Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки Справочник оценщика недвижимости-2020 ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ И СХОДНЫЕ ТИПЫ ОБЪЕКТОВ Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода Нижний Новгород 2020 УДК 332 (035) ББК 65.223я22 С 74 Научное руководство проектом, общее редактирование справочника: Лейфер Л.А., научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», директор ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», кандидат технических наук. Авторы: Лейфер Л.А. – разработка концепции, разработка алгоритмов анализа данных, интерпретация результатов, комментарии. Крайникова Т.В. – исследование зависимости цен объектов от ценообразующих факторов, разработка форм анкет, обработка и представление обобщенных результатов статистической обработки рыночных данных и ответов экспертов, изложение текста и примеров. 2 Данный справочник, как и предыдущие издания, содержит корректирующие и территориальные коэффициенты (корректировки) для цен и арендных ставок, скидки на торг, а также зависимости стоимости производственно-складской недвижимости различных классов от характеристик населенного пункта (численности и средней заработной платы). Указанные параметры, необходимые оценщикам при выполнении работ по оценке объектов недвижимости, рассчитаны на основании статистической обработки рыночных данных и данных экспертного опроса. Справочник предназначается для использования оценщиками в процессе оценки недвижимости, экспертами, выполняющими стоимостную экспертизу отчетов об оценке недвижимости, Заказчиками и другими лицами, пользующимися отчетами. Он также может быть полезен специалистам, занимающимся исследованиями рынка, студентам экономических специальностей и специалистам, проходящим профессиональную переподготовку по специальности «Оценка имущества». © Лейфер Лев Абрамович, 2020 © ООО «ИНФОРМ-Оценка», 2020 © Издательство «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2020 Все права на тиражирование и распространение данного материала принадлежат ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» и Лейферу Л.А. Никакая часть печатного/электронного экземпляра данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для публичного или коллективного использования без письменного разрешения владельца авторских прав. За нарушение авторских прав законодательством предусмотрена ответственность (ст. 49 ЗОАП и ст.146 УК РФ) 3 Предисловие научного редактора Оставаясь убежденными сторонниками создания единого методического и информационного пространства в оценочной деятельности, мы в 2020 году продолжаем подготовку и издание справочных материалов, обеспечивающих единообразие и воспроизводимость результатов оценки. Серия справочников оценщика недвижимости, издаваемых на протяжении нескольких лет (2011–2019 годы), является результатом реализации большого проекта ООО «Информ-Оценка» 1 (ранее – ООО «ПЦФКО» 2) по созданию информационного обеспечения работ по оценке недвижимости. Справочники разрабатывались с целью создания практической базы для анализа рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и предназначены для того, чтобы в какой-то степени обеспечить оценщика информацией, позволяющей ему делать выводы о стоимости одних объектов, используя в качестве исходных данных сведения о других (в некотором смысле) подобных объектов. Разработка такой базы была продиктована отсутствием единого информационного пространства, которое является необходимым условием для обеспечения единства и сопоставимости результатов оценки, выполненной различными оценщиками. С самого начала реализации проекта справочники оценщика недвижимости позиционировались как универсальный комплект справочной информации, предназначенной для проведения оценки – настольная книга оценщика, поэтому справочники разрабатывались с Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (г. Нижний Новгород). 2 Приволжский центр финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород). 1 учетом требований к информации, используемой при проведении оценки, сформулированных в федеральных стандартах оценки. Прежде всего это относится к обеспечению обоснованности, достоверности и открытости информации, которая может использоваться в отчетах об оценке. Основной задачей создаваемого информационно-справочного обеспечения оценочной деятельности является обеспечение единства и сопоставимости результатов оценки недвижимости, выполняемых различными оценщиками в различных городах Российской Федерации. В настоящее время справочники получили широкое распространение среди практикующих оценщиков, судебных экспертов и других специалистов в области оценочной деятельности, работающих на территории всей России. Проведенный авторами выборочный анализ отчетов об оценке недвижимости, выполненных с целью оспаривания кадастровой стоимости, показал, что более 90 процентов из них содержат ссылки на справочники этой серии. Это дает основание утверждать, что в какой-то степени поставленная задача выполнена. При этом многочисленные обращения пользователей к авторам справочников позволили устранить многие недостатки первых справочников, включить новые коэффициенты и параметры, которые вначале казались не очень нужными, пересмотреть классификацию объектов недвижимости и сформулировать новые принципы и подходы к формированию справочника. Главное, что сохранено в справочниках, – это нацеленность на единое информационно-справочное обеспечение, которое должно обеспечить сопоставимость результатов оценки объектов недвижимости, где бы и кем бы она не выполнялась. Однако со временем рынок меняется, происходят изменения в сознании участников рынка относительно 6 приоритетов и ценностей, связанных с недвижимым имуществом. Проявляются новые тренды, тенденции. Меняются представления участников рынка относительно будущего недвижимости. Это порождает необходимость регулярного переиздания справочников, которые бы учитывали новые реалии и новые тенденции на рынке. Отвечая этой потребности, мы приступили к реализации нового проекта, целью которого является издание комплекта сборников: Справочники оценщика-2020. Большая часть комплекта Справочников-2020, представляет собой актуализированные и расширенные издания справочников, близких по составу и структуре к справочникам, изданным в 2016-2019 годах. Однако существует ряд существенных отличительных особенностей нового издания Справочника оценщика недвижимости-2020. Основное отличие справочников, начиная с 2018 г., состоит в том, что в них наряду с коллективными экспертными оценками включены коэффициенты и характеристики, полученные в результате анализа и обработки статистической рыночной информации, содержащейся в предложениях на продажу объектов недвижимости. При подготовке этого комплекта справочников мы учитывали, что существуют два основные источника информации и соответственно два подхода к определению коэффициентов и характеристик. − Первый подход опирается на коллективное мнение оценочного сообщества. Он включает в себя опрос большого количества экспертов, знакомых с процессом ценообразования в различных сегментах рынка, на основе которого рассчитывались коллективные экспертные оценки требуемых параметров. В соответствии с этим подходом были 7 подготовлены Справочники оценщика недвижимости 2011-2017 гг., которые сейчас широко используются практикующими оценщиками. − Другой подход состоит в формировании коэффициентов и характеристик на основе анализа рыночной информации. Используя цены предложений, размещенные на электронных досках объявлений и в других источниках информации, в качестве исходных данных сторонники такого подхода рассчитывают соответствующие расчетные параметры. Сопоставляя эти подходы, мы в свое время отдали предпочтение экспертным методам. Частично это связано с тем, что отсутствуют достаточно надежные и хорошо структурированные источники рыночной информации, что существенно осложняет их статистическую обработку. Кроме того, экспертные оценки, отражающие мнение большого количества специалистов, более универсальны и позволяют оценивать такие характеристики, которые оценить, используя только рыночные данные по продажам объектов, с допустимой степенью точности практически невозможно. Это относится, например, к прогнозным характеристикам, значениям скидок на торг и др. Тем не менее, нельзя не отметить, что рыночные данные несут объективную информацию о состоянии рынков, о предпочтениях прямых участников рынка: продавцов и покупателей, что очень важно для формирования моделей ценообразования, используемых для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К тому же в последние годы в практику анализа плохо структурированных данных начали широко внедряться новые информационные технологии, в том числе технологии «Big Data», которые позволили преодолеть проблемы, связанные с 8 неоднородностью исходной рыночной информации. Поэтому мы посчитали возможным объединить оба подхода, используя преимущества каждого из них при формировании единого комплекта справочной информации. В тех случаях, когда это допустимо в связи с наличием достаточно надежной рыночной информации, мы определяли коэффициенты и характеристики, основываясь на обработке статистических данных по ценам предложений. В других случаях мы использовали метод коллективных экспертных оценок, который хорошо зарекомендовал себя при работе над прошлыми справочниками. Объединение двух источников информации позволило вывести справочники на новый уровень и охватить более широкий круг объектов и параметров, которые в них представлены. Отметим другие особенности комплекта справочников оценщика недвижимости 2020. В справочнике 2020 г. сегментирование рынков начинается с выделения в отдельные сегменты городов Москва и Санкт-Петербург. Остальные города разделены на группы. При этом в качестве признака для объединения городов в относительно однородные группы используется численность населения в городе. − Наряду с большим количеством профессиональных оценщиков и судебных экспертов в проведении экспертного опроса в 2020 году принимают участие сотрудники банковских структур (Сбербанк и другие). Таким образом, в комплекте справочной информации 2020 одновременно представлено коллективное экспертное мнение оценочного и банковского сообществ. Поскольку достаточно большой объем работ по оценке выполняется в интересах банковских структур, а также, учитывая 9 то, что банки располагают информацией о фактических продажах залогового имущества, мы считаем, что это существенно повышает качество расчетных данных, необходимых для оценки. − Как следует из писем и обращений, которые мы регулярно получаем, в последние годы наши справочники широко используются в судебной практике. В проекте 2020 г. в большей степени учитываются вопросы и замечания, которые мы получили в связи с рассмотрением упомянутых дел. Кроме того, в качестве экспертов в проекте 2020 года более активно привлекаются судебные эксперты. − Следует особо отметить, что анализ рыночной информации позволил получить различные корректирующие коэффициенты для конкретных категорий городов, в частности Москвы, СанктПетербурга, городов-миллионников, а также иных категорий городов. Как и предыдущие, этот проект выполняется при активной поддержке и помощи Комитета по залогам и оценке Ассоциации банков России, а также информационной поддержке Бюро оценки Labrate.ru, Вестника оценщика Appraiser.ru и журналов: «Имущественные отношения в Российской Федерации», «Регистр оценщиков». Считаю необходимым в очередной раз обратить внимание оценщиков на то, что использование коллективных экспертных оценок так же, как и статистических, не освобождает оценщика от 10 необходимости самостоятельного анализа рынка, включая анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, и безусловного выполнения других требований Федеральных стандартов оценки. Научный руководитель проекта Лейфер Л. А. 11 Оглавление 1. ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................... 15 2. КРАТКИЕ ИТОГИ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ СПРАВОЧНИКОВ ................................................................................................. 19 3. ИСТОЧНИКИ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ РАСЧЕТЕ КОРРЕКТИРУЮЩИХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И ДРУГИХ ХАРАКТЕРИСТИК РЫНКА ................................................................................ 22 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ИСТОЧНИКАХ ИНФОРМАЦИИ ..................................... 22 КОЛЛЕКТИВНЫЕ ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ КОРРЕКТИРУЮЩИХ КОЭФФИЦИЕНТОВ. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ЭКСПЕРТАХ ........................................... 24 3.3. СТАТИСТИЧЕСКИЕ ОЦЕНКИ КОРРЕКТИРУЮЩИХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И ХАРАКТЕРИСТИК РЫНКА. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ ............. 28 3.1. 3.2. 4. ПРЕДСТАВЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ СТАТИСТИЧЕСКОЙ ОБРАБОТКИ И ИХ ИНТЕРПРЕТАЦИЯ .......................................................... 33 ТОЧЕЧНАЯ ОЦЕНКА И ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ИНТЕРВАЛ ...................................... 34 МАТРИЦЫ КОЭФФИЦИЕНТОВ ....................................................................... 35 РАСШИРЕННЫЙ ИНТЕРВАЛ .......................................................................... 37 ГИСТОГРАММЫ ............................................................................................ 39 ГРАФИКИ ЗАВИСИМОСТЕЙ ........................................................................... 40 ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ПО КАТЕГОРИЯМ ГОРОДОВ. ТАБЛИЧНЫЕ ДАННЫЕ: СРЕДНИЕ ЗНАЧЕНИЯ И ИНТЕРВАЛЫ ......................................................... 41 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 5. СЕГМЕНТАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................................... 44 5.1. ОБЪЕКТЫ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. КЛАССИФИКАЦИЯ .................................................................................................. 44 5.2. СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЮ. ТИПОВЫЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЗОНЫ .......................... 46 5.2.1. 5.2.2. Территориальные зоны в пределах региона .............................................. 47 Территориальные зоны в пределах города ................................................ 49 5.3. СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА ПО УРОВНЮ АКТИВНОСТИ ПОКУПАТЕЛЕЙ. ХАРАКТЕРНЫЕ ПРИЗНАКИ АКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКОВ ............................. 54 5.3.1. Качественные признаки и индикаторы, указывающие на принадлежность объекта оценки к активному/неактивному рынку....................... 56 6. ТРЕБОВАНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ К ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ, И ИХ УЧЕТ В СПРАВОЧНИКЕ ................................................ 61 7. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ПРАВИЛА РАСЧЕТА И ВНЕСЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ .............................. 66 12 8. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, И РАНЖИРОВАНИЕ ПО СТЕПЕНИ ИХ ВЛИЯНИЯ НА ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ ....... 71 9. ХАРАКТЕРИСТИКИ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, В КОТОРОМ НАХОДИТСЯ ОБЪЕКТ ........................................................................................ 74 Предварительные замечания ....................................................................................... 74 ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – СТАТУС НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА............................. 77 ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ЧИСЛЕННОСТЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА .................. 95 ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – СРЕДНЯЯ ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА В НАСЕЛЕННОМ ПУНКТЕ ................................................................................................................ 117 9.1. 9.2. 9.3. 10. ЛОКАЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА .............................................................................................................. 136 Предварительные замечания ..................................................................................... 136 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 11. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ В ПРЕДЕЛАХ ГОРОДА........... 137 ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЛИЧИЕ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОЙ ВЕТКИ ................. 156 ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ДОСТУП К ОБЪЕКТУ .............................................. 161 ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЛИЧИЕ ОГРАЖДЕНИЯ ....................................... 166 ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА .............................. 172 Предварительные замечания ..................................................................................... 172 11.1. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ (ФАКТОР МАСШТАБА) ............. 173 11.2. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ТИП ОБЪЕКТА (ВСТРОЕННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ/ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕЕ ЗДАНИЕ) ......................................................... 195 11.3. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЛИЧИЕ ОТОПЛЕНИЯ ......................................... 200 11.3.1. 11.3.2. 11.3.3. Данные экспертного опроса ..................................................................... 201 Данные статистики рынка...................................................................... 206 Дополнительная информация ................................................................... 210 11.6.1. 11.6.2. Данные экспертного опроса ..................................................................... 220 Данные статистики рынка...................................................................... 225 11.7.1. 11.7.2. Данные экспертного опроса ..................................................................... 230 Данные статистики рынка...................................................................... 235 11.4. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – МАТЕРИАЛ СТЕН .................................................. 212 11.5. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ЭТАЖ РАСПОЛОЖЕНИЯ......................................... 217 11.6. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЛИЧИЕ ГРУЗОПОДЪЕМНЫХ МЕХАНИЗМОВ ........ 220 11.7. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЛИЧИЕ ХОЛОДИЛЬНЫХ КАМЕР ......................... 230 11.8. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – КЛАСС КАЧЕСТВА ................................................ 237 11.9. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ФИЗИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА ..................... 244 11.10. ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОТДЕЛКЕ ВНУТРЕННИХ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЪЕКТОВ ....................................................................................... 254 11.10.1. Элемент сравнения – состояние отделки ......................................... 254 11.10.2. Информация о стоимости ремонтных работ для определения стоимостных поправок .............................................................................................. 263 11.11. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ-НАЛИЧИЕ ПАРКОВКИ .............................................. 272 13 12. ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТРАЖАЮЩИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ОБЪЕКТА И ЕГО ЧАСТЕЙ.................................................. 277 12.1. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ОБЪЕКТА.......... 277 12.2. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЗНАЧЕНИЕ ЧАСТЕЙ ПРОМБАЗЫ ......................... 296 12.3. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЗНАЧЕНИЕ ЧАСТЕЙ ПРОИЗВОДСТВЕННОСКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА ................................................................................... 299 13. ВЛИЯНИЕ УСЛОВИЙ ПРОДАЖИ НА ЦЕНЫ СДЕЛОК ................. 309 13.1. СКИДКИ НА ТОРГ ....................................................................................... 309 13.2. ЗНАЧЕНИЯ СКИДОК НА ТОРГ НА АКТИВНОМ РЫНКЕ.................................... 311 13.2.1. 13.2.2. Коллективное мнение экспертов-оценщиков .......................................... 311 Коллективное мнение экспертов- сотрудников банков ......................... 330 13.3.1. 13.3.2. Коллективное мнение экспертов-оценщиков .......................................... 347 Коллективное мнение экспертов-сотрудников банков .......................... 365 13.3. ЗНАЧЕНИЯ СКИДОК НА ТОРГ НА НЕАКТИВНОМ РЫНКЕ................................ 347 13.4. ДИНАМИКА СКИДОК НА ТОРГ ..................................................................... 383 13.5. АНАЛИЗ СКИДОК НА ТОРГ .......................................................................... 388 ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................... 391 ЛИТЕРАТУРА ...................................................................................................... 394 ПРИЛОЖЕНИЯ.................................................................................................... 400 ПРИЛОЖЕНИЕ 1. АНКЕТА ДЛЯ ОЦЕНЩИКОВ - ЭКСПЕРТОВ .................................... 400 ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ПЕРЕЧЕНЬ ЭКСПЕРТОВ, ПРИНЯВШИХ УЧАСТИЕ В ОПРОСЕ .......... 411 14 1. Введение Огромное число ситуаций, в которых оценщик принимает решение относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта, характеризуется дефицитом прямой информации, непосредственно определяющей стоимость объекта. Поэтому для повышения точности и надежности выводов необходимо как можно полнее пользоваться априорной информацией о рынке объектов оценки, о данных продаж подобных объектов, о различных факторах, влияющих на их стоимость, и других факторах рынка, сопровождающих процесс формирования цен на конкурентном рынке. При этом, однако, оценщик сталкивается с техническими трудностями, связанными с отсутствием корректирующих коэффициентов, которые обеспечивают переход от объектов-аналогов к объектам оценки. Предлагаемый справочник предназначен для того, чтобы в какой-то степени обеспечить оценщика информацией, позволяющей ему делать выводы о стоимости одних объектов, используя в качестве исходных данных сведения о других, в некотором смысле подобных объектов. Это должно помочь оценщику компенсировать отсутствие или недостаток информации о продаже таких же объектов. Поэтому центральное место в справочнике занимает раздел, содержащий так называемые корректирующие (поправочные) коэффициенты, обеспечивающие возможность приведения объектов – аналогов к объекту оценки. Основу предыдущих Справочников оценщика недвижимости (2011-2019 гг.) составляли коллективные экспертные оценки характеристик рынка, корректирующие коэффициенты и различные параметры, а также другие расчетные данные, которые вместе с индивидуальными 15 характеристиками объектов оценки представляют собой исходные данные для определения рыночной стоимости. Справочные данные были получены путем обработки мнений достаточно большого количества профессиональных оценщиков России, выступающих в данном проекте в качестве экспертов. Важно понимать, что мнения каждого из участвующих в опросе экспертов, конечно, субъективны и опираются только на его личный опыт, основанный на конкретных ситуациях, с которыми ему приходилось встречаться в своей оценочной деятельности. Однако, объединенные вместе, они содержат некоторую объективную информацию, отражающую общие характеристики рынка и тренды, которые уже проявились и с большой долей вероятности сохранятся в ближайшем будущем. Наряду с результатами экспертных исследований в данный том включены результаты статистического анализа и обработки рыночных данных по ценам продаж (предложений) объектов производственно-складской недвижимости, опубликованных в открытых электронных средствах массовой информации. Это позволило рассчитать некоторые рыночные соотношения для объектов производственно-складской недвижимости по тем ценообразующим параметрам, которые, как правило, указываются в объявлениях с предложениями к продаже. Кроме этого, статистический анализ и обработка данных по ценам продаж (предложений), получаемых непосредственно с рынка недвижимости, позволяет во многих случаях установить влияние параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость, оценить текущее состояние рынка и увидеть тенденции и проявившиеся тренды, а также определить, насколько экспертные оценки отражают реалии рынка. К сожалению, таким образом удалось получить весьма ограниченный 16 круг коэффициентов. Это связано с тем, что объявления о продаже объектов недвижимости, имеющиеся в открытом доступе, обычно плохо структурированы, объекты продажи недостаточно полно описаны по параметрам сравнения и, кроме того, содержат много ошибок. Поэтому в справочнике рассчитаны только те коэффициенты, для которых имелись исходные данные, необходимые для их определения. Корректирующие коэффициенты по остальным элементам сравнения были рассчитаны по результатам обработки экспертных оценок. Кроме этого, некоторые из показателей были получены обоими методами для того, чтобы подтвердить корректность и адекватность их расчета. Кроме того, в данном издании был проведен дополнительный анализ открытых источников на предмет расчета стоимостных поправок, а также сопоставимости с полученными нами результатами обработок данных. Естественно, как экспертные, так и статистические коэффициенты отражают усредненные соотношения и связи между объектом оценки и объектами – аналогами. Каждый новый случай оценки имеет свои особенности. Поэтому не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров. В справочнике представлен диапазон значений и приведены сведения о статистическом распределении значений внутри этих диапазонов. При этом вопрос о выборе конкретных значений мы оставляем за оценщиком, изучившим конкретный объект в конкретной ситуации. Следует отметить, что указанные коэффициенты могут различаться для объектов недвижимости, относящихся к различным сегментам рынка. Сегментация рынка и связанное с ним разделение объектов на группы и соответственно отдельный расчет коэффициентов для каждой из сформированных групп оправдан только в том 17 случае, если анализ данных и здравый смысл подсказывают, что коэффициенты, относящиеся к различным сегментам, различаются между собой. В противном случае такое разделение не оправдано. Более того, оно может привести к увеличению погрешности для каждого из рассчитанных коэффициентов. 18 2. Краткие итоги практического применения справочников За 8 лет существования проекта по формированию коллективных экспертных оценок и изданию соответствующих справочно-методических материалов из серии справочников оценщика недвижимости, не смотря на то, что авторы не предпринимали существенных мер по продвижению изданий, справочники получили широкое распространение и признание специалистов в оценочной области. Приведем некоторую статистику их использования. Справочники оценщика недвижимости активно применяется оценщиками, работающими на территории всей Российской Федерации, их приобрели оценщики более чем из 350 городов, представляющих все федеральные округа нашей страны и все территориальные направления: от Калининграда до Владивостока и от Воркуты до Дербента. Справочником также пользуются оценщики из стран ближайшего зарубежья – Казахстана и Белоруссии, поэтому ООО «Информ-оценка» планируется составление и издание специальных справочных пособий, адаптированных для этих стран. Отметим, что анкетирование экспертов в оценочной области уже проводится как в Белоруссии, так и в Казахстане. Постоянными пользователями справочников являются как крупные оценочные организации, в том числе международные оценочные компании, так и индивидуальные предприниматели. Также используют справочники судебные эксперты для собственных расчетов и проверки отчетов об оценке. Кроме того, эксперты стали часто обращаться к авторам справочника с просьбой подтвердить правомерность 19 применения оценщиками тех или иных корректировок и характеристик рынка, взятых из справочников оценщика недвижимости. Сотрудники банковского сектора применяют справочники для работ по оценке залоговой массы и верификации отчетов, выполненных оценщиками. Справочники рассылаются всем филиалам ПАО «Сбербанк». Отметим, что справочники приобрели более 50 организаций, представляющих филиалы различных банков, в том числе АО «Газпромбанк», АО «Россельхозбанк», ПАО «БИНБАНК», АО «Кредит Европа Банк», АО «Народный банк Казахстана» и другие. По нашим данным, сотрудники залоговых служб рекомендуют оценщикам использовать корректирующие коэффициенты, опубликованные в справочниках, для обеспечения сопоставимости итоговых результатов. В число пользователей справочников входят бюджетные организации федерального и регионального значения из 57 различных субъектов Российской Федерации, в том числе: • государственные бюджетные учреждения по оценке, образованные недавно в связи с изменениями в области оценки и оспаривания кадастровой стоимости организации; • бюджетные учреждения «Бюро технической инвентаризации»; • бюджетные учреждения – областные фонды имущества; • федеральные бюджетные учреждения – лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации; • комитеты по управлению имуществом администраций городов. Как следует из отзывов пользователей 20 справочников, отчеты, выполненные с использованием материалов справочника, в большинстве случаев признаются заказчиками оценки, экспертами, выполняющими экспертизу отчетов, кредитными службами банков, комиссиями по оспариванию кадастровой стоимости, муниципальными органами и судами. 21 3. Источники исходной информации, используемой при расчете корректирующих коэффициентов и других характеристик рынка Общие сведения об источниках информации Как отмечалось выше, в справочниках 2019 года предусмотрено наряду с экспертной информацией использовать данные, получаемые непосредственно из рынка. Использование рыночной информации в дополнение к коллективным экспертным оценкам, в качестве исходных данных, для расчета соотношений цен между объектами недвижимости имеет следующие основания. Во-первых, данные по сделкам или, при их отсутствии, данные по ценам предложения объектов являются прямым источником информации о рынке объектов недвижимости, в частности, объектов производственно-складской недвижимости. Эти данные позволяют установить влияние параметров производственно-складских объектов на их рыночную стоимость, оценить текущее состояние рынка и увидеть тенденции и проявившиеся тренды. Чтобы выявить эти эффекты, определить численное значение характеристик рынка, необходимых при определении рыночной стоимости тем или иным методом, потребовалось выполнить статистический анализ этих рыночных данных. Во-вторых, статистический анализ и обработка данных по ценам продаж (предложений), получаемых непосредственно с рынка, позволяет в какой-то степени 3.1. 22 увидеть, насколько экспертные оценки отражают реалии рынка. При этом не следует преувеличивать надежность статистических оценок, поскольку данные по ценам, извлеченные из объявлений в средствах массовой информации, обычно плохо структурированы и стандартизированы, предлагаемые объекты недостаточно полно описаны по параметрам сравнения и, кроме того, содержат много ошибок. Эти же данные, прошедшие через интеллектуальный фильтр Оценщика и представленные в виде его экспертного мнения, во многих случаях могут оказаться более надежными и полезными для определения реальных характеристик рынка. Поэтому мы сочли нецелесообразным отказываться от коллективных экспертных оценок, и использовали оба источника информации. В справочнике 2020 г. мы приняли решение не приводить данные по отдельным городам. Анализ исходных данных показал, что более правильным осуществлять географическую сегментацию рынка, используя в качестве географической единицы - группы городов, объединенных схожестью экономических характеристик. При этом в качестве основного признака для объединения городов в относительно однородные группы используется численность населения в городе. Исключение составляют города Москва и СанктПетербург. Разделение городов и регионов, относящихся к ним, на соответствующие категории выглядит в справочнике следующим образом. 23 Категории (группы) городов, представленные в справочнике № группы 1 2 3 4 5 Таблица 1 Категории (группы) городов, по которым использовались статистические данные и данные экспертного опроса Москва Санкт-Петербург города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург) города с населением 500-1000 тыс. чел. города с населением до 500 тыс. чел Коллективные экспертные оценки корректирующих коэффициентов. Общие сведения об экспертах Опрос экспертов осуществлялся посредством анкетирования со стандартным набором вопросов. Всего в проекте приняли участие две группы экспертов: - Профессиональные оценщики и судебные эксперты - Сотрудники банковских структур 3.2. Перечни экспертов из обеих групп, которые участвовали в опросе, приведены в Приложении 2. Обращаем внимание, что в списках присутствуют только те оценщики и сотрудники банков, которые дали согласие на публикацию персональных сведений о них в сборнике. Приведенные ниже сведения позволяют судить о квалификации экспертов и регионах, которые они представляют. 24 Профессиональные оценщики и судебные эксперты Список населенных пунктов, оценщики из которых участвовали в опросе Таблица 2 Александров Архангельск Барнаул Белогорск Владимир Волгоград Воронеж Екатеринбург Казань Наименование населенного пункта Кемерово ПетропавловскКиров Камчатский Ростов-на-Дону Комсомольск-наСамара Амуре Саратов Краснодар ст-ца Полтавская Нижний Новгород Тула Омск Тюмень Орёл Хабаровск Ниже приведена гистограмма, отображающая распределение экспертов-оценщиков, принявших участие в анкетировании, по стажу работы в оценочной деятельности. Рис. 1 25 Сотрудники банковских структур Список населенных пунктов, сотрудники банковских структур из которых участвовали в опросе Таблица 3 Белгород Брянск Владивосток Волгоград Волгодонск Вологда Воронеж Екатеринбург Ижевск Калуга Кострома Красногорск Наименование населенного пункта Краснодар Рязань Курган Самара Курск Санкт-Петербург Липецк Саратов Москва Тамбов Наро-Фоминск Тверь Одинцово Тольятти Омск Тула Пермь Тюмень Петрозаводск Улан - Удэ Псков Уфа Ростов-на-Дону Химки Челябинск Ниже приведена гистограмма, отображающая распределение экспертов-оценщиков, принявших участие в анкетировании, по стажу работы в оценочной деятельности. 26 Рис. 2 Приведенные гистограммы (см. рисунки 1, 2) позволяют увидеть общий уровень квалификации экспертов. Из гистограмм видно, что более 98% экспертов (т.е. практически все) имеют стаж более 5 лет. Причем около 90% экспертов с оценочным стажем более 7 лет, 50% работают в оценке более 10 лет. Таким образом, наличие достаточного оценочного стажа у экспертов, принявших участие в исследовании, служит основанием для признания должного уровня их квалификации. В ходе исследования информации, предоставленной экспертами, было определено влияние, а также степень влияния некоторых ценообразующих факторов на стоимость производственно-складских объектов. Особое внимание в справочнике уделено характеристикам, отражающим особенности местоположения объекта, поскольку оно, как показывают многочисленные исследования, в наибольшей степени влияет на его рыночную стоимость. К локальным характеристикам местоположения относятся: − местонахождение в пределах города; − наличие железнодорожных путей; − доступ к объекту; − наличие ограждения. Отдельно были исследованы характеристики, отражающие функциональное назначение объекта и его частей: − функциональное назначение объекта; − назначение частей промбазы; − назначение частей производственно-складского комплекса. 