками, на одного члена семьи которых приходится размер общей
площади менее нормы. При этом ни очередником, ни малоимущим
являться не надо. Выкупную цену при этом (исходя из площади
освободившей комнаты а не доли в праве) назначает уполномочен­
ный муниципальный орган на основании заключения независимого
(на практике — прикормленного) оценщика (на конец 2012 года
для Москвы в среднем 100—150 тыс. руб. за метр).
ftp?3 4-
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
173
Теперь давайте рассмотрим одно очень неприятное для жильцов
коммуналок нововведение, установленное ст. 59 ЖК РФ — в случае,
есди в квартире никто из жильцов не соответствует требованиям
Ьрех вышеупомянутых очередей, муниципальные органы могут за­
ключить договор социального найма на свободные комнаты с другИми малоимущими очередниками! Таким образом, законодатель
фактически отменил преимущественное право присоединения
или выкупа освободившихся комнат в коммунальной квартире,
существовавшее в 1992- 2004 гг. в соответствии с Законом «О фе­
деральной жилищной политике». Безусловно, данное положение
является существенной недоработкой ныне действующей редакции
ЖК РФ и сильно ущемляет законные права и интересы граждан.
Авторы надеются, что здравый смысл все-таки возобладает и ч. 4
ст. 59 ЖК РФ будет в ближайшее время отменена (хотя в столичном
регионе она на практике не работает: жилищные органы все равно
предлагают выкупить комнату оставшимся жильцам).
4.4.1. Порядок выкупа комнаты
Итак, уважаемый читатель, давайте представим, что к Вам об­
ратился клиент (житель коммуналки), который просит разъяснить,
как ему можно выкупить (если нет возможности присоединить)
освободизшуюся комнату. В качестве примера возьмем случай, ко­
торый уже рассматривался нами в настоящей главе: 3-х комнатная
коммуналка 80/54 (по комнатам 20; 18; 16 изолир.)/9 в кирпичном
кталинском доме, с тремя лицевыми счетами (см. рисунок 4.4.1).
3-4-5 (ч)
Кат. 1А1
Зч
1ч
80/54/9
Жилая комната
Доля жилых
Доля в праве
Доля в общей
Общая на каждого
Рис 4.4.1.
4/10 кирп.
м. Авиамоторная
20
18
16
20
18
16
54
54
54
54
37
зз
30
100
=
54
*
54
100
100
37
33
30
*
80
80
80
80
30
26
24
100
80
=
80
Расчет долей в праве причитающейся на них общей площади
(строчки -51. и -^5- являются техническими)
174
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Итак, в нашей коммуналке было три лицевых счета: 20 м2 (37/100
долей в праве) семья из трех человек (супруги и несовершеннолет­
ний ребенок); 18 м2 (33/100 долей — старушка (комната муници­
пальная); 16 м2 (30/100 долей) — алкоголик. Второй лицевой счет
освободился: бабушка умерла. Казалось бы, по всем правилам эту
комнату может занять семья с первого лицевого счета (если бы их
представитель вовремя получил консультацию профильного юри­
ста, то так бы и произошло). Однако давайте рассмотрим всю исто­
рию по порядку: чтобы этим гражданам можно было присоединить
комнату бесплатно (первая и вторая очередь согласно статье 59ЖК
РФ), они должны были быть признаны в установленном порядке
малоимущими, ибо по обеспеченности жилплощадью (для комму­
нальной квартиры: меньше 15 м2 общей на человека), а у них всего
30 м2 на троих (см. расчет под рисунком 4.4.1). Они проходят даже
на первую очередь. Алкоголик также может претендовать на бес­
платное занятие комнаты по ДСН, т.к. он попадает под вторую
очередь (норма предоставления площади по городу Москве в на­
стоящий момент для одиноко проживающего человека 33 м2 общей
площади), но для этого его также следует признать малоимущим.
К сожалению, ни семью, ни алкаша малоимущими сделать
было нельзя (на каждого из них были фиктивно оформлены доли
в ООО и дорогие автомобили), поэтому вышеуказанные граждане
могли претендовать только на третью очередь, т.е. выкуп бабкиной
комнаты по рыночной цене.
Сначала давайте рассмотрим, как правильно оформить выкуп
юридически? Указанную процедуру (по времени она занимает
3—6 месяцев) можно разбить на следующие этапы:
• подача заявления о выкупе (не в домоуправление, а в жилотдел
местной администрации, например, в Москве это жилуправления
округов, см. Приложение 6);
• сбор предварительных справок, который осуществляется в тече­
ние 1 месяца после подачи заявления. В их комплект входят: копия
финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги, справка
о проверке жилищных условий, экспликация БТИ на всю квартиру
и ряд других (подробнее см. Приложение 2);
• заявление о приватизации ранее занимаемых комнат, если такая
выполнена не была (подробнее см. подраздел 4.3.2);
•
определение выкупной цены.
Стоимость (в рублях) выкупаемого свободного помещения опредо
ляется специальной комиссией (в Москве она создана при ДЖП "
piaea^
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
175
Пепартаменте жилищной политики и жилого фонда и составляет
среднем эквивалент 100— 120 тыс. руб. за 1 кв. м жилой площади
комнаты (недоли в праве!). Указанный «официальный» выкуп можно
т^еньшить, договорившись об этом непосредственное инспектором
рхилотделе района (стоимость «договоренности» составляет обычно
50% от сэкономленных таким образом Ваших средств);
• подписание окончательного договора купли-продажи.
Его заключение происходит между уполномоченным муници­
пальным органом (в Москве это ДЖП) и всеми совершеннолетними
жильцами. Такой договор подлежит государственной регистрации
(обычно за дополнительную плату ее выполняют сотрудники жи­
лотдела через специальные уполномоченные фирмы, и Вы вправе
отказаться от подобных навязанных платных услуг, правда, лучше
этого не делать), и через 1,5—2 месяца после подписания оконча­
тельного договора Вы получаете в жилуправлении Свидетельство
о праве собственности на всю квартиру.
В столице вышеуказанная процедура регламентирована Зако­
ном города Москвы № 29-ЗГ’ и занимает чуть меньше, в среднем
3—4 месяца. При этом на ответ по уведомлению гражданам отво­
дится 1 месяц, сбор документов — 2 мес., оплату — 3 мес. И по ис­
течении 6 мес. жилуправление может заселить в освободившуюся
комнату, согласно части 4 статьи 59 ЖК РФ, посторонних лиц.
Далее давайте рассмотрим типичные ситуации, которые часто
возникают на практике.
1. конкуренция соседей.
Ранее (в Москве до начала 2011 г.) в жилотделах действовало
негласное правило: представители какого лицевого счета первыми
подали заявление на выкуп, тому комнату и оформляли. Однако,
всвязи с большим количеством судебных исков, сейчас указанный
вопрос отдан муниципальными органами на рассмотрение суда:
при этом учитываются такие существенные обстоятельства, как
нуждаемость в улучшении жилищных условий, размер занимаемых
помещений, состав семьи, возраст и состояние здоровья прожи­
вающих и т.д.
В примере, который мы рассматривали выше, глава семьи из трех
Человек обратился по вопросу присоединения не в жилотдел,
а в бухгалтерию ЕИРЦ. Сотрудники этой организации обманным
пУтем предложили гражданину и его супруге написать заявление,
^Такон города Москвы № 29-ЗГ от 14.06.2006 г. «Об обеспечении прав жителей города
осквы на жилые помещения» (в редакции от 05.10.2011 г.)
176
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
что от выкупа комнаты по рыночной цене они отказываются (ка)<
было заявлено, в этом случае у них есть возможность присоединить
жилплощадь бесплатно), после чего выкуп был оформлен на подконтрольного алкаша, ему подобран вариант обмена «на сто первые
километр», адве комнаты проданы порознь. Несмотря на квалифи­
цированную юридическую помощь, семья все суды проиграла.
2. Длительное отсутствие соседа.
На практике часто бывают случаи, когда соседи (один или даже
• все) в коммуналке не живут и, если комнаты при этом муниципаль­
ные, фактически проживающие граждане не разрешают их сдавать.
По истечении определенного срока (обычно пяти лет), особенно
когда коммунальные платежи за пустующие комнаты не произво­
дятся (или их выполняют ушлые соседи), можно подавать исковое
заявление в суд о признании согласно статье 45 ГК РФ, отсутствую
щего жильца умершим, после чего присоединять или выкупать
комнату. Указанный выше законный путь весьма сложен и чреват
большими издержками, поэтому на практике жильцы (а чаще
представляющие их интересы юристы) идут полукриминальным
путем, получившим на жаргоне название «неопознанный труп».
В результате сговора с оборотнями в погонах, соседей приглашают
на опознание тела неизвестного умершего человека, найденного
на улице, при котором якобы нашлись второстепенные докумен­
ты, подтверждающие, что он проживает по соответствующему
адресу. После проведения процедуры «опознания» и захоронения
несчастного в обшей могиле под чужим именем, «умершего со­
седа» выписывают, комнату присоединяют и всю квартиру после
«отмывки по цепочке» продают.
3. Затягивание сроков выкупа.
Если в коммунальной квартире все лицевые счета, за исклю­
чением одного, ликвидированы (оставшиеся наниматели по ДСН
выехали, умерли или соответствующие договоры с ними рас­
торгнуты в судебном порядке), оставшиеся жильцы имеют право
(обычно в третью очередь согласно ст. 59 ЖК РФ) выкупить все
комнаты и остаться жить в отдельной квартире Однако некото­
рые ушлые граждане, не желая тратить лишние деньги или брать
под выкуп ипотечный кредит, занимают «де-факто» всю квартиру
делают в ней ремонт и живут, отвечая на письма муниципальных
жилищных opraHOBj что от выкупа они не отказываются, однако
в настоящий момент денежных средств не имеют. В некоторых
регионах РФ жилотделы идуттаким хитрецам навстречу, оформляя
Глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
177
им комнаты по договорам коммерческого найма (ДКН), однако
в Москве указанный номер уже не пройдет: через 6 месяцев после
вручения жильцам соответствующего уведомления жилуправление
округа либо заселяет в пустующие комнаты очередников по ДСН,
либо переводит площадь в разряд служебной (естественно тоже
с заселением сотрудников ГУ ИС или местных полицейских).
4.4.2. Альтернативная сделка с выкупом
Давайте более подробно разберем алгоритм проведения одной
из самый выгодных сделок на «комнатно-коммунальном» сегменте
рынка — альтернативы с выкупом. Общая суть ее такова: потенци­
альные клиенты, занимающие одну или несколько комнат в быв­
шей коммуналке, из которой выехали все остальные жильцы (их
лицевые счета закрыты) не имеют денежных средств (для Москвы
от 100 тыс. руб. за метр жилой площади свободных комнат), что­
бы эти комнаты выкупить. При этом ранее такие граждане могли
тянуть с выкупом неограниченно долго (вплоть до того, что они
делали ремонт во всей квартире и жили там), однако в настоящий
момент муниципальные жилищные органы (во всяком случае
в Московском регионе) дают на осуществление выкупа 6 месяцев
(начиная с даты отправки соответствующего предложения) и в слу­
чае отказа, финансовой невозможности или просто бездействия
жильцоз заселяют свободные комнаты по договору соцнайма или
даже переводят их в служебные жилые помещения. Поэтому такие
граждане в последнее время «зашевелились» и стали обращаться
в агентства недвижимости или даже просто выставлять свои «недовыкупленные» квартиры на продажу по более низкой цене.
Давайте более подробно разберем порядок проведения этой
непростой сделки:
• поиск жильцов, их пожелания по альтернативе;
• просчет экономики и сроков сделки;
• рекламная кампания по приобретателя;
• поиск альтернативной квартиры для жильцов;
• основная сделка;
• проведение выкупа;
• получение «одного свидетельства»;
• расчете риэлтером и/или чиновниками;
• реализация объекта и окончательный расчет.
178
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1. Поиск жильцов и определение их пожеланий.
Итак, сделка начинается с поиска коммунальщиков, желающих
не выкупая комнаты у города, переехать в меньшую жилплощадь
(и, возможно, дополнительно получить доплату). Активный поиск
в этом случае ведется при помощи чиновников из муниципальных
жилотделов (на практике — через юротдел соответствующего под­
разделения), местных депутатов (районного уровня), а также управ­
ляющие компании (фактически бывшие ДЭЗ, РЭУ, ЖЭК). Также
в© всех объявлениях, посвященных расселению коммуналок (см.
раздел 4.1), дополнительно указывается фраза: «выкуп и присоеди­
нение незаселенных и неприватизированных комнат». Кроме того,
существует и «пассивная» реклама: граждане из частично заселен­
ных квартир сами обращаются в агентства, в основном с просьбой
«дать денег» на выкуп — типа, выкупили комнату «на себя», потом
через вас всю квартиру продадим, бла—бла—бла... Естественно, так
делать не следует — риск очень велик.
2. Просчет экономики и сроков сделки.
Конечно, «выкупная» квартира должна выставляться на прода­
жу дешевле, ведь процедура занимает до 6 месяцев включительно
и потенциальный приобретатель не всегда понимает порядок про­
ведения сделки. С другой стороны, в стоимость объекта входят: цена
квартиры для жильцов; стоимость выкупа; вознаграждение чинов­
ников (если они «подогнали» вариант); непредвиденные расходы
и, естественно, Ваше вознаграждение. Если покупатель приобретает
объект с инвестиционными целями, то сюда еще входит процент
за пользование деньгами (заемными или кредитными).
3. Рекламная кампания на приобретателя.
Ведется традиционными способами (СМИ, РБД частная рекла­
ма и т.д.). Как показала практика, в объявлении лучше не указывать
фразу «частичный выкуп», об этом Вы говорите потенциальному
клиенту по телефону или в ответном электронном письме. При
этом надо четко знать и доложить заказчику не только сам алгоритм
сделки, о котором у нас здесь идет речь, а также компетентно (или
манипулятивно) ответить на его «трудные» и каверзные вопросы,
после чего вытащить приобретателя (или его представителя) на по­
каз (с их стороны — просмотр).
4. Поиск альтернативы для жильцов.
После того, как покупатель дал свое принципиальное согласие
(приобретать за свои деньги квартиру для жильцов, а затем, въехав
в комнату (комнаты), заниматься выкупом) и подкрепил серьез-
[Глава 4
УСТАВШИМ ОТ КОММУНАЛЬНОГО РАЯ
179
кость своих намерений определенной суммой (обычно небольшой),
ры приступаете к подбору вариантов для коммунальщиков. Прак­
тика показывает, что это должны быть квартиры на чистую продажу
(без последующей альтернативы) и находящиеся в собственности
более трех лет (естественно, такие варианты немного дороже, чем
в среднем по рынку). И еще один технический вопрос: если у Вас
с жильцами договор не подписан (это бывает тогда, когда в схеме
задействованы чиновники), то желательно не вносить предоплату
«нижнему» продавцу, а сразу назначать дату сделки (на практике
бывали случаи, когда квартира авансировалась, а коммунальщики
«передумывали»),
5- Проведение «основной» сделки.
В подразделе 7.5.2 первой части нашей книги уже шла речь
о том, что любую альтернативу можно оформлять тремя разными
способами: как две независимые сделки (разорванная); связав их
особыми условиями всоответствии со ст. 157 ГК РФ; вдваэтапа —
меной. В рассматриваемом случае схема оформления, предлагаемая
участникам, зависит от того, чьи интересы Вы в большей степени
представляете: если жильцов, то лучше применить особые условия;
если приобретателя — то нет (впрочем, подробнее об этом у нас уже
неоднократно шла речь).
Итак, стороны одновременно подписывают два договора: куплипродажи маленькой квартиры для жильцов (крайне желательно
по полной стоимости) и аналогичный в отношении одной или
двух-гтрех комнат между жильцами и приобретателем (в нем долж­
на быть указана та же цена, что и за квартиру). Условием вскрытия
ячейки отчуждателем малого жилья является также ксерокопия
Свидетельства о собственности комнат на имя приобретателя (и/
или соответствующая выписка ЕГРП), что является дополнитель­
ной гарантией, если вдруг одна из сделок (без указания особых
условий) зарегистрирована не будет.
Естественно, до основной закладки риэлтер совместно с приоб­
ретателем обсуждает вопрос получения своей комиссии: это либо
закладка оговоренной суммы в дополнительную ячейку (обычно
на 3 месяца), либо поэтапная оплата (при закладке, после получения
Свидетельства на комнату, перед оплатой выкупной цены городу,
после получения Свидетельства на всю квартиру).
6. Выкуп и получение Свидетельства на квартиру.
«Техническая» процедура выкупа была описана нами в предыду­
щем подразделе 4.4.1. Повторяться здесь не будем. Если проведению
180
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Вашей сделки в какой-то степени «помогают» чиновники из соот­
ветствующего жилотдела, то весь процесс займет месяц—полтора
(не считая госрегистрации права на всю квартиру), при «само­
стоятельной» работе — около трех месяцев, после чего возможна
дальнейшая плановая продажа объекта за реальную рыночную
стоимость, если приобретатель покупал ее с инвестиционными
целями (если это делалось для проживания, то он окончательно
рассчитывается с Вами и сделка считается завершенной).
.
***
У сделки, о которой идет речь в настоящем разделе, есть две
разновидности: первая — выкуп осуществляется непосредственно
жильцами (за счет денег риэлтера или заказчика), а потом они
продают большую квартиру (или переезжают в меньшую); вторая —
малое жилье покупается сначала на приобретателя (или, например,
у него уже есть в собственности квартира, на которую можно уго­
ворить коммунальщиков), а далее совершается мена комнат на это
жилье. Однако, как показала практика, указанные схемы все-таки
более рискованны, чем базовая, рассмотренная нами выше.
—
ВНИМАНИЕ!
прежде чем подписать договор о приобретении жилья,
А ТЕМ БОЛЕЕ ВНЕСТИ ДЕНЬГИ,
свяжитесь с опытными юристами по тел.
(495)506-20-90, 518-05-01, 585-83-80
мы защитим Вас от недобросовестных посредников
и сомнительных финансовых схем
ВСЕ УСЛУГИ ПО ТЕЛЕФОНУ - БЕСПЛАТНО
I
—у
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
(Приобретение жилья в новостройках)
Итак, уважаемый читатель, к Вам обратился клиент, желаю­
щий приобрести новостройку (квартиру, блок квартир, таунхаус,
коттедж или даже нежилое помешение) на первичном рынке,
не вступая в сложные, а зачастую и конфликтные отношения
со «вторичными» собственниками недвижимости. Естествен­
но, серьезность его намерений подкреплена определенной
денежной суммой, которую он (возможно, и в рассрочку) готов
выплатить компании — застройщику или его представителям,
а может быть, вступить в жилищный кооператив (ЖСК, ПИК,
ЖНК) или подписать договор уступки прав требования с другим
участником долевого строительства. Поэтому первая задача,
которая стоит перед Вами, — определиться, что, где, у кого и по
какой цене покупать. Именно ответам на эти принципиальные
для правильного выбора вопросы посвящен первый раздел
нашей главы.
Большинство предложений по приобретению новостроек в на­
стоящий момент можно классифицировать по четырем основным
критериям:
• тип дома (что покупать?): панельный, кирпичный, монолит­
ный, малоэтажный (коттедж, таунхаус).
• ценовая категория (сколько платить?): жилье экономичного,
бизнес — или премиум-класса.
• местоположение (где жить?): точечная, массовая или при­
городная застройка.
• статус компании (у кого покупать?): застройщики, инвесторы,
соинвесторы, взаимозачетники, девелоперы, риэлтеры.
182
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В четырех подразделах этого раздела мы остановимся на ука­
занных критериях более подробно, тем более на первичном рынке
жилья сейчас присутствуют предложения на любой вкус, цвет, за­
пах и кошелек.
5.1. Критерии выбора типа дома, места и застройщика
Как уже говорилось выше, большинство новостроек, возво­
димых в настоящий момент, можно классифицировать по трем
основным критериям: тип дома (кирпич, монолит, улучшенная
панель, таунхаус, коттедж); ценовая категория (эконом-; бизнес-;
премиум-классы; клубный эксклюзив) и местоположение (точечная,
массовая и пригородная застройка; коттеджные поселки). В этом
подразделе мы подробнее остановимся на первом из них: типе
(материале стен) здания.
5.1.1. Основные типы и серии новых домов
Итак, дома-новостройки условно можно разделить на пять
групп:
1. «Чистый» кирпич.
Полностью кирпичные здания являются, безусловно, самы­
ми удобными и комфортными, однако в настоящий момент они
возводятся только в сегменте индивидуального жилья (коттед­
жи), а в многоэтажном строительстве не применяются по при­
чине высокой себестоимости (минимум 30 тыс. руб./м2 без учета
«инвестиционной» составляющей). Исключением являются
только многоквартирные дома в небольших городах районного
масштаба, где используются местные стройматериалы, а также
«клубный эксклюзив» в центре Москвы, Петербурга, Киева
и столиц федеральных округов. Однако доля кирпича в общей
площади вводимых в эксплуатацию зданий ничтожно — по дан­
ным 2012 г. (для Московского региона) она составляет менее
2%. Правда, к этой категории можно отнести дома (в основном
индивидуальные), стены которых выполнены из пеноблоков
(строительная себестоимость — 20—25 тыс. руб./м2) и снаружи
обложены кирпичом, однако по этой технологии возводятся
в основном коттеджи и таунхаусы, о которых речь пойдет ниже,
в главе 7 нашей книги.
[Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
183
2. Монолит.
। Здания с монолитным каркасом с каждым годом составляют все
кбльшую долю нового строительства (по данным 2012 г. в Москве —
86% от общих площадей, в Петербурге — 69%, в Подмосковье —
58%). К тому же себестоимость таковых (18—25 тыс. руб./м2 без
fучета инвестиционной составляющей) приближается к «улучшен­
ной панели» при несравненно более высоких потребительских ка­
чествах и привлекательности по своим объемно-планировочным
решениям к внешнему виду. Так что будущее, безусловно, за «мо­
нолитом».
Технология строительства подобных домов примерно тако­
ва: после устройства предусмотренного проектом фундамен­
та (в большинстве случаев в него интегрирован подземный
гараж-стоянка) на площадку завозится и устанавливается опа­
лубка для стен, колонн и перекрытий (стационарная, подъемная
или подъемно-переставная). Одновременно с этим организуется
растворный узел по изготовлению бетона со специальными
температурными и быстроотвердевающими добавками, который
укладывается в опалубку, трамбуется и укрепляется (связывается)
арматурой. Таким образом возводится монолитный «скелет» дома
(колонны, балки и перекрытия), а ограждающие конструкции
(наружные фасады) выполняются преимущественно из кирпича,
правда, в отдельных случаях для удешевления проекта испольвуются пеноблоки. Для офисных, а иногда жилых, монолитных
зданий также используется технология «вентилируемого фасада».
Подобные конструкции имеют ряд существенных преимуществ
перед крупнопанельными (см. таблицу 5.1.1): во-первых, в квар­
тирах возможны свободные планировки (несущими конструк­
циями являются не внутренние стены, а колонны); во-вторых,
монолитно-каркасные дома возводятся более широким шагом
несущих конструкций (10—15 м по сравнению с 6, максимум 12
в «панели»), что делает квартиры более просторными; в-третьих,
кирпично-монолитные здания более экологичны и теплоустой­
чивы (за счет бесщелевой конструкции стен, большей глубины
помещений, применения качественных стройматериалов). Кроме
того, большинство таких домов строится по индивидуальному
Проекту (самые удачные из них применяются повторно), а также
используются для «точечной» застройки (подробнее об этом —
см. подраздел 5.1.2). Безусловно, «кирпич-монолит» превос­
ходит «улучшенную панель» по большинству показателей, за ис­
184
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ключением, к сожалению, цены, как и относительной (одного
квадратного метра), так и абсолютной (за счет большей площади
квартир).
Таблица 5.1/
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПАНЕЛЬНЫХ
И МОНОЛИТНЫХ ДОМОВ
Недостатки
Достоинства
Панельные
1. Относительно недорогие квартиры
2. Небольшие сроки возведения
1. Жесткая планировка квартир
2. Застройка в непрестижных районах
3. Низкое качество строительства
4. Наличие «муниципальных» квартир (неприятное
соседство)
Монолитные
5. Отсутствие гаражей и охраны
1. Свободные планировки квартир
1. Относительно высокая стоимость квадратного
2. Долговечность дома (от 200 лет)
метра
3. Презентабельный вид здания
2. Слишком большие площади
4. Наличие подземного гаража
3. Большие затраты на ремонт
5 Прогрессивное оборудование и материалы
4. Согласование перепланировок и подключении
б. Однородный состав жильцов
7. Огороженная или охраняемая территория
3. Улучшенная панель.
Конечно, среди потенциальных покупателей новостроек наи­
большей популярностью пользуются панельные дома (на жаргоне
риэлтеров — «типовушки», однако количество площадок, выделяе­
мых под них, постоянно сокращается, и для точечной застройки
«типовая панель» уже практически не используется.
Индустриальное домостроение, в основе которого всегда были
панельные дома, ведется в нашей стране уже более 50 лет, и на­
чиналось оно с «хрущевок» сносимых серий. Сегодня ситуация
совершенно иная, и среди риэлтеров даже появился термин «улуч­
шенная панель» — это дома усовершенствованных серий с весьма
приемлемыми потребительскими качествами (кухни 10—15 м2,
комнаты с эркерами, несколько балконов или лоджий, гостевые
санузлы, гардеробные и т.д.). Условно основные типы панельных
домов можно классифицировать на три группы:
• модернизированные советские
К ним относятся здания серий П-44М (Т; МТ); П-46М,
ИП-46С; П-55М; П-ЗМ (7/23); КОПЭ-Парус и ряд других. В их
основе — хорошо зарекомендовавшие себя «советские дома»,
подвергшиеся, однако, существенной перепланировке «в лучшую
сторону». Строительная себестоимость этих серий (для московского
5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
185
’региона — в пределах 18—23 тыс. руб./мi2) самая низкая, технология
их производствадомостроительными комбинатами (ДСК) отрабо­
тана, объемы ввода в эксплуатацию весьма велики.
I • экспериментальные и новые «московские»
Эти здания серий ГМС; БМС;ПД-1; -3; -4; П-155, «Колос»,
«Призма», «Бекерон» и ряд других по своим потребительским ка­
чествам несколько превосходят «модернизированные», так как они
проектировались в 90-е годы уже с учетом реалий коммерческой
застройки. Однако их себестоимость (20—25 тыс. руб./м2 без учета
инвестиционной составляющей) несколько выше, поэтому пока
в эксплуатацию таких домов вводится меньше.
" • «подмосковные» и «военные»
Такое название здания этой весьма обширной группы (П-111 (М);
С-222; И-1723,1724; И-2076; М-121; В-2000; 2002; НС-1; МЭС-84;
РД-90 и ряд других) получили из-за того, что их выпускают под­
московные ДСК и ведомственные предприятия Минобороны. За
счет этого указанные серии имеют самую низкую себестоимость
строительства (15—20 тыс. руб./м2). Однако возводятся они пре­
имущественно в Подмосковье и регионах России (в столицу их,
фигурально выражаясь, «не пускают»). По своим потребительским
качествам эти дома немного уступают «модернизированным» и «мо­
сковским», однако также пользуются устойчивым спросом (и у за­
стройщиков, заказывающих соответствующие комплекты на ДСК,
и у не избалованных комфортом «областных» потребителей).
i О достоинствах и недостатках панельных домов у нас уже шла
речь выше (см. таблицу 5.1), однако эта технология еще не исчер­
пала себя, хотя количество «типовушек» медленно, но неуклон­
но сокращается (по данным 2012 г., их доля в Москве была 14%
от общих площадей, в Петербурге — 26%, в Подмосковье — 25%).
Однако типовые здания улучшенных проектов будут строить еще
не одно десятилетие.
4. Таунхаусы.
I Таунхаус (также возможно написание таунхауз, таун-хаус) — объ­
ект жилищного строительства, представляющий собой полностью
ИДИ частично сблокированный с аналогичными 2—3-этажный ин­
дивидуальный жилой дом с небольшим (1,5—4 сотки) земельным
Участком, своего рода компромисс между городской квартирой
и Огородным коттеджем, который построен на территории охра-
186
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
няемого поселка с хорошей инфраструктурой (дорога с твердым
покрытием, городские коммуникации, живописное и удобное
местоположение и т.д.).
Приобретателями подобного жилья являются в основном пред­
ставители среднего класса, у которых есть уже квартира в городе
(возможно, и не одна), однако на покупку (строительство) осно­
вательного загородного дома (коттеджа) средств нет.
Строительная себестоимость возведения поселка таунхаусов
в Общем-то невелика — для ближнего Подмосковья она составляет
15—20тыс. руб./м2, однако инвестиционная составляющая проекта,
включающая расходы на перевод и оформление земельного участ­
ка, подведение коммуникаций, рекламу, согласования и взятки
повышают первоначальную цифру в 2,2-2,5 раза. Сами здания,
имеющие 2—3 уровня, включая мансарду и технический этаж с га­
ражом, строят в основном из пеноблоков. снаружи ведется отделка
кирпичом или штукатуркой, участки огораживаются низкими
декоративными заборами, на территории поселка организуются
элементы рекреационной (зелень, спортплощадки, водоемы) и со­
циальной (медпункт, магазин, детский городок) инфраструктуры
Таким образом, таунхаус является своеобразным компромиссом
между городской квартирой и загородным домом.
5. Загородные дома (коттеджи).
В 90-е годы комфортабельное жилье за городом строили и поку­
пали в основном «новые русские», выбиравшие смесь «французского
с нижегородским» — аляповатые рыцарские замки по 800—1500 м2
за высокими кирпичными заборами, но зачастую «в чистом поле»
или на территории существующих сельских или дачных поселений.
Однако за прошедшие годы изменились и дома премиум-класса,
и их приобретатели — нынешние обеспеченные люди предпо­
читают селиться на территории благоустроенных коттеджных по­
селков с полной инфраструктурой, характерной для современного
элитного городского жилья. Более подробно об этом у нас пойдет
речь в главе 7.
***
Краткий анализ основных типов жилых домов показывает, что
лучшие перспективы, как потребительские, так и инвестиционные,
имеют монолитно-кирпичные многоквартирные дома и таунхаусы
в поселках с полноценной инфраструктурой. Но для приобретения
этих объектов надо стать представителем верхнего среднего класса,
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
187
I т.е. обладать уровнем дохода минимум 100 тыс. руб. на члена семьи.
I О ценовых диапазонах, в которых обычно приобретаются новоI стройки, у нас пойдет речь в следующем подразделе.
5.1.2. Ценовой диапазон новостроек
Как уже говорилось выше, вновь вводимые в эксплуатацию
Г многоквартирные дома, а также загородные поселки можно
условно разделить по ценовому диапазону на четыре основные
I группы, каждая из которых ориентирована на своего покупатеI ля — жилье эконом-, бизнес-, премиум-класса и «клубный экс■ клюзив». Давайте остановимся на них подробнее.
1. Эконом-класс.
По «фактуре» эти дома эконом-класса представляют собой панельные здания улучшенных серий, о которых речь шла
■ в предыдущем подразделе. Площади квартир типовой планировки
■ (см. таблицу 5.1.1) относительно невелики, но все-таки больше,
I чем в домах советского периода. Архитектурные решения зданий
I и кварталов не блещутразнообразием, инфраструктура территории
I ограничивается детскими площадками во дворах и магазинами
шаговой доступности на первых этажах, строят такое жилье обычно
в непрестижных районах массовой застройки столичных городов
■(для Москвы это Люберецкие поля, Северный-Виноградово, Щер­
бинка, Зеленоград), а также в ближайших пригородах. Основными
покупателями недорогих квартир являются либо молодые семьи,
I либо приезжие из других регионов, либо люди, которым надо срочно
_ азъехаться, кроме того, вдомах эконом-класса часть квартир выделяется под муниципальное жилье (для очередников и переселенцев
из ветхого фонда), так что возможно неприятное соседство, вклю­
чая и откровенных маргиналов. Что же — чудес на свете не бывает,
либо дорого, но мило, либо дешево, но гнило, хотя «экономичное»
жилье — совсем не означает «плохое», просто это самый нижний це­
новой диапазон из всех предложений первичного рынка (подробнее
об этом см. таблицу 5.1.2).
2. Бизнес-класс.
Название этого сегмента рынка новостроек говорит само
за себя — такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 100 тыс. руб.
на члена семьи. Типичное здание такого уровня — высотный
188
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Таблица 5.1.2
СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ НОВОСТРОЕК РАЗНОГО ЦЕНОВОГО УРОВНЯ,
$/м2
—Класс
Город
1. Эконом
2. Бизнес
3. Премиум
4. Эксклюзив
2500-2800
5000-6000
9000-12 500
18000-22000
3000-3500
5500-8000
11000-16 000
25 000-28000
-
Москва
Ближнее
1800-2200
1800-2200
5000-7000
Подмосковье
2000-2500
2500-3000
6000-8500
-
1500-2000
2000-2500
4500-6000
10000-13000
1800-2500
2500-3200
6000-9000
12000-20000
1200-1500
1500-1800
4000-6000
8500-12000
1800-2500
2300-3000
6000-8000
12000-15000
-
Петербург
Киев
Н. Новгород
1000-1500
1500-2000
4000-6000
(Приволжский ФО)
1500-2000
2000-2500
5000-8000
-
Ростов Н/Д
1000-1500
2000-2500
3000-5000
-
(Южный ФО)
1200-1800
2500-3000
3500-6000
-
Екатеринбург
850-1200
1500-1800
3500-4000
-
(Уральский ФО)
1000-1500
2000-2500
3800-5000
-
Новосибирск
800-1200
1200-1800
2500-4000
-
(Сибирскии ФО)
1000 1500
1500-2000
3000-4500
-
Владивосток
1000-1500
1500-2000
3500-4500
-
(Дальневосточный ФО)
1200-2000
2000-3000
4000-6000
-
Примечание:
1. Цифры в первой строке — на начальном этапе строительства, во второй —
перед сдачей дома;
2, Данные приведены на конец 2012 г.
кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входя­
щий в жилой комплекс) с повышенным уровнем комфорта (подъ­
езды, лифты, холлы, подземный гараж), развитой придомовой
инфраструктурой (ограждение, шлагбаумы, озеленение, детские
площадки), а также более совершенными системами безопасности
(видеонаблюдение, охрана в подъездах, правда, обычно без огра­
ничения доступа на территорию). К тому же в этих домах уже нет
бесплатного муниципального жилья, однако пока еще присутствует
«доля города» — площади, выделяемые не совсем «рядовым» граж­
данам. Социальный статус и материальный достаток жильцов уже
примерно однороден, и проблем с дальнейшим благоустройством
обычно не возникает.
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
189
Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной
Застройки (о ней подробнее в разделе 5.1.3) в любых районах круп­
ных городов, в отдельных «массовых» микрорайонах (в Москве,
например, это Куркино), а также в удобных и престижных местах
ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными
критериями удачного местоположения являются; транспортная
доступность, благоприятная экология, престижность и «история»
района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры
в бизнес-домах существенно дороже, чем в их эконом-собратьях,
в первую очередь за счет больших площадей (см. таблицу 5.1.1),
а не стоимости квадратного метра (см. таблицу 5.1.2), однако за из­
лишества приходится, естественно, платить.
3. Премиум-класс.
За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса,
однако существую три четких критерия, которые отличают Венеру
Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая тер­
ритория элитных комплексов закрыта — чужие здесь и не ездят,
и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет обще­
доступных магазинов или офисов — инфраструктура (рестораны,
фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только
жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли
города» — все квартиры выкупаются за рыночную цену, и соци­
альный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных
доходов минимум 250—300 тыс. руб. на члена семьи) однороден,
естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные
[Требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка
с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; каче­
ственные коммуникации и отделка; централизованное остекление
и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом,
а также об оценке подобных домов можно прочитать в других на­
ших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»
).
*
I Застройка премиум-класса расположена в наиболее престиж­
ных или экологически чистых районах крупных городов (для
Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же
Категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие
в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов
«ли «смешанные» обычно входят в категорию «бизнес»).
Г В Г. Шабалин. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке в новейших
[•опросах и ответах. Изд. 16-е, перераб. и доп. М.: Филинъ, Омега-Л. 2012,796 с.
190
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Вполне естественно, что цены на жилье (квартиры или коттеджи
см. табл. 5.1.2) премиум-класса значительно выше «бизнесовых»
но это уже новый уровень (если хотите — стиль) жизни.
4. «Клубный эксклюзив».
За последние десять лет существования российского рынка
дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно
изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неиз­
менно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и тре­
бовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему
нужно, — вниманию таких «страшно далеких от народа» господ
предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных
районах, именуемых среди риэлтеров «золотая миля», — для Мо­
сквы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патри­
аршие пруды.
И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив»
определяет не столько место и качество, сколько определенный
стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум
20—25), существуют ограничения по составу публики (примитивно­
му герою анекдотов про «нового русского», человеку «непонятной
национальности» или бизнесмену с сомнительным источником
доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также
используются многоступенчатые системы безопасности и авто­
номное инженерное жизнеобеспечение с элементамй «умного
дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной пла­
нировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под
ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца
не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных
денег — в Москве встречаются предложения по 1,5 млн. руб./м2,
хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 850—900 тыс.
руб./м2.
* * *
Как показывают многочисленные исследования, в 2011 —
2012 гг. существенно возросло количество потенциальных по­
купателей в первых двух условных категориях, которые мы рас­
смотрели, причем жилье эконом-класса разбирается зачастую
на «стадии котлована» (о негативных последствиях подобного
потребительского обострения у нас пойдет речь в разделе 5.3). При
этом в столичном регионе строительство перемещается в Под­
московье — ведь в городе уже нет площадок под застройку, а доля
> Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
191
бизнес-зданий превышает 70%. Авторы сходятся во мнении, что
этот ценовой диапазон наиболее приемлем «на перспективу», даже
с учетом нынешних, явно завышенных цен. Помочь осилить такую
I покупку могут всевозможные финансовые схемы, о которых у нас
пойдет речь в главе 9 нашей книги.
5.1.3. Выбор места строительства
Третий критерий классификации новостроек, о котором под­
робнее пойдет речь в этом разделе, — расположение дома. Среди
риэлтеров даже есть такая поговорка: «Что определяет стоимость
квартиры? Место, место и еще раз место!» Может быть, это от­
носится в большей степени ко вторичному рынку, однако и при
покупке нового жилья многие приобретатели привязывают его
к конкретному городу, району, кварталу или даже улице, ведь дальше
здесь придется не существовать, а жить! Как уже говорилось выше,
можно выделить три основные группы мест строительства — это
массовая, точечная или пригородная застройка. Давайте остановимся
на них подробнее.
1. Массовая застройка.
Название этого сегмента рынка новостроек говорит само
за себя — указанный термин подразумевает возведение «в чи­
стом поле» целого района или микрорайона с централизованной
подводкой всех коммуникаций повышенной мощности, строи­
тельством дорог, социальной инфраструктуры, проведением
благоустройства и озеленения. Такое массовое строительство
жилья (в «старой» Москве в 2011—2012 гг. оно ведется в Щербин­
ке и на Люберецких полях) выполняется в основном «панелью
улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения — на­
пример, столичный район «Куркино» (17 микрорайонов) за­
страивался сразу заново монолитными зданиями и таунхаусами
Конечно, массовая застройка имеет по сравнению с точечной
ряд недостатков (подробнее см. таблицу 5.3.1), однако ее «неуби­
ваемое» преимущество — низкая цена предлагаемых квартир,
ведь строительство «в чистом поле» приводит к уменьшению
себестоимости квадратного метра на 20—25% по сравнению
с аналогичным внутри сложившихся городских кварталов, да
и компания-застройщик не очень сильно накручивает свою
прибыль, живя в первую очередь с оборота, т.е. большого объ-
192
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ема проданных квартир. Как уже говорилось выше, когда мы
рассматривали квартиры эконом-класса в панельных домах,
чудес на свете не бывает — по относительно скромным ценам
получится приобрести жилье только в отдаленных массовых
районах. Однако, перефразируя классика, можно утверждать,
что «человек — это звучит гордо, а обезьяна — перспективно»', через
несколько десятилетий Ваши дети и внуки будут жить в хорошем
благоустроенном месте, как это случилось с московски ми районами
Крылатское, Строгино, Ясенево, Коньково, Раменки и уже отчасти
Митино и Северное Бутово.
Таблица 5.1.3.1
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МАССОВОЙ И ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ
Массовая
Достоинства
Недостатки
1. Относительно дешевые квартиры
1. Непрестижные и отдаленные районы
2. Надежность компаний-застройщиков
2. Серьезные проблемы с транспортом
3. Большой выбор корпусов и квартир
3. Низкое качество строительства
4. Безликая архитектурная среда
Точечная
5. Наличие «муниципальных» домов и квартир
1. Инфраструктура сложившегося района
1. Относительно дорогие квартиры
2. Выше уровень и качество домов
2. Ненадежность мелких застройщиков
3. Удобство транспортного сообщения
3. Небольшая придомовая территория
4. Возможны шумы и загрязнения
2. Точечная застройка.
Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы в Мо­
скве, Петербурге, Киеве и других крупных городах, — дефицит
площадок (пятен) под застройку, а возможностей для развития
в столичных мегаполисах уже нет. Точечными обычно называют
несколько домов (на практике от одного до семи), которые воз­
водятся либо внутри уже существующих кварталов, что, кстати,
вызывает массовые протесты их жителей, либо на пустырях,
в промзонах или вместо снесенного пятиэтажного (ветхого) жилого
фонда. Естественно, себестоимость (строительная и инвести­
ционная), а также окончательная цена квадратного метра такой
застройки в среднем на 20—30% выше массовой аналогичными
сериями панели или проектами кирпича-монолита, хотя этот
недостаток компенсируется более выгодным местоположением
объектов (см. таблицу 5.1.3.1). На практике строительства в круп­
ных городах обычно встречается три разновидности точечной
застройки:
'Г)ава5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
193
• реконструкция жилых кварталов
В этом случае сносятся не только пятиэтажные дома перво­
го периода индустриального домостроения (для Москвы серии
К-7; 11-32; 11-35; 1МГ-300; 1605-5), но и расположенные рядом
другие «хрущевские» и даже «брежневские» девятиэтажные здания,
в результате чего получается гибрид массовой и точечной застройки.
Обычно в таком квартале быстро возводят панель улучшенных серий
с предоставлением большинства квартир переселенцам, однако же
часть из них идет на продажу по весьма приемлемым ценам.
Существует и «коммерческая» разновидность подобной
реконструкции, правда, в гораздо более скромных размерах.
Ряд городских кварталов Москвы (2012 году — 37) официально
выставлены на торги, и крупная компания-застройщик выкупает
право аренды участков под домами, предназначенными к сносу,
жильцы которых отселяются в непрестижные районы. На этом
месте возводят «стартовый» дом бизнес-класса, полученные
с продажи квартир средства девелопер приобретает землю под
соседними домами, сносит их и строит целый жилой комплекс
(до 7 зданий), который вместе с окружающей инфраструктурой
превращается в охраняемую территорию, куда вход посторонним
(коренным жителям микрорайона) уже заказан. Далее экспансия
продолжается до тех пор, пока застройщик не «упрется» в другой
квартал, отданный на откуп конкурирующей девелоперской
фирме.
| • реконструкция и вывод промзон
Еще одним вариантом получения площадок для точечной
застройки является вывод за пределы крупных городов промыш­
ленных коммунальных и складских объектов, особенно по пре­
стижным направлениям и инвестиционно-привлекательным
местам. Например, поданным НИИ Генплана Москвы, в столице
имеется 68 промзон с неблагоприятными и 25 — с крайне не­
благоприятными экологическими условиями (см. таблицу 5.1.3.2),
при этом в городе действует, правда с переменным успехом, про­
грамма перебазирования около 170 предприятий-загрязнителей.
Однако жилье (обычно бизнес-класса), возведенное по границам
пре 1зон, имеет и ряд существенных недостатков: не очень хорошая
экология, плохие транспортные развязки, слишком «техногенная»
■рхитектурная среда, наличие вблизи «рабочих городков» с преиму­
щественно маргинальным населением и ряд других.
194
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Таблица 5.13 2
СПИСОК ОСНОВНЫХ ПРОМЗОН столицы
(ПОДАННЫМ НИИ ГЕНПЛАНА МОСКВЫ)
Главные загрязнители
Округ
Наименование
1. Лианозово Бибирево
САО
ТЭЦ-21
2. Дегунино
САО
несколько
3. Владыкино-Бескудниково
САО
Завод №2
4. Бабушкино-Медведково
СВАО
НПО «Асфальтобетон»
5. Северное Богородское
ВАО
з-д «Красный богатырь»
б. Метрогородок, Гольянове
ВАО
ТЭЦ-23
7.Соколиная гора
ВАО
НПО «Салют», «Сапфир»
8. Лефортово, Волочаевская
ЮВАО
з-д «Серп и молот»
9. Перово Кусково
ВАО
Кусковский химзавод
10.Павелецкая
ЦАО, ЮАО
Дербеневский химзавод
11. Автозаводская
ЮВАО
ЗИЛ, з-д им. Карпова
12. Люблино
ЮВАО
Люблинский ЛМЗ
Мосдоруправления
13. Капотня-Братеево
ЮВАО, ЮАО
МНПЗ, ТЭЦ-22
14. Царицыно-Орехово
ЮВАО, ЮАО
ТЭЦ-26
15. Бирюлево-Варшавская
ЮАО
Завод цветных металлов, коксогазовый
завод
16. Нагатино
ЮАО
несколько
17. Очаково
ЗАО
ТЭЦ-25
18. Щукино
□АО
Курчатовский ядерныи центр
19. Войковская
САО
Чугунолитейный завод
20. Тушино
СЗАО
несколько
21. Дмитровская-Савеловскал
САО
завод «Станколит»
22. Текстильщики
ЮВАО
з-ды «Москвич», «Клейтук»
23. м. Шоссе Энтузиастов
ВАО
Электродный з-д, ТЭЦ-11
24.Угрешскал
ЮВАО
НИИ хлорной промышленности
25. Кожухово-Некрасовка
ВАО
Мусоросжигательный завод № 4,
з-д «Эколог»
• высотное строительство
Возведение небоскребов — традиционный вариант для всех ме­
гаполисов мира, испытывающих дефицит земли. Пока подобные
жилые комплексы позиционируются как премиум-класс, однако
с реализацией общегородских программ, подобных столичной
«Москва-Сити», квартиры, аппартаменты и офисы «с высоты пти­
чьего полета» станут более доступными по цене. Правда в условиях
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
195
суровой российской действительности очень остро стоят вопросы
безопасности обитателей подобных объектов — небоскребы уяз­
вимы в пожарном и «террористическом» отношении, да и к тому
■псе качество их строительства оставляет (и будет оставлять) много
Лучшего. Так что выбор квартиры в строящейся высотке — дело,
как говорится, на любителя.
3. Пригородная застройка.
Указанный термин подразумевает застройку, в основном
заново (аналог массовой) на территории подмосковных (или
пригородных в других мегаполисах) малых городов, поселков
городского типа (ПГТ) или даже сельских поселений. В эту же
группу входит и коттеджное строительство, включая таунхаусы,
смешанные поселки и многоквартирные дома в «лесной» зоне.
Обычно выделяются два вида пригородной застройки:
• в малых городах
Такая застройка, преимущественно панелью улучшенных серий
и массовая (хотя в меньших объемах, чем в мегаполисах) ведется
в городах-спутниках (для столичного региона это Балашиха, Реутов,
Люберцы, Дзержинский, Видное, Щербинка, Внуково (формаль­
но район Москвы), Одинцово, Красногорск, Зеленоград (округ
Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев), а также
населенных пунктах, расположенных в пределах часа-полутора
|езды от крупного города (например, для Подмосковья это Желез­
нодорожный, Ногинск, Электросталь, Жуковский, Раменское,
Лыткарино, Домодедово, Подольск, Климовск, Троицк (новый
округ Москвы), Апрелевка, Лобня, Пушкино, Юбилейный, Щел­
ково). Обычно используются серии домов местных ДСК, при­
сутствует также кирпично-монолитная и даже чисто кирпичная
застройка. Единственной серьезной проблемой строительства
в малых и средних городах является неразвитость инфраструкту­
ры (трудности с подведением коммуникаций), а также нехватка
мощностей, прежде всего по энергоснабжению, что зачастую
Приводит к увеличению срока ввода в эксплуатацию жилых до­
мов (подробнее об этом у нас пойдет речь в разделе 5.4). К этой же
[группе можно отнести и так называемую «лесную» застройку, т.е.
возведение многоквартирных монолитных или кирпичных домов
(обычно — бизнес- и даже премиум-класса) в экологически чистых
и живописных местах, обычно рядом с коттеджными поселками,
Домами отдыха или санаториями (при строительстве используются
196
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
их коммуникации). Однако широкого распространения подобные
проекты пока еще не получили.
• коттеджная застройка
Представляет из себя строительство пригородных поселков
(коттеджей, таунхаусов или смешанных), обычно на бывших сель­
скохозяйственных землях, полностью или частично выведенных
(переведенных) в иное назначение: под дачное или индивидуальное
строительство (ИЖС). По своему ценовому диапазону подобные
проекты могут быть эконом-класса (обычно таунхаусы), уровня
бизнес или даже эксклюзивными (клубными). Естественно, ин­
фраструктура такого поселка подразумевает дорогу с твердым по­
крытием, ограждение, профессиональную охрану, наличие всех
«городских» коммуникаций (газ, горячая вода, канализация),
благоустройство территории, а также социальную и рекреаци­
онную среду, присущую жилому дому премиум-класса в городе
(магазины, кафе, спорткомплексы, фитнес-центры, поликлини­
ка и даже вертолетная площадка). Подробнее об организованных
коттеджных поселках (ОКП) у нас пойдет речь в главе 7.
***
Конечно, из рассмотренных выше типов застройки максимум
достоинств (и, естественно, удобств) дает ее точечный вид, однако
такие варианты предлагаются, естественно, не по самой низкой
цене. Но во всех крупных мегаполисах, где возникают проблемы
с выделением новых участков под строительство, под дома экономи частично бизнес-класса предоставляются только «массовые»
площадки, и указанная тенденция в дальнейшем будет только
усиливаться.
5.1.4. У кого покупать новостройку?
В предыдущих разделах авторы попытались дать рекомендации,
как выбрать новостройку по трем основным параметрам: типу
дома, месту и цене. Теперь давайте рассмотрим самый важный во­
прос — у какой организации лучше покупать квартиру, таунхаус или
коттедж?
Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства сто­
личного региона? На конец 2012 года в Москве и Подмосковье
действует порядка 6000 субъектов рынка (именно столько кон-
В-дава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
197
j-актных телефонов периодически публикуется в рекламе, что
Гоставляет около 25 тысяч риэлтеров и девелоперов). Если судить
по региональной базе данных «черный список», о которой у нас
пойдет речь ниже, большинство из них (около 90%) не имели
Серьезных нарушений (к числу таковых относятся, например, от­
кровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя
обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый
обы т; невозвращение под благовидными предлогами полученной
предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление
некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также
урубые неумышленные ошибки, которые привели к существен­
ному ущемлению имущественных прав или интересов клиента).
Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно
действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые
осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньга­
ми и имуществом, причем делается это психологически виртуозно
и юридически безнаказанно.
I Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка
недвижимости и строительства по их технологии работы (по состоя­
нию на конец 2012 г.):
• 400—450 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», которые
в 1995—2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлтерскую
деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих
фирм операции с недвижимостью являются основным источником
дохода, и указанные АН работают относительно честно (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).
• 1000-1200 «новых фирм» — это организации, занявшиеся
риэлтерской деятельностью после отмены соответствующих ли­
цензий. Часть из них организована решившими открыть свое дело
ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большин­
стве случаев это компании, уставные виды бизнеса которых веьма
Дал :ки от недвижимости (например, торговля продуктами, транс|порт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с жильем,
нежилыми помещениями и строительство — занятия выгодные,
«новые фирмы» стали вести и их;
• 450—500 отделов недвижимости — это фактически те же «старые
Или «новые» АН, но входящие в более крупные промышленные,
■торговые или финансовые компании на правах либо структурных
Подразделений, либо аффилированных (взаимозависимых) лиц;
198
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
■ 300—400 девелоперских компаний, которые занимаются строи­
тельством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей
реализацией;
• 150—180 «иностранных» риэлтеров — в большинстве случаев
представительства крупных западных риэлтерских фирм, кото­
рые обслуживают либо своих «земляков», работающих в России,
либо оказывают услуги на рынке элитной недвижимости, включая
и управление таковой;
• 2000—2500 частных риэлтеров и «групп граждан». Это специали­
сты, зачастую весьма высокой квалификации, которые проводят
разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая по­
средничеством при заключении инвестконтрактов) самостоя­
тельно, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо
или используя подставное. На профессиональном жаргоне они
получили название «серые» и «черные» маклеры — в деятельности
первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги
на аферах, обмане клиентов, работа юте асоциальными элементами,
отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати,
сотрудники АН, получившие квалификационный аттестат брокера,
относят себя к «белым» маклерам).
Как распределяются субъекты рынка по количеству совершен­
ных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы
риэлтерских фирм.
— Крупные. Совершают всем своим численным составом бо­
лее 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды).
Контролируют в среднем 40—45% рынка недвижимости. Крупные
фирмы — в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают
и досадные исключения), с другой стороны, берут с клиентов
самые высокие комиссионные (ни одна солидная компания не ста­
нет работать с клиентом, если предполагаемый гонорар составляет
менее 200 тыс. рублей).
— Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют
около 30% вариантов. В этих фирмах самое благожелательное от­
ношение к заказчикам, довольно высокая надежность и более при­
емлемые комиссионные. «Середнячки» — на самом деле «золотая
середина» между крупными и мелкими, и для трудоустройства мы
советуем Вам обращаться именно туда (подробнее об этом у нас
шла речь в разделе 8.4 первой части нашего учебника).
— Мелкие. Совершают по 0—5 сделок в месяц, контролируют
около 20% рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
199
■ашихдрузей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку,
К они остались работой довод ьны. В мелких агентствах самые низкие
[комиссионные (в среднем 70—150 тыс. руб. за сделку), но, к сожа­
лению, гарантий никаких. Еще один недостаток — в них не очень
большие базы данных, и подбора варианта придется ждать дольше.
Что же, чудес на свете не бывает — либо быстро и качественно
Ий большие деньги (крупные агентства) или подольше, но подешевле
(мелкие) — быстро, дешево, хорошо — выберите одно.
I — Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граж­
дан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в 2—3 ме­
сяца. Эти риэлтеры возьмутся за любой вариант (причем будет
названо весьма скромное вознаграждение — в среднем от 50 тыс.
руб.), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контро­
лируют они в среднем 10% всех сделок, и обращаться к случайным
маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений
или по рекомендации очень хороших знакомых.
С 10.02.2002 г., когда вступил в действие Закон № 128-ФЗ
*,
ли­
цензия на проведение операций с недвижимостью более не требу­
ется (с 01.01.2008 г. отменены лицензии на оценку, ас 01.01.2010 г.
на многие виды строительной деятельности). Фактически ее заменил
документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной
сертификации качества риэлтерских услуг и аттестации своих со­
трудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том,
что фирма работает на рынке более цивилизованно, хотя все на­
кладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персо­
нала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких
[КОМИССИОННЫХ).
В настоящий момент продажей нового жилья занимается
большое количество хозяйствующих субъектов (юридических или
Даже физических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы
(на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100%
принята стоимость 1 кв. м нового жилья без внутренней отделки,
уже находящейся в собственности граждан, на территории того же
муниципального района (см. Приложение 6).
1. Кооперативы (70—75%)
Самый экономный, однако и самый ненадежный способ при­
обрести квартиру в новостройке — вступление в жилищный по­
‘ Федеральный закон № 128-ФЗ от 08.08.2001 г. «О лицензировании отдельных ви­
дов деятельности
настоящий момент действует аналогичный закон № 9Ч-ФЗ
от 04.05.2011 г).
200
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
требительский кооператив (ЖСК, ЖК, ЖНК, ПИК; подробнее
см. раздел 4.3). Если не рассматривать откровенные жилищные
пирамиды (их признаки мы разбирали в главе 5 первой части нашей
книги), то «честно работающие» кооперативы действительно могут
предоставить своему пайщику жилье на весьма выгодных условиях
в том числе и в рассрочку (например, выкупая оптовые объемы
у крупных застройщиков или даже являясь аффилированными
структурами таковых), однако гарантий успешного завершения
процесса Вам, уважаемый читатель, никто не даст — как показала
практика, список обманутых дольщиков примерно на 35—40%
пополняется именно из «кооперативных» источников — так что
авторы не советуют связываться с этими организациями вообще!
Исключение составляют только «карманные» кооперативы при
крупных застройщиках (об этом подробнее пойдет речь ниже)
2. Застройщики (76—80%).
Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе
214-ФЗ', который вступил в действие с 01.04.2005 г. (см. также При­
ложение 5 к нашей книге). Из сути этого нормативного акта вроде
бы вытекает, что застройщик несет всю полноту ответственности
за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть
дольщику деньги с процентами (подробнее об этом речь пойдет
в разделе 5.3). Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь
дело с точки зрения простоты оформления взаимоотношений:
выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям
оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем Свидетель­
ство о собственности (подробнее см. раздел 5.4). Также еще бытует
подогреваемое соответствующей рекламой мнение, что «квартиры
дешевле у тех, кто их строит».
Как показала практика, обращение напрямую к застройщи­
кам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса
в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные
компании через свои аффилированные (зависимые) структуры дей­
ствительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые
по разнообразию, качеству и цене варианты, атакже определенные
гарантии их получения, хотя тоже с использованием «серых» схем,
позволяющих уклоняться от положений Закона 214-ФЗ (подробнее
об этом см. раздел 5.2). В остальных сегментах рынка, за исклю* Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строитель­
стве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (в редакции
от 10.07.2012 г.).
Гпава 5
g~.—-
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
201
пением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных
домах, прямое обращение к застройщикам (особенно небольшим,
у которых в разработке 1 —5 проектов, да и то на начальных стадиях)
особых преимуществ не дает.
3. Соинвесторы и субинвесторы (78—83%).
В эту категорию входят организации, которые приобрели (фак­
тически купили) часть площадей в доме (еще не введенном в экс­
плуатацию) у компании-застройщика по договору уступки прав
требования. Естественно, фирма-соинвестор после выполнения
^воих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобрета­
ет права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что
и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме
того, на практике часто встречаются т.н. «субинвесторы второго
порядка» — организации, которые приобрели права требования
по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых
(с целью уклонения от налогообложения или даже совершения
мошенничества (подробнее об этом речь пойдет в разделе 4.2).
4. Организации-взаимозачетники (75—85%). Это предприятия,
с которыми застройщики рассчитываются построенными квартирами
по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосгаз»,
«Мосводоканалстрой», «МОЭК», и строительные организации (на­
пример, ДСК), и мелкие коммерческие фирмы, которые выполняли
работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги
или сажали деревья). Переданные им квартиры «взаимозачетники»
стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются
в оборотных средствах. На этом сегменте первичного рынка самые
(низкие цены, но гарантий практически никаких.
5. Посредники — «присоски» (80—90%).
К этой категории относятся любые коммерческие фирмы
(в основном, конечно, риэлтерские), которые заключили с за­
стройщиками, или участниками долевого строительства договоры
на простую или ответственную реализацию принадлежащих им
объектов и фактически проводят «розничную продажу квартир и до­
мов, получая свои комиссионные в размере 1,5—3%, хотя гарантии
своим покупателям дают лишь на словах.
• Обращение к представителям застройщика имеет ряд суще­
ственных плюсов: во-первых, «присоски» помогут Вам значительно
сэкономить время на поиски варианта; во-вторых, у крупных ри­
элтерских фирм большой выбор предложений; в-третьих, агентства
обычно сообщают коллеге-риэлтеру более правдивую информацию
202
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
о «качестве» объекта, хотя, конечно, могут Вас и откровенно «по­
лечить» (как говориться, посмотрите на себя со стороны).
***
На практике очень часто Вы можете столкнуться со «смешан­
ным» типом продавца — например, крупная риэлтерская фирма
инвестировала свои средства в строительство, одновременно вы­
купив оптом часть объемов на другом адресе и являясь при этом
агентом по реализации квартир уже на третьем объекте. Более
подробно о проверке и экспертизе участников рынка новостроек
у нас пойдет речь в следующем разделе 5.2.
5.2. Комплексная экспертиза компании-застройщика
В настоящем разделе разговор у нас пойдет о проверке на возмож­
ность совершения мошенничества со стороны компаний-застрой­
щиков или посредников, а также их доблестных сотрудников,
иногда в штате фирмы просто не числящихся. Конечно, на прак­
тике встречаются случаи, когда наивные граждане, возбужденные
низкой ценой или выгодными условиями рассрочки, подписывали
договоры и вносили по ним деньги без проведения какой-либо
экспертизы, руководствуясь только эмоциями, а не фактами Но
вдальнейшем именно такие люди, забывшие старинные житейские
принципы о сыре в мышеловке, дырке от бублика и жадном фраере,
попадали (и будут попадать в дальнейшем) во всевозможные ини­
циативные группы обманутых пайщиков (дольщиков, вкладчиков,
соинвесторов), пополняя собой ряды платежеспособных бомжей,
купивших (проинвестировавших) квартиру. Так что давайте более
подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки юридического
лица, осуществляющего строительство и/или реализацию квартир
или коттеджей, которую, безусловно, придется проводить риэлтеру,
представляющему интересы приобретателя, т.е. Вам. Далеко не все
из указанных ниже действий удастся выполнить самостоятельно —
за помощью придется обращться и к юристам-практикам, и в детек­
тивные фирмы, и к сотрудникам правоохранительных органов.
Итак, основные этапы проверки юридического лица, осущест­
вляющего возведение и продажу новостроек:
— принципиальный выбор компании-застройщика;
— анализ комплекта документов на строительство;
р^два 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
203
I — выяснение деловой репутации фирмы;
I — экспертиза предлагаемых к подписанию договоров.
I Давайте рассмотрим указанные действия подробнее.
5.2.1. Как выбрать девелоперскую компанию
Итак, Вы уже определились с типом и месторасположением
дома, который хотел бы приобрести Ваш клиент (см. раздел 5.1),
итеперь пытаетесь не потеряться среди огромного количества пред­
ложений строительных, девелоперских и риэлтерских фирм.
В этом разделе мы коротко рассмотрим те принципы (критерии),
которыми должен руководствоваться профессионал-риэлтер в сво­
ем поиске достойных и компетентных девелоперов.
1. Рекомендации коллег, изучение различных форумов в сети.
Как показала практика, уже более 50% граждан при изменении
своих жилищных условий приобретают квартиру или загородную
недвижимость в новостройках, т.е. на первичном рынке. Наверня­
ка среди Ваших родственников, друзей, знакомых или сослуживцев
найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до ново­
селья» или сами работают в риэлтерском агентстве или девелопер­
ской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством,
помогут Вам сделать правильный выбор.
Также здесь необходимо иметь в виду, что строительные фир­
мы специализируются на определенных типовых сериях домов,
которые, в свою очередь, имеют стандартные планировки. На­
пример, нельзя желать трехкомнатную квартиру в доме серии
П-44Т (см. Приложение 2) общей площадью 100— 110 кв. м., так как
по проекту «трешки» в этом доме, исходя из индивидуальных осо­
бенностей, имеют размер 78—83 кв. м. Или — эркер в доме серии
КОПЭ — проект этого здания такого планировочного решения
не предусматривает. Кроме того, как уже говорилось выше, Ваш
выбор ограничивает и «подведомственность» типовых серий до­
мов — например, в Москве реализацией квартир в зданиях типа
П-44 занимаются структуры, тесно связанные с ДСК-1.
2. Рекламная кампания и цены.
I Если по рекомендациям коллег или в независимых сетевых
сообществах подходящую фирму найти не удалось (или у таконой нет вариантов в интересующем Вас районе и доме), то при­
дется внимательно просматривать рекламные предложения
204
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
компаний-застройщиков и риэлтерских агентств. В основном это
объявления в профильных изданиях (для Москвы и Подмосковья
рекомендуем «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены»)', соответ­
ствующие сайты в Интернете (например, раздел «Недвижимость»
списка «ТОР-100» на www.rambler.ru), а также щиты, плакаты,
растяжки и баннеры непосредственно на стройплощадках. При
подборе вариантов, среди пестроты рекламных модулей, обилии
информации и обещаний различных скидок и распродаж, как
и в любом другом деле, вредны крайности — не стоит рассматривать
предложения по цене, отличающейся на 10—15% в обе стороны
от средней по данному типу дома и району. Никогда не забывайте
старинную житейскую мудрость про сыр в мышеловке, дырку
от бублика и жадного фраера.
3. Происхождение и статус компании.
Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике.
Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших
государственных стройуправлений и трестов или являющихся
дочерними компаниями таковых. Во-первых, подобные ком­
пании сумели выжить в постперестроечное время, закрепиться
и хорошо зарекомендовать себя на сегодняшнем рынке жилья.
Во-вторых, подобные организации занимаются строительством
жилья от «А» до «Я», т.е. начинают с согласования и утверждения
проекта будущего дома, строят, продают и оформляют в соб­
ственность. В-третьих, в них еще работают номенклатурные
сотрудники «совковых времен», соблюдающих при проектиро­
вании и строительстве нормативы Строительных Норм и Правил
(СНиПов) и ГОСТов.
К сожалению, в последние годы нормативная база строительной
отрасли претерпела большое количество изменений и многие СНи­
Пы были отменены, а взамен ничего не принято. Отсюда следует
появление большого количества однодневок-«помоек», низкое
качество строительства и юридически неграмотное оформление
в собственность.
Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например,
«уполномоченной правительства Москвы» или строит жилье
на деньги крупного банка, то это ничего не значит — сейчас часто
применяют подобные рекламные трюки.
В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой
организационно-правовой форме зарегистрирована организа-
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
205
J ция — ОАО, ЗАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы
■ всем читателям), или же учредители избрали более редкие из до■ пустимых законодательством: коммандитное товарищество
F (далее — КТ), автономная некоммерческая организация (АНО)
иди жилищно-накопительный кооператив (далее — ЖНК). Как
■ показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны
Iклиентов поступает именно в адрес КТ и ЖНК (к слову сказать,
( таких компаний осталось немного).
| 4. Стаж на рынке и количество построенных объектов.
В учредительных документах компании (о их проверке речь пой■ дет в разделе — 5.2.4.) указана дата регистрации (перерегистрации,
слияния, разделения) юридического лица, косвенно говорящая
остаже работы фирмы. Организация, проработавшая более 3-х лет,
считается имеющей достаточный опыт работы на рынке жилья.
Внимание! Каждая афера с новостройками обязательно «сопровождается» учреждением и открытием хотя бы одной «свежеиспеченной»
фирмы!
Поэтому не стоит иметь дело с конторами, которые пока не воз■ вели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания
| строится! Вполне возможно, что в последний моменту организации
■ «вдруг» закончатся средства. Или руководство внезапно исчезнет,
I или с Вас потребуют доплатить. При прозвоне рекламных объI явлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями,
■сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов
построено с участием Вашей фирмы ? Можно ли узнать их адреса ?»
■Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую
тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте», —
| не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.
5. Принцип «готовой коробки».
Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жи| лого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникаI Ции, закончен нулевой цикл и коробка строения уже смонтирована.
В этом случае приблизительно 60—70% средств на строительство
I уже освоено. И риск, соответственно, значительно меньше.
। Также следует отметить, что в соответствии со ст. 130—131
ГК РФ (в редакции Закона РФ №213-Ф3)’ вступившего в силу
с 01.01.2005 г., можно зарегистрировать право собственности и на
* Федеральный закон №213-Ф3от31 12.2004 г. «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации».
206
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
не завершенный строительством объект, но для этого необходи­
мо, чтобы стены (или хотябы балки и колонны, ограничивающие
пространство) приоблетаемой квартиры реально существовали.
И тогда, даже при самом неблагоприятном стечении обстоя­
тельств, Вы все же сумеете оформить (через суд) права клиента
на это жилье.
Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене,
но сроком сдачи дома в эксплуатацию через год и более (для
кирпично-монолитных зданий — полтора года), особенно если
на стройплощадке работы только начались! Сейчас еще достаточно
много компаний, которые пытаются «продавать» жилую площадь,
еще не имея разрешительных документов на строительство, пред­
лагая к подписанию предварительные договоры.
В дальнейшем, как правило, по подобным объектам серьезно
нарушается срок их строительства, могут измениться планировки
квартир, а стало быть, и площадь приобретаемого жилья.
6. Рекомендации жильцов построенных домов.
Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов,
не поленитесь, съездите на место и подойдите к людям, которые
там живут и прошли уже весь путь «от первого взносадо квартиры».
Главный вопрос, который Вы должны будете задать: «Сколько Вам
обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности ?» Если ито­
говая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой
Вашими предшественниками, то не связывайтесь с ней. Обращаться
лучше всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ (То­
варищества собственников жилья), которое наверняка создано для
управления вновь построенным многоквартирным домом.
7. Отношение к потенциальному клиенту.
Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой
коммерческой фирмы — с отношения к клиенту. Если при первом
посещении офиса компании Вы столкнетесь с долгим ожиданием,
безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстре­
чу Вашим просьбам («не хотите — не покупайте») или, что самое
худшее, откровенным «лечением» с предложениями типа: «Вноси­
те оплату за бронирование сегодня, а то в понедельник цены будут
выше», — то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными
ни казались цены. Представьте себе, что будет после того, когда Вы
действительно внесете деньги!
Обратите внимание, что представляет собой офис компании.
Занимают ли они какое-то отдельное здание или снимают не-
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
207
(сколько номеров в гостинице, аренда которых может закончиться
уже завтра? Более подробно об этом у нас пойдет речь в подраз­
деле 5.2.2.
I Таков, уважаемый читатель, краткий алгоритм выбора девело­
перской (риэлтерской) фирмы, у которой Вы планируете (пока
только планируете) приобрести новостройку для своего клиента.
। Но недаром говорят в народе: «Доверяй, но проверяй!» После
Предварительного выбора, который пока сделан, предстоит пройти
(Следующий, более ответственный этап — комплексную проверку
Партнерского юридического лица. Возможно, это придется делать
не один раз.
И еще — не вносите никакой предоплаты, даже 10—20 тыс. руб.
за «бронирование» варианта, до тех пор, пока не будет выполнена
тщательная проверка, об элементах которой у нас пойдет речь
в следующих трех подразделах!
5.2.2. Комплексная проверка юридического лица
В процессе работы над подбором квартиры для клиента
в доме-новостройке Вам, уважаемый читатель, непременно придется столкнуться с различными юридическими лицами (не нужно
путать с правовой формой — ООО, ЗАО и т.п.), основные из кото­
рых — девелоперы, риэлтеры, «владельцы».
Первые из них обычно продают построенные (или проинве■стированные) объекты на первичном рынке; вторые — оказывают
посреднические услуги по реализации всех типов жилых и нежилых
помещений, третьи сами являются юридическими владельцами
объекта. Соответственно, первым и третьим Вы заплатите полную
■стоимость предполагаемой квартиры, вторым — лишь за посред­
нические услуги.
Однако осуществлять проверку юридического лица необходимо
в любом случае, независимо от того, с каким из вышеперечислен­
ных типов фирм Вы собираетесь сотрудничать дальше. Приобретая
квартиру через коллег-риэлтеров, не следует надеяться, что они,
взяв на себя обязательства по реализации недвижимости, проведут
■качественную экспертизу всех документов. Ничего подобного! С них
«Рзятки гладки». Агентства-посредники никакой ответственности
208
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
за действия, а чаще всего бывает, за бездействие застройщика (строи­
тельной компании) не несут. Поэтому, приобретая квартиру через
посредников, Вам в первую очередь потребуется проверить именно
компанию-застройщика, а уже во вторую — посредников или по­
следующих владельцев прав.
И вполне понятно, что комплекс работ по проверке вышеука­
занных фигурантов рынка будет отличаться — самая сложная и под­
робная экспертиза, о которой речь пойдет ниже, осуществляется
именно в отношении девелоперской (строительной) компании.
Конечно, риэлтерскую фирму проверить тоже надо, но не забывай­
те, что посредникам вы платите в среднем лишь 1,5—3 % от цены
недвижимости, а девелоперам и владельцам — полную стоимость
объекта, который намерены приобрести.
Итак, что включает в себя стандартная проверка юридического
лица?
• проверка фирменного стиля компании;
• выяснение деловой репутации;
• посещение стройплощадки и офиса фирмы;
• анализ атрибутики компании;
• проверка финансового состояния;
• работа с персоналом фирмы.
Часть указанных этапов, конечно, можно выполнить само­
стоятельно, особенно если Вы обладаете здравым смыслом, ком­
муникативными способностями и большим жизненным опытом.
Однако отдельные действия требуют привлечения профильных
специалистов (независимого оценщика, строительного эксперта,
бухгалтера-аудитора, а чаще всего квалифицированного юриста).
Конечно, их услуги стоят недешево, но и «цена вопроса» тоже вы­
сока — остаться без квартиры и без денег не просто, а очень просто.
Итак, давайте рассматривать алгоритм наших совместных действий
подробнее.
1. Фирменный стиль компании.
Выявление подлинного лица фирмы начинается, как это ни ба­
нально звучит, с анализа ее рекламной кампании, точнее говоря,
image creation — усилий по насаждению положительного имид­
жа. Уже на этом этапе можно распознать «неделовую» контору
повышенной опасности и просто не тратить свое личное время
на общение с ее представителями, какими бы интересными по цене
и заманчивыми по форме подачи информации ни казались бы
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
209
фирменные предложения. Итак, на что следует обращать внимание
в первую очередь?
• указание рекламных телефонов
Определите по номерам, указанным в рекламе, к какому типу
(городские, коммерческие операторы, прямые мобильные) они
принадлежат (в Москве это делают по базе данных МГТС). Самый
Ьеблагоприятный случай — телефоны сотовые или даже квартир­
ные диспетчерские — в случае чего концов на такую фирму впо­
следствии не сыскать. Кроме того, некоторые компании указывают
координаты «филиалов» или даже «представительств» в регионах
и за рубежом. Не поленитесь позвонить и туда.
• анализ итернет-сайта
При первом звонке по рекламному телефону сразу спросите
адрес компании в сети (подразумевается, что он должен быть).
Далее проанализируйте наполненность сайта, его обновление,
список контактов и партнеров, посмотрите разделы «про нас
пишут» и официальную книгу отзывов (естественно, негативные
мнения о деятельности фирмы туда не попадают, а присутствует
явная заказнуха, причем сделанная зачастую в едином стиле).
Кроме того, в любой поисковой системе (Google, Яндекс, Рам­
блер) сделайте независимый запрос, например, «Инвестицион­
ная корпорация F&C development» (что, кстати, может негласно
расшифровываться «факиш и кукиш вам, а не квартиру») или
«новостройки в Мухоранске, микрорайон Ново-Долбуново». При
просмотре открывшихся ссылок можно натолкнуться и на фо­
румы обманутых дольщиков той самой «F&C», и на координаты
адвокатов, ведущих соответствующие дела в судах... А Вы
говорите, надежная компания!
• сбор рекламных носителей
При посещении офиса или даже стройплощадки любой сотруд­
ник фирмы охотно выдаст Вам «дезкомплект» рекламных буклетов,
а также всякую «приблуду» в виде папочек, ручек, календариков
и прочих массовых бизнес-аксессуаров. Конечно, желание ру­
ководства компании произвести впечатление столь простыми
средствами вполне понятно, но амбиции должны соответствовать
амуниции — откуда стиль, когда делов-то небогато? Естественно,
все полученные таким образом смысловые носители (листовки,
проспекты, мини-газеты, ссылки на публикации и даже визитки)
подлежат в дальнейшем тщательному изучению, желательно с при­
влечением профильных специалистов.
210
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ТЕСНА КВАРТИРА?
ВТЯНИ ПУЗО!
Приведенные здесь рекламные фразы взяты с реальных объявлений
по недвижимости. (В скобках — комментарии авторов.)
— Наша цель — ваша недвижимость.
(Если Вам не нравится Ваша квартира, то приходите к нам. Нам по­
нравится.)
, — Молодая семья без детей и других вредных привычек снимет комнату.
(А что, заводить детей — это вредная привычка ?)
— Самые низкие комиссионные: почти на общественных началах!
(Очередной благотворительный фонд по честному отъему денег у на­
селения.)
— Государственные риэлтеры. Мы не обманем.
(Чем наглее ложь, тем больше ей верят.)
— Вы спасли нас от фашистов — мы защитим вас от аферистов.
(Реклама услуг по пожизненному содержанию стариков. Объявление вы­
шло накануне 9мая.)
— Выбранный вариант квартиры обмену и возврату не подлежит.
(Вариация на эту же тему: «После схода пены требуйте долива».)
— В Москве такого еще не было...
(Такого обмана клиентов, что ли ?)
— Хорошо, когда каждый занимается этим делом...
(Конечно, хорошо. Главное, чтобы на пользу...)
— Предъявитель данного купона имеет право на бесплатный сеанс массажа.
(А слабо одновременно с юридическими консультациями ?)
— Интеллигентный москвич, кандидат наук, сымет квартиру.
(А скоко академиев мы кончали?)
— Хстле"! Нас легко найти!
(А если кто не хочет ? Тем что. найти трудно ?)
— Сдаю поддома... 5 соседей, есть козел.
(А за сохранность домашнего оленя, в натуре, ответишь?)
— Комнату... с одинокой молодой хозяйкой, недорого сниму. Без интима,
только помощь по хозяйству.
(Да... Наверное, товарищ больной или нестандартной ориентации.)
— Кто с Господом в душе и муками в сердце, придите к нам.
(Реклама аренды квартир, исходящая от «общины храма святых Петра
и Павла» — скорее всего, сектанты.)
— Бесплатно два квадратных метра.
(Интересно, где? На Новодевичьем или Ваганьковском?)
— Сдаю квартиру... агентам, аферистам и прочей сволочи не звонить.
(Господа риэлтеры, посмотрите на себя со стороны!)
/лава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
211
ПРИЗНАКИ НЕДОСТОВЕРНОЙ РЕКЛАМЫ
В НЕДВИЖИМОЕ ГИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ
— Цена от 49 тыс.-руб.! Рассрочка от 1% годовых!.
(/То такой цене однозначно вариантов нет. А реально рассрочка обойдется
в4—5%>.)
— Звездочки * и мелкий нечитаемый шрифт.
(То, что написано крупным рекламным шрифтом, не соответствует
действительности.)
— Спешите, количество ограничено! Осталось 5 квартир!
(Известный принцип «Хватай мешки, вокзал уходит». На самом деле
с реализацией объемов у застройщика проблемы.)
— Акция действует до... Сейчас или никогда!
(«Акция» будет продлена еще на несколько месяцев.)
— Лучше всех, быстрее всех, дешевле всех!
(Лучшее предложение на рынке!!!)
(Без комментариев. Прямое нарушение Закона о рекламе.)
— Премиум-класс по пене Бизнес! (или Бизнес по цене Эконом.)
(На самом деле никакой это не Премиум-класс.)
— Продажа от застройщика (аренда от собственника).
(Вбольшинстве случаев через однодневку или от посредников.)
— Все коммуникации (для коттеджных поселков).
(Запроектированы, но техусловия не получены. Коммуникации придется
оплачивать отдельно и ждать несколько лет.)
— Зачет старого жилья (система Trade-In).
(Зачет с грабительской скидкой 10—15%, как при срочной продаже.)
— Бесплатные подарки (Купи квартиру — выиграй авто).
(Стоимость «подарка» 0,01% от стоимости недвижимости. А авто
выигрывает подставной сотрудник компании.)
— Визуальный ряд «Счастливый новосел».
(Эксплуатируется социальный стереотип преуспевающего человека и его
семьи, включая детей, что запрещено законом о рекламе)
— Визуальный ряд «Красивый дом (поселок)».
(Приезжайте на стройплощадку и увидите нечто иное. Если вообще
что-либо увидите, кроме забора и рекламного баннера.)
— Телесный низ и бранные слова.
(Слоганы типа «сДАЮ за копейки»; «если ты не п...с (папуас), покупай
бизнес-класс...)
212
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• лукавая и агрессивная реклама
Мы подошли к самому сложному (но и самому важному!) эле­
менту анализа фирменного стиля компании — выявлению навяз­
чивой, явно манипулятивной и агрессивной рекламы, подаваемой
с целью дезинформации потенциального потребителя. Известно,
что средства для похудания рекламируют стройные манекенщицы,
а крем от морщин — совсем юные леди, хотя ни тем, ни другим
эти товары не нужны. Аналогичная ситуация наблюдается и на
рынке недвижимости и девелопмента — воздействие осуществля­
ется на определенный социально-демографический слой (образ
«счастливый новосел»), разыгрывается фишка «гениальной идеи»
финансирования строительства, а также используются уже на­
вязшие в зубах приемы типа голословного раздувания деловых
качеств руководителя, подтверждения солидности и надежности
фирмы, ссылки на уважаемых лиц или институты власти (напри­
мер, правительство Москвы). Ваша задача в проведении подобного
«контекст-анализа» — выявить не столько указанные манипулятор­
ские трюки, сколько истинные намерения затейников — например,
основная доля рекламных материалов направлена на привлечение
новых пайщиков, небольшая часть говорит о реализации инвест­
проектов, а о реально построенных объектах — ни слова... Впрочем,
выводы делайте сами.
• проведение PR-акций
Подобная деятельность (public relation — формирование обще­
ственного мнения) дополняет и «утяжеляет» основные виды рекламы
и может проявляться в виде кампанейщины (например, обещание
квартир ветеранам перед днем Победы), различных видов адресной
помощи малоимущим (немотивированной благотворительности, как
известно, не бывает), финансирования всевозможных тусовочных
или даже «социально значимых» акций, атакже участие в политиче­
ских партиях и движениях. Эти элементы имиджа фирмы — всегда
сигнал о том, что организация на самом деле выглядит хуже, чем
хочет казаться.
***
Экспертиза фирменного стиля компании, которой Вы, уважае­
мый читатель, хотите доверить деньги или хотя бы ведение сделки,
может дать массу полезной информации, при анализе которой
принимается решение: двигаться в сотрудничестве дальше или,
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
213
рока не поздно, выбрать других. На этом этапе цена потерь еще
небольшая — всего лишь только потраченное время...
