Видякина, Новикова. Право на землю как фактор привлечения иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации

Видякина Татьяна Александровна, Новикова Ксения Андреевна,
студентки 4 курса 4 группы,
Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), г. Киров,
Научный руководитель: Плюснин Андрей Мелетиевич,
доцент кафедры трудового и предпринимательского права
Волго-Вятского института (филиала)
Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА),
г. Киров,
кандидат юридических наук, доцент
Vidykina Tatyana Aleksandrovna, Novikova Ksenia Andreevna,
3rd year students 4 groups
of Volga-Vyatka Institute (branch) of Kutafin Moscow State Law University
(MSAL)
Supervisor: Plyusnin Andrey Meletiev
Associate Professor, Department of Labor and Business Law
Volgo-Vyatka Institute (branch)
of Kutafin Moscow State
Law University (MSAL), с. Kirov
Candidate of Juridical Sciences
Право на землю как фактор привлечения иностранных инвестиций в
экономику Российской Федерации
The right to land as a factor in attracting foreign investment in the economy
of the Russian Federation
Аннотация:
В статье раскрывается значимость и необходимость привлечения
иностранных инвестиций в экономику России. Указана правовая основа
предоставления земель иностранным инвесторам, правовой режим земель и
порядок распоряжения такими землями. Проанализирована динамика
поступлений капиталовложений в экономику страны за 2017-2018 год,
определены причины изменений.
Annotation:
The article reveals the importance and necessity of attracting foreign investments
in the Russian economy. The legal basis for the provision of land to foreign investors,
the legal regime of land and the order of disposal of such land. The dynamics of capital
investments in the country's economy for 2017-2018 is analyzed, the reasons for the
changes are determined.
Ключевые слова: инвестиции, иностранные инвестиции, земля,
недвижимость,
ограничение,
собственность,
экономика,
привлечение
иностранных инвестиций, земельное право.
Key words: investments, foreign investments, land, real estate, restriction,
property, economy, attraction of foreign investments, land law.
Достаточно длительное время в нашей стране земля, недра, воды, леса и
иные природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной
государственной
собственности.
Такое
положение
обуславливало
неотчуждаемость природных ресурсов - изъятие их из гражданского оборота [1].
Такое изъятие сопровождалось не только ограничением приобретения земель в
частную собственность, но и запретом вложения иностранных инвестиций в
государственные земли.
Так, первоначально в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной
реформе» было указано, что иностранным гражданам земельные участки в
собственность не передаются (п. 3 ст. 4). Такое же ограничение было
зафиксировано в Законе РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском
(фермерском) хозяйстве» (ст. 4). Действовавшая тогда Конституция РСФСР 1978
года с последними изменениями и дополнениями, внесенными в нее 10 декабря
1992 г., умалчивала о правах иностранных элементов на земельные участки, что
было равносильно запрету такого права собственности в России. Право
иностранных граждан на получение земельного участка в собственность было
ограничено Законом РФ от 23.12.1992 № 4196-1 «О праве граждан Российской
Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных
участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и
индивидуального жилищного строительства» [2]. Таким образом, в законах,
установивших право частной собственности на землю и положивших начало
земельным преобразованиям в Российской Федерации, иностранные граждане
были лишены этого права.
В основу реформирования земельного законодательства легло закрепление к
Конституции РФ права частной собственности на землю (ст. 9, 36) [3]. Это
повлияло на установление множественности субъектов приобретения права
собственности на земельные участки и появлению земель на международном
рынке инвестиций.
На основании федеральных законов «Об иностранных инвестициях» [4] и «О
порядке осуществления иностранных инвестиций в РФ» [5] можно выделить
основной перечень субъектов, которые могут быть иностранными инвесторами:
иностранное юридическое лицо; иностранная организация, не являющаяся
юридическим лицом; иностранный гражданин, обладающий гражданской право- и
дееспособностью;
лицо
без
гражданства;
международная
организация;
иностранные государства. В зависимости от правового положения земельных
участков права на земельные участки иностранным инвесторам могут быть
предоставлены на разных условиях.