27 К физическим характеристикам, полученным в результате обработки мнений экспертов, относятся следующие: − тип объекта; − наличие отопления; − наличие грузоподъемных механизмов; − наличие холодильных камер; − физическое состояние объекта; − состояние отделки. Некоторые другие характеристики производственно-складских объектов, в частности, скидки на торг для активного и неактивного рынков, определенные на основании экспертного опроса, также приведены в данном издании. Статистические оценки корректирующих коэффициентов и характеристик рынка. Общие сведения о рыночной информации Как отмечалось выше, в данном Справочнике приводятся корректирующие коэффициенты, рассчитанные не только на основании результатов экспертного опроса, но и корректирующие коэффициенты, полученные в результате статистической обработки данных по ценам продаж (предложений) объектов производственно-складской недвижимости. Использование рыночной информации в дополнение к коллективным экспертным оценкам в качестве исходных данных для расчета соотношений цен между объектами недвижимости имеет следующие основания. Во-первых, данные по сделкам или, при их отсутствии, данные по ценам предложения объектов. являются прямым источником информации о рынке 28 3.3. недвижимости. Эти данные позволяют установить влияние параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость, оценить текущее состояние рынка и увидеть тенденции и проявившиеся тренды. Чтобы выявить эти эффекты, определить численное значение характеристик рынка, необходимых при определении рыночной стоимости тем или иным методом, необходимо выполнить статистический анализ этих рыночных данных. Во-вторых, статистический анализ и обработка данных по ценам продаж (предложений), получаемых непосредственно с рынка недвижимости, позволяет в какой-то степени увидеть, насколько экспертные оценки отражают реалии рынка. При этом не следует преувеличивать надежность таких оценок, поскольку статистические данные по ценам, извлеченные из объявлений в средствах массовой информации, обычно плохо структурированы и стандартизированы, объекты продажи недостаточно полно описаны по параметрам сравнения и, кроме того, содержат много ошибок. Эти же данные, прошедшие через интеллектуальный фильтр Оценщика и представленные в виде его экспертного мнения, во многих случаях могут оказаться более надежными и полезными для определения реальных характеристик рынка. Тем не менее, мы считаем необходимым осуществлять мониторинг всех сегментов рынка недвижимости и по мере возможности, основываясь на накопленных рыночных данных, рассчитывать корректирующие коэффициенты для дополнения и уточнения коллективных экспертных оценок. Данные для анализа рыночной информации извлекались из объявлений о продаже производственноскладских объектов различных типов, которые были размещены на сайтах о недвижимости. Для получения 29 необходимой информации были проанализированы различные сайты, например, domofond.ru, move.ru, cian.ru, n1.ru, naydidom.com, afy.ru, и т.п. Данные, полученные с этих сайтов, позволили установить некоторые соотношения между ценами подобных производственно-складских объектов, различающихся отдельными характеристиками, которые могут быть использованы в качестве корректирующих коэффициентов при приведении цен объектов – аналогов к ценам оцениваемых объектов по соответствующим параметрам сравнения. В ходе исследования информации, взятой из реальных объявлений, было определено влияние, а также степень влияния некоторых ценообразующих факторов на стоимость производственно-складских объектов. Ниже представлен перечень параметров, в котором приведены только те из них, которые относятся непосредственно к характеристикам объекта и обычно указываются в объявлениях на продажу (более полный перечень ценообразующих факторов приводится в разделе 8). Набор параметров сравнения, обусловленный объемом информации, содержащейся в рыночных данных, весьма ограничен. К физическим характеристикам относится, например, наличие грузоподъемных механизмов и наличие холодильных камер. Кроме этого, есть и другие факторы, которые оказывают существенное влияние на цены объектов недвижимости. Это факторы характеризуют местонахождение объекта. На основании данных статистики рынка были выявлены также зависимости стоимости производственно-складской недвижимости от численности населения в этом пункте и корректирующие коэффициенты на класс объекта. Каждые из этих коэффициентов позволяют при оценке производственно30 складской недвижимости расширить количество объектованалогов за счет привлечения данных по ценам сходных объектов в условиях дефицита прямой рыночной информации. Производственно-складские объекты гораздо в меньшем объеме представлены на рынке продажи чем, например, офисно-торговые. При этом реальная информативность объявлений мала, поскольку часто объявления о продаже подаются агентами, мало осведомленными о характеристиках отчуждаемых объектов. Следует отметить, что некоторые специфические, уникальные характеристики объектов остаются скрытыми, либо же данные, приведенные в объявлениях, были первоначально намеренно искажены. Кроме того, на всех сайтах недвижимости непрерывно меняется база объявлений: появляются новые объявления, обновляются старые, удаляются проданные объекты. Все это в совокупности затрудняло процесс обработки рыночных данных. Чтобы уменьшить влияние «шумов» на параметры модели множественной регрессии в процессе обработки отбирались наиболее информативные объявления. После предварительной чистки данных, в процессе которой удалялись все сомнительные данные, общее количество данных заметно уменьшилось. Таким образом, по каждой группе городов было отобрано в среднем от 900 до 4 500 информативных объявлений. В таблице 4 приведена информация о количестве данных, которые были использованы во время анализа после исключения всех малоинформативных или нестандартных объявлений. Москва, а также СанктПетербург были отнесены к отдельным категориям (группам), поскольку они отличаются по своим социальноэкономическим характеристикам от других городов 31 России, и соответственно ценообразования. имеют свои особенности Список категорий (групп) городов, по которым в Справочнике представлены результаты отдельной обработки рыночных данных Таблица 4 № Наименование группы 1 2 3 Москва Санкт-Петербург города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург) города с численностью от 500 тыс. чел. до 1 млн. чел. города с численностью до 500 тыс. чел. 4 5 32 Количество данных до обработки 14 966 8 366 65 759 15 600 2 465 4. Представление результатов статистической обработки и их интерпретация В результате статистической обработки информации, полученной из анкет (либо из статистики рынка), были определены обобщенные параметры рынка, ожидания его участников и усредненные соотношения между ценами подобных объектов, различающихся отдельными характеристиками. В части представления результатов обработки данных экспертного опроса и статистических данных шестое издание справочника полностью повторяет предыдущие издания. Помимо этого, по некоторым параметрам рынка недвижимости вводятся дополнительные варианты отображения, в частности, матрицы коэффициентов и графики зависимости. В справочнике используются различные формы представления результатов обработки: − в виде точечных оценок; − в виде матриц коэффициентов; − в виде расширенных интервалов; − в виде гистограмм; − в виде табличных данных по категориям городов; − в виде зависимостей. Исходя из конкретной ситуации и дополнительной информации, которой располагает Оценщик, можно использовать ту или иную форму. 33 Точечная оценка и доверительный интервал В качестве точечной оценки математического ожидания (центра рассеивания) данных чаще всего используется среднее всех данных. Рассчитанные средние значения приведены в соответствующих таблицах. Как известно, в силу ограниченности объема выборки такая оценка не может обеспечить точное совпадение с оцениваемым параметром. Поэтому в той же таблице приведен доверительный интервал, отвечающий высокой доверительной вероятности (0,95). Приведем фрагмент одной из таблиц: 4.1. Отношение цен производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру Удельная цена Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры с развитой промышленностью Среднее значение Доверительны й интервал 0,83 1,00 0,82 0,84 0,74 0,72 0,75 Смысл доверительного интервала и доверительной вероятности хорошо известен. Хотелось бы только обратить внимание читателя, что интервал относится только к среднему значению – он не показывает диапазон, в котором находится само выборочное значение. Например, информация из приведенного фрагмента таблицы позволяет сделать следующее утверждение: с доверительной вероятностью 0,95 среднее значение коэффициента, равного отношению цен объектов производственно-складского назначения, расположенных в населенных пунктах в ближайшей окрестности областного центра, по отношению к ценам таких же 34 объектов в областном центре (самом дорогом районе) находится в интервале: [0,82 – 0,84]. При этом диапазон значений таких коэффициентов, которые использовали оценщики в процессе оценочной деятельности, может быть значительно шире (см. расширенный интервал). Следует обратить внимание на то, что, в связи с использованием округления, среднее значение соответствующего параметра не всегда равно среднему арифметическому границ интервала. Матрицы коэффициентов В приведенных таблицах точечные (средние) значения коэффициентов обычно построены, как отношение цен производственно-складских объектов, характеризующихся различными значениями ценообразующих факторов (элементов сравнения), к сходному объекту, который принят в качестве базового. Например, для элемента сравнения – статус населенного пункта - в качестве базового принимается объект, располагающийся в областном центре. При этом корректирующий коэффициент, например, рассчитанный на основании данных экспертного опроса 3 и приведенный в Справочнике (см. раздел 9.1), составляет: − для цен объектов производственно-складского назначения находящийся в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра, к цене объекта в областном центре – 0,83; − для цен объектов производственно-складского назначения, расположенных в райцентрах с 4.2. 3 Отметим, что в справочнике приводятся корректирующие коэффициенты на материал стен, рассчитанные двумя методами: на основании экспертного и опроса и на основании анализа ответов экспертов. 35 развитой промышленностью, также к объектам из областного центра равен 0,74. Однако в практике оценки требуются и другие корректировки, например, отношение цен двух объектов, один из которых находится в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра, а другой в райцентре с развитой промышленностью. Очевидно, такой коэффициент легко может быть рассчитан при использовании указанных выше двух коэффициентов. В этом случае корректирующий коэффициент для перехода от удельной стоимости сходных объектов-аналогов, расположенных в райцентрах с развитой промышленностью к удельной цене оцениваемого объекта расположенного в ближайшей окрестности областного центра, получается делением выше приведенных коэффициентов: К= 0,83/0,74 = 1,12 Эта нехитрая процедура может быть всегда выполнена оценщиком. Тем не менее, выполняя просьбы многих оценщиков, мы посчитали целесообразным провести все эти расчеты и представить результаты в виде матрицы, отражающей соотношение между всеми объектами, различающимися по одному элементу сравнения. Значения из матриц упрощают выбор требуемых коэффициентов. Однако следует учитывать, что при приближении к границам приведенных диапазонов параметров сравнения происходят скачки численных значений коэффициентов. В таких случаях можно использовать непрерывные зависимости, заданные в виде расчетных формул. Следует отметить, что все расчеты выполнялись с помощью программного приложения MS Excel без округлений на промежуточных этапах. При этом, однако, 36 для удобства восприятия промежуточные результаты в Справочнике приведены после округления. В связи с этим возможны незначительные (в пределах погрешности) расхождения параметров, рассчитанных на основе этих промежуточных значений, и параметров, приведенных в итоговых таблицах справочника. Важная информация. Указанные матрицы рассчитаны для средних значений. Если же в качестве расчетных значений оценщик, с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принял промежуточные значения возможного диапазона корректирующих коэффициентов, то он должен провести расчет в соответствии с методом, изложенным выше. Расширенный интервал Реальные соотношения между объектами, отличающимися значениями ценообразующих факторов, не могут быть заданы единственным значением, поскольку всегда существуют другие, не учитываемые, латентные факторы, влияющие на соотношения цен. Такого рода неопределенность имеет место и в отношении других характеристик рынка. Представление значения характеристики в виде интервала вместо единственной (точечной) величины означает, что реальные значения могут принимать целый спектр значений в зависимости от различных факторов, которые не могут рассматриваться как элементы сравнения, поскольку являются менее значимыми, и информация по которым обычно отсутствует. Поэтому на основании опроса многочисленных оценщиков мы можем предложить только интервалы (диапазоны) исследуемых характеристик, в которых могут находиться значения этого 4.3. 37 параметра, оставив возможность окончательного выбора за оценщиком. Этот интервал в соответствии с метрологической терминологией будем называть расширенным. В отличие от доверительного расширенный интервал показывает диапазон, в котором с высокой вероятностью (более 0,8) находится значение соответствующей характеристики (поправки, коэффициента и т. п.). По смыслу он близок к толерантному интервалу. Эти интервалы приведены в виде таблицы, пример которой показан ниже. Отношение цен производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру Удельная цена Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры с развитой промышленностью Среднее значение Расширенный интервал 0,83 1,00 0,77 0,89 0,74 0,67 0,81 В соответствии с информацией, содержащейся в приведенном фрагменте таблицы, большинство оценщиков (более 80%) используют в практической работе по оценке корректирующий коэффициент, характеризующий отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в райцентрах с развитой промышленностью по отношению к ценам таких же объектов областном центре (самом дорогом районе) из диапазона: [0,67 – 0,81]. Заметим, что в силу того, что распределение значений не симметричное, среднее значение в общем случае может не совпадать с серединой этого интервала. Приведем некоторые рекомендации относительно того, как выбирать конкретное значение внутри 38 расширенного интервала. Обычно при сравнительном анализе объекта оценки и объекта – аналога можно указать факторы, которые чаще всего не учитываются как элементы сравнения, однако оказывают влияние на стоимость объекта оценки и объекта-аналога, а значит, и на соотношение между ними. Наличие этих факторов может в большей или меньшей степени влиять на это соотношение. Это может быть учтено качественным анализом этого влияния и соответствующим сдвигом значения этого коэффициента относительно среднего значения в соответствующую сторону. Поэтому, если по этим дополнительным факторам не отмечено различие между сопоставляемыми объектами, то в качестве корректирующего коэффициента принимается его среднее значение. Если у оценщика, есть основания считать, что наличие данных факторов должно привести к увеличению корректирующего коэффициента, то его следует сдвигать в большую сторону, но не более чем до границы расширенного интервала. То же самое можно сказать о сдвиге в другую сторону. Так же следует действовать и в отношении других характеристик, заданных в виде расширенного интервала. По элементам сравнения в соответствующих параграфах Справочника приведены дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала. Гистограммы Мы исходим из того, что корректное использование любой релевантной информации относительно объекта оценки и/или рынка, к которому принадлежит объект оценки, во многих случаях может повысить точность и надежность результата оценки. Наибольшую информацию о данных несут гистограммы. По существу, гистограмма 4.4. 39 показывает предпочтения оценочного сообщества при выборе тех или иных характеристик. Количественное описание этих предпочтений в виде гистограммы дает оценщику возможность более полно и обстоятельно обосновать выбор того или иного значения параметра, используемого в процессе оценки и соответственно влияющего на результат. Гистограмма наглядно показывает величину и характер разброса исследуемой характеристики. Основываясь на них, оценщик может аргументированно делать свой выбор. Поскольку построение гистограмм имеет смысл только, если имеется достаточно много данных (не менее 150 значений), в книге приведены гистограммы только на основе полных выборок по России в целом. Так как гистограммы построены по достаточно большому количеству данных, они позволяют увидеть характер плотности распределения исследуемой характеристики, интерпретируемой как случайная величина. Продвинутые оценщики, знакомые с техникой байесовской методологии, могут использовать представленные гистограммы в качестве основы для построения априорных распределений. Графики зависимостей В практике оценки довольно часто приходится обращаться к корреляционно-регрессионному анализу для решения разнообразных задач: установления связи между стоимостью и характеристиками объекта для обоснования расчета корректировок; для выявления трендов и установления связи между коэффициентом износа и изменениями влияющих факторов и т.д. В данном издании Справочника, как и в предыдущем, мы построили зависимости между ценами предложений, численностью населения и уровнем 4.5. 40 заработной платы в данном населенном пункте. На основании этих зависимостей были рассчитаны матрицы коэффициентов, которые можно применять при корректировке цен аналогов на местоположение. Кроме того, в Справочнике приведена зависимость цен производственно-складских объектов от площади (влияние фактора масштаба), которую можно использовать при корректировке цен объектов-аналогов, отличающихся от объекта оценки своими размерами. Отметим, что каждая из приведенных зависимостей (моделей), имеет свои ограничения, при которых их использование невозможно. Подробнее об ограничениях будет сказано в соответствующих разделах. Представление информации по категориям городов. Табличные данные: средние значения и интервалы В этом году мы использовали группировку городов по категориям, каждая из которых соответствует определенным особенностям субъектов Российской Федерации. Факторами, на основании которых мы разделили выборку, является численность населения. Москва и Санкт-Петербург были вынесены в отдельные категории, поскольку они отличаются по своим социальноэкономическим характеристикам от других городов России, и соответственно имеют свои особенности ценообразования. Данные представлены в справочнике в виде таблиц, в которых приведены средние значения по категориям городов, доверительный и расширенный интервалы. Следует отметить, что расчет таких интервалов для каждой группы (категории) городов наталкивается на серьезные технические трудности. Дело в том, что интервалы неопределенности, рассчитанные на основе 4.6. 41 выборки из небольшого количества наблюдений, чрезвычайно вариабельны в виду недостаточности данных. В некоторой степени эти трудности можно преодолеть, если воспользоваться идеями эмпирического байесовского подхода, позволяющего использовать и сбалансировать информацию, сосредоточенную во всей выборке и информацию, относящуюся к определенной категории городов. Другими словами, каждая выборка, включающая достаточное количество рыночных данных (при статистической обработке) или ответов экспертов (при обработке данных анкетирования), представляется в виде стратифицированной (расслоенной) выборки, в которой каждая подвыборка (страта - strata) содержит данные, относящиеся к определенной категории городов. Далее на основе байесовской модели определяются характеристики (средняя и интервал) для каждой подвыборки. Главная идея байесовского подхода применительно к рассматриваемой задаче состоит в том, что требуемые характеристики рынка, относящиеся к определенной категории города, определяются путем уточнения (пересмотра) этих же характеристик, относящихся к России в целом, которые были вычислены на предыдущем этапе. Таким образом, к информации из анкет оценщиков каждой категории города добавляется информация, использованная при обработке всего массива данных. Следует отметить, что привязка соответствующих характеристик к категориям города не позволяет полностью исключить неопределенность, но позволяет уменьшить ее на основе результатов опроса оценщиков, непосредственно работающих в типизированных городах и знающих о рынке немного больше, чем другие. В книге рассчитанные таким образом интервалы приведены для выборок малого размера, относящиеся к отдельным категориям городов. В представленном виде 42 они позволяют оценщику увидеть не только, как различаются средние значения категориям городов, но и интервалы, в которых находится большинство значений, используемых оценщиками из каждой категории городов. С использованием указанной выше процедуры соответствующие значения средних и интервалов могут быть построены на относительно небольшом количестве данных. В предыдущих изданиях (до 2017 года) результаты расчетов коэффициентов по городам мы представляли в виде коробчатых диаграмм. Начиная с 2018 года, мы посчитали целесообразным ограничиться табличным представлением данных. Это представляется нам более удобным и практичным. 43 5. Сегментация производственноскладской недвижимости 5.1. Объекты производственно-складской недвижимости. Классификация В соответствии с концепцией проекта все объекты недвижимости так же, как и в предыдущем издании, по своему функциональному назначению и схожести ценообразующих факторов, и их влияния на стоимость этих объектов, разделены на 4 основные группы. − Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. − Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. − Земельные участки. − Жилая недвижимость. В свою очередь каждая группа разделена на подгруппы, каждая из которых представляет более узкий сегмент рынка, в пределах которого сохраняются постоянными основные характеристики рынка. Ниже приводится классификация объектов производственно-складского назначения и сходных типов объектов. 1. Универсальные производственно-складские объекты – объекты производственно-складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельно стоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские, и производственные, и смешенные). В соответствии с классификацией Knight Frank к 44 2. 3. универсальным производственно-складским объектам можно отнести также склады классов C и D. Специализированные высококлассные складские объекты – высококлассные складские объекты отличаются новизной постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности грузов. Высококлассные складские площади могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. В соответствии с классификацией Knight Frank к высококлассным складским объектам можно отнести склады классов А и В. Объекты, предназначенные для пищевого производства – помещения, предназначенные для пищевого производства, формируют особую группу среди объектов производственно-складского назначения, поскольку отличаются повышенными требованиями, предъявляемыми к отделке и коммуникациям данных помещений. Главная особенность пищевого производства - наличие оснащения и отделки помещения в соответствии с санитарными и пожарными нормами безопасности (общая качественная отделка помещения, отсутствие быстро загрязняющихся поверхностей, отделка плиткой, наличие вытяжек, эффективной системы пожаротушения, соблюдение прочих норм). 45 4. 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения – сельскохозяйственные постройки, используемые для производства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции, которые могут быть перепрофилированы под универсальные производственно-складские объекты. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства – объекты, расположенные на придорожной полосе и предназначенные для обслуживания транспортных средств (станции технического обслуживания, шиномонтажа, автосервисы, мойки), которые могут быть перепрофилированы под универсальные производственно-складские объекты. В Справочнике предусмотрены коэффициенты перехода от одного подкласса производственно-складской недвижимости к другому (см. раздел 11.8). Сегментация рынка производственноскладской недвижимости по месторасположению. Типовые территориальные зоны Месторасположение является основным фактором ценообразования объектов производственно-складского назначения и недвижимости в целом. Поэтому даже при полном сходстве объектов недвижимости они не могут непосредственно использоваться как аналоги объекта оценки, если они находятся в другой области, другом районе или на другой территории без убедительного обоснования правомерности их использования и информации о влиянии характеристик территории на цену. 5.2. 46 Однако, как следует из установившейся оценочной практики, в рамках сравнительного подхода можно «привести» данные по ценам, относящиеся к одной территории, к данным другой территории. Для этого нужно располагать соответствующими корректирующими коэффициентами, отражающими цены по однотипным объектам в разных зонах. Формирование таких зон и определение коэффициентов, характеризующих соотношение цен между различными зонами по всей территории Российской Федерации, совершенно непосильная задача, если учесть, что количество таких зон очень велико. Однако на данном этапе представляется возможным в некоторой степени решить эту проблему, формируя ограниченный набор типовых зон, относительно которых можно предположить, что соотношение цен между объектами недвижимости в этих зонах примерно одинаковые для сходных городов и областей РФ. Другими словами, согласно этому предположению, в качестве примерно одинаковых рассматриваются не абсолютные значения цен недвижимости в разных городах и других населенных пунктах, а соотношения цен идентичных объектов недвижимости, расположенных в каком-то смысле на подобных территориях. Основой такого допущения является примерно одинаковый механизм формирования цен в условиях конкурентного рынка и подтверждающие его правомерность результаты экспертного опроса оценщиков, работающих в различных городах Российской Федерации 5.2.1. Территориальные зоны в пределах региона Формирование территориальных коэффициентов, характеризующих зависимость цен предложений недвижимости от статуса населенного пункта, основано на 47 «планетарной модели» ценообразования земель и соответственно недвижимости. Суть этой модели состоит в том, что цены недвижимости в районных центрах, которые часто представляют собой города и поселки городского типа, пропорциональны ценам таких же объектов в областном центре. Другими словами, такая модель предполагает, что вокруг более «дорогих» областных центров или столиц республик концентрируются более «дорогие» районные центры соответствующих административных районов. Таким же образом формируются цены в селах и деревнях, по отношению к своему районному центру. Населенные пункты, находящиеся в более «дорогих» районах, обычно характеризуются более «дорогим» жильем и коммерческой недвижимостью как в районных центрах, так и в окружающих их поселках, селах и деревнях. Таким образом, около более «дорогих» районных центров концентрируются населенные пункты с более высокими ценами недвижимости. Справедливо также обратное утверждение: вокруг районных центров, для которых характерен более низкий уровень цен недвижимости, располагаются населенные пункты с более дешевой недвижимостью. При этом соотношение цен между объектами недвижимости областных центров и сходными объектами в окружающих их районных центрах в среднем сохраняется приблизительно одинаковым для всех областей и республик. Также можно считать примерно одинаковыми соотношения цен недвижимости в районных центрах с ценами сходных объектов, находящихся в других населенных пунктах районов, к которым они относятся. Адекватность этой модели подтверждается анализом анкет с результатами экспертного опроса, проведенного в рамках данного проекта. 48 Для формирования шкалы корректировок для сравнения объектов – аналогов с объектом оценки по территориальному признаку в пределах региона в справочнике использована следующая классификация типовых территориальных зон (таблица 5). Классификация типовых территориальных зон в пределах области (края, республики) Таблица 5 Наименование типовой зоны Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры с развитой промышленностью Райцентры сельскохозяйственн ых районов Прочие населенные пункты Описание типовой зоны Областные центры, столицы республик, города Федерального значения Населенные пункты, расположенные в непосредственной близости от областного центра, с удобной транспортной доступностью Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью Райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов Прочие населенные пункты до 20 тыс. чел (поселки, сельские поселения, деревни и т.п.) код I II III IV V 5.2.2. Территориальные зоны в пределах города Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах крупного города, является его местонахождение. Поэтому установление коэффициентов, характеризующих соотношение цен между различными зонами в городе, является важной задачей среди других задач справочноинформационного обеспечения оценщиков. 49 Город – сложный комплекс жилых и общественных зданий, промышленных предприятий, коммунальных сооружений, улиц и площадей, транспортных устройств, мест отдыха, зеленых насаждений и водных пространств. Каждый город имеет свои особенности, которые определяются его историей, особенностями размещения основных учреждений, уровнем развития разного рода функциональных связей между различными территориями города, уровнем доходов населения, инвестиционным климатом и т. п. Поэтому задача формирования единых для различных городов коэффициентов, характеризующих соотношение цен объектов недвижимости в различных зонах города, на первый взгляд кажется неразрешимой. Тем не менее, анализируя структуру различных городов России, можно увидеть некоторые предпосылки, позволяющие в какой-то степени преодолеть эти затруднения. В качестве признаков, по которым может быть осуществлена классификация территорий города, используется совокупность факторов, определяющих функциональный профиль соответствующей территории. При этом решающую роль играют различные сочетания промышленно-производственных, организационнокультурных, транспортных, оздоровительных, научнопроизводственных и некоторых других функций. Эти факторы оказывают наибольшее значение на цены недвижимости территории. Поэтому основу для формирования ценовых зон составляет сходство территорий по функциональному профилю. Можно выделить типовые территории, характерные для большинства больших городов России. Так, в большинстве городов можно выделить культурный и политический центр, в котором сосредоточены обычно здания, где размещаются основные 50 городские службы. Здесь же часто находятся театры, концертные залы, небольшие, но дорогие магазины, наиболее престижные бизнес – центры. В то же время здесь обычно не размещаются производственные здания, базы и складские объекты. Обычно в этих районах наиболее высокие арендные ставки в торговых и офисных центрах. Чаще всего, здесь наиболее дорогая земля и соответственно дорогая недвижимость. Близко к ним по функциональному назначению и архитектурным планам – центры административных районов. В каждом таком центре обычно располагается администрация района. Часто здесь располагаются торгово-развлекательные центры районного значения. Сюда же можно отнести территории крупных торговых центров и бизнес - центров, рядом с которыми также обычно сосредоточены транспортные узлы и соответствующая инфраструктура, определяющая активную жизнь города. Здесь обычно также высокие арендные ставки и цены на объекты офисно-торговой недвижимости. Отдельно следует выделить районы, которые можно рассматривать как моногорода, концентрирующиеся вокруг большого промышленного комплекса, представляющего собой одно или несколько предприятий одной отрасли, либо смежных отраслей, связанных единой технологической цепочкой. На этих территориях, кроме основных производств, обычно размещаются объекты логистики, крупные складские комплексы, часто образованные посредством реконструкции невостребованных цехов крупных заводов советского времени. Жилые микрорайоны старой советской застройки с домами, получившими название – «хрущевка», и девятиэтажными стандартными зданиями унылого типа 51 образуют другую группу территорий. Обычно эти территории включают магазины шаговой доступности, комбинат бытовых услуг и другие объекты внутренней инфраструктуры, обеспечивающие сносную жизнь ее обитателям. Другую ценовую категорию образуют объекты недвижимости, возведенные в новых спальных районах, построенных в постперестроечный период (начиная с 90х), из современных материалов. Они обычно строятся отдельными кварталами и сразу же обеспечиваются современной инфраструктурой. Эти районы занимают большие территории. Для них характерно то, что они приобретались достаточно обеспеченными людьми по ценам, существенно более высоким, чем в спальных районах советского периода. Учитывая, что они характеризуются примерно одинаковыми факторами ценообразования, такие кварталы могут быть объединены в отдельную группу. Наконец, земли, расположенные вдоль транспортных артерий, проходящих по центру города, автомобильных магистралей, соединяющих центры административных районов, могут быть объединены в отдельную группу. Сюда также могут быть отнесены магистрали, по которым автомобили следуют в направлении основных транспортных узлов города (аэропорт, железнодорожный вокзал и т. п.). Вдоль и вблизи таких магистралей обычно располагаются автосалоны, официальные дилеры крупных автомобильных компаний, крупнейшие торговоразвлекательные центры, крупные специализированные магазины, молы и т. п. Эта группа характеризуется тем, что объекты недвижимости такого типа и земли с разрешенным использованием под такие объекты имеют высокие цены. 52 Зонирование территорий больших городов, основанное на подобном анализе, приведено в виде таблицы 6. Естественно предположить, что соотношения цен между объектами недвижимости и землями, находящимися в рамках каждой из указанных в таблице территорий, несмотря на существенное различие по среднему уровню цен городов, примерно одинаковые. Анализ ответов экспертов из 84 различных населенных пунктов4 подтверждает правомерность такой модели. Это дает основание создать единый пакет коэффициентов (мультипликаторов), который может быть использован в качестве корректирующих коэффициентов в рамках сравнительного подхода. Классификация типовых территориальных зон в пределах города Таблица 6 Типовые зоны в пределах города Культурный и исторический Самый дорогой район; может центр включать зоны, находящиеся в разных административных районах города Центры административных Территории бизнес- центров и районов города, зоны крупных торговых центров точечной застройки Спальные микрорайоны Кварталы застройки после 90современной высотной х годов современными застройки, жилые кварталы высокоэтажными зданиями) Спальные микрорайоны Кварталы застройки до 90х среднеэтажной застройки годов среднеэтажными зданиями (6-9 этажей) код I II III IV Общее количество населенных пунктов, эксперты из которых приняли участие в опросе, в том числе оценщики и сотрудники банковских структур. Полный перечень населенных пунктов приведен в разделе 1.2 4 53 Типовые зоны в пределах города Окраины городов, Окраины городов, районы промзоны вокруг крупных промпредприятий, промзоны, территории старой застройки Районы крупных Земли, расположенные вдоль автомагистралей города VI транспортных артерий, проходящих по центру города, автомобильных магистралей, соединяющих центры административных районов код V VI Конкретные территориальные коэффициенты приведены в соответствующих разделах 9.1 и 10.1. данного издания Справочника. Сегментация рынка по уровню активности покупателей. Характерные признаки активных и неактивных рынков Характеристики рынка, в частности скидки на торг, территориальные корректирующие коэффициенты и некоторые прочие корректировки, используемые в расчетах, зависят от активности соответствующего сегмента рынка. Они принимают различные значения от ликвидности того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Поэтому указанные коэффициенты для различных по уровню активности сегментов рынка следует устанавливать отдельно. С этой целью в справочнике разделены характеристики, относящиеся к активному и неактивному рынкам. При этом в данном Справочнике принята следующая трактовка этих понятий. Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные 5.3. 54 объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. Следует отметить, что разделение на активные и неактивные рынки достаточно условное. Не существует какой-либо четкой границы между рынком, который является активным, и неактивным рынком. Однако существуют качественные признаки и выраженные в виде чисел индикаторы, которые позволяют отнести соответствующий сегмент к активному или неактивному рынку. Для определения активности рынка, к которому относится объект оценки, оценщик должен выполнить анализ рынка и установить объемы спроса и предложения, 55 разброс цен на объекты недвижимости и т.д. Только после адекватного анализа рыночной информации оценщик может принять решение относительно того, к какому рынку следует отнести оцениваемый объект. 5.3.1. Качественные признаки и индикаторы, указывающие на принадлежность объекта оценки к активному/неактивному рынку Слова активный/неактивный рынок и связанные с ними понятия не являются абсолютными синонимами к словам ликвидный/неликвидный рынок. Ликвидность в большей степени характеризует возможность быстрой продажи, а активность - интенсивность продаж. Однако между ними существует тесная связь. Как правило, в условиях рыночной экономики предложений на рынке недвижимости больше, чем покупателей, готовых принять эти предложения. Поэтому на ликвидном рынке обычно количество сделок больше, чем на неликвидном. Наиболее важным индикатором ликвидности, а значит, и активности рынка является соотношение спроса и предложения. Когда спрос велик по отношению к предложению, это означает, что на рынке много покупателей, заинтересованных в покупке объектов данного типа, и это ведет к росту торговой активности. При этом обычно можно ожидать, что цены будут возрастать, что, в свою очередь, будет привлекать большее число продавцов к выходу на рынок и, следовательно, также стимулировать торговую активность. Когда спрос низкий, а цены падают, будет наблюдаться обратная ситуация. Низкий спрос является свидетельством низкой активности рынка. Для измерения спроса, характерного для заданного сегмента рынка, предлагается использовать следующие индикаторы. 