МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ
ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
«ИРКУТСКИЙ КОЛЛЕДЖ АВТОМОБИЛЬНОГО
ТРАНСПОРТА
И ДОРОЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА
По дисциплине: «МДК.02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель»
Выполнила: студент
2 курса
Специальности:
Земельноимущественные
отношения
Золотарева В.А.
группы ЗИЗ-21
Преподаватель:
Козулина Л.М.
Оценка:
г. Иркутск, 2022г.
Содержание
Практические задания с решениями
Тесты с ответами
Практические задания
Практическое занятие №1.
Определение стоимости объекта методом валового рентного мультипликатора и методом
общего коэффициента капитализации Формируемые компетенции: ОК1-ОК5,ПК 4.2.
Задание 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методом валового
рентного мультипликатора (ВРМ), если потенциальный валовой доход от этого объекта
составляет 300000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о
недавно проданных аналогах:
Аналог
Цена продажи,
руб.
1050000
960000
1100000
ПВД, руб.
ВРМ
350000
3,00
280000
3,42
310000
3,54
Решение:
(1050000:350000+960000:280000+1100000:310000):3=3,00+3,42+3,54=9,96:3=3,32
300000*3,32=996000
ответ: 996000
1
2
3
Задание 2. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методом общего
коэффициента капитализации (ОКК), если чистый операционный доход от этого объекта
составит 250000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о
недавно проданных аналогах:
Аналог
Цена продажи,
руб.
1150000
1200000
1500000
ЧОД, руб.
ОКК
323000
0,28
260000
0,22
270000
0,18
решение
(323000:1150000+260000:1200000+270000:1500000):3=0,67:3=0,23
250000:0,23=1 08695
1
2
3
Задание 3. Определить рыночную стоимость склада методом общего коэффициента
капитализации (ОКК), если потенциальный валовой доход от этого объекта составит
130000 руб., коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 87000 руб. В
информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных
аналогах:
Склад
1
2
3
Цена
продажи, руб.
600000
500000
700000
ЧОД, руб.
ОКК
32000
28000
34000
0,053
0,056
0,049
решение:
(32000:600000+28000:500000+34000:700000):3=0,053
130000-10%=117000
117000-87000=30000
30000/0,053=566038
стоимость он=566038
Задание 4. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методами валового
рентного мультипликатора (ВРМ) и общего коэффициента капитализации (ОКК), если
потенциальный валовой доход от этого объекта составляет 480000 руб., потери – 10%,
операционные расходы – 320000 руб.
В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных
аналогах
потери от пвд - 10%
Аналог Цена
ПВД,
Потери, ОР
ЧОД
ВРМ ОКК
продажи, руб.
%
руб.
1
1800000 430000 43000
290000 97000 4,19 0,054
2
2000000 460000 46000
300000 114000 4,35 0,057
3
1900000 440000 44000
305000 91000 4,32 0,048
Решение:
ЧОД = ДВД — ОР
1. 430000-43000= 387000-290000=97000
2. 460000-46000=414000-300000=114000
3. 440000-44000=396000-305000=91000
ВРМ=ЦЕНА /ПВД
1. 1800000/430000=4,19
2. 2000000/460000=4,35
3. 1900000/440000=4,32
ОКК=ЧОД/ ЦЕНА
1.97000/1800000=0,054
2.114000/2000000=0,057
3.91000/1900000=0,048
ОКК=0,054+0,057+0,048=0,159:3=0,053
1. 480000-10%=432000
2. 432000-320000=112000
3. 112000/0,053=2 113 207
ИСПРАВЛЕНО!
Методические указания для выполнения практической работы
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) определяется по формуле:
ВРМ= цена продажи/ ПВД,
где ПВД – это потенциальный валовой доход.
ВРМср= ∑ВРМi/n
Стоимость объекта методом валового рентного мультипликатора определяется по
формуле: CВРМ=ПВД* ВРМср
Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется по формуле:
ОКК=ЧОД/ цена продажи,
где ЧОД – это чистый операционный доход.
ЧОД=ДВД – операционные расходы,
где ДВД – действительный валовой доход.