2. Выяснение деловой репутации.
В этом подразделе пойдет речь о проверке «нематериальных»
и «материальных» активов компании — под первым термином под­
разумевается выяснение деловой репутации потенциального партне­
ра (конечно, если таковая имеется), под вторым — анализ ее плате­
жеспособности и финансового состояния. Однако «экономическую»
часть проверки может выполнить только специалист-профессионал
(что обычно бывает весьма накладно), а собрать информацию о до­
бром (или не очень) имени фирмы может каждый из нас. Итак, на что
необходимо обратить внимание в первую очередь?
• проверка через «черные списки»
, Как уже говорилось выше, риэлтерами Московского региона
создана и поддерживается профессиональная база данных «черный
список» — это перечень недобросовестных агентств недвижимости
и девелоперских фирм, а также частных маклеров, брокеров, экс­
пертов, запятнавших свое имя явно неправомерными действиями.
Основаниями для занесения в такую базу обычно являются: от­
кровенное мошенничество или попытки вымогательства; невы­
полнение взятых на себя обязательств по отношению к клиенту;
невозврат аванса или оригиналов правоустанавливающих доку­
ментов с «эксклюзива»; немотивированное повышение цены или
изменение условий совершения сделки. При посещении офиса
компании обязательно узнайте фамилии директора, завотделом
и менеджера (агента), который будет вести именно Ваш вариант,
и проверьте их, обратившись по телефону (495) 585-83-80 (услуга
бесплатная). Если фирма или указанные лица хотя бы раз за по­
следние три года засветились в каких-либо неблаговидных делах,
то оператор даст Вам координаты тех клиентов, которые реально
'пострадали от этих «суперпрофессионалов», и Вы сможете узнать
подробности непосредственно «из первых рук».
• проверка через Интернет-ссылки
| Как уже говорилось выше, на официальном сайте компании,
в том числе и в гостевой книге, дается только «хорошая» информа­
ция о ее деятельности, а любые негативные сообщения блокируются
Администратором (модератором). Поэтому обязательно спросите
0 Фирме у Яндекса или Гугла — введите запрос либо по названию
компании (агентства), либо по строительному адресу объекта.
При просмотре открывшихся ссылок можно найти и форумы об­
214
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
манутых клиентов, и координаты юристов (инициативных групп,
адвокатов), которые ведут против фирмы дела в судах. Кроме того
просмотрите и обзор региональной прессы — наряду с явной заказнухой, опубликованной рекламными службами, можно найти
и действительно интересные заметки о деятельности компании.
То же самое можно проделать и по фамилиям руководителей
(конечно, если это не Кузнецов, Иванов или, допустим, мистер
Смит или герр Мюллер).
• посещение других объектов
Не стоит иметь дело с фирмами, которые пока не возвели и не
сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится!
Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг»
закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с Вас
потребуют доплатить — обо всем этом у нас шла речь выше. При
прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» цено­
выми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании во­
прос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы ? Можно ли
узнать их адреса ?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую
«коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расска­
жем на месте» — не тратьте впустую время и про эту организацию
забудьте.
Кроме того, узнайте в офисе компании адреса уже построен­
ных домов, съездите на место и подойдите к людям, которые там
живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры».
Главный вопрос, который Вы должны задать: «Сколько Вам обещали
и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая
цифра сильно отличается оттого, что было названо фирмой Вашим
предшественникам, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше
всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ, которое
наверняка создано для управления имуществом во вновь заселен­
ном доме.
• посещение местной администрации
Если строительство (или риэлтерская деятельность) ведется
компанией в районных городах Московской или соседних об­
ластей, то обязательно посетите соответствующий отдел местной
администрации (например, капитального строительства). За симво­
лическое «конфетно-букетное» вознаграждение соответствующие
чиновники (чаще всего чиновницы) расскажут Вам о деятельности
проверяемой организации очень много интересного или хотя бы
дадут координаты тех лиц, которые могут это сделать (в том числе,
Глвва_5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
215
например, инициативной группы обманутых пайщиков). В круп­
ных мегаполисах (Москва, Питер, Киев, Нижний, Ростов) такой
подход, к сожалению, малоэффективен — фирм много, да и «чи­
нарики» в префектурах и муниципалитетах шибко занятые.
3. Посещение стройплощадки.
Как уже говорилось выше, рекламную информацию о деятель­
ности девелоперских (или риэлтерских) компаний можно полу­
чить не только через СМИ (газеты и журналы), но и «от земли»,
те. путем осмотра и посещения стройплощадок в интересующих
Вас районах. На объекте в любом случае стоит побывать, как ми­
нимум, дважды: сначала в сопровождении представителя фирмы,
потом самостоятельно, с целью сбора необходимой для принятия
решения информации.
Итак, каким образом «отрабатывается» стройплощадка»?
• беседа с «людьми в машинах»
Так на жаргоне риэлтеров называются сотрудники (агенты) фирм,
тродающих квартиры в соответствующем строящемся доме, ведь их
«мобильный офис» расположен чаще всего в припаркованных рядом
микроавтобусах (иногда в возведенных на стройплощадке бытовках).
Там можно ознакомиться с рекламными материалами компании,
просмотреть прайс-лист и типовые планировки и даже, если все
[устраивает, внести «предоплату забронирование» (естественно, этого
пока не следует делать!). При первичной беседе с агентом изобразите
из себя простоватого незнайку — этакого волка в овечьей шкуре
и подробно послушайте, насколько квалифицированно Вас будут
«лечить». Обострять отношения с человеком в машине не следует
даже в случае откровенного хамства со стороны последнего — ведь
если Вы примите решение о дальнейшем сотрудничестве с этой
компанией, агент (за дополнительную небольшую плату) может
рассказать очень много интересного — надо только знать, что и как
спрашивать.
• беседа со строителями и охраной
Подойдите (желательно не с пустыми руками) непосредствен­
но к работникам на стройке (лучше всего к руководителям низо­
вого звена — мастеру, бригадиру, прорабу, начальнику охраны).
Таким путем собираются сведения не только о фирме, с которой
началось сотрудничество, но и о других участниках инвестицион­
ного процесса: возможно, стоимость квадратного метра и другие
Условия сделки у них более выгодные. В вечернее время можно
Также наладить контакт и с охранниками.
216
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• другие участники инвестпроекта
Путем опроса строителей или анализа части ИРД
(исходно-разрешительной документации, представленной фирмой,
с которой планируется сотрудничество) устанавливаются и вы­
ясняются координаты других организаций, имеющих отношение
к строительству объекта, к числу которых относятся: инвесторы
(генинвестор и соинвесторы), заказчики (возможны сочетания
«заказчик-застройщик» или «инвестор-заказчик»), подрядчики
(генподрядчик и субподрядчики), а также компании, которые уже
выкупили часть объемов (оптовые покупатели) или посредники,
взявшие квартиры на реализацию (ответственную или простую).
Ваша партнерская фирма относится к одной из вышеуказанных
категорий, однако может выясниться, что это происходит весьма
опосредствованно (например, «агент в машине» показал варианты
планировок в разных секциях и этажах, а на стройке выяснится,
что пресловутая «F&C» может распоряжаться всего двумя кварти­
рами — все остальные либо уже проданы, либо никогда компании
не принадлежали).
• оборудование, материалы, культура строительства
Ни для кого не секрет, что большинство домов, даже выдавае­
мых за «элитные» или «клубные», возводятся с максимальной
экономией ресурсов, с нарушением большинства строительных
норм и правил. Поэтому если все-таки Вы остановили свой выбор
на соответствующем здании (объекте), то проведите негласную
экспертизу качества строительства, хотя бы путем визуального
осмотра площадки. Такие факторы, как рабсила явно «рабского»
происхождения, старая и изношенная техника и автопарк, обору­
дование и охрана территории, график организации работ, многое
скажут даже и неспециалисту. Кроме того, можно провести опрос
жителей близлежащих домов. Нодля всесторонней стройэкспертизы
проекта необходимо привлекать профессионалов — ведь жить
в этом доме Вам, Вашим детям и внукам!
4. Посещение офиса фирмы.
Один из законов Паркинсона гласит: «Хотите узнать реальное
положение дел в фирме — посетите ее туалет», ведь внимательное
изучение офиса компании, его местоположения, интерьера, обору­
дования, озеленения, охраны может помочьсделать правильные вы­
воды о дальнейшем сотрудничестве (или отказе от такового). Итак,
на что надо обращать внимание при посещении «штаб-квартиры»
риэлтерской или девелоперской фирмы?
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
217
• офисные телефоны
Идеальный случай — телефонные номера, указанные в рекламе
кили хотя бы один из них), действительно «числятся» за данным
помещением (как осуществляются соответствующие проверки,
шла речь в подразделе, посвященном фирменному стилю компа­
нии). Ситуация намного хуже, если Вы предварительно звонили
по диспетчерским или мобильным телефонам. Обычно на практике
истречается «золотая середина» — в офисе установлена мини-АТС
с номерами одного из коммерческих операторов связи, и в случае
переезда на новое место номерная емкость сохраняется.
• документы на помещение
При просмотре учредительных и уставных документов (об этом
у нас шла речь выше), «невзначай» попросите показать бумаги на за­
нимаемое помещение, где Вы сейчас находитесь. Это могут быть:
Свидетельство о собственности («зеленая бумага», аналогичная
квартирной); договора аренды (муниципальной или с собствен­
ником); субаренды; простого товарищества (совместной деятель­
ности) и ряд других.
Если сотрудники компании отказываются их показать (заперты
в сейфе, отправлены на перерегистрацию, находятся у директора,
а он уехал...), то обязательно выясните у вахтера, охранника или
коменданта здания, давно ли фирма «Рога и Копыта» занимает
помещение, своевременно ли за него платит, не было ли раньше
конфликтных ситуаций с властями, бандитами или клиентами.
Если выяснится, что на данный адрес агентство въехало недавно или
арендовало на срок до полугода, узнайте у руководства местополо­
жение бывшего офиса и обязательно съездите туда (хотя в отличие
от «уставняка» и лицензий показывать документы на помещение
и сообщать «старые адреса и явки» Вам никто не обязан).
• беседа с «независимым персоналом»
Установление условий собственности или, что чаще встречается,
аренды занимаемого помещения может пролить свет не только
на намерение фирмы, но и на ее финансовое состояние (подроб­
нее об этом речь пойдет ниже). Попробуйте войти в контакт как
с низовым обслуживающим персоналом здания (вахтер, охранник,
Комендант), так и с его владельцами (балансодержателями, «якор­
ными» арендаторами первого порядка и т. д.). Поводом для встречи
I таковыми могут быть предложения взять в аренду соседние по­
чтения (а может быть и «переаренда» занимаемого проверяемой
Фирмой), а также иные профильные совместные проекты. Как
218
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
показывает практика, «независимый персонал» очень хорощ0
осведомлен о деятельности Вашей «партнерской» фирмы, и эти^
людям в большинстве случаев нечего скрывать, особенно если сбор
информации подкрепляется небольшим подарком или суммой.
• интерьер и оборудование офиса
При визуальном осмотре помещений обычно должны настора­
живать две крайности: либо старорежимное убожество времен «рас­
цвета застоя перестройки», либо чисто заказной интерьер, которым
владельцы фирмы пыжатся создать имидж респектабельности: «Если
мы такие крутые, то о нас говорят кабинеты, а не дела». То же от­
носится и к оборудованию офиса: электронно-лучевые мониторы,
струйные принтеры и факсы на рулонной бумаге могут подтвердить
предположение, что Вы общаетесь с представителями типичного
«быстросъема», а гигантские плазменные панели или проекцион­
ные экраны с демонстрацией предлагаемых домов и планировок
квартир в формате 3D — что компания хочет казаться лучше, чем
есть на самом деле.
• система безопасности фирмы
Как правило, при входе в офис Вас встречает охранник, кото­
рый может быть как в цивильной одежде, так и ряженым (унифор­
ма, камуфляж, хаки, черные очки и костюм или даже милицейские
погоны). Обычно и в девелоперских, и в риэлтерских компаниях
просят предъявить хотя бы один паспорт («обилечивание» всех
гостей — явный перебор) и интересуются, к кому из сотрудников
наносится визит. Если Вы заметили, что в фирме наблюдается
«охранный маразм» (сложная и унизительная пропускная си­
стема типа «чтобы были паспорта у всех», вооруженные «Рембы
Ремингтоновичи» в каждом коридоре, спецтехника для наблю­
дения, явно выставленная напоказ и т.д.), то это либо очередная
попытка пустить пыль в глаза, либо подсознательный намектипа
«предъявлять претензии нам бесполезно». Кроме того, если Вы
видите или осознаете в процессе разговора с сотрудниками яв­
ные наклонности фирмы в сторону нецивилизованного решения
конфликтов, например, «Как это не построят дом вовремя? Мы
с ними мигом разберемся...», то лучше не связывайтесь — в случае
выражения в дальнейшем недовольства Вас просто вышвырнут
из офиса. Иногда на практике, особенно в агентствах недвижимо­
сти, встречается такая ситуация: если Вы пришли вдвоем, напри­
мер, с родственником или юристом, то Вас проводят в зал перего­
воров и оставляют наедине (сотрудники идут за документами или
ГГ1ава5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
219
готовят «чай, кофе, потанцуем»). На самом деле активизируется
спецтехника, установленная в комнате (от простейшей прослушки
до полного комплекса «аквариум»), и оппоненты уже до начала разfouopa частично в курсе Ваших истинных планов и намерений. Так
иго в этой ситуации лучше говорить о природе, погоде, женщинах
(мужчинах), здоровье любимой двоюродной бабушки и подобных
ниочемных вещах, а тактику ведения переговоров желательно об­
судить даже не в курилке, а на свежем воздухе, т.е. вне офиса! Об
активном применении доступных рядовым гражданам спецсредств
(с целью выяснения истинных намерений партнеров) у нас шла
речь в других книгах”.
5. Анализ атрибутики компании.
Под термином «атрибутика» в этой книге подразумевается
изучение истории создания фирмы, просмотр ее регистрационных
(уставных) документов и лицензий, а также анализ принятых в ком­
пании управленческих процедур. Своими силами, без привлечения
профильных специалистов, можно выяснить следующее:
• проверка и уточнение адреса
Как Вы знаете, большинство коммерческих фирм имеет два
адреса: юридический (указанный в учредительных документах)
и фактический (где находится офис). Кроме того, у крупных ком­
паний могут быть такие обособленные подразделения, как пред­
ставительства и филиалы (их правовой статус в соответствии со ст.
54—55 ГК РФ различен). Юридическому адресу должен соответ­
ствовать ИНН — идентификационный номер налогоплательщика,
в котором первые четыре цифры — номер налоговой инспекции,
где зарегистрировано юрлицо (например, 7701 — г. Москва (77),
ИФНС№1 (01). По фактическому адресу проверяются также и но­
мера телефонов (об этом у нас шла речь выше).
• история создания фирмы
Как показала практика, любая афера с недвижимостью обяза­
тельно сопровождается организацией хотя бы одной новой (све­
жеиспеченной) фирмы, поэтому поинтересуйтесь, в каком году
была создана компания, участвовала ла она в реорганизациях (из­
менение названия, разделение, слияние), происходили ли замены
в составе ее учредителей (в АО — дополнительные эмиссии акций).
Кроме того, если юридическое лицо было создано до 2002 г., noв.г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К. Кузьмина «Сделки с недвижимостью Защита
От криминала и недобросовестных партнеров». Издание 8-е, перераб. и доп. М., 2012.
ИЫинъ. Омега-Л. 448 с.
220
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
просите показать старое свидетельство о регистрации. Естественно,
все ответы представителя компании на Ваши вопросы должны
быть в дальнейшем подтверждены учредительными документами,
с которыми Вы имеете полное право ознакомиться — эти сведения
не могут составлять коммерческую тайну.
• анализ учредительных документов
К числу указанных относятся: свидетельства о государствен­
ной регистрации предприятия (старого и нового образцов); Устав
и учредительный договор, а для акционерных обществ (ОАО, ЗАО)
еще и проспект эмиссии акций. Кроме того, много полезных сведе­
ний можно получить в выписке из ЕГРЮЛ — Единого государствен­
ного реестра юридических лиц (не путать с ЕГРП), где отражены
все изменения в уставных документах и среди учредителей фирмы
Указанную выписку согласно Закону о госрегистрации' Вы можете
получить в соответствующей налоговой инспекции самостоятельно
(обычно в течение недели, а за взятку — сразу). Правда, подроб­
ный анализ формы и содержания уставных документов не дает,
к сожалению, «информативной информации» — ведь в последние
годы большинство компаний, даже самых крупных, создается при
помоши «стряпчих контор», которые профессионально разрабаты­
вают типовой «уставняк» и его регистрируют, причем в этом случае
действует принцип «легче купить, чем украсть» — все документы
исполнены безукоризненно. Учредителями являются живые и вме­
няемые физические (или реально существующие юридические)
лица — в общем, придраться не к чему.
• управленческие процедуры
Под термином вынесенным в подзаголовок, подразумеваются:
определение полномочий учредителей, генерального директора
и его заместителей; регламент, кворум и процедура принятия
решений; сроки избрания и переизбрания органов управления;
порядок исполнения решения; имущественные права и обязан­
ности участников. Для всестороннего комплексного анализа
этих позиций необходимо, безусловно, привлекать профильных
специалистов, особенно если вы имеете дело с акционерными
обществами,
• лицензии и сертификаты
Лицензии, т. е. государственные документы, дающие право за­
ниматься определенными видами коммерческой деятельности (на
* Федеральный закон № 129 ФЗ от 08.08.2001 г. «О государственной регистрации юри
дических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в редакции от 03.12.2011 г.)
Гпава5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
221
рынке недвижимости это некоторые специальные работы по про­
ектированию и строительству) не могут представлять коммерче­
ской тайны и должны быть показаны (желательно оригиналы!)
по первому Вашему требованию. Однако они, точно также как
л «уставняк», покупаются в соответствующих стряпчих конторах. То
же самое относится и к всевозможным сертификатам соответствия
(качества услуг, стройматериалов, нормам безопасности и т.д.),
а так же квалификационным документам (свидетельствам, атте­
статам) сотрудников. Конечно, попросите все имеющиеся цветные
фантики показать, однако каких-либо иллюзий по этому поводу
не питайте — наоборот, активное акцентирование Вашего внимания
на бумажках, висящих в рамочках, должно насторожить — фирма
хочет казаться лучше, чем есть на самом деле.
• членство в строительных СРО
Как известно, с 01.01.2010 г. действие лицензий на большинство
видов общестроительной деятельности отменено, и их заменило
членство в саморегулируемых организациях строителей, проекти­
ровщиков или изыскателей, выдающих застройщику, генподряд­
чику или субподрядчику свидетельство о допуске к определенному
виду работ, которое соответствующая организация должна вам
показать. Как показывает практика, членство в СРО «покупается»
аналогично ранее действующим стройлицензиям, но формально
без него допуска на ведение СМР получить нельзя.
6. Проверка финансового состояния (платежеспособности).
Это самый сложный этап комплексной проверки юридического
лица, достойный, безусловно, отдельной монографии. Своими
силами в указанном случае практически ничего сделать не удастся —
ведь нужно не только получить правдивую информацию, но еще ее
грамотно «прочитать» и сформулировать выводы (рекомендации).
Услуги профессионалов, проводящих такие проверки на высоком
Уровне, стоят несоразмерно дорого (десятки тысяч долларов), и обращаться вспециализированное консалтинговое агентство имеетсмысл
лишь тогда, когда Вы рассматриваете элитное или эксклюзивное
Жилье. Однако давайте коротко остановимся на основных этапах
(алгоритме) подобной экспертизы.
— четкая формулировка вопросов к партнеру;
— анализ «открытых» бухгалтерских документов;
I — стоимость и структура активов компании;
I — наличие собственного и привлеченного капитала;
■ — структура доходов и расходов;
222
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
— анализ «инвестиционного портфеля»;
— вероятность искусственного банкротства;
— стиль и политика финансовых операций.
Как уже говорилось выше, изучение и анализ подобных
рисков не входит в предмет настоящей книги и вряд ли может
быть выполнено приобретателем недвижимости или его пред­
ставителем самостоятельно. Однако при этом следует отметить,
что в рамках закона 214-ФЗ застройщик в тексте своей проектной
декларации, размещаемой в сети Интернет и других средствах
массовой информации, обязан показать (сообщить) о своем фи­
нансовом состоянии.
7. Работа с персоналом фирмы.
«Кадры решают все. Учти это, Лаврентий...» Указанная фраза
из старого советского анекдота не потеряла своей актуальности
и сейчас. Причем в роли «Лаврентия Палыча» придется высту­
пить Вам, как заказчику услуг фирмы, с которой Вы планируете
взаимодействовать, ведь через рядовых (и не очень) сотрудников
компании можно быстро собрать необходимый для принятия ре­
шения материал, надо только знать, кого, в каких условиях и как
спрашивать.
Итак, давайте рассмотримосновные персоналии «персонал-технологии» проверки фирмы.
• агенты («люди в машинах»)
Как уже говорилось выше, при посещении стройплощадки
(на вторичном рынке — при первичном просмотре квартиры)
попытайтесь установить неформальный контакт с низовыми
работниками фирмы — агентом по показам или сотрудниками
«мобильногоофиса», расположенного настройке. Как показывает
практика, большинство из них не обучены профессиональным
методикам манипулирования поведением клиентов (хотя иногда
встречаются очень талантливые «самородки»), а также часто и не
стремятся активно впаривать Вам соответствующий объект. Мож­
но построить разговор примерно так: «Мне что-то эта квартира
не нравится. Может быть, у Вас (ставится акцент «лично у Вас»)
есть другие варианты? Ваш намек должен быть понят правильно —
работать мимо кассы всегда слаще.
Кроме того, хороший результат дает элементарная подсадка
в виде Вашего родственника или знакомого, желающего «тру­
доустроиться» агентом по недвижимости. Подставной подходит
к «людям в машинах» и интересуется, как у них работается...
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
223
• офис-менеджеры
Как уже говорилось выше (см. разделы 5.1 и 5.2), среди сотруд­
ников этого уровня часто встречаются субъекты, в совершенстве
овладевшие манипулятивными и лай (lie — ложь, обман) — техно­
логиями общения с клиентом, попросту говоря, умеющие «лечить»
и «разводить» заказчиковлибо на невыгодные варианты, либо на день­
ги. При этом офис-менеджер много знает, но мало говорит правду
.(особенно о положении дел в компании), и «раскрутить» его в нужном
направлении — весьма нелегкое дело даже для профессионала —
выручает в такой ситуации только задействие личного фактора
типа «А что Вы делаете сегодня ночью?». В любом случае попросите
у своего оппонента мобильный телефон (якобы по офисному трудно
дозвониться), а потом попробуйте через подставного предложить
ему (ей) «более выгодную работу» или «высокую должность» в другой
компании. Однако такая оперативная игра требует соответствующего
легендирования — менеджер знает, что подобным образом его может
проверить служба безопасности «родного» предприятия.
• секретарь руководителя
Как известно, театр начинается с вешалки, а малая или сред­
няя фирма — с секретарши. Причем это милое создание может
выполнять и фильтр-функцию, отсекая от руководства нежела­
тельных клиентов, и быть символом «делового престижа», а также
являться «оченьличным секретарем», «подсадкой», «приманкой»,
«контролером», «куклой», а иногда даже и «младшим партнером».
В любом случае секретарша — всего лишь женщина, и если Ваши
мужские попытки сближения увенчаются успехом, то Вы узнаете
об этой фирме практически все. Не уверены в своих способностях?
Прочтите любое из изданий типа «модель эффективного соблазне­
ния» или зайдите на какой-нибудь профильный сайт (например,
lover.ru), ведь обсуждение этого щепетильного вопроса не входит
в тему нашей книги.
• «деловые предложения» руководству
Прежде чем идти в фирму покупать квартиру, попытайтесь
выйти на ее руководство не в качестве клиента, а под личиной
«делового партнера» — предложите, например, на реализацию
Квартиры, якобы доставшейся Вашей компании по взаимозачету
(лучше в другом городе). Конечно, такое заманчивое предложе­
ние в конце концов принято не будет, но Вы получите «доступ
К телу» директора проверяемой организации. Если секретарь или
кто-либо из низовых работников будет переадресовывать Вас
224
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
к клеркам среднего звена, сразу поставьте их на место: «Я сам
хозяин своего предприятия и привык говорить о делах только с пер­
вым лицом!» Общение с руководителем (при успешном раскладе
в неформальной обстановке) даст много интересных сведений,
а покупать квартиру в случае удачно проведенной проверки придет
Ваш родственник уже по рекомендации.
• внедрение «засланного казачка»
Как известно, в солидную или стабильно работающую фирму
оуень тяжело трудоустроится со стороны, а во всевозможных «быстросъемах» и «кидняках» всегда наблюдается сильная текучка
кадров. Поэтому попросите кого-нибудь из относительно молодых
(конечно, лучше «молодых, да ранних») родственников или знако­
мых сходить в компанию в качестве желающего получить низовую
работу (водителя, рассыльного, курьера, а можетбыть, и секретаря,
агента, менеджера), о взаимодействии с которыми у нас шла речь
выше. Как показывает практика, грамотному «казачку» достаточно
покрутиться во «вражьем стане» всего неделю-две, чтобы собрать
интересующую Вас информацию, к тому же подкрепленную и не­
которыми служебными документами. А может быть (как говорится,
чем черт не шутит), он (она) останется работать в этой организации
всерьез и надолго, заодно сопровождая ведение вашей сделки...
5.2.3. Анализ пакета документов
на строительство
До того как приступить к анализу документов, которые Вам,
уважаемый читатель, придется внимательно изучить, прежде чем
совершать какие-либо рекомендации клиенту по подписанию раз­
личных соглашений, заявлений, договоров и, конечно, внесения
денежных средств, давайте ознакомимся с терминологией, наибо­
лее часто применяемой в договорной практике при строительстве
жилья (более подробно об этом — см. Приложение 5).
Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное иму­
щество, имеющие денежную оценку в целях получения прибыли.
Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осу­
ществление практических действий в целях получения прибыли.
Инвестиционный проект — обоснование экономической це­
лесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных
вложений.
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
225
Субъекты инвестиционной деятельности— инвесторы, заказчики,
подрядчики.
Инвесторы — юридические и физические лица, осуществляю­
щие капитальные вложения с использованием собственных или
привлеченных средств.
f Давайте здесь сразу уточним, кто такие юридические и физиче­
ские лица. Физические лица — это обыкновенные граждане, т.е. —
мы с Вами. Юридическое лицо — это организация любой формы
Собственности (ООО, ЗАО, ОАО, АНО, ГУП и т.д.), имеющая
на своем балансе какое-либо имущество и отвечающая по своим
обязательствам этим имуществом, она также может приобретать
от своего имени любое другое имущество и управлять им (ч. 1 ст. 48
ГК РФ).
Заказчики-застройщики — физические и юридические лица, осу­
ществляющие реализацию инвестпроектов. Они могут называться
и по отдельности — либо Заказчиком, либо Застройщиком,. Могут
одновременно сочетать в себе и функции Инвестора, и тогда они
будут называться «Инвестор-застройщик».
Что означает «реализация инвестпроектов»? Это комплексная
организация строительства, в которую входят и все необходимые
согласования проекта с органами местной власти; и организация
и ведение переговоров различных технических и административ­
ных служб, занятых в строительстве конкретного жилого дома;
и оформление землеотвода и своевременная оплата арендных
Платежей за пользование земельным участком, за счет собственных
и/или привлеченных средств; и обеспечение строительства и ввод
построенного объекта в эксплуатацию, с качеством в соответствии
с действующими строительными нормами; и обеспечение оформ­
ления и регистрации имущественных прав (прав собственности)
инвесторов на вновь построенный объект недвижимости.
Вступивший в законную силу Закон 214-ФЗ определяет лицо,
приобретающее квартиры по договору долевого строительства —
как Участника долевого строительства (дольщика).
Согласно ст. 2 Закона 214-ФЗ Застройщиком является юриди­
ческое лицо независимо от его организационно-правовой формы,
имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок
и привлекающее денежные средства участников долевого строи­
тельства для создания на этом земельном участке многоквартирных
жомов и (или) иных объектов недвижимости на основании полу­
ченного разрешения на строительство.
226
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Подрядчики — физические и юридические лица, которые вы­
полняют работы (строительные или связанные со строительством)
по договору подряда. Подрядчики должны иметь соответствующий
допуск к работам на осуществление, например, проектирование
зданий и сооружений; строительство зданий и сооружений; ин­
женерные изыскания.
Все отношения между субъектами инвестиционной деятельно­
сти определяются на основе договоров или контрактов, о которых
речь пойдет ниже.
' Разобравшись с основными понятиями, наиболее часто встре­
чающихся как в популярных средствах массовой информации, так
и в технической документации, мы подошли к содержимому пакета
документов, который должно иметь любое предприятие, осущест­
вляющее реализацию квартир в доме-новостройке, и с которым
Вам, уважаемый читатель, необходимо ознакомиться перед тем, как
советовать клиенту вносить какие-либо деньги, будь то аванс или
бронирование за предполагаемую квартиру. Конечно, неискушен­
ному человеку сразу будет нелегко разобраться во всех перипетиях
и юридических тонкостях предложенного пакета документов, но не
отчаивайтесь. Если Вы не чувствуете в себе достаточно сил и знаний,
чтобы разобраться во всем, всегда можно пригласить просмотреть до­
кументы опытного юриста.
Итак, что входит в основной пакет правоустанавливающих до­
кументов?
• постановление (распоряжение) органов местной власти;
• инвестиционный контракт (или договор о развитии застро
енной территории);
• протокол предварительного распределения квартир;
• документы на землеотвод;
• разрешение (ордер) на строительство;
• проектная декларация;
• договоры о передаче прав.
1. Постановление государственных органов местной власти.
Итак, что такое постановление (распоряжение) органов местной
власти и как оно должно выглядеть?
Во-первых, это распорядительный акт, обязательно оформляе­
мый на фирменном бланке того государственного учреждения, ко­
торым оно издается. В Москве это может быть ППМ — Постанов­
ление правительства Москвы, в Московской области — чаще всего
Постановление Главы района, реже — Губернатора Московской
Ш глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
227
■ области. В тексте Постановления (или Распоряжения) обязательно
| должен быть его регистрационный номер и дата издания.
Во-вторых, в документе говорится, что на таком-то участке
земли такая-то организация будет строить такой-то жилой дом,
с реконструкцией существующего квартала или без такового,
g тексте конкретно обозначены название района, площадь за­
стройки, наименования организации Застройщика, а также указа­
ние Земельному комитету в какой-то конкретный срок оформить
на вышеуказанную компанию определенный участок земли под
строительство соответствующего жилого дома.
В-третьих, рассматриваемый документ подписывается соот­
ветствующим должностным лицом, от имени которого и издается,
на нем ставится печать (обычно для документов) и указывается,
в какие организации разосланы другие экземпляры.
Сразу оговоримся, уважаемый читатель, что заверенную копию
Постановления Вы сможете увидеть только у Застройщика, т.е.
у того субъекта инвестиционной деятельности, который отвеча­
ет за организацию всего строительства. У остальных участников
инвестиционного процесса могут быть лишь ксерокопии или, что
бывает очень редко, нотариальные копии. Почему лишь простые
ксерокопии? Ответ очень прост: потому что идти к нотариусу и за­
верять копии документов попросту лень, а подчас и некому.
2. Инвестиционный контракт.
На практике сложилось так, что договоры на строительство
I (реконструкцию) жилых домов, включая оформление земельных
I отношений, проведение необходимых проектных, строительных
I пусконаладочных и прочих работ, заключаемых на основании расI порядительного документа администрации (главы) муниципального
В образования, принято называть контрактами. А по сути своей инве■ стиционный контракт — это обычный многосторонний договор.
Поскольку в инвестконтракте указываются не только объект
|| строительства,
права и обязанности сторон, и сумма инвестиций,
I но и доли сторон по результатам реализации этого инвестиционноI го контракта, прописываются этапы строительства, а также сроки
■ выполнения вышеуказанных работ, то законодатель счел нужным
I закрепить примерную форму инвестиционного контракта в нор1мативном акте, что, безусловно, упорядочивает и систематизирует
положения и разделы любого инвестиционного контракта.
По Москве таким нормативным актом является Распоряжение
Мэра Москвы от 28.11.1997 г. № 935-РМ «Об утверждении Времен­
228
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ного положения об учетной регистрации инвестиционных контрак­
тов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное
строительство в г. Москве», а также Распоряжение Мэра Москвы
от 09.12.1999 г. № 1411-РМ «О дополнительных мерах по обеспе­
чению контроля за инвестиционной деятельностью в жилищной
сфере».
В Московской области действует постановление Правительства
Московской области от 28.08.2001 г. № 270/28 «О строительстве объек­
тов недвижимости на территории Московской области по инвестици­
онным контрактам» (с последующими изменениями и дополнениями)
Постановление правительства МО от 28.08.2001 г. № 272/28 «Об учет­
ной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строи­
тельство объектов недвижимости в Московской области и договоров
привлечения финансовых средств в строительство (реконструкции)
жилых домов в рамках инвестиционного контракта».
Нормативные акты, конечно, разные, но суть у них одна: они
регламентируют общие требования к инвестиционным контрактам,
а именно:
— содержание не должно противоречить смыслу распорядитель­
ного документа, на основании которого он заключен;
— содержать распределение долей между Сторонами инвести­
ционного контракта;
— ' сроки завершения строительства;
— в обязанности Застройщика (Инвестора) должно входить:
во-первых, предоставить контракт на учетную регистра­
цию в течение 30 дней со дня согласования с экспертизой
технико-экономического обоснования, включающую
эскизный проект с поэтажной планировкой; во-вторых,
незаключение до этого момента договоров о привлечении
финансовых средств в строительство жилья с гражданами
и юридическими лицами.
Учетную регистрацию, упомянутую выше, инвестиционный
контракт должен пройти в любом случае. Она заключается во вне­
сении записи в Реестр учета инвестиционных контрактов в виде
регистрационного номера, заверенную подписью ответственного
лица и печатью соответствующей организации. В Москве такую
учетную регистрацию выполняет Департамент жилищной политики
и жилого фонда, а в Подмосковье — Министерство строительного
комплекса Московской области. Срок такой регистрации — один
месяц со дня подачи необходимых документов.
клава5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
229
I Следует отметить, что соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта — очень важный момент, на который,
дорогой читатель. Вам нужно будет обязательно обратить внимание.
Обычно большая доля имущества закрепляется за Инвестором
(здесь нужно помнить, что Инвестором может быть одновремен­
но и Заказчик-Застройщик), а администрации достается обычно
110—30% жилых и нежилых площадей.
В случае, когда Заказчик-застройщик и Инвестор — разные
юридические лица, являющиеся сторонами инвестиционного
контракта, то их доли распределяются между ними по взаимной
договоренности, не затрагивая долю Администрации, и также ука­
зываются в тексте инвестиционного контракта. Например, Админи­
страции — 25% общей жилой площади квартир, Заказчику-застрой­
щику — 40% общей жилой площади квартир, Инвестору — 35%
от общей жилой и 100% от нежилой.
Но сейчас эти доли указаны в процентах, а по итогам реализации
инвестиционного контракта будут переведены в квартиры, одну
из которых Вы, уважаемый читатель, и собираетесь приобрести.
И, какследствие — Инвестор и/или Заказчик-застройщик не может
заниматься реализацией квартир, не входящих в его долю, а Ад­
министрация не занимается распространением квартир из доли
Инвестора и/или Заказчика-застройщика. А чтобы не получилась
! путаница, какие номера квартир входят в долю Инвестора, какие
в долю Заказчика-застройщика, а какие в долю Администрации,
Стороны составляют и подписывают Предварительный протокол
распределения жилой площади.
3. Договор о развитии застроенной территории.
В декабре 2006 года были приняты изменения в некоторые
законодательные акты Российской Федерации, по которым мы
получили совершенно новый документ — договор о развитии за­
строенной территории.
Согласно новому законодательству решение о развитии застро­
енной территории может быть принято, если на такой территории
расположены:
I) многоквартирные дома, признанные в установленном порядке
аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых пла­
нируются на основании адресных программ.
Развитие застроенных территорий осуществляется на основании
Договора о развитии застроенной территории (ДРЗТ).
230
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Таким образом, мы приходим к пониманию того, что по своей
сути этот договор является инвестиционным контрактом, заключае­
мым исключительно в отношении застроенной территории, то есть
той части города, где уже имеются жилые дома и инфраструктура,
обеспечивающая их жизнедеятельность.
По договору о развитии застроенной территории одна сторона
обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой
счет и (или) с привлечением других лиц и(или) средств других лиц
выполнить следующие обязательства:
— изготовить и согласовать проект планировки застроенной
территории;
— передать в государственную или муниципальную собственность
благоустроенные жилые помещения для переселенческого
фонда;
— уплатить выкупную цену за жилые помещения, подлежащие
сносу, и земельные участки, на которых расположены такие
многоквартирные дома;
— осуществить строительство в соответствии с утвержденным
проектом, а другая сторона (орган местного самоуправления)
обязуется создать необходимые условия для этого, а именно:
— утвердить проект планировки;
— принять решение об изъятии путем выкупа жилых помеще­
ний, подлежащих сносу;
— предоставить земельный участок для строительства в грани­
цах застроенной территории.
Вышеуказанный договор заключается с компанией-победителем
открытого аукциона на право заключить такой договор, которая
в будущем будет являться Застройщиком. В договоре жестко
определяются сроки исполнения обязательств и ответственность
за их неисполнение.
Такие изменения введены с 1 января 2007 года Законом РФ
№ 232-ФЗ’ и, выпуская подобного рода нормативный акт, законода­
тель попытался взять под государственный контроль обязательства
Застройщика, ставя его в довольно жесткие рамки по строительству
и реконструкции жилых домов, а окажется ли это нововведение
удачным, и что из этого получится, покажет время. Очень хочется
* Федеральный закон № 232-ФЗ от 1S. 12.2006 г. «О внесении изменений в Градострои­
тельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Россий
ской Федерации».
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
231
надеяться, что такие реформы не отпугнут строительные органи­
зации от интересных инвестиционных проектов.
4. Предварительный протокол распределения жилой площади.
Начнем с того, что чаще всего Предварительный протокол всегда
является приложением и неотъемлемой частью к инвестиционно­
му контракту (намного реже самостоятельным документом). Но
в любом случае в нем всегда указывается к какому документу он
составлен. Сначала в нем прописывается доля Администрации, где
проценты переведены в квадратные метры и выделены в квартиры,
азатем — доля Инвестора и/или Заказчика-застройщика.
Перечень квартир оформлен в виде таблицы, в графах которой
указаны технические характеристики и параметры передаваемого
жилья. Поскольку на начальном этапе строительства, до сдачи дома
Приемочной комиссии, квартиры не имеют привычных для нас
с Вами номеров, то их идентификация производится по номеру
секции, этажу, номеру или расположением на площадке (слева или
справа от лифтовой шахты), количеству комнат, общей площади.
Например: гор. Зуево-Кукуево, мкр. Ново-Долбуново, проекти­
руемый проезд 1664, квартал ЗБ, корпус 6 (данные для дома); секция
1 (1 эп-Зтш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира 74,8 м2
направо от лифта.
Что такое секция? Это строительный термин, указывающий
на техническое разделение строящегося дома на сегменты. Ну­
мерация квартир в строящемся доме начинается на каждом этаже
в каждой секции с 1 (одного). Обычно на этаже бывает три-четыре
квартиры, поэтому нумерация будет 1, 2, 3,4, по часовой стрелке.
Предварительный протокол за период строительства может
претерпевать ряд изменений (как правило, в отношении общей
площади). По мере того как дом будет строиться и расти этаж за эта­
жом, могут возникать (и возникают) некоторые конструктивные
изменения, сказывающиеся на общей площади квартир. Одно дело
проект на бумаге, а другое дело — в строящихся конструкциях.
Поэтому такой протокол называется предварительным, а общая
площадь — проектной.
В ходе строительства могут возникать и другие моменты, в связи
с которыми проект будет претерпевать изменения, может изменить­
ся секционность дома, его этажность. Словом, за каждыми такими
изменения ми обязательно следуют и соответствующие дополнения
в Предварительный протокол.
232
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Хуже всего, когда из проекта исчезают целые квартиры, которые,
например, были уже «проданы» физическим лицам. Например,
на одном из областных объектов в связи с техническими трудностя­
ми, повлекшими за собой изменения конструкций, трехкомнатные
квартиры превратились в однокомнатные. В Москве тоже встре­
чаются подобные случаи: из-за нехватки денежных средств проект
жилого дома «урезается», и в результате вместо семисекционного
дома получается пятисекционный, а также уменьшается этажность.
А ведь в сокращенных секциях и этажах имелось определенное
количество квартир, которые кто-то, наверное, уже приобрел,
польстившись на более низкую цену I кв. м на начальном этапе
строительства. Ведь как говорилось выше, цена дома растет про­
порционально возводимым этажам.
Очень часто сотрудники риэлтерских или девелоперских ком­
паний не акцентируют Ваше внимание, уважаемый читатель,
на приложениях и последующихдополнениях к инвестиционному
контракту, тогда как подобные документы могут в дальнейшем стать
решающими в получении квартиры Вашим клиентом.
5. Договор аренды земли.
Договор аренды земельного участка, или землеотвод, какего часто
называют, регулирует земельные отношения Заказчика-застроищика с местными органами власти, т.е. компании отводится стро­
го определенный участок земли под строительство жилого дома
(комплекса домов).
Во-первых, землеотвод оформляется на ту фирму, название ко­
торой указано в Постановлении государственных органов местной
власти и подлежит государственной регистрации в органах юстиции
(соответствующем управлении Росреестра). В Москве первой сто­
роной договора аренды являются территориальные отделы регули­
рования землепользования (ТОРЗы) реже Московский городской
Земельный комитет, а в Подмосковье — Комитет по земельным
ресурсам и землепользованию соответствующего района Москов­
ской области.
Во-вторых, землеотвод, как и любой договор аренды, содержит
сроки. Как правило, на строительство жилого дома отводится
примерно 2—3 года, соответственно, если Заказчик-застройщик
не уложился в это время, то договор аренды должен быть продлен
на срок, необходимый для завершения строительства.
Но это все теория. На практике все получается иначе: застройщикначинает строить дом, еще не оформив вышеуказанный до-
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
233
уговор. Ведь пока договор будет подписан и зарегистрирован, может
пройти от одного до шести месяцев. За это время можно построить
несколько этажей. Какая разница, когда начинать строительство,
ведь договор аренды все равно будет оформлен. С одной стороны,
девелопер-застройщик исходит из благих намерений — начать вести
(строительство, ускорить продажи квартир и тем самым быстрее сдать
жилой дом в эксплуатацию. Но есть и другая сторона медали Да,
дом то будет построен, но, поскольку строительство было начато с на­
рушения порядка оформления земли, то на Заказчика-застройщика
могут наложить определенные штрафные санкции. И пока компа­
ния будет разбираться с чиновниками государственных органов, мы
с Вами, дорогой читатель, окажемся заложниками сложившейся си­
туации, будем сидеть и ждать документы о собственности на квартиру,
которую своевременной полностью оплатили. И сколько на это уйдет
времени — предвидеть сложно. А нет документов о собственности, нет
и регистрации по месту жительства (прописки), и невозможно, если
это потребуется, свою квартиру продать.
Аналогичная ситуация может произойти и с пролонгацией этого
договора, т.е. тогда, когда срок аренды земли истек, адом еще не до­
строен. Добросовестные Заказчики-застройщики своевременно
продлевают срок аренды, тем более что эта процедура технически
не сложна и не требует особых финансовых затрат. Однако бывает
итак, что пролонгации нет, и сотрудник фирмы убеждает Вас втом,
что это ерунда, простая формальность, мол, продлим, как только
будет время. Но если поверить менеджеру о том, что продление до­
говора аренды простая формальность, то почему бы не исполнить
эту ерунду? Конечно, возможно, что у Заказчика-застройщика
хорошие отношения с земельным комитетом и пролонгацию до­
говора ему сделают «задним числом». Это было бы замечательно.
А возможно, что у фирмы возникли какие-то проблемы, и продлить
договор земкомитет по каким-то причинам не хочет. В этом случае
по итогам строительства страдать будем мы с Вами, потому что
все спорные вопросы, возникающие между участниками строи­
тельства, в конечном итоге ведут к увеличению срока оформления
прав собственности на квартиру, а соответственно, и возможности
зарегистрироваться в новом жилье.
Очень часто бывают не урегулированы земельные отношения
по тем объектам, которые строятся на землях бывших армейских
городков и воинских частей. В 90% случаев земля под такими дома­
ми в аренду не оформлена и она на праве бессрочного пользования
234
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
так и принадлежит военному ведомству. Приобретая жилье (все
равно, квартиру, таунхаус или коттедж) на подобном участке земли,
Вы должны понимать, что оформление прав собственности будет
длиться на порядок дольше, чем у обычного жилого дома, и связано
это будет с урегулированием земельных отношений.
В редких случаях земля, на которой ведется строительство, мо­
жет быть оформлена и в собственность Заказчика-застройщика.
В этом случае он должен вместо договора аренды предъявить Вам
Свидетельство о регистрации права собственности на этот участок
земли и договор, на основании которого эта земля перешла в его
владение и пользование.
6. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Указанный документ, ранее называвшийся АРИ (Акт разре­
шенного использования участка) выдается застройщику местными
органами власти (в столице — Комитетом по архитектуре и градо­
строительству) и содержит следующую информацию:
— кадастровый номер участка;
— целевое назначение и разрешенное использование земли;
— градостроительный регламент, на основании которого уча­
сток выделяется;
— информация о зданиях и сооружениях, которые имеются
на участке, а также о сервитутах (ограничениях по исполь­
зованию);
— сведения о технических условиях подключения к коммуни­
кациям;
— информация о возможности раздела участка и иные сведения.
К ГПЗУ также прилагается подробный чертеж земельного
участка (ранее назывался «эскиз № 1»), где указаны его границы
в натуре, а также смежные землевладения. Также следует отметить,
что без этого документа застройщику не удастся законным путем
получить разрешение на строительство и впоследствии акт ввода
объекта в эксплуатацию.
7. Разрешение (ордер) на строительство.
Разрешение на строительство выдается Заказчику-застройщику
только после оформления и регистрации договора аренды земель­
ного участка и получения ГПЗУ. Ведь если нет земли, на которой
можно строить, то и возводить на ней ничего нельзя. Поэтому,
если менеджер фирмы, в которую Вы обратились, предлагает Ва­
шему вниманию разрешение на строительство, не имея при этом
договора аренды земли, то скорее всего этот «ордер» поддельный
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
235
I иди относится к другим работам (например, устранение аварий,
I прокладка коммуникаций и т.д.). В этом случае уточните, где бы
Вы могли ознакомиться с договором аренды на этот участок. Если
ответ будет отрицательным, то следует задуматься, а стоит ли об­
ращаться в эту фирму, если с самого начала взаимоотношений Вас
начинают так грубо «лечить». Что же будет дальше?
Разрешение на строительство представляет собой документ, подН тверждающий соответствие проектной документации требованиям
■ градостроительного плана земельного участка и дающий Застрой­
щику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов
капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Форма
||разрешения на строительство устанавливаетя правительством Рос­
сийской Федерации и представляет собой бланк установленного
■ образца, в котором указано название фирмы-Застройщика и то, что
I этой организации разрешено производить строительно-монтажные
■ работы по объекту. В документе также указывается строительный
1 адрес жилого дома, которыйдолжен совпадать с адресом, указанным
а в постановлении государственных органов местной власти, инвестиП ционном контракте, предварительном протоколе распределения жиИ лой площади и договоре аренды земли. Разрешение на строительство
■ должно быть утверждено и иметь все необходимые подписи.
Нельзя путать разрешение на ведение строительно-монтажных
11 работ и разрешение на ведение земляных работ. Бланки одинаког вые, а суть разная. «Земляной» ордер выдается сроком на 1—2 ме! сяца или в случае проведения каких-то аварийных работ. Поэтому
I внимательно изучите предложенный документ, прочитайте, на что
■ выдано разрешение.
По сути своей разрешение на строительство является «внутрен■ ним» документом, и до вступления Закона № 214-ФЗ мы редко
■ когда обращали внимание на него. Ордер испрашивали только
в том случае, когда строительство жилого дома было на уровне
I котлована. Сейчас же этому документу уделяется особое внима■ ние. Так как действие вышеуказанного закона распространяется
на отношения, связанные с привлечением денежных средств
участников долевого строительства (то есть Вас, уважаемый
I читатель) для строительства (создания) жилых домов или иных
I объектов недвижимости, разрешения на строительство которых
[получены после 01.04.2005 г.
Что это значит? Это значит, что если разрешение на строитель[ ство получено до 01.04.2005 г., то квартиры в строящемся жилом
236
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
доме можно реализовывать по различным схемам: инвестиционный
договор, договор соинвестирования, договор долевого участия
в строительстве, договор уступки права требования, договор уступки
права инвестирования, участие в накопительных кооперативах,
участие в коммандитном товариществе и т.п. Однако таких объ­
ектов почти не осталось.
Поэтому , если ордер получен после указанной даты, то здесь
возможны лишь два случая: долевое участие в строительстве
и-уступка права требования. Подробно эти схемы мы будем рас­
сматривать ниже в разделе 5.3.
8. Проектная декларация.
Одним из требований закона № 214-ФЗ стала обязанность
застройщика публиковать проектную декларацию. Любой за­
стройщик, привлекающий средства граждан на основании до­
говора долевого строительства обязан опубликовать в средствах
массовой информации, включая Интернет, информацию о себе
(как застройщике) и информацию об объекте строительства, для
финансирования которого привлекаются денежные средства
граждан.
Проектная декларация — это документ, содержащий информа­
цию о застройщике и о проекте строительства. Оригиналы этого
документа хранятся у застройщика, а копии распространяются
через СМИ, включая Интернет.
Согласно закону № 214-ФЗ проектная декларация обязательно
должна содержать следующую информацию о застройщике:
— о фирменном наименовании, месте нахождения — для за­
стройщика - юридического лица, о фамилии, имени, отчестве,
о месте жительства — для застройщика — индивидуального пред­
принимателя, а также о режиме работы застройщика;
—
о государственной регистрации застройщика;
—
об учредителях (участниках) застройщика;
— о проектах строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости, в которых принимал участие за­
стройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию
проектной декларации;
— о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке
ее действия, об органе, выдавшем этулицензию, если вид деятель­
ности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным
законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности
по привлечению денежных средств участников долевого строитель­
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
237
ства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости;
— о величине собственных денежных средств, финансовом
результате текущего года, размере кредиторской задолженности
на день опубликования проектной декларации.
Кроме того, проектная декларация должна содержать в себе
следующую информацию об объекте строительства:
— о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реа­
лизации, о результатах государственной экспертизы проектной
документации, если проведение такой экспертизы установлено
федеральным законом;
—
о разрешении на строительство;
— о правах застройщика на земельный участок, о собственнике
земельного участка в случае, если застройщик не является собствен­
ником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных
проектной документацией, об элементах благоустройства;
— о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартир­
ного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании,
подготовленном в соответствии с проектной документацией,
на основании которой выдано разрешение на строительство;
— о количестве в составе строящегося многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей
(квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов не­
движимости), передаваемых участникам долевого строительства
застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуата­
цию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
а также об описании технических характеристик указанных самостоятеДьных частей в соответствии с проектной документацией;
— о функциональном назначении нежилых помещений в много­
квартирном доме, не входящих в состав общего имущества в много­
квартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом не­
движимости является многоквартирный дом;
— о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или)
ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей
долевой собственности участников долевого строительства после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объ­
ектов недвижимости и передачи обьектов долевого строительства
участникам долевого строительства;
— о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в экс­
плуатацию строящегося многоквартирного дома и (или) иного
238
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
объекта недвижимости, перечне органов государственной власти,
органов местного самоуправления и организаций, представители
которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости;
— о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении
проекта строительства и мерах по добровольному страхованию за­
стройщиком таких рисков;
— о перечне организаций, осуществляющих основные строи­
тельно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
Проектная декларация должна быть опубликована в СМ И и раз­
мещена в И нтернете, и только через 14 дней после этого застройщик
имеет право заключать договоры участия в долевом строительстве
с потенциальными дольщиками (все равно, юридическими, физи­
ческими лицами или ИП).
9. Договоры о передаче прав.
Как мы с Вами, дорогой читатель, уже разобрались, застройщик
организует строительство, а инвестор вкладывает собственные
денежные средства в него. Но на любой стадии ведения СМР ука­
занные компании могут продать (возмездно уступить) свои права
на квартиры третьим лицам (например, другим инвесторам или
девелоперам, риэлтерским фирмам и т.п.), естественно, по более
высокой цене, получив таким образом определенную прибыль.
Продать они могут или весь свой объем, или часть его. И уже эти
третьи лица займутся реализацией своих квартир нам с вами.
В большинстве случаев такие договоры являются договорами
долевого участия в строительстве, или, как их раньше называли,
соинвестирования, инвестирования и т.п., реже уступки прав тре­
бования. Подробнее о них речь пойдет в разделе 5.3.
Неотъемлемой частью любого такого договора будет список (пере­
чень) квартир, переходящих новым инвесторам и/или риэлтерам,
на который и следует в первую очередь обратить внимание. Потому
что новоиспеченные обладатели прав могут предлагать к реализации
только те квартиры, которые указаны в их перечне. Внимательно
изучите этот документ, посмотрите, чтобы он действительно являл­
ся приложением к договору, который новый инвестор заключил
с Заказчиком-застройщиком (и/или с «генеральным» Инвестором.).
Новый обладатель прав не может предлагать к реализаций
квартиры, которые закреплены в доле другого обладателя прав,
или в доле застройщика, или, того хуже, в доле Администраций
(если такая на объекте есть). В противном случае продажа квартиры
глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
239
кбудет считаться недействительной, и вернуть потраченные деньги
будет очень нелегко.
На практике часто случается такая ситуация: по договору передачи
прав требования квартир (например номер 28, 52, 164) якобы уже
перешло к соинвестору (субинвестору, взаимозачетнику, риэлтеру
и т.Д.), однако своих обязательств (денежных, встречных или в нату­
ре) тот перед застройщиком не выполнил (или выполнил частично,
т.е. не полностью). А Вы, уважаемый читатель, внимательно изучив
договор о передаче прав, поверили продавцу на слово, за что впо­
следствии жестоко поплатитесь — именно квартира № 52, которую
оплатил Ваш клиент, и оказалась не проплачена соинвестором за­
стройщику, и на вполне законных основаниях последний отсудил ее
«назад». Чтобы такого не случилось, необходимо ни только изучить
договор о передаче прав, но и попросить продавца предъявить до­
казательства полного выполнения обязательств по нему (платежки,
допсоглашения, акты), а еще лучше — попросить у застройщика
письмо о том, что уступка прав требования по квартире 52 полностью
оплачена соинвестором и застройщик к нему в этой части никаких
финансовых претензий не имеет.
5.2.4. Юридическая экспертиза договоров
Любая сделка с недвижимостью сопровождается возникновением
между сторонами (условно первая из них — организация, возводящая
дом, вторая — приобретатель жилплощади в нем) договорных отноше­
ний. Наверное, излишне еще раз напоминать о том, что любая передача
денег, даже пяти тысяч рублей «за бронирование варианта», должна
сопровождаться документальным оформлением, причем дольщик
(клиент) имеет право ознакомиться с подобным договором заранее.
Эти договоры не выделены в нынешнем Гражданском кодексе
в качестве самостоятельного вида, что позволяет в соответствии
со ст. 421—422 ГК РФ отнести их к группе смешанных, т.е. содер­
жащих элементы различных типов договоров, предусмотренных
действующим законодательством, отражающих волю сторон и не
противоречащих закону. Рассматриваемые договора составляются
согласно ст. 161 ГК РФ в простой письменной форме (нотариального
Удостоверения не требуют).
Как уже говорилось выше, с 01.04.2005 г. вступил в силу Закон
Рф № 214-ФЗ, в котором законодатель попытался урегулировать
240
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
гражданско-правовые отношения между организацией, возводящей
дом (застройщиком) и приобретателями квартир (дольщиками). Так,
например, застройщик или фирма-инвестор имеют права произво­
дить реализацию квартир третьим лицам только после получения
в установленном порядке разрешения на строительство, опублико­
вания и (или) размещения проектной декларации и государственной
регистрации права собственности или права аренды застройщика
на земельный участок, предоставленный для строительства. Также
введена государственная регистрация подобных договоров.
Не ставя себе цели проведения развернутого анализа и коммен­
тирования каждого из видов договоров, используемых при сделках
с новостройками, что сделано в специальной книги нашей серии',
мы в этом подразделе решили остановиться именно на рисках,
своего рода подводных камнях, которые подстерегают добросовест­
ного приобретателя прав на квартиры во вновь возводимом жилом
доме при взаимодействии с девелоперскими или риэлтерскими
агентствами, ведь большинство типовых договоров, соглашений
и деклараций в них составлено по порочному принципу «мягко
стелят, да жестко спать» — формулировки пунктов выглядят ней­
трально или даже привлекательно для заказчиков (клиентов), а их
юридическая сущность однозначно выгодна только фирме.
Итак, уважаемый читатель, Вы получили у менеджера компании
образец типового договора (или даже целый пакет документов),
которые необходимо будет подписать. Давайте выделим позиции,
на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:
1. Реквизиты и адреса сторон.
Экспертиза любого договора начинается с изучения его фор­
мальных, «внешних» признаков, к которым в первую очередь от­
носятся: правовая форма и название организации; ее юридический
и фактический адрес; данные о государственной регистрации
(ОГРН и ИНН); сведения о банковском счете; полномочия пред­
ставителя (руководителя или сотрудника, действующего по дове­
ренности). Необходимая информация содержится в начале текста
договора, а также в последнем разделе, где указываются адреса
и ставятся подписи сторон. Более подробно об этом у нас пойдет
речь в разделе 4.3.
В случае, если менеджер фирмы не предоставляет бланки дого­
воров на экспертизу — «Приходите к нам, изучайте все на месте»,
* В.Г. Шабалин, Е.А. Шамонова «Сделки с недвижимостью. Как приобрести ново­
стройку». Издание 3-е, перераб. и доп. М., 2012. Филинъ, Омега-Л, 448 с.
Гпрва 5____________
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
241
то постарайтесь записать указанные реквизиты. Этот вопрос очень
Актуален, если компания, в которую Вы обратились, реализует
жилье по агентскому договору с непосредственным участником ин■ вестиционного процесса (например, с заказчиком-застройщиком):
допросите менеджера показать Вам соответствующий договор,
I найдите и запомните реквизиты второй организации.
2. Тйп договора (правовой статус).
Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели семь
основных типов договоров, используемых на первичном рынке
жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный Вам для
подписи документ по этим признакам: в первую очередь необходи­
мо научиться различать договора долевого участия в строительстве
и совместной хозяйственной деятельности, ибо у них, как уже
говорилось выше, разный правовой статус: правоотношения, воз­
никающие во втором случае (сам договор может называться как
угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса; участия в това­
риществе; инвестирования строительства и т.д.), не попадают под
юрисдикцию Закона № 214-ФЗ и менее выгодны для клиента, т.е.
приобретателя жилья. В последнее время многие организации,
работающие по принципу «совместной деятельности» (а это в пер­
вую очередь кооперативы и коммандитные товарищества), ставят
в заглавие договора слова «Долевого участия в строительстве», что,
безусловно, не должно вводить Вас с заблуждение.
3. Документы на строительство и реализацию.
В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна
быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании
I которых компания имеет право предлагать Вам выбранный объ­
ект. Обычно указывается распорядительный акт местной адми­
нистрации (в столице это П П М — Постановление Правительства
Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения
. застроенной территории (с дополнениями, изменениями и при­
ложениями); документы на землеотвод (договор краткосрочной
или длительной аренды и план земельного участка, а также
ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ
(ордер на строительство), проектная декларация, а также догово­
ры на право реализации или переуступки построенных квартир
(например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше до­
кументов представляет определенные сложности, поэтому лучше
- воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста
I или строительного эксперта).
242
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
4. Точная персонификация объекта.
В договоре обычно указывается строительный адрес, напр^,
мер: город Зуево-Кукуево, микрорайон Ново-Долбуново, проектируй
мый проезд 1664, квартал ЗБ, корпус 6 (данные для дома); секция
1(1 эп — Зтш), подъезд 4 этаж 8, трехкомнатная квартира вторая
направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно
показывают план дома (в продвинутых фирмах на проекционном
экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы
можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь
дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал
уходит» — «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена,
номы оставим ее для Вас, если аванс будет внесен завтра»).
В тексте договора, кроме полного строительного адреса, же­
лательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом
к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка
с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома
и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе
помечается штриховкой, и стороны обязательно расписываются
на этом листе).
5. Гарантии фиксированной цены.
Если оплата производится полностью (100% предоплата), то втексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость
1 м2 общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения
площади после обмера БТИ, составляет 100 тыс. руб./м2, является
окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки пла­
тежи фиксируются аналогично, например: 30% по цене 100 тыс.
руб./м2 в момент подписания договора; 30%) не позже 31 октября
2012 г. по цене 102 тыс. руб./м2, 40%) не позже 31 декабря 2012 г.
по цене 105 тыс. руб./м2.
Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строитель­
ная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги,
не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обме­
ра БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения
(увеличения) реальной площади стороны производят взаиморас­
четы по цене, например, 102 тыс. руб./м2.
б. Сроки сдачи, заселения и оформления.
О том, что означают термины, вынесенные в подзаголовок,
у нас речь шла выше, в подразделе 5.2.3.
Обычно в договоре с клиентом застройщик указывает ори­
ентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть
\г/1ава5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
243
Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные
санкции, естественно, не несет никакой ответственности за их
несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое по­
лучение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт
происходят в среднем через 1,5—2 месяца после приемки всего
здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты
со сроком сдачи дома 6—9 месяцев (2—3 квартала вперед), ибо
окончание строительства через год или даже два однозначно при­
ведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной
улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом кор­
пусе продаются по 110 тыс. руб./м2 со сдачей через полгода, во
втором же — по 100 тыс. руб./м2 через год. Желающие сэкономить
должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс.
руб./м2, только придется еще шесть месяцев жить на чемоданах
и трепать себе нервы.
7. Порядок проведения оплаты.
Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид
и форму оплаты предлагает фирма. Здесь возможны следующие
варианты:
• доллары, наличные рубли, безналичный платеж
Рассчитываться наличными в офисе компании (полностью или
частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для
клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк,
который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссион­
ный процент (от 0,1 до 2% от суммы). Так что самый оптимальный
способ расчета — наличными рублями в кассу или на счет фирмы
в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в дол­
ларах или евро, поговорите с сотрудниками фирмы — они навер­
няка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт
с выгодным курсом). Естественно, все расчеты должны вестись
по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/м2
Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1%, то на самом деле
придется заплатить не 1000, а 1010 $/м2);
• в кассу фирмы, перевод через Сбербанк, внесение на расчетный
счет
Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить
в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный
счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех
подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько
копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае,
244
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противно^
случае придется платить комиссионный сбор);
• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию
На практике встречаются случаи, когда договор заключается
с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести
через счет фирмы «Рога и Копыта-ин вест». Такой способ, безу­
словно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли
определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма
рискован для клиента — ведь соответствующий дочерний «Инвест»
может исчезнуть неизвестно куда. Подробнее об этом у нас шла
речь в разделе 5.1.
• проплата официальной суммы и «боковика»
Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика
и клиент) договорились о цене (например, 100 тыс. руб./м2), но при
этом представитель компании предлагает оплатить 80 тыс. руб./м2
официально, по договору, а оставшуюся сумму — в виде «бокови­
ка» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении
дополнительного ремонта или отделки; перевести 80 тыс. руб./
м2 на счет «Рогов и Копыт», а 20 тыс. руб./м2 — оплатить в кассу
«Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менед­
жеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожале­
нию, подобные вещи практикуются в большинстве строительных
и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления
«боковика» является не расписка, а договор займа с особыми усло­
виями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно
принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в дальнейшем
с кого спросить).
Возможен также вариант со «страховиком» — фиктивным стра­
ховым полисом, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше
не связываться — это простая, ничем не обеспеченная бумажка.
8. Гарантии единичности (государственная или учетная регист­
рация).
В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «не­
выгодные» квартиры — к числу первых относятся варианты с пано­
рамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор,
нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает
в себя жилплощадь на 2—3 этажах, с «видом» на стену соседского
дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или
промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо,
а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому многие
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
245
организации идут наследующий «маркетинговый ход»: предлагают
ликвидные квартиры сразу нескольким дольщикам, заключают
с ними «внутренние договора», а в дальнейшем, когда наступает
«час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо до­
платить за хороший вариант (в среднем 5— 10 тыс. руб. с квадратного
метра), либо за те же деньги, т.е. без доплаты, взять неликвид, т.е.
квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые товарищества
идут еще дальше — предлагают клиентам переоформить договора
на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их
в своего рода «вечную дойную корову».
Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах
федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так
называемая учетная регистрация инвестиционных контрактов
и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами
(приобретателями). К сожалению, указанная процедура не является
обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли подобная
регистрация в выбранной Вами компании и есть ли на нее ссылка
в подписываемом договоре. Кроме того, в соответствии с Законом №
214-ФЗ каждый договор долевого участия в строительстве подлежит
[обязательной госрегистрации в'ЬрГаттах юстиции, однако застрой­
щики легко обходят это положение, предлагая клиенту заключить
«всего лишь» предварительный договор.
9. Возможность переуступки прав по договору.
Представьте себе такую ситуацию: Ваш клиент заключил договор
долевого участия с ценой 100 тыс. руб./м2, а потом, когда дом «под­
рос», решил свое право получения квартиры выгодно перепродать
(например, уже по 120 тыс. руб./м2). Кроме того, обстоятельства
могут сложиться так, что у него «резко кончатся» деньги (при уплате
в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком
случае (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить
свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо,
а компания обязана такое предложение принять (при этом возме­
щаются только фактические понесенные затраты по изменению
учетных данных). Однако на практике в тексте договора слова
«с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тог­
да ситуация становится принципиально иной — переуступить свои
Права можно, но разницу между предварительной (100 тыс. руб./м2)
и рыночной 120 тыс. руб./м2) ценой (или в лучшем случае ее часть)
Уже придется отдать компании.
246
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
10. Указание дополнительных выплат.
В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (напри,
мер, за учетную регистрацию договора, за обмер БТИ, нотариаль­
ный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистрации
прав собственности) должны вноситься дополнительно (в указан­
ную стоимость квадратного метра они не входят).
Однозначно незаконным является предложение уплатить нота­
риальную пошлину за заключение договора купли-продажи и сразу
дать согласие вступить в ТСЖ — товарищество собственников жи­
лья с внесением вступительного и членских взносов — это право
жильца дома, а не обязанность. Более подробно об этом у нас
пойдет речь в подразделе 5.4.2.
В среднем, как показала практика, дополнительные поборы
составляют 6—8% от стоимости квартиры.
11. Фабрикация обстоятельств «форс-мажор».
Под этим термином подразумеваются непредвиденные об­
стоятельства, которые могут возникнуть (или быть искусственно
сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их на­
ступлении (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя
обязательств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра,
даже зафиксированную). Экспертизу этого раздела договора все же
лучше поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой
форс-мажорные обстоятельства будут действительно признаны та­
ковыми, то вся проделанная Вами работа по согласованию текста до­
говора пойдет насмарку, ибо «форс-мажор, как война: все спишет».
12. Приемка построенного жилья.
Итак, уважаемые господа, вроде бы впору принимать по­
здравления —долгие месяцы томительной пытки неизвестностью
позади: дом введен в эксплуатацию (естественно, с некоторым
опозданием), и клиента приглашают в офис фирмы-застройшика
«закрыть договор долевого участия». На радостях он подписывает
приемо-передаточный Акт, получает ключи от Своей Квартиры,
а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными стро­
ительными недостатками, и смету предполагаемого ремонта можно
смело увеличить в 1,5—2 раза. Теоретически возможна и ситуация
с точностью наоборот: Вы рекомендуете клиенту не подписывать
Акт, и через месяц застройщик расторгает заключенный ранее до­
говор (при экспертизе этого документа Вы не придали значения
соответствующему пункту) и предлагает получить дольщику свои
обесцененные денежки назад.
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
247
Безусловно, после получения уведомления от фирмы-застрой­
щика следует посетить Квартиру вместе с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жидьЯ- После Вашего справедливого требования устранить указанные
недоделки менеджерфирмы-застройшиканавернякабудет ссылаться
на положение договора, где сказано, что компания не несет ответ­
ственности за качество строительства (предложение предъявлять
претензии организации-подрядчику на самом деле означает «пошел
fftbi в пешее эротическое путешествие...»), а также утверждать, что
если дом сдан, то серьезных недостатков в принципе быть не может.
В этой ситуации наиболее разумным является такой выход: Акт
приемки-передачи подписать, но внести в него «особое мнение»
с приложением списка всех дефектов; в этом случае представляется
возможным в дальнейшем припугнуть организацию-подрядчика
судом или добиться «помощи» материалами или неквалифициро­
ванной рабсилой при выполнении своего ремонта.
Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они на­
чинают начисляться не с момента сдачи дома, а со дня подписания
договора с эксплуатационной организацией (муниципальной или
выбранной застройщиком), и берутся обычно за 4 месяца вперед.
Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья),
то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев
(Квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие,
чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.
13. Оформление прав собственности.
Итак, приемо-передаточный Акт подписан, ключи от квартиры
получены, все взаиморасчеты проведены, клиент даже уже начал
ремонт. Последний этап, который обычно длится 6—12 месяцев
с момента подписания Акта, — оформление «пакета имуществен­
ных прав» на квартиру, т.е. получение Свидетельства о государствен­
ной регистрации на жилплощадь. Обычно всю бумажную работу
за дополнительное вознаграждение (в среднем 1—2% от стоимости
квартиры) выполняет застройщик или уполномоченная им фирма.
Конечно, Вы вправе предложить заказчику свои услуги, однако
Рекомендуем так не делать — в случае самостоятельного оформле­
ния денег на взятки уйдет примерно столько же, а времени будет
затрачено в 2—3 раза больше (до трех лет включительно). Также
Нозможно и оформление прав собственности в судебном порядке
(тяжба длится в среднем 4—6 месяцев, для Московского региона
стоит 50—70 тыс. руб.).
248
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
***
Такова, уважаемый читатель, процедура самостоятельный экс­
пертизы типовых договоров на приобретение новостроек. Как уже
говорилось выше, большинство договоров и соглашений в риэл­
терских, девелоперских и строительных компаниях составляются
по принципу «мягко стелят, да жестко спать». Правоотношения,
возникающие после подписания договора, однозначно выгодны
фирме и в большинстве случаев ущемляют интересы клиента.
Поэтому, изучая предложенные для подписания документы, по­
старайтесь внести в них изменения и дополнения с учетом наших
рекомендаций, изложенных выше. Возможно, в этом случае Вам
потребуется юридическая помощь квалифицированного специали­
ста в области договорного права: приглашенный юрист поможет
сформулировать соответствующие пункты договора на более вы­
годных условиях, защитить Вас от значительных финансовых по­
терь и связанной с этим нервотрепки. Успехов Вам!
5.3. Основные схемы продаж новостроек
Теперь, уважаемый читатель, настала очередь подробно разо­
брать договоры о привлечении финансовых средств граждан и/или
юридических лиц в строительство недвижимости.
К указанным выше относятся договоры, носящие самые разные
названия, по которым участники строительства (граждане и/или
юридические лица) в рамках инвестиционного контракта вносят
денежные средства с обязательством о предоставлении им жилой
площади в собственность по окончании реализации инвестици­
онного контракта, т.е. по окончании строительства и утверждения
акта о приемки этого дома в эксплуатацию.
До вступления в силу Закона № 214-ФЗ’ к таким договорам от­
носились: инвестиционный договор, договор соинвестирования,
долевого участия в строительстве, паевого вклада, простого това­
рищества и т.п. Однако содержание перечисленных соглашений
(предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон)
являлись практически одинаковыми: на гражданина (инвесторапайщика, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактиче­
* Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г «Об участии в долевом строи­
тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в редакции
от 10.07.2012 г.).
глава5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
249
ской стоимости строительства жилья, а организация (генеральный
инвестор, соинвестор, взаимозачетами, застройщик, заказчик, коо­
ператив и т.д.) принимала на себя обязательства по обеспечению
строительства и передаче гражданину в собственность обуслов­
ленное договором жилое помещение по окончании строительства
и сдачи дома в эксплуатацию.
Однозначных правил, закрепленных в каком-либо норматив­
ном акте, о содержании и форме договоров о привлечении финан­
совых средств в строительство жилья не было, и как уже отмеча­
лось в нашей книге выше, эти договоры относятся к группе сме­
шанных, поэтому фирмы, реализующие квартиры в домах-ново­
стройках, оформляли договор по своему личному усмотрению,
часто пренебрегая или, того хуже, откровенно нарушая права
дольщиков. Отсюда и невыполнение обязательств по строитель­
ству жилых многоквартирных домов и передаче квартир в соб­
ственность гражданам — участникам строительства, неиспол­
нение инвестиционных контрактов, срыв сроков строительства,
преднамеренное банкротство, двойные продажи и откровенное
мошенничество.
Как уже говорилось выше, с 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон
214-ФЗ, в котором впервые установлены гарантии для участников
долевого строительства от «недобросовестных» застройщиков:
проектная декларация Застройщика, определенный вид догово­
ра, обязательные условия его заключения и расторжения, в том
числе, срок передачи объекта дольщику, гарантии качества объекта,
Ьтраф» ые санкции за невыполнение обязательств Застройщиком,
ri юударственная регистрация договора и пр.
Однако на большинство заключенных ранее и действующих
в настоящее время договоров о привлечении финансовых средств
в строительство многоквартиных домов, в том числе котеджей
и таунхаусов, не распространяются нормы вышеуказанного
Закона.
I Несмотря на прямой законодательный запрет заключать «се­
рые», т.е. не соответствующие закону 214-ФЗ договоры о при­
влечении финансовых средств граждан в строительство, застрой­
щики продолжают это делать, а доверчивые дольщики (а иногда
И их представители-риэлтеры) согласны работать на таких, явно
Невыгодных для них, условиях. Так что давайте рассмотрим все
варианты договоров, которые применяются на рынке первичного
*Илья.
250
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
5.3.1. Договор участия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (за­
стройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими
силами и/или с привлечением другихлиц (строителей-подрядчиков)
построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимо­
сти. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого
объекта передать его участнику долевого строительства, который
своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости
обусловленную договором цену и принял этот объект по акту
приема-передачи.
То есть, иными словами, застройщик не имеет права заключать
с гражданином никакой иной договор, кроме как договор участия
в долевом строительстве.
Застройщиком является любое юридическое лицо, независимо
от его организационно-правовой формы (ООО, ОАО, ЗАО и т.п.)
или индивидуальный предприниматель, имеющий в собствен­
ности или на праве аренды земельный участок для строительства
многоквартирного дома (домов) и привлекающий денежные сред­
ства граждан для этого строительства на основании полученного
разрешения на строительство, с принятием на себя обязательств,
после исполнения которых у гражданина может возникнуть право
собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом)
многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 3 Закона 214-ФЗ застройщик вправе при­
влекать денежные средства участников долевого строительства
(граждан) для строительства (создания) многоквартирного дома
и/или иных объектов только после:
• Наличия права собственности либо зарегистрированного до­
говора аренды на земельный участок.
Договор аренды земельного участка или землеотвод, как его
часто называют, регулирует земельные отношения застройщика
с местными органами власти, т.е. застройщику отводится строго
определенный участок земли (пятно застройки) под строительство
жилого дома (комплекса домов). Договор аренды земли заключается
на определенный срок, как правило, от 1 года до 5 лет.
• Получения в установленном порядке разрешения на строитель­
ство.
На практике разрешение на строительство часто называют еше
и строительным ордером. Это технический документ, разрешающий
1/-лава5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
251
застройщику производить строительно-монтажные работы на вы­
деленном участке земли.
Именно этот документ определяет финансовую схему реализа­
ции новостройки. Если разрешение на строительство получено по­
сле 01.04.2005 г., то ко всем правоотношениям участников долевого
строительства применяются положения Закона 214-ФЗ (впрочем,
на практике это легко обходится).
• Опубликования и/или размещения в средствах массовой инфор­
мации проектной декларации.
Проектная декларация включает в себя информацию о за­
стройщике (наименование, место нахождения, госрегистрация,
учредители и т.п.) и информацию о проекте строительства (цель
проекта, этапы и сроки реализации). Проектная декларация опу­
бликовывается застройщиком не позднее чем за 14 дней до дня за­
ключения договора с первым участником долевого строительства
(ст. 19—21 Закона 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (за­
стройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими си­
лами и /или с привлечением другихлиц (строителей-подрядчиков)
построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимо­
сти. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого
объекта недвижимости передать его участнику долевого строитель­
ства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект
недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект
по акту приема-передачи.
г Законодатель в ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко определяет правила,
обязательные для его заключения и исполнения:
1. Форма договора.
Указанный договор заключается в простой письменной форме,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации. По старому законодательству тре­
бовалась лишь учетная регистрация договора. В Москве учетную
Регистрацию договоров осуществлял Департамент муниципаль­
ного жилья и жилищной политики (Распоряжение Мэра Москвы
от 28.11.1997 г. № 935 РМ), а по Подмосковью — Министерство
Ргроительного комплекса Московской области.
2. Персонификация объекта.
| Рассматриваемый договор должен содержать четкое опреде­
ление и описание конкретного объекта недвижимости (в нашем
случае — квартиры) в соответствии с проектной документацией,
252
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
то есть персонификация квартиры должна полностью совпадать
с проектными документами, утвержденными в установленном
порядке Главным архитектурно-планировочным управлением
Москвы (или другого субъекта Федерации ).
3. Срок передачи застройщиком объекта недвижимости участнику
строительства.
До вступления в силу Закона № 214-ФЗ организации, реализую­
щие квартиры в строящихся жилых многоквартирных домах, под
различными предлогами старались не обозначать дату окончания
строительства, тем самым снимая с себя всякую ответственность
за срыв обязательств.
Теперь же срок передачи законченного строительством дома
обязательно должен быть прописан в договоре, что, безусловно,
удобно для граждан, инвестирующих строительство такого жило­
го дома. При этом срок передачи застройщиком объекта должен
быть единым для всех участников долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
объекта, Застройщик уплачивает участн и ку долевого строительства
неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой)
*
**
ставки
рефинансирования ЦБ РФ, действующей надень исполнения обя­
зательства, от цены договора за каждый день просрочки (см. текст
Закона 11 I-ФЗ)”, а в части, не урегулированной вышеуказанным
Законом, применяется законодательство Российской Федерации
о защите прав потребителей.
4. Цена договора.
В договоре обязательно указывается цена, т.е. размер денеж­
ных средств, подлежащих уплате участником долевого строитель­
ства для создания объекта недвижимости. Цена в договоре может
быть определена как сумма денежных средств, подлежащих воз­
мещению затрат застройщика при строительстве плюс оплата его
услуг. Однако использовать денежные средства, уплачиваемые
участниками долевого строительства по договору, застройщик
может исключительно для строительства недвижимости в соот­
ветствии с утвержденной проектной документацией.
* До июля 2006 г., в первой редакции Закона 214-ФЗ, указанная ставка составляла 1/75
(одну семьдесят пятую).
** Федеральный Закон №111 -ФЗ от 18.07.2006 г. «О внесении изменений в Федераль
ный Закон 214-ФЗ».
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
253
Размер цены договора должен быть фиксированным и не под­
лежать изменению, кроме случаев взаиморасчетов по итогам про­
ведения обмеров БТИ.
Закон № 214-ФЗ указывает в договоре участия в долевом строи­
тельстве не только наличие штрафных санкций, обязательных как
ддя Застройщика, так и для недобросовестного участника долевого
. ■фоительства, но и их размеры. Так, в случае нарушения срока вне­
сения платежа Дольщик уплачивает Застройщику неустойку (пени)
вразмере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования
ЦБ РФ, действующей надень исполнения обязательства, от суммы
просроченного платежа за каждый день просрочки.
5. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
В связи с тем, что на сегодняшний день качество строящегося
жилья оставляет желать лучшего, законодатель обязывает застрой­
щика передать участнику долевого строительства объект, отвечаю­
щий требованиям технических и градостроительных регламентов.
Это связано в первую очередь с вполне понятным, с человеческой
точки зрения, желанием застройщика не превышать ранее уста­
новленные сметы на фоне постоянного удорожания строительных
материалов, во-вторую — с использованием дешевой рабочей силы.
Даже самые большие и представительные компании не брезгуют
использовать рабский труд гастарбайтеров, прибывших на за­
работки из бывших союзных республик (ближнего зарубежья).
Такие рабочие, как правило, не имеют специальной подготовки
(штукатура, маляра, каменщика и т.п.), порой необходимой для
правильного производственного процесса, плохо владеют русским
языком, а самое главное, не требуют соответствующих условий
труда и хорошей заработной платы, что в совокупности, конечно,
очень сильно влияет на качество строительства. Поэтому законо­
датель и ввел эту новацию.
Государственные стандарты Российской Федерации в области
строительства устанавливают обязательные и рекомендуемые по­
ложения, определяющие конкретные параметры и характеристики
отдельных частей зданий и сооружений, строительных изделий
и материалов и обеспечивающие техническое единство при раз­
работке, производстве и эксплуатации этой продукции (СНиП
• 0-01-94 «Система нормативных документов с строительстве.
Основные положения). При строительстве должна использоваться
Продукция промышленно-технического назначения, имеющая
254
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
сертификат соответствия в Системе сертификации ГОСТ Р и/или
Международной ИСО 9000.
При использовании такой продукции гарантийный срок для
объекта недвижимости устанавливается договором и не может со­
ставлять менее чем 5 лет. Указанный период обычно исчисляется
со дня передачи объекта участнику долевого строительства.