56 Отношение количества заявок на покупку объектов данной группы в рассматриваемом сегменте к количеству предложений на продажу таких же объектов в этом же сегменте. − Отношение количества заявок на аренду объектов данной группы в рассматриваемом сегменте к количеству объявлений о сдаче в аренду таких же объектов в этом же сегменте. Для расчета этих индикаторов достаточно определить сегмент рынка. С помощью фильтра на соответствующей доске объявлений выделить все объявления на продажу объектов данной группы. Рассчитать их количество (в некоторых источниках количество объявлений приводится, и расчетов не требуется). Таким же образом определяется количество заявок на приобретение в заданном сегменте и рассчитывается их отношение. Эти индикаторы в некоторой степени отражают реальную ситуацию со спросом на рынке. Очевидно, что, если на доске объявлений размещено много предложений на продажу и отсутствуют заявки на приобретение, следует ожидать, что активность рынка снижена (Рынок покупателя). В противоположном случае, когда много заявок на покупку, можно оценивать как ситуацию повышенного спроса (Рынок продавца). Однако практическое определение и последующее использование этих индикаторов осложняется некоторыми моментами, характерными для процессов информирования участников рынка. Во-первых, имеется несколько крупных досок объявлений, где участники рынка (чаще всего риелторы) публикуют свои объявления. Анализ всех досок представляется достаточно сложным, а если ограничиваться одним-двумя источниками, то можно − 57 пропустить важную информацию. Во-вторых, в соответствии с установившимися традициями, в отличие от продавцов, которые всегда, планируя продажу, дают соответствующие объявления (напрямую или через риелторов), покупатели чаще всего ограничиваются просмотром объявлений о продаже, не выставляя в открытые источники свои требования к объектам. Поэтому даже в условиях преобладания на рынке покупателей соотношение между объявлениями на продажу и на покупку всегда в пользу первых. Тем не менее, если контроль за отношением количества предложений к заявкам на покупку осуществлять в относительном выражении и по одному и тому же источнику, этот индикатор позволяет увидеть общую картину изменения баланса между спросом и предложением как во времени, так и между различными сегментами. Также полезными индикаторами являются: − Отношение количества предложений на аренду к количеству предложений на продажу. − Отношение количества заявок на аренду к количеству заявок на покупку. Рост значения первого индикатора показывает, что собственники придерживают объекты недвижимости в ожидании лучших времен, когда повысится спрос и цены вырастут. Снижение второго индикатора указывает на то, что оживает бизнес, и инвесторы предпочитают приобрести объект, чем платить деньги за его аренду. Средние значения индикаторов в различных сегментах недвижимости для 114 городов и небольших населенных пунктов приведены в таблицах и отражены на графиках, приведенных в Справочнике оценщика 58 недвижимости «Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости» [14]. Сопоставляя результаты расчета этих индикаторов для сегмента рынка, которому принадлежит объект оценки, можно формировать суждение об уровне активности рынка и в соответствии с этим принимать решение относительно того, каким образом идентифицировать рынок: активный/неактивный. Как указывалось выше, количество заявок на покупку и на аренду не позволяет увидеть полную картину спроса в данном сегменте, поскольку требования к объекту, который желает приобрести потенциальный инвестор, чаще всего достаточно размытые, и инвестор обычно не ограничивает возможности инвестирования конкретными характеристиками требуемого объекта. Более информативным является индикатор, показывающий количество просмотров каждого объявления на продажу (на аренду). Если считать, что каждый потенциальный покупатель просматривает те объявления, которые в какой-то степени отвечают его требованиям, то количество запросов по каждому выставленному на продажу (аренду) объекту недвижимости отражает реальной спрос на объекты с такими характеристиками. Действительно, если выставленный на продажу объект не привлек к себе внимания достаточного количества покупателей, то вряд ли стоит ожидать, что такой объект будет продан быстро. Справедливо и обратное утверждение: большое количество просмотров свидетельствует о повышенном интересе к этому объекту со стороны покупателей. Для такого объекта следует принять параметры, относящиеся к активному рынку. Поэтому при определении объема спроса полезными являются следующие индикаторы: 59 − Абсолютное количество просмотров группы объектов со сходными характеристиками. − Отношение количества просмотров к количеству предложений для объектов, которые характеризуются сходными параметрами. Выполняя анализ количества просмотров объектов данного типа, можно уточнить представления об активности рынка и принять более правильное решение относительно того, какой рынок имеет место: активный или неактивный. Важная информация. Для определения активности рынка, к которому относится объект оценки, оценщик должен выполнить анализ рынка и установить объемы спроса и предложения, разброс цен на объекты недвижимости и т.д. Только после адекватного анализа рыночной информации оценщик может принять решение относительно того, к какому рынку следует отнести оцениваемый объект. 60 6. Требования Федеральных стандартов к информации, используемой при составлении отчета об оценке, и их учет в Справочнике Поскольку представленная в справочнике информация используется оценщиками при подготовке отчетов об оценке, она должна удовлетворять требованиям к информации, используемой при проведении оценки, сформулированным в Федеральных стандартах. Покажем, что все требования ФСО в части, относящейся к используемой информации, в справочнике удовлетворены. ФСО №7 п.11. д) … Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности Достаточность исходной информации для исследований рынка в данном справочнике обеспечивается репрезентативностью выборки, на основании которой рассчитываются характеристики рынка и корректирующие коэффициенты. Для соответствующих расчетов были использованы статистические данные, и репрезентативность соответствующих выборок обеспечивается необходимым объемом (цены предложений более, чем 50 000 объектов) по различным субъектам России (28 регионов), охватывающими практически все типы городов, различающихся по численности, экономическому потенциалу, доходами населения и т. д.), представляющих территориальные зоны в соответствие с принятой в справочнике классификацией. Отдельно обрабатывались рыночные данные по Москве и Санкт-Петербургу. При этом анализ проводился в разрезе различных классов производственно-складских объектов. 61 Для формирования репрезентативной выборки по экспертным оценкам характеристик рынка мы включили в круг опрашиваемых экспертов профессиональных оценщиков и судебных экспертов и специалистов залоговых служб банков из различных регионов России. Таким образом, объем исследований и количество используемых исходных данных для расчета характеристик рынка и корректирующих коэффициентов можно считать достаточным. ФСО №3. П. 5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: …информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Важное место при разработке справочника уделялось вопросам обеспечения возможности подтверждения и проверки всей приведенной информации. С этой целью в справочник включены результаты первичной обработки исходных данных, в том числе гистограммы, позволяющие увидеть характер распределения исходных данных, их структуру и наличие выбросов (выделяющихся данных). Приведены источники информации исходных данных (перечень исследуемых регионов и количество собранной рыночной информации, полный перечень всех участвующих в экспертном опросе оценщиков, указаны объемы исходных данных в разрезе различных сегментов, различных городов и населенных пунктов). Все это обеспечивает возможность верификации представленных в справочнике характеристик и параметров, что является основой для уверенности в корректности данных и способах обработки, а отчет, использующий эту информацию, может быть 62 признан как документ доказательственного значения. Кроме того, приведен полный перечень городов и субъектов России, которые представлены этими экспертами. Отдельно выделены категории городов, основанные на группировке субъектов по уровням численности и средней заработной платы в населенных пунктах. По данным статистики о продаже производственноскладских объектов также приводится характеристика общего объема выборки и территориальной принадлежности предлагаемых к продаже объектов. Достоверность информации относительно характеристик и коэффициентов, определенных на основе обработки данных, может быть оценена по ширине доверительного интервала соответствующих параметров. Все численные значения параметров, приведенные в справочнике, дополнены величинами доверительных интервалов (с доверительной вероятностью, равной 0,95), которые, как нетрудно увидеть из таблиц, составляют в основном (1-5)% от величины среднего значения параметра. Зная эти значения, в каждом конкретном случае можно оценить вклад этих характеристик в суммарную погрешность (неопределенность) итоговой величины стоимости. Приведенные в таблицах данные о нижней и верхней границах доверительного интервала, а также сведения о количестве экспертов, принимающих участие в опросе, и информация относительно используемых статистических данных могут служить основанием для утверждения о достаточности и достоверности используемой информации. Кроме того, в справочнике после таблиц с расчетными данными указаны дополнительные факторы, которые следует учитывать при выборе и обосновании 63 конкретных значений из указанного в таблице диапазона (расширенного интервала) значений. ФСО №3. П.11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации…, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Используя материалы справочника при формировании отчета об оценке, следует иметь в виду, что основным источником информации, на основании которых рассчитаны корректирующие коэффициенты и характеристики рынка, являются данные экспертного опроса оценщиков и судебных экспертов и сотрудников банковских структур, работающих на всей территории России. Информация об оценщиках, выступающих в качестве независимых экспертов в этом исследовании, об их квалификации и территориальной принадлежности приведены в разделе 3.2 и Приложении 2. Статистическая информация, используемая для расчетов коэффициентов, подтверждена указанием всех источников, откуда она получена. Относительно даты подготовки информации оценщикам и пользователям отчета об оценке следует учитывать, что характеристики рынка и корректирующие коэффициенты, представленные в справочнике в виде таблиц точечных и интервальных значений, гистограмм и табличных данных по категориям городов, получены в результате обработки данных экспертного опроса, проведенного в сентябре-октябре 2019 года, и сбора статистических данных по продажам производственноскладских объектов в ноябре 2019 года. Обращаем особое внимание оценщиков на то, что следует использовать и соответственно на оригинальное издание ссылаться только 64 справочника. Только в этом случае пользователи справочника могут быть уверены, что приведенные корректирующие коэффициенты и характеристики рынка действительно соответствуют данным, рассчитанным на основе экспертного опроса и обработки большого объема статистической информации. Наличие такого справочника может служить надлежащим подтверждением используемых из него данных. В заключение этого параграфа считаем необходимым напомнить, что приведенная в справочнике информация не может заменить полноценный анализ соответствующего сегмента рынка. Ее следует рассматривать как дополнение к такому анализу. При этом она особенно полезна, когда конкретных данных рынка недостаточно для определения корректирующих коэффициентов с требуемой степенью точности (достоверности). Отсутствие или недостаточность таких данных может служить обоснованием необходимости применения оценок, приведенных в справочнике. 65 7. Общие положения и правила расчета и внесения корректировок при оценке недвижимости Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – это трудоемкий процесс, основанный на анализе внутренних и внешних экономических взаимосвязей объекта. При реализации любого из трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного - используется рыночная информация в том или ином виде. В процессе оценки необходимо проводить первичный анализ подобной рыночной информации и учитывать тенденции рынка при составлении отчета об оценке. Сравнительный подход 5 из всех вышеперечисленных, как правило, наиболее полно отражает текущее состояние рынка (в частности, того сегмента, к которому относится объект оценки), его конъюнктуру. Сравнительный подход основывается на принципах замещения, сбалансированности и спроса и предложения. Суть метода сводится к тому, чтобы найти из числа недавно проданных или выставленных на продажу объектов недвижимости достаточное количество объектов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки (ФСО №7 [5, п.22,б]). «Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость», источник: ФСО №1, п.14 [2] 5 66 Отметим, что применение данного подхода возможно при условии, что оцениваемый производственно-складской объект не является уникальным и в распоряжении оценщика имеется достаточно полная информация об объектах-аналогах, в том числе и по всем ценообразующим параметрам, по которым будет производиться сравнение. Объекты-аналоги должны относиться к одному и тому же сегменту, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основными критериями, по которым осуществляется выбор объектов-аналогов, являются: − права собственности на недвижимость. − условия финансирования сделки. − условия продажи и время продажи. − местоположение. − физические характеристики. Основные элементы сравнения Сравнение оцениваемого объекта с объектамианалогами проводится по элементам сравнения. В соответствии с Международными стандартами оценки, элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Согласно п. 22 ФСО № 7 [5] основные элементы сравнения включают: − передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; 67 условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); − условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); − условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); − вид использования и (или) зонирование; − местоположение объекта; − физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; − экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); − наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; − другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. Далее каждый объект-аналог сравнивается с производственно-складским объектом, являющимся объектом оценки по ценообразующим факторам и удельный показатель корректируется по выявленным различиям с тем, чтобы приблизить объект-аналог по своим характеристикам к объекту оценки. − Расчет и внесение корректировок Основным правилом внесения корректировок является то, что при корректировке фактических цен 68 продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объекта аналога (ОА) к объекту оценки (ОО). Существует несколько методов расчета корректировок: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета и внесения поправок, статистические методы. В классической литературе по оценке [16, 17] приводится подробное описание каждого из этих методов. Значения корректировок, приведенные в справочнике, выражены в виде отношения цен двух объектов, различающихся по указанной характеристике (элементу сравнения). Поэтому для приведения цены объекта – аналога к цене объекта оценки достаточно разделить или умножить цену аналога на соответствующий корректирующий коэффициент. Переход к поправке, выраженной в процентах, обычно не представляет труда для оценщика. Например, если цена объекта А составляет 0,8 от цены объекта В (СА = СВ*0,8), то в качестве понижающей процентной поправки к цене объекта В следует принять 20%. При этом, однако, следует учитывать, что процент, на который цена объекта оценки меньше, чем цена объекта-аналога, не равен проценту, на который цена объекта-аналога больше, чем цена объекта оценки, поскольку в этих случаях процент берется от разных величин. В данном примере, если объект А стоит меньше объекта В на 20%, то это не означает, что объект В стоит больше объекта А на 20%. 69 Нетрудно показать, что при соотношении между ценами объектов А и В, указанными в примере, цена объекта В будет больше цены объекта А на 25%. Расчет осуществляется следующим очевидным способом: СВ = СА* (1/0,8) = СА*1,25 Таким образом, утверждение: Цена объекта А меньше цены объекта В на 20% эквивалентно утверждению: Цена объекта В больше цены объекта А на 25% Это следует учитывать при выборе корректирующих коэффициентов для корректировки цен аналогов в сравнительном подходе. Естественно это правило распространяется и на корректировки арендных ставок при определении величины их рыночной стоимости на основе данных по объектам – аналогам. Важная информация. В случае если аналог корректируется по двум и более параметрам сравнения (используются мультипликативные корректировки, то есть представленные в виде отношений цен/арендных ставок), то итоговая корректировка рассчитывается как произведение корректировок по каждому параметру сравнения. Важная информация. Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировок ограничено для объектов, существенно отличающихся друг от друга по тем или иным параметрам сравнения. Использование корректирующего коэффициента, большего по значению, чем ±30%, может говорить о таком существенном различии. Использование таких объектов в качестве объектов-аналогов не рекомендуется. 70 8. Анализ ценообразующих факторов, и ранжирование по степени их влияния на цены объектов производственноскладского назначения В данном подразделе приведены основные ценообразующие факторы с указанием их значимости с точки зрения влияния их на стоимость производственноскладских объектов соответствующего класса. Исходными данными для такого расчета значимости каждого фактора послужили результаты ранжирования оценщикамиэкспертами этих факторов, представленные в ответах на вопросы анкет. В качестве коэффициентов, характеризующих значимость факторов, принималось среднее значение обратной величины ранга, указанного в анкетах, деленное на сумму всех этих значений. Приведенные данные отражают мнение большинства оценщиков, участвующих в опросе, относительно значимости того или иного фактора. Поэтому они могут быть рекомендованы для использования при выполнении «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», в соответствии с которым в отчете об оценке должны содержаться «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость» (п.8, з), и при выполнении федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)», согласно которому оценщик должен приводить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также приводить интервалы значений этих факторов (п.11, г). Отметим, что левый столбец в каждой таблице показывает ранг данного фактора, т. е. его место среди 71 других ценообразующих факторов. В первой строке находится наиболее значимый, по мнению большинства оценщиков, фактор. В правом столбце приведена усредненная по всем участвующим в опросе оценщикам величина, обратная значениям ранга. Она показывает значимость соответствующего ценообразующего фактора среди других факторов, влияющих на цену производственно-складского объекта. № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Таблица 7. Ценообразующие факторы. Производственно-складская недвижимость Наименование фактора Местоположение Общая площадь (фактор масштаба) Физическое состояние здания Наличие отопления Площадь земельного участка, относящегося к объекту Материал стен Доля административно-бытовых помещений в общей площади Доступная электрическая мощность Наличие железнодорожной ветки Этаж расположения Тип объекта (встроенное помещение, отдельно-стоящее здание) Наличие грузоподъемных механизмов Доля холодильных/низкотемпературных площадей Рабочая высота потолка Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории базы) Расположение на огороженной территории (наличие ограждения территории) 72 Вес фактора 0,19 0,12 0,09 0,08 0,07 0,06 0,05 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,03 0,03 Важная информация. Следует обратить внимание, что коэффициенты, характеризующие значимость фактора, не предназначены для уточнения или расчета корректировок. Приведенные значения факторов значимости могут быть использованы для выделения основных ценообразующих факторов в исследуемом сегменте рынка, а также для идентификации сегмента рынка, к которому может быть отнесен объект оценки. Следует учитывать, что данные коэффициенты значимости рассчитывались как усредненные по всей России мнения экспертов-оценщиков. Более точный учет влияния каждого ценообразующего фактора может быть обеспечен путем анализа рыночных данных 73 9. Характеристики населенного пункта, в котором находится объект Предварительные замечания В данном издании Справочника (как и в прошлом) приведены территориальные коэффициенты, которые позволяют переносить информацию от объектов – аналогов к оцениваемому объекту в случаях, когда они находятся в различных населенных пунктах. Такие коэффициенты актуальны для оценки объектов в условиях дефицита информации. С такой ситуацией оценщик сталкивается при оценке объектов производственноскладской недвижимости в отдаленных районах, а также в случаях, когда приходится иметь дело с объектами оценки неактивных рынков. Основная информация о типовых территориальных зонах приведена в разделе 5.2. Конкретные территориальные коэффициенты приведены в соответствующих разделах 9.1 и 10.1. данного издания Справочника. Следует особо отметить, что согласно ФСО №7, п.11, б) «Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Для реализации этого пункта в Справочнике приведены результаты исследований влияния на цены производственно-складских объектов недвижимости экономических характеристик городов, в том числе: статуса населенного пункта, численности населения и среднего уровня заработной платы в соответствующем населенном пункте. 74 Данные зависимости строились на основании абсолютных ценовых значений на объекты недвижимости, которые предоставляли составителям сборника участники опроса относительно того города, в котором они работают. При этом значения удельных цен и арендных ставок, полученные от двух групп экспертов: оценщиков и сотрудников банковских структур - были объединены в одну выборку. На основании этих зависимостей были составлены матрицы поправочных коэффициентов, которыми можно пользоваться при корректировке цен и арендных ставок объектов-аналогов, расположенных в различных городах по отношению к городу объекта оценки. При этом, однако, в случае значительного различия между социально-экономическими характеристиками городов приведенными матрицами коэффициентов и зависимостями для целей корректировки цен и ставок объектов-аналогов пользоваться не рекомендуется. Важная информация. Обращаем Ваше внимание, что результаты исследований зависимостей цен и арендных ставок от численности и от средней заработной платы можно использовать не только, как источник дополнительной информации для повышения точности оценки, но и для обоснования возможности расширения территорий исследования и использования данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и предложений по сопоставимыми объектам недвижимости, находящихся на других территориях. Другими словами, приведенные зависимости можно использовать для выбора дополнительных территорий, которые обосновано можно признать сходными по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (п.11, б) ФСО№7). Эти же 75 исследования можно также использовать при подборе аналогов, расширяя территорию возможных мест их нахождения. При этом, однако, для использования данных матриц в качестве корректирующих коэффициентов следует проводить дополнительный анализ рынка. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен объектов-аналогов к объектам оценки, если они расположены в городах, которые существенно различаются между собой по численности населения или по среднему уровню доходов населения. Авторы отмечают, что использование корректирующего коэффициента, большего по значению, чем ±30%, может говорить о таком существенном различии между населенными пунктами. Использование объектов-аналогов в этих населенных пунктах не рекомендуется. Следует особо отметить, что город Москва и в некоторой степени Санкт-Петербург существенно отличаются своими социально-экономическими характеристиками от других городов России. Также следует выделить ряд нетипичных городов: города, расположенные на Дальнем Востоке и прилегающих территориях, а также курортные города, поскольку они отличаются ценообразованием от основной массы городов России. Поэтому при использовании территориальных коэффициентов и зависимостей в процессе оценки недвижимости, расположенной в этих городах и их пригородах, следует с особой тщательностью проводить анализ рынков на предмет исследования адекватности рыночных данных характеристикам рынка, приведенным в Справочнике. 76 Важная информация. Авторы Справочника особо отмечают, что результаты исследований зависимостей цен от численности, средней заработной платы позволяют производить корректировку по параметрам сравнения, которые являются экономическими характеристиками местоположения. Проведение корректировки возможно и в том случае, когда в качестве аналогов к объекту оценки используются объекты, расположенные в одной и той же территориальной зоне (в соответствии с элементом сравнения «статус населенного пункта»), но в разных населенных пунктах. Кроме того, возможно проведение совместно двух корректировок: на статус населенного пункта и на местоположение внутри одной территориальной зоны с использованием зависимостей (по численности или заработной плате). Все это позволит увеличить точность расчетов. Это особенно важно, когда объект оценки располагается в удаленном районе, и данных по прямым объектам-аналогам крайне мало. Элемент сравнения – статус населенного пункта Местоположение недвижимости наиболее значимый фактор, и статистическая обработка данных экспертного опроса это подтверждает. Как отмечалось выше, в каждом регионе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район области может быть отнесен к дорогим или более дешевым. Основная информация о типовых территориальных зонах в пределах региона приведена в разделе 5.2.1, классификация типовых территориальных зон содержится в таблице 5. В данном разделе приводятся соответствующие территориальные коэффициенты, рассчитанные на основании экспертного опроса. В соответствии с общей 9.1. 77 концепцией Справочника значения коэффициентов приводятся в виде интервалов и гистограмм, отражающих их распределение внутри интервалов, а также данные по городам России. При выборе конкретного значения корректировки для каждой типовой зоны следует учитывать и другие факторы, которые также оказывают влияние на соотношение цен. Данные факторы приводятся после справочной информации. Важная информация. При обработке по конкретным городам, в случае, когда по городу данных было недостаточно, соответствующие городу строки не заполнены, однако для удобства пользования нумерация городов не изменялась. При оценке объектов, находящихся в городах, по которым отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 78 Значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 8 Отношение цен производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру Удельная цена Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры с развитой промышленностью Райцентры сельскохозяйственных районов Прочие населенные пункты Удельная арендная ставка Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры с развитой промышленностью Райцентры сельскохозяйственных районов Прочие населенные пункты 79 Среднее значение Доверительный интервал 1,00 0,83 1,00 0,82 1,00 0,84 0,74 0,72 0,75 0,62 0,60 0,64 0,51 0,49 0,53 1,00 0,83 1,00 0,81 1,00 0,84 0,74 0,73 0,75 0,62 0,60 0,64 0,51 0,49 0,53 Границы расширенного интервала значений территориальных коэффициентов Таблица 9 Отношение цен производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру Удельная цена Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры с развитой промышленностью Райцентры сельскохозяйственных районов Прочие населенные пункты Удельная арендная ставка Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры с развитой промышленностью Райцентры сельскохозяйственных районов Прочие населенные пункты 80 Среднее значение Расширенный интервал 1,00 0,83 1,00 0,77 1,00 0,89 0,74 0,67 0,81 0,62 0,55 0,69 0,51 0,42 0,59 1,00 0,83 1,00 0,76 1,00 0,89 0,74 0,67 0,81 0,62 0,55 0,69 0,51 0,42 0,59 Матрицы коэффициентов объект оценки цены I II III IV V I 1,00 0,83 0,74 0,62 0,51 II 1,20 1,00 0,89 0,75 0,61 аналог III 1,36 1,13 1,00 0,84 0,69 II 1,21 1,00 0,89 0,75 0,62 аналог III 1,35 1,12 1,00 0,84 0,69 объект оценки ставки I II III IV V I 1,00 0,83 0,74 0,62 0,51 IV 1,61 1,34 1,19 1,00 0,82 Таблица 10 V 1,98 1,64 1,46 1,23 1,00 Таблица 11 IV 1,61 1,33 1,19 1,00 0,82 V 1,97 1,62 1,45 1,22 1,00 Важная информация. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они расположены в населенных пунктах, которые существенно различаются между собой по статусу. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. 81 Гистограммы Территориальные коэффициенты для цен предложений. Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра по отношению к областному центру Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 3. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра по отношению к областному центру Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 4. 82 >0,95 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Райцентры с развитой промышленностью по отношению к областному центру Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85 Корректирующий коэффициент Рис. 5. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Райцентры с развитой промышленностью по отношению к областному центру Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 Корректирующий коэффициент Рис. 6. 83 0,85-0,9 >0,9 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Райцентры сельскохозяйственных районов по отношению к областному центру Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,6 0,6-0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 >0,75 Корректирующий коэффициент Рис. 7. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Райцентры сельскохозяйственных районов по отношению к областному центру Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,6 0,6-0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 Корректирующий коэффициент Рис. 8. 84 >0,75 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Прочие населенные пункты по отношению к областному центру 50% Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,4 0,4-0,5 0,5-0,6 0,6-0,7 >0,7 Корректирующий коэффициент Рис. 9. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Прочие населенные пункты по отношению к областному центру Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,4 0,4-0,5 0,5-0,6 Корректирующий коэффициент Рис. 10. 85 0,6-0,7 >0,7 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам 6 Таблица 12 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра по отношению к областному центру № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,83 0,78 0,88 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,84 0,79 0,88 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,83 0,78 0,88 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,83 0,78 0,87 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,81 0,76 0,87 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 6 86 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 13 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра по отношению к областному центру № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,83 0,78 0,89 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,84 0,79 0,88 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,83 0,78 0,88 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,83 0,78 0,87 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,81 0,75 0,87 87 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 14 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью по отношению к областному центру Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 0,75 0,69 0,81 Санкт-Петербург города с численностью 0,75 0,70 0,80 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 5000,75 0,70 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 5000,75 0,69 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 0,75 0,70 0,80 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 0,75 0,70 0,80 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 0,74 0,69 0,80 88 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 15 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью по отношению к областному центру Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 0,75 0,69 0,81 Санкт-Петербург города с численностью 0,75 0,70 0,80 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 5000,74 0,69 0,79 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 5000,75 0,69 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 0,76 0,71 0,81 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 0,75 0,70 0,80 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 0,74 0,69 0,80 89 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 16 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Райцентры поселки городского типа сельскохозяйственных районов по отношению к областному центру № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,62 0,56 0,68 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,63 0,58 0,69 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,63 0,57 0,68 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,62 0,57 0,68 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,65 0,59 0,71 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,63 0,58 0,68 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,63 0,57 0,69 90 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 17 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Райцентры поселки городского типа сельскохозяйственных районов по отношению к областному центру № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,62 0,56 0,68 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,63 0,58 0,69 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,63 0,57 0,68 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше сред него 5 города с населением 5000,62 0,57 0,68 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,64 0,59 0,70 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,63 0,58 0,68 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,60 0,55 0,66 91 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 18 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Прочие населенные пункты по отношению к областному центру № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,50 0,42 0,58 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,50 0,44 0,56 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,51 0,44 0,58 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,50 0,44 0,56 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,52 0,45 0,58 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,50 0,44 0,56 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,49 0,41 0,56 92 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 19 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Прочие населенные пункты по отношению к областному центру № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,50 0,42 0,58 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,50 0,44 0,57 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,51 0,43 0,58 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,50 0,44 0,56 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,52 0,45 0,58 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,50 0,44 0,56 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,50 0,43 0,57 93 − − − − − − − Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала спрос на подобные объекты в месте расположения объекта; трафик в месте положения объекта; год постройки здания; конструктивные особенности здания; технические и инженерные системы здания; характеристики земельного участка и благоустройство территории; прочие характеристики (наличие административноофисной части, наличие системы управления здания, наличие дополнительных удобств на территории комплекса). 94 Элемент сравнения – численность населенного пункта На основании данных об удельных ценах предложений производственно-складских объектов в более чем в 50 городах России были построены зависимости цен предложений и арендных ставок на производственноскладские объекты от численности населенного пункта, которые послужили основой для расчета соответствующих матриц поправочных коэффициентов. В качестве модели использовалась степенная зависимость. Обработка данных в качестве предварительного этапа включала процедуру стратификации (группировку, расслоение) данных. Страты формировались путем объединения данных в пределах последовательно расположенных интервалов цен. Интервалы цен рассчитывались, исходя из логарифмического масштаба. Ниже приведены зависимости цен предложений и арендных ставок на объекты производственно-складской недвижимости от численности населенного пункта, построенные по результатам экспертного опроса, а также матрицы корректирующих коэффициентов, рассчитанные на основе этих зависимостей. Для того чтобы данные для различных групп объектов производственно-складского назначения были сопоставимы между собой, для каждой группы выбран и кратко описан типовой (базовый) объект. 