МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ «ИРКУТСКИЙ КОЛЛЕДЖ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА И ДОРОЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА По дисциплине: «МДК.02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель» Выполнила: студент 2 курса Специальности: Земельноимущественные отношения Золотарева В.А. группы ЗИЗ-21 Преподаватель: Козулина Л.М. Оценка: г. Иркутск, 2022г. Содержание Практические задания с решениями Тесты с ответами Практические задания Практическое занятие №1. Определение стоимости объекта методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации Формируемые компетенции: ОК1-ОК5,ПК 4.2. Задание 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методом валового рентного мультипликатора (ВРМ), если потенциальный валовой доход от этого объекта составляет 300000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах: Аналог Цена продажи, руб. 1050000 960000 1100000 ПВД, руб. ВРМ 350000 3,00 280000 3,42 310000 3,54 Решение: (1050000:350000+960000:280000+1100000:310000):3=3,00+3,42+3,54=9,96:3=3,32 300000*3,32=996000 ответ: 996000 1 2 3 Задание 2. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации (ОКК), если чистый операционный доход от этого объекта составит 250000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах: Аналог Цена продажи, руб. 1150000 1200000 1500000 ЧОД, руб. ОКК 323000 0,28 260000 0,22 270000 0,18 решение (323000:1150000+260000:1200000+270000:1500000):3=0,67:3=0,23 250000:0,23=1 08695 1 2 3 Задание 3. Определить рыночную стоимость склада методом общего коэффициента капитализации (ОКК), если потенциальный валовой доход от этого объекта составит 130000 руб., коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 87000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах: Склад 1 2 3 Цена продажи, руб. 600000 500000 700000 ЧОД, руб. ОКК 32000 28000 34000 0,053 0,056 0,049 решение: (32000:600000+28000:500000+34000:700000):3=0,053 130000-10%=117000 117000-87000=30000 30000/0,053=566038 стоимость он=566038 Задание 4. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методами валового рентного мультипликатора (ВРМ) и общего коэффициента капитализации (ОКК), если потенциальный валовой доход от этого объекта составляет 480000 руб., потери – 10%, операционные расходы – 320000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах потери от пвд - 10% Аналог Цена ПВД, Потери, ОР ЧОД ВРМ ОКК продажи, руб. % руб. 1 1800000 430000 43000 290000 97000 4,19 0,054 2 2000000 460000 46000 300000 114000 4,35 0,057 3 1900000 440000 44000 305000 91000 4,32 0,048 Решение: ЧОД = ДВД — ОР 1. 430000-43000= 387000-290000=97000 2. 460000-46000=414000-300000=114000 3. 440000-44000=396000-305000=91000 ВРМ=ЦЕНА /ПВД 1. 1800000/430000=4,19 2. 2000000/460000=4,35 3. 1900000/440000=4,32 ОКК=ЧОД/ ЦЕНА 1.97000/1800000=0,054 2.114000/2000000=0,057 3.91000/1900000=0,048 ОКК=0,054+0,057+0,048=0,159:3=0,053 1. 480000-10%=432000 2. 432000-320000=112000 3. 112000/0,053=2 113 207 ИСПРАВЛЕНО! Методические указания для выполнения практической работы Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) определяется по формуле: ВРМ= цена продажи/ ПВД, где ПВД – это потенциальный валовой доход. ВРМср= ∑ВРМi/n Стоимость объекта методом валового рентного мультипликатора определяется по формуле: CВРМ=ПВД* ВРМср Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется по формуле: ОКК=ЧОД/ цена продажи, где ЧОД – это чистый операционный доход. ЧОД=ДВД – операционные расходы, где ДВД – действительный валовой доход. ДВД=ПВД – потери ОККср=∑ОККi/n Стоимость объекта методом общего коэффициента капитализации определяется по формуле: CОКК=ЧОД/ОККср Практическое занятие №2 Определение стоимости объекта методом сравнительного анализа продаж. Формируемые компетенции: ОК1-ОК5, ПК 4.2 Задание 1. Сопоставимый объект был продан за 3 млн. руб. От оцениваемого объекта он имеет несколько основных отличий: 1. уступает оцениваемому на 5% (+5%); 2. лучше оцениваемого на 7% (-7%); 3. лучше оцениваемого на 2% (-2%); 4. уступает оцениваемому на 10% (+10%). Определить стоимость объекта, предполагая что: а) отличия не имеют взаимного влияния, Va =? б) отличия оказывают взаимное влияние Vб =? Для решения рекомендуется использовать табличную форму (см. таблицы 1,2) Таблица 1 – Определение стоимости объекта сравнительным подходом Элемент сравнения Величина корректировки % 1 2 3 4 итого +5 –7 –2 + 10 +6 Руб. 150000 2790000 58590 58590 3000000 Стоимость объекта с учетом корректировки 3150000 2929500 2 870 910 3 158 001 3180000 Таблица 2 – Определение стоимости объекта сравнительным подходом при взаимном влиянии корректировок Элемент сравнения Величина корректировки Стоимость объекта с учетом корректировки 1 2 3 4 % Руб. +5 –7 –2 + 10 150000 2790000 58590 287091 3150000 2929500 2 870 910 3 158 001 Задание 2. Сопоставимый объект был продан за 10 млн. руб. От оцениваемого объекта он имеет несколько основных отличий: 1) уступает оцениваемому на 5%; + 10000000+5%=10500000 2) уступает оцениваемому на 4,5%;+ 472500=10972500 3) превосходит оцениваемый на 2,6%; - 285285=10687215 4) превосходит оцениваемый на 8%.- 854977=9832238 10000000-1,1%=9890000 Элемент сравнения Величина корректировки % 1 2 3 4 итого +5 +4,5 – 2,6 -8 -1,1 Руб. 10000000 472500 285285 854977 10000000 Стоимость объекта с учетом корректировки 10500000 10972500 10687215 9832238 9 890000 Определить стоимость объекта, предполагая, что: а) отличия не имеют взаимного влияния, Va =? б) отличия оказывают взаимное влияние Vб =? Для решения рекомендуется использовать табличную форму. Тесты ТЕСТ №1. 1. При сравнительном рыночном подходе в оценке недвижимости используются: а) исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем сравниваемым характеристикам; б) объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми. 2. Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости это: а) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке; б) отношение продажной цены объекта к действующей валовой выручке; в) отношение продажной цены объекта к чистой прибыли. 3. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится: а) выявление недавно проданных сопоставимых объектов; б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта; в) проверка достоверности информации о сделке. 4. При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве сравнительных элементов условий финансирования используют: а) процентную ставку; б) условия продаж; в) порядок проплаты за приобретаемый объект; г) договоры об участии. 5. При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке принимается во внимание: а) внесение количественных и качественных корректировок; б) выявление подходящих объектов для сравнения; в) сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом. 6. Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием: а) валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты); б) общего коэффициента капитализации; в) коэффициента будущей стоимости аннуитета; г) коэффициента приведения финансовой ренты. 7. В какой последовательности проводится корректировка показателей при сравнительном подходе к оценке недвижимости: а) базовая цена; 7 б) условия финансирования; 2 в) местоположение; 4 г) права собственности; 1 д) физическая характеристика; 5 е) степень износа; 8 ж) условия рынка; 3 з) состояние окружающей среды;9 и) экономические характеристики;6 к) иные факторы 10 8. При каком подходе за базу оценки берется информация об объектах аналогах: а. сравнительный; б. затратный; в. доходный. 9. Преимуществом сравнительного подхода является: а. требует корректировок данных; б. учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты; в. основан на прошлых событиях. 10. Элемент сравнений – это: а. сбор и проверка и достоверности информации; б. описание характеристик оцениваемого объекта; в. параметры объектов и условия конкретных сделок, формирующих цену. ТЕСТ №2 1. Выбор единицы сравнения зависит от: а. вида объекта оценки; б. достоверности и надежности данных; в. ценовой информации об объектах аналогах. 2. Инструментами сравнительного подхода являются: а. единицы и элементы сравнения; б. вид корректировок и способ расчета и внесение корректировок; в. а и б. 3. Одним из условий применения сравнительного подхода является: а. объект оценки не должен быть уникальным; б. факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта не должны быть сопоставимыми; в. информация неисчерпывающая. 4. Оценочный мультипликатор – соотношение между … а) ценой и финансовыми показателями б) ценой и качеством продукции. в) финансовыми показателями и балансовой стоимостью активов предприятия 5. Мультипликатор, который целесообразно применять при оценке холдинговых компаний, либо в тех случаях, когда необходимо за короткий срок продать а) значительную часть активов б) цена / стоимость активов в) цена / дивиденды г) цена / выручка от реализации 6. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе … а) финансовой отчетности предприятия и предприятий-аналогов б)статистических наблюдений специальными исследовательским институтами в) предположений оценщика 7.Мультипликатор, который является модифицированным вариантом а) капитализации прибыли б) цена / прибыль или цена / денежный поток в) цена / дивиденды г) цена / выручка от реализации 8. Методы сравнительного подхода а) метод «компании-аналога», или рынка капитала б) метод чистых активов в) метод ликвидационной стоимости г) метод «сделок» или «продаж» д) метод отраслевых коэффициентов 9. Группы мультипликаторов, применяемые в оценочной деятельности а) моментальные б) интегральные в) интервальные г) моментные 10. Заключительным этапом сравнительного подхода является: а). анализ собранной информации б). внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов в). согласование скорректированных цен и определение итоговой величины. ТЕСТ №3 1. Последовательность внесения поправок: А. Денежные поправки на весь объект оценки Б. Денежные поправки на 1 единицу сравнения В. Процентные поправки. Ответ: в б а 2. Оценщик обладает следующими данными: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту был продан за 248 000 долл., а такой же, но без бассейна за 230 000 долл. Стоимость строительства бассейна равна 16000 долл. Определите величину корректировки на наличие бассейна: А. 16 000 долл Б. 18 000 долл 3. Подходы к оценке недвижимости – это А) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Б) Сравнительный (рыночный) В) С учетом износа Г) Доходный Д) Затратный Е) а-г Ж) б-г-д 4. Оценщик выделил три элемента сравнения: 1) местоположение, 2) динамика сделок на рынке (дата продажи) 3) условия продажи (чистота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим трем элементам? А) 2, 3 Б) 2, 1 В) 3, 1 Г) в любом порядке 5. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится … А) проверка достоверности информации о сделке Б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта В) выявление недавно проданных сопоставимых объектов 6. Верно ли, что сравнительный подход может быть применен только в случае наличия на рынке отечественных аналогов: а) да; б) нет 7. В рамках сравнительного подхода заемный капитал может быть учтен: а) только методом сделок; б) путем использования соответствующего мультипликатора; в) только путем нахождения компании-аналога с такой же структурой капитала; г) в рамках сравнительного подхода заемный капитал учесть невозможно. 8. Что из перечисленного выступает главным признаком аналогичности компаний в рамках сравнительного подхода: а) сопоставимость условий налогообложения; б) сопоставимость условий привлечения кредита; в) сопоставимость структуры капитала; г) принадлежность к одной отрасли? 9. Сравнительный подход это а) совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. б) совокупность методов оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. 10. Что относится к первому этапу сравнительного подхода? а) Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом б) Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. в) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