Условия договора об освобождении застройщика от ответствен­
ности за недостатки объекта долевого строительства являются
ничтожными.
При отсутствии в договоре участия вдолевом строительстве хотя
бы одного из вышеперечисленных условий: письменной формы,
государственной регистрации, срока передачи, цены и гарантий­
ного срока на объект недвижимости, — таковой считается неза
ключенным.
Из всего вышесказанного становится видно, что теперь в до­
говоре об участии в долевом строительстве в большей степени
учитываются интересы дольщиков, нежели застройщика, привык­
шего за последние годы весьма вольно трактовать законодательство
и пользоваться пробелами в нем. Заключая договор об участии
в долевом строительстве, граждане — участники долевого строи­
тельства получают не только документ, прямо регулируемый зако­
ном, но и обеспечивающий гарантиями защиты их прав, законных
интересов и имущества.
В случае смерти гражданина — участн ика долевого строительства
права и обязанности по договору переходят к его наследникам.
Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступле­
нии в договор. Существующие надень открытия наследства (днем
открытия наследства признается день смерти наследодателя)
имущественные права и обязанности наследодателя, основанные
на договоре об участии в долевом строительстве, заключенном
в соответствии с Законом 214-ФЗ, входят в состав наследственной
массы в соответствии с положениями части третьей Гражданского
кодекса РФ.
В части 9 ст. 4 Закона 214-ФЗ говорится, что к отношениям, вы­
текающим издоговора, заключенного гражданином — участником
долевого строительства исключительно для личных, семейных>
домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением пред­
принимательской деятельности, применяется законодательство
Российской Федерации о защите прав потребителей.
Грава
5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
255
5.3.2. Уступка права требования
Договор уступки права требования заключается между двумя
участниками долевого строительства. К этому договору применя­
ются правила главы 24 Гражданского кодекса РФ «Перемена лиц
Б обязательстве», а именно: «Право (требование), принадлежащее
кредитору (в нашем случае участнику долевого строительства —
«Дольщику» или «Инвестору»), может быть передано им другому
дицу по сделке (уступка требования), то есть третьим лицам.
Это означает, что, физическое лицо, заключившее с Застройщи­
ком договор об участии в долевом строительстве, вправе передать
свои права и обязанности по договору третьим лицам, оформив
с ними договор уступки прав требования (иногда, правда, не совсем
юридически точно, его называют цессией, а стороны соответствен­
но — цедентом и цессионарием).
Для перехода от Инвестора (Дольщика) к другому лицу прав
участника долевого строительства не требуется согласие Застрой­
щика, если иное не предусмотрено договором об участии в долевом
строительстве. Если же в договоре вообще отсутствуют условия
о возможности переуступки прав третьим лицам, то считается, что
(стороны вышеуказанного договора по умолчанию будут действовать
в рамках действующего законодательства.
Застройщики весьма специфически подходят к данному во­
просу, читая эту норму в буквальном смысле: согласия не тре­
буется, но уведомление обязательно. Хотя в том и другом случае
«согласование-уведомление» сводится к обыкновенному рекви­
зиту «СОГЛАСОВАНО». Руководитель организации-застройщика,
ставя печать и свою личную подпись под договором уступки
прав, считается уведомленным о состоявшейся переуступке.
Делается это исключительно в коммерческих целях — за такое
«согласование-уведомление» Застройщики, как правило, берут
с Инвесторов (Дольщиков) денежное вознаграждение. По Москве
эта денежная сумма начинается от 10 тыс. руб. и доходит до 5 тыс.
Руб., но уже за кв. м площади переуступленной квартиры.
Не нужно забывать, уважаемый читатель, что по вышеуказанно­
му договору право первоначального Дольщика (Цедента) переходит
К новому участнику долевого строительства в том объеме и на тех же
Условиях, которые существовали к моменту перехода права. Иными
■ловами, к новому Дольщику (Цессионарию) переходят не только
пРава, но и обязанности, как исполненные, так и не исполненные
256
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
первоначальным участником долевого строительства. Поэтому при
подписании договора уступки права требования цессионарий или
его представитель должен внимательно ознакомиться с условиями
первоначального договора и подробно выяснить у своего «продав­
ца» прав обо всех не исполненных им обязательствах. В противном
случае все эти обязательства тяжким грузом лягут на плечи вашего
клиента.
По Закону 214-ФЗ уступка участником долевого строительства
прав требования по договору допускается только после уплаты
им цены договора или одновременно с переводом долга на нового
участника долевого строительства в порядке, установленном Граж­
данским кодексом РФ.
Безусловно, это нововведение несколько обнадеживает и якобы
обеспечивает гарантию того, что деньги будут уплачены за юриди­
чески «чистый» вариант. Но как мы с Вами уже говорили, новый
Закон распространяется лишь на те объекты строительства, раз­
решения на которые были получены после 01.04.2005 г. Поэтому,
уважаемый читатель, не постесняйтесь спросить у первоначального
участника долевого строительства (т.е. у продавца) пакет докумен­
тов, на основании которых он приобретал квартиру у Застройщика
во вновь возводимом доме-новостройке, а также все платежные
поручения, квитанции, кассовые чеки (если имеются) об испол­
нении своих финансовых обязательств. Хотя все эти документы
в обязательном порядке и указываются в договоре уступки права
требования, будетлучше, если Вы ознакомитесь с ними заранее,
а не в момент подписания договора.
Законодатель в помощь добросовестным новым участником до­
левого строительства прямо указывает, что первоначальный дольщик
(Цедент) обязан передать ему не только документы, удостоверяющие
право требования, но и сообщить сведения, имеющие значение для
осуществления этого требования. Такая информация может касаться
и характеристики Застройщика, его деловой репутации, содер­
жать описание тех или иных особенностей переданного права,
разъяснять определенные его условия, а также дополнительные
соглашения, уточнения, приложения. Все эти сведения должны
иметь одно, но главное свойство — значимость для осуществления
Цессионарием переходящих к нему прав и обязанностей по дого­
вору об участии в долевом строительстве.
В договоре может быть установлено, что первоначальный инве­
стор (дольщик) передает новому лишь половину или 1/3, 2/3 доли
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
257
в праве. Это четко следует указать в договоре, заключенном между
сторонами.
Как уже отмечалось выше, договор уступки прав требования
составляется в простой письменной форме и не требует нотари­
ального удостоверения. До введения в действие Закона 214-ФЗ его
достаточно было составить и подписать обеим сторонам, при этом
уведомив (или согласовав) условия с застройщиком, и Ваш клиент
уже становился новым участником долевого строительства, и уже
на него в дальнейшем будет оформляться право собственности
на квартиру во вновь возведенном многоквартирном доме.
Подобная схема часто использовалась до вступления в силу
Закона 214-ФЗ при реализации взаимозачетных схем в строитель­
стве как муниципального, так и коммерческого жилья. Что такое
взаимозачет? При его реализации застройщик расплачивается
со своими подрядчиками (строителями и т.п.) за выполненную ими
работу (например, возведение каркаса дома, отделочные работы,
доставка песка, труб, и т.п.) не денежными средствами, а кварти­
рами, которые потом эти подрядчики самостоятельно реализуют,
т.е. продают намс Вами, дорогой читатель, по договору об уступке
прав требования.
В настоящее время уступка прав между юридическим и физи­
ческим лицом не допускается. Передача гражданам прав путем
уступки требования по договорам, которые заключены юридически­
ми лицами и,или) индивидуальными предпринимателями и связаны
с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию)
. многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан
возникает право собственности на жилое помещение в строя | щемся (создаваемом) многоквартирном доме не допускается — ч.
3 ст. 1 Закона 214-ФЗ (в ред. Закона № 111-ФЗ от 18.07.2006
г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ­
ектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые за­
конодательные акты РФ» и о внесении изменений в отдельные
I законодательные акты РФ».
Уступка участником долевого строительства прав требования
по договору участия в долевом строительстве допускается лишь
с момента государственной регистрации этого договора в органах
юстиции (соответствующем Управлении Росреестра) до момента
Подписания сторонами передаточного акта (о передаточном акте
речь пойдет ниже, в разделе 5.4) или иного документа о передаче
258
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
объекта долевого строительства для дальнейшего оформления прав
собственности.
При подписании договора об уступке права требования новый
инвестор (дольщик) возмещает первоначальному участнику доле­
вого строительства его инвестиционный взнос, при этом в договоре
указывается лишь та сум ма, которую фактически оплатил первона­
чальный Дольщик (Цедент), подтвержденная соответствующими
платежными документами и квитанциями. Денежные средства
по договору уступки права требования могут передаваться как
непосредственно в офисе застройщика, или (что намного безопас­
нее и удобнее) через депозитарную ячейку любого коммерческого
банка. Схема закладки и выемки денег аналогичная, что и при
сделке купли-продажи (более подробно об этом шла речь в других
книгах из серии «Сделки с недвижимостью»'). Новый дольщик
(Цессионарий) закладывает на имя первоначального участника
долевого строительства согласованную ими денежную сумму, потом
стороны подписывают договор уступки права требования, согласо­
вывают его с фирмой застройщика, и только после этого первона­
чальный участник долевого строительства может подъехать и изъ­
ять из депозитарной ячейки причитающиеся ему деньги, предъявив
при этом сотруднику банка, как условие открытия ячейки, договор
уступки прав требования, подписанный всеми сторонами договора
и проштампованный застройщиком.
Встречаются случаи, когда застройщик предлагает первоначаль­
ному и новому участникам долевого строительства не заключать
договор переуступки права требования, а просто переподписать
договор. То есть договор об участии в долевом строительстве, заклю­
ченный с первоначальным инвестором (дольщиком) будет и отправ­
лен «Генералу Корзинкину», а новый договор об участии в долевом
строительстве в отношении этого же объекта недвижимости и той
же квартиры будет заключен с новым инвестором (дольщиком). При
этом не требуются никакие реквизиты и штампы «СОГЛАСОВАНО»,
хотя за переоформление договора заплатить все равно придется
Делать, конечно же, этого не следует. И вот почему:
Во-первых, подписанием договора переуступки прав требования
подтверждается факт перемены лиц в договоре, что впоследстви и будет
немаловажно при оформлении прав собственности на квартиру.
• В.Г. Шабалин. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке в новей­
ших вопросах и ответах. Издание 16-е, перераб. и доп. М., 2012. Филинъ, Омега-Л.
796 с.
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
259
Во-вторых, платежные поручения и квитанции, когда-то оплачен­
ные первоначальным инвестором (дольщиком) считаются как опла­
ченные новым участником долевого строительства, и, следовательно,
цессионарий считается полностью выполнившим все финансовые обя­
зательства по договору об участии в долевом строительстве. В против­
ном случае договор об участи и в долевом строительстве оформлен на имя
Вашего клиента, афинансовые обязательства выполнил за него некий
«Козел Иванович». Где и как потом Вы будете доказывать, что необ­
ходимую сумму по договору заплатил новый инвестор (дольщик), —
документов-то нет! Или первоначальный инвестор (дольщик) заявит,
что денег от Вас никаких не получал и квартиру во вновь возводимом
доме-новостройке, которую он своевременно и полностью оплатил
(о чем в бухгалтерии фирмы застройщика имеются соответствующие
платежные документы) он намеревается оформлять в свою собствен­
ность. Поэтому авторы книги настоятельно советуют Вам, дорогой
читатель, внимательнее относиться к подобного рода договорам, ибо
практика показывает, что «переуступка путем расторжения договора»
является весьма рискованной сделкой.
Что еще нужно знать о договоре о переуступке прав требования?
Наверное, то, что первоначальный инвестор (дольщик) отвечает
перед новым участником долевого строительства за недействи­
тельность переданного ему права требования. При этом не имеет
значения то обстоятельство, что сам первоначальный инвестор
(дольщик) в момент уступки требования новому участнику мог и не
знать о недействительности этого требования. Например, перво­
начальный инвестор (дольщик) приобрел у Застройщика квартиру
в доме-новостройке, которой Застройщик не имел права распоря­
жаться, и заведомо скрыл от первоначального участника долевого
строительства этот факт. В равной степени, если первоначальный
инвестор (дольщик) ввел в заблуждение нового участника долевого
строительства и уступил ему заведомо недействительное требование,
он несет ответственность перед новым инвестором (дольщиком).
5.3.3. Жилищные кооперативы
Мы все с Вами, наверное, так или иначе сталкивались или слы­
шали от родственников, друзей или знакомых следующее: «Этот дом
ЖСК», или: «Мы покупали квартиру в ЖСК». А сейчас понятие «коо­
ператив» чаще всегоу нас тесно переплетается с яркими рекламными
260
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
объявлениями о продаже жилья с привлекательными на первый
взгляд условиями рассрочки. Но давайте все по порядку.
Во-первых, разберемся, чем разные виды кооперативов
(ЖК, ЖСК, ЖНК) отличаются друг от друга. Понятие ЖСК
появилось еще в 60-е годы и представляет собой, действительно
жилищно-строительный кооператив, который на деньги своих
вкладчиков, а иногда при личном трудовом участии его членов,
осуществляет строительство жилых домов, в которые потом эти
вкладчики и заселяются. При этом проценты на паевые взносы
в ЖСК не начислялись.
Сейчас ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией
построенного жилищного фонда и в соответствии со ст. 14 Закона
РФ № 189-ФЗ
*
подлежат до 1 марта 2013 года преобразованию
в Товарищества собственников жилья (ТСЖ). По истечении этого
срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвида­
ции в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего
государственную регистрацию юридических лиц.
Во-вторых, с введением в действие нового Гражданского кодекса
РФ (01.03.1996 г.) правовая форма жилищных кооперативов не­
много поменялась. Эти объединения стали потребительскими. Под
этим термином подразумевается добровольное объединение граж­
дан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения
материальных и иных потребностей участников, осуществляемое
путем объединения его членами имущественных паевых взносов (ч.
1 ст. 116 ГК РФ). Отсюда и название граждан и юридических лиц,
объединившихся в кооператив, — пайщики.
Потребительский кооператив (ПК) — это некоммерческая
организация, а потому он может извлекать прибыль, но такая дея­
тельность должна быть у него неосновной, побочной, главная же
цель такого кооператива — удовлетворение материальных и иных
потребностей участников — в жилье, гаражах, дачах и т.п. Личное
трудовое участие его членов не обязательно, хотя возможно.
Единственным учредительным документом кооператива явля­
ется его Устав, а высшим органом управления — общее собрание
(конференция), имеющее исключительную компетенцию в ре­
шении уставных задач и формирующее исполнительные органы
(правление, ревизионную комиссию, бух!алтерию). При этом
имущество кооператива формируется не только за счет взносов
* Федеральный закон № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного
кодекса РФ» (в редакции от 24.07.20121.).
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
261
пайщиков, но и за счет осуществления П К предпринимательской
деятельности, виды которой обязательно должны быть отражены
в Уставе. Также в нем оговариваются условия о размере и порядке
внесения паевых взносов.
Имущество кооператива принадлежит ему на праве собствен­
ности, а пайщики сохраняют на это имущество лишь обязатель­
ственные права. ПК отвечает по своим обязательствам своим
имуществом, но он не отвечает по обязательствам пайщиков. Что
касается членов кооператива (пайщиков), то они совместно несут
субсидиарную ответственность по обязательствам потребитель­
ского кооператива.
Субсидиарная ответственность — это ответственность, воз­
ложенная на лицо по закону, иным правовым актам, условиям
обязательства, дополнительно к ответственности основного долж­
ника. Иными словами, в случае, когда жилищный кооператив
не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, пайщики
должны принять их на себя. Например, для осуществления своей
деятельности кооператив взял денежный кредит в банке под определенные проценты, а погашать его в срок не успевает. Денежный долг
за кооперативом увеличивается, и банк в этом случае может обязать
в судебном порядке совместно погашать возникший долг. При этом
членские взносы и проценты по ним пайщики оплачивают согласно
первоначальному договору, а погашение кредита кооператива — это
дополнительные денежные затраты.
В-третьих, только полностью выплаченный пай и проценты
по нему (за квартиру, гараж, коттедж и т.п.) влекут появление права
собственности, которое необходимо будет зарегистрировать в по­
рядке, установленном Законом № 122-ФЗ
*.
Право на вступление в кооператив имеют граждане, достигшие
16-летнего возраста и/или юридические лица.
На сегодняшний день на рынке недвижимости существует не­
сколько видов потребительских кооперативов:
• Жилищные или жилищно-строительные кооператива (ЖК
и ЖСК);
•
Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
•
Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ);
•
Потребительские ипотечные кооперативы (ПИК);
•
Садоводческие, дачные и гаражные кооперативы.
Г Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции от 28.07.2012 г.).
262
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признает­
ся добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц
на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан
в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями
в кооперативном многоквартирном доме.
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперати­
вов регулируется Разделом V Жилищного кодекса РФ, вступившим
в законную силу с 01.03.2005 г.
.Члены жилищного и/или жилищно-строительного кооперати­
ва своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции
и последующем содержании многоквартирного дома.
Количество членов жилищного или жилищно-строительного
кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превы­
шать количество жилых помещений в строящемся или приобре­
таемом кооперативом многоквартирном доме.
Кредитным потребительским кооперативом граждан признается
добровольное объединение граждан с целью удовлетворения по­
требностей в финансовой взаимопомощи. Число членов КП КГ
не может быть менее чем 15 и более чем две тысячи человек. Дея­
тельность кредитных потребительских кооперативов регулируется
Законом № 190-ФЗ*
. Подробнее о них шла речь в других книгах
**
из серии «Сделки с недвижимостью».
Потребительским ипотечным кооперативом признается добро­
вольное объединение граждан и/или юридических лиц, сочитающее
в своей работе как накопительный, так и кредитный механизмы.
Но в отличие от ЖН К, П И Ки обычно работают не на собственных,
а на заемных средствах и придерживаются «ипотечной» схемы
работы с пайщиками, т.е. после внесения 30—50% от стоимости
выбранной жилплощади таковая сразу оформляется в собствен­
ность и обременяется залогом в пользу ПИКа, и на оставшуюся
сумму пайщику предоставляется кредит на 3—10 лет под 8—12%
годовых. По похожей схеме также работает и ССК — строительная
сберегательная касса.
Садоводческим, огородническим или дачным потребительским
кооперативом признается добровольное объединение граждан в це­
лях реализации своих прав на получение садовых, огородных или
дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение
* Федеральный закон № 190-ФЗ от 18.07.2009 г. «О кредитной кооперации» (в ред.
от 30.11.2011 г.).
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
263
данными земельными участками, а также в целях удовлетворения
потребностей, связанных с реализацией таких прав.
Членами садоводческого, огороднического или дачного по­
требительского кооператива посредством объединения паевых
взносов создается имущество общего пользования, находящееся
в собственности такого кооператива как юридического лица. Часть
указанного имущества может образовать неделимый фонд.
Члены садоводческого, огороднического или дачного потреби­
тельского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовав­
шиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов,
а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам
такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного
взноса каждого из членов такого кооператива.
Практическая работа садоводческого, огороднического или
дачного потребительского кооператива регулируется Законом
№ 66-ФЗ’.
До недавнего времени деятельность кооперативов по привлече­
нию денежных средств для получения жилья почти не регулирова­
лась и их деятельность больше походила на финансовую пирамиду,
поэтому с целью упорядочения работы таких кооперативов, уста­
новления контроля за их деятельностью, гарантий защиты прав
и законных интересов граждан-членов жилищных кооперативов
30 декабря 2004 г. был принят специальный Закон «О жилищных
накопительных кооперативах»”.
Основная цель деятельности ЖНК — привлечение индиви­
дуальных сбережений и их использование для приобретения или
строительства квартир в интересах его членов (пайщиков).
В соответствии со ст. 16 Закона РФ № 215-ФЗ жилищно-нако­
пительный кооператив может приобретать жилье для своих членов
по договорам купли-продажи или участвовать в строительстве жилья,
оказывать пайщикам юридические, консультационные и другие
услуги. В этом возможности ЖНК шире прежних ЖСК и ЖК.
Для создания такого кооператива требуется наличие более пяти­
десяти человек, число членов не может превышать пяти тысяч. При
превышении лимита участников объединение должно разделиться
(выделиться) в течение шести месяцев.
* Федеральный закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 01.07.2011 г).
*• Федеральный закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных коопе­
ративах» (в ред. 17.07.2011 г.).
264
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Члены организации — только физические лица не моложе 16
лет, уплатившие вступительный взнос и часть паевого (не ниже
30% от стой мости жилья — ст. 47 Закона № 215-ФЗ). Членство воз­
никает после внесения соответствующих сведений о гражданине,
подавшем заявление о приеме, в единый государственный реестр
юридических лиц со дня внесения пайщиком вступительного взно­
са и первого платежа в счет паевого взноса.
Однако в Законе № 215-ФЗ указано, что минимальный срок
внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает
право на приобретение или строительство кооперативом жилого
помещения для своего члена, определяет Устав организации. При
этом начиная со второго года деятельности кооператива указанный
минимальный срок не может быть менее двух лет.
Ограничивается также срок внесения оставшейся части паевого
взноса после возникновения права на приобретение или строи­
тельство кооперативом жилого помещения для своего пайщика.
Этот срок не должен превышать более чем в полтора раза срок
внесения первой части паевого взноса (30%) до возникновения
такого права. То есть если Вы, уважаемый читатель, внесли пер­
вый паевый взнос за 4 года, то срок внесения оставшихся 70%
денежных средств (оставшуюся часть паевого взноса) не должен
превышать 6 лет.
В соответствии со ст. 26 вышеуказанного Закона вводится
контроль за целевым использованием привлеченных денежных
средств. Паевой фонд кооператива должен использоваться ЖНК
на приобретение или строительство жилых помещений для членов
кооператива. Вводится ограничение совершения сделок без пред­
варительного согласия общего собрания.
Порядок определения очередности приобретения ЖНК жилого
помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение
или очередности строительства жилого помещения для члена коо­
ператива устанавливается УставомЖНК и (или) решениями общего
собрания членов. При установлении порядка определения очеред­
ности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок
внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает
право на приобретение или строительство кооперативом жилого по­
мещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие
условия, предусмотренные формой участия в деятельности коопера­
тива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива,
который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
265
короткий срок, а при равенстве сроков — член кооператива, ранее
вступивший в кооператив, — ст. 28 Закона № 215-ФЗ.
Кооператив обязан передать члену кооператива подобранное
хилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская
(финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной еже­
годной проверке аудиторской организацией (аудитором). Уставом
кооператива может быть предусмотрено проведение аудиторской
проверки один раз в два года, если сумма активов баланса коопе­
ратива не превышает на конец отчетного года шесть миллионов
рублей (ст. 54 Закона № 215-ФЗ). Принятие решения о проведении
аудиторской проверки и выбор аудиторской организации (аудитора)
осуществляются правлением кооператива на конкурсной основе.
Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им
предпринимательской деятельности, направляются в резервный
фонд и при достижении им размера, установленного Уставом, рас­
пределяются между участниками пропорционально их паям путем
зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.
Кооператив может быть добровольно (на основании решения
общего собрания) или принудительно (наосновании решения суда)
ликвидирован или реорганизован в форме слияния, присоединения,
разделения, выделения или преобразования. Он может быть преоб­
разован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный
кооператив или в товарищество собственников жилья. Доброволь­
ная реорганизация осуществляется по решению общего собрания
(ст. 13 вышеуказанного Закона).
Закон РФ № 215-ФЗ вступил вдействие с 01 апреля 2005 г., и со­
гласно его ст. 57, все жилищные кооперативы обязаны в течение
года (т.е. до 01 апреля 2006 года) привести свои учредительные до­
кументы (внести в них изменения) в соответствии с положениями
вышеуказанного Закона. В случае невыполнения указанного в ст.
57 требования, такие организации не вправе осуществлять деятель­
ность по привлечению и использованию денежных средств граждан
на приобретение жилья и подлежат ликвидации по решению суда
на основании требований компетентных органов.
Однако ряд кооперативов приняли решение о перерегистрации
итак называемые потребительские ипотечные кооперативы (ПИК).
Главным отличием ЖН К от П И К является то, что П И Ки сразу пере­
дают пайщику квартиру в собственность, оформляя на нее залог
(ипотеку), тогда как ЖН К в соответствии со ст. 28 Закона № 215-ФЗ
266
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
передают только после полной выплаты паевого взноса (подробнее
об ипотеке речь пойдет в главе 6 нашей книги). Банки и кооперативы
предназначены для разных потребителей, но санкции в случае невы­
полнения должниками (пайщиками) своих обязательств по выплате
денежных средств у них одинаковые: член жилищного кооператива,
не выплативши й полностью паевого взноса и исключенный из ЖН К,
атакже проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают
право пользования этим жилым помещением и обязаны освободить
его-в течение двух месяцев со дня прекращения членства в коопе­
ративе. В случае отказа освободить жилое помещение член коопе­
ратива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению
по решению суда без предоставления другого жилого помещения
в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Рос­
сийской Федерации (ст. 31 Закона РФ № 215-ФЗ, ст. 133 ЖК РФ).
Здесь, кстати, интересно отметить, что старым жилищным законо­
дательством (ЖК РСФСР 1983 г.) было предусмотрено, что в Уставе
жилищно-строительного кооператива могли быть предусмотрены
случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме
ЖСК за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива,
при условии вступления одного из них в кооператив.
В настоящее время деятельность потребительских кооперативов
регламентируется ст. 116 ГК РФ, где говорится, что правовое положе­
ние потребительских кооперативов, атакже права и обязанности их
членов определяются в соответствии снастоящим Кодексом закона­
ми о потребительских кооперативах. Такими законами являются:
— О кредитной кооперации (Закон № 190-ФЗ от 18.07.2009 г.);
— О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан (Закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 г.);
— О жилищных накопительных кооперативах (Закон № 215-ФЗ
от 30.12.2004 г.);
— Раздел V Жилищного Кодекса РФ «Жилищные и жилищ­
но-строительные кооперативы» (Закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.).
Так называемые ПИКи не подпадают под действие ни одного
из вышеперечисленных законов, а следовательно их правовое по­
ложение весьма шатко и не понятно. Да, их деятельность не запре­
щена законом, но и не регламентируется им. Поэтому, прежде, чем
вносить свои денежки в потребительский ипотечный кооператив,
подумайте, кому Вы, уважаемый читатель, их отдаете, и насколько
высоки гарантии выполнения ПИКом своих обязательств! Воз­
можные степени риска указаны в таблице 5.3.3.
Таблица 5.3.3
КЛАССИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ВИДОВ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВОВ
Вид
ЖК,
Признаки
ЖСК
1. Участники, их
количество
кпкг
ЖНК
«к
Садовый,
Только физические лица
Только физические лица
ПИК
Физические и/или
Только физические лица
Физические лица и ИП
Физические и юри
юридические лица
50-5000
15-2000
дические лица без
мин. - 5, макс - по ко­
ДСК, ГСК
Минимум 3 человека
ограничений
личеству квартир
2. Как и где приобрета­
Строительство/покупка
Строительство/покупка
Строительство/покупка
Строительство/покупка
Строительство в кон­
Получение/покупка
ется жилье
в конкретном доме
Первичная/вторичная
Первичная/вторичная
Первичная/вторичная
кретном доме
земельного участка,
самостоятельное
строительство
3. Размер взносов
300-500$/) 0-30%
2—5%/5—15%
3-5%/5-1О%
2—5%/5—15%
200-5005/5-30%
Вступительный 100-300$
*
первый/паевой
Целевой - 500-1500$
4. Основные стадии
1.Накопление
1. Накопление
1. Накопление
1. Накопление
1. Выбор жилья и гра­
1. Оплата взносов
работы (стадия фанги
2.Строительство
2. Ожидание подбора
2. Выдача займа
2. Строительство
фика накопления
2. Предоставление
четкого заселения)
3. Ввод в эксплуатацию
3. Подбор/выдача
3. Подбор (использова­
3. Подбор/выдача
2. Одновременное нако­
участка в срочное
4. Выплата остатка
займа
ние займа)
займа
пление и строительство
пользование
взноса
5. Оформление в соб­
4. Возврат займа
4 Возврат займа
4. Оформление
3. Вселение/выдача
3 Проект застройки
в собственность с об­
кредита
территории
ственность
ственность
5. Срок/ставка рас­
5. Оформление в соб­
ременением
4. Возврат кредита
4. Оформление земли
5. Возврат займа
5, Оформление в соб­
и строения в собствен­
б. Снятие обременения
ственность
ность
0-5%/2-5лет
3-5%/3-10лет
0-5%/2-S лет
2-5%/5-15лет
8-10%/7-15лет
Рассрочки нет
средний
выше среднего
высокий
очень высокий
низкий
низкий
Раздел УЖК РФ
215-ФЗ
190-ФЗ
Специально не рег­
Проект ФЗ
66-ФЗ
30.12.2004
18.07 2009
ламентируется
«ОССК>
15.04 1998
**
срочки
6. Риск неполучения
жилья
7. Регламентация
в законах
Примечания: * — в процентах от расчетной стоимости жилья;
** — приводятся средние значения.
268
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
***
Иначе говоря, если Вас, уважаемый читатель, не пугают до­
полнительные расходы в виде больших процентов, а приобрести
жилье необходимо как можно скорее, то вам целесообра шее всего
обратиться в любой банк, оформляющий ипотечные кредиты. Если,
наоборот, денег у вас немного и время на решение жилищных про­
блем не поджимает, то можно вступить в ЖН К. Но в любом случае,
прежде чем принять решение, каждому желающему надо изучить
информацию о нем. Усвоив правила деятельности кооператива,
сведения о привлеченных пайщиках, о выданных ссудах, о количе­
стве проживающих в квартирах, человек должен для себя составить
впечатление о финансовой устойчивости кооператива.
Все деньги, за исключением вступительных и членских взносов,
которые пайщик вносит в кооператив, следует использовать только
для приобретения жилья. Паевой фонд ни под каким предлогом
нельзя расходовать на другие цели. Для этого в кооперативах есть
всевозможные механизмы самоуправления: общие собрания, воз­
можность для каждого пайщика войти в состав ревизионных ко­
миссий, контролирующих структур, предоставление информации
о деятельности организации.
5.3.4. Простые и коммандитные товарищества
Теперь, уважаемый читатель, давайте поговорим о товарище­
ствах. На практике их можно разделить на две группы: первая ■ - это
простое товарищество (не путать с полным), а вторая — коммандитное
(товарищество на вере).
Первая из групп (простое товарищество) работало, т.е. при­
влекало денежные средства физических лиц по договору простого
товарищества, более известному как договор о совместной деятель­
ности. Потакомусоглашениювсоответствиисост. 1041 ГК РФ двое
или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады
и совместно действовать без образования юридического лица для
извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей
закону цели. Такая форма взаимоотношений была особенно при­
влекательна для застройщиков, так как по закону (юридически)
целью договоров простого товарищества является получение и рас­
пределение прибыли между участниками. Но ни один товарищ (или
пайщик) не получал прибыли и не участвовал в ее распределении.
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
269
Прибыль целиком доставалась застройщику (ст. 1048 ГК РФ), при
этом ответственность у сторон договора совместной деятельности
солидарная, то есть совместная. Не выполнил застройщик свои
обязательства по строительству дома — а ответственность будет
лежать на всех товарищах (пайщиках), и это дает возможность
узаконенного дополнительного сверх договора изымания застрой­
щиком денег у граждан.
Однако подобная схема, как бы она ни была выгодна для за­
стройщика, не имела и не имеет под собой никакой правовой
основы, так как:
1. Сторонами договора простого товарищества могут быть
только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие
организации. А в случае привлечения денежных средств граждан
в строительство жилья одной из сторон по договору изначально
являются физические лица.
2. По договору о совместной деятельности товарищи действуют
совместно, а по договору с застройщиком строительства гражда­
не лишь вносят свои личные сбережения в строительство жилья,
при этом не участвуя в организации строительства, не привлекая
подрядчиков, не выполняя функции заказчика-застройщика. А за­
стройщик, в свою очередь, не делает вклад, несмотря на то что закон
требует равной обязанности вносить вклады. Застройщик только
привлекает денежные средства населения для строительства жило­
го дома, однако сам денежных средств не вносит, и дом строится
на собранные от товарищей деньги.
3. Договор простого товарищества заключается товарищами для
достижения единой цели, а цели у сторон разные: для граждан —
приобретение квартиры в доме-новостройке в собственность для
дальнейшего личного ее использования и проживания. Конкретный
взнос каждого гражданина предназначен только для финансирова­
ния строительства конкретной квартиры, а не других квартир и до­
мов. А целью застройщика является получение прибыли, которую он
получал за счет средств, полученных в качестве вклада от граждан.
Вторая группа — это коммандитное товарищество, или, как его
еще называют товарищество на вере, привлекающее денежные
средства граждан в строительство жилья по договору инвестици­
онного вклада. По гражданскому законодательству коммандитное
товарищество состоит из двух категорий товарищей: «полных»
и «коммандитистов». Первые из них (обязательно индивидуальные
Предприниматели или юридические лица) осуществляют хозяй­
270
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ственную деятельность от имени всего товарищества (в нашем
случае организуют инвестиционный процесс по строительству
жилья) и несут неограниченную имущественную ответственность
по обязательствам товарищества. Вторые — коммандисты — вносят
свои вклады в имущество коммандитного товарищества, с целью
дальнейшего получения от последнего жилой площади в виде
квартиры, и несут риск убытков, связанных с деятельностью това­
рищества, только в пределах сумм, внесенных ими вкладов, и не
принимают участия в осуществлении коммандитным товарище­
ством предпринимательской деятельности.
Иными словами, если застройщик ведет строительство из «рук
вон плохо», мы с Вами, уважаемый читатель, выступая в роли ком­
мандитистов, заключивших подобный договоре недобросовестным
застройщиком, не можем (даже в судебном порядке) оспаривать
его действия и принятые решения.
Основная обязанность вкладчика — своевременно и в полном
размере внести вклад в складочный капитал коммандиты. Это
действие удостоверяется свидетельством об участии, выдаваемым
вкладчику товариществом на вере. Коммандитное товарищество
не ограничивает участников в размере вклада, порядке и величине
выплат. Кроме первоначального вклада коммандитист вправе вно­
сить дополнительные денежные средства, таким образом накапли­
вая их до тех пор, пока не соберет достаточную сумму, необходимую
для приобретения жилья.
Осуществляя предпринимательскую деятельность, полные
товарищи отвечают по обязательствам товарищества на вере всем
своим имуществом. Здесь уместно будет напомнить, что когда
деятельность товарищества перестает приносить должную прибыль
его руководству (а это может случиться и с ранее процветавшим
предприятием), инициируется процедура искусственного бан­
кротства, которая проводится на вполне законных основаниях,
при этом привлечь организаторов к уголовной ответственности
пост. 159 (мошенничество); 171, 178 (лжепред принимательство);
195, 197 (лжебанкротство) УК РФ не представляется возможным.
Обманутые пайщики, естественно, не получат свои деньги назад
даже через суд (или получат лишь жалкие крохи), ведь имущества
у полных товарищей не оказалось, а стало быть, отвечать перед
вкладчиками им нечем.
Безусловно, вкладчик имеет право и получать часть прибыли
товарищества, причитающуюся на его долю, и передать свою долю
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
271
или ее часть другому вкладчику или третьемулицу (причем вклад­
чики пользуются преимущественным правом покупки доли), и по
окончании финансового года выйти из товарищества и получить
свой вклад и т.д. Однако на практике очень часто полные товарищи
искусственно ограничивают права коммандитистов на выход или
переуступку прав: либо удерживают неустойку, либо не возвращают
«первоначальный вклад», специально собираемый для этих целей.
Подобные действия полных товарищей (правления) однознач­
но незаконны, даже если соответствующие положения имеются
в учредительных документах и в тексте договора, предлагаемого
к заключению.
Естественно, что такая схема получения жилья весьма риско­
ванна, так как вкладчики (пайщики, коммандитисты) не попадают
под действие Закона «О защите прав потребителей»', и в случае ис­
кусственного банкротства таких товариществ, могут остаться и без
жилья, и без денег (или получат назад жалкие крохи).
На практике допускается участие в деятельности коммандитного
товарищества, где одним из участников является крупная строительная
или инвестиционная организация (компания), чьи активы гарантируют
деятельность КТ. В случае же, если в качестве полных товарищей высту­
пают небольшие фирмы или индивидуальные предприниматели, то от
вкладов в него следует, безусловно, воздержаться, какими бы выгодными
ни казались на первый взгляд условия приобретения жилья.
5.3.5. «Серые» схемы продаж жилья
Фактически Законом № 214-ФЗ предусмотрено только два
вида договоров, по которым следует приобретать жилье в строя­
щихся объектах недвижимости. Это договор об участии в долевом
строительстве и договор уступки права требования. Но поскольку
подобные правовые конструкции накладывают на застройщиков
определенные обязательства и заставляю! их соблюдать сроки и ка­
чество строительства, юристы разработали так называемые «серые»
схемы покупки жилья в новостройках, направленные на получение
денежных средств от граждан в обход Закона РФ № 214-ФЗ.
Появлению на рынке жилья подобных схем, конечно же,
способствовало наше многоликое законодательство, которое
* Закон РФ № 2300-1 от 0702.1992 г. «О защите прав потребителей» (в редакции
от 24.07.2012 г.).
272
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
предусматривает весьма широкий спектр заключения самых
различных договоров, а также отсутствие судебной практики,
точнее сказать, ее разрозненность и необобщенность, по тол­
кованию и практике применения различных видов сделок с не­
движимостью.
Так, пользуясьтем, что в Законе № 214-ФЗ говорится о Застрой­
щике строительства и дано его четкое определение: застройщиком
является то лицо, на которое оформлен договор аренды земельного
участка и выдано разрешение на строительство, можно предполо­
жить, что некоторые положения этого закона на инвестора строи­
тельства не распространяются. Понятие Инвестора же определено
в Законе № 39-ФЗ
.
*
Следовательно, инвесторы (соинвесторы,
субинвесторы, т. е. различные компании, вложившие свои денеж­
ные средства в строительство) могут привлекать дольщиков в свои
инвестиционные проекты по «серым» или «обходным» схемам
оплаты.
Самое широкое применение в практике внесения денежных
средств граждан в строительство жилья получили вексельная
(практиковалась до 2010 г.), предварительная и комбинированная
схемы оплаты.
Итак, рассмотрим сначала вексельную схему, которая часто
встречалась на рынке в 2006—2009 гг.. Давайте сначала определимся,
что такое вексель.
Во-первых, вексель — это именная ценная бумага, а во-вто­
рых — письменное долговое обязательство строго установлен­
ной законом формы, выдаваемое заемщиком (векселедателем)
кредитору (векселедержателю), предоставляющее последнему
право требовать с заемщика уплаты к определенному сроку сум­
му денег, указанной в векселе. В нашем случае векселедателем
является инвестиционная компания, вложившая свои средства
в строительство жилья, а векселедержателем потенциальный по­
купатель квартиры. Из вышеуказанного определения следует, что
компания продает физическому лицу вексель за определенную
и строго фиксированную сумму, равную стоимости квартиры,
выбранной гражданином, чтобы впоследствии, когда подойдет
срок погашения векселя, обменять эту ценную бумагу на квар­
тиру в новом доме.
* Федеральный Закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности
в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции от 10.06.2005 г.)
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
273
Следует знать, уважаемый читатель, что вексель должен быть
составлен только на бумажном носителе (ст. 4 Закона 48-ФЗ)'
и должен содержать следующие реквизиты:
• наименование «вексель»;
• простое и ничем не обусловленное предложение/обешание
уплатить определенную сумму;
• указание срока платежа;
• указание места, в котором должен быть совершен платеж;
• наименование того, кому или по приказу кого платеж должен
быть совершен;
• указание даты и места составления векселя;
• подпись того, кто выдает вексель (векселедатель).
Документ, в котором отсутствует какое-либо из обозначений,
указанных в предыдущем абзаце, не имеет силы простого векселя,
за исключением случаев:
— простой вексель, срок платежа по которому не указан, рас­
сматривается как подлежащий оплате по предъявлении.
— при отсутствии особого указания место составления доку­
мента считается местом платежа и вместе с тем местом нахождения
векселедателя.
Отсутствие одного из вышеперечисленных реквизитов векселя
влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 144 Гражданского кодекса РФ).
Срок оплаты векселя может измеряться днями, календарной
датой и по предъявлению.
Векселедержатель (в нашем случае гражданин) не может быть
принужден принять платеж по векселю до наступления срока.
Иначе говоря, гражданин не может потребовать от векселедателя
досрочного погашения векселя, (ст. 40 Положения «О переводном
и простом векселе»).
Восстановление векселя в случае его утери или уничтожения не до­
пекается (ст. 148 Гражданского кодекса РФ).
Ниже втаблице приведены основные минусы и плюсы использова­
ния векселя как способа оплаты за квартиру в доме-новостройке.
У этой схемы есть один большой недостаток: купля-продажа
векселя юридически никак не связана с покупкой квартиры в строя­
щемся доме, потому что в реквизитах этой бумаги указывается
лишь номинальная стоимость и срок погашения, кому и кем он
Федеральный закон № 48-ФЗ от 11.03.1997 г. «О простом и переводном векселе»
(вред 02.10.2007 г.).
274
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
выдан. Купив вексель, Вы, уважаемый читатель, дали взаймы строго
определенную и фиксированную сумму денег строительной (или
инвестиционной) компании, которая по истечении указанного
в векселе срока обязана вернуть Вам эти деньги. Но предполагается
что строительная компания будет возвращать Вам средства, которые
Вы когда-то ей «одолжили», в виде квартиры в доме-новостройке.
Но где написано это обязательство компании предоставить Вам
квартиру? Отвечаем, нигде. Покупка векселя никак не связана
с приобретением квартиры в строящемся доме. Поэтому, по боль­
шому счету, инвестиционная компания по прошествии какого-то
определенного срока может просто вернуть Вам денежки, и доказать
в суде о существовании связи между покупкой векселя и квартирой
Вы никоим образом не сможете.
Единственным утешением вданной ситуации служитлишьто, что,
если дом не будет построен к сроку, указанному в векселе, Вы все же
сможете вернуть когда-то потраченные Вами деньги в полном объеме,
обратившись в компанию, продавшую Вам вексель. В случае неуплаты
этой компанией денег по векселю Вы имеете право у любого нотариу­
са совершить протест векселя о неплатеже и после этого обратиться
к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа.
Судебный приказ— постановление, вынесенное судьей единолич­
но на основании заявления о взыскании денежных сумм. Судебный
приказ по существу заявленного требования выносится в течение
пяти дней со дня поступления заявления о вынесении судебного
приказа в суд, без судебного разбирательства и вызова сторон для
заслушивания их объяснений. Далее судья высылает копию судеб­
ного приказа должнику (строительной компании, продавшей Вам
вексель), который втечение Юдней со дня получения приказа имеет
право представить возражения относительно его исполнения.
Судья может отменить судебный приказ, если от должника
в установленный срок поступят возражения относительно его
исполнения. В определении об отмене судебного приказа судья
разъясняет взыскателю, что заявленное требование им может быть
предъявлено в порядке искового производства. Копии определе­
ния суда об отмене судебного приказа направляются сторонам
не позднее трех дней после дня его вынесения.
В случае, если в установленный срок от должника не поступят
в суд возражения, судья выдает взыскателю второй экземпляр судеб­
ного приказа, заверенный гербовой печатью суда, для предъявления
Глава 5_
275
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
его к исполнению. По просьбе взыскателя судебный приказ может
быть направлен судом приставу-исполнителю.
Таблица 5.3.5
ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ ВЕКСЕЛЬНОЙ СХЕМЫ ПРОДАЖИ
ЖИЛЬЯ
Недостатки
Недостатки
1. Нельзя потребовать досрочного погашения
1. Протест через любого нотариуса
(векселедателем устанавливается конкретный
срок)
2. Не подлежит восстановлению
(при утере или уничтожении)
(далее получение судебного приказа в «упрощенной
форме»)
3. Невозможность и ютеки
2. Жесткий срок погашения
(установлена конкретная дата предъявления
требования)
(банки не желают оформлять ипотеку под вексель)
4. Вексель никак не связан с квартирой
(юридически нет отношения к покупке квартиры)
Более приемлемым вариантом является вторая схема — пред­
варительная. В этом случае компания заключает с гражданином
предварительный договор, в котором указываются основные поло­
жения последующей сделки; в первую очередь, сроки заключения
основного договора и порядок оплаты. Расчет по такому договору
производится в виде авансового платежа в размере стоимости квар­
тиры, или 100% предоплаты (возможно в рассрочку). Поокончании
строительства жилого дома, компания оформляет на себя выбран­
ную Вами квартиру, а затем по договору купли-продажи продает
ее, фактически как на вторичном рынке. Таким образом, в отличие
от вексельной схемы здесь есть обязательство компании в будущем
передать выбранную Вами квартиру в собственность. Однако при
такой схеме гражданин формально не участвует в строительстве
и не является дольщиком. В принципе на рынке жилья эта схема
применялась и раньше, однако массового внедрения не получила,
поскольку имеет ряд недостатков:
1. Нет точного описания объекта недвижимости. Данные
о квартире, основанные на проектной документации, имеют лишь
приблизительные характеристики, например, невозможно указать
точную общую площадь квартиры, так как после проведения об­
меров БТИ площадь квартиры, как правило, изменяется. Никто
не может знать, какая реальная площадь выйдет по завершении
строительства жилого дома.
276
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2. Существенным условием любого договора купли-продажи
является его цена, а поскольку предварительный договор должен
содержать те же условия, что и основной, то в предварительном
должна быть четко указана цена квартиры. Но поскольку в ре­
зультате обмеров БТИ общая площадь квартиры меняется, то по
договору проводятся дополнительные взаиморасчеты в большую
или меньшую сторону, исходя из стоимости одного квадратного
метра. И поэтому в предварительном договоре нет возможности
указать окончательную цену квартиры, поскольку неизвестна ее
точная площадь.
3. Для того чтобы заключить предварительный договор
купли-продажи, у объекта недвижимости должен быть собствен­
ник, а его в настоящее время нет. То есть, заключая предваритель­
ный договор купли-продажи, Вы его подписываете с обладателем
прав на квартиру но не с собственником помещения.
4. Предоплата по договору. Если Вы, уважаемый читатель,
полностью оплатили цену договора, то предварительный договор
можно признать притворным и не имеющим законной силы. Пону­
дить строительную компанию заключить с Вами основной договор
купли-продажи Вы не можете в силу вышеуказанных причин, и что
дальше? Нужно в судебном порядке признавать подписанный Вами
договор — договором участия в долевом строительстве.
Чтобы избежать подобных судебных тяжб, строительные и инве­
стиционные компании в последнее время нашли компромиссный
вариант. Они заключают с гражданами два договора: предвари­
тельный и купли-продажи векселя. То есть в предварительном
указываются основные условия заключения в будущем договора
купли-продажи квартиры, а оплата по такому договору происходит
путем продажи гражданину векселя.
Конечно, следует избегать подобных «серых» схем, но ведь
иногда у нас Вами, уважаемый читатель, просто нет иного вы­
бора. В этом случае, конечно, следует прибегнуть к помощи
специалистов, которые профессионально проведут анализ пред­
ложенного к подписанию предварительного договора и договора
купли-продажи векселя, обратят внимание на существенные
условия основного договора, такие как характеристика объекта, его
цена, порядок оплаты (в предварительном договоре должно было
указано, что заплаченные деньги или векселя будут зачтены в счет
оплаты стоимости квартиры по будущему основному договору)
и сроки заключения. При оплате векселем проверят, правильно ли
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
277
он оформлен и соответствует ли Закону «О простом и переводном
векселе». Нужно обязательно смотреть, что за вексель Вам пред­
лагают купить. Если это вексель абсолютно не известной на рынке
компании, то нужно выяснять ее (фирмы) подноготную. К тому
же при заключении предварительного договора или приобретении
векселя реальных прав на квартиру не возникает.
Следует сказать, что при использовании обходных схем повы­
шенные риски несут не только покупатели квартиры, но и инве­
сторы, и застройщики.
Во-первых, по иску покупателя предварительный договор мо­
жет быть признан судом документом, регулирующим привлечение
денежных средств гражданина в строительство жилья, т.е. признать
его договором об участии в долевом строительстве.
Во-вторых, если административный орган, призванный кон­
тролировать соблюдение нового закона, все-таки будет создан,
нарушителям могут грозить серьезные санкции. Не исключено,
что могут быть изданы некие нормативные акты, разъясняющие
практику применения закона. Например, с такой формулировкой:
«Предварительные договоры купли-продажи, заключаемые на этапе
строительства, считать договорами долевого участия, т.к. факти­
чески заключение таких договоров направлено на привлечение
денежных средств граждан на этапе строительства. Заключение
подобных договоров должно соответствовать нормам Закона РФ №
214 ФЗ с вытекающими отсюда правами и обязанностями сторон
и правовыми последствиями.
5.4. Сопровождение клиента после постройки дома
В настоящее время все больший масштаб принимает граж­
данский оборот недвижимого имущества. К сожалению, следует
признать, что российское законодательство явно не успевает за из­
менением обстановки на рынке, все чаще приходится сталкиваться
с ситуациями, которые законом не регулируются вообще либо
Разрешаются недолжным образом.
Так, в частности, большие проблемы возникают не только с пра­
воустанавливающими документами на объекты недвижимости, речь
о которых шла в разделе 5.2 нашей книги, но и с теми бумагами,
с которыми Вам, уважаемый читатель, придется столкнуться на эта­
пе оформления в собственность выбранной и оплаченной (и уже
Построенной) квартиры.
278
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В свое время строителей и чиновников посетила гениальная
идея — не отделывать квартиры, ведь будущие жильцы все равно
будут делать ремонт, приводя жилье в соответствии со своими
пожеланиями и вкусами. Действительно, стандартная отделка
не отличалась особыми изысками, или, как сейчас принято гово­
рить, эксклюзивностью. Это и понятно, ведь работа осуществля­
лась за государственный счет, и о красоте и качестве приходилось
только мечтать. Все было как у всех: одинаковые обои, линолеум,
плитка... Вот и решили: пусть новоселы самостоятельно, сами,
по своему вкусу и кошельку все эти изыски и устраивают. И всем
от этого должно было быть хорошо: государству — прямая экономия
денег, будущим жильцам — не тратить время на «очистку» квартиры
от муниципального ремонта. Но все вышло как обычно: хотели как
лучше, а получилось...
Сейчас, для того чтобы «доделать» подобную жилплощадь, тре­
буются весьма немалые затраты. Некоторые из счастливых об­
ладателей новенькой квартиры молча мирятся и доплачивают
за привидение объекта в божеский вид, другая часть возмущается
и идет в суд, где сталкивается с тем, что дома по проекту сдаются
без отделки и при этом они введены в эксплуатацию с отметкой
о соответствии всем существующим нормам и правилам. Так что
же это за нормативы? На что необходимо обращать внимание?
5.4.1. Приемка дома
В настоящий момент законодательство в области приемки за­
конченных строительством объектов состоит из документов феде­
рального и регионального уровней, а также обязательных Строи­
тельных Норм и Правил (СНиПов). Что касается федеральных
законов, то в 2004 г. был принят новый Градостроительный кодекс
(вступил в действие с 01.01.2005 г.), в котором впервые появилась
статья о выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию
(ранее на практике использовался другой термин: «приемка дома
Государственной приемочной комиссией»). Согласно ГрК такое
разрешение представляет собой документ, который удостоверяет
выполнение строительства, реконструкции, ремонта объекта ка­
питального строительства в полном объеме в соответствии с раз­
решением на строительство, соответствие его градостроительному
плану земельного участка и проектной документации.
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
279
Также действуют еще различные СНиПы
,
*
по которым закончен­
ные строительством объекты жилищно-гражданского назначения
подлежат приемке в эксплуатацию только после выполнения
строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обе­
спеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном со­
ответствии с утвержденными проектами, а также после устранения
недоделок.
Жилые дома и общественные здания нового жилого микро­
района (при массовой застройке) подлежат приемке в эксплуа­
тацию преимущественно в виде законченного градостроитель­
ного комплекса, в котором должно быть завершено строительство
учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населе­
ния, выполнены все работы по инженерному оборудованию, бла­
гоустройству и озеленению территории в соответствии с утверж­
денным проектом застройки микрорайона.
Для ввода жилого объекта в эксплуатацию создаются рабочие
приемочные комиссии, назначаемые заказчиком (застройщиком)
строительства, которые проводят «предварительную приемку объ­
екта». Такие временные структуры назначаются решением (прика­
зом, постановлением и др.) организации заказчика (застройщика)
и создаются не позднее чем в 5-дневный срок после получения
письменного извещения генерального подрядчика о готовности
объекта к сдаче. По результатам работы рабочих комиссий состав­
ляется акт о готовности зданий, сооружений, законченных строи­
тельством, для оформления акта о вводе в эксплуатацию.
Для этого заказчик (застройщик) обращается в орган испол­
нительной власти, выдавший разрешение на строительство, с за­
явлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
К заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта;
5) документ, подтверждающий соответствие объекта требовани­
ям технических регламентов;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров объекта
проектной документации;
■ Строительные Нормы и Правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию закон­
ченных строительством объектов. Основные положения».
280
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
7) документы, подтверждающие соответствие объекта техни­
ческим условиям и подписанные представителями организаций,
осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического
обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение объекта, расположение
сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного
участка и планировочную организацию земельного участка;
9) заключение органа государственного строительного надзора,
органа государственного пожарного надзора (в случае, если это
предусмотрено) о соответствии объекта требованиям технических
регламентов и проектной документации.
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти
дней со дня поступления заявления обязан обеспечить проверку
наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта
и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объ­
екта в эксплуатацию или об отказе в выдаче, с указанием причин
принятого решения.
Основанием для отказа является:
1) отсутствие необходимых документов;
2) несоответствие объекта требованиям градостроительного
плана земельного участка;
3) несоответствие объекта требованиям, установленным в раз­
решении на строительство;
4) несоответствие параметров объекта проектной документа­
ции.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является осно­
ванием для постановки на государственный учет построенного
объекта, внесения изменений в документы учета, если объект
реконструирован.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержать­
ся сведения об объекте, необходимые для постановки построенного
здания на государственный учет или внесения изменений в докумен­
ты государственного учета, если объект реконструирован.
Акт ввода объекта должен быть утвержден не позднее 7 дней по­
сле его подписания Приемочной комиссией, в противном случае
объект считается непринятым и по нему назначается повторная
приемка. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата
утверждения акта Приемочной комиссией.
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
281
Хотелось отдельно рассказать о московском региональном за­
конодательстве в отношении приемки и ввода в эксплуатацию за­
конченных строительством объектов. В них содержится перечень
работ, подлежащих выполнению на вводимых в эксплуатацию
жилых домах, взависимости от вида отделки.
Вариант № 1 — муниципальная отделка:
1. Установка внутриквартирных ненесущих стен и перегоро­
док.
2.
Установка внутриквартирных дверей.
3. Установка оконных блоков и балконных проемов, застекление
лоджий и балконов.
4.
Установка подоконников.
5.
Установка системы отопления.
6. Окончательная отделка квартир (включая устройство полов
степлозвукоизоляцией, штукатурку дверных откосов, окраску стен
и потолков).
7. Внутриквартирная разводка водопровода и канализации
с установкой сантехприборов и санфаянса.
8. Внутриквартирная разводка сетей TV, телефонизация, радио­
фикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.
9.
Установка автономных дымовых пожарных извещателей.
10. Внутриквартирная электроразводка. Установка розеток,
электроплит и электрозвонков.
Вариант №2 — бетонная коробка в панели:
1. Устройство ненесущих межкомнатных перегородок.
2. Выполняется монтаж стояков с отводами без выполнения
трубных разводок для подключения смесителей на кухонные
мойки, умывальники и ванных, смывные бачки, унитазы. Отво­
ды оканчиваются вентилями с заглушками. Сантехоборудование
не устанавливается.
3. Стояки канализации выполняются с установкой необходи­
мых фасонных частей с поэтажными заглушками без выполнения
трубных разводок для подключения сантехприборов (унитазов,
ванн, моек).
4. Противопожарный водопровод.
5. Электромонтажные работы выполняются в полном объеме.
Электроплиты не поставляются.
6. Отделочные работы не выполняются.
7. Установка оконных блоков и балконных проемов, застекление
лоджий и балконов. Подоконные доски не устанавливаются.
282
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Вариант №3 — монолитное здание:
1. Без устройства межкомнатных перегородок.
2. Выполняется монтаж стояков с отводами без выполнения
трубных разводок для подключения смесителей на кухонные
мойки, умывальники и ванных, смывные бачки, унитазы, Отво­
ды оканчиваются вентилями с заглушками. Сантехоборудование
не устанавливается.
3. Стояки канализации выполняются с установкой необходимыхфасонных частей с поэтажными заглушками без выполнения
трубных разводок для подключения сантехприборов (унитазов,
ванн. моек).
4. Противопожарный водопровод.
5. Электромонтажные работы выполняются в два этапа:
— монтаж и допуск электроустановки на общедомовые нужды
с установкой этажных щитов:
— монтаж и допуск электроустановки квартир по отдельному
согласованному в установленном порядке проекту в полном объеме
с установкой оконечных устройств и подключением квартир по по­
стоянной схеме.
6. Отделочные работы не выполняются.
7. Установка оконных блоков и балконных проемов, застекление
лоджий и балконов. Подоконные доски не устанавливаются.
5.4.2. Дополнительные поборы с клиентов
Все без исключения компании — участники инвестиционного
процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих кли­
ентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести до­
полнительные денежные суммы, которые не входят в оговоренную
стоимость квадратного метра (например, 100 тыс. руб./м2). Давайте
остановимся на тех статьях расходов, которые Вам, уважаемый
читатель, необходимо будет разъяснить потенциальному покупате­
лю прав на жилье в строящемся доме, даже если эти позиции и не
предусмотрены условиями договора, который строительная и/или
инвестиционная компания предлагает к подписанию. Особенно это
важно, если деньги на покупку квартиры у клиента действительно
последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повы­
шает стоимость метра на 6—8 %, то есть в нашем примере долыш’к
заплатит не 100 тыс. руб./м2, (точнее говоря, 99 тыс. руб./м2, о кото­
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
283
рых говорилось в рекламе), а 106—108 тыс. руб./м2. Итак, на какие
дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их
величину еще до подписания договора?
1. Замеры общей площади БТИ.
В тексте договора обычно указывается и оплачивается общая
проектная (строительная) площадь объекта (квартиры), однако по­
сле возведения здания она обычно меняется (в среднем на 1—3%).
Поэтому в тексте договора указывается, что в случае изменения
обшей площади квартиры в большую или меньшую стороны,
строительная и/или инвестиционная компания и гражданин про­
изводят дополнительные взаиморасчеты. Казалось бы вполне
приемлемые условия, но в реальности доплачивать приходится
только одной стороне, а именно дольщику. Поскольку изначально
компания несколько занижает размеры общей площади с целью
получения с граждан в дальнейшем (после завершения строитель­
ства) определенной денежной суммы, исходя из стоимости одного
квадратного метра. Если же общая площадь квартиры в результате
проведения обмеров БТИ получилась меньше обозначенной в до­
говоре, то компании невыгодно отдавать гражданам деньги, она
засчитывает их в счет уплаты других дополнительных поборов, речь
о которых пойдет ниже.
На практике встречаются и случаи, когда по условиям догово­
ра взаиморасчеты по БТИ не производятся. В этом случае будьте
готовы к тому, что общая площадь покупаемой квартиры окажется
меньше, чем заявленная в договоре.
Недобросовестные компании устанавливают нижний предел
(2—3%) расхождения проектной и реальной площадей, при недо­
стижении которого перерасчет не производится. Например, Ваш
клиент заплатил по договору за 100 кв.м, общей площади, однако
фактически, в результате замеров БТИ, площадь квартиры оказа­
лась 98,2 кв.м, и компенсацию разницы никто не вернет. Правда,
в этом случае, если площадь квартиры окажется больше, например,
102,8 кв. м, то дольщику тоже не придется раскошеливаться.
2. Включение в договор площади летних помещений.
Не следует забывать, что по новому жилищному законодатель­
ству (ст. 15 ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит
из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь
Помещений вспомогательного использования, предназначенных
Для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов,
284
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
лоджий, веранд и элементов эксплуатируемой кровли. Вышеперечис­
ленные летние помещения на основании постановления Госстроя'
ранее рассчитывались, исходя из следующих поправочных ко­
эффициентов: балконы, террасы — 0,3 и лоджии — 0,5 от общей
площади (принятой за 1,0). Однако большинство застройщиков
включают их площадь в договор с коэффициентом 1,0, а на спра­
ведливое замечание дольщика, что такой подход противоречит
ст. 15 ЖК РФ, отвечают: «Так это только после оформления права
собственности...»
3. Оплата согласования электроподводки.
В случае, если по проекту жилой дом сдается без межкомнатных
перегородок, то электромонтажные работы производятся в два
этапа: первый — установление электроустановки на общедомовые
нужды с установкой этажных щитов, а второй — монтаж и допуск
электроустановки квартир по отдельному согласованному в уста­
новленном порядке проекту в полном объеме. Вот за согласование
такого электромонтажного внутриквартирного проекта и под­
соединения к этажному щиту потребуется дополнительная плата
(от 20 до 50 тыс. руб.).
4. Оплата нотариального оформления и регистрации.
Как уже говорилось выше, оформление договоров об участии
в долевом строительстве, уступки права или любого другого ин­
вестиционного (в случае использования старой страховой схемы)
не требует нотариального оформления и взимания с граждани­
на платы за техническую работу (а сейчас это 1% от стоимости,
указанной в договоре). Подобное принуждение к оформлению
договоров, направленных на приобретение квартиры в строя­
щемся жилом доме, через нотариуса является явным нарушением
закона!
Единственно, за что требуется заплатить — это заверение не­
скольких видов документов, необходимых для госрегистрации,
однако стоят такие действия смехотворно мало — 1,5—2 тыс. ру­
блей.
На основании Закона РФ № 214-ФЗ договор об участии в до­
левом строительстве, равно как и уступка прав по такому договору,
подлежат государственной регистрации. На сегодняшний день
госпошлина за оформление этих действий составляет 1000 рубза сделку (право при этом пока не регистрируется).
• Постановление Госстроя РФ № 9 от 23.02.1999 г. «Об утверждении методики плани
рования, учета и калькулирования услуг ЖКХ».
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
285
5. Оплата перевода через банк.
Как уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа
за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет
компании, реквизиты которого указаны в договоре, предлагаемого
Вам к подписанию. При этом банк, где расположен счет, не дол­
жен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы, эти
расходы входят в операционно-кассовое обслуживание банком
строительной и/или инвестиционной компании.
Также недопустимо, когда для перечисления денежных средств
за квартиру гражданину предлагается самостоятельно открыть свой
счет в банке, указанном компанией. Обычно такой банк территори­
ально располагается рядом с офисом строительной и/или инвести­
ционной компании, куда вы пришли заключитьдоговор. При этом
оплата услуг банка по обслуживанию уже Вашего расчетного счета
теперь целиком ложится только на Вас, уважаемый читатель.
На практике часто встречается, особенно при расчете долларами
или евро, а также по безналу, требование с гражданина дополни­
тельной комиссии, доходящей иногда до 2% от величины платежа
(например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долларов,
надо перевести побезналу 102тыс.), или оплатить цену догово­
ра в рублях не по курсу ЦБ РФ, а по курсу, установленному самой
компанией, что для Вас, уважаемый читатель, явно невыгодно.
Подобная величина составляет: ЦБ + 1—2 %.
6. Оплата коммунальных платежей.
Очень часто квартплату начинают начислять с даты ввода жило­
го дома, в котором Вы, уважаемый читатель, приобрели квартиру,
в эксплуатацию, сюда же прибавляют оплату услуг по охране объек­
та и придомовой территории, вывозу строительного мусора и пр. Все
эти поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только
со дня подписания соответствующего договора с управляющей
компанией (УК). Именно с этого момента (а не с принятия дома!)
квартплата обычно берется за 4 месяца вперед (Постановление
Правительства Москвы № 942-ПП от 08.12.1998 г.).
7. Обязательство вступить в ТСЖ.
Иногда текст договора содержит условие об обязательстве граж­
данина после окончания строительства вступить в Товарищество
собственников жилья, создаваемой для управления объектом не­
движимости. При этом подразумевается оплата, помимо квартплаты
И коммунальных услуг, вступительных и членских взносов, правда,
Небольших. Такое положение договора незаконно.
286
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В соответствии с п. 2 ст. 143 ЖК РФ, если в многоквартирном
доме создано подобное товарищество, лица, приобретающие по­
мещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после
возникновения у них прав собственности на помещения.
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается неком­
мерческая организация, объединение собственников помещений
в многоквартирном доме, созданное для совместного управления
комплексом недвижимого имущества в нем, обеспечения эксплуа­
тации этого комплекса, владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом
в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
8. Оплата посреднических услуг.
На практике почти в каждом втором случае строительные и/
или инвестиционные компании навязывают гражданам, которые
приобрели у них квартиры на этапе строительства, свои услуги
по оформлению этих жилых помещений в собственность. Стои­
мость этих услуг может достигать 2% от стоимости договора. Ко­
нечно, если заниматься самостоятельно этим вопросом, то оформ­
ление квартиры встанет Вам, уважаемый читатель, приблизительно
10—15 тыс. руб., тогда как сотрудничество с компанией обойдется
минимум в 30 тыс. руб. Но не стоит обольщаться. Для того чтобы
оформить свои законные права на квартиру, в Управление Рос­
реестра необходимо будет представить целый пакет документов,
речь о которых пойдет в разделе 5.4 нашей книги. Получить или
добиться этих бумагот компании будет весьма сложно, так как она
имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого
оформления. Также непросто будет сдать собранный пакет на реги­
страцию. Проверке будет подвергаться «каждая запятая». Поэтому
все-таки, как показала практика, лучше воспользоваться такими
явно навязанными и завышенными по цене услугами, а не искать
счастья (или правды) на стороне. Исключением из этого правила
является судебная регистрация права собственности (подробнее
об этом см. подраздел 5.4.4).
5.4.3. Фактическая передача квартиры
Итак, уважаемый читатель, вроде бы впору принимать поздрав­
ления — долгие месяцы томительного ожидания позади: дом введен
(естественно, с некоторым опозданием) в эксплуатацию, и доль-
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
287
шика приглашают в офис строительной и/или инвестиционной
компании, с которой он с Вашей помощью заключил договор, для
подписания Акта передачи квартиры.
Обычно к моменту подписания такого акта привязывают
И осуществление взаиморасчетов по БТИ, и оформление до­
говора на оказание услуг по оформлению прав собственности,
и в качестве презента — выдачу ключей от долгожданной Своей
Квартиры. Последнее, как правило, скрашивает весь негатив, на­
копленный за многие месяцы, и дольщик, поддавшись эмоциям,
не глядя подписывает передаточный Акт. А потом, уже потом,
когда оформлены все документы и претензии предъявлять некому,
выясняет, что жилплощадь сдана с существенными строительными
недостатками и смету предполагаемого ремонта можно смело уве­
личивать в два-три раза.
Что же из себя представляет передаточный Акт? Как и любой
подобный, он составляется всеми участниками строительства: за­
стройщиком, Инвесторами и, наконец, дольщиком. В нем указы­
ваются все компании, участвующие в строительстве, и документы
(договоры), на основании которых они действовали. «Ключевым»
моментом в Акте передачи является то, что застройщик передал,
а дольщик, как гражданин и физическое лицо, принял эту квартиру
и никаких претензий к ее качеству не имеет.
Вот здесь и начинается самое интересное. Во-первых, Вам
надо не полениться и отправиться вместе с клиентом посмотреть
Его Квартиру. Конечно, скрытые дефекты строительства Вы сразу
разглядеть не сможете, но явные — обязательно увидите. Лучше
всего осмотр проводить в светлое время суток, так как квартиры
сдаются без отделки и внешне представляют собой бетонную
мрачную коробку, освещенную лишь дневным естественным
светом. Недостатки могут быть разные. Например, не повора­
чиваются затворы (замки) на окнах (сейчас, как правило, везде
ставят стеклопакеты), не работает отопление (холодные батареи),
отсутствуют заглушки на трубах, треснула стена. Обязательно
Нужно проверить воздуховод. Для этого достаточно поднести
спичку к вентиляционному отверстию, чтобы понять, идет ли
Поток воздуха («тянет» или «не тянет»). Все эти действия Вы
сможете сделать самостоятельно или еше лучше — пригласите
опытного эксперта-строителя, который отметит все существен­
ные недостатки нового жилья.
288
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В случае несоответствия квартиры предъявляемым требованиям
долыцик вправе, конечно, отказаться подписывать Акт. Однако
практика показывает, что так делать не стоит, так как в условиях
договора, который он когда-то подписал, большинство компаний
имеют право применить к Вам те или иные штрафные санкции,
вплоть до расторжения договора.
По новому законодательству застройщик обязан передать
участнику долевого строительства квартиру, качество которой
соответствует требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных условий, а также иным обяза­
тельным требованиям (ст. 7 Закона 214-ФЗ).
В случае, если объект долевого строительства (квартира) постро­
ен застройщиком с отступлением от установленных требований,
приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными
недостатками, которые делают его непригодным для предусмотрен­
ного договором использования (проживания), участник долевого
строительства вправе по своему выбору потребовать от застрой­
щика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объ­
екта долевого строительства дольщик в одностороннем порядке
вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от за­
стройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за их
использование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
(С 26.12.2011 г. ставка рефинансирования составляет 8% годовых,
до этого была 8,25%). Указанные проценты начисляются со дня
внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены
договора и до дня их возврата застройщиком.
После Вашего справедливого требования устранить указан­
ные недоделки менеджер компании наверняка будет ссылаться
на положение договора, где сказано, что компания не несет от­
ветственности за качество строительства, а также утверждать, что
свидетельством качества квартиры, ее соответствия проекту, тех­
ническим нормам и правилам является утвержденный Акт о вводе
дома в эксплуатацию. Пункт 4 ст. 7 Закона 214-ФЗ опровергает
все вышеприведенные доводы: «Условия договора об освобождении
Застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого
строительства являются ничтожными».
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
289
***
Теперь давайте поговорим о сроках передачи квартиры. До всту­
пления в силу Закона 214-ФЗ подобных регламентированных дат
не существовало, а следовательно, процесс затягивался на месяцы.
Сейчас законодатель четко оговорил сроки передачи объекта до­
левого строительства. Эти действия осуществляются в течение двух
месяцев со дня получения в установленном порядке разрешения
на ввод в эксплуатацию жилого дома, т.е. после утверждения со­
ответствующего акта, но не позднее срока, указанного в договоре,
который в свое время был подписан со строительной и/или инве­
стиционной компанией.
Небольшим, но очень важным моментом в процессе оформле­
ния квартиры является передача построенного и принятого жилого
дома на баланс эксплуатирующей организации, с которой дольщик
обязан заключитьдоговор на обслуживание. Принятие дома на «ба­
ланс» является очень серьезным моментом потому, что именно эта
организация в последующем и будет осуществлять эксплуатацию
дома (по крайней мере на первом этапе), то есть следить за его
техническим состоянием, осуществлять текущий и капитальный
ремонт, регулировать и отвечать за работу слесарей, лифтеров,
дворников и т.п. И как говорилось выше, именно с этого момента
начинают начисляться и коммунальные платежи.
Но прежде чем принять дом, эксплуатирующая организация
просматривает все квартиры, опечатывает их, и о выявленных
недостатках информирует застройщика, для того чтобы он их
ликвидировал. Обычно на устранение таких недостатков уходит
несколько месяцев. Эксплуатационной организации невыгодно
принимать дом с имеющимися дефектами, в противном случае она
должна будет устранить их за свой счет. А раскошеливаться за чужие
недоделки кому хочется?
После того как договор с эксплуатационниками будет подписан
и дом принят на баланс, квартиры можно уже передавать гражданам
и выдавать ключи.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, над­
лежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,
решение вопросов пользования указанным имуществом, а также
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим
в таком доме.
290
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
На основании ст. 161 Ж К РФ способ управления выбирается
на общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме и может быть изменен в любое время на основании решения
такового. Решение общего собрания о выборе способа управления
является обязательным для всех собственников помещений в доме,
вне зависимости от того, состоят они в ТСЖ или нет.
5.4.4. Оформление прав собственности
Итак, уважаемый читатель, приемо-передаточный Акт под­
писан, взаиморасчеты по БТИ урегулированы, и ключи уже лежат
у Вашего клиента в кармане, а может быть, он уже приступил к ре­
монту. Все это, несомненно, хлопоты приятные, с каждым шагом
приближающие к заветному новоселью. Однако не все так хоро­
шо, как может показаться на первый взгляд. Документов о соб­
ственности у Дольщика нет, и жильем он по-прежнему владеете
на «птичьих правах». Бывают случаи, когда люди не Moiyr получить
Свидетельство о собственности в квартире-новостройке более трех
лет. О том, как происходит этот многотрудный процесс, и пойдет
речь в настоящем, заключительном подразделе этой главы.
Для того чтобы объект был внесен в ЕГРП, о нем должна быть
представлена полная и достоверная информация, которая отра­
жается в трех подразделах. В первом из них фиксируется инфор­
мация об объекте, т.е. техническая характеристика дома, обмеры
квартир, составленные службами Ростехинвентаризации (БТИ). Во
втором — запись о правах, подлежащих регистрации, в третьем —
записи о сделках и существующих обременениях.
Если все документы, подаваемые в Росреетр застройщиком,
соответствуют требованиям действующего законодательства Рос­
сийской Федерации, нет никаких препятствий для того, чтобы
государственная регистрация прав на каждую квартиру (дом) была
произведена в установленный срок (за 30 дней).
Практика работы показывает, что сегодня в такие сжатые
сроки регистрируются права лишь на очень ограниченную часть
объектов-новостроек. В первую очередь это связано с ненадлежа­
щим образом оформленными документами, которые застройщик
представляет на госрегистрацию, например, копии заверяются
неуполномоченными лицами, не оговариваются исправления, или
они имеют противоречия с содержанием документа, и т. п.
Глава 5
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
291
Процедуру оформления прав собственности на квартиру условно
можно разделить на два этапа: первый этап — «открытие адреса»
на дом в целом и второй этап — регистрация прав собственности
непосредственно на квартиру дольщика.
«Открытие адреса», или, как его еще называют, «открытие титула
здания». Самый продолжительный и трудоемкий процесс, который
осуществляется застройщиком. Начинается он с Акта реализации
инвестиционного контракта. Напомним, что инвестконтракт регу­
лирует правоотношения сторон по строительству (реконструкции)
жилого дома и/или других объектов. Составить такой документ
технически не представляет ничего сложного, однако согласовать
его во всех компетентных органах — задача непростая. Акт реа­
лизации подписывают все участники строительства, удостоверяя,
что не имеют друг к другу никаких претензий. Как правило, на это
уходит немало времени, так как на практике оказывается, что от­
ношения между участниками инвестиционного процесса на момент
ввода дома в эксплуатацию до конца не урегулированы.
Например, подрядчик, в силу того, что дом сдавался зимой,
не выполнил комплекс работ по благоустройству территории. Если
Акт будет подписан авансом, т.е. сразу после окончания строитель­
ства, то долги по благоустройству лягут на плечи застройщика, а он
сам вряд ли согласится с такой постановкой вопроса. Отсюда и про­
исходит затяжка времени. Пока подрядчик не выполнит взятые
на себя обязательства и не благоустроит придомовую территорию,
Акт реализации подписан не будет, следовательно, «открытие адре­
са» отодвигается до теплых времен.
Еще один случай: в некоторых инвестиционных контрактах
присутствует доля города (подробно об этом говорилось в разделе
5.2 нашей книги). И как правило, при строительстве коммерческого
жилья город получает квартиры не в построенном доме, а в па­
нельных многоэтажках, в квартирах которых специально сделан
так называемый «муниципальный» ремонт. В этом случае необхо­
димо постановление городской комиссии об установлении цены
передаваемых площадей, решение которой основывается на отчете
независимых оценшиков. А это значит, что застройщику и городу
придется выяснять, соответствуют ли по цене друг другу передавае­
мая площадь и приобретаемая. И пока застройщик не рассчитается
по инвестиционному контракту. Акт реализации подписан не будет,
зследовательно, на этот промежуток времени затягивается и перво­
начальный этап оформления квартир в собственность.
292
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Другой пример. Инвестиционная компания, застраивающая
целый квартал, подписывает с городом контракт сразу на несколь­
ко домов, отличающихся друг от друга как по типовым сериям,
а следовательно, и по уровню комфортности построенного жилья.
Однако в инвестиционном контракте доля города обозначена
в 25%. Возникает вопрос; проценты от чего, от всех домов сразу
или от каждого в отдельности? Поскольку в тексте контракта
обычно отсутствуют подробные разъяснения, то каждая из сто­
рон трактует это условие по своему усмотрению. Застройщику,
естественно, выгодно отдать долю городу, исходя из стоимости
всех домов, а городу — получить свою долю в каждом доме по от­
дельности.
Если какие-либо технические либо правоустанавливающие
документы на этапе строительства были оформлены или выданы
с нарушением принятых норм и правил, то подписание Акта реа­
лизации также затянется, до урегулирования всех вопросов.
К вышеупомянутому Акту в качестве приложения идет окон­
чательный Протокол распределения общей жилой площади,
в котором расписаны все квартиры в построенном доме и указаны
все данные их обладателей прав. (Кстати, очень многие компании
в условиях договора, который Вы оформляли в свое время, имеют
право за Ваш отказ от подписания такого Протокола расторгнуть
с Вами все взаимоотношения).
После подписания Акта реализации инвестиционного кон­
тракта, а также окончательного Протокола распределения общей
жилой площади для «открытия адреса» собирается весьма обшир­
ный пакет документов, который включает в себя: договор аренды
земли, разрешение на строительство, инвестиционный контракт,
акт Приемочной комиссии и распоряжение о его утверждении,
документы БТИ, учредительные документы застройщика.
Из приведенных примеров, уважаемый читатель, Вы видите, что
выполнение первоначального этапа, а именно «открытия адреса»,
может занять весьма продолжительный период времени, на прак­
тике от 6 месяцев и более.
Регистрация прав собственности. В порядке процедуры регистра­
ции права собственности на гражданина (или на юридическое лицо)
в Управление Росреестра подается пакет документов, на основании
которых квартира перешла по цепочке от Застройщика к конечному
покупателю, т.е. к Вам, уважаемый читатель
Срок регистрации — 30 дней.
Глава 5
I
I
|
I
I
I
I
■
■
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КАЗИНО
293
Если дольщик, зачастую на кабальных условиях, заключил до­
говор на оформление квартиры в собственность, то последующий
сбор документов, необходимый для государственной регистрации
права, осуществляют уже сотрудники компании. От гражданина
лишь потребуется нотариально оформленная доверенность на того
специалиста, который будет заниматься документами, а также нота­
риально оформленное согласие супруги (супруга) на приобретение
недвижимости (если состоит в браке).
Для чего нужна доверенность на сотрудника? Для того, чтобы
он смог беспрепятственно оформить от имени дольщика заявление
установленного образца на регистрацию и отдать сформированный
пакет документов. Текст доверенности стандартный, и ее можно
сделать у любого нотариуса.
В случае, если Вы, уважаемый читатель, решилисьсамостоятельно
зарегистрировать права на квартиру Вашего клиента, то Вам будут необходимы следующие документы’:
1. Оригинал договора об участии в долевом строительстве (или
любого другого инвестиционного договора в зависимости от ситуации) плюс все дополнительные соглашения к нему и Акт об ис­
полнении финансовых обязательств;
2. Документы БТИ (экспликацию и поэтажный план) — срок
действия 5 лет со дня выдачи;
3. Нотариально удостоверенное соглашение супруга (супруги) —
в случае необходимости;
4.
Паспорт и ксерокопия всех его страниц;
5. Квитанция об оплате госпошлины, которую с реквизитами
можно получить непосредственно в Управлении Росреестра или
в любом из его филиалов, а также скачать с соответствующей
странички в сети.
6. Доверенность на представителя вашей риэлтерской компа­
нии.
Представьте себе, уважаемый читатель, такую ситуацию:
вы с клиентом решили отвергнуть навязанные платные услуги
по оформлению своего жилья (как уже говорилось выше, их стоимость составляет до 2% от цены объекта, и собрались пройти весь
этот тернистый путь самостоятельно. Однако кроме «личных»
Документов, указанных выше, госрегистратор потребует с Вас
I
I * Список необходимых документов может изменяться или дополняться. Со всеми
I изменениями можно ознакомиться на официальном сайте Управления Росреестра
■ по Москве: to77.rosreestr.ru или другого субъекта Федерации.
294
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
копии(причем нотариально заверенные!) на «адрес», а в этот
комплект входит дополнительно 10—15 бумаг! Естественно, что
компания — застройщик, аффилированной структуре которой
Вы отказались платить, имеет возможности заволокитить выдачу
необходимых документов (хоты все они уже сданы в Росреестр),
и «самостоятельный» процесс может растянуться на 3—5 лет!
Если, уважаемый читатель, Вы принципиально не хотите пла­
тить прикормленным посредникам от регистрации, деньги при­
дется отдать адвокатам —единственным путем получения заветного
Свидетельства о праве собственности будет обращение в суд. Дело
Вы одназначно выиграете (ведь все обязательства дольщика по до­
говору инвестирования или долевого строительства выполнены
полностью и в срок), однако процесс тоже будет длиться до по­
лугода и потребует затрат в пределах 50—70 тыс. руб. Кроме того
основанием для выдачи Свидетельства будет в этом случае судебное
решение, что может вызвать определенные подозрения у покупате­
ля, если клиент через некоторое время решит свое жилье продать.
Так что, прежде чем заниматься самостоятельным оформлением,
лучше еще раз взвесить «за» и «против»!
Л * Л
Такова, уважаемый читатель, процедура оформления квартиры
в собственность. По истечении срока регистрации (30 дней) быв­
ший дольщик, уже ставший полноценным собственником, полу­
чаете Свидетельство о государственной регистрации права и зареги­
стрированный договор об участии в долевом строительстве (любой
другой инвестиционный договор в зависимости от ситуации). Ну,
казалось бы, что еще? Последнее — прописка, или регистрация
по месту жительства. Конечно, все мы хорошо знаем, что на свою
собственность можно зарегистрироваться (прописаться) достаточно
легко, но только не в новостройку. Получив документы о собствен­
ности, сразу не удастся этого сделать. Вам придется ожидать, пока
соответствующим распоряжением муниципальных властей в доме
будет открыта прописка. И только после выхода такого документа
Ваш клиент сможет поставить в свой паспорт штамп о регистрации
и, надеемся, пригласить Вас на новоселье.