9.2. 95 Типовые (базовые) объекты № 1 Наименование группы Специализированные высококлассные складские объекты класса А 2 Специализированные высококлассные складские объекты класса В Таблица 20 Базовые объекты группы Одноэтажное складское здание из металлоконструкций и сэндвичпанелей прямоугольной формы 10000 к.м, отвечающие всем требованиям складских объектов класса "А", в хорошем состоянии, отличающиеся новизной постройки. Пол высокоточный бетонный обеспыленный на отметке 1,2 м. Спринклерная система пожаротушения, пожарная сигнализация. Плотность застройки участка до 55%. Асфальтированная благоустроенная территория. Площадки для маневра и стоянки большегрузной техники. Наличие подсобных и офисных помещений, расположение в районе крупных магистралей Современное каркасное одноэтажное здание общей площадью 5000 кв.м, отвечающие всем требованиям складских объектов класса "B" в хорошем состоянии. Полы антипыль, высота потолков 9м. На территории действующая ж/д ветка. Имеется административно-бытовая часть. Зем. участок 2,5 Га 96 № 3 Наименование группы Универсальные производственноскладские объекты 4 Объекты, предназначенные для пищевого производства. 5 Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 6 Объекты придорожного сервиса Таблица 20 (продолжение) Базовые объекты группы Отапливаемые производственноскладские помещения класса "C", площадью до 1000 кв.м. в хорошем состоянии, а также объекты советской или более поздней застройки Отапливаемые производственные помещение площадью до 1000 кв.м, удовлетворяющее всем требованиям к пищевым производствам, в хорошем состоянии. Отапливаемые производственные помещения площадью до 1000 кв.м, предназначенные для сельскохозяйственного производства Отапливаемые помещения площадью до 500 кв.м, находящиеся на станциях технического обслуживания автомобилей, в хорошем состоянии Следует особо отметить, что города Москва и в некоторой степени Санкт-Петербург существенно отличаются по своим социально-экономическим характеристикам от других городов России. Поэтому составителям сборника пришлось отказаться от включения в общую выборку цен предложений, указанных экспертами по Москве и Санкт-Петербургу. Обращаем внимание, что приведенные зависимости относятся к типовым городам Российской Федерации. Поэтому для городов Москва и Санкт-Петербург, а также для городов, характеризующихся особенностями ценообразования (курортные города, удаленные города и т.п.), не рекомендуется использовать зависимость «цены/арендные ставки объектов производственноскладской недвижимости от численности». 97 В данном Справочнике приводятся только те зависимости, переменные в которых, по мнению авторов, показывают наибольшую корреляцию. В случае если зависимости не были выявлены, то они, соответственно, здесь не приводятся. Важная информация. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они расположены в городах, которые существенно различаются между собой по численности населения. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. На графиках, приведенных ниже, (см. рис. 11-20) по оси ординат (y) отображаются относительные удельные цены предложений/удельные арендные ставки, а по оси абсцисс (x) отображается численность населения в населенном пункте (тыс. чел). При этом относительные цены предложений/арендные ставки определялись как отношение абсолютных значений цен предложений/арендных ставок к среднему значению по всей соответствующей выборке. Матрицы коэффициентов, отражающие зависимость удельной цены и удельной арендной ставки на производственно-складские объекты от численности населенного пункта, рассчитанные по данным опроса экспертов-оценщиков и экспертов-сотрудников банковских структур приводятся в таблицах 21-32. 98 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А Относительная удельная цена, руб./кв.м Зависимость удельной цены объекта из группы 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А от численности населения 1,10 1,00 0,90 y = 0,25x0,20 R² = 0,96 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0 200 400 600 800 1000 1200 Численность населения, тыс. чел. Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 11. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А от численности населения 1,20 1,10 1,00 y = 0,41x0,13 R² = 0,92 0,90 0,80 0,70 0,60 0 200 400 600 800 Численность населения, тыс. чел. Рис. 12. 99 1000 1200 1400 Относительная удельная цена, руб./кв.м 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В Зависимость удельной цены объекта из группы 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса B от численности населения 1,20 1,10 1,00 y = 0,49x0,11 R² = 0,82 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Численность населения, тыс. чел. Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 13. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса B от численности населения 1,00 0,90 y = 0,34x0,14 R² = 0,97 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0 200 400 600 800 Численность населения, тыс. чел. Рис. 14. 100 1000 1200 1400 Относительная удельная цена, руб./кв.м 3. Универсальные производственно-складские объекты Зависимость удельной цены объекта из группы 3. Универсальные производственно-складские объекты от численности населения 1,10 1,00 0,90 y = 0,29x0,17 R² = 0,93 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0 200 400 600 800 1 000 Численность населения, тыс. чел. 1 200 1 400 Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 15. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 3. Универсальные производственно-складские объекты от численности населения 1,10 1,00 0,90 y = 0,30x0,17 R² = 0,97 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0 200 400 600 800 1 000 Численность населения, тыс. чел. Рис. 16. 101 1 200 1 400 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства Относительная удельная цена, руб./кв.м Зависимость удельной цены объекта из группы 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства от численности населения 1,10 1,00 y = 0,32x0,17 R² = 0,97 0,90 0,80 0,70 0,60 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Численность населения, тыс. чел. Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис.17. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства от численности населения 1,10 1,00 y = 0,69x0,06 R² = 0,94 0,90 0,80 0,70 0 200 400 600 800 1000 Численность населения, тыс. чел. Рис. 18. 102 1200 1400 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Относительная удельная цена, руб./кв.м Зависимость удельной цены объекта из группы 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения от численности населения 1,30 1,20 1,10 1,00 y = 0,31x0,18 R² = 0,96 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0 200 400 600 800 1000 Численность населения, тыс. чел. 1200 1400 Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 19. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения от численности населения 1,20 1,10 1,00 y = 0,33x0,17 R² = 0,98 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0 200 400 600 800 1000 Численность населения, тыс. чел. Рис. 20. 103 1200 1400 Относительная удельная цена, руб./кв.м 6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Зависимость удельной цены объекта из группы 6. Объекты придорожного сервиса от численности населения 1,20 1,10 1,00 y = 0,55x0,10 R² = 0,91 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Численность населения, тыс. чел. Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 21. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 6. Объекты придорожного сервиса от численности населения 1,20 1,10 1,00 y = 0,47x0,12 R² = 0,89 0,90 0,80 0,70 0,60 0 200 400 600 800 Численность населения, тыс. чел. Рис. 22. 104 1000 1200 1400 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 21 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 1,50 1,63 1,76 1,91 2,07 2,25 2,44 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 1,50 1,63 1,76 1,91 2,07 2,25 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 1,50 1,63 1,76 1,91 2,07 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 1,50 1,63 1,76 1,91 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 1,50 1,63 1,76 105 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,67 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 1,50 1,63 0,61 0,67 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 1,50 0,57 0,61 0,67 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 1,38 0,52 0,57 0,61 0,67 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 1,28 0,48 0,52 0,57 0,61 0,67 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,18 0,44 0,48 0,52 0,57 0,61 0,67 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1400 2100 0,41 0,44 0,48 0,52 0,57 0,61 0,67 0,72 0,78 0,85 0,92 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 22 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 1,30 1,37 1,45 1,52 1,61 1,69 1,79 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 1,30 1,37 1,45 1,52 1,61 1,69 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 1,30 1,37 1,45 1,52 1,61 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 1,30 1,37 1,45 1,52 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 1,30 1,37 1,45 106 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,77 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 1,30 1,37 0,73 0,77 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 1,30 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 1,23 0,66 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,17 0,62 0,66 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 0,59 0,62 0,66 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1400 2100 0,56 0,59 0,62 0,66 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 23 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 1,25 1,31 1,37 1,43 1,49 1,56 1,63 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 1,25 1,31 1,37 1,43 1,49 1,56 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 1,25 1,31 1,37 1,43 1,49 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 1,25 1,31 1,37 1,43 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 1,25 1,31 1,37 107 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,80 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 1,25 1,31 0,77 0,80 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 1,25 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 1,20 0,70 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 1,14 0,67 0,70 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1,09 0,64 0,67 0,70 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 1,05 1400 2100 0,61 0,64 0,67 0,70 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,91 0,96 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 24 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,33 1,41 1,49 1,57 1,67 1,76 1,87 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,33 1,41 1,49 1,57 1,67 1,76 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,33 1,41 1,49 1,57 1,67 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,33 1,41 1,49 1,57 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,33 1,41 1,49 108 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,75 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,33 1,41 0,71 0,75 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,33 0,67 0,71 0,75 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 0,64 0,67 0,71 0,75 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 0,60 0,64 0,67 0,71 0,75 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,12 0,57 0,60 0,64 0,67 0,71 0,75 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1400 2100 0,54 0,57 0,60 0,64 0,67 0,71 0,75 0,80 0,84 0,89 0,94 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 3. Универсальные производственно-складские объекты Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 25 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 2,13 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 109 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1400 2100 0,47 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 3. Универсальные производственно-складские объекты Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 26 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 2,13 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 110 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1400 2100 0,47 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 27 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 2,13 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 111 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1400 2100 0,47 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 28 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21 1,24 1,28 1,31 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21 1,24 1,28 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21 1,24 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 1,13 1,16 1,19 112 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,89 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 1,13 1,16 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 1,13 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,10 0,82 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 0,80 0,82 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1400 2100 0,77 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 29 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 1,44 1,55 1,67 1,79 1,93 2,07 2,23 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 1,44 1,55 1,67 1,79 1,93 2,07 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 1,44 1,55 1,67 1,79 1,93 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 1,44 1,55 1,67 1,79 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 1,44 1,55 1,67 113 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,69 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 1,44 1,55 0,65 0,69 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 1,44 0,60 0,65 0,69 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 1,34 0,56 0,60 0,65 0,69 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 1,24 0,52 0,56 0,60 0,65 0,69 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1,16 0,48 0,52 0,56 0,60 0,65 0,69 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 1,08 1400 2100 0,45 0,48 0,52 0,56 0,60 0,65 0,69 0,75 0,80 0,86 0,93 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 30 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 2,13 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 1,99 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 1,86 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 1,74 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 1,62 114 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 1,51 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 1,41 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 1,32 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 1,23 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1,15 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 1,07 1400 2100 0,47 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,71 0,76 0,81 0,87 0,93 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 31 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 1,22 1,28 1,33 1,38 1,44 1,50 1,56 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 1,22 1,28 1,33 1,38 1,44 1,50 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 1,22 1,28 1,33 1,38 1,44 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 1,22 1,28 1,33 1,38 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 1,22 1,28 1,33 115 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,82 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 1,22 1,28 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 1,22 0,75 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 1,18 0,72 0,75 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,13 0,69 0,72 0,75 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 0,67 0,69 0,72 0,75 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1400 2100 0,64 0,67 0,69 0,72 0,75 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 Город расположения объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Численность, тыс. чел. 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 1400-2100 Таблица 32 Город расположения объекта аналога 15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 1,63 1,71 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 1,63 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,28 1,34 1,41 1,48 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,28 1,34 1,41 116 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400 0,78 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,28 1,34 0,75 0,78 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,28 0,71 0,75 0,78 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 0,68 0,71 0,75 0,78 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 0,65 0,68 0,71 0,75 0,78 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,10 0,61 0,65 0,68 0,71 0,75 0,78 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1400 2100 0,59 0,61 0,65 0,68 0,71 0,75 0,78 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 9.3. Элемент сравнения – средняя заработная плата в населенном пункте Зависимости цен предложений от средней заработной платы в населенном пункте расположения производственно-складской недвижимости строились на тех же исходных данных, что и зависимости от численности населения. Величина средней заработной платы - показатель, отражающий средний уровень достатка населения в соответствующем регионе и, значит, платежеспособность потенциальных покупателей недвижимости. В качестве численного значения средней заработной платы в городах для построения модели были использованы данные Интернет-статистики, проводимой порталом кадровых агентств России person-agency.ru, использующего в своих исследованиях официальные данные Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), сайты поиска работы, а также данные порталов person-agency.ru, составленные на основе мнения его посетителей. Здесь, в отличие от зависимости по численности населения, величины интервалов для расслоения выборки определялись равномерно. Необходимо отметить, что зависимости построены на интервале величины средней заработной платы от 18 000 руб. в месяц до 66000 руб. в месяц. В данном Справочнике приводятся только те зависимости, переменные в которых, по мнению авторов, показывают наибольшую корреляцию. В случае если зависимости не были выявлены, то они, соответственно, здесь не приводятся. Важная информация. Ограничения модели зависимости от численности справедливы и для модели 117 зависимости от средней заработной платы: не рекомендуется использовать данные коэффициенты и зависимости для приведения цен объектов-аналогов к объектам оценки, если они расположены в городах, которые существенно различаются между собой по уровню среднего дохода. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. На графиках, приведенных ниже по данным опроса экспертов-оценщиков и экспертов-сотрудников банковских структур (см. рис. 23-33), по оси ординат (y) отображаются относительные удельные цены предложений (руб./кв. м)/удельные арендные ставки (руб./кв. м в месяц), а по оси абсцисс (х) всегда отображается относительная средняя заработная плата в населенном пункте (руб. в месяц). При этом относительные цены предложений, а также заработная плата определялись как отношение абсолютных значений цен предложений и заработной платы к среднему значению по всей соответствующей выборке. Матрицы коэффициентов, отражающие зависимость удельной цены и арендной ставки на производственно-складские объекты от средней заработной платы в населенном пункте, рассчитанные по данным опроса экспертов-оценщиков и экспертовсотрудников банковских структур приводятся в таблицах 33-43. 118 Относительная удельная цена, руб./кв.м 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А Зависимость удельной цены объекта из группы 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А от заработной платы 1,40 1,20 y = 0,96x0,79 R² = 0,91 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 Относительная заработная плата, руб. в месяц Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 23. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А от заработной платы 1,40 1,20 y = 0,94x0,70 R² = 0,91 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 Относительная заработная плата, руб. в месяц Рис. 24. 119 1,60 Относительная удельная цена, руб./кв.м 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В Зависимость удельной цены объекта из группы 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса B от заработной платы 1,60 1,40 1,20 y = 1,01x0,78 R² = 0,97 1,00 0,80 0,60 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 Относительная заработная плата, руб. в месяц Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 25. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса B от заработной платы 1,40 1,20 y = 1,00x0,64 R² = 0,91 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 Относительная заработная плата, руб. в месяц Рис. 26. 120 1,60 Относительная удельная цена, руб./кв.м 3. Универсальные производственно-складские объекты Зависимость удельной цены объекта из группы 3. Универсальные производственно-складские объекты от заработной платы 1,60 1,40 1,20 y = 1,01x0,76 R² = 0,96 1,00 0,80 0,60 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 Относительная заработная плата, руб. в месяц Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 27. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 3. Универсальные производственно-складские объекты от заработной платы 1,40 1,20 y = 1,03x0,60 R² = 0,85 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 Относительная заработная плата, руб. в месяц Рис. 28. 121 1,60 Относительная удельная цена, руб./кв.м 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства Зависимость удельной цены объекта из группы 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства. от заработной платы 1,40 1,30 1,20 1,10 y = 0,99x0,62 R² = 0,95 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 Относительная заработная плата, руб. в месяц Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 29. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства. от заработной платы 1,40 1,30 1,20 1,10 y = 0,97x0,66 R² = 0,99 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 Относительная заработная плата, руб. в месяц Рис. 30. 122 1,60 Относительная удельная цена, руб./кв.м 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Зависимость удельной цены объекта из группы 5. Специализированные объекты сельхозяйственного назначения от заработной платы 1,30 1,20 1,10 y = 0,97x0,68 R² = 0,92 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 Относительная заработная плата, руб. в месяц Относительная удельная арендная ставка руб./кв.м Рис. 31. Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы 5. Специализированные объекты сельхозяйственного назначения от заработной платы 1,30 1,20 1,10 1,00 y = 0,95x0,67 R² = 0,97 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 Относительная заработная плата, руб. в месяц Рис. 32. 123 1,30 1,40 6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Относительная удельная цена, руб./кв.м Зависимость удельной цены объекта из группы 6. Объекты придорожного сервиса от заработной платы 1,60 1,40 y = 1,04x0,85 R² = 0,98 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 Относительная заработная плата, руб. в месяц Рис. 33. 124 1,60 Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А Таблица 33 Город расположение объекта оценки Город расположения объекта аналога Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 1,00 0,91 0,84 0,78 0,73 0,68 0,64 0,61 0,58 0,55 0,53 0,50 0,48 0,47 0,45 18-20 1,10 1,00 0,92 0,85 0,80 0,75 0,71 0,67 0,63 0,61 0,58 0,55 0,53 0,51 0,49 20-22 22-24 1,19 1,09 1,00 0,93 0,87 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,63 0,60 0,58 0,56 0,54 24-26 1,29 1,38 1,17 1,26 1,08 1,15 1,00 1,07 0,93 1,00 0,88 0,94 0,83 0,89 0,78 0,84 0,74 0,80 0,71 0,76 0,68 0,73 0,65 0,70 0,62 0,67 0,60 0,64 0,58 0,62 26-28 1,47 1,34 1,23 1,14 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,77 0,74 0,71 0,68 0,66 28-30 1,56 1,42 1,30 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,75 0,73 0,70 30-32 1,64 1,50 1,38 1,28 1,19 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,83 0,80 0,77 0,74 32-34 34-36 1,73 1,58 1,45 1,34 1,26 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 36-38 1,81 1,90 1,65 1,73 1,52 1,59 1,41 1,48 1,32 1,38 1,24 1,29 1,17 1,22 1,10 1,15 1,05 1,10 1,00 1,05 0,96 1,00 0,92 0,96 0,88 0,92 0,85 0,89 0,82 0,85 38-40 1,98 1,80 1,66 1,54 1,44 1,35 1,27 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 40-42 2,06 1,88 1,73 1,60 1,50 1,41 1,33 1,26 1,19 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 42-44 2,14 1,95 1,80 1,67 1,56 1,46 1,38 1,30 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 44-46 2,22 2,03 1,86 1,73 1,61 1,52 1,43 1,35 1,29 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 125 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А Таблица 34 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,09 0,92 1,00 0,86 0,93 0,80 0,87 0,75 0,82 0,71 0,77 0,68 0,73 0,64 0,70 0,62 0,67 0,59 0,64 0,57 0,62 0,55 0,59 0,53 0,57 0,51 0,55 0,49 0,53 20-22 1,17 1,08 1,00 0,94 0,88 0,83 0,79 0,75 0,72 0,69 0,66 0,64 0,62 0,59 0,58 22-24 1,25 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,74 0,71 0,68 0,66 0,64 0,62 24-26 1,33 1,22 1,14 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,78 0,75 0,72 0,70 0,68 0,65 26-28 1,40 1,29 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,80 0,77 0,74 0,71 0,69 28-30 30-32 1,48 1,55 1,36 1,43 1,27 1,33 1,18 1,24 1,11 1,17 1,05 1,11 1,00 1,05 0,95 1,00 0,91 0,96 0,87 0,92 0,84 0,88 0,81 0,85 0,78 0,82 0,75 0,79 0,73 0,76 32-34 1,62 1,50 1,39 1,30 1,22 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,80 34-36 1,69 1,56 1,45 1,36 1,28 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89 0,86 0,83 36-38 1,76 1,62 1,51 1,41 1,33 1,26 1,19 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 38-40 1,83 1,69 1,57 1,47 1,38 1,30 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 40-42 42-44 1,90 1,97 1,75 1,81 1,62 1,68 1,52 1,57 1,43 1,48 1,35 1,40 1,28 1,33 1,22 1,27 1,17 1,21 1,12 1,16 1,08 1,11 1,04 1,07 1,00 1,03 0,97 1,00 0,94 0,97 44-46 2,03 1,87 1,74 1,62 1,53 1,45 1,37 1,31 1,25 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 126 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В Таблица 35 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,10 0,91 1,00 0,84 0,92 0,78 0,86 0,73 0,80 0,68 0,75 0,65 0,71 0,61 0,67 0,58 0,64 0,56 0,61 0,53 0,58 0,51 0,56 0,49 0,54 0,47 0,52 0,45 0,50 20-22 1,19 1,09 1,00 0,93 0,87 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,63 0,61 0,58 0,56 0,54 22-24 1,28 1,17 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,79 0,75 0,71 0,68 0,65 0,63 0,60 0,58 24-26 1,37 1,25 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,65 0,62 26-28 1,46 1,33 1,23 1,14 1,06 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,74 0,71 0,69 0,66 28-30 30-32 1,55 1,63 1,41 1,49 1,30 1,37 1,21 1,27 1,13 1,19 1,06 1,12 1,00 1,06 0,95 1,00 0,90 0,95 0,86 0,91 0,82 0,87 0,79 0,83 0,76 0,80 0,73 0,77 0,70 0,74 32-34 1,72 1,57 1,44 1,34 1,25 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 34-36 1,80 1,64 1,51 1,40 1,31 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 36-38 1,88 1,72 1,58 1,47 1,37 1,29 1,22 1,15 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 38-40 1,96 1,79 1,65 1,53 1,43 1,34 1,27 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 40-42 42-44 2,04 2,12 1,86 1,94 1,72 1,78 1,59 1,66 1,49 1,55 1,40 1,45 1,32 1,37 1,25 1,30 1,19 1,24 1,14 1,18 1,09 1,13 1,04 1,08 1,00 1,04 0,96 1,00 0,93 0,96 44-46 2,20 2,01 1,85 1,72 1,60 1,51 1,42 1,35 1,28 1,22 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 127 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В Таблица 36 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,08 0,93 1,00 0,87 0,93 0,82 0,88 0,77 0,83 0,73 0,79 0,70 0,75 0,67 0,72 0,64 0,69 0,62 0,67 0,60 0,64 0,57 0,62 0,56 0,60 0,54 0,58 0,52 0,56 20-22 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,77 0,74 0,71 0,69 0,66 0,64 0,62 0,60 22-24 1,23 1,14 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,76 0,73 0,70 0,68 0,66 0,64 24-26 1,30 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,83 0,80 0,77 0,75 0,72 0,70 0,68 26-28 1,36 1,27 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,88 0,84 0,81 0,78 0,76 0,74 0,71 28-30 30-32 1,43 1,50 1,33 1,39 1,24 1,30 1,17 1,22 1,10 1,15 1,05 1,10 1,00 1,05 0,96 1,00 0,92 0,96 0,88 0,92 0,85 0,89 0,82 0,86 0,80 0,83 0,77 0,81 0,75 0,78 32-34 1,56 1,45 1,35 1,27 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 0,82 34-36 1,62 1,50 1,40 1,32 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,85 36-38 1,68 1,56 1,46 1,37 1,30 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,91 0,88 38-40 1,74 1,61 1,51 1,42 1,34 1,27 1,22 1,16 1,12 1,07 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 40-42 42-44 1,80 1,85 1,67 1,72 1,56 1,61 1,47 1,51 1,39 1,43 1,32 1,36 1,26 1,30 1,20 1,24 1,15 1,19 1,11 1,14 1,07 1,10 1,03 1,07 1,00 1,03 0,97 1,00 0,94 0,97 44-46 1,91 1,77 1,66 1,56 1,47 1,40 1,34 1,28 1,23 1,18 1,14 1,10 1,06 1,03 1,00 128 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 3. Универсальные производственно-складские объекты Таблица 37 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,09 0,91 1,00 0,84 0,92 0,79 0,86 0,73 0,80 0,69 0,76 0,65 0,71 0,62 0,68 0,59 0,65 0,56 0,62 0,54 0,59 0,52 0,57 0,50 0,55 0,48 0,53 0,46 0,51 20-22 1,18 1,08 1,00 0,93 0,87 0,82 0,77 0,73 0,70 0,67 0,64 0,61 0,59 0,57 0,55 22-24 1,27 1,16 1,08 1,00 0,94 0,88 0,83 0,79 0,75 0,72 0,69 0,66 0,63 0,61 0,59 24-26 1,36 1,24 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,73 0,71 0,68 0,65 0,63 26-28 1,45 1,32 1,22 1,14 1,06 1,00 0,95 0,90 0,85 0,82 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67 28-30 30-32 1,53 1,61 1,40 1,47 1,29 1,36 1,20 1,27 1,12 1,18 1,06 1,11 1,00 1,05 0,95 1,00 0,90 0,95 0,86 0,91 0,83 0,87 0,79 0,84 0,76 0,80 0,73 0,77 0,71 0,75 32-34 1,69 1,55 1,43 1,33 1,24 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,88 0,84 0,81 0,79 34-36 1,77 1,62 1,50 1,39 1,30 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 36-38 1,85 1,69 1,56 1,45 1,36 1,28 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 38-40 1,93 1,76 1,63 1,51 1,42 1,33 1,26 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89 40-42 42-44 2,01 2,08 1,83 1,90 1,69 1,76 1,58 1,63 1,47 1,53 1,39 1,44 1,31 1,36 1,24 1,29 1,18 1,23 1,13 1,17 1,08 1,12 1,04 1,08 1,00 1,04 0,96 1,00 0,93 0,97 44-46 2,16 1,97 1,82 1,69 1,59 1,49 1,41 1,34 1,27 1,22 1,16 1,12 1,08 1,04 1,00 129 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 3. Универсальные производственно-складские объекты Таблица 38 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,07 0,93 1,00 0,87 0,94 0,83 0,89 0,78 0,84 0,75 0,80 0,71 0,77 0,69 0,74 0,66 0,71 0,64 0,68 0,61 0,66 0,60 0,64 0,58 0,62 0,56 0,60 0,55 0,58 20-22 1,14 1,07 1,00 0,94 0,90 0,85 0,82 0,78 0,75 0,73 0,70 0,68 0,66 0,64 0,62 22-24 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,87 0,83 0,80 0,77 0,74 0,72 0,70 0,68 0,66 24-26 1,28 1,19 1,12 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,76 0,74 0,71 0,70 26-28 1,34 1,25 1,17 1,11 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,80 0,77 0,75 0,73 28-30 30-32 1,40 1,46 1,30 1,36 1,22 1,28 1,16 1,20 1,10 1,14 1,05 1,09 1,00 1,04 0,96 1,00 0,92 0,96 0,89 0,93 0,86 0,90 0,83 0,87 0,81 0,84 0,78 0,82 0,76 0,79 32-34 1,52 1,41 1,33 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,85 0,83 34-36 1,57 1,46 1,37 1,30 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 0,88 0,86 36-38 1,63 1,52 1,42 1,34 1,28 1,22 1,16 1,12 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,91 0,89 38-40 1,68 1,57 1,47 1,39 1,32 1,26 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,92 40-42 42-44 1,73 1,78 1,61 1,66 1,52 1,56 1,43 1,47 1,36 1,40 1,29 1,33 1,24 1,28 1,19 1,22 1,14 1,18 1,10 1,14 1,07 1,10 1,03 1,06 1,00 1,03 0,97 1,00 0,94 0,97 44-46 1,83 1,71 1,60 1,52 1,44 1,37 1,31 1,26 1,21 1,17 1,13 1,09 1,06 1,03 1,00 130 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства Таблица 39 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,08 0,93 1,00 0,87 0,94 0,82 0,88 0,78 0,84 0,74 0,80 0,71 0,76 0,68 0,73 0,65 0,70 0,63 0,67 0,60 0,65 0,58 0,63 0,57 0,61 0,55 0,59 0,53 0,57 20-22 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67 0,65 0,63 0,61 22-24 1,22 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,79 0,76 0,74 0,71 0,69 0,67 0,65 24-26 1,29 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,75 0,73 0,71 0,69 26-28 1,35 1,26 1,18 1,11 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,79 0,77 0,74 0,72 28-30 30-32 1,41 1,48 1,32 1,37 1,23 1,29 1,16 1,21 1,10 1,15 1,05 1,09 1,00 1,04 0,96 1,00 0,92 0,96 0,89 0,93 0,86 0,89 0,83 0,86 0,80 0,84 0,78 0,81 0,76 0,79 32-34 1,54 1,43 1,34 1,26 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 0,82 34-36 1,60 1,48 1,39 1,31 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,90 0,88 0,85 36-38 1,65 1,54 1,44 1,36 1,29 1,22 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 0,88 38-40 1,71 1,59 1,49 1,40 1,33 1,27 1,21 1,16 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,91 40-42 42-44 1,76 1,82 1,64 1,69 1,54 1,58 1,45 1,49 1,37 1,41 1,31 1,35 1,25 1,29 1,20 1,23 1,15 1,18 1,11 1,14 1,07 1,10 1,03 1,06 1,00 1,03 0,97 1,00 0,94 0,97 44-46 1,87 1,74 1,63 1,54 1,46 1,39 1,32 1,27 1,22 1,17 1,13 1,10 1,06 1,03 1,00 131 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 4. Объекты, предназначенные для пищевого производства Таблица 40 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,08 0,93 1,00 0,86 0,93 0,81 0,88 0,77 0,83 0,73 0,78 0,69 0,75 0,66 0,71 0,63 0,68 0,61 0,66 0,59 0,63 0,57 0,61 0,55 0,59 0,53 0,57 0,51 0,55 20-22 1,16 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,73 0,70 0,68 0,65 0,63 0,61 0,59 22-24 1,23 1,14 1,06 1,00 0,94 0,90 0,85 0,81 0,78 0,75 0,72 0,70 0,67 0,65 0,63 24-26 1,31 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,79 0,77 0,74 0,71 0,69 0,67 26-28 1,38 1,27 1,19 1,12 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,75 0,73 0,71 28-30 30-32 1,45 1,51 1,34 1,40 1,25 1,31 1,17 1,23 1,11 1,16 1,05 1,10 1,00 1,05 0,96 1,00 0,92 0,96 0,88 0,92 0,85 0,89 0,82 0,86 0,79 0,83 0,77 0,80 0,74 0,78 32-34 1,58 1,46 1,36 1,28 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89 0,86 0,84 0,81 34-36 1,64 1,52 1,42 1,33 1,26 1,19 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 36-38 1,71 1,58 1,47 1,38 1,31 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,88 38-40 1,77 1,64 1,53 1,43 1,35 1,28 1,22 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 40-42 42-44 1,83 1,89 1,69 1,75 1,58 1,63 1,48 1,53 1,40 1,45 1,33 1,37 1,27 1,31 1,21 1,25 1,16 1,20 1,11 1,15 1,07 1,11 1,03 1,07 1,00 1,03 0,97 1,00 0,94 0,97 44-46 1,95 1,80 1,68 1,58 1,49 1,42 1,35 1,29 1,23 1,19 1,14 1,10 1,06 1,03 1,00 132 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Таблица 41 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,08 0,92 1,00 0,86 0,93 0,81 0,87 0,76 0,82 0,72 0,78 0,68 0,74 0,65 0,71 0,62 0,68 0,60 0,65 0,58 0,62 0,56 0,60 0,54 0,58 0,52 0,56 0,50 0,54 20-22 1,16 1,07 1,00 0,94 0,88 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,65 0,62 0,60 0,58 22-24 1,24 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,74 0,72 0,69 0,67 0,64 0,62 24-26 1,32 1,22 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,76 0,73 0,71 0,68 0,66 26-28 1,39 1,28 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,83 0,80 0,77 0,75 0,72 0,70 28-30 30-32 1,46 1,53 1,35 1,42 1,26 1,32 1,18 1,23 1,11 1,16 1,05 1,10 1,00 1,05 0,95 1,00 0,91 0,96 0,88 0,92 0,84 0,88 0,81 0,85 0,78 0,82 0,76 0,80 0,74 0,77 32-34 1,60 1,48 1,38 1,29 1,22 1,15 1,10 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,81 34-36 1,67 1,54 1,43 1,34 1,27 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 36-38 1,74 1,60 1,49 1,40 1,32 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 38-40 1,80 1,66 1,55 1,45 1,37 1,29 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,91 40-42 42-44 1,86 1,93 1,72 1,78 1,60 1,66 1,50 1,55 1,42 1,46 1,34 1,39 1,27 1,32 1,22 1,26 1,16 1,20 1,12 1,15 1,07 1,11 1,04 1,07 1,00 1,03 0,97 1,00 0,94 0,97 44-46 1,99 1,84 1,71 1,60 1,51 1,43 1,36 1,30 1,24 1,19 1,15 1,10 1,07 1,03 1,00 133 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Таблица 42 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,08 0,92 1,00 0,86 0,93 0,81 0,87 0,76 0,82 0,72 0,78 0,69 0,74 0,66 0,71 0,63 0,68 0,60 0,65 0,58 0,63 0,56 0,61 0,54 0,59 0,52 0,57 0,51 0,55 20-22 1,16 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,65 0,63 0,61 0,59 22-24 1,24 1,14 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67 0,65 0,63 24-26 1,31 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,76 0,73 0,71 0,69 0,67 26-28 1,38 1,28 1,19 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,80 0,78 0,75 0,73 0,70 28-30 30-32 1,45 1,52 1,34 1,41 1,25 1,31 1,18 1,23 1,11 1,16 1,05 1,10 1,00 1,05 0,95 1,00 0,91 0,96 0,88 0,92 0,85 0,89 0,81 0,85 0,79 0,82 0,76 0,80 0,74 0,77 32-34 1,59 1,47 1,37 1,29 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,81 34-36 1,66 1,53 1,43 1,34 1,26 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 36-38 1,72 1,59 1,48 1,39 1,31 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 38-40 1,79 1,65 1,54 1,44 1,36 1,29 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 40-42 42-44 1,85 1,91 1,71 1,76 1,59 1,64 1,49 1,54 1,41 1,45 1,33 1,38 1,27 1,31 1,21 1,25 1,16 1,20 1,12 1,15 1,07 1,11 1,03 1,07 1,00 1,03 0,97 1,00 0,94 0,97 44-46 1,97 1,82 1,70 1,59 1,50 1,42 1,35 1,29 1,24 1,19 1,14 1,10 1,07 1,03 1,00 134 Город расположение объекта оценки Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Таблица 43 Ср. зарплата, тыс. руб. в месяц Город расположения объекта аналога 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46 16-18 18-20 1,00 1,11 0,90 1,00 0,83 0,91 0,76 0,84 0,71 0,78 0,66 0,73 0,62 0,69 0,59 0,65 0,55 0,61 0,53 0,58 0,50 0,55 0,48 0,53 0,46 0,51 0,44 0,49 0,42 0,47 20-22 1,21 1,09 1,00 0,92 0,86 0,80 0,75 0,71 0,67 0,64 0,61 0,58 0,55 0,53 0,51 22-24 1,31 1,19 1,08 1,00 0,93 0,87 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,63 0,60 0,58 0,55 24-26 1,41 1,28 1,17 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,78 0,74 0,71 0,68 0,65 0,62 0,60 26-28 1,51 1,37 1,25 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,76 0,72 0,69 0,67 0,64 28-30 30-32 1,61 1,71 1,46 1,54 1,33 1,41 1,23 1,30 1,14 1,21 1,07 1,13 1,00 1,06 0,94 1,00 0,89 0,95 0,85 0,90 0,81 0,86 0,77 0,82 0,74 0,78 0,71 0,75 0,68 0,72 32-34 1,80 1,63 1,49 1,38 1,28 1,19 1,12 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,79 0,76 34-36 1,90 1,72 1,57 1,45 1,34 1,26 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,80 36-38 1,99 1,80 1,65 1,52 1,41 1,32 1,24 1,17 1,11 1,05 1,00 0,96 0,91 0,88 0,84 38-40 2,09 1,89 1,73 1,59 1,48 1,38 1,30 1,22 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 40-42 42-44 2,18 2,27 1,97 2,05 1,80 1,88 1,66 1,73 1,54 1,61 1,44 1,50 1,35 1,41 1,28 1,33 1,21 1,26 1,15 1,20 1,09 1,14 1,04 1,09 1,00 1,04 0,96 1,00 0,92 0,96 44-46 2,36 2,14 1,95 1,80 1,67 1,56 1,47 1,38 1,31 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 135 10. Локальные характеристики местоположения объекта Предварительные замечания В данном разделе рассмотрены территориальные коэффициенты, характеризующие соотношение цен между различными типовыми зонами в городе, а также корректирующие коэффициенты (корректировки), касающиеся локальных особенностей местоположения: наличие железнодорожной ветки, доступ к объекту, наличие ограждения Наличие таких коэффициентов позволяет использовать цены продаж объектов – аналогов, сходных с объектом оценки по всем ценообразующим параметрам, и отличающихся только по одной из характеристик, связанной с его локальным местоположением, для оценки объекта в рамках сравнительного подхода. Такие характеристики могут рассматриваться как элементы сравнения, а значения ценовых соотношений, как корректирующие коэффициенты. Важная информация. При обработке по категориям городов, в случае, когда по категории данных было недостаточно, соответствующие категории строки не заполнены, однако для удобства пользования нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в категориях городов, по которым отсутствуют конкретные данные (как экспертные оценки, так и корректировки, полученные на основании рыночной информации), мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 136 10.1. Элемент сравнения – местонахождение в пределах города Как отмечалось выше, в каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым. Однако в большинстве городов можно выделить типовые зоны, характеризующиеся подобными ценообразующими факторами. Основная информация о типовых территориальных зонах в пределах города приведена в разделе 5.2.2, классификация типовых территориальных зон содержится в таблице 6. В данном разделе приводятся соответствующие территориальные коэффициенты, рассчитанные на основании данных экспертного опроса. В соответствии с общей концепцией Справочника значения коэффициентов приводятся в виде интервалов и гистограмм, отражающих их распределение внутри интервалов, а также данные по городам России. При выборе конкретного значения корректировки для каждой типовой зоны следует учитывать влияние других факторов, которые также оказывают влияние на соотношение цен. Данные факторы приводятся после справочной информации. 