ДВД=ПВД – потери
ОККср=∑ОККi/n
Стоимость объекта методом общего коэффициента капитализации определяется по
формуле:
CОКК=ЧОД/ОККср
Практическое занятие №2
Определение стоимости объекта методом сравнительного анализа продаж.
Формируемые компетенции: ОК1-ОК5, ПК 4.2
Задание 1. Сопоставимый объект был продан за 3 млн. руб. От оцениваемого
объекта он имеет несколько основных отличий:
1. уступает оцениваемому на 5% (+5%);
2. лучше оцениваемого на 7% (-7%);
3. лучше оцениваемого на 2% (-2%);
4. уступает оцениваемому на 10% (+10%).
Определить стоимость объекта, предполагая что:
а) отличия не имеют взаимного влияния, Va =?
б) отличия оказывают взаимное влияние Vб =?
Для решения рекомендуется использовать табличную форму (см. таблицы 1,2)
Таблица 1 – Определение стоимости объекта сравнительным подходом
Элемент
сравнения
Величина корректировки
%
1
2
3
4
итого
+5
–7
–2
+ 10
+6
Руб.
150000
2790000
58590
58590
3000000
Стоимость
объекта с учетом
корректировки
3150000
2929500
2 870 910
3 158 001
3180000
Таблица 2 – Определение стоимости объекта сравнительным подходом при взаимном
влиянии корректировок
Элемент
сравнения
Величина корректировки
Стоимость
объекта с учетом
корректировки
1
2
3
4
%
Руб.
+5
–7
–2
+ 10
150000
2790000
58590
287091
3150000
2929500
2 870 910
3 158 001
Задание 2. Сопоставимый объект был продан за 10 млн. руб. От оцениваемого объекта он
имеет несколько основных отличий: 1) уступает оцениваемому на 5%; +
10000000+5%=10500000
2) уступает оцениваемому на 4,5%;+ 472500=10972500
3) превосходит оцениваемый на 2,6%; - 285285=10687215
4) превосходит оцениваемый на 8%.- 854977=9832238
10000000-1,1%=9890000
Элемент
сравнения
Величина корректировки
%
1
2
3
4
итого
+5
+4,5
– 2,6
-8
-1,1
Руб.
10000000
472500
285285
854977
10000000
Стоимость
объекта с учетом
корректировки
10500000
10972500
10687215
9832238
9 890000
Определить стоимость объекта, предполагая, что:
а) отличия не имеют взаимного влияния, Va =?
б) отличия оказывают взаимное влияние Vб =?
Для решения рекомендуется использовать табличную форму.
Тесты
ТЕСТ №1.
1. При сравнительном рыночном подходе в оценке недвижимости используются:
а) исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем сравниваемым
характеристикам;
б) объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми.
2. Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки
недвижимости это:
а) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке;
б) отношение продажной цены объекта к действующей валовой выручке;
в) отношение продажной цены объекта к чистой прибыли.
3. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости
проводится:
а) выявление недавно проданных сопоставимых объектов;
б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта;
в) проверка достоверности информации о сделке.
4. При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве сравнительных элементов
условий финансирования используют:
а) процентную ставку;
б) условия продаж;
в) порядок проплаты за приобретаемый объект;
г) договоры об участии.
5. При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке
принимается во внимание:
а) внесение количественных и качественных корректировок;
б) выявление подходящих объектов для сравнения;
в) сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом.
6. Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с
использованием:
а) валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты);
б) общего коэффициента капитализации;
в) коэффициента будущей стоимости аннуитета;
г) коэффициента приведения финансовой ренты.
7. В какой последовательности проводится корректировка показателей при сравнительном
подходе к оценке недвижимости:
а) базовая цена; 7
б) условия финансирования; 2
в) местоположение; 4
г) права собственности; 1
д) физическая характеристика; 5
е) степень износа; 8
ж) условия рынка; 3
з) состояние окружающей среды;9
и) экономические характеристики;6
к) иные факторы 10
8. При каком подходе за базу оценки берется информация об объектах аналогах:
а. сравнительный;
б. затратный;
в. доходный.
9. Преимуществом сравнительного подхода является:
а. требует корректировок данных;
б. учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты;
в. основан на прошлых событиях.