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
(Сделки с незастроенной землей)
Земельные отношения в России регулируются следующими
правовыми актами:
• Конституцией РФ;
• федеральными законами;
• нормативными актами Президента РФ;
• нормативными актами Правительства РФ;
• ведомственными нормативными актами;
• нормативными актами субъектов РФ;
• нормативными актами органов местного самоуправления
Конституция РФ — основной источник земельного права.
Именно в Основном Законе определены основы конституцион­
ного строя, права и свободы человека и гражданина, в том числе
и в сфере земельных отношений. В Конституции содержатся глав­
ные, основополагающие принципы, определяющие цели, методы
и формы правового регулирования земельных отношений в нашей
стране. Ряд положений Конституции РФ имеют важное значение
для земельного права, так как являются основой развития земель­
ного законодательства:
• статья 72 Конституции РФ относит регулирование земельных
отношений к предмету совместного ведения РФ и субъектов
РФ;
• в Конституции РФ в общей форме определены полномочия
некоторых органов государственной власти по регулирова­
нию земельных отношений;
• Конституция РФ закрепила полномочия органов местного
самоуправления в сфере регулирования земельных отно­
шений, которые согласно ст. 12 не входят в систему органов
296
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
государственной власти и структура которых определяется
местным населением самостоятельно;
• часть 1 ст. 9 Конституции РФ предусматривает, что земля
и другие природные ресурсы используются и охраняются
в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживаю­
щих на соответствующей территории;
• важнейшее значение имеют конституционные основы
регулирования отношений собственности на землю. В ст.
, 8 Конституции РФ закреплен принцип равенства всех форм
собственности. В РФ признаются и защищаются равным
образом частная, государственная, муниципальная и иные
формы собственности;
• очень важное значение для регулирования земельных отно­
шений имеет положение ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о том,
что никто не может быть лишен своего имущества иначе как
по решению суда;
• огромное значение для совершенствования земельного зако­
нодательства имеют конституционные нормы, посвященные
охране окружающей среды в целом, в том числе и земли,
которая является неотъемлемой составной частью (компо­
нентом) природной среды.
Основополагающим федеральным законом является Земельный
кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ, представляющий собой си­
стематизированный свод норм права, регулирующих земельные
отношения в нашей стране. Ниже будут вкратце освешены все
главы Земельного кодекса РФ.
В I главе закреплены принципы земельного законодательства,
определены субъекты и объекты земельных отношений, состав
Земельного фонда РФ.
Глава И определяет цели и содержание охраны земель, а также
содержит специальные требования по использованию земель, под­
вергшихся радиоактивному и химическому загрязнению.
Глава 111 закрепила систему правовых норм, регулирующих от­
ношения собственности на землю, что особенно важно в условиях
рыночных отношений. Кодекс разрешил проблему разграничения
публичной собственности на землю. В нем предусмотрены крите­
рии и принципы разграничения федеральной собственности, соб­
ственности субъектов Федерации и муниципальной собственности.
Урегулирован вопрос предоставления прав на землю иностранным
гражданам, иностранным юридическим лицам, а также лицам без
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
297
I гражданства — теперь они вправе иметь в собственности земельные
Г участки на территории РФ.
В главе IV установлены иные, помимо права собственности,
права на землю: постоянное (бессрочное) пользование (БП), пожиз­
ненное наследуемое владение (ПНВ) земельными участками, право
ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут),
аренда земельных участков и безвозмездное срочное пользование
земельными участками. Очень важны с практической точки зрения
нормы, отразившие особенности регулирования отношений по по| воду аренды землй, а также БП и ПНВ.
Глава Vявляется самой объемной и посвящена возникновению
прав на землю. Урегулированы вопросы перехода прав на земель­
ный участок при переходе права собственности на здание, строение,
сооружение; определен порядок приватизации земельных участков,
процедуры предоставления земельных участков для строительства,
а также для целей, не связанных со строительством, организации
и проведения аукционов и конкурсов по продаже земельных
участков, находящихся в публичной собственности и ряд других
вопросов.
Глава VI определяет содержание прав и обязанностей собствен­
ников и иных правообладателей земельных участков. Достаточно
подробно решены вопросы прекращения и ограничения прав
на земельные участки (гл. VI1), возмещения убытков и потерь сель­
скохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии
земельных участков для государственных и муниципальных нужд
(гл. VII1), а также зашиты прав на землю и рассмотрения земельных
споров (гл. IX).
Глава X содержит общие положения о плате за землю и оценке
земли. Использование земли в РФ признано платным, а в качестве
форм платы за землю названы земельный налог и арендная плата.
Учитывая важность управления в области использования и охраны
земель, Кодекс закрепил основы проведения государственного
мониторинга земель, землеустройства, государственного земель­
ного кадастра (гл. XI) и земельного контроля (гл. XII). В главе XIII
определены формы юридической ответственности за правонаруше­
ния в области охраны и использования земель: административная,
■ уголовная, дисциплинарная и гражданско-правовая.
Главы XIV-XV111 представляют собой особенную часть и посвя­
щены описанию правовых режимов различных категорий земель.
298
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Среди источников земельного права особое значение имеет
действующий Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Наиболее важное
значение для регулирования земельных отношений имеют следую­
щие положения ГК РФ:
• признание земельных участков недвижимым имуществом
(ст. 130);
• обязательность государственной регистрации права собствен­
ности, иных вещных прав на землю, а также сделок с ней (ст.
' 131);
• определение объекта права частной собственности на землю
(ст. 261);
• закрепление принципа целевого использования земель (ст.
260);
• закрепление права граждан на осуществление общего поль­
зования землей, т.е. без каких-либо разрешений (ст. 262);
• закрепление права на застройку земельного участка (ст.
263);
• определение содержания правомочий собственников земель­
ных участков по владению, пользованию и распоряжению
ими (ст. 260);
• закрепление вещных прав на землю лиц, не являющихся
собственниками земельных участков (ст. 216);
• определение правил установления права ограниченного
пользования чужим земельным участком — сервитута (ст.
279-282);
• регулирование вопросов изъятия частных земельных участ­
ков для государственных и муниципальных нужд (ст. 279-282
ГК).
Огромной отдушиной для граждан стал Федеральный закон
№ 93-ФЗ', который в народе окрестили «дачной амнистией». Под
действие данного закона попадают не только дачи, но и садовые
и огородные участки, а также строения, которые имеются на этих
участках. Закон упростил порядок оформления индивидуальных
домов и коттеджей, земельных участков на которых они возведены,
также как и всех сопутствующих построек: сараев, гаражей, бань
и т.п.
* Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.06 г. «О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощен
ном порядке прав 1раждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в ред. оз
28.02.2012 г.
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
299
Законом, уточняющим земельные правоотношения является
и Градостроительный кодекс РФ от 29.12.04 г. № 190-ФЗ, детально
регулирующий отношения по поводу осуществления градострои­
тельного планирования, застройки, благоустройства городских
и сельских поселений, развития их инженерной, транспортной
и социальной инфраструктур.
Огромное значение для граждан имеет Федеральный закон
от 15.04.98 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дач­
ных некоммерческих объединениях граждан», который подробно
регулирует вопросы зонирования территорий и предоставления
садовых, огородных и дачных земельных участков; закрепляет права
и обязанности членов садоводческих, огороднических и дачных не­
коммерческих объединений; отражает особенности приватизации
и оборота таких участков; определяет правила организации и за­
стройки территории садоводческого, огороднического или дачного
некоммерческого объединения.
Федеральный закон от 11.06.03 г. № 74-ФЗ «О крестьянском
(фермерском) хозяйстве», регулирует отношения с участием кре­
стьянских (фермерских) хозяйств, которых насчитывается в на­
стоящее время около 265 тысяч. Закон содержит ряд специальных
норм об организации крестьянских хозяйств, правовом режиме
имущества и порядке деятельности хозяйства.
Федеральный закон от02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном
земельном кадастре» дал определение и сформулировал принципы
ведения Государственного земельного кадастра, закрепил компе­
тенцию органов государственной власти РФ, органов государствен­
ной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления в об­
ласти осуществления деятельности по ведению Государственного
земельного кадастра; определил состав сведений Государственного
земельного кадастра, формы земельно-кадастровой документа­
ции, порядок ведения земельного кадастра и ряд других вопросов
в данной области.
Вопросы реализации права собственности на земли сельскохо­
зяйственного назначения, правила и ограничения оборота земель­
ных участков и долей в праве общей собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия
предоставления земель сельскохозяйственного назначения, на­
ходящихся в государственной или муниципальной собственности,
регулируются Федеральным законом от 24.07.02 г. № 101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения».
300
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Общественные отношения, возникающие в связи с ведением
гражданами личного подсобного хозяйства, регулируются Феде­
ральным законом от 07.07.03 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном
хозяйстве».
Одним из важнейших специальных источников земельно­
го права является Федеральный закон от 21.12.04 г. № 172-ФЗ
«О переводе земель или земельных участков из одной категории
в другую», который регулирует отношения, возникающие в связи
с переводом земель или земельных участков в составе таких земель
из одной категории в другую. В законе определен состав и порядок
подготовки документов для перевода земель из одной категории
в другую, при водится перечень причин отказа для такого перевода,
законодательно решен ряд других вопросов в данной области.
Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним», опре­
деляет порядок государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, в том числе на земельные участки, а также ограничений
(обременений), то есть установленных законом или уполномо­
ченными органами в предусмотренном законом порядке условий
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении
права собственности либо иных вещных прав на конкретный объ­
ект недвижимого имущества (сервитут, ипотека и др.).
Общим источником земельного права является и действующий
Налоговый кодекс РФ. В соответствии с Федеральным законом
от 29.11.04 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую
Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие за­
конодательные акты Российской Федерации, а также о признании
утратившими силу отдельных законодательных актов Российской
Федерации», часть вторая Налогового кодекса РФ от 05.08.2000 г.
№ 117-ФЗ дополнена разделом X «Местные налоги» и Главой 31.
«Земельный налог», содержащей нормы, регулирующие отношения
по поводу платы за землю.
Земельно-правовые нормы содержатся и в других законодатель­
ных актах РФ.
Президент Российской Федерации, являясь главой государства,
определяет основные направления его внутренней и внешней
политики, в том числе и в области регулирования земельных от­
ношений. Он вносит на рассмотрение в Государственную Думу РФ
законопроекты, подписывает и обнародует федеральные законы,
подписывает международные договоры РФ.
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
301
Указы Президента РФ играли важную роль в регулировании
земельных отношений в период с 1992 по 2000 годы, когда было
принято около пятнадцати основополагающих указов Президента
РФ в данной области.
Начиная с 2001 года указы Президента РФ, регулирующие зе­
мельные отношения, принимаются редко и касаются, как правило,
признания утратившими силу принятых ранее указов либо внесения
в них изменений.
Основная задача Постановлений Правительства РФ — конкрети­
зировать положения федеральных законов или указов Президента
РФ. В соответствии со ст. 2 ЗК РФ Правительство РФ регулирует
земельные отношения в пределах полномочий, определенных ЗК
РФ, иными федеральными законами и указами Президента РФ.
В пределах своих полномочий Правительство РФ достаточно
активно в последнее время участвует в регулировании земельных
отношений — приняты постановления Правительства РФ по мно­
гим вопросам, отнесенным ЗК РФ к его компетенции.
К ним относится, например, постановление Правительства
РФ от 19.11.02 г. № 833 «О государственном земельном контроле»,
) устанавливающее порядок осуществления государственного зе­
мельного контроля за соблюдением земельного законодательства.
Постановлением Правительства РФ от 07.05.03 г. № 262 утверждены
Правила возмещения собственникам земельных участков, землев| ладельцам, землепользователям и арендаторам земельных участков
убытков, причиненных изъятием или временным занятием зе­
мельных участков, ограничением прав собственников земельных
участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов
земельных участков либо ухудшения качества земель в результате
деятельности других лиц.
Нормативные правовые акты федеральных органов исполни­
тельной власти издаются на основе и во исполнение федеральных
законов, указов и распоряжений Президента РФ, постановлений
и распоряжений Правительства РФ, а также по инициативе феде­
ральных органов исполнительной власти в пределах их компетен­
ции. Такие акты издаются федеральными органами исполнительной
власти в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил,
инструкций и положений.
С 1992 г. введена государственная регистрация нормативных
|актов министерств, государственных комитетов и ведомств, за­
302
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
трагивающих права и законные интересы граждан или имеющих
межведомственный характер.
В настоящее время полномочиями по регулированию земельных
отношений наделены министерства. Важную роль в ведомственном
регулировании земельных отношений играют нормативные право­
вые акты такихорганов исполнительной власти, как Министерство
сельского хозяйства Российской Федерации, Министерство при­
родных ресурсов Российской Федерации, Министерство экономи­
ческого развития и торговли Российской Федерации, Министерство
здравоохранения и социального развития и др.
В соответствии со ст. 72 Конституции РФ, вопросы владения,
пользования и распоряжения землей и другими природными ресур­
сами, земельное законодательство отнесены к предметам совмест­
ного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации.
При этом законы и иные нормативные правовые акты субъек­
тов РФ, принятые по предметам совместного ведения, не могут
противоречить федеральным законам — в случае такого противо­
речия действует федеральный закон.
Субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулиро­
вание земельных отношений с учетом политических, социальноэкономических, природно-климатических, экологических, исто­
рических и иных особенностей регионов.
Нормативные правовые акты субъектов РФ принимаются субъ­
ектами РФ в разных формах. В одних субъектах РФ (как правило,
республиках в составе Российской Федерации) действуют земель­
ные кодексы (Татарстан, Башкортостан, Карелия и др.). В других —
законы о земле или законы о регулировании земельных отношений
(Саратовская, Самарская, Воронежская области и др.)
В г. Москве основным нормативным правовым актом в дан­
ной области является Закон города Москвы от 14.05.03 г. № 27-Зг
«О землепользовании и застройке в городе Москве», имеющий
комплексный характер.
Органы местного самоуправления самостоятельно управляют
муниципальной собственностью, формируют, утверждают и ис­
полняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы,
осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные
вопросы местного значения.
Их полномочия на федеральном уровне определены рядом
законодательных актов, и прежде всего — федеральным законом
от 6 октября 2003 г. № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
303
местного самоуправления в Российской Федерации». В частности,
согласно ст. 14 данного закона, к вопросам местного значения
^поселения относятся: владение, пользование и распоряжение
имуществом, находящимся в муниципальной собственности по­
селения; организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;
организация благоустройства и озеленения территории поселения,
использования и охраны городских лесов, расположенных в гра­
ницах населенных пунктов поселения, и др.
Согласно п. 4 ст. 2 ЗК РФ, органы местного самоуправления могут
издавать акты, содержащие нормы земельного права, на основании
и во исполнение нормативных правовых актов РФ и субъектов
РФ. В случае противоречия норм, содержащихся в актах органов
местного самоуправления, нормативным правовым актам РФ
или субъектов РФ действуют нормы, установленные актами РФ
и субъектов РФ.
К компетенции органов местного самоуправления в области
регулирования земельных отношений ЗК РФ, в частности, отне­
сено принятие правил землепользования и застройки территорий
поселений, регулирование использования и распоряжения земель­
ными участками, находящимися в муниципальной собственности,
а также установление:
• публичных сервитутов — права ограниченного пользования
земельными участками в интересах местного самоуправления
или местного населения;
• особого правового режима использования земель в местах
традиционного проживания и хозяйственной деятельности
коренных малочисленных народов РФ и этнических общ­
ностей;
• предельных размеров земельных участков, предоставляе­
мых гражданам в собственность из земель, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, для
ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального
жилищного строительства;
• максимальных размеров участков, предоставляемых в соб­
ственность граждан бесплатно из земель, находящихся
в муниципальной собственности, для ведения крестьянско­
го (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества,
животноводства, дачного строительства, для ведения лич­
ного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного
строительства;
304
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• процедур и критериев предоставления земельных участков
гражданам для целей, не связанных со строительством, втом
числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений;
• порядка определения размера арендной платы, а также по­
рядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,
находящиеся в муниципальной собственности.
Иными актами земельного законодательства могут быть установ­
лены дополнительные полномочия органов местного самоуправ­
ления.
6.1. Первичное выделение земли
В настоящий момент общее правило действующего земельно­
го законодательства — возмездное приобретение физическими
и юридическими лицами земельных участков, находящихся в го­
сударственной или муниципальной собственности. Безвозмездное
получение в собственность таких участков является исключением,
которое отдельно устанавливается законодательством.
Действующим законодательством РФ предусмотрены следую­
щие виды прав на земельные участки:
• собственность;
• постоянное (бессрочное) пользование;
• пожизненное наследуемое владение;
• сервитут (ограниченное вещное право пользования чужим
участком);
• аренда участков;
• безвозмездное срочное пользование.
Согласно ЗК РФ в настоящее время земельные участки могут
предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только
государственным и муниципальным учреждениям, федеральным
казенным предприятиям, атакже органам государственной власти
и местного самоуправления. Права постоянного (бессрочного)
пользования, которые возникли на земельные участки у других
субъектов (например, у граждан) до 30 октября 2001 г. подлежат
переоформлению на право собственности или право аренды.
Также после 30 октября 2001 г. земельные участки не могут вы­
деляться гражданам на праве пожизненного наследуемого владения,
но при этом такое право, приобретенное гражданами до вступления
в силу ЗК РФ, сохраняется.
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
305
Учитывая, что земельное законодательство находится в совмест­
ном ведении РФ и ее субъектов, случаи бесплатного предостав­
ления гражданам земельных участков могут быть предусмотрены
не только федеральным законодательством, но и законодатель­
ством субъектов РФ.
Немаловажно, что согласно Земельного кодекса РФ исключи­
тельное право на приватизацию или приобретение права аренды
земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые
являются собственниками зданий, строений и сооружений, рас­
положенных на таких участках.
ЗК РФ предусмотрены следующие случаи бесплатного получения
участков гражданами:
• если гражданин имеет земельный участок в фактическом
пользовании с расположенным на нем жилым домом, кото­
рый был приобретен им в результате сделки, совершенной
до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. «О соб­
ственности в СССР»;
• если гражданин имеет право постоянного (бессрочного)
пользования или право пожизненно наследуемого владения
на участок, то он может бесплатно переоформить его в соб­
ственность;
• если у гражданина изымается участок для государственных
или муниципальных нужд, то взамен он получает равноцен­
ный участок бесплатно.
Бесплатное получение земельных участков гражданами
предусмотрено также некоторыми федеральными законами, на­
пример законом РФ от 09.01.1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении
социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным
кавалерам Ордена Трудовой Славы»; Законом РФ от 15.01.1993 г.
№ 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской
Федерации и полных кавалеров Ордена Славы».
Предоставление земельных участков гражданам производится;
• бесплатно, если право возникло до 01.07.1992 г.;
• путем выкупа по ставке 2,5 процентов от кадастровой стои­
мости участка до 30.10.2001 г.;
• путем выкупа по 10-ти кратной ставке земельного налога
после 30.10.2001 г.
Земельный участок при жилом доме, находящемся в совместной
собственности, предоставляется в собственность по заявлению всех
совладельцев дома (ст. 36 ЗК РФ).
306
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Для рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка
гражданин предоставляет в местную администрацию следующие
документы:
• заявление;
• правоустанавливающие документы на строение;
• кадастровый паспорт на земельный участок;
• выписку из ЕГРП на строение и земельный участок.
Для утверждения границ земельного участка необходимо про­
вести его межевание.
Вопросы предоставления земельных участков рассматривается
местной администрацией и выносится соответствующее постанов­
ление. Предоставление земельных участков производится по нор­
мам (ст. 33 ЗК РФ). Минимальные размеры участков по регионам
приведены в таблице 6.1.1.
Максимальные размеры выделяемых земельных участков уста­
навливаются местной администрацией.
Предоставление земельных участков в аренду может быть крат­
косрочным (до 5 лет) и долгосрочным (свыше 25 лет).
Всем известно, что право аренды является видом относительных
прав и предоставляет его обладателю юридическую защиту более
слабую, чем юридическая защита вещного права собственности.
Однако Земельный кодекс РФ установил, что собственники
зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность
находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо
от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участ­
ков — до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Если договор аренды земельного участка заключается на срок
более года он подлежит государственной регистрации, каки любые
другие арендные договора (не путать с договором найма).
Возмездное получение земельных участков, находящихся в госу­
дарственной или муниципальной собственности может осущест­
вляться путем проведения торгов (в форме аукциона или конкурса),
либо без их проведения — путем продажи участка или заключения
договора аренды участка.
Порядок определения цены выкупа участков и оплаты будет за­
висеть от того, в чьей собственности находятся земельные участки:
• если земельный участок находится в федеральной собствен­
ности, то порядок определения цены выкупа и оплаты уста­
навливается Правительством РФ;
Глава 6
307
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
Таблица 6.1.1
Минимальный
размер участка для
СубъектРФ
Минимальный размер
Минимальный размер
участка для ведения
участка для ведения
огородничества (га)
садоводства (га)
ведения дачного
строительства (га)
Московская область
0,06
0,04
0,06
г.Санкт Петербург
0,06
0,02
0,02
Ленинграде ая область
0,05
-
0,05
Хабаровский край
0,04
0,04
0,04
Архангельская область
0,06
0,02
0,04
Удмурдская республика
0J06
0,06
0,06
Владимирская область
0.01
0,02
0,06
Амурская область
0,01
0,04
0,04
Мурманская область
0,06
0,02
0,03
Вологодская область
0,15
0,03
0,03
Красноярский край
0,05
0,02
0,06
Новгородская область
0,1
0,04
0,06
Волгоградская область
0,06
0,02
0,03
Республика Хакасия
0,04
0,04
0,04
Республика Марий Эл
0,1
0,06
0,06
Ивановская область
0,06
0,02
0,06
Кировская область
0,04
0,02
0,04
Республика Саха (Якутия)
0,01
0,01
0,01
Костромская область
0,06
0,04
0,06
Магаданская область
0,06
0,01
0,06
Республика Алтай
0,07
0,06
0,04
Тулье ая область
0,05
0,02
0,04
Рязанская область
0,05
0,02
0,05
Ярославская область
0,1
-
0,05
Томская область
0,03
0,01
0,02
Орловская область
0,1
0,1
0,1
Камчатская область
0,04
0,01
0,04
Республика Мордовия
0,05
0,02
0,03
Астраханская область
-
0,02
0,04
Республика Бурятия
0,04
0,04
0,04
Иркутская область
0,04
0,04
0,04
Чукотский АО
0,06
0,05
0,05
Челябинская область
0,06
0,03
0,06
Сахалинская область
0,04
0,03
0,04
308
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• если земельный участок находится в собственности субъ­
екта РФ или государственная собственность на него не раз­
граничена, то порядок определения цены выкупа и оплаты
устанавливается органами власти субъекта Российской
Федерации;
• если земельный участок находится в муниципальной соб­
ственности, то порядок определения цены выкупа и оплаты
устанавливается органами местного самоуправления.
Порядок торгов земельными участками в форме аукционов или
конкурсов регулируется ЗК РФ.
Кроме того, следует учесть, что Постановлением Правительства
РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации
и проведения торгов по продаже находящихся в государственной
или муниципальной собственности земельных участков или права
на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные
Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже
земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ).
До 1 октября 2005 г. исключительно на торгах предоставля­
лись:
• земельные участки в собственность для строительства;
• земельные участки сельскохозяйственного назначения.
После I октября 2005 г. вступили в силу новые положения ЗК
РФ, в соответствии с которыми только на торгах предоставляются
в собственность и в аренду земельные участки для жилищного
строительства без предварительного согласования мест размеще­
ния объектов, а также исключительно на торгах продается право
на заключение договора аренды земельного участка для его ком­
плексного освоения в целях жилищного строительства.
Без проведения торгов производится:
• продажа или передача в аренду земельных участков собствен­
никам расположенных на них объектов недвижимости (ст.
36 ЗК РФ);
• продажа или передача участков в аренду гражданам для целей,
не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);
• продажа участков арендаторам участков (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);
• предоставление в аренду участков для строительства с пред­
варительным согласованием мест размещения объектов, т.е.
при наличии проекта (ст. 30 ЗК РФ);
• предоставление участков в иных установленных законом
случаях.
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
309
При предоставлении земельных участков для строительства без
предварительного согласования мест размещения объектов про­
ведение торгов обязательно. Земельный участок предоставляется
в следующем порядке:
• проведение работ по формированиюучастка (подготовка про­
екта границ, определение его разрешенного использования,
определение технических условий подключения объектов
к сетям инженерно-технического обеспечения и платы);
• государствен н ы й кадастровы й учет участка;
• непосредственное проведение торгов (конкурсов, аукционов)
по продаже земельного участка или продаже права на за­
ключение договора аренды земельного участка. При этом
в виде исключения допускается передача земельных участ­
ков в аренду без проведения торгов при одновременном
соблюдении следующих условий: а) организатором торгов
была произведена предварительная и заблаговременная
публикация сообщения о наличии предлагаемых для такой
передачи земельных участков, б) имеется только одна заявка
(заявление) на участие в торгах. Земельный участок в данном
случае будет передан в аренду только на основании заявления
заинтересованного лица на участие в торгах;
• подписание протокола о результатах торгов или подписание
договора аренды земельного участка в результате предостав­
ления земельного участка без проведения торгов.
6.2. Вторичные сделки с землей
Частная собственность на землю в современной России появи­
лась относительно недавно, следовательно и вторичный рынок
оборота земли находится в стадии становления. Но, несмотря
на это, земельное законодательство постоянно совершенствуется
и изменяется.
Рассматривая нормы законодательства, регулирующие наиболее
зримые аспекты оформления сделок с недвижимостью, возникает
огромное количество вопросов, связанных не только с тонкостями
правовых норм, но и с доступностью получаемой информации.
Оформление любых сделок с землей предполагает в первую
очередь надлежащее оформление самого земельного участка как
объекта недвижимости, далее — соответствие сделки установленной
310
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
законом форме, а также соблюдение требований законодательства
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
Согласно императивной норме (п. 2 ст. 214 ГК РФ), земля как
и другие природные ресурсы, если она не находится в собственно­
сти граждан и юридических лиц (частная собственность), муници­
пальных образований, является собственностью государственной.
Для того чтобы стать предметом сделки, земля должна быть пред­
ставлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как
объект недвижимости, что возможно только путем формирования
земельного участка (ст.ст. 129, 130 ГК РФ).
Понятие объекта недвижимости дано в Законе № 122-ФЗ
от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недви­
жимое имущество и сделок с ним», и представляет собой однозначно
идентифицируемый объект, имеющий конкретно определенные
технические характеристики, точное указание местоположения,
включая определение территориальных границ, полное описание
правообладателя и получение им прав на земельный участок в по­
рядке, установленном земельным законодательством (ст. 261 ГК
РФ).
В предыдущем разделе мы рассмотрели вопросы первичного вы­
деления земли и оформления земельного участка, поэтому хочется
остановиться на типах сделок с земельными участками без каких
либо строений и на их особенностях.
Итак, земельный участок, как объект недвижимости можно:
• продать;
• подарить;
• обменять;
• сдать в аренду (в субаренду);
• завешать;
• отдать в залог;
• передать по договору ренты.
Оформление сделок с земельными участками — трудоемкий
процесс, требующий специальных юридических знаний. Важно
знать, что подобное оформление сделок с землей подразумевает
наличие определенного перечня документов на земельный участок.
Любые сделки с земельными участками требуют обязательного
документального оформления в установленном законом порядке.
Они должны пройти обязательную государственную регистрацию
перехода прав на землю.
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
311
Оформление сделок с землей начинается с проверки документов
на земельный участок. Вне зависимости оттого, кто является соб­
ственником земельного участка: государство, муниципальное об­
разование, юридическое или физическое лицо, его право на землю
должно быть подтверждено следующими документами:
• Свидетельством на право собственности на землю (его на­
личие зависит от времени приобретения земельного участка,
оно обязательно, если такое оформление сделок с землей
происходило после 3I января 1998 года, с этого времени
начал действовать Федеральный закон №122 — ФЗ «О госу­
дарственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»);
• кадастровый паспорт с указанием: площади, категория земли,
сведения о земельном участке, план границ;
• выписку из кадастра, в которой указываются все обремене­
ния земельного участка (например, сервитут). В случае если
произойдет оформление сделок с земельными участками,
оппоненту переходят все обременения;
• документы, на основании которых проводилось оформление
сделок с землей (постановление, договор, Свидетельство
о наследстве и т.п.);
• выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности
на земельный участок.
Кроме того, продавец обязан также предоставить документы
об уплате налогов на землю или документ, свидетельствующий
об отсутствии у продавца долгов.
Отсутствие Свидетельства о праве собственности на землю об­
разца 1998 г. не означает отсутствия прав на нее. Заменяющими его
документами могут быть Постановление, Распоряжение органов
местной администрации и т.п. Однако с такими документами выйти
на сделку невозможно, т.к. необходимо зарегистрировать первичное
право, чтобы участок стал объектом недвижимости.
Итак, все документы собраны и готовы к сделке. Переходим
к форме сделки. ГК РФ для сделок с объектами недвижимости
установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удо­
стоверение сделки с земельными участками требуется в отдельных,
прямо предусмотренных законом случаях (как, например, рента),
либо по желанию сторон. Таким образом, в случаях, не предусмо­
тренных законом, договор по отчуждению земельного участка мож­
но составлять в простой письменной форме (ППФ). Отступление
312
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
от предусмотренной законом формы влечет недействительность
сделки с момента ее совершения — ничтожность (ст. ст. 162, 166,
168, 550, 609 ГК РФ).
Остановимся теперь подробнее на требованиях к содержанию
договора:
• в преамбуле договора приводятся полные данные каждой
стороны: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата
и место рождения, место жительства (регистрации), рек- визиты удостоверения личности (серия и номер паспорта,
кем и когда выдан, включая код подразделения паспортновизовой службы);
• в предмете договора, должны быть указаны данные, по­
зволяющие определённо установить объект недвижимости,
право на который передаётся по договору. Это адрес объекта,
его назначение, полный состав, площадь, категория земель,
к которой отнесён данный участок (п. 2 ст. 8 ЗК РФ), иные
идентифицирующие его характеристики (кадастровый или
условный номер — при наличии). Такие сведения берутся
из правоустанавливающих и правоудостоверяюших доку­
ментов;
• реквизиты правоустанавливающего и правоудостоверяющего
документов отчуждателя (в условиях сложившейся практи­
ки — обязательный атрибут договора);
• договор купли-продажи должен содержать его цену (п.
1 ст. 555 ГК РФ). Данное правило применяется и к догово­
ру мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). В договоре дарения стороны
вправе, но не обязаны оценивать даримое имущество. Цена
в договоре определяется сторонами в рублях и может быть
как равной, так и выше, так и ниже оценочной стоимости не­
движимости, указанной в доку ментах органов учёта. Отметим
при этом, что размер пошлины за регистрацию (в отличие
от услуг нотариусов) никак не зависит от суммы договора;
• договором купли-продажи или мены с доплатой должны быть
установлены порядок и сроки расчёта по договору;
• в договоре должны быть приведены сведения о наличии (от­
сутствии) обременений объекта недвижимости (п. 1 ст. 20
Закона 122-ФЗ).
После оформления сделки по отчуждению земельного участка
договор и все документы сдаются на государственную регистрацию
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
313
в соответствующщ управление Федеральной службы государствен­
ной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Оспорить факт государственной регистрации права, сделки
можно только в судебном порядке. Поэтому за регистрирующим
органом сохраняется право истребовать дополнительные докумен­
ты (в том числе техническую документацию) и запрашивать допол­
нительные подтверждения, связанные с законностью оформления
прав на недвижимое имущество, к которому относятся и земельные
участки.
И наконец последний шаг в сделке — получение документов
после регистрации права собственности.
Хотелось бы заострить внимание еще на некоторых моментах
сделок с земельными участками.
При оформлении покупки земли необходимо узнать историю по­
купаемого земельного участка.
Свидетельство о праве собственности на землю является основ­
ным документом подтверждающим право владения продавца зе­
мельного участка. В свидетельстве о праве собственности на землю
всегда указывается основание, при котором было получено право
на объект недвижимости. Таким основанием может выступать
договор купли-продажи земельного участка, договор дарения
земельного участка, право на наследование земельного участка,
постановление главы района и т.п.
Информация о земельном участке может храниться в ЕГРП, если
земельный участок был приобретен после 31.01.98 года.
Становится понятным, что в случае утраты документов на зе­
мельный участок следует обратиться за выпиской в соответствую­
щее управление Росреестра, полученный документ на недвижимое
имущество будет являться достаточным для оформления продажи
земли. Информация о земельном участке может храниться также
в районных (муниципальных) архивах.
Свидетельства о собственности на земельный участок голубого
(1993—94 гг.) или розового (1995—97 гг.) цвета, выписка из решений
органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяй­
ственных угодий, договоры об отчуждении участков, Свидетель­
ства о праве на наследство, решения судов, государственные акты
и другие документы, выданные до введения Федерального закона
№ 122-ФЗ, также действительны и могут служить основанием для
переоформления земельного участка.
314
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
6.3. Изменение целевого назначения
и разрешенного использования земли
Согласно п. 1 ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по це­
левому назначению подразделяются на следующие категории:
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов (ранее — поселений);
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земл и лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.
ЗК РФ устанавливает, что отнесение земель к категориям, перевод
их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
• земель, находящихся в федеральной собственности, — Пра­
вительством РФ;
• земель, находящихся в собственности субъектов Российской
Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в муниципальной собственности, — органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель, находящихся в муниципальной собственности, за ис­
ключением земель сельскохозяйственного назначения, —
органами местного самоуправления;
• земель, находящихся в частной собственности:
— земель сельскохозяйственного назначения — органами ис­
полнительной власти субъектов Российской Федерации;
— земель иного целевого назначения — органами местного
самоуправления.
При этом в отношении земель населенных пунктов незави­
симо от их форм собственности установлена специальная норма:
перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий
и наоборот осуществляется путем установления или изменения
границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ
и законодательством Российской Федерации о градостроительной
деятельности.
А в пределах особо охраняемых природных территорий изме­
нение целевого назначения земельных участков или прекращение
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
315
прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению,
не допускается.
Категория земель указывается:
• в актах федеральных органов исполнительной власти, ак­
тах органов исполнительной власти субъектов Федерации
и актах органов местного самоуправления о предоставлении
земельных участков;
• в договорах, предметом которых являются земельные участки;
• в документах государственного земельного кадастра;
• в документах о государственной регистрации прав на недви­
жимое имущество и сделок с ним;
• в иных документах в случаях, установленных федеральными
законами и законами субъектов Российской Федерации.
Собственники земельных участков и лица, использующие их,
должны помнить, что использование земельного участка возможно
только при соблюдении следующих правил:
• использовать земельные участки в соответствии с их целевым
назначением и принадлежностью к той или иной категории
земель и разрешенным использованием способами, которые
не должны, наносить вред окружающей среде, в том числе
земле как природному объекту;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные
знаки, установленные на земельных участках в соответствии
с законодательством;
• осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных
объектов и других природных ресурсов;
• своевременно приступать к использованию земельных
участков в случаях, если сроки освоения земельных участков
предусмотрены договорами;
• своевременно производить платежи за землю;
• соблюдать при использовании земельных участков требова­
ния градостроительных регламентов, строительных, экологи­
ческих, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов;
• не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудше­
ние плодородия почв на землях соответствующих категорий;
• выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, фе­
деральными законами и другими нормативными правовыми
актами.
316
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Целевое назначение в использовании земельного участка
не может быть самостоятельно изменено его собственником или
землепользователем. Отклонение от целевого назначения при­
знается земельным правонарушением (глава XIII ЗК РФ, ст. 8.8.
КоАП, ст. 285 ГК РФ).
Однако по объективным причинам, в связи с экономической
и социальной целесообразностью возможен перевод земель
из одной целевой категории в другую. При осуществлении такого
перевода обязательно должны быть соблюдены специальные про­
цедурные нормы и условия.
Порядок перевода земель из одной категории в другую уста­
новлен федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О пере­
воде земель из одной категории в другую». Согласно этому закону
перевод земли возможен только путем изменения категории земли,
при этом об изменении целевого назначения земли в нем ничего
не говорится. Однако, перевод земли из одной категории в другую
возможен только при изменении ее целевого назначения, посколь­
ку целевое назначение является критерием деления всех земель
на категории.
Правовой режим земель «внутри» категорий зависит не только
от целевого назначения, но также и от установленного разрешен­
ного использования.
Давайте разберем и это понятие. Разрешенное использование
земельного участка — это использование его с учетом целевого
назначения и установленных законом ограничений и обремене­
ний. Разрешенное использование помимо требований целевого
назначения земли может содержать и требования, установленные
федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов
Федерации, а также актами местного самоуправления.
Например, категория земель сельскохозяйственного назначе­
ния может иметь следующие виды разрешенного использования
земли: для садоводства, для дачного строительства, для личного
подсобного хозяйства, для пашни.
Круг проблем, возникающих при переводе земель из одной кате­
гории в другую, достаточно обширен и зависит от категории земли,
которую переводят; установления новой кадастровой стоимости;
обоснования перевода; бремени сбора документов, необходимых
для перевода; необходимости изменения разрешенного использо­
вания земельного участка, обусловленного таким переводом.
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
317
При переводе земельного участка из одной категории в другую
обычно встает вопрос и об изменении его разрешенного исполь­
зования. Логично было бы установить, что решение об изменении
разрешенного использования принималось бы тем органом, ко­
торый осуществляет перевод, и это закреплялось бы в акте о пере­
воде. Однако в настоящее время такой порядок не предусмотрен.
Следовательно, помимо ходатайства о переводе земельного участка
в другую категорию необходимо также обратиться и в орган мест­
ного самоуправления для изменения разрешенного использования
земельного участка. При этом законодательство не регулирует, когда
именно необходимо обращаться к местной администрации для из­
менения разрешенного использования — до заявления ходатайства
о переводе земельного участка в другую категорию, одновременно
с ним или после принятия акта о переводе.
В настоящее время изменение вида разрешенного использова­
ния земельного участка происходит на основании решения местной
администрации по результатам публичных слушаний.
Для перевода земель из одной категории в другую необходимо
подать в уполномоченные на то органы власти, следующие до­
кументы:
• выписку из государственного земельного кадастра отно­
сительно сведений о земельном участке, перевод которого
из состава земель одной категории в дру[ую предполагается
осуществить;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя —
физического лица, либо выписка из Единого государственно­
го реестра индивидуальных предпринимателей или выписка
из Единого государственного реестра юридических лиц;
• выписку из Единого государственного реестра прав на не­
движимое имущество и сделок с ним о правах на земельный
участок, перевод которого из состава земель одной категории
в другую предполагается осуществить.
В ходатайстве необходимо указать:
• кадастровый номер земельного участка;
• категория земель, в состав которых входит земельный уча­
сток, и категория земель, перевод в состав которых предпо­
лагается осуществить;
• обоснование перевода земельного участка из состава земель
одной категории в другую;
• права на земельный участок.
318
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В рассмотрении ходатайства может быть отказано только в двух
случаях:
• если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо (напри­
мер, неправильно оформленная доверенность);
• если к ходатайству приложены документы, состав, форма или
содержание которых не соответствуют требования земель­
ного законодательства (например, документы приложены
не в полном объеме).
По результатам рассмотрения ходатайства о переводе земель
или земельных участков в составе таких земель из одной катего­
рии в другую исполнительным органом государственной власти
или органом местного самоуправления принимается либо акт
о переводе земель или земельных участков в составе таких земель
из одной категорию в другую, либо акт об отказе в переводе земель
или земельных участков в составе таких земель из одной категории
в другую.
В акте о переводе земель должны быть указаны:
• основания изменения категории земель;
• сведения о границах земель и описание местоположения этих
земель, а в отношении земельных участков также должны содер­
жаться сведения об их площади и кадастровых номерах;
• категория земель, перевод их которой осуществляется, и ту,
в которую будет осуществлен перевод.
Акт о переводе земель или земельных участков принимается
на неопределенный срок и действует бессрочно.
После перевода земель или земельных участков в составе таких
земель из одной категории в другую обязательно вносятся измене­
ния в документы государственного земельного кадастра и в записи
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
6.4. Оформление участков по «дачной амнистии»
С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон
от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ, разрешающий регистрацию прав собствен­
ности на недвижимое имущество в упрощенном порядке, который
в народе сразу окрестили «дачной амнистией». Однако, этот закон
не только для дачников, действие его намного шире, но в этом раз­
деле мы рассмотрим его положения, касающиеся только земельных
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
319
участков без строений, предоставленных гражданам до введения
в действие ЗК РФ (до 29.10.2001 г.).
Следует учесть, что оформление права собственности на зе­
мельный участок по «дачной амнистии» в упрощенном порядке
возможно только для следующих видов разрешенного использования
земли, а именно для:
• ведения личного подсобного хозяйства;
• ведения дачного хозяйства;
• садоводства и огородничества;
• индивидуального жилищного строительства;
• индивидуального гаражного строительства.
Не секрет, что многие граждане пользуются земельными участ­
ками, но не имеют при этом Свидетельства о государственной
регистрации права, и как следствие они не могут его продать,
обменять, сдать в аренду, оформить в залог, а иногда и передать
по наследству. Чтобы распоряжаться своим участком необходимо
получить правоподтверждающий документ на землю. Цель «дачной
амнистии» — упростить и удешевить оформление в собственность
участков.
Для оформления права собственности на землю в упрошенном
порядке обязательным документом является правоустанавливающий
документ на земельный участок. Это может быть:
• акт о предоставлении земельного участка, изданный органом
госвласти или органом местного самоуправления:
— постановление совета депутатов трудящихся о предостав­
лении участка землепользователю (в соответствии с ЗК
РСФСР 1923 года);
— решение исполкома местного совета народных депутатов
об отводе гражданину земельного участка для индивиду­
ального жилищного строительства (1977—1990 гг.);
— решение Советов народных депутатов о предоставлении
земельного участка гражданину на праве пожизненного
наследуемого владения (в соответствии с ЗК РСФСР 1991
года);
• акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный уча­
сток, выданный уполномоченным органом госвласти:
— акт или свидетельство на право собственности на зем­
лю;
— свидетельство на право пожизненного наследуемого вла­
дения земельным участком;
320
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
— свидетельство на право бессрочного (постоянного) поль­
зования земельным участком;
• выписка из похозяйственней книги - один из правоуста­
навливающих документов на участок, предоставленный для
ведения личного подсобного хозяйства. Выдает выписку
в двух экземплярах орган местного самоуправления по
месту нахождения земельного участка, по форме утверж­
денной приказом Федеральной регистрационной службы
. от 29.08.2006 г. № 146;
• свидетельство о праве на наследство или выделе супружеской
доли;
• решение суда, вступившее в законную силу;
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий
право гражданина на данный земельный участок.
Оформление прав на земельный участок в соответствии с законом
93-ФЗ предусматривает возможность использования в качестве
основного — практически любого правоустанавливающего до­
кумента.
На протяжении всего периода советской власти гражданам
предоставлялись земельные участки на праве пожизненного на­
следуемого владения (ПНВ) или бессрочного пользования. Тогда,
в качестве документов, подтверждающих эти права пользова­
ния землей, выступали так называемые подворныесписки, выписки
из них, справки исполкомов районных или сельских Советов народ­
ных депутатов и другие документы. К данному перечню относятся
также: договоры о праве застройки, которые заключались отделами
коммунального хозяйства исполкомов местных советов народных
депутатов до 26 августа 1948 года. Следует отметить, что например,
документ, подтверждающий право собственности настроение, со­
держал информацию о размере находящегося под домом и вокруг
него участка и являлся также правоустанавливающим документом
на землю. Теперь все документы, выданные уполномоченными
организациями до 2001 года, признаются в качестве основания
для регистрации права собственности, втом числе приказы дирек­
тора совхоза, решение правления колхоза и т.д.
Вторым обязательным документом является кадастровый
план земельного участка. Кадастровый план (выписку) можно за­
казать в Кадастровой палате соответствующего управления Рос­
реестра. В плане или выписке из государственного земельного
кадастра будут указаны: кадастровый (индивидуальный) номер-
Глава 6
ДЕРЖИ УЧАСТОК ШИРЕ
321
местоположение (адрес) участка, категория земель, разрешенное
использование земельного участка, площадь, цена земли, сведения
о правах и обременениях.
Федеральным законом от 18.10.2007 № 230-ФЗ отменена обя­
зательная процедура проведения межевания земельного участка
при регистрации прав в упрощенном порядке. Но если межевание
данного участка никогда не проводилось и он не поставлен на ка­
дастровый учет, то межевание необходимо.
Многие граждане задают вопросы о необходимости межевания
участков.
На взгляд авторов, межевание необходимо, прежде всего для
собственника, в результате которого он получает четкие границы
и координаты своего участка.
Кроме того, после межевания площадь участка в кадастровом
плане может быть больше, чем в правоустанавливающих доку­
ментах на землю. В случае, если с соседями по участку нет споров
и «лишние сотки» не превышают по площади минимум, установ­
ленный областным законом (смотри таблицу 6.1.1), то эти «лишние»
квадратные метры будут оформлены в собственность владельца
участка бесплатно.
Так что нет смысла экономить на межевании, т.к. в дальнейшем
могут начаться споры и судебные разборки с соседями.
Для проведения межевания необходимо обратиться в геодезиче­
скую организацию, имеющую соответствующуюлицензию, которая
сделает замеры и сформирует межевое дело. Затем необходимо об­
ратиться в Кадастровую палату для постановки земельного участка
на кадастровый учет и получить кадастровый план для регистрации
права собственности.
Наследникам земельных участков, не оформленных в собствен­
ность еще предыдущими владельцами, закон также упрощает
процедуру оформления земли в собственность. Теперь наследники
имеют право предоставлять в регистрирующий орган документы
для регистрации права собственности на землю, не проводя ме­
жевание.
Еще важно знать, что согласно «дачной амнистии» земли общего
пользования в садовых товариществах и кооперативах передаются
этим объединениям бесплатно.
16 ЛЕТ С ВАМИ
АГЕНТСТВО
\>^Т6Р6ЛИОК
V* /
НЕДВИЖИМОСТИ
ПОМОЖЕТ ВАМ:
•ФЯ"О{
•ОфОФЖШЪ
• МЕЮМЬГЕ
Ищите сами - находите с нами
г. Пушкино, в Горького, дом fa, лом 2
(495)993-30-05; 993-34-95; 993-61-88
(495)993-31-08; 993-61-86; 993-34-95
।
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ - ПЕСОК
(Загородные дома, дачи, коттеджи)
«Товарищ, смело по городу врежь — купи себе новорусский котетдж» — такой рекламный слоган выбрала одна из риэлтерских
фирм, торгующих загородной элитной недвижимостью. А впрочем,
почему бы и нет? Всю свою сознательную жизнь большинство
из нас, уважаемые читатели, прожили в квартирах — просторных
и не очень, мечтая при этом о собственной усадьбе налесной опуш­
ке, которая в суровой реальности превращался в «мышиный домик»
на шести сотках торфяных болот в Шатурском районе Московской
области, до которого ехать сто верст с гаком, а гак еще два часа.
Итак, к Вам обратился клиент, желающий купить (или обменять
на московскую квартиру) загородную резиденцию — зимнюю дачу
или коттедж. Сначала давайте определимся с ценами. Сделать это
значительно труднее, чем на рынке квартир — ведь один и тот же
дом на 10-м километре Рублево-Успенского шоссе или на терри­
тории Серебрянопрудского района Московской области будет
отличаться по цене в 2,5—3 раза — ничего не поделаешь, плата
за престиж. В этой ситуации единственный способ — взять газету
I типа «Из рук в руки» (во всех остальных изданиях и РБД предложе­
ние загородных объектов от хозяев недвижимости незначительно)
и методически обзванивать продавцов домов по тем направлениям
автомобильных и железных дорог, которые были заявлены. О метоI дике оценки загородных землевладений у нас шла речь в разделе 1.5
I первой части нашей книги.
В этой главе мы рассмотрим более подробно следующие типы
I загородных (точнее говоря, пригородных) домовладений:
• садовые товарищества и некоммерческие партнерства;
• дома под индивидуальное жилищное строительство;
324
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• организованные коттеджные поселки, включая таунхаусов.
В разделе 7.4 у нас пойдет речь об аренде (точнее говоря, найме)
домов во всех этих типах поселений.
7.1. Особенности сделок в садовых товариществах
Немного из истории. Садоводческие товарищества (СТ) родом
из Советского Союза (СССР). Тогда можно было получить в пользо­
вание надел земли , только вступив в коллектив любителей дачной
жизни. Те времена давно прошли, однако участки в СТ до сих пор
составляют значительную часть от общего объема загородного
рынка.
Понятие «садоводческое товарищество» появилось в ст. 15 ГК
РСФСР 1922 г. В советские годы эти объединения имели статус
юридических лиц, выступали в качестве землепользователей, за­
нимались сбором коммунальных платежей, осуществляли строи­
тельство на взносы членов товариществ и т. д. Участки в СТ обычно
предлагали небольшие, чаще всего 6 или 8 соток. Были ограничения
и по площади домов — она не должна была превышать 15 проц,
от размера участка, остальная земля предназначалась для ведения
садоводства и огородничества.
Согласно ст. 66 ЗК РСФСР 1991 г. СТ могли принадлежать только
земли общего пользования. В 1998 г. появился Федеральный закон
№ 66-ФЗ", в котором была прописана возможность создания новой
формы юридического лица — садоводческого некоммерческого
товарищества (СНТ). В него в течение пяти лет должны были ре­
организовать ранее существовавшие объединения садоводов.
В настоящее время не существует точных данных о количестве
дач и дачников в России. Хотя в Подмосковье их попытались пере­
считать, и в Московском регионе на 2012 год было свыше 13 тыс.
садовых товариществ.
Владельцы садовых участков, садовых домов и других хозяй­
ственных построек имеют право на любые сделки по отчуждению
имущества, вправе их продать, подарить, завешать, передать в залог,
аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты
или договор пожизненного содержания с иждивением, а также
добровольно отказаться от указанных участков, но при наличии за* Федеральный закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих и дачных некоммер­
ческих объединениях граждан■> (в ред. от 24.07.2012 г.)
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
325
регистрированного права собственности на него. Как уже говорилось,
проведение сделки процедура стандартная, но подготовка докумен­
тов в каждом конкретном случае индивидуальна. В данном разделе
постараемся осветить различные варианты подготовки документов
для сделок в садовых товариществах.
Начнем с подготовки документов на земельный участок. Соглас­
но закона о «дачной амнистии» для оформления права собствен­
ности на участок межевание не обязательно, но это при наличии
правоустанавливающих документов на него. В других случаях
межевание придется делать, ведь оно позволяет четко закрепить
координаты участка и прирезать бесплатно «лишние» сотки земли
при условии согласования границ участка с соседями.
Итак, переходим к рассмотрению различных ситуаций.
У клиента на руках только членская книжка. Оформление земель­
ного участка в собственность и регистрация права собственности
на основании только членской книжки садоводческого товари­
щества невозможно. Вам необходимо заказать в архивном отделе
местной администрации копию постановления местных органов
власти о выделении земли садовому товариществу с выпиской
о принадлежности вам определенного номера участка. Затем по­
лучить в Кадастровой палате кадастровый план участка и сдать
документы в территориальный отдел Росреестра для регистрации
первичного права собственности. После этого по декларации можно
регистрировать любые строения на этом участке. Теперь заказчик
полноправный собственник и может совершать любые сделки
по отчуждению данного имущества.
У клиента на руках имеется любой правоустанавливающий доку­
мент (синее или розовое свидетельство, свидетельство из регпалаты,
выданное до введения нового ЗК РФ, нормативный акт органов
местной власти и т.п.), следовательно первичное право у него
имеется и его перерегистрировать необязательно. Для проведения
сделки и для регистрации строений по декларации необходимо
в Кадастровой палате заказать кадастровый паспорт садового участ­
ка, зарегистрировать права собственности на строения и выходить
на сделку.
Рассмотрим случай, когда земля в вашем садовом товариществе
неприватизирована (находится в аренде, временном пользовании
и т.п.).
Федеральный закон № 66-ФЗ предусматривает приватизацию
земли, занятой садовыми, огородными и дачными некоммерчески­
326
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ми товариществами (хотя термин «приватизация» здесь не совсем
юридически точен).
Коллективная приватизация земли в садовых товариществах про­
ходит в несколько этапов и в следующей последовательности:
• во-первых, созывается общее собрание членов СНТ и боль­
шинством голосов принимается решение о приобретении
прав на землю общего пользования. Решением общего со­
брания может быть принято решение о приватизации земли
' общего пользования в собственность объединения как
юридического лица или как общая совместная собственность
его членов;
• во-вторых, происходит сбор и подготовка необходимых
документов. Межевание земельных участков, постановка
земельных участков на кадастровый учет, получение када­
стровых паспортов;
• в-третьих, общее собрание либо правление СНТ рассма­
тривает, подготовленные материалы о приватизации земли
и принимает решение о ходатайстве перед соответствую­
щим органом местного самоуправления о передаче или
закреплении в собственность земель общего пользования
за объединением, а отдельных участков — за конкретными
гражданами;
• в-четвертых, уполномоченное лицо, действующее от имени
садового некоммерческого товарищества, подает заявление
о приватизации земли в орган местного самоуправления;
• в-пятых, орган местного самоуправления принимает решение
о приватизации земли в течение месяца со дня подачи соот­
ветствующего заявления. Это решение является основанием
для выдачи Свидетельств о государственной регистрации
права собственности на землю гражданам и товариществу.
Представлять интересы граждан и садоводческого товарище­
ства при приватизации земли может любой член садоводческого
объединения или уполномоченное лицо на основании нотариально
удостоверенной доверенности.
Процедура оформления земли всадоводческом некоммерческом
товариществе может быть бесплатной или платной, например,
в том случае, если земельный участок, находящийся в пользовании
членов СНТ, выдан в аренду или временное пользование на опреде­
ленный срок. Платная приватизация земли подразумевает под со­
бой выкуп земельного участка у государства или муниципалитета
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
327
по кратной ставке земельного налога, установленной в населенном
пункте, где расположен данный земельный участок.
При отказе в приватизации земельных участков необходимо
обращаться в суд об оспаривании действий местной администра­
ции.
Если граждане пользуются садовыми земельными участками
на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного
(бессрочного) пользования, то они вправе зарегистрировать пра­
ва собственности на эти земельные участки в соответствии со ст.
25.2 Федерального закона № 122-ФЗ' на основании имеющихся
документов. Решения о предоставлении в собственность данных
земельных участков не требуется.
Внимание! Бывают случаи, когда покупателю предлагают офор­
мить сделку по членской книжке посредством выхода продавца
из СНТ и одновременного вступления в СНТ покупателя. При этом
цена за землю и дом может быть существенно ниже, чем за такой
же объект с оформленным правом собственности.
Если ни участок, ни строения, расположенные на нем, права
собственности не оформлены, то сделка купли-продажи в обще­
принятом смысле неосуществима, так как в соответствии с законом,
сделки с недвижимым имуществом оформляются в письменной
форме и подлежат обязательной государственной регистрации,
а продать имущество может только его собственник. И если прода­
ваемое имущество не принадлежит его владельцу на праве собственII ности, то юридически значимых действий, к которым относится
и отчуждение имущества, он осуществлять не может. Как следствие,
|он не может передать покупателю и свое право собственности.
Таким образом, оформив сделку по членской книжке, вам переI даются правомочия только владения и пользования имуществом без
[права распоряжаться им.
Оформление прав собственности на любые постройки на садо­
вом участке (дом, сарай, хозблок, гараж, навес и т.п.) осуществля­
ется по декларации, форму которой можно скачать и распечатать
с сайта соответствующего управления Росреестра (для Московской
области наприме, to50.rosreestr.ru).
И еще совет: Ваши клиенты решили приобрести садовый до| Мик с участком, которой в ближайшее время хотят реконструи1ровать (увеличить площадь, надстроить этаж и т.п.). Если право
|
Федеральный закон Ne 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 28.07.2012 г.)
328
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
собственности на домик у продавца не оформлено, то покупайте
только земельный участок, реконструируйте дом и регистрируйте
на него право собственности по декларации (в данном случае «дач­
ная амнистия» бессрочна, а право собственности на один объект
по декларации можно регистрировать только один раз).
7.2. Особенности сделок с домами ИЖС
(деревня, село, ПГТ)
Собственники индивидуальных жилых домов имеют право
по своему усмотрению проводить любые сделки по отчуждению
своего имущества, которые были перечислены в разделе 6.2.
Договора по отчуждению дома и земельного участка должны за­
ключаться в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. В договоре должны быть указаны данные,
которые позволяют точно установить недвижимое имущество, под­
лежащее передаче по договору, втом числе данные, определяющие
расположение его на земельном участке (ст. 554 ГК РФ).
Мы уже рассматривали все виды сделок, пакет необходимых для
сделки документов на земельный участок. Однако в каждом кон­
кретном случае при наличии на участке строений пакет документов
более индивидуален и зависит от каждой конкретной ситуации.
Поэтому в данном разделе мы рассмотрим только некоторые осо­
бенности сделок с индивидуальными домами.
Итак, Ваши клиенты решили приобрести жилой дом с земель­
ным участком. Начинайте с проверки документов.
Все виды правоустанавливающих документов на земельный
участок были рассмотрены в разделе 6.2 и 6.4.
Еще хотелось бы подчеркнуть, что не являются препятствием
для совершения сделок фразы в строке 16 раздела В. 1 кадастрового
паспорта (ранее — кадастрового плана) земельного участка:
• «граница земельного участка не установлена в соответствии
с требованиями земельного законодательства»;
• «сведения о границах не позволяют однозначно определить
участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего
передаче по сделке»;
• «площадь и местоположение земельного участка ориентиро­
вочные. Подлежат уточнению при межевании»;
• иные, схожие по смыслу.
Глава 7
ДОМ ВЫСОК. А ПОД НИМ — ПЕСОК
329
Участки, в кадастровых планах (кадастровых паспортах) которых
есть такие фразы, не имеют в государственном кадастре недви­
жимости координатное описание границ (отсутствие результатов
межевания участков). Но это не вносит ограничений в их оборот
(участие в сделках). Более того, в соответствии с ч. 11 ст. 45 ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости»
*
прямо установлено,
что отсутствие таких кадастровых сведений о земельном участке,
предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства
(ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС),
дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного
строительства не может являться основанием для приостановления
или отказа при государственной регистрации прав на земельный
участок или сделок с ним.
С 1 января 2007 года категория земель поселений переиме­
нована в категорию земель населённых пунктов (Федеральный
закон № 232-ФЗ от 18.12.2006 г.). При этом замена или внесение
изменений в ранее выданные документы, содержащие прежнее
наименование данной категории (земли поселений) не требуется.
В договорах о сделках с земельными участками следует указывать
новое наименование — земли населённых пунктов.
Правоустанавливающими документами на дом могут быть:
• договор купли-продажи, мены, дарения;
• Свидетельство о праве на наследство;
• регистрационное удостоверение, выданное БТИ;
• акт о приобретении с публичных торгов;
• копия вступившего в законную силу решения суда, подтверж­
дающего право собственности на дом.
Это наиболее распространенные документы. В некоторых случаях у собственников могут иметься и другие. Правоустанавливающий
I документ должен быть зарегистрирован в БТИ и содержать соответ­
ствующий штамп, если право возникло до 31.01.1998 г. После этого
■ срока должно быть Свидетельство о государственной регистрации
I права собственности.
Вполне возможно, что на дом будет иметься несколько правоуI станавливающих документов: например, договор купли-продажи
и Свидетельство о праве на наследство (если часть дома была куI плена, а другая часть получена по наследству).
Г Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недви­
жимости» (в ред. от 28.07.2012 г.)
330
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Внимательно изучите у собственника технический паспорт
на дом. В случае, если в нем имеются незаконные пристройки,
надстройки или перепланировки, после сделки хлопоты по их
узакониванию лягут на Вашего клиента. Если вы приобретете
дом, незавершенный строительством, имейте ввиду, что придется
брать разрешение, чтобы его достроить, и разрешение на ввод его
в эксплуатацию.
Если продается имущество, частично или полностью принад­
лежащее несовершеннолетнему, ограниченному или лишенному
дееспособности лицу, то собственник должен предъявить вам раз­
решение органов опеки и попечительства на его продажу.
Если дом и/или земельный участок находится в залоге, собствен­
ник должен получить от залогодержателя разрешение на его(их)
отчуждение.
Чтобы не приобрести дом с жильцами, проверьте домовую
книгу, которая имеется в каждом жилом населенном пункте. Если
собственник уверяет Вас, что в доме никто не зарегистрирован,
адомовая книга просто утеряна, потребуйте у него новую домовую
книгу с отметкой паспортного стола.
Чтобы понять, нужно ли согласие супруга(и) собственника на от­
чуждение дома с участком, изучите историю выделения участка
и строительства дома. Встречаются случаи, когда собственнику зе­
мельный участок выделялся бесплатно, а право на жилой дом было
зарегистрировано уже в браке, следовательно согласие супруга(и)
в данном случае требуется.
Как ни странно, но бывают ситуации, когда земля принадлежит
одному собственнику, а жилой дом — другому. Ничего страшного
в этом нет, просто в данном случае Вы составляете два договора:
один на участок, второй на жилой дом.
Мечта многих иметь собственный дом у воды, но при строи­
тельстве необходимо соблюдать российское законодательство,
которое налагает некоторые ограничения при строительстве рядом
с водными объектами.
1 января 2007 года вступил в силу новый Водный кодекс РФ
В соответствии сданным законом государственные и муниципаль­
ные водные объекты являются общедоступными. Это означает,
что каждый гражданин вправе свободно использовать водоем для
личных и бытовых нужд.
Если участок огорожен до самой воды и собственник уверяет,
что это законно, не верьте ему, т.к. береговая полоса также является
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
331
местом общего пользования. Ширина береговой полосы состав­
ляет 20 метров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек
и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем
десять километров, составляет 5 метров. Она не подлежит застройке
и должна быть свободна для прохода.
Если участок находится не у самой воды, а в водоохраной зоне,
то это вовсе не означает запрета на постройку дома. Как гласит за­
кон, в границах водоохранных зон допускаются проектирование,
размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию,
эксплуатация хозяйственных и иных объектов. Но при этом необ­
ходимо соблюсти условия оборудования таких объектов сооруже­
ниями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения,
засорения и истощения вод в соответствии с водным законодатель­
ством и законодательством в области охраны окружающей среды.
Поэтому, приобретая дом у воды, проверьте разрешение на стро­
ительство и его ввод в эксплуатацию, чтобы избежать в дальнейшем
проблем.
Отдельно хотелось бы остановиться на особенностях сделок
с долями и частями домов. Доля дома — совместная долевая соб­
ственность без реального выдела помещений по сложившемуся
порядку пользования. Часть дома — реально выделенная доля дома
с закрепленным правом собственности на конкретные помещения
жилого дома. Земельные участки с несколькими собственниками
дома могут быть в общей (долевой или совместной) собственности,
а также размежеваны и право собственности зарегистрировано
за каждым сособственником дома.
Помните, что согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли (в на­
шем случае дома или земельного участка) в праве общей собствен­
ности постороннему лицу остальные участники имеют преимуще­
ственное право покупки продаваемой доли (впрочем, об этом у нас
подробно шла речь в разделе 4.3). Следовательно, письменный отказ
от преимущественного права покупки не требуется только в двух
случаях: при продаже части дома с размежеванным или неприва­
тизированным земельным участком.
При покупке доли (части) жилого дома уделите время для про­
верки документов на земельный участок. Идеальный случай, когда
У всех совладельцев земля размежевана и находится в собственности
со своими кадастровыми номерами.
Если земля неприватизирована, то, по общему правилу, каж­
дый совладелец должен пользоваться долей земельного участка,
332
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
соответствующей его доли дома. В этом случае узнайте у соседей
о сложившемся порядке землепользования. Кроме того, попро­
сите кадастровый план земельного участка и выписку из ЕГРП,
чтобы убедиться, что участок неприватизирован. Были случаи,
что в 90-е годы некоторым совладельцам местные органы власти
выдавали синие свидетельства на землю, в которых указывалась
площадь участка со слов граждан и она могла быть больше, чем
его доля в жилом доме.
Приватизация земли при доме с несколькими совладельцами
проводится при их совместном согласии и, как правило, по сложив­
шемуся порядку землепользования. Поэтому можете не удивляться,
когда у совладельца может быть три и более правоустанавливающих
документа на землю (это несколько разрозненных участков и до­
рожки общего пользования).
7.3. Дома в коттеджных поселках
Желание горожан вырваться из суеты и смога мегаполиса на при­
роду в последние десятилетия подтолкнуло инвесторов на строи­
тельство организованных коттеджных поселков (ОКП).
Преимущества жизни в таких поселениях налицо: здоровая
экология, живописные пейзажи, продуманная до мелочей инфрастуктура, единый стиль архитектуры, круглосуточная охрана,
комфорт и единение с природой. Теперь все чаще выбор горожан
среднего класса делается в пользу загородного жилья в коттедж­
ных поселках, ведь современные коттеджи и таунхаусы не только
не уступают городским квартирам по уровню комфорта, но и за­
частую превосходят их.
Кроме того, инвесторы стараются возводить ОКП в экологи­
чески чистых местах, например, в лесной глубинке вблизи искус­
ственных или естественных водоемов.
И хотя в коттеджных поселках комфорта больше, но в отличие
от садовых и дачных объединений в них гораздо меньше свободы.
В ОКП свобода жителей ограничена не только действующим
законодательством, но и негласными правилами делового обьорота. Есть общие правила: никто не может строить дом вплотную
к соседскому забору, перекрывать общую дорогу, самостоятельно
захватывать общественную территорию или любыми другими дей­
ствиями нарушать права соседей.
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
333
7.3.1. Критерии выбора типа дома,
местоположения и цены
Как уже говорилось выше, в главе 5, большинствообъектовворганизованных коттеджных поселках (ОКП) можно классифицировать
по трем основным критериям: тип застройки (только коттеджи,
коттеджи и таунхаусы, дополнительная малоэтажная застройка);
ценовая категория (эконом-, бизнес-; премиум-классы); местополо­
жение (для Московского региона — внутри МКАД; «новая Москва»;
ближнее, среднее и дальнее Подмосковье). В этом разделе мы под­
робнее остановимся именно на этих трех основных признаках.
Количество застраиваемых и выставляемых на продажу (риэлте­
ры в этом случае используют термин «активных») ОКП Московско­
го региона трудно поддается счету: наиболее удачные из них быстро
распродаются (переходят в категории «реализованных» и даже «об­
житых»), часть предложений из-за их невостребованности уходит
с рынка или меняет свое функциональное назначение (например,
на участки «без подряда»). Поданным специализированного сайта
vseposelki.ru, на конец 2012 года в Подмосковье существует всего
1040 поселков, причем около 630 из них распроданы и обжиты
(дома выставляются только на вторичном рынке), 250 находятся
в разных стадиях строительства и благоустройства и активно пред­
лагаются покупателям, 160 еше выходят на первичный рынок (идет
оформление землеотвода и ИРД).
Как показывает практика, нынешний покупатель загородного
жилья в ОКП никогда не станет принимать быстрого решения
о сделке, какие бы выгодные условия или манипулятивные приемы
технологии продаж (об этом у нас уже шла речь в главе 4 первой
части нашей книги) ни использовала девелоперская компания.
Среднестатистический клиент, особенно в сегментах бизнеси премиум-класса, взвешенно выбирает, обращая внимание
не только на цену и нынешнюю среду обитания, но и на перспек­
тивы — как поселок будет «смотреться» через 20—30 лет и какова
его инвестиционная привлекательность. Большую роль при этом
играет оригинальная концепция будущего загородного жилья,
а также такие факторы, как транспортная доступность (идеальным
является поселок, построенный по американскому принципу «один
поворот от хайвэя»); качество и темп строительства (если клиент
приедет на площадку через месяц и увидит, что дома «не подрос­
ли», то, скорее в сего, последует отказ); чистота и прозрачность
334
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
договорных отношений (серые схемы оформления новостроек,
о которых у нас шла речь в главе 4, большинство потенциальных
покупателей загородного жилья уже не устраивают). Но, как уже го­
ворилось выше, основополагающими при выборе поселка являются
три фактора: тип застройки, ценовой сегмент и местоположение.
Давайте остановимся на каждом из них подробнее.
7.3.1.1. Выбор типа застройки поселка
Первые «коттеджные поселки», появившиеся в ближайшем
Подмосковье и вокруг других городов-миллионеров 20 лет на­
зад, застраивались в основном по принципу «круче, чем у со­
седа» — на небольших (от 8 соток), участках возводились кичевые
«французско-нижегородские» замки из красного кирпича, жить
в которых было некомфортно.
Только к началу XXI века, возможно, под влиянием кризиса
98—99 годов (многие герои анекдотов про новых русских в эти
годы вымерли, как динозавры, оставив свои недостроенные
дворцы родным или продав их за бесценок), потребительские
вкусы и тенденции застройки ОКП изменились, приблизившись
к западным (европейским и в большей части американским) стан­
дартам.
Итак, давайте подробнее рассмотрим основные типы застройки
ОКП, которые используются в настоящее время и будут актуальны
в ближайшее десятилетие.
1. «Классические» коттеджные поселки.
Это самый распространенные тип ОКП, на территории
которых возводятся коттеджи (виллы) из расчета «один дом —
одна семья». В поселках эконом-класса (подробнее об этом
см.следующий подраздел 7.1.2) возможно использование
принципа «дуплекс» — например, один типовой дом площадью
600 кв.м с участком 12 соток делится либо на два (300 кв.м +
6 сот.), либо даже на четыре части (150 кв.м + 3 сот.) или чле­
нение происходит «по уровням» — первый этаж занимает одна
семья, второй—другая. Дома в таких ОКП возводят в основном
из пеноблоков со штукатуркой или отделкой декоративным
кирпичом, хотя встречаются и другие технологии строитель­
ства — оцилиндрованный брус, типовые панели, монолит,
утепленные модули. Земельные участки нарезаются площадью
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
335
от 12 до 40—50 соток. К поселку подводятся коммуникации — ми­
нимум (для эконом-класса) должны быть: электричество (в среднем
15—20 кВт налом), магистральный водопровод или артезианская
скважина, дорога с твердым покрытием. Если ОКП позициониру­
ется как бизнес- или даже премиум-класс, требования к инженер­
ным сетям значительно выше — магистральный газ, канализация,
бойлерная, станция очистки воды и т.д. К тому же любой, даже
самый «экономичный» поселок подразумевает наличие социальной
инфраструктуры — как минимум ограждения, охраны, магазина,
медпункта. В дорогих ОКП этот перечень можно продолжать до бес­
конечности — такими изысками, как вертолетная площадка или
прокат воздушных шаров, уже никого сейчас не удивишь. Правда,
подобные навороты приводят к удорожанию эксплуатационных
расходов — суммы в 3—5 долл, за квадратный метр дома в месяц
уже стали характерными для «бизнесовых» ОКП (эконом-класс
пока еще держится на уровне 1,5—2 долл./кв.м).
2. Поселки таунхаусов.
Таунхаусом (townhouse, иногда можно встретить написание
таунхауз, таун-хаус) называется объект малоэтажного жилищного
строительства, представляющий собой полностью или частично
сблокированный с аналогичными 2—3-этажный индивидуальный
жилой дом (120—300 кв.м) с небольшим (обычно 3—6 соток) земель­
ным участком, разделенным, как правило, на две части («палисад­
ник» и «задний двор»). Чаще всего при проектировании поселка
таунхаузов дома строятся по 5—7 в ряд либо в виде «колбасок»,
«уступа» или «лесенки» (см. рис. 7.1.1).
Рис. 7.1.1. Основные виды секций таунхаусов
Конечно, такое жилье относится к категории «эконом», явля­
ясь своего рода компромиссом между 3—4 комнатной городской
квартирой и загородным коттежем, на который у представителей
среднего класса, к сожалению, в большинстве случаев нет средств.
Также таунхаус могут приобрести и граждане с относительно не­
336
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
большими доходами, имеющие «лишнее» второе или третье жилье
в городе (например, квартиру, доставшуюся по наследству), если
грамотно таковым распорядятся.
3. Смешанные поселки (малоэтажные комплексы).
Этот формат загородного строительства стал активно раз­
виваться в последние годы. Сначала появились «двойные» ОКП
(коттеджи-таунхаусы), причем, первая очередь поселка (например,
ближе к дороге) застраивались жильем эконом-класса, включая
и дуплексы (отдельный дом на несколько семей), а впоследствии
на «глубинных» участках, расположенных рядом с лесом или водой,
возводились «бизнесовые» коттеджи. В 2010—2011 гг. на рынок
вышли уже «тройные» ОКП — в местах, где позволяют емкости
инженерных сетей, девелоперы стали возводить и малоэтажные
(3—6 этажей) многоквартирные дома, получившие название «лес­
ная застройка» (см.раздел 5.1 нашей книги).
4. Города-сателлиты («Большая Москва»).
Эти загородные поселения уже относятся к более крупным
градостроительным проектам, которые займут огромные терри­
тории — сотни и даже тысячи гектаров, и будут включать в себя
не толькотри типа малоэтажной застройки, рассмотренные ранее,
но и полноценные многоквартирные дома. Существенным достоин­
ством подобных «городков повышенной комфортности» является
относительно низкая себестоимость строительства, ведь это фак­
тически аналог массовой застройки, обеспеченной, естественно,
всеми видами городских коммуникаций. В южном Подмосковье
(проект «Большая Москва») планируется именно такая застройка,
однако пока продажа объектов не открыта — масштабность работ
требует, к сожалению, нескольких лет подготовки.
5. Загородные резиденции.
Этот формат коттеджного строительства предназначен для
богатых людей, которых по разным причинам не устраивают дома
на «стандартных» участках 12—50 соток даже в самых дорогих ОКП
премиум-класса. Для таких «страшно далеких от народа» господ
предлагаются настоящие поместья типа «дворянская усадьба XIX
века», «ранчо дядюшки Буша» или даже «загородная резиденция
президента». Указанные объекты расположены на земельном участ­
ке минимум в гектар (обычно 3—7 га) и включают господский дом,
хозяйственные постройки, гостевые домики, средства инженерного
обеспечения. Естественно, что территория усадьбы обнесена над­
лежащим забором и профессионально охраняется.
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
337
Конечно, на вторичном рынке загородной real estate встреча­
ются предложения резиденций «эконом-класса», однако вопросы
их приобретения не входят в тему нашей книги (более подробно
о таких объектах рассказано в других изданиях серии «Сделки
с недвижимостью»
).
*
6. Земельные участки «без подряда».
Для граждан, желающих либо сэкономить свои средства,
либо проявить индивидуальность (или даже буйную фантазию),
на рынке загородной недвижимости предлагаются т.н. участки
«без подряда», на которых будущий собственник может само­
стоятельно возвести дом в соответствии со своими вкусами и ма­
териальными возможностями. Такие проекты предлагают обычно
несколько фигурантов рынка: во-первых, земельные рейдеры,
которым надо быстро избавиться от незаконно приобретенных
наделов; во-вторых, начинающие мелкие девелоперы, объективно
оценивающие свои силы (полноценный коттеджный поселок им
пока «не потянуть»); в-третьих, аффилированные структуры мест­
ных администраций, получившие участки по относительно низкой
цене и желающие их продать по принципу «опт-розница». Конечно,
такое поселение (даже с профессиональной охраной и всеми комму­
никациями) организованным коттеджным поселком назвать весьма
затруднительно, но такой формат активно предлагается на рынке
и находит своих покупателей. Основные достоинства и недостатки
приобретения участка «без подряда» отражены в таблице 7.3.1.1.
Таблица 7.3.1.1
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЗАСТРОЙКИ «С ПОДРЯДОМ»
И «БЕЗ ПОДРЯДА»
С подрядом
Достоинства
1. Однородный архитектурный стиль
Недостатки
1. Искусственно завышена цена
2. Известны сроки окончания работ (завершения
2. Навязанные платные услуги (высокие эксплуа­
строительства)
тационные расходы
3. Выше качество строительства
Без подряда
4. Архитектурный и строительный надзор
1. Относительно низкая цена
1. Сложности с подсоединением коммуникаций
2. Поэтапное освоение средств (земля - строи­
2. Постоянное мешающее строительство
тельство-отделка)
3. Строительные конфликты с соседями
3. Строительство с учетом индивидуальных вкусов
4. Эклектичная архитектурная среда
и возможностей
* В.Г. Шабалин. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке в новей­
ших вопросах и ответах. Изд. 16-е, перераб. и доп М.: Филинъ, Омега-Л. 2012,796 с.
338
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Краткий анализ основныхтипов загородных домов, рассмотрен­
ных в настоящем разделе, показывает, что наилучшие перспективы,
как потребительские, так и инвестиционные, имеют «чистые» кот­
теджные поселки бизнес-класса с полноценной городской инфра­
структурой. Но для приобретения этих объектов необходимо стать
весьма обеспеченным человеком со среднемесячным доходом (не
суммарным, а на члена семьи) минимум 200 тыс. руб., чего авторы
желают каждому из вас, дорогие читатели! О ценовых диапазонах,
в которых обычно приобретается загородное жилье, у нас пойдет
речь в следующем подразделе.
7.3.1.2. Ценовые категории коттеджных поселков
Как уже говорилось выше, вводимые в эксплуатацию ОКП
в самом общем случае можно разделить на привычные для все­
го рынка новостроек три ценовые группы: эконом-, бизнес-,
и премиум-классы. Однако реалии рынка таковы, что самый деше­
вый объект категории «эконом» (двухуровневый таунхаус площадью
120 кв.м, на участке 3 сотки в среднем Подмосковье) отличается
от самого дорогого «премиум» более чем в 100 раз (не считая за­
городных резиденций). Поэтому аналитиками рынка загородной
real estate была разработана более подробная классификация,
включающая в себя уже семь ценовых диапазонов.
1. Эконом-класс (5—10 млн. руб.).
К этой категории относятся самые экономичные (обычно двух­
уровневые) таунхаусы в ОКП, находящиеся во второй стоимостной
зоне (среднее Подмосковье, подробнее об этом см. следующий
подраздел 7.3.1.3), а также брусовые отдельно стоящие дома (кот­
теджами их называть некорректно даже в рекламных целях) в тре­
тьей или четвертой стоимостных зонах, однако расположенных
в красивых и живописных местах, возможно, недалеко от воды (для
Московского региона это Ока и Большая Волга). Эконом — поселки
строят обычно по недорогим направлениям Подмосковья — Вос­
ток, Юго-Восток, Юг, самыми оптимальными из которых являются
Симферопольское и Новокаширское шоссе (см. таблицу 7.1.1.3).
2. Класс «эконом-плюс» (10—20 млн. руб.).
В этом ценовом диапазоне экономичный (а может быть, просто
нежелающий переплачивать) покупатель может «разгуляться» куда
шире. Хороший трехуровневый таунхаус площадью 200—250 кв.м-
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
339
можно приобрести не только в первой стоимостной зоне (ближнее
Подмосковье), но даже и в городской черте (районы Южное Бутово,
Куркино). Отдельно стоящий дом, даже уровня коттеджа, реально
купить во второй зоне по любому направлению, за исключением
Новорижского, Минского, Киевского и Калужского, а «дальняя
дача» будет доступна в любом месте Подмосковья, включая даже
престижное Завидово.
3. Бизнес-класс (20—40 млн. руб.).
Как уже говорилось выше, в этом ценовом диапазоне находят­
ся самые оптимальные по критерию «цена-качество» объекты,
имеющие к тому же хорошую инвестиционную привлекатель­
ность. «Бизнесовый» покупатель может придирчиво выбирать
из большого количества «чистых» ОКП по всем направлениям
из Москвы, за исключением первой стоимстной зоны самых
престижных: Новорижского, Минского, Киевского, Калужского
(о Рублево-Успенском пока речь не идет, с такими деньгами там
делать нечего).
4. Класс «бизнес-плюс» (40—80 млн. руб.).
В верхнем сегменте «бизнесовых» предложений выбор еще боль­
ше, и из всего многообразия направлений недоступными являются
только Новорижское (1 стоимостная зона) и Рублево-Успенское.
Однако здесь потенциального покупателя уже подстерегает опас­
ность переплатить лишнего — часто дом этой ценовой категории
не стоит тех денег, которые запрашивают за него девелоперы!
Особенно это относится к «безликим» ОКП, у которых отсутству­
ет продуманная и взвешенная архитектурная концепция и нет
своей «изюминки», а таких поселков, к сожалению, в сегменте
бизнес-класса большинство.
5. Премиум-класс (80—150 млн. руб.).
Как уже говорилось в первой главе нашей книги (на примере
многоквартирных жилых комплексов), есть несколько критериев,
которые позволяют отличить Венеру Милосскую от Девушки с Вес­
лом, (в нашем случае «элитные» и «бизнесовые» ОКП). Самыми
значительными из них являются:
• отличная транспортная доступность. Наряду с престиж­
ностью направления и американским принципом «одного
поворота» большую роль играет пропускная способность
трассы. Знаменитая Рублевка в этом отношении сильно
проигрывает Новорижскому (особенно после открытия
340
•
•
•
•
•
•
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
развязки на МКАД) и Киевскому шоссе — только по ним
до центра Москвы реально можно доехать за час.
наличие всех центральных коммуникаций и линий связи, ведь
в загородном доме премиум-класса человек должен жить
на том же уровне, что и в аналогичной по качеству город­
ской квартире. В «бизнесовых» поселках покупатель еще,
например, готов мириться с отсутствием централизованного
подогрева воды (бойлерной), в дорогих же ОКП никаких
'«компромиссных решений» быть уже не может.
хорошие экологические условия: на территории или вблизи
элитного поселка должны быть лес и водоем, вид из окна
не должен упираться в многоэтажную застройку или дру­
гие коттеджные поселки. Естественно, в радиусе 3—5 км
не должно быть никаких микроэкологических загрязнителей
типа животноводческих ферм, мусороперерабатывающих за­
водов, цехов по производству стройматериалов и т.д., а также
источников электромагнитных излучений (мощные ЛЭП,
ретрансляторы, передатчики сотовой связи и т.д.).