137 Значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 44 Отношение цен производственно-складских объектов по районам города по отношению к самому дорогому району Удельная цена Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города) Центры административных районов города Спальные микрорайоны высотной застройки Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки Районы вокруг крупных промпредприятий Районы крупных автомагистралей города Удельная арендная ставка Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города) Центры административных районов города Спальные микрорайоны высотной застройки Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки Районы вокруг крупных промпредприятий Районы крупных автомагистралей города 138 Среднее значение Доверительный интервал 1,00 1,00 1,00 0,89 0,88 0,90 0,83 0,83 0,84 0,79 0,78 0,80 0,77 0,75 0,78 0,82 0,81 0,84 1,00 1,00 1,00 0,89 0,88 0,90 0,83 0,82 0,85 0,79 0,78 0,80 0,77 0,75 0,78 0,83 0,81 0,84 Границы расширенного интервала значений территориальных коэффициентов Таблица 45 Отношение цен производственно-складских объектов по районам города по отношению к самому дорогому району Удельная цена Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города) Центры административных районов города Спальные микрорайоны высотной застройки Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки Районы вокруг крупных промпредприятий Районы крупных автомагистралей города Удельная арендная ставка Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города) Центры административных районов города Спальные микрорайоны высотной застройки Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки Районы вокруг крупных промпредприятий Районы крупных автомагистралей города 139 Среднее значение Расширенный интервал 1,00 1,00 1,00 0,89 0,84 0,94 0,83 0,78 0,89 0,79 0,73 0,85 0,77 0,70 0,84 0,82 0,76 0,88 1,00 1,00 1,00 0,89 0,84 0,94 0,83 0,78 0,89 0,79 0,73 0,85 0,77 0,70 0,84 0,83 0,77 0,89 Матрицы коэффициентов объект оценки цены I II III IV V VI аналог I 1,00 0,89 0,83 0,79 0,77 0,82 II 1,12 1,00 0,94 0,89 0,86 0,92 объект оценки ставки I II III IV V VI III 1,20 1,07 1,00 0,94 0,92 0,99 IV 1,27 1,13 1,06 1,00 0,97 1,04 V 1,30 1,16 1,09 1,03 1,00 1,07 II 1,12 1,00 0,94 0,89 0,86 0,93 III 1,20 1,07 1,00 0,95 0,92 0,99 IV 1,26 1,12 1,05 1,00 0,97 1,04 VI 1,22 1,08 1,01 0,96 0,93 1,00 Таблица 47 аналог I 1,00 0,89 0,83 0,79 0,77 0,83 Таблица 46 V 1,30 1,16 1,09 1,03 1,00 1,08 VI 1,21 1,08 1,01 0,96 0,93 1,00 Важная информация. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они расположены в существенно отличающихся между собой частях города. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. 140 Гистограммы Территориальные коэффициенты для цен предложений. Центры административных районов города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,82 0,82-0,87 0,87-0,92 0,92-0,97 0,97-1 Корректирующий коэффициент Рис. 34. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Центры административных районов города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 35. 141 >0,95 Частота наблюдений, % 50% Территориальные коэффициенты для цен предложений. Спальные микрорайоны высотной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 36. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Спальные микрорайоны высотной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 37. 142 >0,95 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 >1 Корректирующий коэффициент Рис. 38. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,65 0,65-0,75 0,75-0,85 0,85-0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 39. 143 >0,95 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Районы вокруг крупных промпредприятий по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) 60% Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 >1 Корректирующий коэффициент Рис. 40. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Районы вокруг крупных промпредприятий по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) 50% Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,65 0,65-0,75 0,75-0,85 0,85-0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 41. 144 >0,95 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Районы крупных автомагистралей города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 >1 Корректирующий коэффициент Рис. 42. Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Районы крупных автомагистралей города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) 60% Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 Корректирующий коэффициент Рис. 43. 145 >1 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 48 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Центры административных районов города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,89 0,85 0,92 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,90 0,87 0,93 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,90 0,86 0,94 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,90 0,87 0,93 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,89 0,85 0,93 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,90 0,86 0,93 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,89 0,86 0,93 146 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 49 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Центры административных районов города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,89 0,85 0,92 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,90 0,83 0,86 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,90 0,60 0,86 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,90 0,65 0,87 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,90 0,80 0,85 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,90 0,75 0,86 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,90 0,85 0,86 147 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 50 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Спальные микрорайоны высотной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,82 0,77 0,86 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,83 0,78 0,87 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,84 0,80 0,88 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,82 0,79 0,86 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,86 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,83 0,77 0,88 148 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 51 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Спальные микрорайоны высотной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,82 0,77 0,87 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,83 0,79 0,87 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,84 0,80 0,89 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,83 0,80 0,87 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,88 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,82 0,77 0,87 149 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 52 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,76 0,74 0,79 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,78 0,73 0,82 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,79 0,75 0,84 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,78 0,74 0,82 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,78 0,73 0,83 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,78 0,73 0,83 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,78 0,73 0,82 150 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 53 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,77 0,74 0,81 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,78 0,74 0,82 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,80 0,75 0,84 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,79 0,75 0,83 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,79 0,74 0,83 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,78 0,73 0,83 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,78 0,74 0,83 151 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 54 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Районы вокруг крупных промпредприятий по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,74 0,68 0,81 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,75 0,70 0,80 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,75 0,70 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,75 0,71 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,75 0,69 0,80 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,75 0,70 0,80 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,74 0,68 0,80 152 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 55 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Районы вокруг крупных промпредприятий по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,74 0,67 0,80 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,75 0,70 0,80 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,75 0,70 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,76 0,71 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,74 0,69 0,80 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,75 0,70 0,80 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,76 0,70 0,81 153 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 56 Территориальные коэффициенты для цен предложений. Районы крупных автомагистралей города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,80 0,75 0,85 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,82 0,78 0,87 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,78 0,73 0,83 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,82 0,78 0,86 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,82 0,78 0,86 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,84 0,79 0,89 154 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 57 Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Районы крупных автомагистралей города по отношению к самому дорогому району (Культурный и исторический центр) № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,80 0,75 0,86 2 Санкт-Петербург – – – 3 города с численностью 0,83 0,78 0,87 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,79 0,74 0,84 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,83 0,79 0,87 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,82 0,78 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы – – – 9 Дальневосточные регионы 0,84 0,79 0,89 155 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей; − условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов; − градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п. 10.2. Элемент сравнения – наличие железнодорожной ветки Железнодорожные пути являются обслуживающим сооружением объектов производственно-складской недвижимости. Как правило, наличие ж/д путей является фактором, повышающим стоимость объекта недвижимости. В данном разделе приводятся корректирующие коэффициенты, полученные по данным экспертного опроса, характеризующие влияние на стоимость производственно-складских объектов наличия железнодорожной ветки. 156 Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Таблица 58 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без железнодорожной ветки Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной арендной ставке такого же объекта без железнодорожной ветки Среднее значение Доверительный интервал 1,15 1,14 1,16 1,15 1,14 1,16 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 59 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без железнодорожной ветки Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной арендной ставке такого же объекта без железнодорожной ветки 157 Среднее значение Расширенный интервал 1,15 1,09 1,21 1,15 1,09 1,21 Гистограммы Отношение удельной цены объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без железнодорожной ветки Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,14 1,14-1,18 1,18-1,22 Корректирующий коэффициент >1,22 Рис. 44. Частота наблюдений, % Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной арендной ставке такого же объекта без железнодорожной ветки 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,14 1,14-1,18 1,18-1,22 Корректирующий коэффициент Рис. 45. 158 >1,22 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 60 Отношение удельной цены объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без железнодорожной ветки № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,17 1,11 1,22 2 Санкт-Петербург 1,15 1,10 1,20 3 города с численностью 1,15 1,10 1,19 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,14 1,10 1,19 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,15 1,11 1,19 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,15 1,11 1,19 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,15 1,11 1,20 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,15 1,10 1,20 159 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 61 Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной арендной ставке такого же объекта без железнодорожной ветки № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,17 1,11 1,22 2 Санкт-Петербург 1,14 1,09 1,20 3 города с численностью 1,15 1,10 1,19 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,14 1,09 1,19 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,15 1,11 1,19 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,15 1,11 1,19 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,15 1,11 1,19 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,15 1,10 1,20 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − важность и значимость наличия железнодорожной ветки для эффективного использования объекта недвижимости; − влияние наличия железнодорожной ветки на спрос на объекты недвижимости данного типа; − характеристики и состояние железнодорожной ветки. 160 10.3. Элемент сравнения – доступ к объекту В данном разделе приводятся корректирующие коэффициенты, полученные по данным экспертного опроса, характеризующие влияние на стоимость производственно-складских объектов расположения на закрытой территории, доступ к которой ограничен. Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 62 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной арендной ставке такого же объекта со свободным доступом 161 Среднее значение Доверительный интервал 0,88 0,87 0,89 0,88 0,87 0,89 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 63 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной арендной ставке такого же объекта со свободным доступом 162 Среднее значение Расширенный интервал 0,88 0,82 0,93 0,88 0,82 0,94 Гистограммы Отношение удельной цены объекта с ограниченным доступом, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 46. Отношение удельной ставки объекта с ограниченным доступом, расположенного на закрытой территории, к удельной ставке такого же объекта со свободным доступом Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,81 0,81-0,86 0,86-0,91 0,91-0,96 Корректирующий коэффициент Рис. 47. 163 0,96-1 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по по категориям городов Таблица 64 Отношение удельной цены объекта с ограниченным доступом, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,87 0,82 0,92 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,88 0,84 0,92 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,88 0,84 0,93 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,87 0,83 0,91 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,88 0,83 0,92 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,87 0,83 0,91 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,88 0,83 0,92 164 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по по категориям городов Таблица 65 Отношение удельной арендной ставки объекта с ограниченным доступом, расположенного на закрытой территории, к удельной арендной ставке такого же объекта со свободным доступом № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,87 0,82 0,91 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,88 0,84 0,92 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,88 0,83 0,93 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,87 0,84 0,91 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,87 0,83 0,92 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,87 0,83 0,91 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,87 0,82 0,91 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − возможность свободного доступа в помещения; − уровень охраны помещений; − наличие ограничений по посещению объекта. 165 10.4. Элемент сравнения – наличие ограждения Как правило, стоимость объектов производственноскладского назначения зависит от расположения на огороженной территории. В данном разделе приводятся корректирующие коэффициенты, полученные по данным экспертного опроса, характеризующие влияние на стоимость производственно-складских объектов расположения на закрытой территории, доступ к которой ограничен. Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 66 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене такого же объекта без ограждения Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего ограждение территории, к удельной арендной ставке такого же объекта без ограждения 166 Среднее значение Доверительный интервал 1,07 1,06 1,08 1,07 1,06 1,08 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене такого же объекта без ограждения Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего ограждение территории, к удельной арендной ставке такого же объекта без ограждения 167 Среднее значение Таблица 67 Расширенный интервал 1,07 1,03 1,11 1,07 1,03 1,11 Гистограммы Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене такого же объекта без ограждения Частота наблюдений, % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,05 1,05-1,1 1,1-1,15 >1,15 Корректирующий коэффициент Рис. 48 Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего ограждение территории, к удельной арендной ставке такого же объекта без ограждения Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,05 1,05-1,1 1,1-1,15 Корректирующий коэффициент Рис. 49 168 >1,15 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 68 Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене такого же объекта без ограждения № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,07 1,04 1,10 2 Санкт-Петербург 1,06 1,03 1,09 3 города с численностью 1,07 1,04 1,09 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,06 1,03 1,08 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,07 1,04 1,10 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,07 1,04 1,10 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,07 1,04 1,09 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,07 1,04 1,10 169 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по по категориям городов Таблица 69 Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего ограждение территории, к удельной арендной ставке такого же объекта без ограждения № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,07 1,04 1,10 2 Санкт-Петербург 1,06 1,03 1,09 3 города с численностью 1,07 1,04 1,10 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,06 1,04 1,09 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,07 1,04 1,10 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,07 1,05 1,10 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,07 1,05 1,10 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,07 1,04 1,10 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − возможность свободного доступа в помещения; − уровень охраны помещений; − наличие ограничений по посещению объекта. 170 Вниманию оценщиков и судебных экспертов! С радостью сообщаем, что в 2020 году планируется проведение XII Поволжской научно-практической конференции! • • • • • Какое место займет оценка в экономике ближайшего будущего? Что ожидает оценочный бизнес в ближайшие годы? Взлет или падение? Где следует ожидать точки роста оценочного бизнеса? Какие новые технологии доступны любому практикующему оценщику? Что взять на вооружение? Могут ли современные технологии повысить точность оценки? Ведущие специалисты в области оценки изложат свое мнение по наиболее актуальным вопросам! Разные позиции столкнутся в дискуссии! Будет интересно! Регистрация участников скоро начнется! Вся информация по предстоящей Конференции на сайте http://inform-ocenka.ru/ На все Ваши вопросы с удовольствием ответят сотрудники «ООО Информ-оценка» по тел. 8-920-056-23-36, [email protected] Встречаемся на Нижегородской земле летом 2020 года! 171 11. Физические характеристики объекта Предварительные замечания В этом разделе приведены различные поправочные коэффициенты (корректировки), связанные с физическими характеристиками объектов и используемые: − в рамках сравнительного подхода для корректировки цен объектов-аналогов, отличающихся от объекта-оценки по одному или нескольким параметрам; − в рамках доходного подхода для корректировки арендных ставок, отличающихся от объекта-оценки по одному или нескольким параметрам. Важная информация. При обработке по категориям городов, в случае, когда по категории данных было недостаточно, соответствующие категории строки не заполнены, однако для удобства пользования нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в категориях городов, по которым отсутствуют конкретные данные (как экспертные оценки, так и корректировки, полученные на основании рыночной информации), мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 172 11.1. Элемент сравнения – общая площадь (фактор масштаба) В данном Сборнике приведены корректирующие коэффициенты, отражающие соотношения цен для сходных объектов, различающихся только по величине площади. Эти коэффициенты позволяют увидеть, как снижается цена одного квадратного метра, если увеличивается площадь объекта недвижимости. Следует отметить, что приведенные корректирующие коэффициенты не были получены в результате опроса. Они рассчитаны в результате обработки данных статистики на основе степенной модели снижения цены объекта недвижимости от его площади. Данные модели приведены с указанием уравнения, коэффициент торможения (показатель степенной функции) которого можно использовать при корректировке цен объектов аналогов (см. рис. 50-63). Корректировку можно определить по следующей формуле: 𝑆𝑆𝑂𝑂𝑂𝑂 𝑘𝑘 (1) Кмасшт = � � 𝑆𝑆𝑂𝑂𝑂𝑂 где: SOO – площадь объекта оценки, кв. м. SOA – площадь объекта аналога, кв.м. k – коэффициент торможения. 173 Коэффициенты торможения (показатели степенной функции) для расчета корректировки на общую площадь по различным категориям городов Таблица 70 Категории городов 1. Москва 2. Санкт-Петербург 3. Города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 Города с численностью менее 1 млн. чел. 5. Усредненные данные по городам России Категории городов 1. Москва 2. Санкт-Петербург 3. Города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 Города с численностью менее 1 млн. чел. 5. Усредненные данные по городам России Среднее значение -0,151 -0,089 -0,173 Доверительный интервал -0,155 -0,147 -0,092 -0,086 -0,178 -0,168 -0,117 -0,121 -0,113 -0,122 -0,126 -0,118 Среднее значение -0,151 -0,089 -0,173 Расширенный интервал -0,163 -0,121 -0,101 -0,068 -0,185 -0,139 -0,117 -0,129 -0,092 -0,122 -0,134 -0,097 174 Коэффициенты торможения (показатели степенной функции) для расчета корректировки на общую площадь для объектов различного класса качества Таблица 71 Класс качества производственноскладских объектов 1.Высоколассная производственно-складская недвижимость (класса A, A+, B, B+) 2.Низкоклассная производственно-складская недвижимость (класса С и ниже) Класс качества производственноскладских объектов 1.Высоколассная производственно-складская недвижимость (класса A, A+, B, B+) 2.Низкоклассная производственно-складская недвижимость (класса С и ниже) Среднее значение Доверительный интервал -0,121 -0,126 -0,116 -0,132 -0,137 -0,127 Среднее значение Расширенный интервал -0,121 -0,146 -0,085 -0,132 -0,155 -0,097 Рассмотрим пример расчета корректировки на фактор масштаба с применением степенной модели. Для того, чтобы сравнить стоимость производственно-складских объектов, расположенных в городе с численностью населения менее 1 млн. человек, где объект оценки имеет площадь 542 кв.м. с объектоманалогом, площадью 466 кв. м., необходимо использовать корректирующий коэффициент. Рассчитать необходимую поправку можно в соответствии с таблицей 70 по формуле (1): 542 −0,117 Кмасшт = �466� =0,98 или -2% 175 (2) При сравнении производственно-складских объектов, расположенных в г. Москва, где объект оценки имеет площадь 195 кв.м., а площадь аналога равна 378 кв.м., расчет поправочного коэффициента осуществляется можно в соответствии с таблицей 70 по формуле (1): 195 −0,151 Кмасшт = �378� = 1,11 или 11% (3) В случае, когда требуется сделать корректировку на фактор масштаба для различных классов производственноскладской недвижимости можно пользоваться данными таблицы 71 и той же формулой (1). Выбор модели, по которой будет производится корректировка на фактор масштаба (имеются ввиду зависимости для категорий городов с различной численностью и для различных классов качества) зависит, в свою очередь, он значимости ценообразующего фактора в конкретной ситуации оценки. Важно отметить площади, которыми ограничиваются модели, различные для каждого класса производственно-складских объектов (указаны максимальная и минимальная площади приведены ниже каждого графика, отражающего зависимость удельной рыночной стоимости производственно-складского объекта от его площади (см. рис. 50-63). В случае, если минимальная площадь не указывается под Рисунком, то она считалась равной 100 кв.м Не следует экстраполировать при меньшей/большей площади объекта оценки и/или объекта аналога. В противном случае, модель выдаст неверные результаты корректировки. 176 Зависимости Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах с различной численностью 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в г.Москва Доверительный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 y = 2,0972x-0,147 0,50 y = 2,131x-0,151 0,40 y= 2,167x-0,155 0,30 0,20 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение доверительного интервала максимальное значение доверительного интервала Рис. 50 7 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 200 000 кв.м 7 177 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в г.Москва Расширенный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 0,70 y = 1,9144x-0,121 0,60 y = 2,131x-0,151 0,50 0,40 y = 2,157x-0,163 0,30 0,20 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение расширенного интервала максимальное значение расширенного интервала Рис. 51 8 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 200 000 кв.м 8 178 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в г.Санкт-Петербург Доверительный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 y = 1,5486x-0,086 0,70 y = 1,562x-0,089 0,60 y= 1,576x-0,092 0,50 0,40 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение доверительного интервала максимальное значение доверительного интервала Рис. 52 9 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 35 000 кв.м 9 179 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в г.Санкт-Петербург Расширенный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 y = 1,4723x-0,068 0,70 y = 1,562x-0,089 0,60 y = 1,581x-0,101 0,50 0,40 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение расширенного интервала максимальное значение расширенного интервала Рис. 53 10 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 35 000 кв.м 10 180 1,05 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в городах с населением более 1 мл.чел. кроме Москвы и Санкт-Петербурга Доверительный интервал Поправочный коэффициент 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 y = 2,3341x-0,168 0,45 y = 2,379x-0,173 y = 2,428x-0,178 0,35 0,25 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение доверительного интервала максимальное значение доверительного интервала Рис. 54 11 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 300 000 кв.м 11 181 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в городах с населением более 1 мл.чел. кроме Москвы и Санкт-Петербурга 1,10 Расширенный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 y = 2,094x-0,139 0,50 y = 2,379x-0,173 0,40 y = 2,408x-0,185 0,30 0,20 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение расширенного интервала максимальное значение расширенного интервала Рис. 55 12 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 300 000 кв.м 12 182 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в городах России с населением менее 1 млн.чел Доверительный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 0,70 y = 1,7764x-0,113 0,60 y = 1,797x-0,117 0,50 y = 1,819x-0,121 0,40 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение доверительного интервала максимальное значение доверительного интервала Рис. 56 13 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 100 000 кв.м 13 183 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения в городах России с населением менее 1 млн.чел Расширенный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 y = 1,6604x-0,092 0,70 0,60 y = 1,797x-0,117 0,50 y = 1,819x-0,129 0,40 0,30 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение расширенного интервала максимальное значение расширенного интервала Рис. 57 14 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 100 000 кв.м 14 184 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения усредненные по городам России Доверительный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 0,70 y = 1,8204x-0,118 0,60 y = 1,843x-0,122 0,50 y= 1,866x-0,126 0,40 0,30 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение доверительного интервала максимальное значение доверительного интервала Рис. 58 15 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 210 000 кв.м 15 185 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади объекта производственно-складского назначения усредненные по городам России Расширенный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 0,70 y = 1,696x-0,097 0,60 y = 1,843x-0,122 0,50 y = 1,865x-0,134 0,40 0,30 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение расширенного интервала максимальное значение расширенного интервала Рис. 59 16 Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 210 000 кв.м м 16 186 Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения различного класса качества Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади высококлассного объекта производственно-складского назначения усредненные по городам России Доверительный интервал 1,10 Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 y = 2,5475x-0,116 0,70 y = 2,635x-0,121 y= 2,727x-0,126 0,60 0,50 3 000 13 000 23 000 33 000 43 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение доверительного интервала максимальное значение доверительного интервала Рис. 60 17 Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 3000 кв.м. Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 100 000 кв.м. 17 187 1,10 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади высококлассного объекта производственно-складского назначения усредненные по городам России Расширенный интервал Поправочный коэффициент 1,00 0,90 y = 2,047x-0,085 0,80 y = 2,635x-0,121 0,70 0,60 y = 3,069x-0,146 0,50 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение расширенного интервала максимальное значение расширенного интервала Рис. 61 18 Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 3000 кв.м. Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 100 000 кв.м. 18 188 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади низкококлассного объекта производственно-складского назначения усредненные по городам России Доверительный интервал 1,10 Поправочный коэффициент 1,00 0,90 0,80 y = 2,562x-0,137 0,70 y = 2,489x-0,132 0,60 y = 2,4198x-0,127 0,50 1 000 6 000 11 000 16 000 21 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение доверительного интервала максимальное значение доверительного интервала Рис. 62 19 Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 1000 кв.м Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 100 000 кв.м. 19 189 Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади высококлассного объекта производственно-складского назначения усредненные по городам России Расширенный интервал 1,10 Поправочный коэффициент 1,00 0,90 y = 2,0255x-0,097 0,80 y = 2,489x-0,132 0,70 0,60 y = 2,784x-0,155 0,50 0,40 0,30 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Площадь, кв.м. среднее значение минимальное значение расширенного интервала максимальное значение расширенного интервала Рис. 63 20 Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 1000 кв.м. Максимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 100 000 кв.