10. Элемент сравнений – это:
а. сбор и проверка и достоверности информации;
б. описание характеристик оцениваемого объекта;
в. параметры объектов и условия конкретных сделок, формирующих цену.
ТЕСТ №2
1. Выбор единицы сравнения зависит от:
а. вида объекта оценки;
б. достоверности и надежности данных;
в. ценовой информации об объектах аналогах.
2. Инструментами сравнительного подхода являются:
а. единицы и элементы сравнения;
б. вид корректировок и способ расчета и внесение корректировок;
в. а и б.
3. Одним из условий применения сравнительного подхода является:
а. объект оценки не должен быть уникальным;
б. факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта не должны быть
сопоставимыми;
в. информация неисчерпывающая.
4. Оценочный мультипликатор – соотношение между … а) ценой и финансовыми
показателями
б) ценой и качеством продукции.
в) финансовыми показателями и балансовой стоимостью активов предприятия
5. Мультипликатор, который целесообразно применять при оценке холдинговых компаний,
либо в тех случаях, когда необходимо за короткий срок продать
а) значительную часть активов
б) цена / стоимость активов
в) цена / дивиденды
г) цена / выручка от реализации
6. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе …
а) финансовой отчетности предприятия и предприятий-аналогов
б)статистических наблюдений специальными исследовательским институтами
в) предположений оценщика
7.Мультипликатор, который является модифицированным вариантом
а) капитализации прибыли
б) цена / прибыль или цена / денежный поток
в) цена / дивиденды
г) цена / выручка от реализации
8. Методы сравнительного подхода
а) метод «компании-аналога», или рынка капитала
б) метод чистых активов
в) метод ликвидационной стоимости
г) метод «сделок» или «продаж»
д) метод отраслевых коэффициентов
9. Группы мультипликаторов, применяемые в оценочной деятельности
а) моментальные
б) интегральные
в) интервальные
г) моментные
10. Заключительным этапом сравнительного подхода является:
а). анализ собранной информации
б). внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов
в). согласование скорректированных цен и определение итоговой величины.
ТЕСТ №3
1. Последовательность внесения поправок:
А. Денежные поправки на весь объект оценки
Б. Денежные поправки на 1 единицу сравнения
В. Процентные поправки.
Ответ: в б а
2. Оценщик обладает следующими данными: коттедж, аналогичный оцениваемому
объекту был продан за 248 000 долл., а такой же, но без бассейна за 230 000 долл.
Стоимость строительства бассейна равна 16000 долл. Определите величину корректировки
на наличие бассейна:
А. 16 000 долл
Б. 18 000 долл
3. Подходы к оценке недвижимости – это
А) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Б) Сравнительный (рыночный)
В) С учетом износа
Г) Доходный
Д) Затратный
Е) а-г
Ж) б-г-д
4. Оценщик выделил три элемента сравнения:
1) местоположение,
2) динамика сделок на рынке (дата продажи)
3) условия продажи (чистота сделок).
В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по
этим трем элементам? А) 2, 3 Б) 2, 1 В) 3, 1 Г) в любом порядке
5. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости
проводится …
А) проверка достоверности информации о сделке
Б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта
В) выявление недавно проданных сопоставимых объектов
6. Верно ли, что сравнительный подход может быть применен только в случае наличия на
рынке отечественных аналогов:
а) да;
б) нет
7. В рамках сравнительного подхода заемный капитал может быть учтен:
а) только методом сделок;
б) путем использования соответствующего мультипликатора;
в) только путем нахождения компании-аналога с такой же структурой капитала;
г) в рамках сравнительного подхода заемный капитал учесть невозможно.
8. Что из перечисленного выступает главным признаком аналогичности компаний в рамках
сравнительного подхода:
а) сопоставимость условий налогообложения;
б) сопоставимость условий привлечения кредита;
в) сопоставимость структуры капитала;
г) принадлежность к одной отрасли?
9. Сравнительный подход это
а) совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
б) совокупность методов оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о
недавних сделках.
10. Что относится к первому этапу сравнительного подхода?
а) Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно
проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым
объектом
б) Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того
сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты
недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
в) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта
оценки.