оригинальное архитектурное исполнение как и домов (совсем
не обязательно больших, как в 90-е годы), так и обществен­
ных территорий, наличие элементов ландшафтного дизайна,
соответствующего характеру местности, где расположен
поселок.
богатая социальная инфраструктура, подразумевающая та­
кие элементы, как хорошая дорога вплоть до каждого дома;
профессиональная охрана с КПП (на территории элитного
поселка чужие ни только не ездят, но и не ходят); наличие
всех благ городской цивилизации, присущих элитному
многоквартирному жилому комплексу (подробнее об этом
шла речь в главе 1 первой части нашей книги).
наличие профессиональной службы эксплуатации. Элитный
ОКП представляет собой высокотехнологичное предприятие
со сложной системой инженерных и телекоммуникаций,
поэтому горе-специалистов, которые привыкли решать
технические вопросы при помощи «кувалды и чьей-то ма­
тери», в штате обслуживающего персонала в принципе быть
не должно. То же самое, естественно, относится и к квали­
фикации охраны.
высокое качество строительства помов издолговечных и эко­
логически чистых материалов. Поселки, в которых девело­
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
341
перы используют рабсилу явно «рабского» происхождения,
никак не могут впоследствии называться элитными. То же
самое можно сказать и об архитектурном и строительном
надзоре.
6. Класс «люкс» (150—300 млн. руб.).
В предыдущем разделе мы коротко рассмотрели критерии жилья
в элитных поселках, стоимость которого составляет 80—150 млн.
руб. Для еще более обеспеченных граждан на рынке присутствуют
предложения следующей ценовой категории: «премиум-плюс», или
«люкс». И все-таки принадлежность загородного дома к этому клас­
су определяет не столько место и качество, сколько определенный
стиль жизни в духе гламурных романов, хотя такие объекты — еще
не предел.
7. Класс «эксклюзив» (от 300 млн. руб.).
Предложения самого высокого диапазона встречаются в сверх­
престижных местах Рублевского направления (Архангельское, Бар­
виха, Раздоры), обычно вблизи мест отдыха высших государствен­
ных сановников, а также в небольших закрытых поселках внутри
Москвы (Серебряный бор, Сосновка, Черепково и ряд других).
Сюда же попадают и большие (3—7 га) загородные резиденции
по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Минскому, Киевскому
и Ленинградскому направлениям — в «стандартных» ОКП таких
цен еще пока нет.
Как показало исследование, выполненное в конце 2012 года ана­
литиками Интернет-портала «индикаторы рынка недвижимости»
(im.ru), 72% потенциальных покупателей ориентированы на цено­
вые диапазоны уровня «эконом» (а предложений в этом сегменте
всего 58%); 24% клиентов рассматривают, в большинстве случаев
с использованием кредитных средств, категории «бизнес» (пред­
ложения — 34%); а болеедорогим элитным сегментам интересуется
всего 4% приобретателей (предложения — 8%). Почти 70% граждан,
имеющих желание приобрести качественное загородное жилье,
хочет строить его самостоятельно, т.е. готово купить участки без
подряда. Естественно, эти данные относятся только к первичному
Рынку жилья, который мы и рассматриваем в настоящем разделе.
342
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
7.3.1.3. Местоположение коттеджного поселка
Третий основной критерий классификации ОКП, о котором речь
пойдет в этом разделе — местоположение поселка по основным
направлениям и стоимостным зонам (эти параметры мы будем рас­
сматривать для Подмосковья). Среди девелоперов даже есть такая
поговорка:« Что определяет стоимость поселка ? Место, место и еще
раз место!» И это утверждение в большой степени справедливо —
ведь Вашему клиенту здесь жить, а не проживать! Итак, давайте рас­
смотрим первый критерий местоположения поселка — направление.
Из городской черты Москвы выходит 11 основных (как их называют
профессиональные оценщики, «вылетных») автомагистралей: Вар­
шавское (за пределами МКАД — старое и новое Симферополькие);
Каширское (старое и новое); Волгоградское и Рязанское (за горо­
дом сливаются, а потом расходятся на Рязанское и Егорьевское);
шоссе Энтузиастов (Горьковское); Ярославское; Дмитровское;
Ленинградское; Волоколамское (старое и Новорижское); Минское;
Киевское (в Москве — Ленинский проспект) и Калужское (в горо­
де — Профсоюзная улица). Кроме того, в Подмосковье имеются еще
и «тупиковые» шоссе, за границы области не выходящие, например
Щелковское, Пятницкое, Осташковское, Алтуфьевское (в эту груп­
пу входит и самое престижное направление — Рублево-Успенское).
Большинству вылетных магистралей соответствуют железные до­
роги, расходящиеся с девяти московских вокзалов.
В последние несколько лет среди девелоперов и приобретателей
домов в ОКП сформировался негласный «рейтинг престижности»
каждого из направлений, отражающий следующие факторы: эко­
логическая обстановка; пропускная способность; природные зоны;
наличие «большой воды»; соседство близлежащих населенных
пунктов; и, наконец, собственно «престижность» проживания. Ре­
зультаты последнего такого исследования (рейтинги предпочтения,
естественно, постоянно меняются) сведены в таблицу 7.1.1.3. При­
чем, чем меньше значение, тем выше рейтинг и, соответственно,
стоимость земельных участков и домов коттеджного типа.
Итак, поданным приведенных исследований, «первая тройка»
основных направлений (не считая Рублево-Успенского) выглядит
так: Новая Рига; Киевское; Калужское. Замыкает же список Щел­
ковское, Горьковское и Егорьевское (самое непрестижное) шоссе.
Также особенностью рассмотренного «ценообразования» является
и то, что направления с престижностью выше средней (Киевское,
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ И ТРАНСПОРТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ
ИЗ МОСКВЫ
Рейтинг
9
Наименование,
Экологическая
Города
Объезды
Пропускная
граница области (км)
обстановка
по трассе
городов
способность
Симферопольское (108)
удовлетворит.
нм
Подольск
выше
Чехов
средней
Места пробок (заторов) при движении
из Москвы
до поворота на Быковку, поп ДПС 34 км
Серпухов
8
Новокаширское (132)
удовлетворит.
нет
Видное
высокая
съезд со МКАД, заезд с А107
Домодедово
Ступино
10
Рязанское (156)
удовлетворит.
Бронницы
Люберцы
ниже средней
сплошная до мопа через р. Москва
Коломна
13
Егорьевское(162)
удовлетворит.
Люберцы
Егорьевск
неудовлетворит.
сплошная до поворота на Кратово
12
Горьковское(93)
плохая
Балашиха
Ногинск
неудовлетворит.
сплошная до поворота на Монино
11
Щелковское (нет)
плохая
Щелково
нет
неудов ле творит.
сплошная до Медвежьих озер
то’Гйщи
к Juin пни,
«удовлетворит
сплошн я до поворота на Королев
Королев
Серг. Посад
Черноголовка
6
5
7
Яр(К ПЛвклиг \?5|
Дмитровское (124)
Ленинградское(108)
хорошая
хорошая
хорошая
Яхрома
Лии п л
Талдом
Дмитров
Химки
Зеленоград
нижесредней
неудовлетворит.
сплошная до поворота на Долгопрудный
сплошная до Шереметьева, поворот
на Зеленоград, Солнечногорск. Клин
Солнечногорск
Клин
1
Новорижское (149)
отличная
ист
Волоколамск
высокая
4
Минское (146)
отличная
нет
Одинцово
неудавлетворит
съезд со МКАД-
сплошная до поворота на Одинцово
Можайск
2
Киевское(83)
хорошая
Апрелевка
Нарофоминск
выше средней
около пересечения с А107
3
Калужское (78)
хорошая
нет
Троицк Московский
нижесредней
до поворота на Коммунарку
Глава 7________Д О М В Ы С О К, А П О Д Н И М — П Е С О К ______________3 4 3
Таблица 7.3.1.3
344
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Калужское, Минское, Дмитровское) практически «дышат в затылок
друг другу» -т- пены на землю и строения по ним отличаются незна­
чительно в пределах 10—15%. Очень хорошие перспективы имеют
два направления с престижностью «ниже средней» — Каширское
и Симферопольское — связно это в первую очередь с относительно
хорошей пропускной способностью их «новых» дорог.
Теперь давайте рассмотрим подробнее второй критерий ме­
стоположения ОКП — стоимостные зоны, характеризующие рас­
стояние по трассе от Москвы до поворота на коттеджный поселок.
Вся территория Подмосковья (включая «новую Москву») разбита
на следующие четыре стоимостных зоны:
«Ближнее Подмосковье» — от М КАД до автомобильной дороги
А-107, которая неофициально называется «50-километровой бе­
тонкой», так как опоясывает Москву на расстоянии около 50 км
от центра города. Профессиональные оценщики всегда определяют
расстояния «по километровым столбам», а в рекламных объявлени­
ях чаще встречается текст «от М КАД», где количество километров
называется с занижением, так что будьте внимательны.
«Среднее Подмосковье» — от автодороги А-107 до «85-километ­
ровой», или «второй», бетонки — эта кольцевая трасса обозначена
на карте А-108.
«Дальнее Подмосковье» — все оставшиеся территории Москов­
ской области вне автодороги А-108, за исключением пяти самых
непрестижных районов: Серебрянопрудского, Зарайского, Ша­
турского, Талдомского и Лотошинского (они входят в четвертую
стоимостную зону).
«Сто первый километр» — районы Московской области, ука­
занные выше, а также все районы соседних областей, граничащие
с Московской по контуру (например, Заокский р-н Тульской обл.,
Кольчугинский и Петушинский — Владимирской и т.д.).
Кроме того, можно ввести понятие «нулевой стоимостной
зоны» — к ней относятся немногочисленные «страшно далекие
от народа» ОКП непосредственно в «старой» Москве, точнее го­
воря, даже внутри МКАД.
***
Итак, два указанных критерия — направление и стоимостная
зона — определяют в Московском регионе престижность и «класс­
ность» (эконом — бизнес — премиум) ОКП, и, в конечном итоге, его
средневзвешенную цену. Аналогичная методика существует, есте­
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
345
ственно, и для других столичных (Петербург, Киев) и «миллионных»
городов, а также может быть применена для оценки приобретаемой
загородной real estate и за границей (подробнее об этом у нас идет
речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»)’.
7.3.2. Особенности экспертизы и оформления документов
В коттеджном поселке обычно регламентируется размещение
(посадка) дома в зависимости от материала в соответствии с ген­
планом и СНиПами, действующими на территории РФ. Дом строят
в соответствии с размещением систем коммуникаций, противо­
пожарными нормами и правилами, сторонами света участка, его
рельефом, расположением «красной линии», разбивкой участка
на функциональные зоны.
Во многих ОКП, имеющих единую архитектурную концепцию,
действуют ограничения на материалы и стиль строительства. Перед
его началом владелец участка обязан согласовать проект дома
с управляющей компанией (или выбрать вариант из предлагае­
мых самим застройщиком) — это, как правило, входит в условия
договора. В поселке с пеноблочными оштукатуренными домами
в классическом стиле вряд ли разрешат возвести бревенчатую
избушку или готический замок с бойницами Также могут лими­
тировать высоту и внешний вид заборов, расположение мест для
парковки, ориентацию фасада по отношению к главной улице и т.
д. Однако существуют поселки, где жители ничем не ограничены,
кроме градостроительных норм и правил.
В современном поселке качество коммуникаций соответствует
сегодняшним стандартам. Вопрос обычно решен централизованно:
выделены электрические мощности, проведен магистральный газ,
есть центральный водопровод и канализация, а зачастую и соб­
ственные очистные сооружения. Однако в некоторых коттеджных
поселках якобы бизнес-класса до сих пор предлагают септики
вместо канализационных сетей.
Уровень инфраструктуры и сервиса зависит в первую очередь
от класса посёлка. Если в сегменте «эконом» на решение поку­
пателя может повлиять наличие простого магазина, то в посёлках
премиум-класса востребованы детские сады, хорошие школы,
I В.Г. Шабалин. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке в новей­
ших вопросах и ответах Изд. 16-е, перераб. и доп. М. Филинъ, Омега-Л. 2012, 796 с.
346
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
элитные яхт-клубы. Впрочем, большинство специалистов рынка
сходятся во мнении: однозначных требований к списку объектов
социального назначения в том или ином классе нет. Минимальный
«джентльменский набор» необходимый для нормального функ­
ционирования любого посёлка, един для всех: административный
комплекс со службами безопасности, эксплуатации и уборки, го­
стевая парковка, магазин, детская площадка хотя бы с небольшой
зелёной зоной и медпункт. Принципиальная разница заключается
лишь в уровне сервиса, ассортименте магазинов, размерах и степени
обустроенности прогулочных зон.
Между тем городской комфорт за городом — недешёвое удоволь­
ствие. Чтобы оптимизировать затраты и создать жизнеспособные
с коммерческой точки зрения проекты, застройщики всё чаще дела­
ют отдельные объекты инфраструктуры открытыми, располагая их
в районе въездной зоны, либо вовсе выносят за пределы посёлка.
Чтобы обеспечить комфорт и в других местах, девелоперы воз­
водят инфраструктурные комплексы в непосредственной близо­
сти от участков жилой застройки, но вне их границ. Это вполне
оправданно. Такие торгово-развлекательные центры должны быть
самоокупаемы, а не содержаться за счёт жителей ОКП.
В целом широкий выбор посёлков с организованной инфра­
структурой — это положительная тенденция. В то же время спе­
циалисты рекомендуют относиться к предложениям из разряда
экзотики с определённой долей скепсиса, пока проект существует
только на бумаге. И стараться выбирать варианты с разумным
соотношением цены, инфраструктурных изысков и репутации
застройщика.
Когда дома строят на землях населенных пунктов с разрешен­
ным видом использования под ИЖС — это намного надежнее для
приобретателя. Приобретая участок на таких землях, покупатель
может быть уверен, что застройщик прошел все согласования про­
екта. Соответственно, в этих поселках гарантирован качественно
иной уровень жизни.
Акты местных органов власти, выдаваемые на право застрой­
ки — основа правового поля, свидетельствующего о законности
компании на осуществление строительства и реализацию пред­
лагаемых земельных участков и коттеджей на них. При отсутствии
указанных нормативно-правовых актов исполнение заключенного
вами договора невозможно.
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
347
Действительно, земли ИЖС муниципалитеты должны обе­
спечить необходимым по социальным нормам набором инфра­
структуры: дорогами, транспортом, школами и больницами. Рас­
положенные здесь населенные пункты вносят в адресный реестр
района, что очень важно для всех экстренных служб. Владелец
жилья втаком поселении получает все социальные сервисы, напри­
мер медицинское обслуживание, доставку почты на данный адрес
и т. д. Есть там и свой участковый. Очень важен также следующий
момент: дом, построенный по нормам ИЖС, наделен неприкос­
новенностью жилища, то есть, чтобы войти в него, представителям
полиции и прочих силовых ведомств понадобится надлежащим
образом оформленный ордер (постановление). Если же жилище
находится в СНТ или поселке под дачное строительство, то этого
не требуется.
При покупке коттеджа следует помнить, что выбор загородного
дома значительно отличается от выбора городской квартиры. Если
подбор квартиры в нужном районе зависит только от планировки
и параметров самой квартиры, то выбор загородного дома неот­
делим от целого коттеджного поселка. Здесь важны: планировка,
месторасположение коттеджа в рамках ОКП, удобство подъездных
путей и удаленность от трассы, наличие предусмотренных или хотя
бы необходимых инфраструктурных объектов. Все эти параметры
можно оценить только на месте, посетив соответствующий кот­
теджный поселок.
Сегодня на рынке можно выделить три основных типа предло­
жений: земельные участки без обязательного подряда на строитель­
ство, земля с подрядом, а также коттеджи строящиеся или готовые
в организованных поселках.
Самые безопасные варианты — это приобретение готового
коттеджа с зарегистрированными правами собственности на него
и участок, либо коттеджа в строящемся поселке, который получил
банковскую аккредитацию. Требования банков: проверенная и без­
упречная репутация застройщика, полный порядок в оформлении
землеотвода, отлаженность юридической схемы, стабильный спрос
на возводимые строения, настолько строги, что им отвечает всего
5—7 процентов от всей массы коттеджного строительства.
Правда, приобретая коттедж на вторичном рынке, надо помнить,
Что он будет стоить дороже, чем строящийся.
Сегодня рынок загородной недвижимости, так называемая
«первичка» предлагает на выбор покупателя строящиеся поселки.
348
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
где сами дома еще не готовы, но существуют некие выставочные
образцы. Обычно покупателю нужно подождать еще год-два, пока
не будет завершен не только интересующий дом, но и весь поселок
или хотя бы данная очередь строительства.
В этом случае отношения продавца и покупателя зачастую носят
условно-договорной, понятийный характер.
Сегодня для ускорения раскрутки имени поселка массово рекла­
мируются крупные проекты-поселки, на самом деле не построенные._3аявляется проект, как перспектива. Далее возникают вопросы:
чем подкреплено исполнение проекта и его целостное завершение
в будущем, каковы объемы финансирования, обеспечивающие
в том числе срок всего бизнес проекта, каков период реального
строительства и приемки поселка в эксплуатацию? Выполняют
ли застройщики и инвесторы свои обязательства по реализации
данного проекта? Если нет, то есть все основания предполагать, что
в дальнейшем принесенные покупателями средства не повлияют
на общую картину крупного строительства. Ситуация осложняется
практикой рынка, сложившейся, к примеру, за последние полго­
да. Она такова, что более 40% строящихся поселков — ОКП с не
оформленными документами на землю. Это значит, что строитель­
ство в общем-то не совсем законно. И если инвестор не определяет
точные сроки оформления земли и всей разрешительной докумен­
тации, вероятно, что перед покупателем банальная «пирамида».
Конечно, покупателю все документы по загородному объектуновостройке проверить очень сложно, но при поселках имеются
офисы продаж, где наверняка имеется план с указанием сроков
сдачи очередей проекта. И очень важно — когда и кем этот план
согласован и подписан. Еслй он реально сформирован, реально
выполняется и его можно беспрепятственно посмотреть — есть
шанс, что проект будет закончен.
При покупке коттеджа на этапе строительства, как правило,
заключаются два договора: на земельный участок и на инвестиро­
вание строительства.
Отдельно хочется обратить внимание покупателей на заклю­
чаемые с застройщиком договоры инвестирования и строитель­
ного подряда, а также параллельные соглашения о техническом
состоянии коттеджа, по коммуникационному обеспечению,
общественным территориям, ежемесячным платежам, срокам
переоформления имущества и условиям переоформления и про­
чее, как наиболее часто встречающееся. Юридические отношения
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
349
между застройщиком поселка и инвестором нередко начинаются
с подписания предварительного договора, обязывающего стороны,
в соответствии со ст. 429 ГК РФ, заключить в согласованные сроки
и на согласованных в предварительном договоре существенных
условияхдва основных договора (и является значительным минусом
в гарантиях прав приобретателей коттеджа):
• купли-продажи земельного участка;
• на предоставление охранных и эксплуатационных услуг.
Одновременно с предварительным договором стороны подпи­
сывают договор об инвестировании строительства коттеджа (без
внутренней отделки) на выбранном клиентом земельном участке
и благоустройства этого земельного участка (вертикальная плани­
ровка участка, устройство ограды со стороны внутриквартальной
дороги с калиткой и въездными воротами, обустройство въездной
зоны коттеджа). Платежи осуществляются инвестором по согла­
сованному графику.
Договор купли-продажи (аренды) земельного участка застрой­
щик подписываете инвестором после полного выполнения инве­
стором финансовых обязательств по договору об инвестировании
строительства коттеджа. Государственная регистрация договора
купли-продажи (аренды) земельного участка осуществляется за­
стройщиком в установленном законом порядке.
Договор на предоставление охранных и эксплуатационных услуг
подписывается сторонами одновременно с подписанием Акта
приемки-передачи коттеджа инвестору.
После подписания вышеуказанного Акта инвестор вправе
приступить к отделочным работам в коттедже, привлекая либо
предложенного застройщиком, либо самостоятельно выбранного
субподрядчика.
Право аренды или право собственности на земельный участок
под домом — это та основа, без которой заключение договора при­
ведет к потере времени и денег Вашего клиента.
Право на землю обязательно должно быть оформлено или под­
тверждено законно установленными способами, в противном слу­
чае все инвестиционные договоры можно признать недействитель­
ными и заказчики лишаться права требования на приобретаемые
строения. При этом необходимо обращать внимание на назначение
приобретаемой земли.
Большую часть рынка в коттеджных поселках занимают продажи
Участков с подрядом.
350
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
При схеме «участок плюс подряд» покупатель получает отно­
сительную свободу выбора архитектуры, но абсолютно непредска­
зуемое окружение. Чаще всего застройщики совмещают эти схемы
продаж в рамках одного поселка. Это не значит, что строительство
коттеджей в поселке пускают на самотек и продажа участков с под­
рядом всегда приводит к возникновению «Шанхая», как, действи­
тельно, случалось иногда раньше.
Приобретая земельный участок с подрядом, клиент заключает
договор инвестирования, которым предусмотрен выбор клиентом
проекта коттеджа из коллекции застройщика втечение определенно­
го времени. За клиентом закрепляется индивидуальный архитектор,
который обеспечивает внесение клиентом некоторых корректировок
в проект дома: высота потолков, дверные проемы, материалы пере­
крытий, а также помогает приобретателю сделать выбор из широкого
перечня отделочных материалов, дверей, окон. Затем подготавлива­
ется весь комплект документов для строительства: архитектурные
решения, планы этажей, фасады — и заключается договор с под­
рядчиком, после чего начинается собственно строительство.
Главным минусом покупки участка с подрядом является то, что
с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отно­
шения с подрядной организацией, даже если качество работы его
не устраивает. В этом случае покупателю придется «вживаться» в про­
ект, контролируя каждый шаг строителей. К тому же, приобретение
участка в строящемся коттеджном поселке с подрядом не снимает
риска затягивания строительства на неопределенный срок.
В случае продажи земли с подрядом, дальнейшая судьба кот­
теджа фактически зависит уже от самого покупателя. Если у него
вдруг закончились деньги или пропало желание строить, заставить
его завершить здание нельзя. Такая ситуация чревата «вечными
стройками», что приносит очевидные неудобства: неудовлетво­
рительное состояние подъездных дорог, наличие на территории
поселка рабочих, строительный мусор, шум и просто портящие
вид поселка незавершенные объекты.
Клиентам коттеджного поселка следует помнить: должны быть
решение главы местного органа самоуправления о передаче земель­
ного участка застройщику, с которым человек заключает договор
купли-продажи, кадастровый план земельного участка, свидетель­
ство о переводе его из разряда сельхозземель в разряд земель под
ПМЖ, паспорт БТИ, документ, удостоверяющий, что по участку
не проходят незаконные коммуникации, а также экспертиза, под-
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
351
тверждаюгцая. что дом не находится в природоохранной зоне, а сам
участок не захватывает территорию близ водоема.
***
Итак, уважаемый читатель, Вы решили более глубоко разо­
браться, на каком земельном участке находится ОКП, где планиру­
ется купить (или построить, если надел предлагается без подряда)
загородный дом. Конечно, неискушенному приобретателю сразу
будет нелегко разобраться во всех тонкостях рассматриваемых доку­
ментов, и в этом случае лучше воспользоваться услугами опытного
специалиста — юриста или риэлтера.
Итак, что входит в комплект основных документов на землю?
1. Пакет на открытие титула.
В этот комплект входят документы, на основании которых боль­
шой надел (далее, чтобы не было путаницы, мы будем употреблять
термин «большой» для обозначения всего земельного участка,
на котором возводится поселок, а соответственно «малым» назовем
ту его часть, которая в дальнейшем будет оформляться в собствен­
ность покупателя) был выделен заказчику строительства ОКП.
Сюда входят: Акт выбора земельного участка (с проектом границ
и ситуационным планом); Постановление главы местной админи­
страции (в зависимости от целевого назначения земли указанное
Постановление (или Распоряжение) выдаетлибо руководитель рай­
онной администрации, либо глава исполнительной власти субьекта
Федерации, т.е. губернатор), а также ГПЗУ (ранее АРИ).
Подлинность указанных бумаг контролируется через соответ­
ствующую канцелярию (на документах обязательно должны быть
дата, исходящий номер, а также координаты исполнителя).
2. Межевое и кадастровое дело.
В этот пакет входят: геодезический план участка (обычно
с геоподосновой); Акт согласования границ землепользования,
который подписывается с владельцами соседних наделов, непо­
средственно граничащих с отчуждаемым; а также свидетельство
о присвоении кадастрового номера, где обязательно указывается
Целевое назначение земли, форма пользования участком, а также
его кадастровая стоимость (не путать с нормативной, это разные
понятия). Все указанные документы исполняются в соответствую­
щем районном комитете по земельным ресурсам и землеустрой­
ству (райкомземе, их адреса для Московской области приведены
в Приложении 6).
352
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3. Ситуационный план поселка.
Указанный документ (обычно в первом приближении) показы­
вает план застройки ОКП (нарезка малых наделов, местоположения
дорог и проездов, размещение общественных зон, искусственных
водоемов, места ввода коммуникаций и т.д.) Иногда в девелоперских
компаниях потенциальному приобретателю показывают красочный
«макет» коттеджного поселка (или демонстрируют слайд-шоу, часто
вформате 3D), что, безусловно, хорошо, однако не должно подменять
наличие согласованного и утвержденного плана.
4. Правоустанавливающие документы.
Вид и форма таковых зависят от характера возникновения
прав на большой надел (в настоящий момент — собственность
или аренда, до 2001 г. встречалось и бессрочное пользование),
предшествующих операций по отчуждению участка и даты (года)
первичного его выделения. В комплекте обязательно должны при­
сутствовать документы — основания для возникновения права (до­
говор купли-продажи всего участки или земельных паев, договор
аренды); соответствующие Свидетельства о государственной реги­
страции выданные учреждением юстиции (в настоящий момент —
Управлением Росреестра соответствующего субъекта Федерации),
а также приемопередаточные Акты.
5. Ограничение в использовании (публичные сервитуты).
Как показываетпрактика, вблизи крупных городов-миллионеров,
в первую очередь в столичном регионе, уже практически не оста­
лось больших (гектарных) наделов, свободных от всевозможных
обременений, установленных федеральными или местными
нормативными актами (публичных сервитутов, не путать с част­
ными). К их числу, например, относятся режимы водоохранных
и санитарно-защитных зон, наличие полос отчуждения линий
электропередач (высоковольтных и местного значения), а также
всевозможных промышленных объектов, зачастую экологически
небезопасных. В соответствии со ст. 23 ЗК РФ такое обременение
прав собственника или арендатора земельного участка подлежит
государственной регистрации.
Таковы, уважаемый читатель, основные документы на землеот­
вод, которые нужно потребовать у девелоперской компании, предла­
гающей вам новостройку в ОКП. На практике чаще всего проблемы
у добросовестных приобретателей таких объектов возникают в еле-
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
353
дующих случаях: земля у застройщика находится на праве длитель­
ной или даже краткосрочной аренды, якобы с правом выкупа; для
строительства ОКП используются сельхознаделы, ранее незаконно
захваченные земельными рейдерами; поселок строится на участке,
который ранее имел целевое назначение «земли обороны» (бывшая
воинская часть). При обнаружении указанных выше «особенностей»
лучше сразу обратиться к юристам, специализирующимся на земель­
ном законодательстве (телефоны приведены в нашей книге), а не
брать ответственность на себя!
7.3.3. Приемка и эксплуатация малоэтажного жилья
Согласно ст. 55 ГрК РФ «Разрешение на ввод объекта в экс­
плуатацию» представляет собой документ, который удостоверяет
выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта
объекта капитального строительства в полном объеме в соответ­
ствии с разрешением на строительство, соответствие построенного
(реконструированного, отремонтированного) объекта капиталь­
ного строительства градостроительному плану земельного участка
и проектной документации.
Для ввода коттеджного поселка в эксплуатацию застройщик об­
ращается в исполнительные органы местной власти с заявлением
о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложе­
нием соответствующего пакета документов (правоустанавливаю ­
щие документы на земельный участок; градостроительный план
земельного участка; разрешение на строительство; документы, под­
тверждающие соответствие построенного объекта недвижимости
техническим условиям, регламентам, проектной документации,
а также схема, отображающая расположение объекта недвижимости
на земельном участке).
В течение 10 дней вышеуказанные документы рассматривают­
ся в Инспекции государственного архитектурно-строительного
надзора, то есть в той организации, где выдавалось разрешение
на строительство, осуществляется проверка наличия и правильно­
сти оформления всех документов на строительство, и принимается
окончательное решение: выдать Разрешение на ввод объекта в экс­
плуатацию либо отказать в выдаче такого Разрешения.
Однако вышеописанный порядок на территории многих субъек­
тов Российской Федерации не применялся. Региональные органы
354
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
исполнительной власти руководствовались ст. 8 Федерального
закона 191 -Ф3‘, где оговаривалось, что до момента утверждения
на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой
формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют
ранее установленные субъектами федерации порядок приемки
в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма
такого документа.
Ранее установленный порядок приемки, например в Москов­
ской области, был установлен в ТСН «Приемка в эксплуатацию за­
конченных строительством объектов недвижимости на территории
Московской области (ТСН 12-310-2000).
Эти нормы предусматривали ввод в эксплуатацию объектов
недвижимости Актами государственной приемочной комиссии.
В состав комиссии по приемке в эксплуатацию объекта недвижи­
мости на территории Московской области в обязательном порядке
должны были включаться представители заказчика (застройщика),
подрядчика, проектной организации, эксплуатирующей органи­
зации, органа исполнительной власти или самоуправления (по
его решению) и органов государственного надзора, которым под­
контролен принимаемый объект, в соответствии с Приложением
I к ТСН (п. 6.6. ТСН). Назначать комиссиюдолжна была Инспекция
государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН).
Этот же орган должен был утверждать подписанный комиссией Акт
приемки (п. 6.1., 6.13. ТСН). Объект недвижимости, по которому
Акт не утвержден, считался не принятым и по нему должна была
назначаться повторная приемка.
Согласно п. 6.15 ТСН утвержденный Акт комиссии о приемке
объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного
строительством объекта предъявляемым к нему требованиям,
подтверждает факт создания объекта недвижимости и являлся
разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию
объекта в органах юстиции. В конце 2006 года был издан Приказ
Минрегиона РФ № 121 «Об утверждении инструкции о порядке
заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»,
который устранил этот пробел в действующем законодательстве.
Поэтому на сегодняшний день для ввода любого объекта не­
движимости в эксплуатацию необходимо получить согласно ст.55
ГрК РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
* Федеральный закон № 191-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Градострои­
тельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 19.07.2011 г.)
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
355
Казалось бы ничего сложного: написали заявление, приложили
необходимые документы и через 10 дней получили. Но это, как
Вы понимаете, уважаемый читатель, только одна сторона медали.
Другая (оборотная) ее сторона заключается в том, сколько нужно
обойти инстанций, чтобы получить все необходимые положитель­
ные подтверждения по сдаваемому пакету документов и доказать,
что построенный объект недвижимости имеет право на существо­
вание.
Большой ложкой дегтя при сдаче в эксплуатацию является и по­
лучение почтового адреса, который оформляется распоряжением
главы местной администрации.
Строительство любого коттеджного поселка требует серьезной
подготовки: разработки градостроительной документации, созда­
ния проекта не только на жилые дома, но и инженерные комму­
никации, согласование таких документов в согласующих органах.
Если в дачных поселках (товариществах) не нужны ни магазины,
ни детские сады, ни школы, то они должны быть в обязательном
порядке. Потребуется расчет возможных нагрузок на инженерные
сети, которые будут обслуживает коттеджный поселок, исходя
из количества объектов социальной инфраструктуры, опреде­
ляемых в соответствии с нормами, разработанными для таких
поселений.
Компании по реализации коттеджной и иной малоэтажной
застройки обычно имеют привычку рекламировать идиллические
картины загородной жизни: чистый воздух, красивая природа,
тишина и покой. Все это, безусловно, Ваш заказчик получит в ко­
нечном итоге, но не только это. В нагрузку к экологически чистому
месту и просторному индивидуальному жилому дому могут воз­
никнуть существенные проблемы. Ведь, не стоит забывать, что
устроить тот уровень быта, к которому клиенты привыкли в городе,
весьма и весьма сложно. Риэлтеры на каждом шагу кричат о при­
влекательности загородного жилья, о довольно невысокой цене
за квадратный метр такового, и умалчивают, что в повседневной
эксплуатации малоэтажная застройка обходится в несколько раз
дороже. Причины очевидны — площадь дома больше, появляются
дополнительные траты (содержание приусадебного участка, само­
стоятельная эксплуатация коммуникаций и участие в обслужи­
356
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
вании всего коттеджного поселка, развитие его инфраструктуры,
которая включает в себя:
— электричество;
— водоснабжение;
— газификация;
— очистная система.
Давайте остановимся на этих понятиях подробнее.
1. Электричество.
•Мощность для подключения поселка к электромагистрали
высчитывают, исходя из площади каждого дома и необходимого
потребления электроэнергии на участках. Чем больше коттедж,
тем больше должна быть выделенная мощность. Минимальная
мощность, установленная для домовладения, при подключении
к электросети поселка экономкласса составляет 8— 10 кВт, элитно­
го — 25 кВт. В среднем для обеспечения электропитанием жилого
дома плошадью 400 кв.м, необходимо 15—20 кВт. Теплые полы,
вентиляция, кондиционирование — все это требует электричества.
К тому же стоимость подключения к электромагистрали составляет
в Подмосковье 30—40 тыс. руб./кВт. (свыше норматива 15 кВт)
2. Водоснабжение.
Гораздо проще обстоит дело с водопроводом — можно пробурить
артезианскую скважину и проблем не будет. Причем ее можно бу­
дет сделать как одну на весь коттеджный поселок, так и отдельно
на каждой его части (на одной улице). Вопрос только в экономич­
ности того или другого варианта.
Работы по артезианскому бурению осуществляют специали­
зированные организации, имеющие соответствующие лицензии,
а при сдаче дома в эксплуатацию санэпидемстанция осуществляет
дополнительную проверку такой скважины. Однако предваритель­
но стоит выяснить, на какой глубине (обычно 30—60 м) залегает
подпорный артезианский горизонт, ведь стоимость проходки сква­
жины может составлять до 15 тыс. руб./м.
3. Газификация.
Ситуация с магистральным газом (газопроводом) обстоит не луч­
шим образом. Прокладка погонного метра трубы стоит в среднем
2—3 тыс. руб. Так что, если газ проходит по границе участка, нужно
ориентироваться на сумму 100—150тыс. руб., и на каждые 100—200
м накинуть еще по 30—50 тыс. руб. При этом не стоит забывать,
что место, где проходит или будет проходить центральная газовая
магистраль, может находиться достаточно далеко ог ОКП, и в та­
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ - ПЕСОК
357
ком случае придется тянуть газопровод дополнительно и к самому
поселку. Однако и это еще не все. Газопровод может быть рядом,
однако если это будет труба высокого давления, то подключиться
к ней реально только при строительстве газораспределительной
^станции, которую также необходимо не только построить, но и со­
гласовать в компетентных органах ее местоположение. А в дальней­
шем потребуется еще и обслуживание такой газораспределительной
станции.
Впрочем, у нас нередко бывает так, что в какой-то местности
газа просто нет.
4. Очистная система.
Обустроенное жилье невозможно представить себе без таких
удобств, как санузел, включающий в себя ванную (душевую) и туа­
лет. А в коттеджах сейчас почти всегда оборудуют также сауну или
баню, которые стали практически уже незаменимыми атрибутами
любого загородного дома. Эти составляющие комфорта автоматиче­
ски ставят хозяина или застройщика перед вопросом: «Куда девать
'отработанные воды и всю канализацию? В загородном малоэтаж­
ном строительстве наиболее распространены локальные очистные
сооружения, где сточные воды подвергаются очистке, после чего их
сливают, как правило, в специально сооруженный для этих целей
водоем. Процесс удаления загрязнений состоит из двух этапов: меха­
нической и биоочистки. С начала вода отделяется от взвеси и осадка,
что происходит в сепаратной системе (септике). Затем очищенные
сточные воды попадают в фильтры, которые могут представлять
собой как просто грунт, так и специально фильтрующие колодцы
или кассеты. После механической очистки в этих трехкамерных
емкостях воду отводят на впитывающую или на фильтрационную
площадку. Серьезным требованием к очистным сооружениям явля­
ется качество регенерации воды. Сброс вод из очистных сооружений
в водоемы общего пользования запрещен. В этом случае необходимо
выкапывать пожарный водоем и прокладывать трубопровод напор­
ной канализации до этого резервуара.
Основной критерий выбора сепаратной системы — средний рас­
ход воды на одного человека в сутки. Если считать, что он составляет
приблизительно 300 л (при пользовании туалетом, душем и кухней),
то на семью из 3—4 человек необходим септик объемом 2—3 куб.м.
Минимальная стоимость сепаратных систем отечественного про­
изводства достигает — 50—80 тыс.рублей. Примерно половину
от названной суммы нужно будет заплатить за монтаж септика.
358
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Зачастую жители рядом стоящих домов делают общую очист­
ную систему. Единственное преимущество личного септика —
автономность. Владелец дома ни от кого не зависим и может
запустить сооружение в эксплуатацию в любой момент. Однако
и обслуживать систему придется самому. В случае, когда септик
строят на несколько семей, из-за больших объемов сточных вод не­
обходима более сложная схема биологической очистки. Но в этом
варианте канализация создаст меньше проблем соседям или жи­
телям поселка в целом, да и затраты как на строительство, так и на
эксплуатацию очистного сооружения будут намного меньше.
Еще одна схема устройства канализации в загородном посел­
ке — подключение к аналогичным инженерным коммуникациям
близлежащего населенного пункта. Правда, используется такой
вариант крайне редко. Основная причина — удаленность большин­
ства коттеджных поселков от населенных пунктов.
***
Последний подраздел нашей главы будет интересен для тех
читателей, которые приобретают участок без подряда и планируют
строиться самостоятельно.
Предельные размеры для малоэтажной застройки жилых домов
устанавливаются органами местного самоуправления в соответ­
ствии с территориальными строительными нормами в зависимости
от типа дома и других местных особенностей.
Здание должно отстоять от красной линии улицы не менее чем
на 5 м, а от красной линии проезда — не менее чем на 3 м. Расстоя­
ние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов
должно быть не менее 2 м.
На территории малоэтажной застройки допускается предусма­
тривать на придомовых территориях хозяйственные постройки
для содержания инвентаря, топлива и других хозяйственных нужд,
а также хозяйственные подъезды. Состав и площади таких постро­
ек принимаются в соответствии с региональными особенностями
и заданием на проектирование.
До границы соседнего (смежного) участка расстояния
по противопожарным нормам должны быть не менее: от жилого
дома — 5 м, от постройки для содержания домашних животных —
4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 3 м; от стволов
высокорослых деревьев — 3 м; среднерослых — 2 м; от кустарни­
ка — 1 м.
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
359
При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цо­
кольном, подвальном этажах допускается их проектирование без
соблюдения нормативов на проектирование предприятий по об­
служиванию автомобилей.
На территориях малоэтажной застройки от окон жилых комнат
до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража,
бани), расположенных на соседних земельных участках, должно
быть не менее 6 м.
Кроме указанных нормативов, о которых шла речь выше, суще­
ствует так называемый коэффициент плотности застройки, равный
отношению общей площади участка к суммарной площади всех
строений, включая вспомогательные (литерные). Для индивиду­
ального жилищного строительства минимальное значение этого
коэффициента составляет 6 (например, на участке в 6 соток (600
кв. м) можно застроить только 100 кв. м, что на практике, особенно
на небольших участках, обычно не соблюдается).
7.4. Аренда и наём загородных домов
Одной из традиционных, еще с дореволюционных времен,
форм летнего отдыха представителей среднего класса является
наем (иногда аренда, о различиях этих понятий у нас шла речь
в введении к главе 1) загородного дома (или части такового), при­
чем для этого необязательно быть очень богатым человеком — ведь
на рынке московского региона представлены варианты от 0 (нуля)
до 1 500 000 (полутора миллионов) рублей в месяц, а индивиду­
альные дома внутри М КАД, в первую очередь в поселках Сокол
и Серебряный бор, предлагаются и за «две единички». При этом
следует иметь в виду, что подбор вариантов на летний сезон надо на­
чинать в феврале-марте, ибо, как показывает практика, к майским
праздникам (время массового выезда «на дачи») ничего хорошего
по нормальным ценам уже не остается. Наиболее рациональными
зарекомендовали себя следующие виды рекламы (подробнее —
в главе 2 первой части нашей книги): 2 (относительно бесплатные
СМИ, в первую очередь рубрика 169 ИРВР); 4 (адресная расклейка
в недорогих поселках и садовых товариществах); 6 (РБД, соцсети
и форумы, доски электронных объявлений); 8 (обратная и частная
реклама в первую очередь среди сдатчиков прошлого года и долж­
ностных лиц товариществ и поселков).
360
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Давайте рассмотрим основные ценовые диапазоны ставок най­
ма дач в Подмосковье, привязав их к стоимости сдачи городских
квартир (вполне возможно, что Вы захотите совершить «арендный
обмен» городской жилплощади на пригородную (см. раздел 3.3).
1. 10—15 тыс. руб. в месяц (ставки найма комнаты в городе). За
эти деньги особо не разгуляешься — можно снять только «мы­
шиный домик» размером 4x4 или максимум 6x6 м на участке 6 со­
ток по Восточному, Юго-Восточному и Южному направлениям во
2гй или 3-й стоимостной зоне. Возможен и такой вариант: в будни
вы «охраняете» уже более солидный дом или дачу от непрошеных
гостей, а на выходные, когда приезжают хозяева, обязаны «осво­
бодить помещение» (чтобы вернуться, например, в понедельник).
Еще встречаются следующие предложения — Вы живете на при­
личной даче в качестве «помощника по хозяйству», обрабатываете
землю, ремонтируете постройки, выполняете ряд обязанностей
прислуги. В этом случае вообще можно поселиться бесплатно —
как говорится, и приятно и полезно.
2. 20—40 тыс. руб. в месяц (стоимость сдачи хорошей «однуш­
ки» или средней «двушки» в Москве). За указанную сумму мож­
но подобрать щитовой домик на территории 1-й стоимостной
зоны (кроме Минского, Рижского, Ленинградского, Киевского
и Калужского направлений) или приличную брусчатую (иногда
кирпичную) дачу, но не ближе 50-километровой «бетонки» (см.
главу 1 первой части нашей книги). Кроме того, Вы уложитесь
по деньгам в наём полдома на территории садовых товариществ
(проживание совместно с владельцами или помощь по хозяйству).
Можно попробовать снять номер в недорогом подмосковном доме
отдыха.
3. 50—70 тыс. руб. в месяц (ставки аренды хорошей «двушки»
или средней «трешки» в городе). Этот ценовой диапазон наибо­
лее разнообразен: можно снять брусчатый или кирпичный дом
в 1-й стоимостной зоне, коттедж со всеми удобствами во 2-й или
3-й (кроме закрытых поселков).
Естественно, за такие деньги хозяева не должны докучать сво­
им присутствием (расчеты можно организовать и в городе). Если
Вас устроит номер частной гостинице или пансионате, то можно
поселиться и в нем.
4. 100-150 тыс. руб. в месяц (стоимость найма хорошей
3-х, 4-комнатной квартиры бизнес-класса в Москве, за исключе­
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
361
нием премиум). За указанную сумму вполне можно снять зимнюю
дачу со всеми удобствами в 1 -й стоимостной зоне, кроме РублевоУспенского шоссе и стародачных поселков. Рекомендуем обратить
внимание на Новорижское и Киевское направления — на них
меньше всего проблем с автомобильными пробками (в последнее
время, в связи с присоединением к Москве новых территорий, ак­
тивно реконструируется и Калужское шоссе). Кроме того, можно
обратить внимание на коттеджи в поселках во 2-й или 3-й зоне.
5. 200—800 тыс. руб. в месяц (стоимость найма квартиры 100—
200 м2 в доме бизнес-класса). С указанной суммы начинаются
ставки на дома в закрытых коттеджных поселках на территории
Ближнего Подмосковья (до 30 км), однако не по самым престиж­
ным направлениям (кроме Рублево-Успенского. Рижского, Мин­
ского. Киевского, Калужского).
6. Свыше 300 тыс. руб. в месяц (элитная квартира премиумкласса в центре Москвы). Сконцентрируйте свое внимание на за­
крытых поселках в 1-й стоимостной зоне, а также коттеджах
по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Минскому направле­
ниям — в других местах подобных цен пока еще нет.
***
Вы можете снять дом для семейного отдыха на целый сезон,
месяц, неделю или выходные дни. Аренда дома позволит интересно
и неординарно провести корпоративное мероприятие, выездной
семинар или конференцию, корпоративное торжество. Наконец,
в арендованном доме можно отметить праздничное событие —
свадьбу, юбилей или день рождения.
Как правило, загородный дом, который сдается в наём, имеет все
условия для любого из перечисленных видов отдыха, оборудован
современной бытовой техникой, имеет изолированные спальни,
место для пикника. В зависимости от желаний и возможностей
клиента можно заказать приготовление еды, а можно делать это
самостоятельно, пользоваться баней или сауной. Аренда дома воз­
можна даже посуточно.
Прежде чем заплатить деньги за арендованный дом, необходимо
проверить документы собственника и правильно заключить до­
говор. Договор найма — это основное доказательство того, что
Вы сняли дом; только с договором на руках можно отстаивать свои
Права, если наймодатель нарушает условия соглашения, в том числе
362
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
и в судебном порядке. Ведь проблемы лучше предупреждать, чем
распутывать. Впрочем, об этом у нас уже шла речь в главе 1 (на
примере найма квартир).
Перед тем как заключать договор найма дома, требуется удо­
стовериться в том, что человек, сдающий его, на то уполномочен.
Только собственник жилого помещения имеет право владения,
пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Таким об­
разом, в первую очередь нужно попросить наймодателя предъявить
документ, подтверждающий его право собственности: например
договор купли-продажи, дарения, и т.п., Свидетельство о праве
собственности. Если собственник один, то он и подписывает до­
говор. От имени собственника сдать дом может доверенное лицо,
но его полномочия обязательно должны быть заверены нотариаль­
но, и копия доверенности приложена к экземпляру нанимателя.
Собственник, владеющий лишь долей дома, не может сдать внаем
его полностью без согласия остальных владельцев. Под договором
найма должны подписаться все владельцы дома, а если среди них
есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представите­
ли — чаще всего родители. Когда обеспечить личное присутствие
всех собственников невозможно, один из них должен предоставить
нотариальную доверенность на своё имя или согласие от других соб­
ственников, опять же, оформленное нотариально. Договор найма,
подписанный лицом на то неуполномоченным, недействителен
(ничтожен). Если у лица, сдающего дом, нет необходимых докумен­
тов, лучше отказаться от найма такого о&ьекта, в противном случае
именно наниматель может столкнуться с целым рядом проблем.
Договор найма дома обязательно должен включать:
— предмет договора;
— права и обязанности наймодателя;
— права и обязанности нанимателя;
— платежи и порядок расчетов;
— срок действия договора;
— ответственность сторон;
— дополнительные (особые) условия;
— сведения о сторонах договора.
Все вышеперечисленное является обычным содержанием таи
кого договора. Однако стороны вправе вносить в него любые свой
условия, не противоречащие законодательству.
Коротко остановимся на всех разделах договора:
Глава 7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
363
1. Предмет договора. Необходимо указать параметры, почтовый
адрес дома и на основании каких правоустанавливающих докумен­
тов дом принадлежит наймодателю.
2. Права и обязанности наймодателя. В данном разделе указыва­
ются обязанности по устранению аварий и повреждений, произо­
шедших не по вине нанимателя, по недостаткам сданного в наем
юма и находящегося в нем имущества, по возврату страхового де­
позита (денежная сумма на случай причинения ущерба дому, мебели
или оборудованию). Оговаривается право наймодателя и условия
на посещение дома с целью проверки его состояния.
3. Права и обязанности нанимателя. Основными обязанностями
нанимателя являются: содержание дома в надлежащем состоянии,
устранение аварий, произошедших по его вине, возврат дома в том
же состоянии, в котором он был передан в наем.
4. Платежи и порядок расчетов. Внесение платы за наём является
одним из самых существенных условий, т.к. договор найма является
возмездным.
Порядок, условия и сроки внесения платы определяются до­
говором, при их отсутствии договор считается незаключенным.
Оплата по договору в соответствии с законом устанавливается
по взаимному соглашению сторон и может включать стоимость
услуг по предоставлению в пользование нанимателя предметов
домашнего обихода и обстановки, а также коммунальные платежи
и уборку территории. Следует выяснить заранее, предусмотрены ли
договором услуги садовника, поскольку иногда собственники пы­
таются возложить на нанимателя обязанности по уходу за садом
и прилегающей территорией, атакже предусматривают ответствен­
ность за гибель насаждений. Поэтому если наниматель не является
любителем-садоводом, то ему не стоит принимать на себя такие
обязательства. Если на все коммуникации установлены приборы
Учета, то перепишите их показания, чтобы платить в дальнейшем '
за свое фактическое потребление. Законом нанимателю предо­
ставлено право требовать уменьшения платы за наём, если по об
стоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились
Предусмотренные договором условия пользования или состояния
Жилого помещения.
5. Срок действия договора. Характер найма (краткосрочный
Пли долгосрочный) стороны вправе определить в договоре само­
стоятельно. так как действующее законодательство не устанав­
ливает ни минимальный, ни максимальный сроки найма жилых
364
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
помещений. В договоре также обязательно должен быть прописан
срок его действия, в противном случае он считается заключенным
на неопределенное время и по желанию одной изсторон можетбыть
расторгнут в любой момент. Вполне вероятно, что этой стороно^
станет владелец дома. Еще по действующему законодательству!
если договор аренды (не найма!) заключается на срок 1 год и более,
то он подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы
не регистрироватьдоговор его обычно заключают на срок до 1 года.
Если договор был оформлен надлежащим образом, то досрочно вы­
селить нанимателя из занимаемого дома практически нереально.
При заключении договора найма стороны могут исключить
возможность продолжения арендных отношений на новый срок
либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении
которых наниматель приобретает преимущественное право на за­
ключение договора найма на новый срок.
6. Ответственность сторон. В договор найма необходимо вклю­
чить положения об ответственности сторон за невыполнение или
ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно
установить, например, санкции за несвоевременную оплату аренд­
ной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу нанимателем
дома в поднайм, неисполнение иных обязательств по договору
может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки
не освобождает стороны от исполнения обязательств или устране­
ния нарушений.
Необходимо предусмотреть также ответственность за нецелевое
использование жилья. Возможность досрочного расторжения до­
говора как со стороны нанимателя, так и со стороны собственника
необходимо оговорить. Обычно для нанимателя идеальна ситуа­
ция, когда собственник не может досрочно расторгнуть договор,
а наниматель имеет такое право. На практике стороны требуют,
чтобы параграфы «Обязанности и ответственности сторон» носили
«зеркальный» характер. То есть если наниматель будет иметь прав0,
досрочного расторжения, то и собственникдля себя будет требовать
такое право. Л ибо, что тоже часто встречается, собственник за Д°'
срочное расторжение договора со стороны нанимателя оставляет
у себя страховой депозит. В тоже время, если досрочное расторжение
происходит по инициативе собственника можно прописать условие,
по которому он должен будет возместить сумму, выплаченную на'
нимателем агенту за поиск дома и переезд в другой дом.
1У1ава7
ДОМ ВЫСОК, А ПОД НИМ — ПЕСОК
365
7. Дополнительные (особые) условия. В данном разделе по до­
говоренности сторон могут прописываться любые условия,
не противоречащие законодательству. Например, о том, что лица,
проживающие с нанимателем, несут солидарную ответственность
по договору наравне с нанимателем, о сдаче дома в поднаём и т.п.
По общему правилу при пересдаче ответственным по договору
перед наймодателем остается наниматель.
К договорам поднайма применяются те же правила, что и к до­
говорам найма.
Кроме того, в случае ничтожности договора найма все договоры
поднайма являются ничтожными.
Изменения и дополнения условий договора найма дома оформ­
ляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или
протокола и являются неотъемлемой частью'договора. Внесение
изменений и дополнений допускается только по обоюдному со­
гласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть из­
менен только в случае существенного нарушения условий договора
другой стороной.
Если договор аренды прошел государственную регистрацию,
то все изменения и дополнения подлежат государственной реги­
страции.
8. Сведения о сторонах договора. Необходимо указать полные
паспортные данные наймодателя и нанимателя, адреса регистра­
ции, телефоны.
Кдоговору при въезде в снимаемый дом обязательно составляйте
акт приема-передачи, в котором указывается перечень и состояние
передаваемого имущества (мебели, бытовой техники и оборудова­
ния). состояние дома и прилегающего участка, атакже количество
комплектов передаваемых ключей. Такой акт подписывают обе
стороны.
Кроме того, кдоговору в виде приложения необходимо прило­
жить таблицу, где будет указаны месяц, за который производится
оплата, сумма платежа, подпись нанимателя и ее расшифровка.
В конфликтной ситуации у Вас будет доказательство, что плата
была внесена.
Помните, что грамотно составленный договор и внимательное
отношение к документам поможет избежать множества проблем,
связанных с арендой, как арендатору, так и арендодателю.
Теперь остановимся на сдаче дома на короткий срок. Надо за­
метить, что краткосрочная сдача дома в наём — занятие довольно
366
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
рискованное: скорее всего дом снимается неддя семейного отдыха,
а для вечеринки. Какой она будет, не может предсказать никто. По- j
этому существует практика, согласно которой владелецдома просит /
высокий страховой депозит, который в случае непредвиденных /
но весьма вероятных обстоятельств пойдет на замену сломанно г
сантехники, установку разбитых стекол и прочее. Как правил^,
оговаривается и число участников праздника. А. кроме того, са^а
краткосрочная сделка редко оформляется юридически.
Почему хозяева идут на такой риск — сдавать дом неизвестно
кому? Потому, что за 3-4 дня хозяин может получить сумму месяч­
ной, а то и полуторамесячной аренды.
Как правило, собственники домов сдают их в наём с имуще­
ством. Иногда стоимость этого имущества сопоставима со стои­
мостью дома. Хотелось бы дать совет наймодателям — независимо
от срока сдачи в наем дома застрахуйте все имущество. Поверьте,
что страховые премии — это капля в море по сравнению с доходами
от сдачи дома, и это прежде всего, ваше спокойствие. Впрочем, обо
всем этом у нас уже шла речь в главе 1.
УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР
ШАБАЛИНА В.Г. И САМОХИНОЙ О.Н.
ОБУЧЕНИЕ, ПЕРЕПОДГОТОВКА,
АТТЕСТАЦИЯ И СЕРТИФИКАЦИЯ
РИЭЛТЕРОВ
Подробности
по нашим контактам:
у
www.zsr.ru
(495) 507-68-86
585-83-80
506-20-90
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
(Приобретение real estate за рубежом)
Еще каких-то десять лет назад наши соотечественники, за ис­
ключением самых богатых героев анекдотов про новых русских,
могли только мечтать о покупке жилой или нежилой недвижимости
за пределами РФ. Однако жизнь не стоит на месте — по неофици­
альным данным, более 300 тыс. россиян «сделали это» в 65 разных
странах, включая самые экзотические. Естественно, они обраща­
лись за помощью к риэлтерам как и иностранным (обычно по месту
дислокации желаемого объекта), так и к нам с вами, уважаемые
читатели. Правда, часть из приобретателей зарубежной real estate
либо сильно за нее переплатили (до 20—30%), либо пополнили
ряды местных обездолыциков...
Итак, давайте начнем с того, кто из клиентов обычно интересу­
ется недвижимостью за границей:
— жертвы опричнины. Это успешные бизнесмены, которые
опасаются, что силовики или полукриминальные структуры
рано или поздно отберут (рейдернут) их бизнес;
— сто пятнадцатые. На жаргоне так называют граждан, за­
нимающихся незаконным бизнесом, который попадает под
действие закона 115-ФЗ’, и они предпочитают отмывать свои
доходы за границей;
— дачники. Люди, приобретающие недвижимость за границей
для сезонного проживания пожилых родителей, детей с ня­
нями, проведения своего отпуска;
Федеральный закон № 115-ФЗ от 07.08.2001 г. «О противодействии легализации
(отмыванию) доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризМа» (в редакции от 27.07.2010).
368
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
— космополиты. Граждане, проживающие и работающие
преимущественно за рубежом, причем без разницы в какой
стране — где есть возможность вести бизнес или где хорошо
платят по найму;
— альтернативщики. Они продают второе (а чаще третье или
четвертое) жилье в России и часто, по наущению риэлтеров/
покупают его за рубежом;
— эмигранты (отъезжанты). Граждане, которые планируют
перебраться на ПМЖ за границу, иногда в весьма отдаленные
страны (Канада, Аргентина, Австралия, Н.Зеландия, ЮАР)
и продают в России единственное жилье.
Большинство предложений по приобретению real estate за гра­
ницей в настоящий момент можно классифицировать по четырем
основным критериям:
• местоположение (где жить?) — регион, страна, область; при­
морская, горная, сельская местность; столичный, средний или
небольшой город;
• тип объекта (что покупать?) — жилая или коммерческая не­
движимость; участок под застройку; первичный или вторичный
рынок;
• ценовая категория (сколько платить?) — объект экономичного,
бизнес- или премиум класса;
• статус продавца (у кого покупать?) — непосредственный владе­
лец; местный посредник (риэлтер, юрист, девелопер); представи­
тельство фирмы-продавца в РФ; российский посредник.
В четырех разделах этой главы мы остановимся на указанных
критериях более подробно, тем более, что на мировом рынке real
estate присутствуют предложения на любой вкус, цвет, запах и ко­
шелек.
8.1. Основные регионы покупки
Первый критерий классификации недвижимости за границей,
о котором пойдет речь в этом разделе — расположение объекта.!
Среди наших коллег, причем влюбой стране, естьтакая поговорка:
«Что определяет стоимость недвижимости? Место, место и еще
раз место!» Может быть, это относится в большей степени к жи­
лью в крупных городах России, однако и при подборе зарубежной
real estate многие приобретатели четко привязывают свой выбор
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
369
не только к стране, но и к конкретному городу или поселку, ведь,
возможно, здесь когда-нибудь придется жить постоянно!
Как уже говорилось выше, можно выделить три основных кри­
терия выбора местоположения недвижимости за границей:
— регион, страна, область внутри страны;
— приморская, горная, сельская местность (преимущественно
для индивидуальных домов);
— большой (столичный), средний или малый город (преиму­
щественно для квартир).
Давайте остановимся на них подробнее.
1. Регион,страна, область.
Как показывает практика, россияне проявляют интерес к не­
движимости в восьми основных частях нашей планеты (здесь мы
укажем таковые по убыванию потребительского спроса).
• Страны Средиземноморья западного — Испания, Франция, Ита­
лия и восточного — Турция, Греция, Кипр, Мальта, Израиль, Тунис.
Безусловными лидерами «рейтинга предподчтений» (см. таблицу
1.1.1) являются побережье Испании: от Коста Брава на границе
с Францией до Коста де ла Дус в Андалузии, а также этейское по­
бережье Турции (от Трои до Мармариса).
Жилье в этих регионах приобретается в основном «под дачи»,
т.е. для выезда семьи на лето и проведение отпуска, ведь для кру­
глогодичного проживания оно, как и во всем Средиземноморье,
малопригодно. Также имеется спрос и на объекты курортной ин­
фраструктуры, в первую очередь, в Испании и Италии.
Второе место по спросу в этом регионе занимают большие
острова: Кипр, Мальта, Майорка (Испания), Сардиния (Италия),
Корсика (Франция), Крит (Греция). Безусловным лидером здесь
является Кипр, ибо на нем есть не только места отдыха, но и хо­
рошие условия для ведения бизнеса.
Далее в рейтинге предпочтений следует южное побережье
Франции и примыкающая приморская часть Италии. Однако эти
области рассчитаны на приобретателей с очень высокими доходами
(объекты в прибрежной полосе стоят минимум 1 млн евро).
•
Восточная Европа и Балканы
Эти страны, включая Украину, привлекают россиян относитель­
но низкими ценами и эксплуатационными расходами, отсутствием
языкового барьера (кроме Венгрии), атакже приемлемым уровнем
жизни. Повышенным спросом пользуются объекты на берегу
теплых морей (Болгария, Хорватия, Черногория, Крым), а также
370
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
жилье в Чехии (Прага, Карловы Вары), на юге Польши (Краковское
воеводство) и горные курорты Славакии. Естественно, поступает
много заявок на недвижимость, в том числе и коммерческую,
на Украине (в первую очередь это Киев, Одесса и Крым).
•
Страны Западной Европы
Наверное, большая часть населения земного шара хотели бы
жить в этих странах, но повезло, увы, далеко не всем. Несмотря
на определенные ограничения по покупке недвижимости, устой­
чивым спросом пользуются объекты в Испании, Италии и Фран­
ции — в первую очередь на средиземноморском побережье, а также
приальпийские части территорий западноевропейских стран (на­
пример, север Италии и Бавария). Цены на недвижимость в Швей­
царии и Австрии в большинстве случаев представителям среднего
класса недоступны, однако, на «задворках» Западной Европы (этот
термин относится в первую очередь к Португалии и территории
бывшей ГДР), выбор экономичного жилья и коммерческой не­
движимости весьма велик.
• Англоязычные страны
Под указанным термином подразумеваются Великобритания
и США, а также «обломки» бывшей Британской империи (Канада,
Австралия, Новая Зеландия и ЮАР). Почему-то принято считать,
что на Британский островах покупку недвижимости могут позволить
себе весьма богатые люди, но это относится только лишь к «Лон­
дон граду», а в старопромышленных районах Англии и тем более
в Ирландии (конечно, не в Северной!), цены вполне приемлемы.
То же самое можно сказать и о Канаде, которая, кстати, по своим
природно-климатическим условиям очень похожа на Россию.
Объекты «на другом краю земли» (Австралия, Н.Зеландия, ЮАР)
стоят в общем то недорого, однако, как говорит русская пословица:
«заморем телушка — полушка, дарупь перевоз» — недвижимость «за
тридевять земель» если и приобретается, то только для постоянного
проживания. И, наконец, Соединенные Штаты. После печально
известных событий 09/11 процедура приобретения real estate для
иностранцев значительно усложнилась, хотя «ипотечный грипп»
2008—09 гг. привел к сильному падению цен.
• Северная Европа и Балтия
Эта группа стран (Дания, Скандинавия итри республики бывше­
го СССР) находятся, в отличие от англоязычных, совсем недалеко,
однако спросом пользуются слабо (за исключением, пожалуй,
покупателей из Санкт-Петербурга). Связано это со многими при­
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
371
чинами — относительно неблагоприятный климат, высокие налоги
и эксплуатационные расходы, языковой барьер, настороженное,
а в Прибалтике зачастую враждебное отношение к русскоязыч­
ным покупателям. Наибольшее число заявок поступает на Литву,
Финляндию и Швецию — в основном приобретатели интересуются
сельскими или загородными домами на побережье Балтики или
в живописной озерной местности.
• Восточная и Юго-Восточная Азия
Это самый динамично развивающийся регион земного шара,
который, безусловно, станет к середине XXI века мировым ли­
дером (Япония, Гонконг и Сингапур уже фактически таковыми
и являются). Конечно, граждане РФ пока остерегаются приобретать
там real estate для личных целей (отдых, проживание) — все-таки
культурные различия весьма велики, а языковой барьер практиче­
ски непреодолим. Однако, коммерческая недвижимость, включая
также площадки под застройку, уже привлекает внимание россий­
ского капитала, в первую очередь в таких странах, как Тайланд,
Малайзия, Вьетнам, Индонезия, и за этим регионом, безусловно,
блестящее будущее.
• Экзотические страны и острова
Из всего многообразия оставшихся регионов земного шара
(кстати, за весьма умеренную цену можно приобрести в собствен­
ность и коралловый атолл на одном из архипелагов Океании) наших
соотечественников больше всего интересуют объекты в Объединен­
ных Арабских Эмиратах (прежде всего Дубай), на Канарских остро­
вах (административно они относятся к Испании), а в последние
год—два, в небольших государствах Карибского Бассейна (Домини­
канская республика, Панама, Багамы и др.). Однако объекты в этих
и других экзотических странах, как говорится, на любителя.
***
Во всех регионах, которые мы с вами рассмотрели выше, суще­
ствуют и «страны-изгои» — государства , где по разным причинам
недвижимость приобретать не следует, даже, несмотря на ее фан­
тастическую дешевизну. На просторах бывшего СССР таковыми
являются Белоруссия, Молдавия, Абхазия, Западная Украина,
республики Закавказья и Средней Азии; в Восточной Европе и на
Балканах — Румыния, Сербия, Косово, Босния и Герцеговина,
Македония (Вардарская), Албания; в Азии — Монголия, Бирма
(Мьянма), Лаос, Камбоджа. К сожалению, в этот список попадает
372
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
и Индия — великая страна с древнейшей культурой, Северный
Кипр, а также все мусульманские страны, за исключением ОАЭ,
Туниса, частично Египта и Марокко.
Кроме того, на земном шаре есть страны и регионы, поездка
в которые представляет серьезную опасность! На конец 2012 г.
по данным МИД РФ, в «черный список» попали 33 государства
мира:
— страны, где велика возможность быть захваченными в за­
ложники: Йемен, Колумбия, Судан, Сомали, штаты Джамму
и Кашмир в Индии, юг Филиппин;
— страны, охваченные волной терроризма: Афганистан, Алжир,
Ирак, Палестинская Автономия и Восточный Иерусалим,
Пакистан, Шри-Ланка, Северная Ирландия (Ольстер);
— страны, где возможны вооруженные столкновения: Абхазия,
Албания, Ангола, Босния и Герцеговина, Буркина-Фасо,
Иран, Косово, Кот-Д'Ивуар, Руанда, Ливан, Бурунди,
Гвинея-Бисау, Либерия, Сьерра-Леоне, Конго, Восточный
Тимор;
— страны с очень высоким уровнем преступности: Албания,
Гаити, Конго, Нигерия, Центрально-Африканская респу­
блика, Сомали, Судан, Эритрея.
***
Теперь, уважаемые читатели, рассмотрим критерии выбора
местности, в которой Вы или Ваши клиенты планируют приоб­
ретать real estate.
• приморские курорты идеально подходят для летнего отдыха не­
работающих членов семьи и проведения отпуска, ктому же покупка
коммерческой недвижимости в такой местности тоже приносит
неплохой доход (правда, с четко выраженной сезонностью). После
выбора страны и типа дома (об этом критерии речь пойдет в следую­
щем разделе 8.2), Вы можете быть неприятно удивлены слишком
высокими ценами на курортные объекты (особенно после просмо­
тра «лоховских» рускоязычных сайтов в Интернете). Здесь нужно
учитывать два фактора: во-первых, за максимальную стоимость
выставляются дома «у самого синего моря» или хотя бы с панорам­
ным видом на него (а в глубине приморского поселка, примерно
в 20—30 минутах пешком от ближайшего общедоступного пляжа,
цены низе в 1,5—2 раза); во-вторых, налюбом побережье есть более
престижные населенные пункты, своего рода «подзоны повышен­
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
373
ной ценности», где стоимость объектов искусственно завышена,
а есть вполне добротные курортные поселки с более низкими,
весьма привлекательными иенами. Например, на хорошо знакомом
большинству из нас Южном Берегу Крыма самым престижным
и несоразмерно дорогим является район Большой Ялты — от Си­
меиза до Артека; более оптимальным по критерию «цена—качество»
считается Большая Алушта — от Партенита до Рыбачьего, атакже
Евпатория, южная часть полуострова (Симеиз—Форос), поселки
рядом с Судаком и Феодосией. Есть в Крыму и береговая линия
«эконом-класса», где объекты продаются совсем дешево.
Рис. 8.1. Карта Крымского полуострова
• горная местность может быть как курортной (горнолыжные
и (санаторные поселки), так и «сельской», т.е. менее обжитой
и престижной.
Естественно, объекты первой группы стоят в несколько раз до­
роже, особенно на всемирно известных альпийских центрах отдыха
и спорта (Австрия, Швейцария, южная Германия, северная Италия,
Франция, Люксембург). Весьма сбалансированными по критерию
«цена—качество» являются лечебные и лыжные курорты на юге
Польши, в Чехии, Словакии и Болгарии, к тому же там возможна
не только покупка коммерческой недвижимости, но даже и неболь­
шие инвестиции в новое строительство (например, мини-отелей).
Естественно, не стоит связываться с населенными пунктами, где
374
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
существует лавинная и селевая опасность, а также труднодоступность дорог во время зимних снегопадов!
• сельская местность, конечно, не столь привлекательна для при­
обретателей зарубежной real estate, как приморская и горная («до­
мик в деревне» проще и дешевле купить, например, на юге России
или в Украине), однако для любителей спокойного и экономичного
отдыха, особенно связанного с возделыванием «дачного» участка
или даже разведением домашних животных, подобные предложе­
ния (особенно в странах Восточной Европы) могут вполне подойти,
к тому же цены, например, в Словакии, начинается с 45 тыс. евро
за вполне приличный сельский дом с участком в полгектара и хо­
рошей инфраструктурой.
• малые города являются очень интересными и достойными
местами проживания. Для характеристики этого типа поселений
лучше всего подходят слова Ахматовой: «И тихо, так, господи,
тихо, что слышно как время идет». В таком городке, особенно
в Западной Европе и странах Средиземноморья, где не бывает
проблем с энергоснабжением и коммуникациями, устанавливается
спокойный ритм жизни, отсутствует спешка и суета, есть возмож­
ность непосредственно и каждодневно ощущать природу, являясь
как бы ее частью. К тому же в малом городе есть возможность вы­
брать практически любой тип недвижимости (от студии до замка,
см. раздел 8.2), а также использовать это жилье как для временного
(отпуск), так и круглогодичного (например, для пожилых людей)
проживания. К тому же и по происхождению и статусу эти по­
селения различны — от бывших в далеком прошлом княжеских
резиденций до наукоградов и университетских городков.
• средние города, по численности населения на уровне рос­
сийских областных (100—500 тыс. человек) также весьма много­
численны и разнообразны, но пользуются уже меньшим спросом,
несмотря на относительную дешевизну предлагаемой недвижимо­
сти и большой выбор таковой, включая квартиры (студии и апарта­
менты) во вновь возводимых жилых комплексах, т.е. на первичном
рынке. Такие населенные пункты, особенно в развитых западных
англоязычных странах, больше подходят для россиян, выезжающих
на ПМЖ, а не для покупки второго жилья, пусть даже и с инвести­
ционными целями (например, на этапе новостройки).
• большие и столичные города, которые являются своего рода
маяками, фокусами политической, хозяйственной и культурной
жизни страны, неизменно пользуются спросом, особенно у бога­
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
375
тых россиян (словечки типа Лондонград или Парижск уже прочно
«прописались» на страницах СМИ), однако недвижимость в них,
особенно в мировых центрах с огромным интеллектуальным и фи­
нансовым потенциалом (Берлин, Вена, Париж, Лондон, Стамбул,
Иерусалим, Токио, Гонконг, Сингапур, Нью-Йорк, Лос-Анжелес,
Рио) и самых крупных портовых городах, стоит необоснован но до-,
рого и представителям среднего класса есть смысл ее приобретать
только втом случае, если вам надо часто «в Париж по делу, срочно»
(например, там учатся дети или имеются устойчивые бизнес- или
творческие интересы).
***
Как показывает практика сопровождения сделок с зарубежной
недвижимостью, наиболее оптимальным вариантом покупки тако­
вой является либо индивидуальный дом на берегах теплых морей
(в основном в странах Средиземноморья), либо квартира (студия
или апартаменты) в малом городе центральной или западной Евро­
пы. Для инвестирования средств также подойдет небольшой объ­
ект инфраструктуры (мини-отель, магазин, ресторан) в курортной
местности, либо приобретение квартиры (апартаментов или даже
пентхауза) в большом приморском городе на стадии строительства
(например, в Дубае). Конечно, если вы располагаете достаточными
средствами (в пределах 1 млн евро), то лучше «разложить фрукты
в разные корзины» — приобрести все три этих типа недвижимости.
Однако в таком случае необходимо научиться ими грамотно управ­
лять! Но об этом речь пойдет в следующих разделах этой главы.
8.2. Классификация предлагаемых объектов
Как уже говорилось выше, на рынке зарубежной real estate пред­
ставлены объекты на любой вкус, цвет, запах и кошелек. Мы же
сознательно ограничиваем верхнюю стоимостную планку таковых
суммой 450 тыс. евро (600 тыс. $), т.е. средним ценовым диапазо­
ном. Давайте более подробно рассмотрим, что фактически можно
приобрести за такие относительно небольшие, если сравнивать
с ценами Московского региона, деньги.
1. Квартирная недвижимость.
В большинстве стран, о которых у нас пойдет речь далее, за ис­
ключением, может быть только Украины, принята «трехуровневая»
376
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
классификация того, что в нашей стране называется «квартирами»
а именно: студии, апартаменты, пентхаузы.
• студия представляет собой единое жилое помещение общей
площадью 25— 100 м2 (обычно 40—60 м2), разделенное, при наличии
нескольких окон, легкими перегородками.
В такой, по российской классификации, «квартире гостинично­
го типа» обычно выделяются три основные зоны: спальная, рабо­
чая и хозяйственная (последняя является аналогом нашей кухни).
Все части студии легко трансформируются как и по назначению,
так и во времени, например, постоянные спальные места могут
раскладываться для ночлега даже и на полу). Естественно, в по­
мещении присутствует санузел (иногда даже и второй для гостей),
прихожая, встроенные шкафы (встречается и гардеробная) а также
такие редкие для нашей страны конструктивные особенности, как
двухэтажные антресоли, подиумы, разноуровневые полы. Так что
хорошо спроектированная и обжитая студия, особенно большой
(60—100 м2) площади — вполне достойное жилье, особенно если
дом находится в престижном районе столичного, крупного или
даже малого города.
• апартаменты являются аналогом российских многокомнат­
ных (три и более) квартир и классифицируются в зависимости
от количества жилых комнат (спален). Минимальное жилье этой
категории соответствует российской малогабаритной (60—80 м2)
«трешке» и включает в себя одну гостиную (помещение, которым
пользуются все жильцы), две индивидуальных комнаты (в боль­
шинстве стран используется термин «спальни»), небольшую кухню,
а также, обычно, два санузла: «хозяйский» (аналог российского
совмещенного) площадью 5—10 м2, иногда с окном и «гостевой»
(унитаз и небольшая раковина). Максимальные же апартаменты
в большинстве стран состоят из 7—10 комнат и включают в себя
«общественную» (гостиная, столовая, каминный зал), «приват­
ную» (спальни, детские, кабинет хозяина, будуар хозяйки), а также
«хозяйственную» (кухня, кладовая, комната для прислуги) зоны,
причем все это может быть расположено на двух этажах (уровнях)
и иметь два входа. Однако очень состоятельные люди в таких
«квартирах» не проживают, предпочитая дом в пригороде и совсем
небольшие апартаменты в центре.
• пентхаусы отличаются от апартаментов верхнего ценового
диапазона прежде всего высокими потолками (минимум 5 м), пано­
рамным видом изокна (кстати, не обязательно на последнем этаже),
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
377
а также индивидуальным проектом помещения (с такими, напри­
мер, составляющими, как сплошное остекление, антресольные
помещения второго уровня, элементы эксплуатируемой кровли,
необычная форма и размер комнат). Однако цены на такие объекты
уже превышают оговоренную нами верхнюю планку в 450 тыс. евро
(600 тыс. $), да и большинство россиян-покупателей скорей всего
предпочтут пентхаусу загородный дом.
***
Как показывает практика сопровождения сделок с зарубежной
real estate, российские приобретатели интересуются двумя основны­
ми сегментами «квартирной» недвижимости: небольшими студиями
в столичных или крупных городах (в основном для проживания во
время деловых поездок), а также апартаментами среднего ценового
уровня (по-нашему 4—5-комнатными квартирами) в курортной
местности, включая и новостройки. Конечно, есть покупатели
и на роскошные квартиры в центре Лондона, Парижа или Вены,
однако, для представителей среднего класса такие объекты, увы,
недоступны.
2. Земельная и загородная недвижимость.
Объекты, непосредственно связанные с землей (находящие­
ся на участках), являются самыми востребованными на рынке
зарубежной real estate, особенно в курортных местностях на берегах
теплых морей. Разные типы домов, архитектурные стили, площади
участков удовлетворят, безусловно, любого покупателя — и эконом­
ного, и очень взыскательного. Давайте рассмотрим основные типы
индивидуальныхдомовладений, которые могут привлечь внимание
Ваших клиентов. Естественно, здесь мы применяем самые упо­
требительные, «международные» их названия (в отдельных странах
могут использоваться другие термины). Итак, в чем различия между
бунгало, таунхаузом, шале, сельским домом, виллой, резиденцией
и даже замком?
• бунгало (англ, bungalow, дословно — «бенгальский»}. Это аналог
садового (каркасного) домика, построенного из подручных легких
материалов с учетом особенностей теплого или даже жаркого кли­
мата. Наряду с «основной» частью, которая может быть и двухэтаж­
ной, у такого строения всегда присутствует открытая терраса (или
иеранда), а на участке находится летняя кухня, даже иногда в виде
простейшего очага. Инженерное обеспечение бунгало минимально:
холодная вода с естественным подогревом, септический колодец
378
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(«удобства на улице» сейчас уже не встречаются даже в самых
слаборазвитых странах), электроплита. В прохладное время года
возможен электрообогрев (печи, камины и газовые котлы в таких
домах обычно не используются), а также использование теплоаккумуляторов. Одним словом, минимум комфорта для сезонного
проживания (например, в средиземноморских странах — с апреля
по ноябрь).
• таунхаус (англ, townhouse, допускается также написание
«таун-хаус», «таунхауз») — тип жилья, ставший в последние годы
хорошо известным представителям российского среднего класса.
Это построенные уступом или в ряд двух- или трехэтажные индиви­
дуальные дома, «сблокированные» между собой общими стенами.
Обычно таунхауз имеет в «нулевом» уровне помещение под гараж
и кладовую, в первом — большую комнату (зал), кухню, госте­
вую комнату, во втором — две или три спальни, ванную, кабинет.
Кроме того, на небольшом (1,5—6 соток) «приусадебном» участке
размещается зона отдыха, бассейн, солярий, палисадник. Такие
дома расположены обычно на территории поселка с обширной
инфраструктурой и однородным социальным составом владельцев.
Подробнее о российских таунхаусах у нас уже шла речь в главе 7.
• дуплекс — отдельно стоящий дом коттеджного типа со всеми
коммуникациями, но принадлежащий двум (реже трем или четы­
рем) владельцам, участки которых имеют отдельный вход и въезд.
Реже встречаются «вертикальные» дуплексы — первый этаж нахо­
дится в собственности первого владельца, второй — второго.
• вилла (ит. villa, аналогичный английский термин cottage), хо­
рошо известный нам комфортабельный загородный или приго­
родный дом на участке земли. Обычно вилла (коттедж), помимо
общих помещений и спален, кухни и ванных комнат, имеет про­
сторную террасу в верхнем уровне, солярий, а также цокольный
этаж. На земельных участках в большинстве случаев расположен
бассейн и место для стоянки 2—3 машин (иногда навес или даже
гараж).
• резиденция отличается от виллы (коттеджа), во-первых, боль­
шим участком земли (минимум 0,5 га), во-вторых, постоянно
охраняемой территорией; в-третьих, более солидным и «богатым»
основным строением (из российских терминов понятию «резиден­
ция» соответствует «особняк» или даже «дворец»). К сожалению,
представителям среднего класса такие объекты недоступны, да
и содержание резиденции требует непомерных расходов.
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
379
• замок настоящий средневековый или стилизованный под
него новодел (каждый из нас наверняка видел фотографию замка
Neuswanstein в Баварии), особенно если таковой продается в не
престижном «угрюмом» месте (например, в Дании, Норвегии,
Румынии, Ирландии или на севере Шотландии), а также в состоя­
нии, требующем реконструкции, стоит дешевле «минимальной»
резиденции и теоретически может попасть в оговоренный нами
ценовой диапазон (450 тыс. евро или 600 тыс. $). Однако давайте
задумаемся: для чего нужна такая «недвижимость»? Вложения
в реконструкцию подобного объекта наверняка перекроют затраты
на его приобретение, а эксплуатационные расходы, безусловно,
превысят все мыслимые и немыслимые пределы. К тому же со­
временный человек не сможет жить в антураже средневековых
рыцарей даже непродолжительное время.
3. Коммерческая недвижимость.
Многие представители российского среднего класса, особенно
предприниматели, самостоятельно заработавшие деньги для при­
обретения зарубежной real estate, хотят купить не только жилье для
отдыха или сезонного проживания родных, но и какой-нибудь ком­
мерческий объект, приносящий небольшой, но стабильный доход.
К тому же муниципальные власти большинства рассматриваемых
стран, в первую очередь бывших социалистических, предпринима­
ют различные меры для привлечения инвестиций в свою местность
(самыми привлекательными в этом случае являются «курортные»
и «сельские» регионы, однако в последних организовать какой-либо
доходный малый бизнес весьма проблематично).
В пределах «средней» суммы, оговоренной нами выше (450 тыс.
евро или 600 тыс. S) можно приобрести следующие основные виды
коммерческой недвижимости:
• мини-отель на 5—20 номеров, к тому же с возможностью
собственного проживания в нем;
• кафе,ресторан или другое небольшое предприятия общепита,
особенно в большом городе или курортной местности;
• магазин или любое другое заведение, где продаются товары
или оказываются услуги;
• автосервис (гараж) или небольшая ремонтная мастерская
электроники (бытовой техники).