м. 20 190 Корректировки, используемые для учета масштабного фактора, кроме зависимостей, также заданы в матричном виде, что, по мнению авторов, должно существенно упростить работу оценщика с этими коэффициентами. При этом следует обратить внимание на то, что, если аналог имеет меньшую площадь, чем объект оценки, значения корректировок меньше 1. В противном случае, если аналог имеет большую площадь, чем объект оценки, то значение корректировки больше 1. Важная информация. Приведенное в Справочнике (в матрицах) разделение корректирующих коэффициентов по диапазонам площадей достаточно условно. Значения корректирующих коэффициентов, приведенные в матрицах, относятся к серединам соответствующих диапазонов площадей. Поэтому если площадь объекта аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости (по формуле 1). В случае если значения площади объекта оценки и объекта аналога относятся к различным диапазонам, но при этом различаются по площади между собой незначительно (значения площади объекта оценки и аналога находятся на границе или вблизи общей границы диапазонов), то не следует делать корректировку на фактор масштаба. Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае производственно-складского назначения), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог. 191 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах с различной численностью Таблица 72 г. Москва 0-300 0-300 300-500 500-1000 1000-5000 5000-10000 10000-20000 >20000 1,00 0,86 0,78 0,64 0,55 0,50 0,48 объект оценки Площадь, кв.м 0-300 0-300 300-500 500-1000 1000-5000 5000-10000 10000-20000 >20000 1,00 0,92 0,87 0,77 0,71 0,66 0,65 объект оценки Площадь, кв.м 300-500 500-1000 1,16 1,00 0,91 0,74 0,64 0,58 0,55 1,28 1,10 1,00 0,81 0,71 0,64 0,61 аналог 10005000 1,57 1,36 1,23 1,00 0,87 0,78 0,75 г. Санкт-Петербург аналог 1000300-500 500-1000 5000 1,09 1,15 1,31 1,00 1,06 1,20 0,95 1,00 1,13 0,84 0,88 1,00 0,77 0,81 0,92 0,72 0,77 0,87 0,71 0,75 0,84 500010000 1,81 1,56 1,42 1,15 1,00 0,90 0,86 1000020000 2,00 1,73 1,57 1,28 1,11 1,00 0,96 >20000 2,09 1,81 1,64 1,33 1,16 1,04 1,00 Таблица 73 500010000 1,42 1,30 1,23 1,08 1,00 0,94 0,92 1000020000 1,51 1,38 1,31 1,15 1,06 1,00 0,97 >20000 1,55 1,42 1,34 1,18 1,09 1,03 1,00 Таблица 74 192 объект оценки Площадь, кв.м 0-300 300-500 500-1000 1000-5000 5000-10000 10000-20000 >20000 города с численностью менее 1 млн. чел. аналог 100050000-300 300-500 500-1000 5000 10000 1,00 1,12 1,21 1,42 1,58 0,89 1,00 1,08 1,27 1,41 0,83 0,93 1,00 1,18 1,31 0,70 0,79 0,85 1,00 1,11 0,63 0,71 0,76 0,90 1,00 0,58 0,65 0,70 0,83 0,92 0,56 0,63 0,68 0,80 0,89 0-300 0-300 300-500 500-1000 1000-5000 5000-10000 10000-20000 >20000 1,00 0,89 0,82 0,69 0,62 0,57 0,55 объект оценки Площадь, кв.м усредненные данные по России аналог 10005000300-500 500-1000 5000 10000 1,13 1,22 1,44 1,61 1,00 1,08 1,28 1,43 0,93 1,00 1,18 1,32 0,78 0,84 1,00 1,12 0,70 0,76 0,89 1,00 0,64 0,69 0,82 0,92 0,62 0,67 0,79 0,89 Таблица 75 1000020000 1,71 1,53 1,42 1,21 1,08 1,00 0,97 >20000 1,77 1,58 1,47 1,25 1,12 1,03 1,00 Таблица 76 1000020000 1,75 1,56 1,44 1,22 1,09 1,00 0,97 >20000 1,82 1,61 1,49 1,26 1,13 1,04 1,00 Важная информация. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по площади. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. 193 Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения различного класса качества Таблица 77 объект оценки высококлассные производственно-складские объекты классов А, А+, В, В+ аналог Площадь, кв.м 1000500075001000015000200005000 7500 10000 15000 20000 50000 1000-5000 1,00 1,09 1,14 1,19 1,24 1,35 5000-7500 0,92 1,00 1,04 1,09 1,14 1,23 7500-10000 0,88 0,96 1,00 1,04 1,09 1,18 10000-15000 0,84 0,92 0,96 1,00 1,04 1,13 15000-20000 0,81 0,88 0,92 0,96 1,00 1,09 20000-50000 0,74 0,81 0,85 0,88 0,92 1,00 >50000 0,71 0,78 0,81 0,85 0,88 0,96 >50000 1,41 1,29 1,23 1,18 1,14 1,04 1,00 Таблица 78 объект оценки объекты класса С и ниже (низкоклассные производственно-складские объекты) аналог Площадь, кв.м 1000300050001000015000<1000 3000 5000 10000 15000 20000 <1000 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,46 1000-3000 0,91 1,00 1,10 1,19 1,27 1,33 3000-5000 0,83 0,91 1,00 1,09 1,16 1,22 5000-10000 0,77 0,84 0,92 1,00 1,07 1,12 10000-15000 0,72 0,79 0,86 0,93 1,00 1,05 15000-20000 0,69 0,75 0,82 0,89 0,96 1,00 >20000 0,67 0,74 0,81 0,88 0,94 0,98 >20000 1,49 1,36 1,24 1,14 1,06 1,02 1,00 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − близость к левой или правой границе диапазона площадей; − значимость размера объекта для эффективного предполагаемого использования; − расположение отдельных помещений, особенности планировки. 194 11.2. Элемент сравнения – тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание) В данном разделе приводятся корректирующие коэффициенты, полученные по данным экспертного опроса, характеризующие влияние на стоимость производственно-складских объектов типа объекта (встроенное помещение/ отдельно стоящий объект с земельным участком в пределах площади застройки). Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Таблица 79 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены встроенного помещения, к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к удельной арендной ставке такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки 195 Среднее значение Доверительный интервал 0,90 0,89 0,90 0,91 0,90 0,92 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 80 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены встроенного помещения, к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к удельной арендной ставке такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки 196 Среднее Расширенный интервал 0,90 0,85 0,95 0,91 0,86 0,96 Гистограммы Отношение удельной цены встроенного помещения, к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 0,95-1 Корректирующий коэффициент Рис. 64 Частота наблюдений, % 60% Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к удельной арендной ставке такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 Корректирующий коэффициент Рис. 65 197 0,95-1 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по отдельным категориям городов Таблица 81 Отношение удельной цены встроенного помещения, к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,90 0,86 0,94 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,90 0,86 0,94 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,91 0,88 0,94 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,90 0,87 0,93 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,89 0,85 0,93 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,90 0,86 0,94 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,89 0,85 0,93 198 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по отдельным категориям городов Таблица 82 Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к удельной арендной ставке такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,92 0,88 0,95 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,91 0,88 0,95 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,93 0,90 0,96 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,91 0,88 0,94 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,91 0,87 0,95 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,91 0,88 0,95 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,91 0,87 0,95 Дополнительные факторы влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − масштаб объекта; − площадь земельного участка, отнесенного к зданию; − этажность здания; − наличие обособленной территории; − наличие свободного доступа 199 11.3. Элемент сравнения – наличие отопления Обеспеченность инженерными коммуникациями способствует диверсификации использования объекта. Возможность использования здания для различного вида производственных процессов значительно повышает стоимость объекта. Наиболее сильно ценность объекта повышает наличие таких коммуникаций, как электроснабжение и отопление. В связи с этим наличие отопления складских и производственных помещений является одним из наиболее значимых ценообразующих факторов. В подразделе 11.3.1 приводятся поправочные коэффициенты на наличие отопления, рассчитанные на основании данных экспертного опроса. После обработки ответов экспертов был проведен анализ статистических данных о рыночных ценах предложений и арендных ставках объектов производственно-складского назначения обеспеченных и необеспеченных отоплением и рассчитаны соответствующие поправочные коэффициенты (см. подраздел 11.3.2). При обработке по категориям городов было выявлено, что корректирующие коэффициенты для удельных цен/удельных арендных ставок объектов производственно-складского назначения в зависимости от наличия либо отсутствия отопления не одинаковы в различных группах городов. Это говорит о том, что такой ценообразующий фактор, как наличие отопления, не является абсолютно инвариантным, то есть в какой-то степени он зависит от территориальной принадлежности оцениваемого объекта. Это еще раз подтверждает то факт, что перед применением того или иного поправочного коэффициента необходимо самостоятельно проводить анализа рынка, включая анализ фактических данных о ценах сделок и 200 (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. В подразделе 11.3.2 мы приводим результаты полученной обработки статистических данных в виде значений корректирующих коэффициентов на наличие отопления, усредненных по России и указанием соответствующих интервалов, а также в виде матрицы коэффициентов и табличных значений по исследуемым категориям городов. 11.3.1. Данные экспертного опроса В данном разделе приведены корректирующие коэффициенты, рассчитанные по данным экспертного опроса, которые показывают различия в стоимости производственно-складских объектов в зависимости от наличия отопления. Важная информация. При оценке объектов, находящихся в городах, не относящимся к группам городов, по которым имеются конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться усредненными данными по РФ в целом. В таблицах 83-86 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, а также границы расширенных интервалов. 201 Значения корректирующих коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 83 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены неотапливаемого производственноскладского объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого производственно-складского объекта к арендной ставке такого же отапливаемого объекта Среднее значение Доверительный интервал 0,75 0,74 0,76 0,74 0,72 0,75 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены неотапливаемого производственноскладского объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого производственно-складского объекта к арендной ставке такого же отапливаемого объекта 202 Среднее значение Таблица 84 Расширенный интервал 0,75 0,67 0,84 0,74 0,65 0,83 Гистограммы Отношение удельной цены неотапливаемого производственно-складского объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85 Корректирующий коэффициент Рис. 1 Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого производственно-складского объекта к арендной ставке такого же отапливаемого объекта Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 Корректирующий коэффициент Рис. 2 203 0,8-0,85 >0,85 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов21 Таблица 85 Отношение удельной цены неотапливаемого производственноскладского объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,75 0,68 0,82 2 Санкт-Петербург 0,71 0,63 0,78 3 города с численностью 0,75 0,69 0,81 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,75 0,68 0,82 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,75 0,69 0,81 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,75 0,68 0,81 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,75 0,69 0,81 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,76 0,70 0,82 21 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 204 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 86 Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого производственно-складского объекта к арендной ставке такого же отапливаемого объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,75 0,68 0,82 2 Санкт-Петербург 0,74 0,66 0,81 3 города с численностью 0,75 0,68 0,82 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,75 0,68 0,82 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,75 0,68 0,82 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,75 0,68 0,81 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,75 0,68 0,81 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,77 0,69 0,84 205 11.3.2. Данные статистики рынка Все собранные статистические данные были сгруппированы по двум принципам: 1). По группам объектов, расположенных в городах с различной численностью населения 22: 1. г. Москва; 2. г. Санкт-Петербург; 3. города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г.Москва и г.Санкт-Петербург) 4. города с численностью до 1 млн. чел. 5. усредненные данные по всем городам России. 2). По группам объектов, различных по классу качества 23: 1. высококлассные производственно-складские объекты класса А, А+, B, B+. В таблицах 87-96 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, границы расширенных интервалов, а также матрицы коэффициентов, полученные в результате обработки статистических данных. В выборке участвовали объекты производственно-складского назначения всех классов качества 23 В выборке участвовали объекты производственно-складского назначения из городов с различной численностью 22 206 Значения корректирующих коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 87 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены неотапливаемого производственноскладского объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого производственно-складского объекта к удельной арендной ставке такого же отапливаемого объекта Среднее значение Доверительный интервал 0,75 0,73 0,77 0,73 0,71 0,75 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены неотапливаемого производственноскладского объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого производственно-складского объекта к удельной арендной ставке такого же отапливаемого объекта 207 Среднее значение Таблица 88 Расширенный интервал 0,75 0,63 0,86 0,73 0,62 0,84 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на наличие отопления для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах с различной численностью Таблица 89 г. Москва цены/арендные ставки Объект оценки отопление есть отопление отсутствует отопление есть 1,00 1,48 0,68 1,00 г. Санкт-Петербург цены/арендные ставки Объект оценки отопление есть отопление отсутствует Аналог отопление отсутствует отопление есть Таблица 90 Аналог отопление отсутствует 1,00 1,29 0,77 1,00 Таблица 91 города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) Аналог цены отопление есть отопление отсутствует отопление 1,00 1,18 есть Объект оценки отопление 0,84 1,00 отсутствует 208 Таблица 92 Объект оценки города с численностью до 1 млн. чел. Аналог цены отопление есть отопление отсутствует отопление 1,00 1,34 есть отопление 0,75 1,00 отсутствует Таблица 93 города с численностью до 1 млн. чел. Аналог арендные ставки отопление есть отопление отсутствует отопление 1,00 1,45 есть Объект оценки отопление 0,69 1,00 отсутствует Таблица 94 Объект оценки усредненные данные по России Аналог цены отопление есть отопление отсутствует отопление 1,00 1,34 есть отопление 0,75 1,00 отсутствует Таблица 95 усредненные данные по России Аналог арендные ставки отопление есть отопление отсутствует отопление 1,00 1,37 есть Объект оценки отопление 0,73 1,00 отсутствует 209 Корректирующие коэффициенты на наличие отопления для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения различного класса качества Таблица 96 высококлассные производственно-складские объекты класса А, А+, B, B+ Аналог цены/арендные ставки отопление есть отопление отсутствует отопление 1,00 1,27 есть Объект оценки отопление 0,78 1,00 отсутствует 11.3.3. Дополнительная информация Авторы сборника провели дополнительный анализ сведений о влиянии наличия отопления производственноскладского объекта на его стоимость. В таблице 97 приводятся данные о корректировках на наличие отопления по данным прочих исследований, приведенных в открытых источниках. Кроме этого, отметим, что средние значения корректирующих коэффициентов из всех источников если и отличаются от приведенных в справочнике по данным экспертного опроса и по статистическим данным, то незначительно, в пределах погрешности метода, что может свидетельствовать о корректности расчета и правомерности их применения. 210 Сведения о величине корректировки на наличие отопления по данным прочих аналитических исследований, приведенных в открытых источниках 24 Таблица 97 Источник: Справочник оценщика недвижимости-2019. Производственно-складская недвижимость. Данные экспертного опроса Справочник оценщика недвижимости-2019. Производственно-складская недвижимость. Обработка статистических данных Аналитические обзоры Ассоциации «СтатРиелт» https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-0110-2019g/korrektirovki-kommercheskojnedvizhimosti Объект не отапливается 0,75 0,75 0,73 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри интервала − качество устройств (центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии до потребителя; − вид/характер тепловых носителей (вода, водяной пар и пр.); − качество теплопотребляющих установок для оказания коммунальных услуг в части горячего водоснабжения и отопления; − обеспечение гигиенических, санитарных и технологических нужд; − технология обеспечения помещений горячим водоснабжением и отоплением). Корректирующие коэффициенты в таблице 97 приводятся по отношению к отапливаемому объекту 24 211 11.4. Элемент сравнения – материал стен Материал стен объекта недвижимости является одним из наиболее значимых ценообразующих факторов для потенциальных покупателей. Этот фактор влияет на долговечность службы объекта, экологичность, на его тепло и шумоизоляционные характеристики. В данном разделе приведены корректирующие коэффициенты, рассчитанные по статистическим данным, которые показывают различия в стоимости производственно-складских объектов в зависимости от их материала стен: − К объектам в подгруппе «капитальные» относятся объекты с кирпичными, железобетонными стенами, − К объектам в подгруппе «сэндвич-панели» относятся объекты со стенами из сэндвич-панелей 25, − К объектам в подгруппе «металлические» относятся объекты с металлическими стенами, стенами из профлиста, объекты ангарного типа, в том числе арочные. Все собранные статистические данные с рынка были сгруппированы по следующему принципу: По группам объектов, расположенных в городах с различной численностью населения 26: 1. г. Москва; 2. г. Санкт-Петербург; Сэндвич-панель (англ. sandwich) -строительный материал, имеющий трёхслойную структуру, состоящую из двух листов жёсткого материала (металл, ПВХ, ДВП, магнезитовая плита) и слоя утеплителя между ними 26 В выборке участвовали объекты производственно-складского назначения всех классов качества 25 212 3. города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург); 4. города с численностью от 500 тыс. чел. до 1 млн. чел.; 5. города с численностью до 500 тыс. чел. 6. усредненные данные по всем городам России. При этом в расчетах использовались только данные по низкоклассным производственно-складским объектам класса С и ниже. В таблице 98 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, а также границы доверительных и расширенных интервалов. Значения корректирующих коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 98 Среднее значение Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 0,78 (арендной ставки) производственноскладского объекта из сэндвичпанелей к удельной цене (арендной ставке) такого же кирпичного/бетонного (капитального) объекта Отношение удельной цены 0,55 (арендной ставки) производственноскладского объекта с металлическими стенами к удельной цене (арендной ставке) такого же кирпичного/бетонного (капитального) объекта Наименование коэффициента 213 Доверительный интервал 0,77 0,79 0,53 0,56 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 99 Среднее значение Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 0,78 (арендной ставки) производственноскладского объекта из сэндвичпанелей к удельной цене (арендной ставке) такого же кирпичного/бетонного (капитального) объекта Отношение удельной цены 0,55 (арендной ставки) производственноскладского объекта с металлическими стенами к удельной цене (арендной ставке) такого же кирпичного/бетонного (капитального) объекта Наименование коэффициента 214 Расширенный интервал 0,69 0,86 0,41 0,63 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на материал стен для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах с различной численностью г. Москва цены/арендные ставки Объект оценки капитальные сэндвич-панели металлические капитальные 1,00 0,71 0,69 г. Санкт-Петербург цены/арендные ставки Объект оценки капитальные сэндвич-панели металлические капитальные 1,00 0,86 0,53 Таблица 100 Аналог сэндвичпанели 1,40 1,00 0,96 металлические 1,46 1,04 1,00 Таблица 101 Аналог сэндвичпанели 1,17 1,00 0,62 металлические 1,88 1,61 1,00 Таблица 102 города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург) Аналог цены/арендные ставки капитальные металлические капитальные 1,00 1,49 Объект оценки металлические 0,67 1,00 Таблица 103 города с численностью от 500 тыс. чел. до 1 млн. чел Аналог цены/арендные ставки капитальные металлические капитальные 1,00 2,48 Объект оценки металлические 0,40 1,00 215 города с численностью до 500 тыс. чел. Аналог цены/арендные ставки сэндвичкапитальные панели капитальные 1,00 1,28 Объект сэндвич-панели 0,78 1,00 оценки металлические 0,46 0,59 усредненные данные по России Аналог цены/арендные ставки сэндвичкапитальные панели капитальные 1,00 1,28 Объект сэндвич-панели 0,78 1,00 оценки металлические 0,55 0,70 Таблица 104 металлические 2,17 1,70 1,00 Таблица 105 металлические 1,82 1,43 1,00 Важно отметить, в данном разделе при расчёте корректировок для групп « города с численностью более 1 млн. чел.» и «города с численностью от 500 тыс. чел. до 1 млн. чел.» отсутствует корректировки для перехода от капитальных стен к сэндвич-панелям, поскольку анализ данных по этим группам не выявил закономерностей. Это говорит о том, что такой ценообразующий фактор, как материал стен, не является абсолютно инвариантным, то есть в какой-то степени он зависит от территориальной принадлежности оцениваемого объекта. В связи с этим, еще раз напоминаем о том, что при использовании данных Справочника необходимо опираться прежде всего на анализ рынка, проводимый в каждом контентом случае. Считаем необходимым еще раз обратить внимание пользователей на то, что корректирующие коэффициенты, приведенные в данном разделе, рассчитаны по статистическим данным. 216 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри интервала − влияние материала стен на характеристики объекта, значимые при его эффективном использовании; − характеристики материала стен (звуконепроницаемость, энергетические параметры и пр.) − нормативная долговечность материала и год постройки жилого дома; − состояние материала (наличие трещин и пр.). 11.5. Элемент сравнения – этаж расположения Одним из факторов, влияющих на стоимость производственно-складской недвижимости, является этаж расположения. Это связано с тем, что наземная часть зданий является предпочтительной с точки зрения доступа во внутренние помещения для погрузки/разгрузки, и, как следствие, стоимость помещений, расположенных в наземной части здания, больше, чем стоимость аналогичных помещений в подземной части. В данном разделе приведены корректирующие коэффициенты, рассчитанные по статистическим данным, которые показывают различия в стоимости производственно-складских объектов в зависимости от этажа расположения (наземная / подземная часть). Все собранные данные были усреднены по всем городам России 27 Кроме этого, отдельно были рассчитаны корректирующие коэффициенты для г. Москвы. 217 В таблицах 106-109 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, матрицы коэффициентов а также границы доверительных и расширенных интервалов. Значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 106 Среднее значение Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 0,82 (арендной ставки) производственноскладского объекта в подземной части к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на наземном этаже Наименование коэффициента Доверительный интервал 0,80 0,84 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Среднее Наименование коэффициента значение Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 0,82 (арендной ставки) производственноскладского объекта в подземной части к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на наземном этаже 218 Таблица 107 Расширенный интервал 0,72 0,92 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на этаж расположения для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах с различной численностью Таблица 108 г. Москва цены/арендные ставки Объект оценки наземная часть подземная часть наземная часть Аналог подземная часть 1,00 1,06 0,95 1,00 Таблица 109 усредненные данные по России Аналог цены/арендные ставки наземная часть подземная часть наземная 1,00 1,22 часть Объект оценки подземная 0,82 1,00 часть Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри интервала − степень заглубленности помещения; − уровень нахождения этажа относительно земли; − удобство доставки груза в помещение, связанное с этажом; − этажность здания. 219 11.6. Элемент сравнения – наличие грузоподъемных механизмов Наличие грузоподъемных механизмов в производственно-складских объектах недвижимости необходимо для погрузки тяжелого оборудования, сырья, материалов и т.д., что важно для потенциального покупателя объекта. Таким образом, наличие грузоподъемных механизмов является одним из факторов, влияющих на формирование стоимости производственноскладской недвижимости. 11.6.1. Данные экспертного опроса В данном разделе приводятся корректирующие коэффициенты, полученные по данным экспертного опроса, которые показывают различия в стоимости производственно-складских объектов в зависимости от наличия грузоподъемных механизмов. Важная информация. При оценке объектов, находящихся в городах, не относящимся к группам городов, по которым имеются конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться усредненными данными по РФ в целом. В таблицах 110-113 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, а также границы расширенных интервалов, полученные в результате обработки данных экспертного опроса. 220 Значения корректировок, усредненные по городам России, и доверительный интервал Таблица 110 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ Среднее значение Доверительный интервал 0,89 0,88 0,91 0,89 0,88 0,91 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ 221 Среднее значение Таблица 111 Расширенный интервал 0,89 0,85 0,94 0,89 0,85 0,94 Гистограммы Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 0,95-1,00 Корректирующий коэффициент Рис. 66. Отношение удельной арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 Корректирующий коэффициент Рис. 67. 222 0,9-0,95 0,95-1,00 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов28 Таблица 112 Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,89 0,85 0,93 2 Санкт-Петербург 0,89 0,85 0,92 3 города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. 0,90 0,87 0,94 Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001000 тыс. чел. и уровнем 0,92 0,88 0,95 доходов выше среднего 5 города с населением 5001000 тыс. чел. и уровнем 0,90 0,86 0,93 доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов 0,89 0,85 0,93 выше среднего 7 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов 0,90 0,86 0,93 ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,91 0,87 0,95 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 28 223 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 113 Отношение удельной арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,89 0,86 0,93 2 Санкт-Петербург 0,89 0,85 0,93 3 города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. 0,90 0,87 0,94 Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001000 тыс. чел. и уровнем 0,92 0,89 0,94 доходов выше среднего 5 города с населением 5001000 тыс. чел. и уровнем 0,90 0,86 0,93 доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов 0,88 0,84 0,92 выше среднего 7 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов 0,90 0,86 0,93 ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,91 0,87 0,95 224 11.6.2. Данные статистики рынка Все собранные статистические данные были сгруппированы по двум принципам: 1). По группам объектов, расположенных в городах с различной численностью населения 29: 1. г. Москва; 2. г. Санкт-Петербург; 3. города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург) 4. усредненные данные по всем городам России. 2). По группам объектов, различных по классу качества 30: 1. объекты класса С и ниже (низкоклассные производственно-складские объекты). Как следует из таблиц, приведенных в разделах 11.6.1 и 11.6.2, данные полученные в результате обработки данных экспертного опроса, а также полученные в результате обработки экспертной информации сопоставимы между собой. Средние значения отличаются между собой незначительно, в пределах погрешности метода, что может свидетельствовать о корректности расчета и правомерности применения корректирующих коэффициентов. В выборке участвовали объекты производственно-складского назначения всех классов качества 30 В выборке участвовали объекты производственно-складского назначения из городов с различной численностью 29 225 Далее в таблицах 114-120 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, границы расширенных интервалов, полученные в результате обработки статистических данных, а также матрицы коэффициентов. Значения корректировок, усредненные по городам России, и доверительный интервал Таблица 114 Наименование коэффициента Удельная цена/арендная ставка Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ Среднее значение 0,92 Доверительный интервал 0,91 0,93 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 115 Наименование коэффициента Удельная цена/арендная ставка Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ 226 Среднее значение 0,92 Расширенный интервал 0,87 0,98 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по отдельным категориям городов Таблица 116 Отношение удельной цены/арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене/арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ № Город Среднее Расширенный интервал значение 1 Санкт-Петербург 0,90 0,85 0,96 города с населением более 0,89 0,86 0,93 1 миллиона человек (кроме г. Москва и г. Санкт2 Петербург) города с населением менее 0,94 0,89 1,00 3 1 млн человек усредненные данные по 0,92 0,87 0,98 4 городам России Матрицы коэффициентов Значения корректирующих коэффициентов на наличие грузоподъемных механизмов для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения по отдельным категориям городов Таблица 117 г. Санкт-Петербург цены/арендные ставки Объект оценки обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ обеспечены ГПМ Аналог не обеспечены ГПМ 1,00 1,11 0,90 1,00 Таблица 118 города с населением более 1 миллиона человек (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) Аналог цены/арендные ставки обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ обеспечены 1,00 1,12 ГПМ Объект оценки не обеспечены 0,89 1,00 ГПМ 227 Таблица 119 города с населением менее 1 млн человек Аналог цены/арендные ставки обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ обеспечены 1,00 1,06 ГПМ Объект оценки не обеспечены 0,91 1,00 ГПМ Таблица 120 усредненные данные по городам России Аналог цены/арендные ставки обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ обеспечены 1,00 1,09 ГПМ Объект оценки не обеспечены 0,92 1,00 ГПМ Поскольку класс качества в значительной степени оказывает влияние на формирование рыночной цены объекта производственно-складской недвижимости, объекты целесообразно рассматривать в рамках различных классов. Объекты класса С и ниже, так называемая низкоклассная производственно-складская недвижимость, характеризуются большим разнообразием ценообразующих факторов, поскольку объекты, представленные на рынке неоднородны и их текущее состояние определяется индивидуально для каждого объекта. В данном разделе представлены корректирующие коэффициенты на наличие грузоподъемных механизмов для объектов производственно-складской недвижимости класса С и ниже. 228 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов объектов различного класса качества Таблица 121 Отношение удельной цены/арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене/арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ № Город Среднее Расширенный интервал значение 1 объекты класса С и ниже 0,91 0,85 0,97 (низкоклассные производственно-складские объекты) Матрицы коэффициентов Значения корректирующих коэффициентов на наличие грузоподъемных механизмов для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения различного класса качества Таблица 122 объекты класса С и ниже (низкоклассные производственно-складские объекты) Аналог цены/арендные ставки обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ обеспечены 1,00 1,10 ГПМ Объект оценки не обеспечены 0,91 1,00 ГПМ Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − важность и значимость наличия грузоподъемных механизмов для эффективного использования объекта недвижимости; − влияние наличия грузоподъемных механизмов на спрос на объекты недвижимости данного типа; − характеристики и состояние грузоподъемных механизмов. 229 11.7. Элемент сравнения – наличие холодильных камер Наличие холодильных камер в производственноскладских объектах расширяет их область применения (например, для хранения скоропортящихся товаров) и повышает стоимость при продаже и величину арендной ставки. Поэтому, если в качестве объектов-аналогов используется производственно-складской объект без таких камер, требуется использование соответствующего повышающего коэффициента. 11.7.1. Данные экспертного опроса В данном разделе приводятся корректирующие коэффициенты, полученные по данным экспертного опроса, которые показывают различия в стоимости производственно-складских объектов в зависимости от наличия холодильных камер. В таблицах 123-126 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, а также границы расширенных интервалов, полученные в результате обработки данных экспертного опроса. 230 Значения корректировок, усредненных по городам России, и доверительный интервал Таблица 123 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене сходного объекта, необорудованного холодильными камерами Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной арендной ставке сходного объекта, необорудованного холодильными камерами Среднее значение Доверительный интервал 1,22 1,20 1,23 1,22 1,21 1,24 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 124 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене отапливаемого складского объекта Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной арендной ставке сходного объекта, необорудованного холодильными камерами 231 Среднее Расширенный интервал 1,22 1,14 1,29 1,22 1,14 1,30 Гистограммы Частота наблюдений, % 0,5 Отношение удельной цены объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене отапливаемого складского объекта, необорудованного холодильными камерами 0,4 0,3 0,2 0,1 0 <1,13 1,13-1,18 1,18-1,23 1,23-1,28 ≥1,28 Корректирующий коэффициент Рис. 68 Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной арендной ставке отапливаемого складского объекта, необорудованного холодильными камерами Частота наблюдений, % 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 <1,13 1,13-1,18 1,18-1,23 1,23-1,28 Корректирующий коэффициент Рис. 69 232 ≥1,28 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 125 Отношение удельной цены объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене отапливаемого складского объекта, необорудованного холодильными камерами № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,22 1,17 1,27 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 1,20 1,14 1,27 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,19 1,13 1,24 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,21 1,16 1,26 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,21 1,16 1,26 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,21 1,16 1,26 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,21 1,14 1,28 233 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 126 Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной арендной ставке отапливаемого складского объекта, необорудованного холодильными камерами № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,23 1,18 1,27 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 1,22 1,16 1,28 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,20 1,13 1,26 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,23 1,17 1,28 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,23 1,17 1,29 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,23 1,17 1,28 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,22 1,17 1,28 234 11.7.2. Данные статистики рынка Далее в таблицах 127-129 приведены значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам, границы расширенных интервалов, полученные в результате обработки статистических данных, а также матрицы коэффициентов. Значения корректировок, усредненных по городам России, и доверительный интервал Таблица 127 Наименование коэффициента Среднее значение Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 1,18 (арендной ставки) производственно-складского объекта оборудованного холодильными камерами, к удельной цене сходного объекта, необорудованного холодильными камерами Доверительный интервал 1,16 1,20 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 128 Наименование коэффициента Среднее Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 1,18 (арендной ставки) производственноскладского объекта оборудованного холодильными камерами, к удельной цене сходного объекта, необорудованного холодильными камерами 235 Расширенный интервал 1,11 1,24 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на наличие холодильных камер для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения Таблица 129 усредненные данные по России Аналог холодильные камеры есть холодильные камеры отсутствуют холодильные камеры есть 1,00 1,18 холодильные камеры отсутствуют 0,85 1,00 цены/арендные ставки Объект оценки Как следует из таблиц, приведенных в разделах 11.7.1 и 11.7.2, данные полученные в результате обработки данных экспертного опроса, а также полученные в результате обработки экспертной информации сопоставимы между собой. Средние значения отличаются между собой незначительно, в пределах погрешности метода, что может свидетельствовать о корректности расчета и правомерности применения корректирующих коэффициентов. Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала: − спрос на подобные объекты в месте расположения объекта; − важность и значимость наличия холодильных/низкотемпературных камер для 236 эффективного использования объекта недвижимости; − влияние наличия холодильных/низкотемпературных камер на спрос на объекты недвижимости данного типа; − технические характеристики холодильных/ низкотемпературных камер. − физическое состояние холодильных/ низкотемпературных камер. 11.8. Элемент сравнения – класс качества Объекты складской недвижимости могут различаться по размерам, конструкции, степени механизации складских операций, по виду складирования, по функциональному назначению. Склад может являться звеном в цепи движения продукции производственного назначения (склады сырья, готовой продукции, специализированные склады и т.д.), либо находиться на участке движения товаров народного потребления (товарные склады). По мере развития рынка наибольшую известность получила классификация, основанная на технических параметрах площадей, развитости инфраструктуры, включая инженерные коммуникации. Сейчас принято различать складские помещения по классам «A», «B», «C», «D»31. Как известно, высококлассные объекты производственно-складского назначения в силу своих технических характеристик стоят дороже, чем универсальные низкоклассные объекты. Источник: Классификация складских https://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667 31 237 помещений Авторы справочника провели исследование рыночных данных о продаже и аренде объектов производственно-складского назначения различного класса качества и его влияния на стоимость объектов. Сбор данных осуществлялся на всей территории страны. Отметим, что принадлежность объекта к тому или иному классу определялась согласно информации, представленной в объявлениях, которая, как уже было сказано ранее, может содержать искажения и неточности. Приведенные значения корректировок представляют собой статистические оценки соответствующих характеристик, и, как всякие статистические оценки, полученные на основе ограниченной выборки, они не могут рассматриваться как точные значения соответствующих параметров. В связи с этим, для усредненных характеристик мы приводим и доверительные и расширенные интервалы (см. табл. 130131). 238 Значения корректирующих коэффициентов, усреднённые по городам России, и границы доверительных интервалов Среднее Наименование коэффициента значение Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 0,73 низкоклассного производственноскладского объекта (класса С и ниже) к удельной цене такого же объекта высококлассной производственно-складской недвижимости (классы А, A+, B, В+) Отношение удельной арендной 0,71 ставки низкоклассного производственно-складского объекта (класса С и ниже) к удельной арендной ставке такого же объекта высококлассной производственно-складской недвижимости(классы А, A+, B, В+) 239 Таблица 130 Доверительный интервал 0,72 0,74 0,70 0,72 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 131 Среднее значение Удельная цена/ Удельная арендная ставка Отношение удельной цены 0,73 низкоклассного производственноскладского объекта (класса С и ниже) к удельной цене такого же объекта высококлассной производственно-складской недвижимости (классы А, A+, B, В+) Отношение удельной арендной 0,71 ставки низкоклассного производственно-складского объекта (класса С и ниже) к удельной арендной ставке такого же объекта высококлассной производственно-складской недвижимости(классы А, A+, B, В+) Наименование коэффициента 240 Расширенный интервал 0,66 0,81 0,64 0,78 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на класс качества для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах России г. Москва цены/арендные ставки Объект оценки А, A+ B, В+ С и ниже А, A+ 1,00 0,74 0,55 Таблица 132 Аналог B, В+ 1,35 1,00 0,75 С и ниже 1,81 1,34 1,00 Таблица 133 города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург) Аналог цены А, A+ B, В+ С и ниже А, A+ 1,00 1,35 1,81 Объект B, В+ 0,74 1,00 1,34 оценки С и ниже 0,55 0,75 1,00 Таблица 134 Объект оценки города с численностью менее 1 млн. чел Аналог Высококлассная Низкоклассная цены недвижимость недвижимость (А, A+, B, В+) (С и ниже) Высококлассная недвижимость 1,00 1,25 (А, A+, B, В+) Низкоклассная недвижимость 0,80 1,00 (С и ниже) 241 Таблица 135 Объект оценки усредненные данные по России Аналог Высококлассная Низкоклассная цены недвижимость недвижимость (А, A+, B, В+) (С и ниже) Высококлассная недвижимость 1,00 1,37 (А, A+, B, В+) Низкоклассная недвижимость 0,73 1,00 (С и ниже) Таблица 136 города с численностью менее 1 млн. чел Аналог арендные ставки А, A+ B, В+ А, A+ 1,00 1,15 Объект B, В+ 0,87 1,00 оценки С и ниже 0,66 0,75 усредненные данные по России Аналог арендные ставки А, A+ B, В+ А, A+ 1,00 1,36 Объект B, В+ 0,74 1,00 оценки С и ниже 0,61 0,83 С и ниже 1,52 1,33 1,00 Таблица 137 С и ниже 1,63 1,20 1,00 Также отметим, что в разделе 12.1 поправочные коэффициенты, сформированные по результатам экспертного опроса, которые позволяют при оценке специализированных объектов, в том числе высококлассных, расширить количество объектованалогов за счет привлечения данных цен или ставок по объектам общего (универсального) назначения. 242 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри интервала Соответствие склада тому или иному классу носит рекомендательный характер и зависит от многих факторов: − месторасположение; − этажность; − высота потолков; − пролет; − наличие инженерного оборудования (вентиляция, отопление и прочее оборудование, позволяющее создавать определенные климатические условия); − наличие охранных систем и систем пожаротушения, видеонаблюдения; − высота расположения полов и наличие антипылевого покрытия; − наличие определенного количества ворот докового типа, погрузочно-разгрузочных площадок, регулируемых по высоте; − наличие площадок для маневрирования и стоянки грузового и легкового автотранспорта; − наличие офисных, вспомогательных помещений и строений; − наличие ограждения территории с круглосуточной охраной и многое другое. 243 11.9. Элемент сравнения – физическое состояние объекта Критерием оценки физического (технического) состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств 32. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Основными из них являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период неиспользования здания. Очевидно, что степень физического износа объекта влияет на его стоимость с точки зрения потребительских качеств. В данном разделе приводятся данные, сформированные по результатам экспертного опроса, относительно физического состояния производственноскладского объекта недвижимости. Источник: https://provse.news/remont-otdelka_793_795/iznoszdaniy-45960.html 32 244 Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Таблица 138 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии Отношение удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной арендной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной арендной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии 245 Среднее значение Доверительный интервал 1,23 1,22 1,25 0,71 0,69 0,73 1,21 1,20 1,22 0,72 0,70 0,74 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 139 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии Отношение удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной арендной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной арендной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии 246 Среднее значение Расширенный интервал 1,23 1,15 1,32 0,71 0,62 0,79 1,21 1,14 1,29 0,72 0,64 0,80 Матрицы коэффициентов цены производственноскладских объектов хорошее объект удовл. оценки неудовл. арендные ставки производственноскладских объектов хорошее объект удовл. оценки неудовл. хорошее 1,00 0,81 0,57 аналог удовл. 1,23 1,00 0,71 аналог хорошее 1,00 0,82 0,59 удовл. 1,21 1,00 0,72 Таблица 140 неудовл. 1,75 1,41 1,00 Таблица 141 неудовл. 1,69 1,39 1,00 Важная информация. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по физическому состоянию. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. 247 Гистограммы Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <1,15 1,15-1,2 1,2-1,25 1,25-1,3 Корректирующий коэффициент 1,3-1,35 >1,35 Рис. 70. Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <1,15 1,15-1,2 1,2-1,25 1,25-1,3 Корректирующий коэффициент Рис. 71. 248 >1,3 Отношение удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85 Корректирующий коэффициент Рис. 72. Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 Корректирующий коэффициент Рис. 73. 249 0,8-0,85 >0,85 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов33 Таблица 142 Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,20 1,13 1,27 2 Санкт-Петербург 1,21 1,14 1,29 3 города с численностью 1,23 1,16 1,29 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,23 1,16 1,30 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,23 1,17 1,28 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,22 1,16 1,29 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,23 1,17 1,30 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,22 1,15 1,29 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 33 250 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 143 Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной арендной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,20 1,14 1,27 2 Санкт-Петербург 1,21 1,14 1,28 3 города с численностью 1,22 1,16 1,27 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,22 1,16 1,29 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,22 1,17 1,28 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,22 1,16 1,28 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,22 1,17 1,28 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,21 1,15 1,27 251 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 144 Отношение удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,74 0,66 0,81 2 Санкт-Петербург 0,70 0,63 0,77 3 города с численностью 0,71 0,65 0,78 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,73 0,66 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,72 0,66 0,78 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,72 0,65 0,78 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,71 0,65 0,78 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,74 0,67 0,81 252 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 145 Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной арендной ставке такого же объекта в удовлетворительном состоянии № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,73 0,66 0,80 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,72 0,66 0,78 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,73 0,66 0,80 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,72 0,67 0,78 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,71 0,65 0,78 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,71 0,65 0,77 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,73 0,67 0,80 Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала − − − − − год постройки здания; дата последней реконструкции; качество строительных материалов; состояние конструктивных элементов; среда эксплуатации. 253 11.10. Элементы сравнения, относящиеся к отделке внутренних помещений объектов Влияние на стоимость объектов производственноскладского назначения оказывает состояние отделки внутренних помещений. В рамках данного исследования состояние отделки было проанализировано в двух аспектах: - с точки зрения отношения цен и арендных ставок объектов с отделкой в разном состоянии: соотношение выражается в виде мультипликативной поправки (см. раздел 11.10.1); - а также с точки зрения стоимости ремонтных работ: стоимость выражается в виде аддитивной поправки (см. раздел 11.10.2). Исходя из конкретной ситуации и с учетом проведенного анализа рынка, фактического состояния отделки объекта оценки и объектов аналогов, площадей повреждения отделки либо частичного ремонта оценщик может выбрать удобную для него форму корректировки, обосновав свой выбор в отчете об оценке. 11.10.1. Элемент сравнения – состояние отделки В таблицах ниже приведены значения корректирующих коэффициентов на состояние отделки, усреднённые по городам, а также границы расширенных интервалов, полученные в результате обработки данных экспертного опроса. Обращаем внимание, что корректирующие коэффициенты, приведенные в данном разделе, относятся к состоянию отделки объектов, а не их долгоживущих конструктивных элементов. 254 Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Таблица 146 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение цены объекта с хорошей отделкой, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой Отношение цены объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой Удельная арендная ставка Отношение арендной ставки объекта с хорошей отделкой, к арендной ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой Отношение арендной ставки объекта без отделки либо требующего замены отделки, к арендной ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой 255 Среднее значение Доверительный интервал 1,18 1,17 1,20 0,82 0,80 0,83 1,18 1,16 1,20 0,81 0,80 0,83 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 147 Наименование коэффициента Среднее значение Удельная цена Отношение цены объекта с хорошей отделкой, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой Отношение цены объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой Удельная арендная ставка Отношение арендной ставки объекта с хорошей отделкой, к арендной ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой Отношение арендной ставки объекта без отделки либо требующего замены отделки, к арендной ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой Расширенный интервал 1,18 1,13 1,24 0,82 0,75 0,88 1,18 1,13 1,23 0,81 0,75 0,88 Матрицы коэффициентов Таблица 148 Цены (арендные ставки) производственноскладских объектов хорошая объект удовл. оценки без отделки аналог хорошая 1,00 0,85 0,69 удовл. 1,18 1,00 0,82 без отделки 1,45 1,23 1,00 Важная информация. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по состоянию отделки. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. 256 Гистограммы Отношение цены объекта с хорошей отделкой, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,07 1,07-1,14 1,14-1,21 1,21-1,28 1,28-1,35 1,35-1,5 Корректирующий коэффициент Рис. 74 Отношение арендной ставки объекта с хорошей отделкой, к ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <1,07 1,07-1,14 1,14-1,21 1,21-1,28 1,28-1,35 Корректирующий коэффициент Рис. 75 257 1,35-1,5 Отношение цены (арендной ставки) объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого же объекта с удовлетворительной отделкой Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,75 0,75-0,82 0,82-0,89 0,89-0,96 Корректирующий коэффициент Рис. 76 Отношение цены (арендной ставки) объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого же объекта с удовлетворительной отделкой Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,71 0,71-0,77 0,77-0,83 0,83-0,89 Корректирующий коэффициент Рис. 77 258 >0,89 Значения коэффициентов и границы интервалов в отдельных категориях городов 34 Таблица 149 Отношение цены объекта с хорошей отделкой, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,17 1,10 1,23 2 Санкт-Петербург 1,15 1,09 1,21 3 города с численностью 1,18 1,12 1,24 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,17 1,11 1,23 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,19 1,13 1,24 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,18 1,11 1,25 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,18 1,12 1,24 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,19 1,12 1,26 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 34 259 Значения коэффициентов и границы интервалов в отдельных категориях городов Таблица 150 Отношение арендной ставки объекта с хорошей отделкой, к арендной ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,16 1,10 1,22 2 Санкт-Петербург 1,14 1,10 1,19 3 города с численностью 1,17 1,13 1,21 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,16 1,12 1,20 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,18 1,14 1,21 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,19 1,14 1,23 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,18 1,14 1,22 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,18 1,13 1,22 260 Значения коэффициентов и границы интервалов в отдельных категориях городов Таблица 151 Отношение цены объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,82 0,77 0,86 2 Санкт-Петербург 0,84 0,78 0,90 3 города с численностью 0,82 0,77 0,87 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,83 0,78 0,88 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,82 0,77 0,87 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,88 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,83 0,77 0,88 261 Значения коэффициентов и границы интервалов в отдельных категориях городов Таблица 152 Отношение арендной ставки объекта без отделки либо требующего замены отделки, к арендной ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,81 0,76 0,86 2 Санкт-Петербург 0,83 0,77 0,89 3 города с численностью 0,81 0,76 0,86 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,82 0,76 0,88 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,81 0,77 0,86 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,81 0,77 0,86 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,82 0,77 0,87 − − − − − Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала площадь; фактическое качество отделки; качество используемых для отделки материалов; уровень дизайна; степень соответствия отделки назначению объекта. 262 11.10.2. Информация о стоимости ремонтных работ для определения стоимостных поправок Состояние отделки внутренних помещений производственно-складского объекта оказывает влияние на его стоимость. Объекты индустриальной недвижимости с повышенным уровнем отделки стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов. Поэтому при использовании в качестве аналогов объектов, отличающихся по состоянию отделки, следует использовать аддитивную поправку, равную разнице в стоимости ремонта объекта оценки и объекта – аналога. С другой стороны, при расчете аддитивной корректировки следует учитывать, что отделка на дату оценки может находиться в различном состоянии. Например, ремонт во внутренних помещениях, возможно, был произведен длительное время назад, или их, либо чрезвычайных происшествий на производстве. Также отделка производственных помещений может быть повреждена ввиду условий эксплуатации (агрессивная среда - загазованность, молекулы масел и кислот, находящихся в воздухе, пыль и вибрация - постепенно приводит к износу как несущих конструкций, так и отделки в целом). Составители справочника проведи исследование стоимости ремонтных работ, публикуемых в открытых источниках. Существуют различные виды ремонта производственно-складской недвижимости. Проведенный анализ сети Интернет, в частности сайтов строительных организаций, показал, что единой градации и терминологии в отношении уровня и качества ремонтно-строительных (отделочных) работ, не существует. Каждая компания оперирует, характеризуя тот 263 или иной вариант отделочных работ, своими терминами, зачастую даже не предоставляя их расшифровки. В отличие от офисно-торговой недвижимости, где представлены несколько видов отделки, для производственно-складских помещений предлагается меньший набор ремонтных работ. В целом, весь комплекс работ по ремонту производственно-складских помещений можно разбить на четыре основных категории в зависимости от стоимости ремонтно-строительных и отделочных работ. − Косметический. − Экономичный. − Капитальный. − Улучшенный. В зависимости от масштабов проекта может быть требоваться косметический или экономичный ремонт внутренних помещений. Изменение функционального назначения помещения чаще всего предполагает капитальный ремонт. Улучшенный ремонт, как правило, предполагается в объектах высокого класса. Важно отметить, что ремонт производственноскладских помещений имеет несколько важных особенностей. Основную сложность представляет то, что в большинстве случаев установленное технологическое оборудование (или его часть) невозможно убрать. В связи с этим возникает необходимость в применении малогабаритной техники, могут возникнуть проблемы с использованием подъёмников, работа на высоте может потребовать привлечения промышленных альпинистов. Выполняя расчет стоимости ремонта помещения, особое внимание уделяется высокой надёжности как используемых технологий, так и каждого из материалов, их прочности, долговечности, стойкости к агрессивным воздействиям и механическим нагрузкам. 264 В таблице 153 приводится краткая характеристика типов ремонта Типы ремонта (виды ремонтных работ) Таблица 153 Вид ремонта Косметический Экономичный Капитальный Улучшенный Характеристика Внутренний косметический ремонт промышленных цехов, складских помещений обычно сводится к малым отделочным работам - покраске стен, освежению потолков, ремонту электропроводки, замене стекол. Как правило, такой ремонт проводится с целью реставрации - обновления внутреннего состояния помещения за короткие сроки без дорогостоящей перепланировки и замены элементов инженерных сетей Экономичный ремонт промышленных цехов и складских помещений наряду с выполнением отделочных работ (покраска стен, потолков, ремонт электропроводки) предполагает также замену окон, дверей, а также проведение небольшой перепланировки помещения, которая бы не меня функционального назначения помещения или его части. Подобного рода ремонт проводится с целью изменения планировки помещения для более удобной организации рабочего пространства, а также обновления текущего состояния объекта. Капремонт помещений предполагает выполнение работ по замене инженерных коммуникаций; проведению перепланировки с оформлением всех необходимых для этого разрешений; выравниванию поверхностей; замене напольных, потолочных покрытий, отделочных материалов; замене проемов. В отличие от косметического ремонта производственно-складских помещений капитальный позволит не только обеспечить комфортные условия для работы персонала, но и продлить срок эксплуатации всего здания в целом, решить технологические проблемы Улучшенный вид ремонта, предполагает использование только материалов высокого качества, современного дорогостоящего оборудования, монтаж инженерной инфраструктуры в европейском варианте 265 Стоимость ремонта складывается из общей стоимости материалов и сметной стоимости отделочных работ по установке и монтажу этих материалов. В таблицах 154-156 приведены: − удельная стоимость ремонта без стоимости материалов (стоимость ремонтных работ); − стоимость материалов (в процентах от стоимости ремонтных работ); − удельная стоимость ремонта, включая стоимость материалов. Значения удельной стоимости для каждого уровня отделки, рассчитаны при условии, что до начала ремонта отделка отсутствует. В таблице 154 приведены данные о стоимости ремонтных работ (без стоимости материалов), исходя из расчета за 1 кв.м., которые определены на основе материалов сайтов ремонтных компаний, расположенных в различных городах страны (Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург). 266 Данные о стоимости ремонтных работ, руб./кв. м Таблица 154 Стоимость ремонтных работ, руб./ кв. м 2 000 2000 2 500 3 500 1 500 1 500 1 200 1 500 3 900 3 500 3 015 3 000 4 600 2 680 2 680 2 800 4 000 Источник Город Косметический ремонт https://topstroy-remont.ru/remontМосква pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta https://dl-stroi.ru/remont/nezhilyeМосква pomesheniya/sklad/ https://mosremstroi24.ru/usluga/remontМосква sklada/ https://alptech.ru/otdelkaМосква proizvodstvennyh-pomeshhenij.html http://www.int-ext.ru/remont-skladovМосква proizvodstvennyh-pomeschenij.htm https://tigris-stroy.ru/remontМосква pomeshheniy/proizvodstvennye/skladov/ https://remont-gm.ru/otdelkaНовосибирск pomesheniy/remont-proizvodstvennyhpomeshhenij/ https://bexper.ru/remont/remontСанктpomeshenii/remont-sklada Петербург Экономичный ремонт https://topstroy-remont.ru/remontМосква pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta http://triumphsk.ru/ru/otdelochnyeНижний raboty/remont-proizvodstvennyhНовгород pomeshhenij/ http://construction-company.ru/remont-iМосква otdelka-proizvodstvenih-pomeshchenii http://www.sovstroy.ru/remont/proizvodstv Москва ennye-pomeshheniya/ https://idremont.ru/remont-sklada-podМосква klyuch.html http://stroygroupekt.ru/calculator/ Екатеринбург https://ooo-promstroy.ru/remontМосква pomeschenij/remont-sklada.html https://remont-gm.ru/otdelkaНовосибирск pomesheniy/remont-proizvodstvennyhpomeshhenij/ https://remont.aograd.ru/remont-sklada/ Москва Среднее значение 35 1 963 3 353 В качестве расчетного значения корректировки от одного вида ремонта к другому используется среднее полученного диапазона цен 35 267 Стоимост ь ремонтны х работ, руб./ кв. м 5 700 4 690 7 500 4 154 6 900 7 500 7 500 5 900 10 100 12 000 8 040 9 000 Источник Таблица 154 (продолжение) Город Капитальный ремонт https://topstroy-remont.ru/remontМосква pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta http://stroygroupekt.ru/calculator/ Екатеринбург http://www.int-ext.ru/remont-skladovМосква proizvodstvennyh-pomeschenij.htm http://construction-company.ru/remont-iМосква otdelka-proizvodstvenih-pomeshchenii https://idremont.ru/remont-sklada-podМосква klyuch.html https://tigris-stroy.ru/remontМосква pomeshheniy/proizvodstvennye/skladov/ https://alptech.ru/otdelka-proizvodstvennyhМосква pomeshhenij.html Москва https://remont.aograd.ru/remont-sklada/ Улучшенный ремонт https://topstroy-remont.ru/remontМосква pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta https://tigris-stroy.ru/remontМосква pomeshheniy/proizvodstvennye/skladov/ http://construction-company.ru/remont-iМосква otdelka-proizvodstvenih-pomeshchenii Москва https://alptech.ru/otdelka-proizvodstvennyhpomeshhenij.html Среднее значение 36 6 231 9 785 Для расчета общих затрат на ремонтные работы воспользуемся данными различных источников, содержащих информацию о соотношении затрат на материалы и непосредственно проведение работ. Как правило, стоимость материалов, используемых при ремонте, рассчитывается в процентном соотношении от стоимости работ по проведению комплексного ремонта. В таблице 155 приводится сводная информация из открытых источников о стоимости материалов. В качестве расчетного значения корректировки от одного вида ремонта к другому используется среднее полученного диапазона цен 36 268 Данные о стоимости материалов, руб./кв. м Таблица 155 Источник Исходная информация стоимость материалов составляет в среднем 50%-80% от стоимости работ по проведению комплексного ремонта https://bexper.ru/remont/re стоимость различных mont-pomeshenii/remont- видов ремонта с sklada учетом стоимости материалов и без их https://topstroyучета remont.ru/remontpomeshenij/raschetstoimosti-remonta https://topstroyremont.ru/remontpomeshenij/raschetstoimosti-remonta https://tigrisstroy.ru/remontpomeshheniy/proizvodstve nnye/skladov/ Среднее значение (после округления): http://www.skomf.ru/voprosi.htm Средняя стоимость материалов (в % от стоимости ремонтных работ) 65% 47% 59% 67% 60% 59% Расчет стоимости проведения каждого вида ремонта с учетом стоимости работ и материалов представлен в таблице 156. 269 Расчет стоимости проведения ремонта, руб./кв. м Вид ремонта Косметический Экономичный Капитальный Улучшенный Стоимость работ, руб./кв. м Стоимость материалов, руб./кв. м 1 963 3 353 6 231 9 785 981 1 676 3 115 4 893 Таблица 156 Стоимость ремонта (работа+ материалы), руб./ кв. м 2 944 5 029 9 346 14 678 Как отмечалось выше, для определения корректировки на уровень отделки к ценам предложений к продаже аналогов предлагается использовать аддитивную поправку, равную разности стоимостей ремонта объекта оценки и объекта-аналога. В таблице 157 приведены значения аддитивных корректировок, относящихся к одному квадратному метру площади помещений, представленные в виде матрицы. Обращаем внимание, что приведенные корректировки соответствуют случаю, когда ремонт в одном из объектов (объект оценки и объект аналог) полностью отсутствует. 270 Корректировка на тип ремонта, руб./кв. м Таблица 157 -5 029 -2 085 0 4 317 9 648 Улучшенный -2 944 0 2 085 6 402 11 734 Экономичный 0 2 944 5 029 9 346 14 678 Капитальный Без отделки Косметический объект Экономичный оценки Капитальный Улучшенный Косметический Уровень отделки Без отделки аналог -9 346 -6 402 -4 317 0 5 332 -14 678 -11 734 -4 317 -5 332 0 Важная информация. В том случае, если у Оценщика имеются данные о фактической текущей стоимости ремонтных работ, то при корректировке цен объектованалогов они имеют приоритет перед данными, приведенными в Справочнике. Дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала площадь и строительный объем; сроки проведения ремонтных работ; качество проведенных ремонтных работ; качество и стоимость используемых для отделки материалов, технологий, оборудования; − сложность выполнения ремонтных работ; − конструктивные особенности здания; − местоположение. − − − − 271 11.11. Элемент сравнения-наличие парковки Наличие парковки на территории производственноскладского объекта, а также ее тип оказывает влияние на его стоимость. Стоимость производственно-складских объектов, на территории которых есть организованная парковка выше относительно объектов, не имеющих подобной опции. «Организованная парковка» это место стоянки транспортных средств, представляющее собой участок проезжей части автомобильной дороги, улицы и дороги населенного пункта или прилегающей к ним территории, организованной в соответствии с правилами дорожного движения и другими ТНПА, утвержденными в установленном порядке. Организованная парковка в случае объектов производственно-складского назначения может также располагаться напрямую на территории объекта. При этом организованная парковка может быть как открытой (транспортные средства располагаются на земле, без каких-либо навесов, под открытым небом), так и закрытой (навес, подземная парковка, многоуровневая и т.п.). Тип парковки также оказывает существенное влияние на стоимость: объекты с крытой парковкой на территории стоят дороже по сравнению с такими же объектами с открытой парковкой. Таким образом, наличие парковки, а также ее тип является одним из факторов, влияющих на формирование стоимости производственно-складской недвижимости. В данном разделе приводятся корректирующие коэффициенты, полученные статистическим данным, которые показывают различия в стоимости производственно-складских объектов в зависимости от наличия парковки и ее типа. 272 Все собранные данные были сгруппированы по двум принципам: 1). По группам объектов, расположенных в городах с различной численностью населения 37: 1. города с численностью менее 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург) 2. усредненные данные по всем городам России. 2). По группам объектов, различных по классу качества 38: 1. объекты класса С и ниже (низкоклассные производственно-складские объекты). В таблицах 158-160 приведены корректирующие коэффициенты, отражающие влияние наличия организованной парковки на стоимость производственно-складского объекта. Значения корректировок, усредненные по городам России, и доверительный интервал Таблица 158 Наименование коэффициента Удельная цена/арендная ставка Отношение удельной цены (арендной ставки) производственно-складского объекта, не имеющего организованной парковки, к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта с организованной парковкой Среднее значение 0,96 Доверительный интервал 0,94 0,96 В выборке участвовали объекты производственно-складского назначения всех классов качества 38 В выборке участвовали объекты производственно-складского назначения из городов с различной численностью 37 273 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 159 Наименование коэффициента Удельная цена/арендная ставка Отношение удельной цены (арендной ставки) производственно-складского объекта, не имеющего организованной парковки, к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта с организованной парковкой Среднее значение 0,96 Расширенный интервал 0,85 1,00 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на наличие и тип парковки для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах с различной численностью Таблица 160 города с численностью до 1 млн. чел. Аналог парковка есть парковка отсутствует парковка есть 1,00 1,04 парковка 0,96 1,00 отсутствует арендные ставки Объект оценки 274 В таблицах 161-163 приведены корректирующие коэффициенты, отражающие влияние типа организованной парковки на стоимость производственно-складского объекта Значения корректировок, усредненные по городам России, и доверительный интервал Таблица 161 Наименование коэффициента Удельная цена/арендная ставка Отношение удельной цены (арендной ставки) производственно-складского объекта с открытой парковкой к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта с закрытой парковкой Среднее значение 0,93 Доверительный интервал 0,91 0,95 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 162 Наименование коэффициента Удельная цена/арендная ставка Отношение удельной цены (арендной ставки) производственно-складского объекта с открытой парковкой к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта с закрытой парковкой 275 Среднее значение 0,93 Расширенный интервал 0,87 0,99 Матрицы коэффициентов Корректирующие коэффициенты на наличие и тип парковки для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения, расположенных в городах с различной численностью Таблица 163 усредненные данные по городам России Аналог цены/арендные ставки закрытая парковка открытая парковка закрытая 1,00 1,07 парковка Объект оценки открытая 0,93 1,00 парковка Дополнительно был проведен анализ влияния типа парковки на выборке низкоклассных объектов производственно-складского назначения (класса С и ниже) в таблице 164 приведены результаты статистической обработки. Значения корректирующих коэффициентов на наличие отопления для цен и арендных ставок для объектов производственно-складского назначения различного класса качества Таблица 164 объекты класса С и ниже (низкоклассные производственно-складские объекты) Аналог цены/арендные ставки закрытая парковка открытая парковка закрытая 1,00 1,04 парковка Объект оценки открытая 0,96 1,00 парковка 276 12. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта и его частей 12.1. Элемент сравнения – функциональное назначение объекта Зачастую ввиду ограниченности рынка специализированных объектов оценщик вынужден использовать в качестве аналогов универсальные объекты, рынок которых, как правило, более развит. Ниже приводятся поправочные коэффициенты, сформированные по результатам экспертного опроса, которые позволяют при оценке специализированных объектов расширить количество объектов-аналогов за счет привлечения данных цен или ставок по объектам общего (универсального) назначения. 