Во-первых,
земли
сельскохозяйственного
назначения
иностранным
инвесторам могут предоставляться исключительно на праве аренды, в том случае,
если иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без
гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале
которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без
гражданства составляет более чем 50 процентов [6]. Так закон устанавливает
ограничения на участие иностранных инвесторов или групп лиц в уставных
капиталах хозяйственных обществ, имеющих стратегическое значение для
обеспечения обороны страны и безопасности государства, а также регулирует
отношения, связанные с совершением иных сделок, в результате которых
иностранные
инвесторы
или
группы
лиц
устанавливают
контроль
над
Хозяйственными обществами.
Ограничение права на землю для иностранных инвесторов также может
устанавливаться в целях соблюдения безопасности и интересов Российской
Федерации. Указом Президента от 09. 01.2011 года № 26 на основании п. 3 ст. 15
ЗК РФ установлен перечень приграничных территорий, на которых иностранные
граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут
обладать земельными участками на праве собственности [7]. В указанных случаях
право свободного распоряжения землей у иностранных инвесторов ограничено в
целях сохранения единства и независимости территории Российской Федерации.
Во-вторых, в случаях, непротиворечащих федеральным законам РФ,
иностранные инвесторы могут становиться полноправными собственниками
земельных участков. Однако переход права собственности может быть
осуществлен только посредством покупки земельного участка. Согласно п.4 ст.
39.4 ЗК РФ иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным
юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно
за плату [8]. Соответственно, иностранные инвесторы не могут стать
собственниками земельного участка бесплатно.
Иностранные инвесторы, имеющие недвижимую собственность на чужом
земельном участке, также могут иметь преимущественное право покупки или
аренды земли. При приобретении права собственности на землю распространен
договор купли-продажи, который, по мнению Л.Р. Дидиговой, вытесняет из
правоотношений между покупателем и продавцом инвестиционный договор. В
сфере земельного права существуют иные формы: договоры купли-продажи
будущей недвижимой вещи как основные; договоры подряда и договоры о
совместной деятельности [9].
Таким образом, приобретение иностранным инвестором земельных участков,
других природных ресурсов, зданий, сооружений и иного недвижимого
имущества осуществляется на общих, предусмотренных Гражданским кодексом,
основаниях. Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме,
переход
права
собственности
на
недвижимость
по
договору
продажи
недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Предоставление возможности получения права собственности на землю
наравне с гражданами Российской Федерации стало фактором привлечения
иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации. Такой режим для
инвесторов, действующих в равных обстоятельствах, а также свободная
конкуренция между ними являются условиями для создания благоприятного
инвестиционного климата, а правовой режим определяется как справедливый и
равноправный.
Одним из стимулов к инвестированию в экономику Российской Федерации
является установленный перечень льгот и гарантий для инвесторов на территории
государства: гарантия правовой защиты деятельности иностранных инвесторов;
гарантия
использования
иностранным
инвестором
различных
форм
осуществления инвестиций; гарантия перехода прав и обязанностей иностранного
инвестора другому лицу; льготы, предоставляемые иностранному инвестору и
коммерческой
организации
с
иностранными
инвестициями,
по
уплате
таможенных платежей и другие гарантии, установленные ФЗ «Об иностранных
инвестициях в РФ».
Создание условий для инвестирования иностранными организациями
недвижимости в РФ способствует его значительному росту. Так, в первом
полугодии 2018 г. доля иностранных инвесторов составила 44%, в итоге объем
сделок с участием иностранного капитала на российском рынке достиг $390 млн.