Конечно, весьма привлекательными являются коммерческие
подряды на строительство многоквартирных домов или жилых по­
селков, однако, указанные выше средства здесь явно недостаточны
380
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
даже для соинвестирования. Также можно купить участок земли
и попытаться возвести на нем объекты малого бизнеса самостоя­
тельно, однако, это подразумевает постоянное или очень частое
присутствие «хозяина» на месте, что не всегда возможно
8.3. Основные ценовые диапазоны
С вопроса, вынесенного в подзаголовок этого раздела, часто
начинается решение вопроса о любой покупке, тем более о при­
обретении зарубежной real estate. Как уже говорилось выше, мы
ограничились ценовыми рамками 100—600 тыс. $ (75—450 тыс.
евро’), ведь такие деньги вполне реально и заработать и выручить
от продажи недвижимости в России. Давайте выделим в указанном
диапазоне четыре интервала (с шагом по 100 тыс. $) и кратко рас­
смотрим, что и где можно за эту сумму приобрести.
1. Очень дешевые объекты (100—200 тыс. $ или 75—150 тыс.
евро).
Такие деньги можно выручить от продажи средней «однушки»
или слабенькой «двушки» в Москве, Подмосковье или Питере,
а также «зимней дачи» или недостроенного коттеджа в Москов­
ской области или Черноморском побережье Краснодарского
края. За границей на указанную сумму можно «разгуляться» куда
шире: в нее спокойно проходит не только «студия» в столичных
городах большинства стран (за исключением Западной Европы),
но и сельский дом (кроме горной местности) и небольшое бунгало
в 20—30 минутах ходьбы от моря (например, в южнославянских
странах), а также минимальная коммерческая недвижимость (на
приобретение которой можно, например, получить ипотечный
кредит). При покупке очень дешевых объектов не следует за­
бывать о том, что это нельзя делать на последние деньги — 10%
от суммы необходимо оставить на оформление и первые пол года
эксплуатации.
2.
Недорогие объекты (200—300 тыс. $ или 150—230 тыс. евро).
В России это стоимость типовой 2—3 комнатной квартиры
в Москве, а также недорогого загородного дома в Подмосковье
или на берегу Черного моря. В Западной Европе, включая Фран­
цию, Италию и Испанию, с 200 тыс. евро начинается стоимость
* Примечание: для стран, где недвижимость выставляется за доллары, используется
курс пересчета I евро =1,3$.
СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ РАЗНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ОСНОВНЫХ РЕГИОНАХ
(В ТЫС. ЕВРО, БЕЗ УЧЕТА ПОДЗОН ПОВЫШЕННОЙ ЦЕННОСТИ)
Северная
Восточная
Западная
Европа
Европа
Европа
Восточное
Балканы
Средиземно­
морье
Англоязыч­
ные страны
Страны Азии
Прочие
25-100
1.Квартиры:
1.1. СЗОтудии
25-80
30-90
50-150
40-120
35-110
50-250
30-100
1 2. Апартаменты
50-200
45-220
80-350
50-180
50-200
100-300
50-180
50-250
1.3. Пентхаузы
200-500
200-550
300-800
250-600
250-600
350-900
220-600
200-500
35-250
2. Земельная недвижимость
2.1. Бунгало
50-250
70-300
60-280
70-300
—
40-200
2.2. Таунхауз
80-250
70-250
100-400
80-300
80-350
80-400
60-300
50-300
2.3. Дуплекс
100-400
100-500
120-600
100-500
100-500
120-700
80-800
80-600
2.4.Сельск.Дом
—
80-300
75-250
100-450
80-400
80-400
100-500
70-350
60-500
150-800
180-1 млн
250—>
200-1 млн
250-1,5 млн
300-->
180-1 млн
150-900
3.1. Миниотель
200-1 млн
250-1,2 млн
300->
250-1,5 млн
250-1,5 млн
300->
250-1 5 млн
220-1,5 млн
* 5 П------- »—
3.Z. rtriupdti
150-1 млн
200-1,2 млн
280 —>
206-1,2 млн
220-1,5 млн
300—>
200-1,2 млн
200-1,2 млн
3.3. Магазин
120-1 млн
150-1,2 млн
200->
150-1 млн
150-1 млн
220—>
120-1 млн
100-1 млн
3.4. Мастерская, автосервис
80-800
70-650
100-1 млн
80-800
80-800
100-1 млн
80-700
70-700
3.5. Склад
50-500
50-500
70-800
50-500
50-500
80-1 млн
50-400
40-400
4.1. до 10 соток (ИЖС)
20-200
20-150
50-300
25-300
20-300
50-400
20-200
20-200
4.2.10 сот-1га
30-300
25-300
50-500
40-400
50-500
80-800
30-400
25-300
4.3. свыше 1 га (с/х, пром)
40^500
30-350
100—>
50-500
70-800
100—>
50-500
50-500
2.5. Вилла (коттедж)
3. Коммерческая недвижимость
4. jrMcjinHwr рйСТКи
Глава 8 ____________ Н Е Д В И Ж И М О С Т Ь Б Е З ГР А Н И Ц
Таблица 8.3.
382
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
«минимальных» объектов, перечисленных в предыдущих разделах, I
в других же регионах, особенно на Балканах, в Восточной Европе I
и Восточном же Средиземноморье уже можно подобрать и за­
городный дом, особенно на первичном рынке, т.е. аналог нашего 1
«участка с подрядом».
3. Объекты средней стоимости (300—400 тыс. $ или 230—320 тыс. I
евро).
В России указанную сумму можно выручить от продажи очень 1
хорошей «двушки», «трешки» бизнес-класса (например, в ста­
линском или современном кирпично-монолитном доме), а также I
загородного дома в ближнем Подмосковье, правда, в не самом пре- 1
стижном направлении. Этот ценовой диапазон весьма разнообразен j
и в каждом сегменте зарубежной real estate (квартиры, загородные '
дома или коммерческая недвижимость) можно подобрать недо­
рогие, но вполне достойные объекты (более подробно об этом см.
таблицу 8.3).
4. Стоимость выше средней (400—600 тыс. $ или 320—500 тыс. I
евро).
В России столько стоит хорошая трех- или четырех комнатная I
квартира в Москве или Петербурге, за исключением центра города I
и жилья премиум-класса, а также большое количество загородных I
домов, кроме, конечно, закрытых коттеджных поселков. За гра- I
ницей в этом ценовом диапазоне выбор куда более широкий, как .
и по странам, так и по видам real estate. Более подробные данные
собраны авторами в таблицу 8.3.
** *
Как показывает практика, объекты недвижимости в Москве, I
Подмосковье, Петербурге и на Черноморском побережье Красно- ]
дарского края стоят дороже, чем аналогичные по потребительским
характеристикам в большинстве стран мира, за исключением,
пожалуй, Швейцарии, Австрии, Великобритании, Франции
и Италии, но при более высоком качестве строительства зару­
бежной real estate. Однако указанные цены относятся к объектам,
продающимся «от хозяев», без учета хорошо известного по рос- I
сийской действительности принципа «посредник на посреднике
сидит и посредником погоняет». Иногда несведуюшим в этих
вопросах российским потребителям, приходится переплачивать
до 20—30% от стоимости покупки! Чтобы этого не делать, читайте
наш следующий раздел.
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
383
8.4. У кого покупать real estate?
В предыдущих разделах авторы попытались дать рекомендации,
как выбрать зарубежную real estate по трем основным параметрам:
местоположению, типу и цене. Теперь давайте рассмотрим самый
важный вопрос: у кого надежнее всего приобретать недвижимость
за границей?
Безусловно, уважаемый читатель, перед тем как предложить
варианты своему клиенту, Вы провели подготовительную работу:
посетили большое количество русскоязычных и «туземных» сайтов,
позвонили по контактным телефонам, потусовались на профиль­
ных форумах, побывали на нескольких специализированных вы­
ставках и даже выезжали «на рекогносцировку», т.е. в выбранную
страну и область. При этом удалось выяснить, что разброс цен
на примерно одинаковые объекты составляет 1,5— 1,8 раза, причем,
что на первый взгляд весьма парадоксально, «на месте» получается
даже дороже, чем у «представителей» в России.
Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов (фи­
гурантов) рынка зарубежной real estate, услугами (или помощью)
которых могут воспользоваться российские приобретатели и их
представители:
1. Собственники объектов.
Это могут быть как и физические лица (в основном «хозяева»
на вторичном рынке), так и юридические (например, девелоперы
при продаже новостроек).
Первую, довольно-таки редкую категорию продавцов, можно
найти только «на земле» да и то в небольшом городе, курортном
поселке или сельской местности.
Заказчики же нового строительства, наоборот, активно реклами­
руют себя всеми доступными средствами, в том числе и в России,
однако, как и у нас на родине, во многих странах девелоперы, на­
чиная продажи, не до конца урегулируют земельно-имущественные
отношения каке местными муниципальными властями, так и с дру­
гими участниками стройпроцесса, что в дальнейшем может создать
Серьезные проблемы для приобретателей. Аналогичная ситуация
может возникнуть и при покупке объекта напрямую «от хозяина»
и на вторичном рынке.
2. Представители собственников.
Таковыми по аналогии с Россией, являются либо местные риэлте­
ры, заключившие с собственником договор об оказании услуг, либо
384
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
юридические (адвокатские) конторы (а в некоторых странах — и но­
тариусы), занимающиеся сопровождением продажи объекта (в этом
случае подразумевается, что хозяин находит покупателя самостоя­
тельно, а «стряпчие» подключаются к процессу с момента внесения
предоплаты). Естественно, представители в первую очередь отстаи­
вают интересы вашего оппонента по сделке, однако риск приобрести
заведомо «грязный» объект значительно ниже, хотя, конечно, такое
не исключается, особенно в странах с относительно низкой правовой
культурной и высоким уровнем коррупции. В большинстве случаев
оплата труда таких посредников уже включена в назначенную про­
дажную стоимость, за исключением оформления и госрегистрации,
расходы по которым традиционно несет покупатель.
3. «Риэлтерская цепочка».
Таковая обычно выстраивается в случае, если приобретательиностранец «с ходу», без предварительной проработки вопроса,
обращается в «туземное» агентство недвижимости. Не совсем добро­
совестные риэлтеры, особенно в странах Восточной Европы и Сре­
диземноморья, не утруждают себя поиском «прямых» продавцов
по заказу клиента, а обращаются к своим коллегам (обычно варианты
берутся с тех же информационных источников, что доступны и по­
купателям), дополнительно накручивая немалые (5—8%) проценты
за подобную работу. Конечно в стоимость услуг включено и юриди­
ческое сопровождение сделки и даже всевозможные мифические
«гарантии», однако проверка обычно выполняется весьма поверх­
ностно, а в случае возникновения в дальнейшем проблем обращаться
с претензиями, как показывает практика, бесполезно.
4. Юридические фирмы.
После того, как продавец недвижимости самостоятельно найден
(естественно, к риэлтерам, которые не представляют интересы
владельца, обращаться смысла нет), стоит нанять независимого
юриста, который будет заниматься оформлением сделки и вы­
страивать ваши финансовые взаимоотношения с продавцом. При
этом необходимо получить понятные ответы на следующие прин­
ципиальные вопросы:
— является ли продавец единоличным собственником объ­
екта?
— не обременена ли недвижимость правами аренды, залога
или ренты?
— может ли покупатель как физическое лицо-нерезидент стать
полноценным собственником?
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
385
— каковы риски признания сделки недействительной или новых
причин утраты права собственности?
Предварительно необходимо выяснить статус и квалификацию
специалиста, который берется оказывать вам свои услуги. Напри­
мер, в Великобритании простой юрист (lawer), даже владеющий
своим бизнесом, имеет весьма ограниченные права в сопровождении
сделки, поскольку он официально не является поверенным (solicitor).
А это значит, что при оформлении недвижимости ваш представитель
все равно предложит оплатить услуги солистера, так что проще сразу
найти такового (правда услуги специалиста этого уровня для полного
сопровождения сделки стоят весьма недешево).
5. Бывшие соотечественники.
Эти люди, особенно в тех странах, где исторически сложилась
большая русскоязычная община (США, Великобритания, Герма­
ния, Израиль, Кипр, Греция) часто предлагают услуги коммерче­
ского представительства, включая и содействие в приобретении
недвижимости. Практический опыт проведения сделок говорит
о том, что это категорически не следует делать! Среди «совковедов» не только велика прослойка просто некомпетентных людей,
готовых за весьма умеренную плату давать советы на все случаи
жизни, но и много откровенных мошенников, готовых впарить
богатеньким буратинам юридически грязные и обремененные
объекты. Такие типы хорошо говорят по-русски, представляются
поверенными собственников, но пытаются продать либо воздух
(особенно на рынке новостроек), либо объекты, принадлежащие
совсем другим владельцам.
Единственный случай, когда вы можете воспользоваться услу­
гами «бывших советских граждан» — хорошее личное знакомство
с таковыми. А «коммерческие представители», найденные в Интер­
нете, годятся только на роль переводчиков, и не более!
6. Общественные объединения.
В каждой стране, включая Россию, существуют некоммерческие
организации (союзы, гильдии, ассоциации), которые объединяют
в своих рядах строителей, девелоперов, риэлтеров, юристов, адво­
катов, оценщиков. Конечно, членство в таких объединениях не дает
стопроцентной гарантии надежности рекомендованной их представителями фирмы, однако обращение в профессиональную обще­
ственную организацию поможет, безусловно, сделать правильный
вЬ1бор. Например, во всех странах мира, где россияне приобретают
Недвижимость, есть представительства (чаптеры) Международной
386
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ассоциации риэлтеров F1ABCI (ФИАБСИ). Сотрудники этой не­
правительственной организации порекомендуют вам наиболее до­
стойные агентства, по работе которых не было нареканий, однако их
(фирм) услуги, безусловно, не будут самыми дешевыми. Первичную
информацию о деятельности ФИАБСИ можно получить на сайте
www.fiabci.com там же можно узнать адреса их представительств во
всех интересующих вас странах, даже самых экзотических.
7. Универсальные представители в РФ.
Под этим термином подразумеваются «иностранные» риэлтер­
ские и девелоперские компании, работающие в Москве, Петербурге
и других крупных городах России. Их «универсальность» заключа­
ется в том, что они занимаются всеми видами сделок с недвижи­
мостью и строительством на месте, а подбор real estate «в стране
происхождения» является для таких организаций дополнительным
видом деятельности (например, английская фирма, управляющая
крупным офисным комплексом в Москве, конечно, не откажет
русскоязычному клиенту в подборе апартаментов в Лондонграде,
однако будет делать это не очень эффективно и за весьма высокую
оплату). Так что обращение к иностранным риэлтерам, ведущим
бизнес в России — явно не по адресу.
8. Специализированные представители в РФ.
Эта категория зарубежных риэлтеров, пустивших корни на на­
шей почве, занимается именно тем, что вам надо — предложением
объектов real estate в своей родной стране, правда, в основном,
на первичном рынке. Так что если вы планируете купить квартиру
во вновь возводимом жилом комплексе или строительный подряд
на сооружение жилого дома, то есть смысл обратиться в представи­
тельство крупной «туземной» девелоперской фирмы в Москве. Для
приобретения объекта на вторичном рынке такая тактика поиска
менее эффективна, хотя и возможна.
9. Российские риэлтеры.
Многие крупные фирмы в последние годы организовали у себя
отделы или группы «недвижимости за границей» и приступили
к активному «окучиванию» потенциальных клиентов, включая тра-j
диционных, желающих изменить свои жилищные условия в РоссииНа практике, к сожалению, такая работа пока себя не оправд явае'
гонорар агентства примерно такой же, что и при проведении сделки
в своем регионе (например, покупка заказчику коттеджа в Подм°'
сковье), а сил и времени тратится значительно больше. А для ПО'
тенциального клиента российский риэлтер — всего лишь еще оДн°
Глава 8
НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ГРАНИЦ
387
звено в цепочке «посредник на посреднике сидит и посредником
погоняет» — вас все равно, скорее всего, отправят к зарубежным
«представителям», о которых речь шла выше.
10. Туристические фирмы.
Представител и российского турбизнеса часто в качестве допол­
нительной опции предлагают своим клиентам «ознакомительную
поездку» для приобретения недвижимости водной или нескольких
странах
В случае согласия. Вы оплачиваете (возможно, со скидкой) стои­
мость тура и Вас все равно «передают» местным представителям.
** *
Давайте, уважаемые читатели, подведем итоги. Как показала прак­
тика, для приобретения недвижимости на первичном рынке можно
обратиться либо к местному девелоперу (желательно, чтобы продавец
был собственником, а не арендатором участка, где возводится много­
квартирный дом или индивидуальное владение) или в представитель­
ство этой компании в РФ (если, конечно, такое есть).
Параллельно в стране пребывания приглашается местный юрист
(обязательно проверьте его квалификацию и статус!), который со­
провождает сделку с вашей стороны. На вторичке рекомендуется
несколько иная схема: через Интернет вы находите устраивающий
вас объект и связываетесь с риэлтерской фирмой, представляющей
интересы хозяев (полномочия посредников тщательно проверяют­
ся!). После этого, по аналогии с первичкой, вы находите местного
юриста (поверенного, адвоката и т.д.), который возьмется и кон­
сультировать, и сопровождать оформление сделки.
Теперь давайте посмотрим, куда обращаться не следует: вопервых, это бывшие соотечественники (за исключением, по­
балуй, родственников и очень хороших знакомых); во-вторых,
всевозможные «представители» и посредники в России (кроме'
Крупных девелоперских фирм при покупке первички); в-третьих,
«туземные» риэлтерские агентства, которым Вы поручаете подбор
варианта «на заказ».
В первом случае (при общении с «совковедами») можно эле­
ментарно стать жертвой мошенничества, во втором и третьем —
сильно (иногда в полтора раза) переплатить, т.е. стать жертвой
Анальной разводки кроликов на деньги. Так что будьте осторожны
и предусмотрительны, не дайте обмануть себя и Вашего клиента
*а его же кровные!
Хотите стать
УСПЕШНЫМ РИЭЛТЕРОМ?
А также
оценщиком, юристом,
девелопером,
специалистом по рекламе?
(495) 507-68-86
(495) 585-83-80
www.zsrd.ru
ОБУЧЕНИЕ
И ТРУДОУСТРОЙСТВО
в лучшие агентства
недвижимости
Москвы и Подмосковья
КВАЛИФИКАЦИОННЫЙ АТТЕСТАТ БРОКЕРА
ВОЗМОЖНА СДАЧА ЭКЗАМЕНОВ ЭКСТЕРНОМ
—
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
(Финансовые операции на рынке недвижимости)
Термин, вынесенный в заголовок этой главы, практикующие
риэлтеры иногда ошибочно называют ипотекой, однако любой
юрист скажет Вам, что ипотека — это залог недвижимого (т.е. тако­
го, которое нельзя отделить от земельного участка без разрушения
или потери ценности) имущества, который служит обеспечением
исполнения должником какого-либо финансового обязательства,
чаще всего кредитного договора.
Далее мы рассмотрим те сделки на первичном и вторичном
рынках, которые позволяют гражданам (физическим лицам) все­
литься в приобретенное жильё после выплаты части его стоимости,
получив свободные денежные средства под залог уже имеющейся
недвижимости, воспользоваться возмездной помощью государства
(чаще всего муниципальных властей) для решения своих жилищных
проблем, а также выгодно «вложиться» в объекты real estate. Итак,
давайте рассмотрим следующие финансовые операции на рынке
недвижимости:
• покупка квартиры на кредитные средства;
• получение свободных денег под залог недвижимости;
• жилищные сертификаты, субсидии и ценные бумаги;
• частные инвестиции в объекты недвижимости.
9.1. Порядок получения ипотечного кредита
Суть программы ипотечного кредитования (во всяком случае,
в Цивилизованных странах) заключается в том, что на кредитные
средства, предоставляемые специализированным банком, заем­
щик приобретает недвижимое имущество (квартиру, дом) и, живя
390
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
в нем, имеет возможность со своих заработков выплатить ссуду
вместе с процентами за кредит. При этом ипотека позволяет кли­
енту пользоваться недвижимостью (жить в ней, сдавать в аренду!
или наем) без ограничений, но распорядиться объектом заемщик
сможет только после полного погашения кредита с процентами. I
Фактически ипотека включает в себя элементы кредитования под
залог недвижимости и приобретения жилья в рассрочку — ведь
ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые бан­
ком клиенту на покупку жилья (наличными их получить невозможно)!
а предметом залога является квартира, в которой заемщик уже живет.
При этом банки, особенно те, которые являются уполномоченными I
по «солидным» схемам ипотеки (наиболее полную информацию
о таковых можно получить на специализированном портале www.
banki.ru), предоставляют не очень выгодные условия по сравне- i
нию с общемировыми: первоначальный взнос составляет 10—30%
от продажной стоимости жилья, а оставшаяся сумма выплачива­
ется в течение 5—30 лет из расчета 12—15% годовых в рублях или
9—12% СКВ, обычно равными долями. При этом российские
банки являются фактически посредниками при выдаче дешевых
«западных» кредитов, поэтому их условия такие невыгодные. Как
говорят в народе, брать ипотечный кредит — все равно, что писать
в штаны на морозе. Сначала тепло и приятно, ну а потом...
Поэтому, уважаемый читатель, давайте подробно рассмотрим
«правильный» алгоритм получения классического ипотечного
кредита, при котором возникают правоотношения залога в силу
закона. Ваша задача заключается в том, чтобы помочь потенци­
альному клиенту пройти начало этого тернистого пути и провести!
ипотечную сделку.
Итак, рассмотрим основные этапы таковой:
• выбор программы кредитования и банка;
• подача заявления на кредит и принятие решения;
• изучение особенностей кредитного договора;
• подбор варианта покупки;
• непосредственно ипотечная сделка;
• процедура выплат по кредиту;
• окончание выплат и снятие обременения.
Также в этом разделе мы рассмотрим работу «кредитных
помогалок» — частнопрактикующих ипотечных брокеров и фирх1’
оказывающих соответствующие услуги. Но давайте начнем все
по порядку.
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
391
9.1.1. Выбор программы кредитования и банка
Распространенной ошибкой неопытных «ипотечников» является
такой алгоритм действий: человек начинает обзванивать рекламные
предложения банков (платить комиссию помогалкам-брокерам он
пока не собирается) и спрашивать, дадут ли ему кредит и на каких
условиях. В банке подобному заемщику, если его сразу не «отшили»
по телефону, предлагают заполнить онлайн-анкету, после чего обеща­
ют: «мы перезвоним», и вответтишина... Ипотечник впустую теряет
время, силы, нервы и в конце концов убеждается в своей полной
никчемности — кредит мне никогда не получить... Итак, прежде чем
куда-либо звонить или идти, давайте совместно с клиентом все-таки
определим, что и какой ценой мы хотим получить.
1. Ипотечный калькулятор.
Эта функция есть практически на каждом банковском, брокер­
ском или даже крупном риэлтерском сайте (авторы, например,
в этом случае пользуются хорошо знакомым www.im.ru). Задав два
из трех основных параметров — величина кредита, размер плате­
жа, срок погашения) можно самостоятельно более трезво оценить
возможности заемщика и в дальнейшем не обращаться в банки
с заведомо непроходным запросами. Так что начните с того, что
немного «поиграйте цифрами» (в реальных калькуляторах можно
задать до шести параметров включительно, кроме трех основных,
еще валюту кредита; первоначальный взнос; максимальный про­
цент).
2. Выбор типа банка.
К числу таковых относятся: коммерческие банки, которые кре­
дитуют клиентов и в рублях, и в СКВ; банки с госучастием (Сбер,
ВТБ) и с участием субъектов Федерации (Банк Москвы, Возрож­
дение); банки-сервисные агенты программы АИЖК (подробности
на сайте www.ahml.ru). По двум последним группам существует ряд
ограничений в возможностях кредитования и оформления ипотеч­
ной сделки (например, по АИЖК — только в рублях, с указанием
полной стоимости в договоре купли-продажи; в госбанках — с под­
тверждением доходов заемщика, процедурой проверки его места
Работы и т.д.). В обычных комбанках все эти процедуры намного
Лояльнее, но и ставки по кредиту выше. При этом не следует забы­
вать, что некоторые кредитные учреждения «сидят на двух стульях»,
т-е. у них есть программы кредитования и по стандартам АИЖК,
и «свободные».
392
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3. Выбор валюты кредита.
Общее правило здесь такое — в какой валюте клиент имеет
зарплату (доход), в такой ему лучше кредитоваться. Однако полу­
чение заемных средств в основных СКВ (доллар или евро) более
рискованно (неизвестно, как поведет себя курс по отношению к ру­
блю), хотя валютные процентные ставки в среднем на 2—3 пункта
ниже. Кроме того, на рынке встречаются предложения по кредиту
в экзотических валютах (фунт стерлингов, швейцарский франк,
японская иена), однако в большинстве случаев — это всего лишь
банальный рекламный трюк.
4. Вид платежей.
По умолчанию банки предлагают погашение кредита в виде!
равных (аннуитетных) платежей на весь срок действия договора,
что при поверхностном рассмотрении кажется справедливым. Од­
нако, если Вы распечатаете график ежемесячных выплат (это можно
сделать и в некоторых ипотечных калькуляторах), то увидите, что|
вначале кредитное учреждение «вытягивает» с заемщика проценты]
за весь период, а потом уже постепенно начинает списывать основ­
ной долг. Это делается специально для того, чтобы клиенту было
невыгодно делать досрочное погашение.
Кроме аннуитетного, существует еще два вида погашения пла­
тежей: дифференцированный (разновидность «вверх» — сначала
меньше, потом больше; рассчитано на относительно молодых
заемщиков, чьи доходы в дальнейшем увеличатся; и «вниз» —|
сначала больше, потом меньше — на ипотечников среднего воз­
раста), а также свободные или с «плавающей ставкой», которая
привязывается либо к ставке рефинансирования ЦБ (для рублей),
либо к одному из мировых финансовых индикаторов (например,
LIBOR — в переводе «лондонская межбанковская ставка предло­
жения» для долларов, фунтов или евро).
Бытует мнение, что дифференцированные ставки «вверх» более
выгодны, если ипотечник заранее планирует досрочное погашение
(берет так называемый «технический кредит»), однако в каждом
конкретном случае лучше дополнительно проконсультироваться!
либо с брокером, либо с «банковским» юристом.
5. Определение ставок кредита.
Как правило, банки делят заемщиков на четыре основные ка­
тегории:
— наемные работники с официальной белой зарплатой, кот°Д
рую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ с места работйв
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
393
— наемные сотрудники с «бело-серыми» заработками, которые
могут предоставить справку по форме банка, предоставлен­
ной организацией-работодателем;
— «серые» наемные работники, чьи доходы подтверждаются
работодателями только справкой в свободной форме;
— собственники малого или среднего бизнеса, чьи доходы
определяются анализом финансовой деятельности принад­
лежащей им компании.
Если, например, ставку для первой (белой) группы принять
за 10%, то представители второй могут рассчитывать на 10,5— 11,5;
третьей —на 11 — 12,5, четвертой — на 12—13,5%. Кроме того, при
получении кредита на покупку новостроек, на период до оформ­
ления заемщиком права собственности, ставка будет увеличена
еще на 2—3 пункта.
6. Величина первоначального взноса.
Общее правило здесьтаково: чем больше первоначальный взнос,
тем меньше ставка (например, для самого распространенного
30%— 10%;для50% — 9,5%,для 70% —9%,адля 10% взноса— 12%
оплаты за кредит). Теоретически существуют программы и с нуле­
вым взносом, но процент по ним существенно выше.
7. Срок кредитования и возраст заемщика.
Средний срок ипотечного кредитования в Московском регионе
составляет 15—20 лет (минимум — 5, максимум — 30). При этом
большое значение играет возраст клиента — к моменту выхода
на пенсию или утраты высоких доходов (банки устанавливают сроки
65, 60 или даже 55 лет) кредит должен быть полностью погашен.
Также определяется и минимальный возраст заемщика—обычно
он составляет 21 год, реально — 25 лет.
У кредитных брокеров и непосредственно в банках существуют
профессиональные программы, позволяющие вычислить «оптималь­
ный» срок кредитования для каждого конкретного заемщика. Ведь
чем таковой меньше, тем приходится больше платить ежемесячно,
чем больше — тем значительнее общая переплата за все годы.
8. Досрочное погашение.
Начиная с 2011 года банкам запрещено ограничивать клиентов
в возможностях досрочного погашения кредитов (раньше финан­
совые учреждения могли устанавливать моратории, на практике
°т 3 месяцев до 3 лет), однако комиссии (от 0,5 до 3% от суммы
Досрочного платежа) никто не отменял (впрочем, в некоторых
анках таковых нет).
394
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
9. Дополнительное обеспечение по кредиту.
Таковым может служить поручительство третьих лиц, включа:
родителей, детей или работодателей, а также ломбардное кредитова
ние — залог существующей квартиры или домовладения заемщика
его автомобиля, иных активов. Также в настоящий момент к рас­
смотрению принимаются и «кредитные истории» — расплачивался
ли клиент по ранее взятым кредитам, включая потребительские,
не допускал ли перерасхода (овердрафта) по пластиковым картам;
регулярно ли платил налоги или иные обязательные платежи,,
вплоть до квартплаты.
10. Ограничения по объектам.
При кредитовании на первичном рынке многие банки предла­
гают клиентам так называемые «белые списки домов», т.е. по «нор-|
мальным» ставкам кредитуются только объекты определенных
девелоперов и застройщиков или даже конкретные строительные
адреса. В случае предложения заемщиком своего варианта обычно
запрашивается полный комплект И РД на объект, а также банк требует заключить трехсторонний договор «клиент—банк—застройщик»,
на что последний может и не пойти. В этом случае либо назначаются]
очень высокие, запредельные процентные ставки, либо в кредито­
вании будет отказано.
На вторичке же банки обычно «не согласуют» варианты в домах
с деревянными и смешанными перекрытиями, во всех «хрущевках»,
(категории ЗА; 3; ЗБ), а также и в «брежневских» 9-ти этажках
с кухнями менее 6 м2 (категория 2Б).
11. Дополнительные поборы (скрытые комиссии).
Одним из самых больных вопросов ипотечного кредитования
являются дополнительные расходы заемщиков (покупателей),
которые включат в себя следующие позиции:
— рассмотрение банком заявления клиента (до 3 тыс. руб.);
— проведение проверки (андеррайдинга — до 10 тыс. руб.);
— сбор за открытие (3—5 тыс. руб.) и ведение (0,5— 1,5% от сум­
мы кредита) ссудного счета;
— комиссия за предоставление кредита (0,5—2%);
— за перечисление денежных средств застройщику (0,2—*
1
от суммы);
— за конвертацию (0,2—0,5%) и обналичивание (0,8—1^1 i
первоначального взноса, а также проверку подлинности
денежных купюр (0,1—0,15%);
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
395
— пересчет рублей в валюту и наоборот по завышенному курсу
(ЦБ + 1-2%);
— услуги нотариуса или юридической фирмы за оформление
документов (до 1% от суммы кредита);
— услуги «прикормленного» банковского оценщика (до 0,3%
от общей стоимости объекта), а также риэлтеров (3—6%),
если вариант еще не подобран;
— добровольно-принудительное страхование: риска неприобретения права собственности (0,3—0,8% от суммы кредита);
жизни и здоровья заемщика (до 1,2%); утраты трудоспособ­
ности (до 0,5%). У некоторых кредитных учреждений часть
позиций, указанных выше, могу быть бесплатными, однако
дополнительная «плата за ипотеку» может достигать уровня
200—250 тыс. руб. (при больших суммах заимствования).
В соответствии с должностными инструкциями ЦБ РФ, банк
должен поставить заемщика в известность о величине скрытых
комиссий (так называемой эффективной ставке кредитования). Од­
нако, зачастую это не делается (или клиент не обращает внимания
на запись мелким шрифтом, или в виде ссылки со звездочкой).
12. Подведение итогов.
Итак, Вы, совместно с клиентом определились с основными
позициями получаемого кредита. Теперь на любом универсальном
банковском портале (авторы пользуются в этом случае ресурсом
www.banki.ru), введите выбранные ранее параметры (не забывайте
про функцию «расширенный поиск»), и Вы увидите практически
все предложения от банков своего региона, соответствующие за­
явленным критериям.
9.1.2. Подача заявления на кредит и его одобрение
Итак, на первом этапе, о котором шла речь выше, мы получили
информацию о кредитных продуктах, предлагаемых банками ва­
шего региона, с учетом реальных возможностей клиента. Дальше
Нам предстоит рутинная работа — подать заявления, пройти все
Необходимые проверочные процедуры и добиться одобрения кре­
дитного комитета (конечно, в первую очередь в том финансовом
Учреждении, которое предлагает самые выгодных условия, но,
Увы, это случается не часто). Итак, давайте подробнее рассмотрим
алгоритм дальнейших действий.
396
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1. Созвон и заполнение анкеты on-line.
В большинстве банков после первого звонка секретарю или
«младшему» инспектору, задача которых состоит в том, чтобы
отсекать явно непроходных клиентов, Вам предложат скачать
и заполнить онлайн-анкету (в дальнейшем давайте называть ее
«малой», ибо в дальнейшем еще будет и «большая»). Если поже­
лания ипотечника по сумме, срокам и допобеспечению реальные,
то в течение 2—3 дней после отсылки такой анкеты его должны
пригласить на первичное собеседование (интервью) с кредитным
инспектором. В случае же, если звонок из банка в разумные сроки
(три рабочих дня) не последовал, а предварительные условия кре­
дитования выгодные, сделайте звонок сами (ответ «Ваша анкета
находится на рассмотрении» означает вежливый отказ).
Конечно, можно никуда не звонить, а сразу приехать «на адрес»|
кредитного учреждения. Однако на практике так делать не реко­
мендуется. Почему, станет ясно из нашего дальнейшего повество-1
вания.
2. Первое собеседование с инспектором.
Итак, долгожданный звонок раздался и заемщика (в большин­
стве банков Вам можно его сопровождать) пригласили на интер­
вью со «старшим» инспектором (менеджером, экспертом и т.п.).
Обычно в кредитных учреждениях на эту работу направляют про­
ницательных людей (чаще всего женщин в возрасте 30—40 лет),
которым по внешнему виду клиента, его манере поведения, умению
держать себя несложно определить, действительно ли этот человек
имеет ежемесячный доход, например, 80—85 тыс. руб., как это
было указано в малой анкете. Кроме того, инспектор наводящими
вопросами пытается определить, на самом ли деле ипотечник ра­
ботает в указанной организации на соответствующей должности:
«Сколько человеку Вас в подчинении? Нарисуйте структуру Вашего
отдела ? Сотрудник нашей службы безопасности в ближайшие дни
приедет к Вам в офис, расскажите, как добраться на авто и обще­
ственном транспорте, где находится Ваш кабинет в здании?» или
же соответствующие справки (с телефонным подтверждением) ему
«нарисовал» риэлтер или брокер. Одновременно в процессе бесе­
ды проводится процедура скоринга (претенденту по стандартной
методике начисляются или снимаются баллы, например, приехал
на относительно свежем японском авто компакт-класса — плюс 2о
баллов; вошел в поношеной или нечищеной обуви — минус 10 бал­
лов; принес с собой фирменную ручку «Паркер» — плюс 5 баллов’
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
397
не совсем четко рассказал о своих должностных обязанностях —
минус 15 баллов и т.д.). По результату опроса ипотечнику может
быть в кредите отказано (например, по скоринговой методике он
не набрал минимальных 400 баллов), либо размер такового будет
меньше (для получения требуемых 3,5 млн. руб. надо набрать 520
баллов, а у него получилось 507 и банк готов дать 3 млн. руб.); либо
кредитное учреждение потребует допобеспечение (например, за­
ложить ту самую свеженькую японскую машинку).
3. Заполнение «большой» анкеты и сбор справок.
Если собеседование проходит (прошло) успешно, инспектор
предлагает потенциальному заемщику заполнить расширенную
(здесь и далее — «большую») анкету, в которой, кроме стандартных
вопросов, уже упомянутых в «малой», спрашиваются веши, кото­
рые, казалось, к ипотечному кредитованию отношения не имеют
(например: Есть ли у Вас домашние животные? Продолжите смыс­
ловой ряд VKO, SVO..., Чем отличаются суши от роллов?). На самом
деле вышеупомянутые вопросы нужны, чтобы «подловить» Вас
на противоречиях или выяснить уровень потребления (в нашем
примере: летаете ли за границу, ходите ли в рестораны; правильные,
с точки зрения сотрудников банка, ответы также добавляют Вам
баллов по скоринговой методике). Также инспектор передает Вам
список справок, которые надо будет собрать и предоставить.
4. Проведение скоринга и андеррайтинга.
О первой, более простой процедуре, мы уже упоминали —
по принятой в банке методике ипотечнику начисляются баллы
И если их для одобрения запрашиваемой суммы недостаточно,
то последует отказ, уменьшение кредитного лимита или требование
Допобеспечения, включая поручительство.
Андеррайдинг включает в себя более глубокую процедуру про­
верки заемщика, которой уже занимается служба безопасности
(пробивка по базам, включая ПФ и ИФНС), звонок или даже выезд
на место работы (иногда сотрудник СБ, приехав в офис и найдя ста­
тусные несоответствия, ненавязчиво намекает на вознаграждение),
’Поднятие» кредитной истории (через ЦБКИ), включая исполнение
иных финансовых обязательств, вплоть до регулярности внесения
квартплаты. Правда, в большинстве комбанков указанные проверки
проводятся формально.
5. Принятие решения кредитным комитетом.
После завершения всех проверок и предоставления справок ин­
жектор готовит проект решения кредитного комитета банка — за-
398
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
пришиваемую сумму одобрить! Вашему клиенту эту радостную весть
обычно сообщают по электронной почте, однако лучше приехать
в банк и взять выписку из решения КК (иногда этот документ на­
зывают «ипотечным сертификатом») на руки, чтобы в дальнейшем
его можно было показать другим участникам сделки.
6. Получение проекта кредитного договора и его анализ.
Обычно после положительного решения КК ипотечника «пере­
дают» в другое подразделение банка и им уже будет в дальнейшем
заниматься менеджер отдела оформления. При этом заемщику
пересылают проект кредитного договора (согласно внутренним
инструкциям ЦБ РФ к нему обязательно прилагаются график пла­
тежей и раскрытие эффективной ставки кредитования), после чего
указанные документы можно передать на экспертизу независимым
юристам (правда, в подавляющем большинстве случаев банк ничего
в договоре менять не будет). Кроме того, обязательно выясните
у прикрепленного менеджера следующие вещи: во-первых, огра­
ничения по типам и категориям домов; во-вторых, какую сумму
сделки можно будет указать в основном договоре купли-продажи
квартиры, которую Вам придется подбирать: необлагаемую (1 млн.),
под вычет покупателя (2 млн.), в размере кредита (в нашем случае
3,5 млн.) или строго полную.
9.1.3. Особенности подбора варианта и проведения
ипотечной сделки
Итак, банк одобрил заемщику (Вашему клиенту) кредит
на 3,5 млн. руб. (еще 35% от этой суммы есть наличными) и на
имеющиеся 4,6 млн. руб. (с учетом 125 тыс. руб. риэлтерской ко­
миссии) необходимо, например, найти любую «однушку» в Москве
(Вы, конечно, обсуждали и с клиентом и с менеджером возможность
приобретения новостройки в ближнем Подмосковье, но банк на это
не идет, точнее говоря, выставляет в таком случае запредельные
проценты). Давайте подробнее рассмотрим, каковы Ваши даль­
нейшие действия и чем ипотечная сделка отличается от обычной
чистой купли-продажи.
1. Сроки поиска объекта.
С учетом того, что поставленная задача (найти «однуШКУ”
в Москве за 4,6 млн. руб., которая устроит по своим параметра
*
1
банк), расслабляться не дает, т.к. обычно срок действия ипотечного
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
399
сертификата (время с момента одобрения кредита до его выдачи)
не превышает 6 месяцев и в отдельных случаях может быть еще
на 3 месяца продлено. Так что, с учетом ограничений, о которых
Вы заранее узнали у менеджера (об этом шла речь чуть выше) при­
ступайте к поиску квартиры — можно рассматривать варианты
в пределах 4,7—4,8 млн. руб., либо продавцы дадут скидку, либо
Ваш клиент найдет дополнительные средства, либо... не заплатит
Вам комиссию (шутка).
2. Переговоры с отчуждателями.
При просмотре объекта сразу предупреждайте продавцов и их
представителей, что Ваш клиент — ипотечник, ведь это налагает
определенные ограничения по сумме, указываемой в договоре,
сбору дополнительных выписок и справок, а также условиям про­
ведения сделки — только в «нашем» банке. Если стороны пришли
к соглашению и Вы вносите предоплату — настаивайте строго
на предварительном договоре, ссылаясь на то, что это категоричное
требование финансового учреждения (заранее согласуйте вопрос
с менеджером, если контрагент будет звонить ему, пускай он это
подтвердит). Также в преддоговоре необходимо указать, что сумма
предоплаты возвращается в случае неодобрения банком или стра­
ховой компанией правоустанавливающих документов отчуждате­
ля — такое на практике бывает.
3. Одобрение банком и выход на сделку.
Итак, продавцы собрали и передал и весь комплект документов,
которые банк запросил для сделки. В процессе на квартиру выехал
оценщик, потом вариант одобрила и прикормленная страховая.
Наконец, стороны (Вы, менеджер и контрагент) собрались в финучреждении на окончательные переговоры и обсудили следую­
щие моменты: сумму, указываемую в договоре; порядок и условия
вскрытия продавцом двух ячеек (первая — личные деньги покупа­
теля, вторая — кредитные); порядок хранения расписок и передачи
ключей. Естественно, все участники еще раз прочитали и сверили
текст договора купли-продажи с ипотекой в силу закона (ДКПИ),
а покупатель — и кредитного договора (договор залога в нашем
случае не оформляется, хотя закладная будет выпускаться).
4. Непосредственно сделка и ее регистрация.
В назначенный день стороны являются в банк, производится за­
кладка двух ячеек (в некоторыхфинучреждениях одной, кредитные
средства будут выдаваться продавцу в кассе после регистрации),
отчуждатель подписывает ДКПИ, заранее пишет расписку (и обя­
400
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
зательство на боковик, если есть), ее заверяет покупатель или бани
и пока возвращает продавцу (как и при обычной сделке). Приоб-1
ретатель же, наряду с ДКПИ, подписывает кредитный договор
и закладную, и весь необходимый пакет документов стороны сдают
на госрегистрацию, которая длится 5 рабочих дней (кстати, совсем
не обязательно, что в филиал Управления Росреестра поедут сотруд­
ники банка или представитель прикормленной стряпчей конторы,
это как договорятся участники). После окончания госрегистрации
выемка денег продавцом осуществляется как при обычной сделке,
покупательже, наряду с ДКПИ, получает Свидетельство о госреги­
страции права с обременением — ипотека в силу закона.
Далее стороны подписывают (обычно на квартире) переда­
точный акт и Ваш клиент может примерять на себя лавры героя
бородатого анекдота: Подскажите, что мне подарить моей невесте
ко дню свадьбы ? — А чем она занимается ? — Она продает цветы
и фоторамки. — Подарите ей квартиру, взятую Вами в ипотеку.
Очень скоро ей потребуются и цветы и рамка...
9.1.4. Процедура выплат и окончание кредитного договора
После подписания необходимого комплекта документов (КД,
ДКПИ, закладной) банк открывает клиенту ипотечный счет и уста­
навливает расчетный день, не позже которого должны поступать
ежемесячные платежи (аннутетные или дифференцированные).
За просрочку выплат без предупреждения в кредитном договоре
предусмотрены всевозможные «анальные» кары, например, не бо­
лее 3 дней — незначительный штраф; 3—10 дней — 0,2% от платежа
за каждый день просрочки; 10—30 дней — 0,5%, более 30 дней —
основание для расторжения КД и требование возврата оставшейся
суммы с процентами, штрафами и пенями (причем в обратной по­
следовательности: сначала пеня, потом штраф, потом проценты,
а уж в последнюю очередь основной долг).
В кредитном договоре, который Вы надеемся очень внима­
тельно читали, установлены и иные основания его одностороннего
расторжения: например, непредоставление вовремя справок о зар
*
плате, непродление страховки, выявленные несанкционированные
перепланировки в квартире, наложение ареста службой судебных
приставов на средства ипотечного счета (за другие долги) и т.д. Так
что будьте внимательны, осторожны и предусмотрительны, ибо
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
401
штрафные санкции по КД нарастают как снежный ком и в этом
случае остаться без квартиры и денег не просто, а очень просто —
после судебного разбирательства еще банку окажетесь должны!
Но не будем сгущать краски — Ваш клиент добросовестно ис­
полняет свои обязательства по КД и в установленный расчетный
день вносит необходимую сумму. Как уже говорилось выше, в случае
полного или частичного погашения долга банк вправе удержать
комиссию 0,5—5% от вносимой суммы, а также установить срок
предупреждения (уведомления) о том, что досрочный взнос будет
совершаться (обычно 30 дней).
Как говорится, дни идут медленно, а годы летят. Наконец на­
ступает момент, когда вся сумма ипотечником выплачена. В этом
случае банк закрывает «кредитный счет» и выдает бывшему за­
емщику справку (письмо) о том, что обязательства по кредитному
договору исполнены полностью, на основании которой Ваш клиент
(надеемся, что и по истечении стольких лет он таковым остался)
самостоятельно снимает обременение в органах госрегистрации
(сейчас — Росреестр, а как эта организация будет называться через
десять лет, никто не знает) и сможет распоряжаться объектом не­
движимости по своему усмотрению.
9.1.5. Услуги ипотечных брокеров
Ипотечный брокер (на жаргоне и в более широком смысле —
кредитная помогалка) — юридическое лицо или ИП (а часто и не
зарегистрированный в качестве такового «физик»), оказывающий
посреднические услуги заемщикам в получении ипотечных или
ломбардных (под залог недвижимости) кредитов. Иногда встреча­
ется и обратная ситуация — брокер заключает соглашение с банком
на поиск потенциальных клиентов.
В комплекс услуг, предоставляемых ИБ, обычно входят:
• консультации клиента по возможностям получения кредита;
• выбор оптимальной программы и банка;
• формирование (консолидация) пакета документов для подачи
в финучреждение;
• сопровождение клиента на интервью с инспектором
(менеджером);
• содействие в успешном рассмотрении заявки заемщика
в кратчайшие сроки;
402
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• оформление ипотечной сделки (с подбором варианта или
без);
• практическая помощь при возникновении трудностей с по­
гашением кредита.
Условно работу И Б можно разделить на четыре основных уровня
(см. рис. 9.1.5).
сопровождение сделки
частичное 1,2-3%”
полное 4-6%
одобрение кредита
3-10%’
прохождение собеседования
10-60 тысруб.
подготовка документов
* от суммы кредита
5-20тыс.руб.
” от суммы сделки
Рис. 9.1.5. Уровни работы ипотечного брокера
— первый уровень’, консультации, определение программы
и банка, сбор необходимых справок. Черные брокеры (о них
пойдет речь ниже) часто прибегают к частичной или даже
полной фальсификации документов, подтверждающих статус
и размер доходов клиента;
— второй уровень’, прохождение первичного собеседования
(интервью), причем через серых или черных брокеров —
у прикормленного кредитного инспектора (менеджера),
который за мзду «не замечает» определенных статусных не­
соответствий или «кривеньких» документов;
— третий уровень’, успешное прохождение кредитного комитета
и одобрение заявленной суммы. С этого этапа брокер обычно
назначает свое вознаграждение уже в виде процентов от за­
прашиваемой величины кредита;
— четвертый уровень: сопровождение всей ипотечной сделки
(либо частичное, без подбора варианта, либо полное — с ока­
занием и риэлтерских услуг тоже).
Во втором случае комиссия брокера обычно на один процент
выше, чем агентства недвижимости за обычную, неипотечную
сделку (например, 4% вместо 3%).
Теперь давайте подробнее разберемся в «расцветкой» ИБ. По
аналогии с риэлтерами (маклерами) они бывают трех основных
колеров:
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
403
— белые. В большинстве случаях это юрлица (ООО, АНО,
реже ИП), которые аккредитованы при крупных ипотечных
(специализированных) банках и имеют возможность пред­
лагать своим клиентам специальные кредитные программы
финучреждений на более выгодных и приемлемых условиях.
Естественно, белые брокеры просят за свои услуги самую
высокую комиссию, но в отдельных случаях это выгодно для
заказчика, ибо непосредственно на кредите удастся сэконо­
мить значительно больше.
— серые. Это обычно И П или даже нигде не зарегистрированные
частники (значительно реже юрлица), которые «ведут» за­
казчика к прикормленным кредитным инспекторам (менед­
жерам), с которыми у брокера существует личная договорен­
ность, скрепленная определенной суммой. В деятельности
«серых» видимого криминала по подделке документов нет
и при этом они не дают «стопроцентных гарантий» одобрения
кредита на явно неплатежеспособных граждан, что характер­
но для «черного» сектора рынка ипотечного брокериджа.
— черные. В большинстве случаев это частники (иногда при­
крытые фиктивным юридическим лицом), которые при
работе с клиентом пускаются во все тяжкие: предоставляют
необходимый комплект подложных документов (обычно
форму 2-НДФЛ на небольшую сумму, справку о доходах
«с места работы» по форме банка, липовую трудовых книжку);
организуют «телефонное подтверждение» несуществующего
места работы, должности и зарплаты заказчика, а также ведут
потенциального заемщика к своим инспекторам, которые
закрывают глаза на все подобное безобразие и организуют
проверку предоставленных сведений формально. Кроме
того, «черные» зачастую обманывают и обратившегося к ним
клиента: неправильно объясняют ему условия кредитования
в том финучреждении, где работает прикормленный инспек­
тор; не доводят до заказчика сведения о скрытых комиссиях
и «подводных камнях» кредитного договора; в случае воз­
никновения проблем с выплатами предлагают явно крими­
нальные схемы фабрикации страховых случаев — в общем,
обещают 100% одобрение кредита и возможность уклонения
отего погашения, а наделе вытягивают из «кролика» большие
денежные суммы себе в карман. Кстати сказать, всевозмож­
ная сертификация, аттестация И Б или их вхождение в про­
404
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
фильные общественные организации (ассоциации, гильдии,
лиги и т.д.) на самом деле никаких гарантий клиенту не дает
и является банальным рекламным трюком.
9.2. Жилищные сертификаты, субсидии и ценные бумаги
В лихие 90-е, в эпоху рассвета всевозможных финансовых пира­
мид, жилищные ценные бумаги (акции, облигации, сертификаты),
которые были номинированы либо в квадратных метрах общей
площади будущей квартиры, либо в условных единицах (так на­
зываемые накопительные жилищные вклады) выпускало, причем
на вполне законных основаниях, большое количество коммерче­
ских фирм. Однако после закономерного краха МММ, «Власте­
лины», «Московской недвижимости», а впоследствии и «Соци­
альный инициативы» и им подобных наученные судьбой граждане
практически перестали коллекционировать ничем в реальности
не обеспеченные цветные «фантики» и переключились на участие
в долевом строительстве и деятельности жилтовариществ.
Однако свято место пусто не бывает: освободившуюся нишу
по выпуску жилищных ценных бумаг заняло государство («во­
енные» сертификаты), муниципальные власти (облигационные
жилищные займы), а также кредитные учреждения (ипотечные
ценные бумаги) и ПИФы — паевые инвестиционные фонды.
В этом разделе мы коротко рассмотрим основные финансовые
инструменты, которые способны принести прибыль риэлтерам
(в том числе и не совсем законными способами), а также те, которые
можно использовать при совершении типовых сделок с недвижи­
мостью. К числу вышеуказанных в первую очередь относятся:
• государственные жилищные сертификаты;
• жилищные субсидии;
• средства материнского капитала;
• ипотечные ценные бумаги;
• паи инвестиционных фондов недвижимости.
Давайте разберемся с каждым из этих понятий более подробно.
9.2.1. Государственные жилищные сертификаты
Один из немногих реально существующих видов ценных бумаг
на рынке недвижимости — государственные жилищные сертификаты.
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
405
по старинке называемые «военными», так как вначале они были
предназначены для обеспечения жильем офицеров-отставников:
согласно Постановлению № 153
*,
регламентирующему порядок
выпуска указанных жилищных сертификатов, военнослужащие,
имеющие выслугу более 10 лет (в льготном исчислении), не могут
быть уволены с военной службы без предоставления им и членам
их семей жилых помещений. Ранее для этого выделялась безвоз­
мездная финансовая помощь, однако в связи с участившимися
случаями ее нецелевого использования Правительство России (еще
в 1996 г.) заменило последнюю на выдачу ценных бумаг.
В дальнейшем указанная практика была распространена и на
другие категории граждан: сертификаты стали выдаваться при
отселении из военных городков, жертвам стихийных бедствий,
беженцам из «горяч их точек» Северного Кавказа, семьям погибших
военнослужащих и даже ветеранам ВОВ.
Право на получение этих ценных бумаг имеют граждане, кото­
рые либо остались вообще без жилья (стихийные бедствия, боевые
действия), либо поставленные на очередь как нуждающиеся в улуч­
шении жилищных условий и постоянной площади не имеющие.
Средств, выделяемых государством на эти цели, явно недостаточно:
на сегодняшний день соответствующая безвозмездная субсидия
предоставляется из расчета 70—80% стоимости приобретения жилья
по нормам предоставления (33 кв. м общей площади на одиноко­
го, 42 кв. м на двоих и по 18 кв. м на каждого члена семьи при ее
численности 3 человека и более), а оставшиеся 20—30% граждане
оплачивают сами.
Сам жилищный сертификат представляет из себя именную
(а не на предъявителя!) ценную бумагу, удостоверяющую право его
владельца на получение целевой субсидии, которая может быть
использована только на приобретение жилья. Ее размер зависит
от количества членов семьи очередника и нормативной стоимости
1 кв. м общей площади жилья в том регионе, где планируется при­
обретение жилплощади: по последней методике расчета берется
средняя стоимость квадратного метра по России (для второго полу­
годия 2012 г. — 30,1 тыс. руб.), которая умножается на поправочные
коэффициенты: например, для Москвы и Петербурга — на 1,2.
После получения сертификата его владелец должен в течение
трех месяцев зарегистрироваться в рабочей группе администра­
* Постановление Правительства РФ № 153 от 21.03.2006 г. «О некоторых вопросах реа­
лизации программы ГЖС...» (вред от03.11.2011).
406
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ции субъекта РФ по будущему месту жительства и сдать бумагу
в уполномоченный Минфином РФ банк (обычно это Сбербанк).
На имя очередника открывается специальный целевой счет, также
возможно предоставление Сбербанком кредита на недостающую
для покупки квартиры или дома сумму (но не более 30% от стои­
мости, указанной в сертификате). В течение следующих 6 месяцев
(сейчас эта ценная бумага «выписывается» на 9 месяцев) владелец
сертификата должен подобрать конкретный вариант (все равно,
на первичном или вторичном рынке, главное, чтобы продавцы
жилплощади согласились получить полностью или частично деньги
с соответствующего целевого счета, что обязательно отражается
в договоре купли-продажи). После госрегистрации своего права
собственности новосел сдает заверенные копии правоустанавли­
вающих документов в банк, который перечисляет средства с целе­
вого счета продавцу, стороны подписывают акт приемки-передачи,
и сделка считается завершенной.
Теперь давайте подробнее рассмотрим процедуру обналичива­
ния сертификатов, на которой некоторые агентства недвижимости
зарабатывают неплохие деньги. Здесь существуют две основные
схемы: серая, при которой вдействиях участников сделки видимого
криминала нет, и черная, когда обналичиваются подложные сер­
тификаты, выданные в основном «жертвам» стихийных бедствий
в регионах Северного Кавказа, что фактически является хищением
бюджетных средств в особо крупных размерах.
В первом случае владельцы ценной бумаги хотят приобрести
жилье не в том субъекте Федерации, на который выписан сертифи­
кат и «сделка» выглядит примерно так: агентство или даже частный
риэлтер, выступая в качестве «продавца», предоставляют буферную
жилплощадь, за которую якобы происходит расчет по сертификату.
Затем указанная квартира либо переоформляется назад на пред­
ставителя фирмы, либо перепродается и сертификатчик получает
на руки заранее оговоренную сумму (обычно с вычетом комиссии
4—8%). Как уже говорилось выше, подобная сделка не является
криминалом и государством не преследуется: нуждающемуся в жи­
лье гражданину выдали ценную бумагу, а как он распорядится ей,
власти уже не интересуются.
При реализации второй, криминальной схемы, в агентство
обращаются (обычно обезличенно, через посредников) граж­
дане, которые получили сертификаты как потерявшие жилье
в результате стихийных бедствий (лавина, сель, пожар, паводок.
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
407
землетрясение и т.д.). На самом деле таким образом отмываются
и обналичиваются бюджетные средства, выделяемые государством
на ликвидацию соответствующих последствий, а при помощи
чиновников МЧС и местной администрации число пострадавших
значительно увеличивается. Далее сделка идет по схеме, описан­
ной выше, только «сертификатчики» зачастую про нее ничего
не знают (дают доверенность). Комиссия агентства в этом случае
зависит от объемов (сколько квартир через фирму можно про­
вести), а также числа прочих посредников и составляет от 3 до
10% от стоимости обналиченных бюджетных средств. Однако
указанные сделки являются весьма рискованными (могут и ки­
нуть, и даже сдать правоохранительным органам), так что авторы
не рекомендуют связываться с ними.
9.2.2. Жилищные субсидии
Как известно, в 2010—2012 гг. очередь на получение бесплатной
жилплощади в Москве, впрочем, как и в других крупных горо­
дах России, практически остановилась (все построенное жилье
стало продаваться на коммерческой основе). С другой стороны,
среди очередников появились люди, имеющие «за душой» сум­
му от 500 тыс. до 2—3 млн руб. Поэтому правительство Москвы,
а также власти Петербурга, Нижнего Новгорода, Новосибирска,
Ростова и ряда других городов предложили очередникам частично
оплатить стоимость нового жилья, которое в этом случае будет
предоставляться быстрее (в течение годжа—трех, а после пропла­
ты — немедленно).
В Москве на сегодняшний день действует Закон № 29-ЗГ’, в со­
ответствии с которым право на получение субсидий имеют гражда­
не, принятые в очередь на улучшение жилищных условий. Сумма,
которую выделяют власти, зависит от двух параметров: времени
ожидания в очереди и категории очередника. Минимальный размер
субсидии составляет 5% от нормативной стоимости квадратного
метра общей площади (с 1 января 2012 г. — 115 485 руб.), макси­
мальный же — 70%. По вопросам получения и реализации субсидий
можно проконсультироваться в ГУП «Агентство по реализации
жилищных займов и субсидий».
* Закон г. Москвы № 29-ЗГ от 14.06.2006 с «Об обеспечении прав жителей Москвы
на жилые помещения» (в ред. от 25.11.2011 г.).
408
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Таблица 9.2.2.
РАЗМЕР ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЙ В ПРОЦЕНТАХ
ОТ НОРМАТИВНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ
Размер субсидии (%)
Время
ожидания
для первоочередников,
для очередников
(годы)
принятых на учет до 01.03.05 г.
на общих основаниях
2000-2004 гг. 2005-2008 гг. 2009-2010 гг. 2000-2004 гг. 2005-2008 гг. 2009-2010 гг.
0
10
-
-
-
-
-
1
15
5
10
5
5
5
1
25
16
30
7
6
12
3
35
27
51
10
8
20
4
45
38
65
14
11
30
5
60
48
70
19
15
40
6
75
59
-
25
19
51
7
90
70
-
32
25
60
8
-
-
-
40
31
64
9
-
-
-
49
38
67
10
-
-
-
59
36
11
-
-
-
70
54
12
-
-
-
75
58
13
-
-
-
80
62
14
-
-
-
85
66
15
-
-
-
70
-
70
-
и более лет
Однако, для того чтобы воспользоваться своим правом на жилищ­
ную субсидию, очереднику придется подождать в среднем 2—3 года
(данные по Москве). Это связано с тем, что в 2009—2010 гг. возникло
много желающих эту субсидию получить. Кроме того, ряд риэлтер­
ских фирм и частных маклеров предлагают очередникам «продать»
свое право взамен предоставления более скромной квартиры.
Обычно процедура взаимодействия с риэлтерским агентством
или частным инвестором строится так: фирма подбирает очередни­
ку квартиру более скромную, чем он получает по субсидии (кстати,
согласно правилам их предоставления установлены более высокие
нормативы по площадям: на одиноко проживающего гражданина —
36 кв. м (вместо 33), для двух — 50 (вместо 42), для троих — 70 (вместо
54), для четверых — 85 (72), для пятерых — по 18 кв. м (аналогично
нормам предоставления). После этого необходимые «субсидийные»
деньги даются очереднику под договор займа с небольшими процен­
ГлаваЭ
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
№9
тами (причем оформляется это как при кредитовании под залог не­
движимости: будущий хозяин квартиры — Иванов, а деньги взаН
дает Петров). После этого выделяется собственно субсидия, пре>
ставляется квартира, но очередник сразу приватизировать и пран®1
ее не имеет права, в Москве это можно сделать только через пять!®
Однако в совершении «натурального обмена» никто препятствоб®1
не может. Эта сделка совершается, бывший очередник едет в бо«
скромную квартиру, а новый хозяин вселяется в новостройку, рая®
полученную по субсидии. Сумма, уплаченная последним (илнР
*элтерским агентством), считается как доплата (она составляет, к*
показывает практика, 30—50% от разницы стоимостей обеих квар'Ф
что, безусловно, выгодно фирме или «частному инвестору»).
Конечно, подобную сделку можно в дальнейшем признать®действительной на основании ст. 168 или 169 ГК РФ, однако!?™
правильно оформленном договоре займа бывший очередник бу#1
обязан вернуть деньги назад.
Указанная схема взаимодействия «очередник—агентство» бо-1ес
выгоднадля реализации в районах приличных новостроек (дляст°лицы это Куркино, Щербинка, Поселок Бутово, а вдальнейшеми «Новая Москва»). Поэтому в соответствующих округах прак”1чески все очередники уже «охвачены» риэлтерскими компаниями
предлагающими людям подобные взаимовыгодные схемы.
Также на рынке представлены и предложения по обналичивай!®
жилищных субсидий, однако на практике это сделать сложивчем реализовать серую (не криминальную) схему по жилищным
сертификатам, о которой у нас шла речь выше в подразделе 9.Ич
ведь уполномоченные органы муниципальных властей (в Москвевышеупомянутое Агентство по реализации жилищных займ®
и субсидий) более тщательно проверяют все предоставленные
заявителями документы.
9.2.3. Средства материнского капитала
Начиная с 2007 г. в РФ семьям, имеющим двух и более де®®
(включая усыновленных), из бюджета выплачиваются денежные
средства (пока небольшие), которые можно направить на стр'
*
тельство жилого дома, покупку новостройки, а также обналичИ111
по схемам, рассмотренным в предыдущих подразделах. Давай11
подробнее посмотрим, как это можно осуществить.
410
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Материнский капитал для покупки новостройки можно ис­
пользовать в случае, если готовность дома составляет более 70%,
продажа осуществляется по 214-ФЗ, а сам объект находится на тер­
ритории РФ. Разумеется, суммы не хватит на единоразовую покупку
квартиры (в 2012-м г. сумма материнского капитала составляет 387
640 руб.), но этими деньгами вполне можно погасить часть стоимо­
сти недвижимости или сделать первый взнос по кредитному жилью.
Причем, как уже упоминалось, во втором случае не обязательно
ждать, пока ребенку исполнится 3 года. В этой ситуации средствами
капитала погашаются тело кредита и проценты.
Сертификат, подтверждающий право на получение материн­
ского капитала, выдают в отделении пенсионного фонда по месту
жительства спустя месяц после подачи заявления и документов,
которые подтверждают личность, гражданство, прописку мате­
ри и факт рождения (усыновления) ребенка — паспорт матери,
Свидетельство о пенсионном страховании, Свидетельство о рож­
дении (судебное решение об усыновлении) ребенка. Документы,
заверенные нотариусом, в случае необходимости можно отправить
по почте.
Следующим этапом покупки квартиры в новостройке по ма­
теринскому капиталу становится поиск компании-застройщика,
уставом которой предусмотрена возможность зачета материнского
капитала в качестве частичной оплаты за недвижимость. Причем
этот момент должен быть не только зафиксирован в уставе ком­
пании, но и обязательно прописан отдельным пунктом договора
купли-продажи квартиры. Каждая компания сама устанавливает
порядок подачи и список необходимых для оформления такой
сделки документов. В каждом конкретном случае особо оговарива­
ется и механизм погашения оставшейся части стоимости квартиры.
Каждая компания сама устанавливает порядок подачи и список
необходимых для оформления такой сделки документов. В каждом
конкретном случае особо оговаривается и механизм погашения
оставшейся части стоимости квартиры. Покупателю важно быть
уверенным, что покупка совершается по 214-ФЗ и что все финан­
совые взаимоотношения сторон отражены в договоре.
При покупке квартиры в ипотеку средства материнского капита­
ла засчитываются в счет первоначального взноса за жилье и погаше­
ния кредита, причем сумма ежемесячной выплаты согласовывается
с банком, а предусмотренный программой кредитования срок
после частичного погашения сокращается. Ипотеку за средства
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
411
материнского капитала можно взять уже через два месяца после
положительного решения ПФ по соответствующему заявлению.
Для получения ипотеки с использованием материнского капитала
необходимо собрать стандартный пакет документов и иметь на руках
сертификате праве получения материнского капитала. Причем важ­
но, что на момент получения ипотеки материнский капитал должен
быть нетронутым. Если хотя бы небольшая часть суммы капитала
потрачена (законом не возбраняется тратить эти средства не на одну,
а на несколько целей), то ипотеку заявителю получить не удастся.
Стоит упомянуть, что владелец сертификата не получает деньги
на руки; сумма переводится в банк непосредственно из Пенсион­
ного фонда. Перечисление происходит после того, как квартира
будет оформлена в собственность. Поэтому владелец сертификата
получает кредит, который должен погасить самостоятельно (обычно
он выдается под 9—15% годовых), и еще один кредит, равный ука­
занной в сертификате сумме материнского капитала. Именно эти
деньги и используются для покупки недвижимости, а после оформ­
ления квартиры в собственность этот второй кредит погашается
переведенным из ПФ в банк материнским капиталом. До момента
перевода заемщику придется выплачивать проценты, однако став­
ка по этому кредиту гораздо ниже, чем по обычной ипотеке. Если
материнский капитал покрывает не только второй полученный
кредит, но и частично первый, то условия кредитования, как уже
упоминалось выше, пересматриваются в пользу заемщика.
Следуеттакже знать, что в Московской области, помимо основ­
ной суммы материнского капитала, владельцы сертификатов по­
лучают дополнительную сумму, равную 100 000 рублей. Целевое ис­
пользование этих средств идентично использованию федеральных
выплат по материнскому капиталу.
9.2.4. Ипотечные ценные бумаги
В соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ
*,
возможна
эмиссия двух видов И ЦБ: облигаций с ипотечным покрытием, покупа­
тели (владельцы) которых имеют право на получение от организацииэмитента купонных процентов (на уровне 6—10% годовых в СКВ);
а также ипотечных сертификатов участия, дающих возможности их
‘ Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах»
(в ред. от 27.07.2006 г.).
412
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
приобретателям быть участниками обшей долевой собственности
(пайщиками) на имущество, которое является предметом ипотеки.
Эмитентом указанных выше ИЦБ могут быть и муниципальные
органы, и специализированные ипотечные агентства, и коммерче­
ские банки. Теоретически выпуск таких бумаг завершает «полный
цикл» ипотечного кредитования, ведь таким образом банки имеют
возможность частично «отбивать» средства, выданные в виде ипо­
течных кредитов, причем это рефинансирование в случае облигаций
с ипотечным покрытием позволяет «не выпускать из рук» сам пред­
мет залога, под который и был выдан соответствующий кредит. Все
это пологике вещейдолжно стимулировать выдачу новых кредитов
и снизить проценты по ним. Однако за годы действия указанного
выше закона данные схемы не получили широкого распространения
на практике, ибо в распоряжении физических и юридических лиц,
потенциально желающих инвестировать в ИЦБ, есть другие, уже ре­
ально действующие инструменты — «обыкновенные» ценныебумаги
с купонным доходом, а также возможность покупки паев в П ИФах —
паевых инвестиционных фондах. К тому же доверие частных лиц
к подобным финансовым инструментам крайне низкое.
* * *
Давайте более подробно рассмотрим понятие закладной, которая
в соответствии со ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ', является
именной ценной бумагой, удостоверяющей безусловное право ее
владельца на получение денежного обязательства, обеспеченного
ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипо­
текой. «Первичная» закладная составляется залогодателем (бан­
ком) и долж-ником (клиентом, получающим ипотечный кредит)
и с 01.01.2005 г. уже не подлежит обязательному нотариальному
удостоверению. В дальнейшем этот документ может участвовать
во вторичном обороте и являться предметом самостоятельных
сделок: в соответствии с п. 48 Закона об ипотеке закладная может
быть и перезаложена и продана. В этом случае совершается пере­
даточная надпись, и ценная бумага переходит к новому владельцуОднако вторичный рынок закладных в нашей стране пока еШе
не сформировался, в первую очередь благодаря тому, что банкам
(держателям закладных) не очень выгодно выставлять их на пр°"
дажу или отдавать в залог.
• Федеральный закон № 102 ФЗ от 16 07.1998 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости»
(в ред. от 01.07.2011 г.).
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
413
9.2.5. Инвестиционные фонды недвижимости
В самом общем случае ПИФ — это объединение граждан и/или
юридических лиц, в рамках деятельности которого пайщики
вкладывают денежные средства и/или имущество, для того чтобы
этими активами распоряжалась профессиональная управляющая
компания (У К), а участники П ИФа получали бы с этого доход (ди­
виденды). Деятельность такого объединения регламентируется спе­
циальным законом «об инвестиционных фондах»’, которым преду­
смотрена специальная разновидность ПИФов — инвестиционные
фонды недвижимости (ИФН), в которых не менее 40% средств
должно направляться на финансирование именно строительных
и девелоперских проектов, а также покупки объектов на первичном
или вторичном рынках с целью их сдачи в аренду. Идея функцио­
нирования такого фонда проста: например, существует крупный
инвестпроект и ряд юридических и физических лиц, которые хотели
бы в нем участвовать. Управляющая компания предлагает потен­
циальным пайщикам приобрести паи ИФН, общая сумма которых
равнасметным затратам по проекту, и после выкупа паев (частично
или полностью) средства инвестируются (в строительство, сдачу
в аренду или управление уже готовым объектом). По завершении
каждого финансового года управляющая компания определяет раз­
мер дохода, который принесли вложения фонда из расчета на пай,
и выплачивает соответствующие дивиденды (по желанию пайщика
их можно реинвестировать в новые паи). При этом УК обязуется
в любой момент выкупить пай по первоначальной стоимости (что
в какой-то степени является гарантией пайщикам), кроме того,
последние могут продать свои паи на вторичном рынке ценных
бумаг уже за реальную рыночную цену.
Однако на настоящий момент ИФН не получили широкого
распространения, так как столкнулись с дилеммой: либо устанав­
ливать высокую стоимость, пая, либо привлекать очень большое
количество вкладчиков.
Единственное исключение — земельные ИФН, созданные для
Управления активами в виде земель сельхозназначения (бывших
паев), которые были впоследствии захвачены рейдерами и отмыты
по цепочке подставныхаффилированных юрлиц, конечным звеном
которой и является вышеупомянутый земельный фонд.
Федеральный Закон № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах» (в ред.
°т 03.12.2011 г.)
414
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
***
Практика показывает, что из всех финансовых схем, рас­
смотренных в данном разделе, наиболее жизнеспособны первые
две — покупка жилья по сертификатам и субсидиям. В последние
годы продавцы (отчуждатели) жилья стали гораздо более лояльно
относится к подобным покупателям (равно как и к ипотечникам),
а агентства стремятся использовать подобные варианты в своей
деятельности, не брезгуя также и «обнальными» схемами, о которых
у нас шла речь выше.
9.3. Частные инвестиции в недвижимость
«Золотые времена» скупки недвижимости с целью ее дальнейшей
перепродажи возвращаются в среднем раз в 5—6 лет, и если просле­
дить динамику цен на «среднестатистические» 1-2-3-4-комнатные
квартиры (см. таблицы 9.3.1 и 9.3.2), станет ясно, в какой момент
стоит объекты покупать.
Конечно, феноменальный рост цен в 2005—2006 гг. и в начале
2008 г. заранее предсказать было невозможно, хотя в стране сложи­
лись все условия для этого: капиталы, полученные нефтегазовой
отраслью, были прямо или опосредованно вложены в столичную
недвижимость; началось массовое «бегство» от нестабильного
доллара; наконец-то заработали более-менее реальные ипотеч­
ные схемы. Все это привело к тому, что по стоимости квадратного
метра жилья Москва вышла на пятое место в мире (дороже только
в Токио, Париже, Лондоне и Вене), что явно не соответствовало
качеству самого жилья.
Однако долго так продолжаться не могло, поэтому американский
«ипотечный грипп» и последующий за ним российский финансо­
вый кризис снизил в 2009 г. цены на объекты в среднем на 25—40%
(максимально упала стоимость новостроек). При этом большинство
экспертов рынка недвижимости предсказывали еще большее паде­
ние, однако с начала 2010 г. цены медленно, но верно пошли вверх,
что и продолжается в момент сдачи нашей книги в печать.
Как следует из наименования этого раздела, далее речь пойдет
именно о частных инвестициях, т.е. использовании (размещении)
временно свободных средств, принадлежащих физическим лицам,
индивидуальным предпринимателям, топ-менеджерам средних
компаний и владельцам предприятий малого бизнеса. Также в эту
группу попадают успешно работающие риэлтеры и граждане, про­
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
415
давшие принадлежащую им «лишнюю» недвижимость и желающие
использовать полученные деньги более эффективно, чем размеще­
ние на депозитах крупных и солидных банков.
О каких же суммах идет речь? Как показывает практика, «вход­
ным билетом» на рынок недвижимости является 1 млн. (миллион)
рублей, однако, естественно, на эти деньги особо не разгуляешься
и такому «миллионеру» будут доступны только недорогие земельные
участки (или, например, первоначальный взнос в одну из ипотеч­
ных схем). Верхнюю планку частных инвестиций авторы решили
установить на уровне 20 млн. рублей (стоимость продажи хорошей
3—4-х комнатной квартиры в столице или небольшого коттеджа
в Подмосковье), ибо, как показывает практика, более солидную
сумму указанные выше категории граждан «выдернуть» уже не всостоянии, а вопрос корпоративных инвестиций в real estate заслу­
живает, безусловно, более глубокого исследования.
Итак, давайте подробнее рассмотрим ряд финансовых схем
по разным сегментам рынка (новостройки, вторичка, заграница,
земля, прочее); за исключением коммерческой недвижимости,
и попытаемся проанализировать их по следующим критериям:
размеры инвестиций, сроки оборачиваемости, рентабельность,
риски. Также не следует забывать, что использование заемных или
кредитных средств значительно снижает привлекательность всех
подобных сделок.
9.3.1. Покупка квартир на «нулевом цикле»
На рисунке 9.3.1 приведены основные этапы возведения
кирпично-монолитного дома (этажность 12—24) по типовому
проекту многократного применения, которое проводит застрой­
щик средней руки (3—5 ранее реализованных проектов) в одном
из городов ближнего Подмосковья. За единицу (100%) приняты
затраты частного инвестора при оплате на стадии «выход на пло­
щадку» (зачастую разрешение на строительство застройщик еще
не получил), а также указаны средние сроки выполнения каждого
из этапов (в месяцах). Окончанием этой схемы давайте считать
завершение строительства, подключение дома к коммуникаци­
ям по времянке и его подготовка к приемке (вводу в эксплуата­
цию). Таким образом, вложения (начиная от 2 млн. руб.) на этапе
«забора—котлована» принесут инвестору через 1,5 года 30—50%
2200 2500
2500- 2800
0001-0082
3200-3600
3500 4000
ООП 0001
2000 2300
3200-3700
4500-6000
4200-5500
4300-5800
4800-6400
5300-7000
5500-8000
аэог-0081
1500-2000
2200-2500
4000-5500
8000-10 000
[1 2 0 0 0 -1 5 0 0 0
13000-17000
12000-15000
13 0 0 0 -1 6
15000-17000
16000-18 000
17000-19000
3500-5000
6000-8000
12000-15000
15 000-18000
18 000-23000
28000-32000
33 000 -36 000
28000 -32 000
30 000-35 000
31
32000 38000
35 000 -40 000
р-н Пречистенка-Остоженка
Годы (данные на ноябрь-декаб рь)
Категория дома,
или кирпич-монолит
4500-5000
4800-5200
4000-431Ю
4200-4500
5200-5500
5300-5600
5500-6000
8800 9700
9000-10 000
10000-12000
4400-4800
8500-9500
4200-4600
5С00-5200
4800-5200
3800-4000
1500-1600
850-900
600-650
।
800-900
1400-1600
1200-1400
900- 000
500-550
2000-2200
500-550
800-850
1200-1300
1800-2000
850-900
1700-1900
1100-1150
1300-1400
1400-1600
2200-2500
о
сэ
1400-1500
600-650
700-750
450-500
।
9500-12 000
900-950
5 2 0 0 -/5 0 0
900-950
5
о
1
950-1000
1500-1700
8500-10000
750-800
4300-4600
650-700
3800-4000
1200-1250
800-850
4500-4800
1000-1050
7000-7500
950-1000
4200-4400
850-900
* Примечание: более подробную информацию по динамике цен на вторичном рынке можно получить на портале
00
3800-4000
12
4400-4600
11
4500-5000
10
2400-2500
09
2500-2600
08
3500-4000
07
2000-2 Ю0
06
1400-1500
05
1700-1800
04
3000-3200
03
1900-2000
02
1250-1300
01
2400-2600
00
1300-1400
99
0041-0001
2500-2800
1300-1500
1200-1500
2500-3000
240/140/30 м клубный дом
000 -0081
2300-2600
850-1000
950-1100
1800-2200
(1994-1997 и 1
ООН- 0001
1700-1900
750-900
850-900
/000-2200
3 к. кв. 160/80/20 м кирпич
о
о
o o ri-o o u
1200-1400
620-700
900-1000
4000 4500
Сокольники
§
о
кирпич монолит р-н ВДНХ-
0011-0001
1000-1100
650-750
1400-1500
05Г0ГЕ
Бизнес класс. 2 к. кв. 80/40/15
000-36 000
550-700
1100-1200
4500-5000
а
000
620-700
1200-1100
1997 п.) и Южное Бутово
О
т
О
00
ст
б
800-850
м. «Арбатская
*
650-700
98
500-550
4 к. кв. 105/73/13 м кат. 1Б1,
1
м, типовая панель Северное(1993-
S
О
сэ
1
м «Академическая»
1
97
§
96
S
95
Эконом-класс. 1 к кв. 40/20/10
4Ж
СЭ
о
й
3 к. кв. 75/45/10 м кат. 2А1,
1600-1800
97
3 кат., м «Перово
*
550 600
96
2 к. кв 42/31/5 м
900 — 00
95
700-750
www.im.ru
94
2 кат., м. «Отрадное»
1
б
400-500
Киевская
1
Эксклюзивное жилье: 4 к. кв.
8 0 0 -9 .0
р-н Краснопресненская-
1
со
X
*
X
£
с
Премиум класс:
!
м кирпич (1993-1996 гг.) или
09
б
со
X
Z
m
о
§
й
о
е
08
£
07
а
Об
12
05
11
04
10
03
01
02
00
99
94
Й
еэ
1
98
93
Местоположение
ё
93
1к. кв. 33/19/7 м
Годы (данные на ноябрь-декабрь)
Ценовой диапазон,
тс
92
местоположение
ООП-0001
Таблица 9.3.1
ДИНАМИКА ЦЕН НА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ В Г. МОСКВЕ ($/м2)'
Примечание", данные для построенного дома перед сдачей в эксплуатацию (уступка прав требования по договору).
Таблица 9.3.2
ДИНАМИКА ЦЕН НА ТИПОВЫЕ КВАРТИРЫ В Г. МОСКВЕ (S/м1)
418
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
прибыли или 20—30% годовых. При этом также нужно учитывать
и общий рост цен на новостройки (в Подмосковье в 2011—12 гг.
он составляет 5—10%, а в столице значительно больше — до 12%,
однако в Москве «входной билет» стоит уже 5 млн. руб.).
|
+6м
|
коробка
|
2-3 этажи
|
окснч.строит.
130-150
120-130
+ 6м
|
110-115
+3м
фунд.плита
|
|
котлован
I
105-110
+ 2м
|
100-105
+ 1м
забор, площадка |
100%
Рис. 9.3.1. Инвестирование в новостройку на этапе строительства
9.3.2. Покупка построенных квартир
Окончание предыдущей схемы фактически является началом
данной, только в этом случае «растут» не этажи, а степень юри­
дической готовности объекта — от ввода дома в эксплуатацию,
до оформления права собственности на проплаченные квартиры
(см. рис. 9.3.2).
собственность
|
экспл.орг
|
130-150
+6-9м
|
110-120
+ 1м
акт приемке ры
|
110-115
|
+ 1-2м
обмеры БТИ
|
100-105
+ 2-Зм
акт ввода дома
|
100%
Рис. 9.3.2. Инвестирование в новостройку на этапе оформления
t
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
419
В результате частный инвестор также получает прибыль 30—
50%, но уже в течение чуть больше года (если сроки оформления
в собственность через застройщика затягиваются, то это делается
в судебном порядке).
При этом следует отметить один существенный момент: после
подписания акта приемки построенной квартиры и до момента
оформления прав собственности продавать объект невыгодно, да
и оформить подобную сделку затруднительно (договор уступки
права требования уже заключить невозможно). Впрочем, об этом
более подробно у нас шла речь в главе 5.
9.3.3. Прочие схемы по новостройкам
Рассматриваемые в этом разделе схемы обычно носят вспомо­
гательный (прикладной) характер и повышают экономическую
эффективность двух основных, о которых шла речь ранее. Итак,
что еще можно применить на практике?
1. Мелкооптовая покупка квартир.
В этом случае частный инвестор (или группа таковых, ибо
средств требуется уже больше, чем оговоренные ранее 20 млн. руб.),
приобретают у застройщика квартиры мелким оптом (начиная
от пяти), фактически выполняя функции субинвестора.
2. Выполнение на объекте «белого» ремонта.
После подписания акта приемки квартиры и получения ключей
инвестор начинаетделать в квартире так называемый «белый ремонт».
В первую очередь это выравнивание стяжки на полу (иногда с по­
крытием самым дешевым линолеумом или ковролином), шпатлевка
стен и потолка («серый» вид помещений превращается в более при­
влекательный «белый»), установка подоконников и отливов стекло­
пакетов, укладка плитки на кухне и ванной. Как показывае! практика,
при реализации жилья уже после оформления права собственности,
вложения в такой ремонт окупаются более чем вдвойне (например,
потрачено 300 тыс. руб., продано дороже на 700—800 тыс. руб., до­
полнительно к общему увеличению цены). Особенно выгодно вы­
полнять такой ремонт силами строительных бригад от управляющей
компании (которые, например, делают отделку общих помещений
Д°ма), а также из «сэкономленных» ими материалов.
3. «Сблочивание» или «разблочивание» квартир.
Как уже говорилось ранее в главе 3, в отдельных случаях при
покупке жилья (как в новостройке, так и на вторичке), бывает
420
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
выгодно либо объединить две квартиры в одну, либо, что правда
сложнее, сделать наоборот: из одной большой — две. Подобные
манипуляции могут принести дополнительные 10—15% прибыли,
однако широкого распространения они не получили — надо все
просчитывать в индивидуальном порядке.
4. Перевод вторых этажей из нежилых в жилые.
В отдельных сериях домов, особенно в районах массовой за­
стройки, можно выкупить помещения на вторых этажах как нежи­
лые (иногда на 20—25% дешевле) и потом сделать из них квартиры,
включая очень выгодные малогабаритные, т.е. перевести площади
в жилой фонд. Указанная бюрократическая процедура в среднем
занимает 6—9 месяцев и может быть совмещена с выполнением
в будущих квартирах «белого» ремонта.
9.3.4. Схемы по вторичному рынку жилья
Схемы инвестирования на вторичном рынке, за исключением
явного криминала, не столь выгодны, как по новостройкам и земле,
однако при грамотной постановке работы удается достигнуть при­
были 12—20% годовых, что, безусловно, выше, чем при хранении
средств на банковском депозите. Большинство из этих операций
уже разбирались нами ранее в первой и второй частях книги, так
что остановимся на них более кратко и сжато.
1. Новостройки на перспективу.
Используется и «долговременная» разновидность подобной
схемы: жилплощадь покупается в «перспективных» микрорайонах
(для столицы это Марфино, Поселок Бутово и вся «Новая Москва»,
а также Павшинская пойма в Красногорском районе и Новокуркино в Химках), в дальнейшем приводится в порядок и сдается в наем,
а через несколько лет, после благоустройства района, продается.
С учетом платы, полученной с временных жильцов, такая схема
приносит рентабельность в пределах 20—25% годовых, однако есть
риск дождаться следующего снижения или даже обвала цен.
2. Покупка квартир с последующим ремонтом.
В этом случае коммерческую привлекательность имеют два
сегмента рынка: покупка за низкую цену любых «убитых» квартир,
т.е. находящихся в ужасном состоянии, с целью выполнения мини­
мального текущего ремонта и их перепродажи (зарабатыватьудаетсЯ
в среднем по 200—500 тыс. руб.), а также выполнение «чернового»
Глава9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
421
ремонта с перепланировкой в квартирах площадью 100—150 кв.
м находящихся в «суперсталинских», «сталинских» и «доходных»
домах (подробнее см. главу 1 первой части нашей книги).
3. Покупка жилья по ипотеке.
В случае наличия у потенциального инвестора «белой» зарплаты
(или зарплатного договора с банком) можно взять ипотечный кре­
дит под возможно более низкий процент (иногда стоит рискнуть
и выбрать СКВ), с целью компенсировать ежемесячные платежи
по кредиту платой за наём (при удачном раскладе это удается
сделать полностью). Тогда по истечении срока действия кредит­
ного договора, жилье фактически достается инвестору бесплатно
и после снятия обременения продается на вторичном рынке. Ко­
нечно, у этой схемы есть и существенные недостатки: во-первых,
длительность вложений (обычно 10 лет); во-вторых, риск падения
рыночных цен (те, кто воспользовался ей в 2007—2008 гг. потом
долго об этом жалели). Однако, с другой стороны, ипотечники
2002—2005 гг. заработали (или очень скоро заработают) очень не­
плохие деньги, ибо с тех пор цены выросли (даже с учетом падения
в 2008—2010 гг.) более чем в три раза, что соответствует уровню
30—35% годовых.
4. Покупка и сдача в наём.
Эта форма долговременных вложений денег в недвижимость
имеет несколько разновидностей:
— квартиры на первичном рынке в перспективных районах (об
этом шла речь выше);
— дешевые 1-2-комнатные квартиры (срок окупаемости —
8—9 лет);
— расселенные коммуналки в центре крупных городов: окупае­
мость — 7—8 лет, однако для реализации проекта «морозятся»
серьезные финансовые средства (минимум 10 млн. руб.);
— сдача квартир в посуточном режиме. В этом случае перво'начальные вложения окупаются за 4—5 лет, однако такие
мини-гостиницы требуют повышенного внимания (уборка,
перекодировка замков, конфликты с соседями и др.).
5. Перевод в нежилой фонд.
Квартиры на первом или даже втором этажах, расположенные
в Центральной части крупных городов или на «первой линии» жилых
Домов, особенно с выходом на улицы магистрального типа, пред­
ставляют большой интерес для представителей мелкого и среднего
бизнеса, желающих «расшириться» и открыть новые торговые
422
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
точки. Поэтому покупка такого жилья с последующим переводом
его в нежилой фонд (подробнее см. главу 3.5) дает рентабельность
в пределах 20—25% годовых, даже несмотря на значительные по­
тери времени и средств при оформлении такового.
6. Срочная покупка, плановая продажа.
Эти сделки приносят ощутимый доход (в среднем от 500 тыс.
руб. с каждой квартиры), но напоминают игру в «русскую рулет­
ку» — ведь на этом сегменте квартирного рынка больше всего мо­
шенников. Суть заключается в том, что по объявлениям находятся
граждане, которым недвижимость действительно надо срочно
продать, и они готовы уступить 15—20% от реальной рыночной
стоимости. Впоследствии такая квартира перепродается (возможно,
с выполненным ремонтом) в плановом порядке за «нормальные»
деньги.
7. Выкуп свободных комнат у города.
Эта операция осуществляется в случае, когда в коммуналь­
ной квартире освободились муниципальные комнаты (одна или
две), а у соседей нет средств их выкупить (в столице в среднем
100—150 тыс. руб. за метр жилой площади). Для таких неплате­
жеспособных граждан за счет инвестора приобретается отдельная
жилплощадь, новый собственник въезжает в бывшую коммуналку
и тут же подает в жилотдел заявление на выкуп. После осущест­
вления этой операции (она длится 3—4 месяца) инвестор получает
Свидетельство на всю квартиру и может выставлять ее на продажу
по рыночной цене.
8. Покупка комнаты с дальнейшем расселением.
В этом случае инвестор покупает одну или даже две комнаты
в расселяемой коммуналке (2—4 комнаты, центр города, дом пер­
вой категории), где у продавца возникли неприязненные или даже,
конфликтные отношения с соседями (иначе бы он комнату не про­
давал). После этого психологическими методами, не противо­
речащими закону (на практике обычно несколько иначе), новый
собственник добивается либо расселения всей квартиры целиком,
либо даже выкупа соседской комнаты (комнат).
9. Покупка доли с дальнейшим разъездом.
Указанная схема очень похожа на предыдущую, но при ее
реализации приобретается (еще по более низкой цене, чем ком­
ната) доля в праве, примерно соответствующая площади одной
из комнат. В дальнейшем инвестор (новый собственник) подает!
иск об установлении порядка пользования жилплощадью и/или
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
423
о вселении, после чего для других участников долевой собствен­
ности начинается «веселая жизнь», и они понимают, что квартиру
нужно продавать. Существует и более наглая форма захвата чужой
жилплощади — в этом случае за бесценок приобретается незначи­
тельная доля в праве (в договоре указывается более высокая цена)
и квартирный рейдер получает право посещать жилье в любое время
дня и ночи, создавая сособственнику большей доли нетерпимые
условия существования, что обычно приводит либо к продаже
жилплощади, либо к «отступному» по цене, значительно превы­
шающей стоимость покупки (вложенных средств).
10. Скупка квартир у асоциальных элементов.
Эта схема носит явный криминальный характер: в крупных го­
родах ведется поиск социально незащищенных граждан, желающих
в «добровольно-принудительном» порядке расстаться со своим
жильем. Эффективность вложения средств здесь на порядок выше
(в среднем 80—90% годовых), однако «сколько веревочке не вить­
ся...». Заканчивается эта коммерческая деятельность либо скамьей
подсудимых, либо роскошными похоронами «инвестора» на пре­
стижном кладбище — смотря на кого нарветесь.
9.3.5. Схемы по земельным участкам
Вопрос первичного выделения участков под жилыми домами мы
уже рассматривали ранее в главе 6. Теперь давайте разберем вопросы
выделения земельных участков без строений под ИЖС или ЛПХ.
В настоящее время органы местного самоуправления имеют право
вновь сформированные участки передавать в собственность только
путем их реализации посредством аукциона, при этом стартовая
их цена будет не ниже кадастровой стоимости, которая с 2012 года
возросла и может значительно превышать рыночную стоимость'.
Другой малобюджетный и очень доступный для многих путь —
получение земельного участка в аренду с правом его застройки.
Схема этого пути такова. Гражданин получает земельный участок
в аренду и регистрирует это право в Росреестре. Затем возводит
на этом земельном участке хозблок и в упрощенном порядке
по «дачной амнистии» регистрирует свое право на него. После
этого он предоставляет в органы местного самоуправления пакет
Документов на выкуп земельного участка. В данном случае сумма
выкупа будет составлять 10-ти кратную ставку земельного налога,
424
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
которая с учетом затрат на строительство хозблока будет в десятки,
а иногда, и в сотни раз меньше кадастровой стоимости земельного
участка. Единственный недостаток данного пути его временная
продолжительность. Вам придется запастись терпением и побегать
по инстанциям не менее года.
Земельные участки под коммерческое использование реализуются
местной администрацией на основе аукциона или конкурса, при
этом кадастровая стоимость будет зависеть от вида разрешенного
использования земельного участка, на сегодняшний день самая
высокая кадастровая стоимость земли под жилыми домами мно­
гоэтажной застройки.
Продажа земельных участков с видом разрешенного исполь­
зования «пожизненное наследуемое владение (ПНВ)» и «по­
стоянное (бессрочное) пользование (ПБП)» не допускается, т.к.
у владельцев данных участков нет права собственности. Перевод
из ПНВ и ПБП в частную собственность не представляет особых
сложностей. Первый легкий путь — это по «дачной амнистии». За­
казывается выписка из кадастрового плана и регистрируется право
собственности, в котором будет указана ориентировочная площадь
земельного участка. Второй путь затратный по финансам и времени.
Обращайтесь к кадастровому инженеру, который измеряет участок
и формирует межевое дело. Затем в кадастровой палате заказываете
кадастровый план земельного участка, и регистрируется право соб­
ственности. В этом случае по «дачной амнистии» можно прирезать
«лишние метры».
В настоящее время на рынке предложений много предложений
участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Прежде, чем говорить о виде разрешенного использования
земельного участка, необходимо отметить значение и некоторые
особенности двух следующих терминов — самого крестьянского
фермерского хозяйства (КФХ) и земельного участка с видом раз­
решенного использования «для ведения крестьянского (фермер­
ского) хозяйства».
КФХ — форма организационно-правовой коммерческой дея­
тельности, иными словами — способ организации сельхозпредпри­
ятия. Такую деятельность могут вести либо объединение граждан,
либо даже одно лицо.
А вот в составе имущества КФХ может быть в том числе и земель­
ный участок с видом разрешенного использования «для ведений
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
425
КФХ», при этом категория земель будет «земли сельскохозяйствен­
ного назначения».
При этом необходимо понимать, что КФХ и земельный участок
«для ведения КФХ» не связаны между собой непосредственным
образом, это разные понятия.
В составе имущества КФХ может находиться земельный участок
и с другим видом разрешенного использования, например «для
сельхозпроизводства» или «для пашни». А может и вообще не быть
земельного участка в собственности, т.к. КФХ в качестве вида
деятельности может избрать переработку и реализацию сельхоз­
продукции, например, переработку и консервацию овощей. В этом
случае в земельном участке просто не будет необходимости, а вся
деятельность может осуществляться в арендованном помещении.
Так же и земельный участок «для ведения КФХ» может находить­
ся в собственности одного или нескольких лиц, не осуществляющих
фактическую деятельность по ведению крестьянского фермерского
хозяйства. Закон не устанавливает ни срока, в течение которого
необходимо такую деятельность начать, ни вообще обязанности
для собственника такого участка вести соответствующую деятель­
ность.
На территории Московской области средний размер участков
для ведения КФХ составляет 2,5 га. Это, как правило, земли быв­
ших колхозов и совхозов. В настоящее время никаких ограничений
по покупке и продаже участков для ведения КФХ не существует.
Участки для ведения КФХ подходят и для организации фермер­
ского хозяйства, и для создания усадьбы — большого семейного
гнезда со значительным по площади земельным участком, и для
индивидуального жилищного или дачного строительства. Строи­
тельство на участках под КФХ является редкостью и поэтому во
многих регионах инстанции не знают, что с этим делать. Практика
получения разрешения на строительство, а также окончательной
Регистрации построек, наиболее распространена в Подмосковье.
Дешевизна участков для ведения КФХ по сравнению с ценами
на участки под ИЖС и садоводство в последнее время стала привле­
кать инвесторов, которые в дальнейшем меняют вид разрешенного
использования данных участков, и затем продают их с подрядом
На строительство или без него по более высоким ценам. Инвесторы
понимают, что затраты на процедуры изменения назначения участ­
ка (даже с учетом оплаты услуг профессионалов в этой области),
совершенно не сопоставимы с экономией на стоимости земли.
426
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В существующем законодательстве не содержится прямых ука­
заний на право строительства на землях для ведения КФХ. Однако
нигде не содержится и запретов на строительство, как например
это предусмотрено для полевых участков ЛПХ или ограничений
как в случае с участками «для садоводства», на которых закон
запрещает возведение капитальных построек и возможно строи­
тельство не более одной постройки с определенным назначением,
т.е. можно построить только 1 жилой дом, 1 баню, 1 сарай и т.д.
Для фермерских участков не предусмотрено ограничений ни по
количеству, ни по площади построек, разумеется, в пределах
градостроительных, пожарных и других нормативов. Поэтому
обязать собственника земельного участка снести построенный им
дом, если у него нет разрешения на строительство невозможно,
если самовольная постройка возведена на его земельном участке,
с соблюдением строительных норм и правил, и возведённый дом
не наносит ущерба третьим лицам (Т.е. не находится в охранной зоне
водоёма, не стоит на магистральной газовой трубе или в охранной
зоне кабеля и т.п.).
Как показывает практика, чтобы облегчить получение разреше­
ния на строительство, необходимо, в соответствии с назначением
участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство,
указав в перечне видов деятельности те из них, которые требуют
постоянного и непосредственного присутствия на территории
участка участников КФХ.
Однако, в реальной жизни собственники участков для ведения
КФХ застраивают их и без получения разрешений, уже по факту
занимаясь узакониванием строений или переводя участки в другие
категории или согласовывая иные виды разрешенного использова­
ния — те же «дачное строительство» или «садоводство».
Покупка земельного участка для ведения КФХ аналогична по­
купке земельного участка, например для ИЖС, при этом новому
собственнику не обязательно становится фермером. Согласно
существующему законодательству, нет ни каких нормативных
актов и статей, обязывающих собственника земельного участка,)
приобретённого для ведения КФХ, осуществлять регистрацию
самого КФХ в налоговых органах, если он не планирует продавать
продукцию со своего земельного участка. Согласно существующему
порядку, на сегодняшний день регистрация КФХ осуществляется
по свободной воле собственника.
Глава 9
КРЕДИТ ЗДОРОВЬЮ ВРЕДИТ
427
Давайте рассмотрим еще одну, совсем «левую» схему. В настоя­
щее время в Подмосковье приобрело массовый характер незаконное
строительство многоквартирных домов на земельных участках,
предназначенных для индивидуального жилищного и дачного
строительства. Этот факт констатируют в Управлении по надзору
за соблюдением федерального законодательства Прокуратуры
Московской области.
Как правило, данные многоквартирные дома строятся без
какой-либо разрешительной и проектной документации, а также
без согласования. В лучшем случае имеется типовой проект много­
кратного применения.
Поэтому себестоимость такого возводимого жилья составляет
порядка 12—20 тыс. руб./кв.м., а продажная колеблется в районе
35—40 тыс. руб./кв.м. Казалось бы очень удачное инвестирование.
Но помните, что эти строения согласно ст. 222 ГК РФ относятся
к самострою.
Поэтому Прокуратура Московской области будет добиваться
сноса многоквартирных домов, незаконно построенных в Под­
московье на землях, предназначенных для индивидуального жи­
лищного и дачного строительства, а любые инвестиции в подобные
объекты приведут к потере денежных средств.
***
К сожалению, сфера недвижимости в последнее время осваи­
вается частными инвесторами с большим трудом. Связано это
в первую очередь с тем, что стоимость выхода на рынок, т.е. ми­
нимально необходимая сумма инвестиций, составляет в пределах
3 млн. руб. (за исключением земельных участков). Так что светлое
будущее вложений в недвижимость выглядит совсем не безоблач­
ным, и успех или неудача подобной деятельности тесно связана
с профессионализмом либо самого инвестора, либо девелопер­
ской или консалтинговой компании, которая управляет Вашими
активами. И всегда помните о том, что недвижимость, особенно
в Московском регионе, объективно не стоит тех денег, которые
за нее запрашивают!
ДАЖЕ МАЛЕНЬКАЯ ПРАКТИКА
СТОИТ БОЛЬШОЙ ТЕОРИИ
(Вместо заключения)
Книга, которую Вы, уважаемый читатель, просмотрели,
не претендует на всеобъемлемость охвата встречающихся жи­
лищных проблем, но мы постарались рассмотреть максимум
типичных ситуаций в этой сфере и дали практические рекомен­
дации, как их разрешать к выгоде Ваших клиентов. Но любое
подобное издание при всей своей универсальности не может
заменить консультацию специалиста рынка недвижимости
по Вашему конкретному вопросу. Даже маленькая практика
по ведению реального варианта стоит большой теории, а жизнь
иногда подбрасывает настолько лихо закрученные сюжеты, что
просто диву даешься.
Отзывы, замечания и предложения по книге присылайте
по электронному адресу 5170563@mail.ru, а проконсльтироваться
с опытными специалистами по жилищному законодательству
и смежным вопросам можно в будние дни с 10 до 18 часов
по телефонам (495) 506-20-90,585-83-80 и 518-05-01 (бесплатная
юридическая справочная «Недвижимость для Нас»), Так что ждем
от Вас, уважаемые читатели, новых сложных и каверзных вопро­
сов и ситуаций, совместное «разруливание» которых позволит
решить жилищные проблемы и даст практический материал для
последующих изданий этой книги.
Еще одно предложение. Возможно, что после изучения мате­
риала нашей книги у Вас появится желание повысить квалифи­
кацию и пройти дополнительное обучение по базовой и смежным
специальностям (экспресс-оценка, ипотечный брокеридж, реклама в сфере real estate), а также подготовиться к сдаче квали­
фикационного экзамена на звание брокера по недвижимостиПоэтим вопросам обращайтесь в наш учебный центр по телефонам
(495)507-68-86 и 585-83-80.
Пришло время прощаться. Конечно нельзя объять необъятное,
но авторы и издательство недеются, что оказали Вам, дорогой
читатель, посильную помощь в решении жилищных проблей
Ваших клиентов (да и своих собственных тоже). Как говорил
один из наших вождей: «Цели ясны, задачи определены — за работУ>
товарищи риэлтеры!»
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КВАРТИР,
ДОМОВ И РЕМОНТА
1.1. Массовая оценка квартир
Реально существуют два объективных критерия оценки:
•
категория (тип) дома, где находится квартира;
• месторасположение дома по районам (округам) города.
Практически все типы жилых домов (95-96% от их числа) можно раз­
делить на три основных категории.
Первая — бизнес-класса. Сюда относятся современные кирпичные, по­
строенные по индивидуальному проекту, «суперсталинские», просто «ста­
линские», «доходные» дома начала века, «конструктивистские» (20—30-х гг.
постройки), «сталинские» пятиэтажкис высокими потолками. Престижность,
а значит, и качество этих типов домов здесь и далее даны по убывающей.
Вторая — эконом-класса. Сюда входят современные панельные и блоч­
ные многоэтажки (в 12,14,16,17 и 22 этажа), многоподъездные «брежнев­
ские» 7—12-этажные дома постройки конца 60-х — начала 80-х гг.
По цене к ним примыкают и старые 2—5-этажные дома, идущие под
реконструкцию («рабочие» и «немецкие» городки).
Третья — «хрущевки», т.е. кирпичные, блочные и панельные пятиэ­
тажки эпохи начала массового индустриального домостроения. Среди
них различаются «улучшенные», т.е. с относительно большими кухнями
(6—8 кв. м), или с изолированными комнатами, или кирпичные; просто
«хрущевки» и «убитые» — т.е. строительных серий, которые в ближайшие
годы подлежат сносу.
Итак, Ваша задача — определить тип дома, в котором находится оце­
ниваемая квартира. Это можно сделать по таблице 1.1.1.
Для того чтобы не ошибиться. Вам необходимо узнать в домоуправлении
(в Москве это можно сделать на сайте gdeetotdom.ru) точный год постройки
Дома и наличие в нем (или же также отсутствие) междуэтажных железобе­
тонных перекрытий, т.е. из какого материала, бетона или дерева, сделан
пол и потолок в оцениваемой квартире. Дальше надо выбрать из каждого
критерия значения, соответствующие Вашему дому и квартире. Знаки ±
Или + означают, что признак этот или скорее есть, или же его скорее нет.
Знаки > и < означают соответственно, что дом построен позже указанного
г°да или раньше него. Знаки, обведенные кругом или овалом, подсказыва•°т, как более уверенно ориентироваться в категориях схожих домов, если
У Вас возникают какие-то сомнения.
Чтоозначают цифро-буквенные символы в первой колонке? Подними как
Раз зашифрованы типы домов, о которых мы говорили чуть выше.
430
ПРИЛОЖЕНИЯ
1А2 — современные кирпичные «полуэлитные» (типа цековских и со­
вминовских) и построенные в последние годы монолитные дома бизнес
класса (кроме самых дорогих, о которых пойдет речь в разделе 1.2);
1А1 — «суперсталинские» (типа высотных и им подобные) дома, по;
строенные в стиле «сталинский ампир» с обилием лепных украшений, ба­
шенками, скульптурами, эркерами, красиво оформленными балконами:
1 — просто «сталинские», в основном 7—10-этажные добротные кир­
пичные дома постройки 50-х—начала 60-х гг., но уже без «архитектурны,
излишеств»;
1Б1 — «доходные» дома начала XX в. с лифтом и «конструктивистские;
постройки 20-х — 40-х гг. К ним же относятся «сталинские» дома после­
военной постройки со смешанными междуэтажными перекрытиями. И>
этажность — от 6 этажей;
1Б2 — «сталинские пятиэтажки», в большинстве без лифта и мусоро­
провода, но кирпичные и с высокими потолками;
2А2 — то же самое, что 1Б1, но без лифта («дореволюционные», «ра­
бочие» и «немецкие» городки);
2А1 — современные панельные многоподъездные дома и башни этаж­
ностью в основном 12—22 этажа;
2 — «брежневские» многоподъездные дома этажностью 7—12 этажей;
2Б — то же, что и 2, но только с маленькими кухнями (5—6 кв м);
ЗА — «улучшенные хрущевки», т.е. пятиэтажки, у которых относительна
приемлемая кухня (6—8 кв. м) или изолированные комнаты, но низкие
потолки. Также в эту группу попадают и аналоогичные кирпичные дома;
3 — просто «хрущевки» — с кухнями 5—6 кв. м и смежными (проходны­
ми) комнатами в 2-3-комнатных квартирах, блочные или панельные;
ЗБ — «убитые хрущевки», которые в ближайшие годы будут сноситься
(эти серии домов реконструкции не подлежат).
Втаблице 1.1.1 имеются еще две строки: ВКЛ— дома «внекатегорийные
люкс» и ВК — просто «внекатегорийные». И те и другие по рассматривае­
мой методике не оцениваются: о «люксе» речь у нас пойдет в следующем
разделе 1.2, а дома ВК — это ветхий жилой фонд, идущий под снос или ре­
конструкцию, который не подлежит приватизации или продаже и поэтом!
в операциях на вторичном рынке практически не участвующий. Конечно,
квартиру в таком доме можно оценить «ради любви к искусству» (по своим
техническим параметрам ветхие здания можно отнести к категории 2А2),
однако продать объект за указанную цену вряд ли удастся.
Вы определили тип дома. Что же дальше? Вторым по важности крите-|
рием оценки квартиры является место, где дом расположен.
Как известно, столица разделена на 9 административных (кроме Зеле­
нограда и «Новой Москвы») округов (префектур) и 120 муниципальных
районов (управ). По данным социологических опросов, ежегодно пр0'
водимых риэлтерскими гильдиями и ассоциациями, разработана «шкал|
престижности» административных и муниципальных округов столинЫ
(она постоянно корректируется). В табл. 1.3.2 Приложения 6 отражены
Таблица 11.1
ТАБЛИЦА КАТЕГОРИЙ НОСГИ ОСНОВНЫХ ТИПОВ ЖИЛЫХ ДОМОВ
ИМПЕРИИ ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА ЖИЛОГО ДОМА
капгоми
этажность
*
«г
оотоякм
л
к/м
♦
4-
л
22,8
♦-зо
К/Б/М
±
4
>8,0
22Л
1А1
6-14
К
4-
4
210,0
23/)
1
6-16
К
4
4
>8,0
23,0
1Б1
6-10
4-
>7,0
23,0
1Б2
4-6
к
к
*
Z
¥
27/)
23,0
2А1
9-25
Б/П
4
4
27,0
2.6—2,8
бетонные
гир«фмтмя
юннаты
П>
*
™
-
гаяпостфНш
4-
си
и
±
21972
4
СИ
ж
1950-1972
4
СИ
±
21950
-
СИ
z
S1955
4
СИ
Z
1950-1960
4
и
4
21965
4
1964-1981
+
Л
2А2
2-5
Б/П
Т
т
>8,0
23,0
-
СИ
2
7-12
К/Б/П
♦
4-
6,0-8,5
2.5-2,7
4
СИ
2Б
7-9
Б/П
♦
4-
5,0-6,0
2.5-2,7
4
СИ
4
1964-1972
ЗА
4-5
К/Б/П
•
Z
6,0-8,0
2,5-2,7
4
СИ
Z
1964-1968
3
4-5
Б/П
-
-
5.0-6,0
2,5-2,7
4
СИ
-
1958-1964
ЗБ
4-5
П
-
-
5.0-6,0
2,5-2,7
4
с
-
1958-1962
1-6
Л
•
Л
23,0
-
СИ
Z
<1948
ПРИМЕЧАНИЯ:
Индексы А/Б — лучше/хуже среднего уровня.
Цифры I и 2 в конце категории — условно стоимость одинакова
• — дома внекатегорийные люкс.
•• — дома внекатегорийные (ветхие)
431
УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ;
К/П/Б/М — кирпичные/панельные/блочные/монолитные
Л/С/И — любые/смежные/изолированные
± — в большинстве случаев есть,
* — в большинстве случаев нет.
Ь
Л — критерийобразуюшие признаки
S1955
1
ТРПЪЯ
кухня
ПРИЛОЖ ЕНИЕ
помп
проезд
1А2
*
«кл
ПЕРВАЯ
мусора
моторам
432
ПРИЛОЖЕНИЯ
результаты последнего такого исследования: чем большее числовое зна­
чение рейтингау района — тем менее престижным и привлекательным он I
является и тем ниже в нем стоимость квадратного метра квартиры (в домах
одинаковых категорий).
I
Узнав в домоуправлении, к какому из районов относится оцениваемый
дом, найдите в таблице показательего престижности. Если он выше «100», ■
то продавцу стоит задуматься о смене местожительства, а покупателю —
нужно ли в этот район ехать.
Теперь перейдем к оценке средней стоимости квадратного метра [
в Вашем типе дома и Вашем районе. Как это объективно сделать, ведь цены то ра­
стут, то падают, то стоят на месте? В этой ситуации рекомендуем зайти на сайт
www.irn.ru (индикаторы рынка недвижимости) — специализированный
портал по аналитике квартирного рынка, где размещается самая свежая ин­
формация о средней стоимости квадратного метра общей площади квартир i
в домах разных типов по всем районам Москвы и городам Подмосковья.
Цифры, указанные на сайте, означают продажные (рассчитанные на по­
купателя) величины стоимости метра общей площади в долларах США,
взятые с базы данных предложений квартир. Однако продавцам не стоит
обольщаться по поводу увиденных цифр. Они формируются в основном
по принципу «посредник на посреднике сидит и посредником погоняет» —
I
«накрутки», как правило, неоправданно высоки, и продавец никогда
столько на руки не получит. Эти цифры — верхняя граница, на которую
следует ориентироваться.
Кроме «продажной» существует еще и «скупочная» цена метра обшей
площади квартиры. Ее необходимо знать в первую очередь продавцу — ведь
в результате совершения сделки он получает с метра именно эту с умму.
Проще всего прозвонить по рекламным объявлениям в ряд риэлтерских
фирм (особенно в те, которые обещают «срочную покупку») и предложить
купить у Вас оцениваемую квартиру (естественно, не оставляя своего
телефона). Можно задать риэлтерам вопрос, сколько стоит метр обшей
площади в Вашем районе в домах такого типа. Полученная цифра (после
минимум 5—6 звонков в разные фирмы) соответствует нижней границе
стоимости.
Если Вы хотите оценить стоимость метра объективно, для себя, возьмите
среднее значение между тем, что предлагают фирмы-«покупатели» (нижняя!
граница), и данными в газетных таблицах (верхняя).
Если Вам необходимо определить стоимость жилья в других городах Р°е'
сии, Украины или Белоруссии, то необходимо сделать следующее:
1) купите в городе, где находится жилплощадь, газету, журнал ил1<
бюллетень, в котором указана стоимость продаваемых квартир в табли4'
ной форме. Предварительно поинтересуйтесь у продавцов газет, какие |
«туземные» издания наиболее читаемы и авторитетны в сфере недвиЖИ'
мости (в Москве, например, это газеты «Из рук в руки», «Недвижимое®
и цены»);
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
433
2) по газете найдите цену нескольких похожих по типу дома вариан­
тов в соответствующем районе, определите стоимость их квадратного
метра (например, в киевском районе «Дарница» средняя цена хороших
двухкомнатных квартир с кухней от 8 кв. м общей площадью 56—70 кв.
м составляет 150—200 тыс. долл., что соответствует 2700—2900 долл. за ква­
дратный метр);
3) возьмите среднее получившееся значение (в нашем примере — 2800
$/м2) и определите по методике, изложенной в табл. 1.1.2, все скидки и до­
платы по конкретной оцениваемой квартире. Они практически не зависят
от города, где ведется оценка. Поэтому можно воспользоваться примерами,
приведенными для Москвы и Подмосковья;
4) умножьте получившийся результат на количество метров общей
(без учета балконов и лоджий) площади Вашей конкретной квартиры
и сравните результат с цифрами, опубликованными в газете.
Все, о чем мы говорили выше, касалось оценки квартиры без учета ее
конкретных особенностей. Но каждое жилище индивидуально, и есть ряд
свойств в нем, значительно влияющих на стоимость. Это — «качественные
параметры» квартир: этаж в доме, наличие/отсутствие балкона, лоджии,
паркета, телефона, качество санузла, изолированность комнат, общее со­
стояние квартиры, вид из окна, состояние двора и подъезда, расстояние
до метро и т. д. Все эти факторы, вплоть до мельчайших, учесть невоз­
можно, но наиболее значимые из них сведены в табл. 1.1.2.
Чтобы использовать эту таблицу, необходимо сделать следующее:
• по каждому параметру найдите строку, соответствующую особен­
ностям Вашей квартиры;
• из «вилки» процентов «от» и «до» доплат и скидок выберите среднее
значение, если Вы не совсем уверены в своем суждении, или же крайнее
значение, если Ваша уверенность позволяет Вам это сделать;
• сложите все цифры процентов отдельно по графе доплат и по графе
скидок;
• взаимоуничтожьте «доплаты» и «скидки». В рассматриваемом ниже
примере сумма доплат — +13%, сумма скидок —12%. Итого, получается
+ 1% (плюс один процент);
• умножьте стоимость квадратного метра общей площади квартиры,
полученную Вами ранее, на разницу в процентах доплат и скидок. На­
пример, Вы определили стоимость 1 кв.м в размере 4600 долл. В рас­
сматриваемом ниже случае Вы добавляете к 4600 долл, один процент
(4600 х 1,01 = 4646), получая уже реальную стоимость 1 кв. метра вполне
конкретной квартиры.
Теперь осталось последнее — определить абсолютную стоимость оце­
ниваемой квартиры. Для этого точно надо знать ее общую площадь, т.е.
площадь комнат (жилую) плюс площадь всех подсобных помещений. Эти
Данные есть во всех правоустанавливающих документах на квартиру. УмноЖив приведенную стоимость метра на число метров обшей площади, Вы
434
ПРИЛОЖЕНИЯ
Таблица 1.1.2
ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ
В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПАРАМЕТРОВ
Этаж
Скидка, %
Доплата, %
Параметры
1
11 - 4- 7 с лифтом
+0+1
12
2
f
1
011-первый
012-второй
013-последний,лифт
Лоджия
21-балкон (6)
+0+2
Балкон
22 - лоджия (л)
+1+2
Эркер
23-б+л;26
+2+3
24-зркер
+3+5
/
-8+13
-0+1
-1+3
014-4 без лифта
г
-5+7
015-5 без лифта
f
-10+15
021
25
3
Телефон
31 - второй номер
+3+5
031 - нетепефонизир
Сигнализация
32 - сигнализация
+0т1
032 - снят(неуплата)
-0+1
033-спаренный
-О+1
33-медиаканалы
34
4
Комнаты
-2+3
034
41- 22 м!
+1+2
041 - смежные
42-для прислуги
+2+3
042
43 - нестанд. форма
+0+1
44-2окна
+0+1
-2+8
45
5
Сантех­
51 - импортная сантехника
+1+2
051 - колонка
-О+1
оборудование
52- ванная 4 м1
+2+4
052 - совмещенный санузел
-2+4
53-2 санузла
+3+5
053
+1+3
061 - северная сторона
-0+1
062 - менее 1/2 шум
-3+5
063 - более 1/2 шум
-5+10
064 -низк. инсоляция
-1+3
-2+4 1
54
6
Окна
61-все в жилые во двор
62 - панорамный вид
63
7
Расстояние
71 -S1 км (10 мин.)
до метро
72
+2+5
+1+3
071-£2 км (3-5 ост.)
072- 6-10 ост.
-5+7
073->10 ост.
-8+10
074
8
Состояние
81 - после ТР
+2+3
081 - требуетТР
-0+1
квартиры
82 - после КР
+5+8
082 - требует КР
-3+5
83-после ЕР
+6+10
083 - протечки
-1+2
084 - несогласуемая
-3+10
84
перепланировка
9
Состояние двора,
91 - особо чистые
+1+2
091 - старый лифт
подъезда
92 - вахтер
+1+2
092 - подъезд без КР
-2+4
93 - видеонаблюдение
+0+1
093-грязный двор
-О+1
94-парковка а/м
+2-5
094 - много а/м
-0+1
95
095
0+1
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
435
получите желаемую величину — рыночную стоимость (в тыс. долл. США)
оцениваемой квартиры.
Давайте проиллюстрируем всю процедуру оценки на конкретном при­
мере: 3-комнатная квартира на 11-м этаже 22-этажного дома в районе
Южное Бутово. В квартире сделан «черновой» капитальный ремонт (без
окончательной отделки), телефона нет, окна выходят во двор. Вот как по­
добную квартиру оценивал бы специалист-эксперт из риэлтерской фирмы
(поэтапно)'
1. Точное выяснение адреса, муниципального района, ближайшей стан­
ции метро. Эту информацию можно узнать в домоуправлении, по спра­
вочнику «Улицы Москвы», посмотреть интернет-карты.
2. Точное определение обшей и жилой площади, указанной в правоуста­
навливающих документах.
3. Определение категории дома (см. табл. 1.1.1) В рассматриваемом
примере это дом категории 2А1 — современный, панельный, улучшенной
планировки (строительная серия КОПЭ).
4. Определение по газете типа «Из рук в руки» или «Недвижимость
и цены» или на сайтах типа in.ru, realprice.ru (свежей!) стоимости 1 кв. м об­
шей площади. Например, 4600 долл./кв. м (данные постоянно меняются!).
5. Оценка качественных параметров квартиры по табл. 1.1.3. В на­
шем примере в квартире есть лоджия (+2%); нет телефона (—3%); все окна
из комнат выходят во двор (+2%); в квартире выполнен капитальный
ремонт (+8%), но сделано объединение лоджии и комнаты, т.е. аварийная
перепланировка (—8%); в подъезде установлен домофон (+1%), но двор
грязный и неблагоустроенный (—1%).
6. Определение реальной стоимости метра общей площади отдельной
квартиры. Средняя стоимость по дому и району (4600 долл./кв. м) умно­
жается на разницу скидок и доплат (—12% + 13% = +1%). Получается:
4600 х 1,01 =4646.
7.
Определяется абсолютная цена всей квартиры:
4646 долл/кв. м х 81,6 кв. м = 379 114 долл.
После проведения оценки в риэлтерской фирме клиенту выдается оце­
ночный лист, заверенный печатью и подписью эксперта. По прилагаемому
ниже образцу (табл. 1.1.3) Вы можете оценить квартиру самостоятельно.
Однако есть ряд случаев, когда необходимо обращение к услугам про­
фессионального оценщика, который за плату (в среднем 150—300 долл,
в зависимости от типа квартиры) проведет Вам оценку и выдаст экспертное
заключение или оценочный лист (табл. 1.1.3).
* * •
Для самых продвинутых (а может быть, самых ленивых) граждан существует
возможность оценить с вою квартиру через Интернет: д ля этого необходимо зайти
в популярную поисковую систему (например, Яндекс или Рамблер) и задать запрос
«Оценка квартир в Москве» (или в интересующем Вас городе). При просмотре
открывшихся сайтов необходимо научиться отделятьзерна от плевел: если Вы вое-
436
ПРИЛОЖЕНИЯ
Таблица 1.1.3
ПРИМЕР ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ
«Оценочная фирма»
(наименование организации)
(Дата оценки)
ОЦЕНОЧНЫЙ ЛИСТ
Квартиры, расположенной по адресу:_________ улица Старокачаловская, дом 5,_______
___________________________________ квартира 43___________________________________ _
Количество комнат
3
площадь общая
81.6
кв. м., жилая
45,1
кв. м.
ОЦЕНКА БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА
ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ
Характеристики
Значение
1
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
910.
Этаж/этажностьдома
Материал дома
Наличие лифта
Наличие мусоропровода
Размеры кухни, кв. м
Высота потолка, м
Междуэтажные перекрытия
Межквартирный тамбур
Год постройки дома
Муниципальный округ
11/22 эт,______________________________
панельный, строит, сер. КОПЭ__________
2 пассажирских, 1 грузовой_____________
в запираемом тамбуре__________________
10,5 кв, м________
2.64 м_________________________________
железобетонные_______________________
имеется (запираемый)__________________
2005__________________________________
«Северное Бутово», м. «Бул. Д, Донского»
ИТОГО: категория дома
2А1
современный, панельный
Стоимость 1 кв. м
(сайт irn.ru)
4600 долл,
ОЦЕНКА КАЧЕСТВЕННЫХ ПАРАМЕТРОВ КВАРТИРЫ
Параметры
Доплата, %
Скидка, %
1 Этаж
2. Лоджия, балкон, эркер
3. Телефон, сигнализация
4. Комнаты
5. Сантехоборудование
6. Куда выходят окна
7. Расстояние до метро
8. Состояние квартиры
9. Состояние подъезда
10. Прочие
ИТОГО:
Итоговая стоимость метра
лоджия +2%
без телеФ, —3%__________
все во двор +2%
вып. к. р. +8%
домоФе • +1%
аварийн. переплан — 8% _
ерязн, двор -1%__________
+13%
—12%___________________
обшей площади_____4600далл. увеличивается на
1%(+13—12)
Итоговая стоимость квартиры:______ 4600долл, * 1.01 81.6кв,м —379 Ц4долл, —
_______ Триста семьдесят девять тысяч сто четырнадцать долларов США_______
(прописью)
Оценку выполнил эксперт________ Иванов И. И,______
________ Иванов
(подпись)
(ФИО)
Стоимость оценки:________________ 0.1 % от рыночной стоимости_____________
(прописью)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
437
попьзуетесьстраничками риэлтерских фирм, то результат, естественно, получится
«с недооценкой» — стоимость Вашей квартиры будет указана на уровне «скупоч­
ной» или даже ниже. При этом некоторые сайты пытаются «выяснить», кто к ним
зашел — потенциальный продавец или покупатель. Если система определит, что
имеет дело с последним, например, по нечеткому заданию параметров объекта
(выбирая квартиру, человек, естественно, не может знать, куда выходят окна,
стоит ли металлическая дверь, имеются ли встроенные шкафы или антресоли),
то цена, наоборот, будет близка к «продажной».
Практика показала, что более или менее достоверные результаты при ингернетоценкедаюгспециализированные порталы общественных организаций оценщиков
(более подробно об этом — в разделе 1.5), сайты риэлтерских газет и журналов,
а также странички общегородских электронных баз данных (подробнее о них —
в главе 1.4). Ради спортивного интереса посетите также сайты агентств—сразу, как
говорится в рекламе, почувствуете разницу.
1.2. Оценка элитных квартир
Принципы оценки квартир премиум-класса в домах «внекатегорийный
люкс — ВКЛ» (см. табл. 1.1.1) существенно отличаются от соответствую­
щих методик для массового жилья, с которыми мы познакомились в раз­
деле 1.1. И первый принципиальный вопрос, на который должен ответить
«сам себе оценщик» — владелец или покупатель дорогой квартиры, таков:
входит ли указанный дом в группу элитных?
Конечно, Венера Милосская и Девушка с веслом внешне очень похожи
друг на друга — то же самое относится и к кирпично-монолитным домам
категорий ВКЛ и 1А2 (последние иногда принято называть не совсем
удачным термином «полуэлитные»). На сегодняшний день используются
три основных критерия, на основании которых можно отличить указанные
категории премиум- и бизнес-класса):
1) наличие охраны придомовой территории по периметру.
К элитному дому (или комплексу домов) «чужие» не смогут ни подъе­
хать, ни подойти — вооруженная охрана при помощи технических средств
наблюдения контролирует всю огороженную территорию (естественно, чем
последняя больше, тем лучше). Также на первых этажах домов премцумкласса нет общедоступных магазинов и офисов — вся инфраструктура
рассчитана на обслуживание исключительно жильцов и их гостей;
2) условия хранения автомобилей. В домах премиум-класса проектом
предусмотрена подземная стоянка из расчета 2 машиноместа на квартиру,
при этом въезд и выезд машин осуществляется напрямую, минуя террито­
рию комплекса. Строители домов бизнес-класса обычно ограничиваются
шлагбаумом или воротами при въезде во двор;
3) отсутствие среди владельцев квартир «муниципальных очередников».
Социальный состав граждан, проживающих в настоящих элитных
домах, однороден — 100% квартир в них продаются, а организацияинвестор (или заказчик строительства) предоставляет обязательную долю
438
ПРИЛОЖЕНИЯ
муниципальным властям либо деньгами, либо за счет других строящихся
объектов. Поэтому в таких домах нет не только «очередников», частич
но оплативших квартиры за счет ипотеки, сертификатов или субсидий
но и лиц, въехавших в дом «по себестоимости», т.е. по просьбе высоко
поставленных чиновников или за взятку (откат). Единственное исклю
чение из последнего правила составляют доверенные лица руководства
организации-инвестора. Кроме того, в элитных домах, получивших на
звание «клубных», имеются ограничения по национальности, гражданству
и вероисповеданию покупателей («чужак» не приобретет в нем жилье даже
за полную стоимость).
т
Профессиональная методика оценки домов «внекатегорийный люкс»
предназначена для определения стоимости подобного жилья на вторичном
рынке, когда комплекс (дом и территория) уже сдан, права собственности
на квартиры оформлены, в них (частично или полностью) заселились люди.
О принципах определения цены строящихся домов у нас шел разговор в книге,
посвященной новостройкам.
Итак, в качествебазовойхарактерисгикидляоценкидорогогожилья принима­
ется стоимость возведения каркаса кирпично-монслитного дома, расположенного
на территории соответствующего муниципального района (для Москвы). На
начало 2010 г. действуют цены, указанные в табл. 1.2.1.
В дальнейшем к этой базовой стоимости добавляются (в процентах) удель­
ные стоимости тех потребительских качеств дома, которые в нем имеются (см.
табл. 1.2.2). Под термином «начальные характеристики» подразумеваются
параметры, за которые доплаты не даются, а их совокупность дает право
называть дом «внекатегорийный люкс», например, отсутствие охраняемой
территории (параметр 8), автомобильной парковки (параметр 6), сауны,
тренажерного зала и спортплощадки (параметр 11) и т.д. не позволяет от­
нести дом к «элитному», и его оценка ведется по методике, изложенной
в части 1 настоящего приложения (дом категории 1А2 (кирпич-монолит
или даже 2А1 (улучшенная панель)).
Давайте проиллюстрируем всю процедуру оценки квартиры в доме В КД
на сяедуюшем примере: 4-комнатная квартира 176/114/20 м2 (цифры здесь
обозначают площади: обшую/жилую/кухни), расположенную на 24 м эта­
же 28-этажного кирпично-монолитного дома на территории муниципального
района Щукино. Дом безоговорочноможно отнести к элитным:условия (начальные
характеристики), о которых шла речь выше, соблюдаются.
Основными этапами определения стоимости подобной квартиры
являются:
1. Точное (но не со слов владельца или девелоперской фирмы) опреде­
ление обшей и жилой площади: в нашем примере, поданным БТИ, по­
лучилось 174,57 кв.м (без учета лоджий).
2. Определение базовой стоимости квадратного метра общей плошадй
для домов подобного типа (кирпично-монолитных), находящихся на тер­
ритории указанного муниципального района (врассматриваемом примере
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
439
это «Щукино», его рейтинг по табл. 1.3.2 Приложения бсоставляет 49 (от­
носится ко 2-й стоимостной зоне — табл. 1.2.1). На момент выполнения
оценки базовая стоимость составляет 8500—9000 $/м2, возьмем среднее
значение — 8750 $/м2.
3. Определение «степени элитности» дома с учетом характеристик,
приведенных в табл. 1.2.2: при реальном осмотре квартиры, здания и при­
домовой территории необходимо выявить все факторы, повышающие
стоимость объекта, и выбрать для каждого из них соответствующие «про­
центные» коэффициенты (в нашем примере можно отметить следующие
факторы: дом необычной архитектуры (строка 13, берем +5%), фасад
отделан качественной плиткой и керамгранитом (14: +5%), в квартире
имеется большая лоджия (21: +3%), стоят деревянные стеклопакеты
(25; +1%), установлена система централизованного кондиционирования
(33; +10%), имеется лифт из подземного гаража (43; +1%), однако в сам
гараж въезд по территории (52; +2%с). В квартире установлен мощный
водонагреватель (61; +2 %), имеется система климат -контроля (63: +3 %),
спутниковые ТВ-каналы (72; + 1%), автоматическая система пожароту­
шения (81; +1%>) и тревожная «кнопка» для вызова охраны (83; +2%). Из
общественных объектов имеются внутренний дворик (93; +2%), игротека
(101; +2%), бассейн (112; +2%), бильярдный зал (115, +2%с). В квартире до­
пускается перепланировка (122, +4%)), из окон открывается замечательный
панорамный вид (125; +8%).
4. Определение индивидуальной стоимости 1 кв. м общей площади
квартиры и получение окончательного результата:
8750$/м2х 1,05 х 1,05 х 1,03 х 1,01 х 1,1 х 1,01 х 1,02 х 1,02- 1,03 х
х 1,01 х 1,01 х 1,02 х 1,02 х 1,02 х 1,02 х 1,02 х 1,04 х 1,08 =
= 8750х 1,56= 13 650$/м2.
Итого: 13 650 $/м2 х 174,57 м2 = 2 382 880 $.
* *•
Полученное значение (в нашем примере — ориентировочно 2,4 млн. $
или 13 500 $/м2) интересно сопоставить с ценой, которую риэлтерские или
Девелоперские фирмы просят за квартиру в доме подобного типа (или даже
«бизнес-класса») в этом районе, но на этапе строительства.
Практика показывает, что застройщики всегда называют цену на 10—
15% меньше, чем указанная, с возможностью торга в пределах 15—20%.
Так что покупать квартиру в элитном доме с целью ее дальнейшей
перепродажи в общем случае выгодно, особенно при благоприятной
конъюнктуре рынка (например, летом 1999 г. за похожую квартиру
было заплачено 950 $/м2, а в июне 2008 г. она «ушла» за 15 000 $/м2).
Могло, конечно, быть и наоборот в июле 2008 г жилплощадь приоб­
реталась по 13 500 $/м2, а весной 2009 г. хозяева вынуждены были ее
продать за 8000 $/м2 (кстати, с учетом уже выполненного ремонта уровня
«евро»).
440
ПРИЛОЖЕНИЯ
Таблица 1.2.1
Рейтинг муниципального района
Базовая стоимость $/м2
(см. таблицу 1.3.2 приложения 6)
общей площади квартиры
1-30
12000-14000
31-60
9000-10000
61-100
7000-8000
101-120
5500-6000
города — спутники Москвы
4500-5000
Примечание: 0 дальнейшем изменении базовой стоимости можно узнать из периодической печати или
обратившись по телефонам: (495) 585 83 80,506 20 90.
Таблица 12.2
ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ
В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПАРАМЕТРОВ
Доплата,
Параметры
Характеристики объекта
(начальные характеристики)
1. СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ
(монолит — кирпич, свыше 6 эт.)
2. НАРУЖНЫЕ СТЕНЫ, ОСТЕКЛЕНИЕ
(пластиковые стеклопакеты)
проценты
11 этажность 3—6
+ 34-5
12 квартирность 10—30
+ 4+6
13 развитость архитектуры
+ 2+8
14 отделка фасада
+ 3+10
15 территория более 0,5 га
+ 3+8
21 лоджия, балкон
+ 1+3
22 эркеры
+ 2+5
23 зимний сад
+ 6-9
24 централизованное остакление ЛБЗ
+ 2+4
25 деревянные стеклопакеты
+ 0+1
31 воздушные фильтры
+ 0+1
КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ
32 интивидуальное кондиционирование
+ 2+5
(общая лриточно вытяжная)
33 централизованное кондиционирование
+ 8+10
41 производство Азия, Турция
+ 1+2
3. ВЕНТИЛЯЦИЯ,
4. ЛИФТЫ
(отечественные улучшенной
42 производство западных стран, США
+ 2+3
конструкции)
43 из подземного гаража
+ 1+3
44 индивидуальные на этаж
+ 5+8
51 гостевые места
+ 0+1
(гостевая стоянка на территории,
52 ПГ: въезд по территории
+ 0+1
2 м/м на квартиру)
53 ПГ: автономный въезд
+ 4-6
54 автомойка, сервис
+ 0+1 _
5. ХРАНЕНИЕ АВТО
441
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Таблица 1.2.2 (окончание)
Параметры
Доплата,
Характеристики объекта
(начальные характеристики)
6. ВОДОПРОВОД И ОТОПЛЕНИЕ
(городские коммуникации)
7. ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОННЫЕ СЕТИ
(гор. телефон, телеантенна)
8. СИСТЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ
(охрана по периметру)
9. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
проценты
61 водонагреватель в квартире
+ 0+2
62 ЦТП в доме
+ 34-5
63 терморегуляция в квартире
+ 2+4
64 улучшенные трубопроводы
+ 0+1
71 второй телефон
+ 1+2
72 медиа-каналы
+ 0+1
73 внутренняя сеть дома
+ 0+1
74 система видеонаблюдения
+ 0+1
75 система умный дом
+ 2+3
81 автоматическая система пожаротушения
+ 1+3
82 система дымоудаления холлов
+ 1+3
83 тревожная сигнализация
+ 2+3
84 дополнительная охрана подъезда
+ 1+2
911—2 квартиры на холл
+ 3+4
(обычная отделка,
92 качественная отделка подъезда
+ 2+6
3—4 квартиры на холл)
93 внутренний дворик
+ 2+3
94 использование крыши
+ 2+4
101 игротека
+ 1+2
10. УДОБСТВА ДЛЯ ДЕТЕЙ
(детская площадка)
11. РЕКРЕАЦИОННЫЕ ОБЪЕКТЫ
(сауна, тренажеры, спортплощадка)
12. ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ
102 комната присмотра (бонн)
+ 2+4
103 детсад, частная школа
+ 3+7
111 службы быта
+ 1+2
112 баня, бассейн
+ 2+4
113 бар, ресторан
+ 1+3
114фитнес-центр
+ 2+3
115 бильярд, спортзал
+ 2+4
121 комната для прислуги
+ 2+4
ОСОБЕННОСТИ КВАРТИРЫ
122 трансформируемая планировка
+ 2+3
(1 к> 50 м’; 2 к > 80 м'; 3 к > 130 м';
123 разноуровневая
+ 1+3
4к> 160 м’)
124 многоуровневая
+ 2+6
125 панорамный вид
+ 4+10
126 пентхауз
+10+15
Принятые сокращения: ЛБЭ — лоджия, балкон, эркер; м/м — машиноместо; ПГ—подземный гараж;
ЦТП — центральный тепловой пункт
-
442
ПРИЛОЖЕНИЯ
1.3. Оценка квартир в Подмосковье
Массовую методику оценки квартир в Москве, приведенную в раз- ]
деле 1.1, можно частично экстраполировать (расширить) на ряд насе-1
ленных пунктов Подмосковья, ведь цены на квартирную недвижимость
(за одинаковые типы домов) имеют тенденцию к понижению, начиная
от центра любого крупного города. В столичном регионе их «обваль­
ное» падение наступает в городах Московской области, расположенных
в 10—15км от кольцевой автодороги(МКАД). Поэтому профессиональные
оценщики выделяют в Подмосковье две основные стоимостные зоны
по квартирам:
Первая — города — спутники Москвы, в которых действует, но с ого­
ворками, столичная методика оценки квартир. Это Балашиха, Реутов,
Люберцы, Дзержинский, Видное, города, вошедшие в «Новую Москву» —
Щербинка, Троицк, Внуково, Московский; далее Одинцово, Красногорск, ,
Зеленоград (округ Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев.
Чтобы оценить стоимость квадратного метра квартиры в этих городах, I
Вам необходимо:
1) правильно определить категорию дома (см. табл. 1.1.1);
2) вычесть из общей и жилой площади квартиры площадь средней
(для 3-комнатной) или меньшей (для 2-комнатной) комнаты (для
1-комнатной квартиры — вычесть 10 кв. м);
3) умозрительно перенести оцениваемый дом на территорию бли­
жайшего муниципального района Москвы (обязательно внутри
МКАД!);
4) по методике, изложенной в разделе 1.1, определить стоимость ква­
дратного метра общей площади квартиры в соответствующем оце­
ниваемому типе дома на территории района, выбранного выше;
5) учесть (в процентах) все скидки и доплаты, присущие конкретной
квартире, цену которой Вы определяете (см. табл. 1.1.2);
6) полученный результат (стоимость квадратного метра) умножить
на «выведенную» площадь, определенную в § 2 (с учетом вычета
меньшей комнаты или 10 кв. м).
Пример подобного расчета приводится ниже.
Вторая стоимостная зона — ближнее Подмосковье.
Она расположена между М КАД и автомобильной дорогой А-107, кото­
рую водители называют «первая бетонка». В нее входят города Подольск,
Климовск, Домодедово, Жуковский, Лыткарино, Раменское, Железнодором
ный, Ногинск, Электросталь, Щелково, Пушкино, Болшево, Ивантеевка,
Юбилейный, Лобня, Дедовск, Нахабино, Голицино, Краснознаменск, АпрелевкЛ
и ряд других.
В этих городах московская методика оценки квартир уже не действуете
а цены значительно ниже, причем в каждом населенном пункте свои. Что­
бы Вам было легче с ними определиться, купите последний номер газеТЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
443
типа «ИРВР» или «Недвижимость и цены» и найдите интересующий Вас
город. С учетом категории дома Вы увидите среднюю стоимость квадрат­
ного метра общей площади квартиры.
В городах среднего и дальнего Подмосковья (вне пределов автомобиль­
ной дороги А-107) цены определяются аналогично, однако в московских
СМИ и на сайтах не всегда имеются необходимые цифры. Поэтому лучше
всего ориентироваться на местные газеты или обратиться водно из «тузем­
ных» агентств недвижимости и по ихданным определиться с ценой.
Давайте рассмотрим особенности оценки квартир в городах — спутни­
ках Москвы на следующем примере: 3-комнатная квартира на 3-м этаже
9-этажного кирпичного дома в городе Красногорске Московской области.
Подробности о жилплощади приведены в оценочном листе (см. таблицу
1.3.1). Вот как подобную квартиру оценивал бь»специалист (поэтапно).
1. Точное выяснение адреса, района, ближайшей станции железной дороги
(в отдельных городах — станции московского метрополитена, если послед­
няя расположена ближе). Кроме опроса хозяев жилплощади, это можно
сделать по карте Московской области или по схеме соответствующего
населенного пункта (и то и другое можно найти в Интернете).
2. Точное определение общей и жилой площади, указанной в правоуста­
навливающих документах.
3.
Определение категории дома (см. табл. 1.1.1).
Мы специально рассматриваем в качестве примера более сложный слу­
чай — дом кирпичный, однако маленькая кухня (5,73 м), наличие небольших
смежных комнат, а также низкие потолки (2,49 м) вынуждают отнести
дом к категории 2 (на жаргоне—многоподъездный «брежневский»). Кстати,
если бы рассматриваемый дом был бы блочным или панельным, он попал бы
из-за кухни (менее 6 кв. м) еще в более низкую категорию — 2Б.
4. Определение ближайшего муниципального района Москвы (внутри
МКАД).
Если к рассматриваемой задаче подойти формально, то ближайшим мо­
сковским районом, иены которого надо было взять, являлся бы МР «Строгино»
(находится прямо напротив Красногорска внутри МКАД), однако это привело бы
к ошибке — ведь Строгино относится к престижным спальным районам (рейтинг
26— см. табл. 1.3.2 приложения 6), а город Красногорск имеет много прамздн
и застраивался в 50— 70-х гг. Поэтому более корректно найти ближайший
Район Москвы с аналогичным типом застройки: таким будет МР Южное
Тушино (рейтинг 74), и именно оттуда мы будем брать среднюю стоимость
квадратного метра в доме 2-й категории).
S. Определение по риэлтерским газетам или базам данных средней стоимо­
сти 1 кв. м общей площади в выбранном муниципальном районе.
В нашем примере берем 4900$/м2 (данные, естественно, постоянно ме­
лются!).
6.
Определение качественных параметров квартиры по табл. 1.1.2.
В рассматриваемом примере эксперт отметил бы следующее: лоджия
■+2), автономная сигнализация (+1%), наличие смежных комнат (—3%),
444
ПРИЛОЖЕНИЯ
Таблица 1.3.1
ПРИМЕР ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ В ПОДМОСКОВЬЕ
Экспертное агентство «ССС»
(Дата опенки)
(наименование организации)
ОЦЕНОЧНЫЙ лист
Квартиры, расположенной по адресу._______ Московская область, г. Красногорск,
__________ _____________ улица Советская, щзм 4, квартира 48____
__
_________
Количество комнат _3_, площадь общая
56.5 кв. м., жилая 41(7.5:19.5+14)
кв. м.
ОЦЕНКА БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА
ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ
Значение
Характеристики
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Этаж/этажностьдома
Материал дома
Наличие лифта
Наличие мусоропровода
Размеры кухни, кв. м
Высота потолка, м
Междуэтажные перекрытия
Межквартирный тамбур
Год постройки дома
Муниципальный округ
ИТОГО: категория дома
2
кирпичныи, “брежневский"
строительная серия 11-29
___________ 1
3/9 зт., серия Ц-29
кирпич______________________________________ J
1 пассажирский_____________________________ J
на лестничной клетке
5.73 кв. м____________________
J
2,49 м______________________________________
железобетонные
______ ________________ _
на 2 квартиры______________________________ J
1979 .
Заречный район__________________ __ ______
_____________ J
J
.
.
Л
Стоимость 1 кв. м
4900 долл,
МР “Южное Тушино "
Москва
ОЦЕНКА КАЧЕСТВЕННЫХ ПАРАМЕТРОВ КВАРТИРЫ
Скидка, %
Доплата, %
Параметры
1. Этаж
2. Лоджия, балкон, эркер
3. Телефон, сигнализация
4. Комнаты
5. Сантехоборудование
6. Куда выходят окна
7. Расстояние до метро
8. Состояние квартиры
9. Состояние подъезда
10. Прочие
ИТОГО:
лоджия 2.6 м1 +2%_________
сигнализация +1%
2 смежные -3%_____
Л
3 на сев, сторону —1%__ 5 мин, до ж о станции +2%
треб, т. р —1 %________ ■
требует к. р. —1%
_Л
грязн. двор —1%________ -J
+5%______________________
-10%
Итоговая стоимость метра общей площади ______ 49005/у, . 1.05 46675/м2
________________________________ (Для Москвы)________________________________ ■
Итоговая стоимость квартиры:_______ 56.5 41(7.5: 19,5; /4) ■ 42,5/>7(7,5; 19,5)—
46675/м2 х 42.5м1 = 198 222 $ Ст-- девяносто восемь тысяч триста mp.Jugmbj'
(прописью)
доллара
Оценку выполнил эксперт
Петров П.
/7,
Петров
(подпись)
(Ф и О.)
Стоимость оценки:
(прописью)
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
445
3 окна выходят на северную сторону (— 1%), до ЖД станции Павшино 5мин.
пешком (+2%), квартира требует ремонта (—1%), подъезд в очень плохом
состоянии (—4%), грязный двор (—1%), итого доплат +5%, скидок —10%,
что снижает условную (пока еще якобы в Южном Тушине) стоимость
1кв.м общей площади на 5%:
4900 $/м2: 1,05 = 4667 $/м2.
7. Условное уменьшение площади квартиры.
В реальности, естественно, жилплощадь находится в Красногорске,
поэтому условно уменьшаем ее общую и жилую площади на площадь средней
(для 2-комнатной квартиры — меньшей) комнаты:
56,5/41 (7,5; 19.5 + 14)->42,5/27 (7,5; 19,5).
Будем считать, что 2-камнатная квартира 42,5/27/5,7 м в Южном
Тушине стоит столько же, сколько 3-комнатная 56,5/41/5,7 м в таком
же доме в Красногорске.
8. Определение абсолютной стоимости оцениваемой квартиры:
4667 $/м2 х 42,5 м - 198 333 $.
1.4. Оценка стоимости ремонта и перепланировки
В практике работы оценочных фирм и агентств недвижимости часто
встречаются случаи, когда необходимо определить рыночную стоимость
не только самой квартиры, но и выполненного в ней ремонта (переплани­
ровки). При профессиональной оценке таких объектов специалисты всегда
руководствуются принципом «мухи — отдельно, котлеты — отдельно», т.е.
сначала определяется стоимость квартиры «без ремонта», а затем к отчету
об оценке прикладывается отдельная смета по выполненным работам
(конечно, в ценах на период оценки и с учетом морального и физическо­
го износа). Такую смету обычно составляет приглашенный оценщиком
эксперт-строитель. Существует три уровня (вида) ремонта, которые не­
обходимо научиться отличать друг от друга:
• ТР — текущий (косметический);
• КР — капитальный (классический);
• ЕР — евроремонт (эксклюзивный).
Оценочная стоимость этих видов ремонта (стоимость определяется
за 1 кв. м площади поверхности пола), а также их объем работ (необходи­
мый «ассортиментный минимум») приведены в табл. 1.4.1. В дальнейшем
Указанные цены, естественно, будут меняться, поэтому для более точного
определения стоимости ремонта лучше обратиться к специалистам°Иенщикам.
Практика показала, что хозяева (продавцы) квартир и домов значи1ельно (в 2,5—3 раза) завышают реальные расходы, понесенные при вы­
полнении ремонта (отделочных работ в новостройках). «Документальные
п°дтверждения» в виде договоров, смет, счетов и квитанций, естественно,
Таблица 1.4.1
ОЦЕНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ РЕМОНТА КВАРТИР__________________ .
Вид ремонта
Объекты
ТР — текущий (косметический)
1.Полы
ЕР — евроремонт (эксклюзивный)
КР — капитальный (классический)
Замена рулонного покрытия (линолеум,
Предварительная подготовка, выравнивание,
Укрепление деревянных перекрытии, изготовление
ковролин) Циклевка, лакировка и мелкий
установка подложки (оргалит, фанера. ДСП).
стяжки, устройаво теплого пола Далее работы КР.
ремонт паркета и плинтусов (без замены)
Устройство покрытия(линолеум.ковролин,
Дополнительно: художественный паркет, керамический
паминат паркет, плитка)
гранит, природный камень, многоуровневый поп
(подиумы)
шпатлевка специальными соаавами,
поверхноаи. Устройаво многоуровневых потолков
сионной краской
грунтовка. Окраска водоэмульсионной или
со светильниками. Монтаж лепнины из натурального
латексной краской. Возможно устройство
гипса. Подвесные потолки с совмещением различных
подвесных потолков, монтаж лепнины
материалов и конструкций
Под отовка поверхности (счистка обоев,
Тщательная шпатяевка и грунтовка
Перепланировка: организация 2 х санузлов, демонтаж
шпатлевка трещин и выбоин, удаление
Специальными соаавами. Разделение или
и устройаво новых аен, в т.ч. криволинейных. Проемы
грибка).
совмещение санузла, перенос ненесущих
в несущих перегородках. Присоединение лоджии.
Окраска водоэмульсионной краской или
перегородок. Окончательная отделка: обои
Установка декоративных арок и колонн. Уаройаво
оклейка обоями, в т.ч. и с бордюрами
(2—3 вида, разделенные бордюрами); окра­
каминов. Идеальная подготовка поверхноаи под обои
ска, сплошная обтяжка тканью, устройаво
или окраску. Монтаж нааенной лепнины или карнизов
«шубы» (жидких обоев)
Обтяжка тканью с подбором 2—3-х видов
Незначительный ремонт (шпатлевка
Замена на новые с подгонкой проемов,
Замена на новые: двери — из массива ценных пород,
трещин, подгонка для плавного закрывания,
установкой откосов и подоконников. Воз­
окна — деревянные или пластиковые аеклопакеп>1.
ремонт ручек, вставка стекол). Окраска или
можен ремонт аарых (отжиг парой краски,
Уаановка деревянного обрамления лестницы, антре­
шпатлевка, замена петель, шпингалетов,
соли, панели, арки, колонны Возможна тщательная
-
ручек, наличников; окраска или лакировка
реааврация аарых окон или дверей (по желанию
заново)
заказчика или в зданиях — памятниках архитектуры).
ч1
1
Уаановка витражных стекол
—
кировка
ПРИЛОЖ ЕНИЯ
крытиями. Далее работы КР с идеальным выведением
грунтовка). Побелка или окраска водоэмуль­
■
(окна, двери)
Укрепление подосновы в домах с деревянными пере­
смесью или гипсокартоном. Тщательная
....
4. Столярка
Предварительная подготовка: выравнивание
купоросом или олифой, шпатлевка трещин,
________
3. Стены
Подготовка поверхности (смывка, фиксация
-
2. Потолки
Таблица 1.4.1 (окончание)
1
Объекты
__________
ТР — текущий (косметический)
{.Санузлы
Замена арматуры и дефектной сантехники
Вид ремонта
КР — капитальным (классмчеашй)
Замена труб и канализации. Перепланиров­
ЕР—евроремонт (мизипязивиый)
Устройаво в квартире «гостевого» санузла. Далее
без переноса меаа установки. Восстанов­
ка, в т.ч со сносом перегородок. Облицовка
работы КР. Дополнительно: применение сложного
ление эмали ванны, реааврация плитки.
плиткой. Уаановка или изготовление
узора плитки, установка зеркальных аен, световых
Подсоединение стиральных или посудомо­
туалетного аолика (моцдодыра), сантехники,
и декоративных ниш. Облицовка природным камнем,
ечных машин
светильников. Устройаво теплого пола,
керамгранитом. Установка биде, джакузи, душевых
реечных или натяжных потолков. Переделка
и паровых кабин. Устройство сауны
венткоробов
6. Электрика
Полная или частичная замена проводки
Полная замена проводки на медную повышеной мощно­
более современные модели
на более мощную. Штрабление аен под
сти. Далее работы КР Дополнительно устройство охран­
более рациональную и удобную установку
ной и пожарной сигнализации сиаем вцдеонаблюдения
точек и вспомогательных коробок Разводка
и пожаротушения Разводка сетей и установка блоков
слаботочных сиаем (антенна, телефон,
сложной бытовой электроники и компьютерных сетей.
сигнализация
Организация системы кратковременного бесперебойного
электропитания
7. Отопление
Оценочная стои­
Замена батарей с их более рациональным
Штрабление аен и укрытие аояков. Установка радиа­
Замена декоративных решеток венткоробов
расположением. Уаановка более совре­
торов, скрытых в пенах. Установка кондиционеров
4500—8000
менной фурнитуры. По необходимости —
и сиаем автоматической терморегуляции, а также
замена аояков. Изменение меаоположения
дополнительных нагревательных приборов в ванных
и сечения венткоробов, устройаво вытяжной
комнатах. Устройаво принудительной вытяжной
вентиляции от газовой или электроплиты
вентиляции на кухнях и совмещенных санузлах
15—22 тыс
27—45 тыс.
мость руб Jm3
Примечания. 1 Стоимость указана за 1 кв. м площади пола помещения. Если в разных частях квартиры выполнен ремонт разного видало каждое помещение оценивается отдельно.
2. В оценочную стоимость включена стоимость работ и материалов, за исключением наиболее дорогих отдельных предметов оборудования
3. Оценочная стоимость приведена для г. Москвы на конец 2012 г.
1
тзенпимцмя
Очистка и окраска батарей без их замены.
ПРИЛОЖ ЕНИЕ
Замена точек (выключатели, розетки) на
448
ПРИЛОЖЕНИЯ
принимать и включать в стоимость не следует (кстати, суды при рассмотре­
нии дел, где фигурируют расходы на ремонт, также «снижают» заявленную
стоимостьв2- 4раза). Почти всегда так поступаютлюди, понесшие затраты
до финансового кризиса 2008—2009 г., пытаясь «отбить» вложенные тогда
в свою квартиру деньги, что в реальности, увы, невозможно (вообще-то
затраты на любое индивидуальное строительство, ремонт или перепла­
нировку, которые действительно сделаны «для себя», т.е. на совесть и без
халтуры, окупить при продаже объекта никогда не удастся).
Очень распространенный прием, который владельцы недвижимости
(арендаторы или продавцы) используют для повышения ее привлекатель­
ности, — выполнение на объекте (квартире, доме или офисе) ложного евро­
ремонта. Основные признаки последнего: на полу в комнатах, часто прямо
по бетонной стяжке, раскатывается ковролин или ворсовое покрытие; пол
и стены в местах обшего пользования, в том числе и на кухне, отделываются
плиткой; стены в жилых помещениях выравниваются шпатлевкой и окра­
шиваются водоэмульсионной краской (часто с подбором цветов); потолки
аналогично выравниваются или делаются самые простые подвесные; в окна
ставятся дешевые стеклопакеты; устанавливаются «филенчатые» двери,
отделанные ламинатом; вся сантехника меняется на дешевую импортную;
стеклится балкон или лоджия. На некоторое время отделанный подобным
образом объект приобретает весьма презентабельный вид, однако вскоре
после покупки все «великолепие» буквально разваливается или осыпает­
ся на глазах обманутого нового владельца. Настоящий «евро» отличается
от строительной халтуры, описанной выше, в первую очередь наличием
архитектурно-дизайнерского проекта (попросите владельцев его показать),
а также применением дорогостоящих материалов и передовых технологий
(в большинстве случаев с радикальной перепланировкой объекта).
1.5. Оценка частного домовладения
Принцип проведения оценки загородной недвижимости аналогичен
квартирной: сначала берется средняя стоимость 0,01 га (сотки) земли
и 1 кв. м (приведенной, а не общей) площади строения, характерные
для конкретной местности (по направлениям и стоимостным зонам),
а затем в виде скидок и доплат учитываются все индивидуальные осо­
бенности земельного участка и возведенных на нем зданий.
Поэтапно оценка проводится следующим образом.
1. Определение направления и стоимостной зоны.
Из Москвы выходит 11 основных (как их называют профессионалы,
«вылетных») шоссейныхдорог: Варшавское (за пределами М КАД — старо6
и новое Симферопольские); Каширское; Волгоградское и Рязанское (за
городом сливаются); шоссе Энтузиастов (Горьковское); Ярославское,
Дмитровское; Ленинградское; Волоколамское (старое и новое Рижские);
Минское; Киевское (в Москве — Ленинский проспект) и Калужское (в горо-
Таблица 1.5.1
ОЦЕНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
0,01 га земельных участков и 1 кв. м площади строений по направлениям Подмосковья
(по состоянию на ноябрь 2012 г.)
направления из мосхвы
СТОИМОСТНЫЕ ЗОНЫ ПО ПОДМОСКОВЬЮ
1: МКАДА107
ж/д вокал ы
armwcTpMn
*МАЯ
строения
2: *
107
108
*
1: А108-ГрМ0
*мля
Строения
И ВАЛЯ
4:Соседи р-иы
строения
земля
строения
800-1000
«да»»
10000-12000
1500-1800
2500-1500
1200-1500
750-1000
000-1200
400-500
Кшфсьое
Памятуй»
10500-13000
1600-1300
2500-3500
1100-1400
700-900
Ю0—1200
350-М400
700-900
Ряятоие
Камчооы
12000-15000
1800-2200
2500-3500
1200-1500
650-800
’ХЮ-1100
350-400
750-1000
1000-1300
600-800
,100-1000
300-400
600-800
Ктроши
8000-10000
1500-1800
2200-3000
Ярославом»
12000-15000
1700-2000
2600-3500
1300-1600
800-1000
,000-1300
350-450
750-1000
Дилрсжка
Саяелпспы
15000-18000
1600-1900
1000-4000
1400-1600
750-1200
1000-1300
300-400
300-1000
Петодбхргаое
Ленирвдскй
14000-18000
1600-2000
2800-3300
1300-1500
850-1200
1100-1200
350-450
900-1)00
Рхжткле
Рвылты
22000-28000
2000-3000
5000-7000
1300-1600
1000-1300
,000-1300
нет
нет
Меток»
Беяпрукхми
20000-25000
,800-2500
4000-6000
1400-1700
900-1200
1100-1400
400-600
900-1100
Кайове
Аиеосяш
20000-25000
2000-3000
4000-6000
1500-1800
ил
нет
500-700
,000-1200
Калужское
нет
20000-25000
2000-3000
4000-6000
1500-1800
кт
нет
500-700
,000-1200
1
Гарыскме
%nrlMICWe
ПРИЛОЖ ЕНИЕ
Слмферапмхи
Примечания 1 Стоимостыемли—$я 0Д1га (мсэтку) строений —$ за 1 приведенных п ■ кирпичного строение
2 В Ve содиитсодло пч « кодят Зермсюы, СеребркпидоЫ. 1амаасяы, Шатдапы и Лттшкны рмми Метопон» Ласти
3 Неофициальное наименование кольцевых автодорог А107 — S0 км (первая) бетонка, А108 — 85 ш (вторая) бетонка
« По земельным участкам указанные данные привалены для середины соответствующей стоимостной юны
5 В органнзсваиных коттеджных h оселках бизнес класса цены на строения в среднем на 25—30% выше
450
ПРИЛОЖЕНИЯ
де — Профсоюзная улица). Кроме того, имеются так называемые «тупиковые»
шоссе—например, Щелковское, Пятницкое,Осташковское, Алтуфьевское —
из этой группы мы будем рассматривать только самое престижное — РублевоУспенское. Большинству вылетных магистралей соответствуют железные
дороги, расходящиеся с девяти московских вокзалов. Необходимо взятя
карту Московской области и по ней найти, какое из указанных «вылет­
ных» направлений ближе всего к тому месту, где находится оцениваемый
объект.
Следующий этап — определить, на каком расстоянии от Москвы (по
соответствующим магистралям) расположен участок. Для упрощения
этой задачи вся территория Подмосковья разбита на следующие четыре
стоимостные зоны:
«Ближнее Подмосковье» — от М КАД до автомобил ьной дороги А-107,
которая неофициально называется «50-километровой бетонкой», так как
опоясывает Москву на расстоянии около 50 км от центра города. Про­
фессиональные оценщики всегда определяют расстояния «по киломе­
тровым столбам», а в рекламных объявлениях чаше встречается текст «от
МКАД», где количество километров называется с занижением, так что
будьте внимательны.
«Среднее Подмосковье» — от автодороги А-107 до «85-километровой»,
или «второй», бетонки — эта кольцевая трасса обозначена на карте А-108.
«Дальнее Подмосковье» — все оставшиеся территории Московской об­
ласти вне автодороги А-108, за исключением пяти самых непрестижных
районов: Серебрянопрудского, Зарайского, Шатурского, Талдомского
и Лотошинского (они входят в четвертую стоимостную зону).
«Сто первый километр» — районы Московской области, указанные
выше, а также все районы соседних областей, граничащие с Московской
по контуру (например, Заокский р-н Тульской обл., Кольчугинский и Петушинский — Владимирской и т.д.).
2. Определение средней стоимости земли и строений.
После того как вы определили по карте направление и стоимостную
зону, воспользуйтесь данными табл. 1.5.1, по которой найдите среднюю
(в долларах) стоимость сотки земли (первый столбец цифр по каждой
стоимостной зоне) и оценочную стоимость одного приведенного метра
площади кирпичного индивидуального дома (второй столбец). Для того
чтобы определить стоимость приведенного метра других типов домов
(щитового, бревенчатого, панельного, модульного, смешанного), вос­
пользуйтесь данными табл. 1.5.3, строки 7 (пример оценки «смешанного»
строения рассмотрен в конце настоящего раздела).
3. Определение реальной стоимости земельного участка.
После того как Вы по таблице 1.5.1 нашли «вилку» стоимости зе­
мельного участка (например, вторая стоимостная зона по Рязанскому
направлению — 2500—3500 $/сотка), возьмите значение тем большее,
чем ближе к внутренней границе зоны расположен оцениваемый объектПосле этого воспользуйтесь данными табл. 1.5.2, в которой приводятся!
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
451
характеристики земельного участка, дающие скидки доплаты в процентах
от базовой стоимости сотки земли. У процентов тоже имеются «вилки»,
т.е. максимальное и минимальное значение, поэтому постарайтесь быть
объективными, не завышайте или не занижайте эти данные. По примеру
оценки, приведенному в конце раздела, Вы поймете, как необходимо
вести расчет.
4. Определение реальной стоимости строения.
Это самый сложный этап оценки загородного дома «в комплексе» — ведь
типов и подтипов возводимых строений огромное количество. Сначала
по табл. 1.5.1 Вы определяете среднюю стоимость приведенного метра
кирпичного дома (например, для второй стоимостной зоны по Рязанскому
направлению это будет 1200—1500 $/м2). После этого, если оцениваемое
строение не кирпичное, Вы берете поправочные коэффициенты, ука­
занные в строке 7 табл. 1.5.3 (материал стен). Определив таким образом
среднюю стоимость приведенного метра. Вы переходите к выведению
скидок и доплат, пользуясь данными табл. 1.5.3. Последний этап оцен­
ки — определение стоимости подсобных помещений дома, не входящих
в приведенную площадь (погреба, кухни, мансарды, террасы и других).
Чтобы Вам было легче это сделать, воспользуйтесь рис. 1.5.4, где схе­
матически изображено типовое строение и указаны средние значения
стоимости метра подсобных помещений дома в процентах от цены при­
веденного метра.
5. Определение стоимости всех строений, находящихся на участке.
Обычно на освоенном частном землевладении, кроме жилого дома,
находятся дополнительные строения: сарай, хозблок, туалет, гараж, летняя
кухня, домикохраны и им подобные. Вам необходимо оценить рыночную
стоимость каждого из них в отдельности (в строках 31—36 табл. 1.5.3 даны
небольшие доплаты только за то, что эти строения в принципе есть). Про­
фессиональные оценщики обычно поступают так: спрашивают непосред­
ственно у хозяина, в какую сумму ему обошлось строительство всех этих
вспомогательных объектов, и оценивают их сразу, не учитывая стоимость
квадратного метра, «на глазок» (например, сарай — 800 долл., хозблок —
1000 долл., туалет — 300 долл., гараж — 1500 долл, и т.д.). В конечном итоге
Доля стоимости дополнительных строений незначительна, поэтому можно
позволить себе так поступить.
ПРИМЕР ОЦЕНКИ ЧАСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ
Рассмотрим всю процедуру оценки частного домовладения на сле­
дующем примере.
Оцениваемый объект — дам общей площадью224кв. м, двухэтажный, выстро­
ен на фундаменте 8 х 8 м, стены из бруса, снаружи выложены отделочным
кирпичом. Строение расположено на земельном участке 15,2 сотки в деревне
Фенино Раменского района Московской области. На участке находятся также:
металлический гараж, хозблок размером 3x6 м2, баня 4x4м2.