По сравнению с 2017 г. доля иностранных инвестиций увеличилась в 2,4 раза
(в 2017 году доля иностранных инвесторов составила 18%). Аналитики
обуславливают рост инвестиций с закрытыми в этот период двумя крупными
сделками с участием зарубежных инвесторов: покупка третьего офисного здания
комплекса «Метрополис» в Москве компаниями Hines и PPF Real Estate, а также
покупка компанией Leroy Merlin гипермаркетов K-Rauta. Иностранные инвесторы
по-прежнему заинтересованы в приобретении крупных «понятных» активов,
которые будут приносить стабильный доход. Более активное заключение сделок
иностранными инвесторами говорит о сохраняющемся интересе к коммерческой
недвижимости России со стороны иностранного капитала [10].
Привлечение
иностранных
инвестиций
главным
образом
влияет
на
экономику Российской Федерации. Некоторые ученые считают, что иностранные
инвестиции служат толчком экономического развития развивающихся стран [11].
Международные инвестиционные контракты могут решать различные
задачи: от вопросов, связанных с государственным займом, государственных
закупок продукции и услуг до масштабных инфраструктурных проектов, таких
как строительство дорог, портов и различных инженерных сооружений. Наиболее
распространенной формой сотрудничества государства и иностранных по
отношению к нему инвесторов являются отношения по поводу природных
ресурсов, расположенных на территории этого государства: их добыче и
извлечении прибыли от их обработки и коммерческой реализации. В современной
зарубежной и отечественной практике данные договоры определяются как
соглашения о разделе продукции, закрепляющие отношения иностранного
инвестора и государства по поводу использования недр. Неотъемлемым
элементом соответствующих отношений является возможность для инвестора
выбирать способы использования вкладываемого капитала на территории
принимающего государства [12].
Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что предоставление
Россией
иностранным
инвесторам
широких
прав
в
сфере
земельных
правоотношений, в том числе право приобретения земельных участков на
территории
РФ
в
внешнеэкономических
собственность,
связей,
а
является
также
проявлением
положительного
развития
политического
сотрудничества между государствами. Каждое государство, заинтересованное в
привлечении иностранных капиталовложений в национальную экономику,
стремится
создать
инвестиционной
наиболее
деятельности,
благоприятные
создавая
условия
определенный
для
осуществления
правовой
режим,
определяющий основу деятельности иностранных предпринимателей в условиях
национальной экономики. Поэтому иностранные инвестиции для России - один из
важнейших факторов развития и стабилизации экономики.
Примечания
1. Болтанова Е.С. Земельное право: Учебник. – М.: РИОР, 2009. – С. 66.
2. Бакулина В.А. Приобретение и использование земельных участков иностранными
гражданами и иностранными юридическими лицами на территории Российской
Федерации // Современное право. – 2012. – С. 63-67.
3. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993)
(с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ). – «Собрание
законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
4. Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 31.05.2018) «Об иностранных
инвестициях в Российской Федерации». – «Собрание законодательства РФ», 12.07.1999, N 28,
ст. 3493.
5. Федеральный закон от 29.04.2008 № 57-ФЗ «О порядке осуществления иностранных
инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения
обороны страны и безопасности государства». – «Парламентская газета», N 33, 15.05.2008.
6. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения». – «Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, N 30, ст.
3018. Ст. 3.
7. Указ Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных
территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». –
«Российская газета», № 1, 11.01.2011.
8. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ. – «Собрание
законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
9. Дидигова Л. Р. Приобретение иностранными инвесторами права на земельные участки в
РФ // Вестник РУДН. Серия: Юридические науки. 2013. №3. – С. 80-84.
10. Экспертный анализ. Доля иностранных инвестиций. [Электронный ресурс]. – URL:
http://www.colliers.com/ru-ru/moscow/insights/market-news/2018/ (дата обращения: 09.11.2018).
11. Э. Р. Махиудов. Мировая экономика: современные экономические системы. Ташкент.
2004. – С. 85.
12. Касаткина А.А. Иностранные инвестиции и способы привлечения их в российскую
экономику // Законодательство и экономика. 2013. N 11. – С. 18-26.