Наименование параметров
1
Базовые характеристики
Доплата
Площадь и форма
а) 8-15 соток
1115-30 соток
участка
б) прямоугольны
12
%
+1+3
Скидка
%
011 <4 соток
-6+10
012 4-8 соток
-2+4
01330 сот-1 га
-3+7
014 > 1 га
-7+15
015 неправильнал форма
-1+7
016
2
Инфраструктура
а)электричество
21 магистр, газ
+15+20
021 колодец, скважина
участка
б) магистральный
22 канализация
+10+15
022летнЮ водопровод
водопровод
3
Транспортные
коммуникации
а) дорога с твердым
покрытием
б) 2-5 км от ж/д станции
23 бойлерная
+8+12
023 отсутствие коммуникаций
24 московский телефон (495)
+1+2
024 проектируемые коммуникации
25 социальная ИФС
+5+7
025
26
+0+2
-5+7
-2+3
-15+20
-3+7
31 асфальтированная дорога
+5+7
031 непроходимая
32 < 2 км от ж/д станции
+3+5
032 труднопроходимая
-2+5
033 > 5 км от ж/д станции
-1+3
33
452 _________________________ П Р И Л О Ж Е Н И Я
Таблица 1.5.2
ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ
0,01 га плошали земельного участка в зависимости от параметров
-7+10
034
4
Природные условия
а)дерн.-подзол.почва
41 водоем
+Ь3
041 УГВ< 1 м
-3+5
6) отсутствие насажден и
42 лесной массив
+0+2
042 лесок, торф
-1+3
-О+2
43окультур почвы
+2+5
043 наклонный рельеф
44 насаждения 5-15 лет
+0+1
044
45 насаждения > 15 лет
+2+3
46
■ 1!
Таблица 1.5.2 (окончание)
Наименование параметров
5
Застройка местности
Скидка
%
%
а) неохраняемый поселок
51 охраняемый поселок
+1+3
051 вне поселка
-8+12
(деревня, село, ПГТ)
52 стародачный поселок
+5+10
052 4 гранич. участка
-О-2
53 закрытый поселок
+5+8
053
541-2 гранич участка
+О+2
6)3 гранич. участка
6
Доплата
Базовые характеристики
Экологическая
061 автомагистраль < 200 м
-2+5
обстановка
062 ж/д < 200 м
-1+3
063 произв. объекты < 1 км
-2+8
064 рад/хим. загрязнение
-2+8
-1+3
ПРИЛОЖ ЕНИЕ
083 сельхозназначения
-5+10
1
084 федеральное
-15+20
065
7
Использование
а) ИЖС
участка
71копеджно строительства
+5+10
071 СНТ, ЛПХ
-3+5
72 свободное
+10+15
07? наличие сервитута(ов)
-0+7
073
73
8
Назначение земель
081 муниципальное
а) поселение (деревня, село)
082 дачное
Право на землю
а) ПНВ физических яиц
91 собственность
б) БП юридических яиц
92
+3+5
091 длительная аренда
-5+10
093 земельные доли
-10+15
094
Принятые сокращения: ИФС —инфраструктура (дополнительные удобства)
(см. приложение 5)
УГВ —уровень грунтовых вод;
ПГТ —поселок городского типа;
ИЖС—индивидуальное жилищное строительство;
ПНВ
БП
ЛПХ
СНТ
-5+10
092 служебный надел
—пожизненное наследуемое владение;
—бессрочное пользование;
—яичное подсобное хозяйство;
—садовое некоммерческое товарищество
____________________ 453
9
-3+5
Таблица 1.5.3
ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ
1 приведенного кв. м площади строения в зависимости от параметров
Наименование параметров
1
Приведенная площадь
Базовые характеристики
%
Доплата
а)30-70 м'
1170-150 м'
6)150-300 м1
12
+1+3
%
Скидка
011 <30 м'
-2+5
012 > 300 м'
-3+20
013
2
Застройка участка
+0-2
021 стр. соседей <10 м
22 баня/сауна
-2+5
+1+3
022 коэфф плотности < 6
23 хозблок
-1+3
+1+2
023
24 отдельная кухня
+2+3
25 дом охраны
+1+3
26 бассейн вне
+О+1
27
3
Развитость архитектуры
а)прямоуг.дом
+1+3
32 летняя кухня
+2+3
33 подземный гараж
+3+5
34 мансарда
+2+4
35 погреб
+0+2
36 башня
+1+3
/20+30% \
100%
30-40%
100%
10+15%
20-30%
20+30%
37
4
Внутренняя планировка
41 потолки > 3 м
+2+3
041 потолки < 2,6 м
42 камин, печь
-1+3
+0+2
042 поэтапная застройка
43 комнаты > 25 м'
-0+5
+0+1
043
44 бассейн
+2+3
45
----------- .Bl
31 терраса
ПРИЛОЖЕНИЯ
21 отд. гараж
Таблица 1.5.3 (окончание)
Наименование параметров
5
Строительная готовность
Доплата
Базовые характеристики
а) требует чистовой отделки
Скидка
%
%
51 под ключ
+8+15
051 коробка
-20+40
52 эксплуатация 0-2 сезона
+10+20
052 под крышей
-15+25
53 эксплуатация 2-5 лет
+15+25
053
54
б
Инженерное обеспечение
а) газовое отопление
61 горячий водопровод
+3+5
061 печное отопление
-3+5
6) септический колодец
62 канализация
+3+5
062 туалет вне дома
-5+7
в)провод-ка 10-25 А
63 проводка > 25 А
+О+1
063 проводка <10 А
-0+1
7
Иатериал стен
*
а)кирпич, пеноблок
(см. Прим.)
71 модульные
72 монолитный железобетон
+1,2+1,3
071 щитовои дом
-0.2+О.З
+1,1+1,2
072 бревно/брус
-0,4г 0,6
073 панели отечественные
-0,6+0,8
73
074
8
качество промтельстга
а) самостоятельно
81 бывшая госорганизацил
+2+5
82
9
Износ строения
а) 5-15лет
912-5 яет
92
+О+2
081 неорганизованные бригады
-3+7
082 коммерческие застройщики
-2+5
091 <2лет
-1+3
092 > Влет
-2+7
093
* Примечание: Параметр 7 «материал стен» позволяет, зная среднюю стоимость приведенного метра пеноблочно-кирпичного строения, определить характерную для данной
местности цену приведенного метра других типов домов. Цифровые данные этого параметра указаны не в процентах, а в виде поправочных коэффициентов (значение 1,0
соответствует кирпичному строению).
П Р И Л О Ж Е Н И Е 1_________________________4 5 5
64
456
ПРИЛОЖЕНИЯ
Рис. 15.4. Средние значе­
ния стоимости подсобных
помещений при оценке
загородного дома
Порядок расчетов при оценке.
1. Определение направления и стоимостной зоны:
Рязанское направление, вторая стоимостная зона, внутренний край
(до автодороги А-107 — 1,5 км).
2. Определение средней стоимости сотки земли:
потабл. 1.5.1 находим «вилку» — 2500—3500 $/сотка. Однако эти цифры
относятся к середине 2-й стоимостной зоны, а участок расположен рядом
с ее внешней границей. Поэтому берем среднее арифметическое между
соответствующими данными 12 000 $/сотка (минимум по 1-й) и 3500 $/
сотка (максимум по 2-й). По обеим зонам:
(12 000 + 3500): 2 = 7750 $/сотка.
Однако полученный результат (7750 $/сотка) на практике окажется
завышенным, т.к. высокую стоимость земли в 1-ой стоимостной зоне
по Рязанско-Егорьевскому направлению дают расположенные в ней
стародачные поселки (Малаховка, Отдых, Кратово и др.), а населенный
пункт, где производится оценка, к таковым не относится. В связи с вы­
шеизложенным оценщику необходимо получить более точный результат
для близлежащих сел и деревень (это, например, делается на сайте газеты
«ИРВР» www.irr.ru).
В результате указанной работы средняя стоимость сотки оказывается
ниже расчетной — например, 5500 $/с.
3. Определение скидок и доплат потабл. 1.5.2:
— имеются доплаты: 21 — магистральный газ (берем +15%); 31 — ас­
фальтовая дорога (+6%); 43 — окультуренные почвы (+4%); 54 — 2 гра­
ничащих участка (+1 %); 91 — частная собственность (+4%). Итого, 15 + 6 +
4 + 1 + 4 = +30% доплат;
— имеются скидки: 041 — УГВ меньше 1 м (—3%); 063 — ближе 1 км
кирпичный завод (-5%); итого: -8% скидок;
—
итого скидок и доплат: +30 — 8 = +22%.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
457
Среднюю стоимость сотки земли ($ 2800) нужно увеличить на 22%
и умножить на площадь участка:
5500 $х 1,22 х 15,2 сотки = 101 992 $.
4. Определение стоимости строения:
— по табл. 1.5.1 берем «вилку» стоимостей 1 м2кирпичного строения:
1200—1500 $/м2. Выбираем среднее значение — 1350 $/м2;
— по строке 7 табл. 1.5.3 определяем поправочный коэффициент. Для
бруса это — 0,4—0,6; берем 0,6, так как дом снаружи выложен отделочным
кирпичом;
—
итого, средняя стоимость приведенного метра строения:
1350 $/м2 х 0,6 = 810 $/м2;
— определяем по табл. 1.5.3 скидки и доплаты: строка 11 — (128 м2 при­
веденных) +2%; 21 (гараж) +1%; 22 (баня) +1%; 23 (хозблок) +1%; 31
(терраса) +2%; 34 (мансарда) +2%; 52 (эксплуатация 1 год) +10%; 021
(строения соседей — 8 м) —3%; 062 (туалет вне дома) —5%; 081 (возво­
дили неорганизованные бригады) —6%.
Итого скидок и доплат: +19% — 14% = +5%.
—
Итого стоимость приведенного метра:
810$/м2х 1,05 = 850 $/м2.
5. Условное определение стоимости подсобных помещений
(по рис. 1.5.4):
— мансарда размером 8 х 8 м, крыша без излома (30%)
850 $/м2 х 64 м х 0,3 = 16 320 $;
—
терраса размером 8 х 4 м2, летняя, без утепления (20%)
850 $/м2 х 32 м х 0,2 = 5440 $;
6. Определение стоимости строений на участке (приблизительно):
1500$
— металлический гараж 6 х 3 м2 с канавой
2500 $
— баня брусовая, 4 х 4 м2
1000$
— хозблок из сварных листов 6x3м2
— сетчатое ограждение, 130 пог метров,
1200$
с воротами и калиткой
6200$
Итого
7. Выведение окончательного результата
101992$
— земельный участок
108 800$
— основное строение (128 м2 х 309 $/м)
— подсобные помещения основного
21760$
строения (терраса и мансарда)
6200 $
— строения на участке
- 238 752 $
Итого
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ПОРЯДОК ЭКСПЕРТИЗЫ ДОКУМЕНТОВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Документы, удостоверяющие
личность граждан
Сделки совершаются по паспорту гражданина РФ образца 1997 г. .
При предъявлении продавцом других документов, указанных в таблице,
приведенной ниже, от сделки лучше отказаться. На покупателей ука­
занное ограничение не распространяется. Порядок органолептического
контроля паспорта РФ образца 1997 г. состоит из следующих этапов:
1. Паспорт действителен до достижения гражданином возраста 20
и 45 лет, а также отсутствия штампа ЗАГС или ОУФМС «подлежит за­
мене».
2. Обратите внимание на внешний вид паспорта (в случае износа —
на его равномерность). Проконтролируйте состояние защитной нити на
стр. 10—11 и прошивки на стр. 19 (они должны светиться в УФ-лучах).
3. Особенно тщательно контролируется отсутствие повреждений (из­
менений) волнистых линий «МВД России (красного цвета) или УФМС
России (желтого)», которые видны в УФ-лучах под фотографией на стр. 3.
В случае нарушения их равномерного вида документ подлежит профес­
сиональному контролю подлинности.
4. Сравните совпадение номера на 2—3-й страницах со всеми по­
следующими, особенно в разделах «местожительство» и «семейное по
ложение».
5.
Постраничный контроль паспорта:
Стр. 2
— Проверяется соответствие даты и места выдачи возрасту
Стр. 3
Стр. 5—12
—
(в случае замены паспорта в 20 и 45 лет), а также чет­
кость оттиска черной печати МВД (должен быть виден
6-значный номер). Там же имеется образец личной под­
писи гражданина.
Проверяется качество наклейки ламинирующей пленки,
—
а также свечения тройной волнистой линии в УФ-лучах
(об этом см. выше).
Контроль прописки (регистрации). Количество штампов
прописки-выписки. Разрыв по времени между выпиской
и пропиской. Если более 6 месяцев — возможна броня или
судимость. Соответствие места прописки месту выдачи
паспорта. Проверка подлинности последней прописки
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
459
через домоуправление (паспортный стол) и милицию (по
базе ЦАСБ).
Стр. 14—15 — Сравнить дату регистрации и расторжения брака с датой
приобретения объекта в собственность (возможны не­
исполненные обязательства по совместному владению
имуществом).
Стр. 16—17 — Наличие малолетних детей (0—14 лет).
Стр. 18—19 — Особые отметки (реквизиты старого паспорта и загран­
паспорта, группа крови и т.д.).
В случае возникновения каких-либо сомнений паспорт подлежит про­
фессиональному контролю подлинности. Этой процедуре обязательно
подвергаются все паспорта, выданные вне Москвы и Московской области,
а также полученные гражданином второй раз. Вторичность выявляется по
особым отметкам (ранее гражданину уже выдавали паспорт РФ), атакже по
подразделу «спецпродукция» базы ЦАСБ (сведения об утере или хищении
предыдущего паспорта).
Правоустанавливающие документы
на квартиру
Вид и форма правоустанавливающих документов (см. таблицу «воз­
никновение прав собственности на недвижимость») зависят от харак­
тера возникновения прав собственности на объект (квартиру, комнату)
и предшествующих операций с ним. Однако на всех документах, являю­
щихся правоустанавливающими, необходимо найти шифр базы данных
ЕГРП (Единого государственного реестра прав) — в Москве (в 1992—1999
гг.) это 7—8-значный шифр базы данных собственников жилья, в Мо­
сковской области (и в Москве с января 1999 г.) — кадастровый номер
объекта в базе данных Управления Росреестра. По указанному номеру
производится проверка цепочки отчуждения квартиры и устанавливается
дальнейшая судьба бывших ее собственников (получение «расширенной
выписки»). В случае совершения по объекту более 7—10 сделок или не­
возможности установить местонахождение бывших владельцев от сделки
лучше отказаться.
1. АКТ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ. По всем сделкам, совершенным по­
сле 01.03.96 г., к пакету правоустанавливающих документов должен при­
лагаться Приемо-сдаточный Акт, составленный в простой письменной
форме и подписанный всеми продавцами и покупателями (нынешними
владельцами).
460
ПРИЛОЖЕНИЯ
Регистрационные документы
(прописка-выписка)
1. РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОПИСКУ (форма № 6). Выдается паспорт­
ным отделом ОУФМС по месту новой регистрации (прописки) бывшего
собственника. Подлинность обязательно контролируется по месту выдачи.
Форма № 6 является основанием для выписки бывшего собств< нника
со старого места жительства, но имеет обратную силу и всегда может быть
отозвана. Необходимо организовать оформление сделки так, чтобы пере­
дача всей суммы денег бывшему собственнику осуществлялась только по­
сле его регистрации (прописки) по новому месту жительства подлинность
которой обязательно контролируется, или с оставлением определенной
суммы «под выписку».
2. ЛИСТОК УБЫТИЯ (форма № 7) — по действующим ныне прави­
лам выдается на период, пока гражданин уже прописан по новому месту
жительства (согласно форме № 6), но еще не выписан со старого. В даль­
нейшем сдается в паспортный стол по прежнему адресу. Подлинность
проверяется одновременно с формой № 6.
Справки из домоуправления
1. ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ. Рекомендуется лично при­
сутствовать при получении собственниками (в паспортном столе, ГУ
ИС или домоуправлении). Подлинность сведений, указанных в справ­
ке, проверяется через полицию. В случае отсутствия прописанных лиц
контролируются адреса, куда были выписаны прежние жильцы. Иногда
в паспортном столе встречается сознательная подмена карточек учета
жильцов, поэтому все полученные сведения обязательно перепроверяются
через полицию (через ОВД и по базе данных ЦАСБ).
2. КОПИЯ ФИНАНСОВО ЛИЦЕВОГО СЧЕТА - выдается бухгал­
терией ГУ ИС. В ней отражены сведения о собственнике (ответственном
квартиросъемщике) и о документе, являющемся основанием для заселения
в квартиру (ордер, договор купли-продажи, мены и т.д.), номер телефона,
закрепленного за квартирой. Обращать внимание на дагу выдачи, на соот­
ветствие печати и штампов названию ГУ ИС. Дополнительно контроли­
руется отсутствие броневых свидетельств (в т.ч. и просроченных), а также
сведений о зарегистрированных договорах найма (аренды).
3. СПРАВКА ОБ ОТСУТСТВИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ по коммуналь­
ным платежам. Берется в бухгалтерии ГУ ИС (домоуправления) одно­
временно с копией финансово-лицевого счета. В случае наличия задол­
женности, превышающей 10 тыс. руб., вопрос о получении этой справки
решается непосредственно с бухгалтером (долг списывается в **
средне
за 30—50% от указанной суммы).
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
461
4. КНИЖКИ ПО КВАРТПЛАТЕ, электроэнергии, оплате телефона.
Подтверждают факт проживания бывших собственников, а также фа­
милию ответственных за телефон (абонентов телефонной сети). Пере­
регистрация телефонного абонента на нового собственника представляет
определенные сложности (особенно в регионах).
Справки из Ростехинвентаризации (БТИ)
1. СПРАВКА О СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ (БЫВШАЯ 11-А) под­
тверждает отсутствие ареста, запрещений на квартиру, указывает точную
общую и жилую эксплуатационную площадь, а также остаточную балан­
совую стоимость квартиры. Необходимо обратить внимание на дату вы­
дачи справки — она действительна в течение одного месяца. Печать БТИ
соответствует его номеру (вверху слева). Дом, в котором расположена
отчуждаемая квартира, должен относиться именно к этому БТИ. Подпись
начальника или замначальника БТИ (исполнителя) должна соответство­
вать фамилии указанного должностноголица, работающего вданном БТИ.
Также контролируется точность адреса квартиры и отсутствие подчисток,
помарок и исправлений.
2. ЭКСПЛИКАЦИЯ (ФОРМА 22-А) подтверждает размеры жилых
и нежилых помещений квартиры. Контролируется соответствие данных
со справкой о стоимости (бывш. 11-А). Действительна в течение года
со дня выдачи.
3. ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН представляет собой чертеж помещений
квартиры в масштабе 1:500 и выполняется чаще всего на кальке. Кон­
тролируется соответствие данным экспликации отсутствие или наличие
«красных линий», т.е. сведений о несанкционированной (неутвержденной)
перепланировке. Подлинность проверяется через БТИ, выдавшей весь
комплект документов, о которых речь шла выше. Обязательно должна
быть предъявлена квитанция об оплате из БТИ.
4. КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ (КВАРТИРЫ) выдается начиная
с 01.03.2008 г. и включает в себя сведения, необходимые для государствен­
ного кадастрового учета, который до 01.01.2013 г. ведется параллельно
техническому. Вышеуказанный паспорт исполняется обычно на двух ли­
стах, где указываются сведения, аналогичные экспликации и поэтажному
плану, атакже присвоенный объекту (квартире или комнате в коммуналке)
Уникальный неповторяющиися кадастровый номер. Бланки кадастрового
паспорта на квартиру защищены голограммой по аналогии с другими до­
кументами БТИ. Для сделок с недвижимостью срока действия не имеет.
462
ПРИЛОЖЕНИЯ
Дополнительные документы
(требуются не при всех сделках)
1. Справки из налоговой инспекции (ИФНС)
1.1. СПРАВКА ОБ УПЛАТЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО. Подтверж­
дает уплату продавцом налога на недвижимость за предшествующий
календарный год.
1.2. СПРАВКА ОБ УПЛАТЕ НАЛОГА НА ДАРЕНИЕ ИЛИ НАСЛЕ­
ДОВАНИЕ. Подтверждается уплата продавцом налога на имущество,
приобретенного путем дарения или наследования (в случае получения
продавцом Свидетельства о праве на наследство до 01.01.2006 г.).
2. НА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ. В случае проживания в отчуждае­
мой квартире лиц до 18 лет, являющихся собственниками, их родителям
(опекунам) необходимо получить разрешение отдела опеки и попечитель­
ства муниципального района, где находится квартира, на совершение сдел­
ки. Получение этого разрешения связано со значительными трудностями.
Не рекомендуется предлагать свои услуги в его получении. Подлинность
контролируется через Управу муниципального района. С 01.01.2005 г.
подобное разрешение на детей, которые не являются собственниками
отчуждаемой недвижимости, более не требуется.
3. НА НЕДЕЕСПОСОБНЫХ. Необходимо получить на лиц, являю­
щихся недееспособными или ограниченно дееспособными: по состоянию
здоровья и возрасту, стоящих на учете в псих- и/или наркодиспансере,
опекаемых, отдельных категорий инвалидов. Получение также представ­
ляет значительные трудности.
4. ОТКАЗ ОТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ. В случае
совершения возмездного отчуждения доли в праве общей собственности
(кроме дарения и наследования) необходимо иметь нотариально за­
веренный письменный отказ от приобретения доли со стороны других
участников общей долевой собственности (для коммунальной квартиры —
от владельцев частных комнат, а при наличии в ней неприватизированного
жилья — и от соответствующего жилотдела) В случае, если указанные лица
не желают подписывать данный документ, предоставляется нотариально
заверенная оферта (предложение). Сделку в этом случае можно совершать
через 30 календарных дней.
5. СОГЛАСИЕ СУП РУГА. Если объект находится и/или приобретается
в собственность одного из супругов, то необходимо иметь нотариально
заверенное согласие другого супруга на отчуждение и/или приобрете­
ние. По паспорту продавца контролируется, состоял ли он (она) в браке
на момент совершения сделки и на сегодняшний день. В случае, если
гражданин на момент совершения сделки в браке не состоит, требуется
его нотариально заверенное заявление об этом.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
463
6. ОБРЕМЕНЕНИЕ ПРАВАМИ РЕНТЫ ИЛИ ЗАЛОГА. Требуется
нотариально заверенное согласие получателя ренты (залогодержателя)
на совершение сделки. Устанавливаются личность получателя ренты или
залогодержателя (если последний является юридическим лицом, то про­
веряются полномочия представителя).
Доверенности
1. СПЕЦИАЛЬНАЯ. Выдается на право совершения от имени соб­
ственника ряда действий с квартирой: приватизации, сбора справок,
подписания договора, регистрации. Подлинность проверяется через но­
тариуса, выдавшего доверенность (только нотариус того же нотариального
округа, где будет регистрироваться сделка). Для обеспечения безопасности
сделки необходимо настоять на том, чтобы на подписание договора и по­
лучение денег собственник явился лично. В случае, если предъявитель
доверенности скрывает собственника (доверителя), от сделки лучше
отказаться.
2. РАЗОВАЯ. Выдается на совершение какого-либо одного конкрет­
ного действия (например, для получения справок в БТИ или регистрации
сделки). Обычно срок действия разовой доверенности не превышает трех
месяцев и после исполнения соответствующего поручения ее оригинал
остается в организации (учреждении), где указанное действие было вы­
полнено (при выписке разовой доверенности желательно сделать 2—3 ее
нотариально заверенные копии).
3. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ПО ФОРМЕ М-2. Выдается в случае принад­
лежности отчуждаемой недвижимости юридическому лицу. Покупателю
желательно присутствовать при ее выдаче. Скрепляется подписями ру­
ководителя и главного бухгалтера, атакже круглой печатью организации.
Подлинность подписей подлежит контролю.
Документы на земельный участок
1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧАСТКА. В зави­
симости от целевого назначения земли указанное постановление (рас­
поряжение) выдает либо глава сельского округа (бывшего сельсовета),
либо районной администрации. Подлинность контролируется через
соответствующую канцелярию (обязательно должна быть указана дата
и исходящий номер).
2. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ. Вид и форма по­
следних зависят от характера возникновения прав собственности на землю,
предшествующих операций с участком и даты (года) первичного оформ­
ления. В комплекте обязательно должно присутствовать Свидетельство
о собственности (бланк образца 1992, 1993, 1995 или 1998 гг.), а также,
464
ПРИЛОЖЕНИЯ
в случае совершения с участком вторичных сделок, договора куплипродажи, мены, дарения, деления долей и др.
3. МЕЖЕВОЕ И КАДАСТРОВОЕ ДЕЛО. В этот пакет входят: справка
об оценочной (нормативной) стоимости участка; геодезический план
участка; кадастровые выписки (формы КВ 1—КВ-6) и кадастровый план
(КПТ-1—КПТ-5). Указанные документы исполняются в соответствующем
районном территориальном отделе Росреестра (бывшем райкомземе) с вы­
ездом геодезистов (кадастровых инженеров) на место.
4. АКТ СОГЛАСОВАНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ. Подпи­
сывается с владельцами соседних участков, непосредственно граничащих
с отчуждаемым (указанный Акт составлять не требуется, если два землев­
ладения разделяет полоса шириной более 1 м, атакже если длина обшей
границы менее 2 м). В случае отсутствия соседей или их отказа поставить
подпись делается нотариально заверенное предложение, и через 30 дней
граница считается согласованной. При наличии взаимных претензий
спор решается в судебном порядке. Бесспорными признаются границы,
установленные ранее выданным провоустанавливающим документом,
с геодезической привязкой поворотных точек границы к межевым знакам,
а также решением суда по результатам ранее рассмотренных земельных
споров.
5. ПРОЧИЕ ДОКУМЕНТЫ. К их числу относятся: справка об отсут­
ствии других землепользователей и сервитутов (исполняется в филиале
Росреестра), справки из налоговой инспекции (см. выше), подтвержде­
ние о членстве в садовом товариществе (потребительском кооперативе),
согласие другого супруга, отказ от преимущественного права покупки,
обременение правами ренты или залога, а также Приемо-сдаточный Акт
(об этих документах речь шла выше).
Документы на жилой дом
1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ О ПРИЕМЕ ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. Ука­
занный документ выдается главой сельского округа после фактического
завершения строительства и получения застройщиком техпаспорта БТИ.
В случае самовольного возведения строения вместо постановления исполь­
зуется вступившее в законную силу решение суда о праве собственности
на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
2. ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ БТИ. Указанный документ подтвержда-1
ет постановку возведенного строения на учет в районном БТИ и выдается!
на основании комплекта разрешительно-строительной документации,
который включает в себя 10—15 наименований (последние лучше поручить
собирать специализированной фирме). Одновременно с техпаспортом
выдается справка о балансовой стоимости строения (в случае нескольких
построек на участке — сводная ведомость оценки литерных строений),
а также экспликация и поэтажный план.
465
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
3. КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ (ЗДАНИЯ). По аналогии с кадастровым
паспортом квартиры выдается районными БТИ с 01.03.2008 г. одновремен­
но с техническими паспортами. В этом документе указываются только те
сведения, которые необходимы для кадастрового учета здания, строения,
литерного сооружения, помещения в здании. Форма КПЗ утверждается
соответствующим приказом Минюста.
4. АКТ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ (МВК). В случае подсоединения
дома к коммуникациям (водоснабжение, канализация, газификация) не­
обходимо согласовать регистрацию дома во всех необходимых районных
службах (в среднем 15—20 организаций) и сдать соответствующие доку­
менты на межведомственную комиссию (МВК) при районном управлении
(отделе) архитектуры и градостроительства. МВК выдает включение
о возможности регистрации дома с коммуникациями.
5. СПЕЦИАЛЬНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ об объекте недвижимого иму­
щества (введена в действие с 01.09.2006 г.). Представляет собой сведения
одоме: адрес, вид, назначение, этажность, площадь, год постройки, ма­
териал стен и перекрытий, подключение к коммуникациям, инженерное
обеспечение. Аналогичные декларации заполняются и налитерные (вспо­
могательные) строения, а также и на дома, прошедшие реконструкцию,
надстройку и расширение.
6. ПРОЧИЕСПРАВКИ. К ним относятся топографический план участ­
ка с геоподосновой (при строительстве на территории вновь образуемого
коттеджного или дачного поселка), Акт установления фактических границ
участка и осей строения; строительный паспорт здания; согласованный
проект дома; прочие исходно-разрешительные документы на строитель
ство, а также справки, указанные выше (из налоговой инспекции, согла­
сие супруга, обременения, отказ от преимущественного права покупки.
Приемо-сдаточный Акт).
Бесплатная юридическая справочная
«НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ НАС»
пн-пт
506-20-90
518-05-01
585-83-80
1000—1800
Очень точная оценка квартир, участков, домов
в течение 10-15 минут, а также все, что интересует
Вас на рынке недвижимости
и ДАЖЕ БОЛЬШЕ!
466
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЗНАКИ ПОДДЕЛКИ ДОКУМЕНТОВ
И МЕТОДЫ ИХ ВЫЯВЛЕНИЯ
№
1.
1.1
Методы (средства) выявления
Органолептические признаки
Подделка бланков
Несоответствие фактуры и цвета
Сравнение с оригинальным бланком.
бумаги
1.2
Сосканированное изображение
При увеличении 4-8-х наблюдается неровность цифр, букв, границ изо­
бражений, их дискретность (штрих не является сплошным, а состоит из
элементов).
13
Несоответствие кегля и гарниту­
При сравнении с оригиналом видны отличия в применяемых шрифтах
ры шрифта
1.4
Несоответствие типа печати
Вместо офсетной типографской печати ислопьзуется либо струйный
(см. п. 1.2) либо цветной лазерный принтер (в последнем случае в косо
падающих лучах виден блеск краски). При офсетной печати краска
выглядит матовой
1.5
Кустарная накатка номера бланка
Простановка номера бланка выполнена кустарно, в единичном экзем­
пляре. В рассеянном свете при увеличении 4-8-х видны неровности в
нанесении цифр, не соблюдаются расстояния между ними
2.
Подделка текста
2.1
Подчистка текста
2.1.1
Нарушение поверхностного спол
(взъерошенные) волокна бумаги. В проходящем (на просвет) свете в
бумаги и ее толщины
местах подчистки наблюдаются более светлые места (пятна).
2.1.2
Остатки удаленного текста
В наклонно падающем ярком свете при увеличении видны приподнятые
В наклонно падающем свете при увеличении 4-8-х видны вдавленности,
а на обороте бланка выпуклости в местах расположения удаленных
символов. Также могут наблюдаться микроостатки красных веществ
удаленного текста (в рассеянном свете при увеличении 4-8-х).
2.13
Нарушение линовки и защитных
В рассеянном свете при увеличении 4-8-х наблюдается разрыв линий
(муаровых) узоров
бланка, а также защитных узоров (если таковые имеются).
2.2
Травление текста
2.2.1
Изменение цвета и фактуры
В местах применения химических веществ, испопьзуемых при трав-
бумаги
пении, наблюдается пожелтение бумаги, небольшое ее коробление, а
также микротрещины. Экспертиза проводится как в рассеянном, так и в
проходящем (на просвет) свете.
2.2.2
Расплывы штрихов
При некачественном травлении на месте такового остаются расплывы
жидких красящих материалов, которыми была нанесена оригинальная
надпись Также меняется цвет и опенок штрихов соприкасающихся с
вытравленными местами.
23
23.1
[
Дописка и допечатка
Различия в цвете и ин
Проявляются в рассеянном свете и увеличении 4-8-х.
тенсивностм штрихов
23.2
Отличия в размещении от­
Аналогично подразделам 13 и 23.1
дельных символов от остального
текста
23.3
Двойные штрихи букв и цифр
Проявляется в рассеянном свете при увеличении 4-8-х. Образуется при
]
повторной обводке или подгонке допечатываемых букв к основному
1
тексту.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
№
Методы (средства) выявления
Органолептические признаки
23.4
Дорисовка линий и таблиц
2.4
Сканирование текста
2.4.1
Грубое (без замещения шрифтов)
467
Проявляется в рассеянном свете при увеличении 4-8 х. Особенно за­
метно в угловых частях таблиц
При увеличении 4-8-х наблюдается неровность цифр, букв, пиний,
границ изображений, их дискретность. Выявляется относительно легко.
2.4.2
Квалифицированное(с подбором
Выявляется только при сравнении с оригиналом по отличиям в заме-
шрифта)
щенком шрифте (гарнитура и кегль) и расположении надписей (отступы,
переносы и т.д.).
2.43
Несоответствие типа печати и
Используется струйная печать вместо лазерной или наоборот При ис-
разных принтеров
пользовании для печати оригинального документа конкретного принте
ра можно найти его особенности (дефекты), которые на фапьсификате
отсутствуют (принцип «копия лучше оригинала»). Возможна также и
обратная ситуация: принтер, на котором изготовляется поддельный
документ, имеет свои дефекты (особенности), отсутствующие на
«оригинальном» аппарате
2.5
Нарушение скрепления (про-
При подмене листов в документе, ранее скрепленном, наблюдаются
шивки, склейки)
следы повторной пробивки степлером, загибания металлических скре­
пок «вручную», нарушение приклейки и пропечатки таблички в конце
документа («прошито и пронумеровано... листов»), а также проклейки
торцовой части или спирального соединения листов.
3.
Подделка подписи
3.1
Копирование подписи
При увеличении 4-8 х в рассеянном и/или косо падающем свете видна
дискретность следы копировального порошка и отсутствуют таковые от
письменного прибора (ручки).
3.2
Сведение подписи «на просвет»
При увеличении 4-8-х в рассеянном свете видна неровность штриха, на
обороте бланка, возможно, присутствуют частицы чернил «оригинала»,
особенно в местах наложения штрихов.
3.3
Неквалифицированное на-
При увеличении 4 8-х в рассеянном свете заметны остановки в на-
несение
писании, замедленность движения их извилистость и угловатость. При
сравнении с оригинальной подписью (особенно сложной) видны явные
несоответствия нанесения.
3.4
Поддельное факсимиле
См. раздел 4 (поддеяка печати).
3.5
Подделка почерка (при написа
При сравнении с оригинальным почерком человека выявляется
нии фамилии имени, отчества)
несоответствие. В дальнейшем требуется проведение специальной
почерковед ческой экспертизы.
4.
Подделка печатей (штампов,
4.1
Сканирование печати
4.2
Несоответствие цвета и интенсив
При сравнении с оригиналом заметно несоответствие либо цвета
нести чернил
(неправильно подобрана штемпельная подушечка), либо интенсив­
факсимиле)
Печать «не смазывается» влажным тампоном. Видны следы «дис­
кретного» изображения
ности (более светлая или насыщенная) цветопередачи В печатях, где
используются две или более краски, заметно их несоответствие и/или
следы кустарного нанесения второго красителя.
468
№
43
ПРИЛОЖЕНИЯ
Методы (средства) выявления
Органолептические признаки
Несоответствие оснастки
Если при подделке фирменная (аналогичная) остнастка не используется,
заметны неровности и изменения цвета оттиска В сложных печатях
не соблюдаются специальные элементы защиты (например, муаровая
сетка)
4.4
Дефекты в изготовлении
При незаконном изготовлении печати по оттиску (в небольших мастер­
ских) не удается достигнуть полной идентичности оригиналу (особенно
у печатей с дополнительными степенями защиты) Эти признаки про­
являются в рассеянном свете при увеличении 4-8-х.
4.5
Подделка маркирато ров даты и
Оригинальный встроенный барабанчик не используется чаще всего
номеронабирателей(барабан
дата или номер делаются «заодно» с печатью или штампом, а также
чиков)
могут ставиться отдельно приобретенным типовым приспособлением,
не имеющим особенностей оригинального барабанчика (см. также
раздел 1.5).
5.
Несоответствие спецпродук
ции (Гознака или лицен­
зированных типографий)
5.1
Несоответствие бумаги
При свечении бланка в УФ-пучах наблюдается несоответствие типа бума­
ги (оригинал — более темный цвет), отсутствие или недостаточность
специальных вкраплений (волокон), а также расплывчатое свечение
спецсимволов (см. раздел 5 2). В проходящем свете нечетко проявля­
ются водяные знаки, в рассеянном свете и увеличении 4-8-х видны
дефекты в сетке муарового (защитного) узора.
5.2
Недостаточность уровней (степе­
ней) защиты
При изготовлении бланков спецпродукции, а также денежных купюр
в подпольных типографиях фальсификаторам не удается полностью
воспроизвести все общеизвестные (а дополнительно существуют еще
секретные) степени защиты бланка 0 доступных степенях защиты
можно получить информацию у заказчиков оригинального изделия.
53
Несоответствие типа печати
Оригинальные бланки спецпродукции изготовляются обычно методом
рельефной печати (отдельные части изображения имеют выпуклость, и
их можно нащупать подушечками пальцев или ногтем). При грубой же
подделке используется либо обычная офсетная печать, либо даже из­
готовление на качественном лазерном принтере. Последние два случая
легко выявляются по совокупности вышеизложенных признаков
5.4
Нарушение ламинирования или
При грубой подделке используется ламинирование без специальных
защитной пленки
защитных слов, например, «ГИБДД», «МВД России» или без соблюдения
их шрифтов. При вскрытии защитных пленок, например, на паспорте РФ
образца 1997 года, или при грубой их «заделке» наблюдаются неравно­
мерность приклейки, вздутия, пузырьки, посторонние микрочастицы,
а также изменения цвета оригинальной бумаги или фотокарточки (при
увепичении 4-8-х).
55
Кустарная накатка номера бланка
Выявляется аналогично разделу 1 5. Кроме того, часто не соблюдаются
шрифты (кегль и гарнитура) при написании цифр, особенно при под­
делке бланков фабрик Гознака (оригинальные шрифт и краска номеров
используются, например, на всех денежных купюрах РФ).
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
*
N
5.6
Методы (средства) выявления
Органолептические признаки
Подделка голограмм и защитных
нитей
469
Вместо вклеенной в многослойный лист голограммы используется
поверхностная наклейка, часто похожая только внешне (не воспроизво­
дящая всех особенностей оригинала). Номер сопутствующего документа,
обозначенный на поверхности голограммы, наносится кустарным
способом. Защитная металлизированная нить либо вообще отсутствует,
либо вклеивается внутрь подложного бланка при его изготовлении
(воспроизвести эффект «ныряющей нити» очень сложно даже в условиях
хорошо оснащенного подпольного производства)
5.7
Фальсификация надписи «ис­
правленному верить»
В отдельных случаях, чтобы упростить себе задачу, мошенники делают
на подлинной спецпродукции подложные исправления и/или до­
бавления, скрепляя их надписью «исправленному верить» и приложением
фальсифицированной печати На тех бланках, где это в принципе до­
пускается, проверяется подлинность печати, подписи должностного лица,
ее расшифровки, даты выдачи (см. разделы 3; 4; 6.3)
6.
Подделка копий спецбланков
6.1
Внесение подложного текста
6.1.1
Грубое(на копировальном
аппарате)
Подлинный текст документа после копирования вытравливается (см.
раздел 2 2) или даже замазывается, после чего вписывается, впечатыва­
ется или даже вклеивается отдельными словами (буквами) подложный
После этого с фальсификата делается еще одна копия. Подобная грубая
подделка легко выявляется в рассеянном свете при увеличении 4-8-х
(см. разделы 1.2; 2.1.3,2.3; 2.4).
6.1.2
6.2
Квалифицированное (сканирова­
Выявляется только при сравнении с оригинальным спецбланком или его
ние с подбором шрифтов)
качественной копией (по аналогии с подразделом 2.4.2).
Несоответствие дате и месту
Фальсификат, изготовленный по технологии, описанной в подразделе
выдачи оригинала
6.1.2, может быть выявлен по несоответствию места (регион, город,
район) и времени (года) выдачи основного бланка. В этом случае не­
обходимо делать запрос в организацию, выдавшую документ.
63
Фальсификация реквизитов
Надпись «копия верна» должна включать подпись ответственного
«копия верна» или нотариально­
лица и его расшифровку (см. разделы 3,4; 5.7), а также оригинальную
го удостоверения
печать. Более квалифицированным является изготовление «нотари­
альной копии» В этом случае контролируется наличие специальных
степеней защиты на круглой печати нотариуса (см разделы 4.2—4.4),
а также подлинность нотариального штампа о заверении копии (дата
в нем должна быть указана словами полностью, например, «первое,
января двухтысячного года»), а не нанесена при помощи цифрового
барабанчика
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
ТИПОВОЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ,
ОКАЗЫВАЕМЫХ РИЭЛТЕРСКИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
Средняя стоимость
Наименование
№
Примечание
по Москве
1.
Оценка недвижимости
1.1
Оценка квартиры (комнаты) с выдачей серти­
0,1-0,2% от стоимости
фиката
1.2
Оперативные данные по скупочной цене квартир
бесплатно
(12 типов домов, 120 муниципальных районов
обновляется в среднем раз
в 5-7 дней
Москвы)
13
Оценка квартиры (комнаты) в Подмосковье
0,15-0,3% от стоимости
14
Оценка земельной недвижимости и строений
0,1-0,3% от стоимости
в Подмосковье
1.5
Оценка квартир и земельной недвижимости
0,2-0,5% от стоимости
в регионах Российской Федерации
командировочные расходы
за счет заказчика
1.6
Оценка нежилых помещений и комплексов зданий
1.7
Обучение методикам оценки
4-6 тыс. руб.
1.8
Составление отзывов на отчеты других оценщи
договорная
договорная
1-1,5 месяца
ков, представление интересов в суде в качестве
эксперта
1.9
Оценка иных активов транспортных средств,
договорная
машин и оборудования, бизнеса, интеллектуаль­
ной собственности, взносов в уставные фонды,
произведений искусства и антиквариата.
Переоценка основных фондов
2.
2.1
Юридические услуги
Полное юридическое сопровождение сделки
с недвижимостью
2.2
Юридическое сопровождение переговоров
0,8—1,5%
4-6 тыс. руб
с клиентами
2.3
Разработка процедуры и юридическое сопрово­
2.4
Составление и правовая экспертиза договоров по
не менее 30 тыс. руб.
от стоимости объекта
за полный или неполный
час
0,3-0,5% от суммы
ждение безопасной передачи денег при расчетах
дополнительно
оплачиваются услуги банка
договорная
всем видам сделок с недвижимостью
25
Ведение гражданских и арбитражных дел, работа
договорная
с судебными и административными органами
26
Юридические консультации по жилищному
700-1000 руб. в час
и гражданскому законодательству, особенностям
совершения сделок
2.7
Организация и проведение торгов (аукцио­
нов, конкурсов) по реализации недвижимого
имущества
договорная
по телефону - бесплатно
471
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Средняя стоимость
Наименование
№
2.8
Регистрация юридических лиц, разные лицензии,
Примечание
по Москве
договорная
миграция и прописка
3.
Услуги по безопасности сделок
3.1
Проверка подлинности паспортов клиентов, в том
числе:
3.1.1
органолептический контроль
3.1.2
проверка по базам данных ЦАСБ и ЗИЦ
3.1.3
проверка переклейки фото
3.1.4
идентификация гражданина по фото на карточке
300-600 руб.
500-1000 руб.
300-600 руб.
1500-2000 руб.
учета паспортного стола
3.1.5
проверка удостоверения личности офицера
2000-3000 руб.
3.1.6
проверка паспорта на предмет утери, розыска
500-1000 руб.
или хищения
3.2
Проверка правоустанавливающих документов на
квартиру или комнату, в том числе:
3.2.1
проверка подлинности первичных приватизацион­
300-500 руб.
ных документов
3.2.2
проверка подлинности вторичных договоров
600-800 руб.
(купли продажи, мены, дарения, долей)
3.2.3
проверка подлинности свидетельства о праве на
700-1000 руб.
наследство
3.2.4
проверка подлинности решения суда и его всту­
700-1000 руб.
пления в законную силу
3.2.5
проверка объекта по шифру учета собственников
2000-3000 руб
ЕГРП г. Москвы
3.3
Проверка правоустанавливающих документов на
договорная
земельную недвижимость в Подмосковье и об­
ластях Центрального региона
3.4
Проверка пакета правоустанавливающих до­
договорная
кументов
на нежилые помещения
3.5
Проверка квартиры (комнаты) на наличие неис­
*
полненных
обязательств
3.5.1
проверка квартиры на наличие ареста
500-1000 руб.
3.5.2
проверка на наличие выданных дубликатов
500-1000 руб.
правоустанавливающих документов
3.5.3
проверка на наличие прав супруга или бывшего
500-1000 руб.
супруга
3.5.4
проверка на наличие прав несовершеннолетних
1000-1500 руб
детей
3.5.5
проверка на наличие наследственных споров
договорная
472
ПРИЛОЖЕНИЯ
№
3.5.6
Наименование
Средняя ствимость
по Москве
проверка на наличие прав пиц. ранее зарегистри
договорная
рованных (прописанных) в квартире
3.5.7
проверка на наличие граждан, относящихся
500-1000 руб.
к «группе риска»
3.5.8
проверка на наличие лиц с ограниченной дееспо­
500-1000 руб.
собностью
3.5.9
проверка на наличие решения суда о признании
500-1000 руб.
гражданина недееспособным
3.6
Выяснение всей цепочки отчуждения кварти
договорная
ры (установление местонахождения бывших
собственников, выяснение их дальнейшей судьбы
и наличия претензии)
3.7
Сбор оперативной информации о целесообраз­
ности сделки (работа с соседями, представителями
домоуправления и милиции), в том числе:
3.7.1
проверка подлинности ордера (ДСН) на квартиру
1000-1500 руб.
3.7.2
проверка прописки (регистрации) граждан по
1000-1500 руб.
ордеру, архивной выписке из домовой книги, по
учетным карточкам Ф 1 (с даты заселения дома)
3.8
Возврат долгов, конфликты с партнерами, несо­
договорная
стоятельные заемщики ускорение исполнения,
проблемы с госорганами
3.9
Жилищные споры, претензии к агентствам
договорная
недвижимости, возврат авансов, конфликты со
строителями
3.10
Проверка юридических пиц, в том числе:
3.10.1
проверка подлинности регистрационных и учреди­
договорная
тельных документов
3.10.2
проверка факта действительности существования
договорная
фирмы и законности ее деятельности
3.10.3
проверка соответствия сведений, предоставлен­
договорная
ных фирмой, фактическим данным
3.10.4
проверка наличия лицензии (если она требуется),
договорная
а также квалификационных аттестатов сотрудников
3.10.5
сбор сведений о помещении, занимаемом под
договорная
офис фирмы
3.10.6
проверка финансовых возможностей фирмы
договорная
3.10.7
проверка деловой репутации фирмы и возможных
договорная
претензий к ее деятельности
3.10.8
выяснение подлинных учредителей и хозяев
фирмы
договорная
Примечание
473
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
№
3.11
Наименование
Средняя стоимость
по Москве
Пользование единым по Москве «черным риэл­
Примечание
бесплатно
тел (495) 585-83-80
1000 руб.
включая день обращения
терским списком» (негодные клиенты, недобросо
вестные посредники сомнительные адреса)
3.12
Проверка напичия задолженности по оплате теле­
фонных переговоров
3.13
Проверка подлинности предъявленных доверен
договорная
костей
3.14
Проверка полномочий нотариуса
договорная
3.15
Проверка законности государственной регистра
договорная
ции сделки
3.16
Проверка факта прописки бывших собственников
700 1000 руб.
по новому месту
Москва. Московская
область
жительства подлинности формы № 6 ипи листа
убытия (форма №7)
3.17
Установление фактического местонахождения
договорная
в пределах г. Москвы
гражданина
3.18
Консультации по применению спецтехники.
договорная
разрешенной действующим законодательством,
ее прокат
3.19
Психологическая работа службы безопасности
договорная
с клиентами, не соблюдающими свои договорные
обязательства (только способами, не противореча­
щими действующему законодатепьству)
4.
Услуги по оформлению сделки
4.1
Ускоренная приватизация квартиры
4.2
Сбор предварительных справок,
12—15тыс. руб.
45 дней с мо мента сдачи
справок
в том числе
4.2.1
из домоуправления (ЕИРЦ)
1000-1500 руб.
дополнительно
оплачивается соответству
ющая дове ренность
4.2.2
из Ростехинвентаризации (БТИ)
3000-5000 руб.
аналогично п. 4.2.1
4.2.3
справки из налоговой инспекции
2000-3000 руб.
аналогично п. 4.2.1
4.3
Получение дубликатов документов
4.3.1
у нотариуса
6-10 тыс. руб.
в зависимости от вида
утерянных документов
4.3.2
в органах госрегистрации
10-15 тыс. руб.
в зависимости от вида
утерянных документов
4.3.3
в органах внутренних дел
5-7 тыс. руб.
в зависимости от вида
утерянных документов
-
474
ПРИЛОЖЕНИЯ
Средняя стоимость
№
4.4
Наименование
Содействие в получении разрешений в органах
Примечаиие
по Москве
договорная
опеки-и попечительства
4.4.1
на несовершеннолетних детей
15-20 тыс. руб.
в зависимости от условий
совершения сделки
4.4.2
на недееспособных и ограниченно дееспособных
20-30 тыс. руб.
в зависимости от условий
совершения сделки
граждан
4.5
Содействие в получении выписок
4.5.1
Из реестра ЕГРП
1-2 тыс. руб.
1-3 дня
4.5.2
Из архива ДМЖ за 1990-1998 гг.
2-3 тыс. руб.
3-5 дней
4.53
Из архивов домоуправлений
2-3 тыс. руб.
3-5 дней
и паспортных столов
4.5.4
Из муниципальных и федеральных архивов
договорная
4.6
Сопровождение нотариального оформления
договорная
сделки
4.7
Сопровождение государственной регистрации
договорная
сделки
4.8
Сопровождение процедуры безопасной передачи
договорная
денег
4.9
Услуги охраны при транспортировке денег
0,5-1,5% от суммы
4.10.
Услуги по переводу денег за рубеж или их
договорная
в пределах г. Москвы
и области
обналичиванию
4.11
Содействие в страховании сделки или имущества
договорная
4.12
Ускореннал государственная регистрация сделки
100-150 тыс. руб.
15-20 тыс. руб.
3—5 дней (Москва)
14 дней (Моск, область),
или 5 дней
с «обременениями»
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ ПО ВОПРОСАМ
НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 1991-2012 гг.
Предлагаемый перечень федеральных нормативных актов по вопросам недви­
жимости представляет собой хронологическую последовательность выпущенных
документов начиная с 1991 г. Нормативные акты, действующие на момент со­
ставления списка (01.10.2012 г.) выделены жирным шрифтом. Документы, по
которым в дальнейшем были существенные изменения и дополнения (новые
редакции), обозначены курсивом. Отмененные нормативные акты набраны
обычным шрифтом. Текст названий отдельныхдокументов приводится с сокра­
щениями. При создании списка использованы материалы информационных
систем Гарант, Кодекс и Консультант плюс, в которых можно ознакомиться с
полным текстом указанных документов.
Часть 1
Федеральное законодательство
Раздел 1.1. Общегражданские нормативные акты
Гражданский кодекс РФ. Часть первая (действует с 01.01.1995г.).
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая (действует с 01.03.1996 г.).
Семейный кодекс РФ (действует с 01.03.1996г.).
Уголовный кодекс РФ (действует с 01.01.1977г.).
Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной реги­
страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор
практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи не­
движимости».
Постановление Правительства РФ от 18.02.98г. № 219 «Обутвержде­
нии правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Федеральный закон от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в РФ».
Налоговый кодекс РФ. Часть первая (действует с 01.01.1999г.).
Фед рольный закон от 25.02.99г. № 139-ФЗ «Об инвестиционной деятель­
ности в РФ...»
Приказ Минюста РФ от 16.08.99 г. № 244 «О правовом контроле за дея­
тельностью учреждений юстиции по госрегистрации прав».
Федеральный закон от 19.06.2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере
оплаты труда в РФ».
Налоговый кодекс РФ. Часть вторая (действует с 01.01.2001 г.).
476
ПРИЛОЖЕНИЯ
Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 г. № 273 «Об утвержде
нии федеральн й программы развития системы госрегистрации прав на не­
движимость».
Федеральный закон от 26.11.2001 г. № 147-ФЗ «О введении в действие
части третьей Гражданского кодекса РФ».
Гражданский кодекс РФ. Часть третья (действует с 01.03.2002 г.).
Федеральный закон от 31.05.2002 г. Ns 63-ФЗ «Об адвокатской деятель­
ности и адвокатуре в РФ»
Уголовно-процессуальный кодекс РФ (действует с 01.07.2002 г.).
Кодекс РФ об административных правонарушениях (действует
с 01.07.2002 г.).
Гражданско-процессуальный кодекс РФ (действует с 01.01.2003 г.)
Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04 2003 г. № 6-П «О про­
верке конституционности отдельных положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ».
Федеральный закон от 29.12.2004 г. Ns 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса РФ».
Федеральный закон от 29.12.2004 г. Ns 191-ФЗ «О введении в действие
новой редакции Градостроительного кодекса РФ».
Градостроительный кодекс РФ (действует с 01.01.2006 г.).
Федеральный закон от 30.12.2004 г. Ns 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Федеральный закон от30.12.2004г. Ns 215-ФЗ «О жилищно-накопительных
кооперативах».
Федеральный закон от 21.07.2005 г. № 109-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в ст. 181 ГК РФ».
Лесной кодекс РФ (действует с 01.01.2007г.).
Гражданский кодекс РФ. Часть четвертая (действует с 01.01.2008 г.).
Постановление Правительства РФ от 18.05.2009 г. № 423 «Об отдельных
вопросах осуществления опеки и попечительства».
Раздел 1.2. Жилищные и жилищно-коммунальные
Закон Российской Федерации от4июля 1991г. Ns 1541-1 «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации».
Указ Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. № 16 «Об
обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г.
Москве».
Закон Российской Федерации от 25 июня 1993г. «О праве граждан на сво­
боду передвижения...».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г.
№ 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Фе
*
дерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Постановление Совета Министров — Правительства РФ от 22 сентября
1993 г. № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
477
услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при
оплате жилья и коммунальных услуг».
Постановление Совета Министров — Правительства РФ от 10 декабря
1993 г. № 1278 «Об утверждении Положения о предоставлении гражданам
Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, без­
возмездных субсидий на строительство или приобретение жилья».
Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1182 «О вы­
пуске и обращении жилищных сертификатов».
Постановление Правительства РФ от 17.07.95 г. Ns 713 «Орегистрации
граждан, временно пребывающих в РФ...».
Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.95 г. № 3-П «По
делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жи­
лищного кодекса РСФСР».
Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.95 г. № 8-П «По
делу о проверке конституционности части 1 и пункта 8 части 2 статьи 60 ЖК
РСФСР».
Постановление Правительства РФ от 28.02.96г. Ns 214 «Обутверждении
перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополни
тельную жилую площадь в виде отдельной комнаты».
Постановление Конституционного Суда РФ от 04.04.96 г. № 9-П «О про­
верке конституционности нормативных актов, регламентирующих порядок
регистрации...».
Письмо Госналогслужбы РФ от 06.06.96 г. № ВГ -4-08/47н «О временной
методике оценки жилых помещений».
Федеральный закон от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собствен­
ников жилья».
Постановление Правительства РФ от 18.06.96 г. № 707 «Об упорядоче­
нии системы оплаты жилья и коммунальных услуг».
Постановление Правительства РФ от 03.08.96 г. № 937 «О предостав­
лении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении
жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или при­
обретение жилья».
Указ Президента Российской Фед ерации от 28.04.97 г. № 425 «О рефор­
ме жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».
Указ Президента Российской Федерации от 28.01.98 г. № 102 «О Прези­
дентской программе «Государственные жилищные сертификаты».
Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 г. № 4-П «По делу
о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации».
Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.98 г. № 10-П «По делу
о проверке конституцио ности пунктов 1,3 и 4 ст. 32 и пунктов 2 и 3 ст. 49 ФЗ
от 15.06.96 г. «О товариществах собственников жилья».
Постановление Правительства РФ от 30.05.98 г. «О федеральных стан­
дартах перехода на новую систему оплаты жилья».
Постановление Мингосимущества РФ от 26.08.98 г. № 59 Об утверж­
дении примерного устава товариществ собственников жилья».
478
ПРИЛОЖЕНИЯ
Постановление Конституционного Суда РФотОЗ.11.98 г. №25-П«По
делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона
РСФСР «О приватизации жилого фонда».
Постановление Правительства РФ от 24.02.99г. № 205«О федеральных
стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных
услуг».
Постановление Правительства РФ от 15.12.2000г. «О федеральных стан­
дартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг».
Постановление Правительства РФ от 17.11.2001г. № 797«О реформировании
федеральной программы «Жилище».
Постановление Правительства РФ от 19.03.2002г. № 168«О совершен­
ствовании деятельности по реализации федеральной программы «Государ­
ственные жилищные сертификаты».
Федеральный закон от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и до­
полнений в Закон РФ < 0 приватизации жилищного фонда в РФ».
Постановление Правительства РФ от 28.08.2002г. №638«О программе
обеспечения жильем молодых семей».
Федеральный закон от 25 10.2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях
гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним
местностей».
Федеральный закон от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в Закон РФ «Об основах федеральной жилищной полити­
ки...».
Приказ Минобразования РФ от 10.07.2003 г. № 2975 «О правилах
предоставления субсидий за счет средств федерального бюджета молодым
семьям...».
Постановление Верховного Суда РФ от 19.08.2003 г. № 22 «О договорах
долевого участия в строительстве жилья».
Постановление Правительства РФ от 25.08.2003 г. № 522 «О федераль­
ных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг».
Приказ Госстроя РФ от 02.09.2003 г. № 331 «О правилах ведения реестра
объектов жилого и нежилого фонда».
Постановление Правительства РФ от 04.09.2003 г. № 552 «Обутверж­
дении положения о порядке признания жилых домов непригодными для про­
живания».
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Обутверждении
правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».
Постановление Правительства РФ от 30.06 2004 г. № 392 «О правилах
оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг».
Постановление Правительства РФ от 30.08.2004г № 621 «Опредостав­
лении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг».
Постановление Правительства РФ от 07.10.2004г. №522 «Правила вы­
пуска и погашения государственных жилищных сертификатов».
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса РФ».
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
479
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования
тарифов организаций коммунального комплекса».
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Жилищный кодекс РФ (действует с 01.03.2005 г.)
Постановление Правительства РФ № 318 от 21.05.2005 г. «Об утверж­
дении типового договора социального найма жилого помещения».
Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении
правил пользования жилыми помещениями».
Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 «Об утверждении
правил отнесения жилых помещений к специализированному фонду».
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении
Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания
или многоквартирного дома аварийным».
Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «Об утверж­
дении Правил предоставления коммунальных услуг».
Постановление Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 г. № 6-П «По
делу о проверке конституционности отдельных положений Федерального
закона «О введении в действие ЖК РФ».
Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 г. № 378 «Об утверж­
дении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невоз­
можно совместное проживание в одной квартире».
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утвержде­
нии правил содержания общего имущества многоквартирных домов».
Распоряжение Правительства РФ от 30.08.2006 г. № 1207-р «Об
утверждении распределения по субъектам РФ государственных жилищных
сертификатов».
Постановление Правительства РФ от 31.08.2006 г. № 531 «Об утверж­
дении правил составления декларации об объекте недвижимого имущества,
права на который не зарегистрированы».
Постановление Правительства РФ от 20.02.2007 г. № 115 «О принятии
нормативных актов по отдельным вопросам регулирования тарифов ЖКХ».
Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия ре­
формированию ЖКХ».
Постановление Правительства РФ от 29.12.2007 г. № 979 «О внесении
изменений в нормативные акты Правительства РФпо вопросам обеспечения
жильем молодых семей».
Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г. № 7-П «По
делу о проверке конституционности ст. 1 Федерального закона «О садовых,
огородных и дачных некоммерческих объединений граждан».
Федеральный закон от 30.12.2008 г. № 323-ФЗ «О порядке определения
минимального объема долевого финансирования проведения капитального
ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жи-
юго фонда».
480
ПРИЛОЖЕНИЯ
Раздел 1.3. Строительство и реконструкция
Указ Президента Российской Федерации от 16.05.97 г. № 485 «О гаран­
тиях собственникам объектов недвижимости в приобретении земельных
участков под этими объектами».
Постановление Госстроя Россииот 25.03.98e.Ns Г7-66«Обутверждении Типового
положения о государственной жилищной инспекции субъекта РФ».
Градостроительный кодекс РФ (принят 07.05.98 г.).
Федеральный закон от 25.02.99г. №39-ФЗ«Об инвестиционной деятель­
ности в РФ...»
Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 г. Ns 174 «Олицен­
зировании деятельности в области проектирования и строительства».
Постановление Верховного Суда РФ от 19.08.2003 г. № 22 «О договорах
долевого участия в строительстве жилья».
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. Ns 170 «Об утверждении
правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».
Федеральный закон от 29.12.2004 г. Ns 191-ФЗ «О введении в действие
новой редакции Градостроительного кодекса РФ».
Федеральный закон от 30.12.2004 г. Ns 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 г. № 645 «О еже­
квартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности,
связанной с привлечением средств участников долевого строительства».
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 46 «О нормативах
финансовой устойчивой деятельности жилищных накопительных коопера­
тивов».
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении
Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания
или многоквартирного дома аварийным».
Федеральный закон от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в ФЗ «О долевом участии в строительстве жилья».
Федеральный закон от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений
в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Рос­
сийской Федерации».
Постановление Правительства РФ от 10.03.2007 г. № 152 «Офедералыюм
органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять госрегулирование в области долевого строительства».
Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе раз­
делов проектной документации и их содержанию».
Постановление Правительства РФ от 03.04.2008г. № «Об обеспечении
жи шщного строительства на земельных участках, находящихся в федераль­
ной собственности».
Федеральный закон от 24.07.2008г. Ns 161-ФЗ «О содействии развитию
жилищного строительства в РФ».
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
481
Раздел 1.4. Финансы и налоги
Постановление Правительства РФ от 03.04.2008 г. № 234 «Об обеспе­
чении жилищного и иного строительства на земельных участках, находя­
щихся в федеральной собственности».
Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180
«О жилищных кредитах».
Указ Президента Российской Федерации от Юиюня 1994г. № ИS2 «О вы­
пуске и обращении жилищных сертификатов».
Федеральный закон от 31.12.95 г. № 226-ФЗ «О государственной по­
шлине».
Федеральный закон от 10.01.97 № 11-ФЗ г. «О подоходном налоге
с физических лиц».
Федеральный закон от 11.03.97 г. Ns 48-ФЗ «О простом и переводном
векселе»
Федеральный закон от 16.07.98 г. Ns 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) не­
движимости».
Федеральный закон от 20.07.98 г. № 116-ФЗ «О государственном кон­
троле за соответствием крупных расходов на потребление фактически
получаемым физическими лицами доходам».
Федеральный закон от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Федеральный закон от 17.07.99 г. Ns 168-ФЗ «О налогах на имущество
физических лиц».
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. Ns 28 «О мерах по раз­
витию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».
Федеральный закон от 07.08.2001 г. Ns 117-ФЗ «О кредитных потреби­
тельских кооперативах граждан».
Распоряжение Правительства РФ от 13.11.2002 г. № 1590-Р «О по­
рядке доведения до налогоплательщиков сведений о кадастровой стоимости
земли».
Федеральный закон от 11.11.2003 г. Ns 152-ФЗ «Об ипотечных ценных
бумагах».
Федеральный закон от 20.082004г. Ns II7-ФЗ «Онакопительно-ипотечной
системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Постановление Правительства РФ от 07.10.2004г. Ns 522 «Правила вы­
пуска и погашения государственных жилищных сертификатов».
Федеральный закон от 30.12.2004г. №215-ФЗ«Ожилищно-накопительных
кооперативах».
Федеральный закон от 01.07.2005 г. № 78-ФЗ «О признании утратившими
силу некоторых законодательных актов в связи с отменой налога на имуще­
ство, переходящего в порядке наследования или дарения».
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 46 «О нормативах
финансовой устойчивой деятельности жилищных накопительных коопера­
тивов».
482
ПРИЛОЖЕНИЯ
Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 г. № 370 «Об ипотечном
кредитовании военнослужащих».
Федеральный закон от 26.11.2008 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в НК РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Постановление Конституционного Суда РФот 27.11.2008г. №11-П«Оделе
по проверке конституционности ст. 5 ФЗ «О МРОТ».
Федеральный закон от 18.07.2009 г. № 190-ФЗ «О кредитных коопера­
тивах».
Раздел 1.5. Землеустройство и землепользование
Федеральный закон от 26.11.2008 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в Налоговый кодекс Российской Федерации и отдельные зако­
нодательные акты Российской Федерации».
Указ Президента Российской Федерации от 07.03.96 г. № 337 «О реа­
лизации конституционных прав граждан на землю».
Указ Президента Российской Федерации от 16.05.97г. № 485 «Огаран­
тиях собственникам объектов недвижимости в приобретении земельных
участков под этими объектами».
Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 2 «Об утверждении
порядка организации проведения торгов о продаже гражданам земельных
участков».
Федеральный закон от 15.04.98г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огородных
и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Федеральный закон от 02.01.2000 г. «О государственном земельном ка­
дастре».
Федеральный закон от 18.06.2001г. № 78-ФЗ«О землеустройстве».
Федеральный закон от 26.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса РФ».
Земельный кодекс РФ (действует с 26.10.2001 г.).
Постановление Правительства РФот 26.04.2002г. №273«Обутверждении
положения о контроле за проведением землеустройства».
Федеральный закон от 24.06.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сель­
скохозяйственного назначения».
Постановление Правительства РФ от 14.08.2002 г. № 514 «Об утверж­
дении положения о создании и ведении государственного фонда данных,
полученных в результате проведения землеустройства».
Распоряжение Правительства РФ от 13.11.2002 г. № 1590-Р «О по­
рядке доведения до налогоплательщиков сведений о кадастровой стоимости
земли».
Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермер­
ском) хозяйстве».
Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном
хозяйстве».
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
483
Федеральный Закон от 30.06.2006 г. Ns 93-ФЗ«О внесении изменений в не­
которые законодательные акты РФ по вопросам оформления в упрощенном
порядке прав граждан на отдельные обьекты недвижимого имущества».
Федеральный закон от 10.05.2007 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резер­
вирования земель для государственных и муниципальных нужд».
Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном ка­
дастре недвижимости».
Федеральный закон от 23.11.2007 г. № 268-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления прав граждан
на земельные участки».
Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 г. № 52 «О порядке до­
ведения сведений о кадастре стоимости земли до налогоплательщиков».
Приказ Минюста РФ от 20.02.2008 г. № 35 «Об утверждении порядка
ведения государственного кадастра недвижимости».
Приказ Минюста РФ от 19.03.2008 г. № 66 «Об утверждении форм ка­
дастрового учета».
Раздел 1.6. Прочие нормативные акты
Закон РФ № 2300-1 от 07.02.1992г. «О защите прав потребителей».
Закон Российской Федерации от 25 июня /993г. «О праве граждан на сво­
боду передвижения...».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994г. Ns 7«О прак­
тике рассмотрения судами дел о защите прав потребителя».
Постановление Правительства РФ от / 7.07.95г. № 713 «Орегистрации
граждан, временно пребывающих в РФ...».
Постановление Правительства РФ от 28.02.96 г. № 214 «Обутверждении
перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополни­
тельную жилую площадь в виде отдельной комнаты».
Постановление Конституционного Суда РФ от 04.04.96 г. № 9-П «О про­
верке конституционности нормативных актов, регламентирующих порядок
регистрации...».
Постановление Правительства РФ от 23.01.97 г. № 1407 «Об утверждении
Положения о лицензировании риэлтерской деятельности».
Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 г. № 4-П «По делу
о проверке конституционности пунктов 10,12 и 21 Правил регистрации».
Постановление Правительства РФ от 18.02.98г. № 219 «Об утвержде­
нии правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Федеральный закон от 29.07.98г. Ns 135-ФЗ «Обоценочной деятельности
в РФ».
Постановление Правительства РФот 20.08.99г. № 932«Обуполномоченном
органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности».
484
ПРИЛОЖЕНИЯ
Постановление Правительства РФ от 23.12.99 г. № 1429 «О внесении
изменений и дополнений в правила ведения реестра ЕГРП».
Федеральный закон от 08.08.2001г. № 128-ФЗ «Олицензировании отдельных
видов деятельности».
Федеральный закон от 08.08.2001 г. № 134-ФЗ «Озащите прав юридиче­
ских лиц при проведении государственного контроля».
Федеральный закон от 21.12.2001г. Ns 178-ФЗ «О приватизации государ­
ственного и муниципального имущества».
Федеральный закон от 07.07.2003 г. Ns 126-ФЗ «О связи».
Федеральный закон от 06.10.2003 г. Ns 131-ФЗ «Об общих принципах
организации местного самоуправления в РФ».
Федеральный закон от 02.11.2004 г. № 122-ФЗ «Об образовании Феде­
ральной регистрационной службы РФ».
Постановление Правительства РФот 18.05.2005г. Ns310«0бутверждении правил оказания услуг телефонной связи».
Федеральный закон от 02.07.2005 г. Ns 80-ФЗ «О порядке лицензирования
отдельных видов деятельности».
Постановление Правительства РФ от 15.01.2007 г. № 514 «О порядке
осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без -ражданства».
Постановление Конституционного Суда РФ от 05.04.2007 г. № 5-П «По
делу о проверке конституционности положений ст. 15 ФЗ «О статусе воен­
нослужащих».
Федеральный закон от 01.12.2007 г. № ЗЮ-ФЗ «Об организации и про­
ведении олимпийских игр 2014 г. в г. Сочи...».
Федеральный закон от 30.06.2008 г. № 108-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и в иные
нормативные акты...».
Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения
недвижимого имущества, находящегося в госсобственности субъектов РФ».
Федеральный закон от 25.12.2008 г. № 273-ФЗ «О противодействии кор­
рупции».
Постановление Правительства РФ от 15.01.2007 г. № 514 «О порядке
осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без граж­
данства».
Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457 «О Федераль­
ной службе госрегистрации, кадастра и картографии».
Федеральный закон от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений
в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части уста­
новления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные
средства участников строительства».
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
ЧАСТЬ 1
КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
А
АВАЛЬ— вексельное поручительство
или гарантия платежа по чеку (пол­
ностью или частично), сделанное
третьим лицом в виде особой запи­
си на векселе (чеке).
АВАНС- имущественное предоставле­
ние, вручаемое в счет будущих пла­
тежей за выполнение работы, оказа­
ние услуг или передачу имущества.
В отличие от задатка А. не является
способом обеспечения обязательства
и в любой момент может бьггь истре­
бован назад или возвращен (см. также
задаток, залог, предоплата).
АГЕНТ— 1. представитель органи­
зации, выполняющий деловые по­
ручения; 2. сторона Агентского до­
говора; 3. сотрудник риэлтерской
фирмы, не имеющий квалифика­
ции (см. также брокер, маклер).
АГЕНТСТВО
НЕДВИЖИМО­
СТИ— юридическоелицо, занима­
ющееся риэлтерской деятельностью,
т.е. операциями с недвижимостью
(жилой, земельной, нежилой).
АДВОКАТ — профессиональный
юрист, предоставляющий услуги по
защите интересов своих клиентов
(правовую помощь) и входящий
в коллегию адвокатов.
АККРЕДИТИВ- поручение банка
производить по распоряжению и за
счет клиента платежи третьим ли­
цам в пределах суммы и на услови­
ях, обозначенных в нем. А. исполь­
зуется при расчетах за продаваемое
недвижимое имущество.
АКТЫ ГРАЖДАНСКОГО СОСТОЯ­
НИЯ - основные события в жизни
человека (рождение, смена фами­
лии или пола, брак, смерть и др.),
подлежащие обязательной госу­
дарственной регистрации в органах
ЗАГС.
АКТ ПРИЕМКИ-ПЕРЕДАЧИ (АКТ
О СДЕЛКЕ) - в соответствии со
ст. 556 Г К РФ документ, составляе­
мый в простой письменной форме
и подтверждающий фактическое ис­
полнение заключенного договора.
АКЦЕПТ- ответ лица, которому
адресована оферта, о ее принятии,
что означает согласие на заключе­
ние договора.
АКЦИЯ — ценная бумага, которая сви­
детельствует об участии её владельца
в определенном предприятии.
АЛЬТЕРНАТИВА
(ВСТРЕЧНАЯ
ПОКУПКА)— сделка с недвижи­
мостью, совершаемая с одновре­
менной куплей-продажей двух или
более объектов (см. также обмен).
АМОРТИЗАЦИЯ — естественный
моральный и физический износ
объекта недвижимого имущества,
приводящий к уменьшению его
стоимости.
АНДЕРРАЙТИНГ— процедура оцен­
ки кредитором финансового по­
ложения заемщика и возможности
своевременного возврата кредита.
При проведении А. кредитор прове­
ряет платежеспособность заемщи­
ка, его кредитную историю, стои­
мость возможного залога и другие
параметры (см. также скоринг).
АННУИТЕТ — одинаковые платежи,
производимые в равные промежут­
ки времени в течение определенно­
го периода (например, при арендном
обмене, выплате дол!а, покупки не­
движимости в рассрочку).
486
ПРИЛОЖЕНИЯ
АПОСТИЛЬ — удостоверение под­
линности подписи на документе,
направляемом для использования
на территории другого государства.
Выполняется либо нотариусом,
либо консульским учреждением.
АРЕНДА — предоставление
одной
стороной (арендодателем) другой
стороне (арендатору) какого-либо
имущества (земли, квартиры, ав­
томобиля, помещения, оборудова­
ния) во временное пользование по
договору аренды.
АРЕНДНЫЙ ОБМЕН — сделка с не­
движимостью, при совершении
которой сторона сдает свой объект,
одновременно снимая другой (чаще
всего с более скромными потреби­
тельскими качествами), с получени­
ем (выплатой) разницы между аренд­
ными платами (платами за найм).
АРЕСТ ИМУЩЕСТВА- наложение
государственными органами (след­
ствием, прокуратурой или судом)
запрета на распоряжение имуще­
ством, в первую очередь недвижи­
мым. Применяется обычно как спо­
соб обеспечения иска.
АТРИУМ — закрытый
внутренний
двор в центральной части здания,
куда имеют выход помещения, на­
ходящиеся на первом этаже.
АУКЦИОН— 1.
публичный спо­
соб продажи товаров покупателю,
предложившему наивысшую цену;
2. способ реализации имущества
неисправного должника (см. также
конкурс, публичные торги).
АФФИЛИРОВАННЫЕ
ЛИЦА —
1. физические или юридические
лица, способные оказывать влияние
на предпринимательскую деятель­
ность «основного» юридического
лица. 2. юридические лица, создан­
ные «основным» юридическим ли­
цом в качестве зависимых или дочер­
них, а также с участием «основного»
лица в уставном капитале А.Л.
Б
БАЗА ДАННЫХ— 1. форма пред­
ставления массива данных в элек­
тронном виде; 2. совокупность ва­
риантов сделок с недвижимостью
(риэлтерская БД.).
БАЛА НСОВАЯ
СТОЙ МОСТЕ 1 стоимость основных средств
предприятия, находящихся на его
балансе; 2. стоимость объекта не­
движимости (жилого или нежило­
го), указанная в справке ростехинвентаризации (БТИ).
БАНК— кредитная
организация,
имеющая право совершать банков­
ские операции, предусмотренные
действующим законодательством
и полученной лицензией.
БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ- пись­
менное обязательство уплаты кре­
дитору принципала (бенефициару)
в соответствии с условиями давае­
мого гарантом обязательства де­
нежной суммы после предоставле­
ния бенефициаром требования по
её уплате.
БАНКОВСКАЯ
ЯЧЕЙКА- сейф
в банке, в который стороны сделки
с недвижимостью помещают денеж­
ные средства, не зафиксированные
в договоре. Б.Я. предоставляется на
основании договора хранения цен­
ностей (аренды Б.Я.).
БАНКРОТСТВО— 1. неспособность
юридического лица удовлетворить
требования кредиторов по оплате то­
варов, работ, услуг; 2. процедура при­
знания должника несостоятельным.
БАРТЕР — натуральный обмен между
участниками гражданского оборота
по принципу «товар (услуга) за то­
вар», оформляемый специальным
договором (контрактом) (см. также
взаимозачет).
БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ
(ССУДА) — передача собственни­
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
ком (ссудодателем) своего имуще­
ства, включая недвижимое, тре­
тьему лицу (ссудополучателю) без
взимания платы. Б.П. регулируется
главой 36 ГК РФ.
БЕНЕФИЦИАР— 1. лицо, в пользу
которого осуществляется довери­
тельное управление имуществом,
включая недвижимое; 2. лицо, по­
лучающее оплату по аккредитиву,
банковской гарантии, страховому
полису.
БЛОК КВАРТИР- две или более
жилплощади, граничащие между
собой стенами (на одном этаже),
либо полом и потолком (двухэтаж­
ный блок).
БРАНДМАУЭР— I. стена из несго­
раемых материалов, разделяющая
части одного здания или смежные
строения в противопожарных це­
лях; 2. компьютерная программа,
предназначенная для зашиты ин­
формации.
БРАЧНЫЙ
ДОГОВОР
(КОН­
ТРАКТ)— соглашение лиц, всту­
пающих в брак, или супругов, опре­
деляющее их имущественные права
и обязанности в браке. Посредством
Б.Д. супруги вправе изменить уста­
новленный законом режим их об­
шей совместной собственности
(ОСС).
БРОКЕР — специалист рынка не­
движимости самой высокой ква­
лификации, получивший соот­
ветствующий аттестат (сдавший
квалификационный экзамен, см.
также агент, маклер).
БРОКЕР ИПОТЕЧНЫЙ - юриди
ческое лицо или индивидуальный
предприниматель,
оказывающий
своему клиенту (потенциальному
заемщику) возмездные услуги по
подбору программ ипотечного кре­
дитования и сбору документов, не­
обходимых для получения кредита
(займа).
487
БТИ (БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ) — муници­
пальное учреждение, ведущее учет
недвижимого имущества (жилого
и нежилого фонда) и выдающее
справки для его отчуждения, упла­
ты налогов, реконструкции и пере­
планировки.
БУНГАЛО— летний дом с открытой
террасой, построенный в странах
с теплым или жарким климатом из
местных материалов.
в
ВВОД
ОБЪЕКТА — юридическое
оформление заказчиком путем реги­
страции в местных органах власти
принятого от генподрядчика в уста­
новленном порядке законченно­
го строительством объекта. В.О.
оформляется Актом Приемочной
комиссии.
ВЕКСЕЛЬ— ценная бумага, удосто­
веряющая безусловное обязатель­
ство векселедателя (простой В.) или
иного указанного лица (переводной
В.) выплатить в определенный срок
указанную денежную сумму.
ВЕШНОЕ ПРАВО— часть граждан­
ского права, субъектом которого яв­
ляются веши (право собственности,
пожизненного наследуемого вла­
дения, бессрочного пользования,
хозяйственного ведения, оператив­
ного управления и др.).
ВЗАИМОЗАВИСИМЫЕ
ЛИЦА —
организации или граждане, отноше­
ния между которыми могут оказать
влияние на экономические резуль­
таты их деятельности. Согласно ст.
20 НК РФ к В.З.Л. относятся аффи­
лированные структуры (с участием
20%), физические лица, состоя­
щие в браке, родстве и свойстве,
а также связанные отношениями
«руководство—подчинение».
ВЗАИМОЗАЧЕТ — один из способов
расчетов, в основе которого лежит
488
ПРИЛОЖЕНИЯ
зачет взаимных требований и обя­
зательств (по товарам и услугам)
(см. также бартер).
ВЗНОС ПАЕВОЙ — денежные или
иные средства, вносимые участ­
ником кооператива, полного или
коммандитного товарищества для
обеспечения уставной деятельности
организации (приобретения права
требования на результаты подобной
деятельности).
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО— документ,
выдаваемый иностранному граж­
данину или лицу без гражданства в
подтверждение их права постоян­
ного проживания в другом государ­
стве.
ВИНДИКАЦИЯ- способ
зашиты
прав, в первую очередь собствен­
ности, с помощью которого можно
истребовать свое имущество из чу­
жого незаконного владения, в соот­
ветствии со ст. 301—306 ГК РФ (см.
также добросовестный приобрета­
тель, реституция).
ВЛАДЕНИЕ— одно из полномочий
собственника вещи, выражающее
возможность
непосредственного
воздействия на нее. Владельцем
вещи может быть ле только соб­
ственник, но и арендатор, нанима­
тель, безвозмездный пользователь,
залогодержатель,
комиссионер,
перевозчик и др.
ВОДООХРАННАЯ ЗОНА- прибреж­
ная или иная территория, выделяе­
мая для охраны водоемов от загряз­
нения, на которой запрещена или
ограничена хозяйственная деятель­
ность, включая строительство.
ВОЗМЕЩЕНИЕ ВРЕДА- компен­
сация имущественного ущерба,
возникшего в случае причинения
вреда. Виновное лицо (причини­
тель вреда) должно возместить его
в натуре или в денежной форме.
ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ — граж­
дане, безвозмездно пользующиеся
жилым помещением при условии
соблюдения в нем санитарных нори
и сроков проживания (согласно ст.
680 ГК РФ — не более 6 месяцев). I
ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕ1ЦЕ
НИЯ — конструктивно обособлен­
ные неделимые части квартиры
(кухня, ванная, корридор и т. д.),
площадь которых входит в общую
площадь, но не входит в жилую.
ВЫМОГАТЕЛЬСТВО — преступле­
ние против собственности, выра­
жающееся в требовании передать
деньги, имущество или право на
него под угрозой насилия над ли­
цом, в ведении которого таковое
находится. В России В. называется
в соответствии со ст. 163 УК РФ.
ВСТРЕЧНОЕ ИСПОЛНЕНИЕ - ис­
полнение обязательства одной из
сторон, которое в соответствие
с договором ставится в зависимость
(обусловлено) исполнением своих
обязательств другой стороной.
ВСТРЕЧНЫЙ ИСК- самостоятель­
ное исковое требование ответчика
к истцу, возникшее в гражданском
или арбитражном процессе со­
вместно с первоначальным иском
и логически связанное с ним. В.И.
обязательно должен быть подан до
принятия судом решения по перво­
начальному иску.
ВСТРЕЧНАЯ ПОКУПКА— см аль­
тернатива.
ВЫМОРОЧНОЕ
ИМУЩЕ­
СТВО— имущество, которое не
имеет собственника (или таковой
неизвестен).
ВЫПИСКАИЗРЕЕСТРАПРАВ— до­
кумент, выдаваемый органами по
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество, кото­
рый является информацией о за­
регистрированном праве, а также
выполняет функцию дубликата пра­
воустанавливающего документа при
утере последнего.
ПРИЛОЖЕНИ