277 Значения корректировок, усредненные по городам России, и доверительный интервал Таблица 165 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены высококлассного специализированного складского объекта, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта 39 Отношение удельной цены объекта под пищевое производство, к удельной цене подобного универсального производственноскладского объекта Отношение удельной цены специализированных сельскохозяйственных объектов, к удельной цене подобного универсального производственноскладского объекта Отношение удельной цены специализированных объектов придорожного сервиса, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта Среднее значение Доверительный интервал 1,22 1,20 1,24 1,21 1,20 1,23 0,78 0,76 0,80 1,21 1,17 1,25 Результаты обработки рыночных данных о продаже и аренде объектов производственно-складского назначения различного класса качества и его влияния на стоимость объектов приводится в разделе 10.8 39 278 Наименование коэффициента Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки высококлассного специализированного складского объекта, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной арендной ставки объекта под пищевое производство, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной арендной ставки специализированных сельскохозяйственных объектов, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной арендной ставки специализированных объектов придорожного сервиса, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта 279 Таблица 165 (продолжение) Среднее значение Доверительный интервал 1,22 1,20 1,23 1,22 1,21 1,24 0,77 0,75 0,79 1,21 1,17 1,25 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 166 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены высококлассного специализированного складского объекта, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной цены объекта под пищевое производство, к удельной цене подобного универсального производственноскладского объекта Отношение удельной цены специализированных сельскохозяйственных объектов, к удельной цене подобного универсального производственноскладского объекта Отношение удельной цены специализированных объектов придорожного сервиса, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта 280 Среднее значение Расширенный интервал 1,22 1,13 1,30 1,21 1,13 1,30 0,78 0,69 0,87 1,21 1,11 1,31 Наименование коэффициента Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки высококлассного специализированного складского объекта, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной арендной ставки объекта под пищевое производство, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной арендной ставки специализированных сельскохозяйственных объектов, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной арендной ставки специализированных объектов придорожного сервиса, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Таблица 166 (продолжение) Среднее значение Расширенный интервал 1,22 1,13 1,30 1,22 1,13 1,32 0,77 0,68 0,86 1,21 1,11 1,31 Возможности применения приведенных в таблицах коэффициентов этим не ограничиваются. Имеющиеся коэффициенты могут быть использованы для расчета других корректирующих коэффициентов по элементу сравнения - назначение объекта, для всех объектов производственно-складской недвижимости из приведенного списка объектов. Приведенное выше замечание относительно возможности расчета корректирующих коэффициентов для «приведения» цен или арендных ставок между объектами различного 281 назначения также относится и к коэффициентам, которые приведены для городов (в таблицах по городам). Важная информация. Не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по функциональному назначению. Обращаем внимание, что в случае достаточного количества объектов-аналогов, совпадающих по назначению с объектом оценки, использовать данные по объектам иного назначения в качестве аналогов не рекомендуется. Также отметим, что результаты обработки рыночных данных о продаже и аренде объектов производственно-складского назначения различного класса качества и его влияния на стоимость объектов приводятся в разделе 11.8 282 Матрицы коэффициентов Таблица 167 универсальный объект высококлассный объект под пищевое производство сельхоз назначения придорожный сервис объект оценки универсальный объект 1,00 1,22 1,21 0,78 1,21 высококлассный объект 0,82 1,00 1,00 0,64 0,99 под пищевое производство 0,82 1,00 1,00 0,64 0,99 сельскохозяйственного назначения 1,28 1,56 1,56 1,00 1,55 придорожный сервис 0,83 1,01 1,01 0,65 1,00 аналог цены производственно-складских объектов Таблица 168 универсальный объект высококлассный объект под пищевое производство сельхоз назначения придорожный сервис объект оценки универсальный объект 1,00 1,22 1,22 0,77 1,21 высококлассный объект 0,82 1,00 1,00 0,63 0,99 под пищевое производство 0,82 1,00 1,00 0,63 0,99 сельскохозяйственного назначения 1,30 1,58 1,59 1,00 1,57 придорожный сервис 0,83 1,01 1,02 0,64 1,00 аналог арендные ставки производственно-складских объектов 283 Гистограммы Отношение удельной цены специализированного высококлассного складского объекта, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4 Корректирующий коэффициент Рис. 78. Отношение удельной арендной ставки специализированного высококлассного складского объекта, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 Корректирующий коэффициент Рис. 79. 284 1,3-1,4 >1,4 Отношение удельной цены объекта, предназначенного для пищевого производства, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4 Корректирующий коэффициент Рис. 80. Отношение удельной арендной ставки объекта, предназначенного для пищевого производства, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 Корректирующий коэффициент Рис. 81. 285 1,3-1,4 >1,4 Отношение удельной цены специализированных объектов сельскохозяйственного назначения к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,6 0,6-0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 Корректирующий коэффициент Рис. 82. Отношение удельной арендной ставки специализированных объектов сельскохозяйственного назначения к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <0,6 0,6-0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 Корректирующий коэффициент Рис. 83. 286 0,9-1 Отношение удельной цены специализированных объектов придорожного сервиса к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4 Корректирующий коэффициент Рис. 84. Отношение удельной арендной ставки специализированных объектов придорожного сервиса к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 Корректирующий коэффициент Рис. 85. 287 >1,4 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам 40 Таблица 169 Отношение удельной цены специализированного высококлассного складского объекта, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,20 1,13 1,27 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 1,20 1,13 1,27 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,20 1,15 1,25 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,20 1,14 1,26 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,20 1,14 1,27 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,20 1,15 1,25 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,20 1,12 1,28 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 40 288 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 170 Отношение удельной арендной ставки специализированного высококлассного складского объекта, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,20 1,13 1,28 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 1,21 1,14 1,27 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,23 1,15 1,32 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,20 1,14 1,26 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,21 1,15 1,27 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,20 1,15 1,26 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,20 1,15 1,25 289 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 171 Отношение удельной цены объекта, предназначенного для пищевого производства, к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,21 1,15 1,27 2 Санкт-Петербург 1,22 1,15 1,28 3 города с численностью 1,20 1,14 1,26 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,20 1,14 1,27 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,20 1,14 1,27 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,21 1,14 1,27 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,21 1,15 1,27 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,21 1,15 1,28 290 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 172 Отношение удельной арендной ставки объекта, предназначенного для пищевого производства, к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,22 1,16 1,29 2 Санкт-Петербург 1,23 1,16 1,30 3 города с численностью 1,22 1,15 1,28 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,24 1,17 1,32 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,22 1,15 1,29 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,22 1,15 1,28 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,22 1,16 1,28 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,23 1,16 1,30 291 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 173 Отношение удельной цены специализированных объектов сельскохозяйственного назначения к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,78 0,72 0,85 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,78 0,71 0,84 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,80 0,74 0,85 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,78 0,71 0,84 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,78 0,70 0,85 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,78 0,71 0,84 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,80 0,73 0,86 292 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 174 Отношение удельной арендной ставки специализированных объектов сельскохозяйственного назначения к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,78 0,71 0,86 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 0,78 0,71 0,84 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5000,80 0,74 0,86 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,78 0,71 0,84 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,77 0,68 0,85 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,78 0,71 0,84 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,80 0,73 0,86 293 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 175 Отношение удельной цены специализированных объектов придорожного сервиса к удельной цене подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,20 1,13 1,27 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 1,20 1,13 1,26 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,19 1,12 1,25 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,20 1,14 1,27 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,22 1,12 1,31 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,20 1,14 1,26 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,19 1,11 1,26 294 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по категориям городов Таблица 176 Отношение удельной арендной ставки специализированных объектов придорожного сервиса к удельной арендной ставке подобного универсального производственно-складского объекта № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,20 1,13 1,27 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 1,20 1,13 1,26 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,18 1,11 1,25 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,20 1,14 1,27 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,21 1,12 1,31 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,20 1,14 1,26 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,18 1,11 1,25 295 12.2. Элемент сравнения – назначение частей промбазы При необходимости для расчета арендной платы за открытую площадку (при отсутствии прямой информации), можно использовать приведенный ниже коэффициент перехода от арендной ставки за холодный склад на той же промбазе. В данном разделе приводятся соответствующие корректирующие коэффициенты, полученные по данным экспертного опроса. Значения корректировок, усредненные по городам России, и доверительный интервал. Таблица 177 Наименование коэффициента Удельная арендная ставка Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к ставке холодных складов на этой же промбазе Среднее значение 0,55 Доверительный интервал 0,53 0,58 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 178 Наименование коэффициента Удельная арендная ставка Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к ставке холодных складов на этой же промбазе 296 Среднее значение 0,55 Расширенный интервал 0,44 0,66 Гистограммы Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к ставке холодных складов на этой же промбазе 50% Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <0,42 0,42-0,54 0,54-0,66 0,66-0,78 Корректирующий коэффициент Рис. 86. 297 0,78-0,9 0,9-1 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов41 Таблица 179 Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к ставке холодных складов на этой же промбазе № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 0,58 0,49 0,67 2 Санкт-Петербург 0,50 0,42 0,58 3 города с численностью 0,55 0,47 0,63 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5000,55 0,47 0,63 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 0,55 0,46 0,64 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 0,55 0,49 0,60 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 0,58 0,49 0,67 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 41 298 12.3. Элемент сравнения – назначение частей производственно-складского комплекса Объектами оценки довольно часто являются объекты, в состав которых входят площади с различным функциональным назначением. Так, например, на любой производственно-складской базе имеются административно-офисные и бытовые помещения или здания вспомогательного назначения. При этом, доли указанных площадей, как правило, у объекта оценки и аналогов отличаются. Приведенные ниже корректирующие коэффициенты, основанные на данных экспертного опроса, служат для того, чтобы перейти от цены (арендной ставки) производственно-складской части объекта к ценам (арендным ставкам) его частей с прочим функциональным назначением. 299 Значения корректировок, усредненные по городам России, и доверительный интервал Таблица 180 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса Отношение удельной цены бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса Отношение удельной арендной ставки бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса 300 Среднее значение Доверительный интервал 1,47 1,43 1,50 1,22 1,20 1,23 1,47 1,44 1,51 1,22 1,20 1,24 Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов Таблица 181 Наименование коэффициента Удельная цена Отношение удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса Отношение удельной цены бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса Удельная арендная ставка Отношение удельной арендной ставки административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса Отношение удельной арендной ставки бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса 301 Среднее значение Расширенный интервал 1,47 1,32 1,61 1,22 1,13 1,30 1,47 1,32 1,63 1,22 1,13 1,31 Матрицы коэффициентов Цены (арендные ставки) производственноскладских объектов объект оценки аналог Таблица 182 ПС часть АО часть бытовая часть ПС часть 1,00 0,68 0,82 АО часть 1,47 1,00 1,20 бытовая часть 1,22 0,83 1,00 302 Гистограммы Отношение удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса 70% Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <1,15 1,15-1,3 1,3-1,45 1,45-1,6 Корректирующий коэффициент >1,6 Рис. 87. Отношение удельной арендной ставки административноофисной части производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса Частота наблюдений, % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <1,15 1,15-1,3 1,3-1,45 1,45-1,6 Корректирующий коэффициент Рис. 88. 303 >1,6 Отношение удельной цены бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса 70% Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4 Корректирующий коэффициент Рис. 89. Отношение удельной арендной ставки бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса Частота наблюдений, % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <1,05 1,05-1,15 1,15-1,25 1,25-1,35 Корректирующий коэффициент Рис. 90. 304 >1,35 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам 42 Таблица 183 Отношение удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,44 1,31 1,57 2 Санкт-Петербург 1,45 1,33 1,58 3 города с численностью 1,48 1,38 1,58 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,48 1,37 1,59 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,48 1,38 1,58 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,47 1,35 1,60 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,48 1,38 1,59 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,51 1,39 1,64 В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 42 305 Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 184 Отношение удельной арендной ставки административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,46 1,32 1,59 2 Санкт-Петербург 1,47 1,34 1,60 3 города с численностью 1,50 1,38 1,62 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,51 1,38 1,64 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,50 1,39 1,60 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,49 1,36 1,62 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,50 1,39 1,61 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,53 1,39 1,67 306 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 185 Отношение удельной цены бытовых помещений производственноскладского комплекса к удельной цене производственноскладской части комплекса № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,21 1,13 1,28 2 Санкт-Петербург 1,23 1,16 1,29 3 города с численностью 1,23 1,16 1,29 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,22 1,16 1,28 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,22 1,16 1,28 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,23 1,16 1,29 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,23 1,17 1,28 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,21 1,14 1,29 307 Значения территориальных коэффициентов и границы интервалов по отдельным городам Таблица 186 Отношение удельной арендной ставки бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной арендной ставке производственно-складской части комплекса № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 1,21 1,13 1,28 2 Санкт-Петербург 1,23 1,16 1,29 3 города с численностью 1,23 1,15 1,30 более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5001,23 1,15 1,30 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5001,22 1,15 1,29 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 1,23 1,16 1,29 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 1,22 1,16 1,27 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 1,21 1,14 1,29 308 13. Влияние условий продажи на цены сделок 13.1. Скидки на торг Как известно, оценщик в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению рыночной стоимости, обычно используется понижающая процентная поправка, которую по установившейся традиции мы называем «скидка на торг» Как и в прошлых изданиях справочников, в данном издании предусмотрены отдельно поправки к ценам предложений и к арендным ставкам, заявленным в предложениях аренды. Кроме того, в рамках данного проекта было учтено, что скидки могут существенно различаться в условиях активного и пассивного рынков. Поэтому в этом издании скидки на торг приведены отдельно для активного и неактивного рынков. Ответы экспертов-оценщиков – экспертов подтвердили, что это различие действительно существенное. Отличительной чертой данного тома является учет специфики различных типов объектов оценки, объединенных в рамках производственно-складского сегмента. Так, например, скидка на цены/арендные ставки для специализированных сельскохозяйственных объектов будет существенно больше, чем скидка для высококлассных специализированных складских объектов. Раздельный анализ скидок по различным типам 309 недвижимости помогает учесть специфику рынков продаж и аренды производственно-складских объектов недвижимости принципиально различного функционального назначения. В дополнение к значениям скидки на торг, рассчитанных на основе обработки мнений экспертовоценщиков, в том включены значения таких же скидок, полученных на основе данных, представляющих мнение сотрудников банковских структур. Как и следовало ожидать, их экспертное мнение не столь оптимистично в оценках, как мнение экспертов-оценщиков. В среднем значения этих скидок существенно больше. Следуя общей направленности ФСО №9 о недопустимости использования исходных данных, приводящих к максимизации расчетной величины стоимости, авторы Справочника рекомендуют учитывать мнение сотрудников банковских структур при оценке недвижимости, предназначенной в качестве залога. Это позволит снизить риски банков и упростит процедуру сдачи отчетов по оценке для целей залога. 310 13.2. Значения скидок на торг на активном рынке 13.2.1. Коллективное мнение экспертовоценщиков Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 187 Класс объектов Активный рынок Среднее Доверительный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 11,9% 11,0% 12,9% производственно-складские объекты 2. Специализированные 11,0% 10,2% 11,8% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 12,8% 11,8% 13,9% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 15,6% 14,3% 16,8% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 11,6% 10,8% 12,4% сервиса, обслуживающие транспортные средства 311 Таблица 187 (продолжение) Класс объектов Активный рынок Среднее Доверительный интервал Арендные ставки объектов 1. Универсальные 10,1% 9,2% 11,0% производственно-складские объекты 2. Специализированные 9,6% 8,7% 10,4% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 11,2% 10,2% 12,3% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 14,0% 12,6% 15,4% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 10,4% 9,5% 11,2% сервиса, обслуживающие транспортные средства 312 Границы расширенного интервала значений скидки на торг Таблица 188 Класс объектов Активный рынок Среднее Расширенный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 11,9% 7,9% 16,0% производственно-складские объекты 2. Специализированные 11,0% 6,9% 15,1% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 12,8% 8,6% 17,1% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 15,6% 10,6% 20,5% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 11,6% 7,6% 15,6% сервиса, обслуживающие транспортные средства 313 Таблица 188 (продолжение) Класс объектов Активный рынок Среднее Расширенный интервал Арендные ставки объектов 1. Универсальные 10,1% 6,1% 14,0% производственно-складские объекты 2. Специализированные 9,6% 5,9% 13,3% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 11,2% 7,2% 15,2% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 14,0% 9,5% 18,5% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 10,4% 6,5% 14,2% сервиса, обслуживающие транспортные средства 314 Гистограммы Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на активном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <8% 8-11% 11-14% 14-17% 17-20% >=20% Корректирующий коэффициент Рис. 91. Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на активном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5-8% 8-11% 11-14% 14-17% Корректирующий коэффициент Рис. 92. 315 17-20% Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на активном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6-8% 6-10% 10-12% 12-14% <=14% Корректирующий коэффициент Рис. 93. Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на активном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6-7% 7-10% 10-13% Корректирующий коэффициент Рис. 94. 316 13-16% Скидки на цены производственно-складской недвижимости на активном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <10% 10%-13% 13%-16% 16%-19% >=19% Скидка на торг, % Рис. 95. Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на активном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% 6-7% 7-10% 10-13% Корректирующий коэффициент Рис. 96. 317 13-16% Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на активном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5-11% 11-15% 15-19% 19-23% Корректирующий коэффициент Рис. 97. Частота наблюдений, % 50% Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на активном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 40% 30% 20% 10% 0% 6-7% 7-10% 10-13% 13-16% Корректирующий коэффициент Рис. 98. 318 16-19% Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на активном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <9% 9-12% 12-15% 15-18% 18-21% Корректирующий коэффициент Рис. 99. Частота наблюдений, % 60% Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на активном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6-7% 7-10% 10-13% Корректирующий коэффициент Рис. 100. 319 13-16% Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов 43 Таблица 189 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на цены предложений на активном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 11,5% 9,3% 13,6% Санкт-Петербург города с численностью 11,2% 8,1% 14,2% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50010,6% 7,6% 13,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50011,6% 8,3% 14,9% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 11,3% 8,8% 13,8% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 11,9% 8,6% 15,2% В случае, когда по городу данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки будут не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация городов не изменялась. При оценке объектов, находящихся в городах, по которым отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 43 320 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 190 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на арендные ставки на активном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 10,0% 6,9% 13,1% Санкт-Петербург города с численностью 10,0% 7,2% 12,8% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 5009,7% 6,8% 12,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50010,3% 7,0% 13,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 9,6% 7,1% 12,0% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 10,9% 7,6% 14,2% 321 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 191 Скидки на цены предложений на активном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 10,8% 8,6% 12,9% 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 10,0% 6,9% 13,1% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50010,0% 7,5% 12,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50010,3% 7,0% 13,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 10,3% 7,7% 12,9% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 10,3% 7,3% 13,3% 322 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 192 Скидки на арендные ставки на активном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 9,3% 6,3% 12,3% 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 9,0% 6,3% 11,7% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5009,3% 6,9% 11,7% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5009,0% 6,1% 11,9% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 8,9% 6,4% 11,3% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 9,6% 6,7% 12,5% 323 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 193 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на цены предложений на активном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 12,6% 9,7% 15,5% Санкт-Петербург города с численностью 12,0% 8,8% 15,2% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50011,9% 8,7% 15,0% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50012,3% 8,9% 15,7% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 12,3% 9,5% 15,1% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 12,8% 9,4% 16,1% 324 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 194 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на арендные ставки на активном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 10,3% 7,5% 13,1% Санкт-Петербург города с численностью 10,0% 7,1% 12,9% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50010,0% 6,8% 13,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50010,6% 7,3% 13,9% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 10,2% 7,3% 13,0% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 10,9% 7,6% 14,2% 325 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 195 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на цены предложений на активном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 15,0% 11,5% 18,5% Санкт-Петербург города с численностью 15,0% 11,4% 18,6% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50014,9% 11,4% 18,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50015,3% 11,3% 19,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 14,9% 11,4% 18,3% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 14,9% 10,9% 18,8% 326 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 196 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на арендные ставки на активном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва 13,2% 10,0% 16,3% Санкт-Петербург города с численностью 13,0% 9,8% 16,2% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50013,3% 10,0% 16,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50013,6% 9,8% 17,4% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 13,0% 9,6% 16,4% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 13,0% 9,1% 16,9% 327 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 197 Скидки на цены предложений на активном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 11,7% 8,9% 14,5% 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 11,6% 8,5% 14,6% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50011,6% 8,3% 14,8% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50012,3% 9,1% 15,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 12,0% 9,3% 14,7% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 12,0% 9,1% 14,9% 328 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 198 Скидки на арендные ставки на активном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 10,0% 7,2% 12,8% 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 10,0% 7,2% 12,8% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50010,3% 7,4% 13,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50010,6% 7,5% 13,7% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 9,4% 6,8% 12,0% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 10,9% 8,1% 13,7% 329 13.2.2. Коллективное мнение экспертовсотрудников банков Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 199 Класс объектов Активный рынок Среднее Доверительный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 11,2% 10,4% 12,0% производственно-складские объекты 2. Специализированные 10,7% 9,7% 11,6% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 11,6% 10,7% 12,5% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 15,1% 13,7% 16,5% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 11,9% 11,0% 12,8% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1. Универсальные 8,2% 7,4% 8,9% производственно-складские объекты 2. Специализированные 8,3% 7,3% 9,3% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 8,6% 7,7% 9,5% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 11,9% 10,4% 13,3% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 9,3% 8,5% 10,1% сервиса, обслуживающие транспортные средства 330 Границы расширенного интервала значений скидки на торг Таблица 200 Класс объектов Активный рынок Среднее Расширенный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 11,2% 6,8% 15,5% производственно-складские объекты 2. Специализированные 10,7% 6,6% 14,7% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 11,6% 7,5% 15,6% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 15,1% 10,1% 20,1% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 11,9% 7,6% 16,2% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1. Универсальные 8,2% 4,6% 11,8% производственно-складские объекты 2. Специализированные 8,3% 4,7% 11,9% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 8,6% 5,2% 12,0% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 11,9% 7,3% 16,4% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 9,3% 5,5% 13,2% сервиса, обслуживающие транспортные средства 331 Гистограммы Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19% 19-22% Корректирующий коэффициент Рис. 101. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <5% 5-8% 8-11% Корректирующий коэффициент Рис. 102. 332 11-14% 14-17% Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19% Корректирующий коэффициент Рис. 103. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <3% 3-7% 7-11% Корректирующий коэффициент Рис. 104. 333 11-15% 15-19% Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19% Корректирующий коэффициент Рис. 105. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <4% 4-8% 8-12% Корректирующий коэффициент Рис. 106. 334 12-16% 16-20% Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <7% 7-11% 11-15% 15-19% 19-23% 23-28% Корректирующий коэффициент Рис. 107. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <5% 5%-9% 9%-13% 13%-17% Корректирующий коэффициент Рис. 108. 335 17%-21% 21%-25% Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <8% 8-11% 11-14% 14-17% 17-23% Корректирующий коэффициент Рис. 109. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на активном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <3% 3-7% 7-11% Корректирующий коэффициент Рис. 110. 336 11-15% 15-19% Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов 44 Таблица 201 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на активном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 12,9% 9,1% 16,7% 3 города с численностью 11,4% 8,2% 14,6% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50011,8% 8,7% 14,8% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50011,4% 8,2% 14,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 12,2% 8,8% 15,5% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 11,7% 8,8% 14,6% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 44 337 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 202 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на активном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 8,6% 5,4% 11,9% 3 города с численностью 7,5% 4,9% 10,1% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5007,1% 4,5% 9,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5007,5% 4,9% 10,1% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 8,3% 5,3% 11,2% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 8,1% 5,4% 10,8% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 338 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 203 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на активном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 11,1% 7,4% 14,7% 3 города с численностью 11,5% 8,4% 14,6% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50010,8% 8,0% 13,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50011,4% 8,5% 14,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 11,4% 8,2% 14,6% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 11,6% 8,6% 14,6% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 339 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 204 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на активном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 7,9% 4,5% 11,3% 3 города с численностью 7,5% 4,8% 10,2% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5007,1% 4,6% 9,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5007,4% 4,8% 10,0% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 8,3% 5,3% 11,2% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 8,1% 5,3% 10,9% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 340 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 205 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на активном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 12,5% 9,5% 15,5% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50012,5% 9,7% 15,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50012,4% 9,3% 15,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 12,1% 8,9% 15,4% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 12,5% 9,6% 15,4% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 341 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 206 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на активном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 7,5% 5,1% 9,9% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5007,3% 4,9% 9,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5007,7% 5,1% 10,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 6,8% 4,2% 9,3% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 8,6% 5,9% 11,2% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 342 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 207 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на активном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 15,0% 11,1% 18,9% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50015,8% 12,0% 19,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50014,4% 11,1% 17,7% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 14,3% 10,5% 18,0% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 14,9% 11,3% 18,4% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 343 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 208 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на активном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 12,3% 8,8% 15,7% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50010,8% 7,3% 14,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50012,2% 9,1% 15,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 12,1% 8,3% 15,9% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 12,9% 9,3% 16,5% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 344 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 209 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на активном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 12,5% 8,8% 16,2% 3 города с численностью 12,4% 9,2% 15,6% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50012,1% 9,0% 15,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50012,1% 8,8% 15,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 12,5% 9,2% 15,8% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 12,5% 9,8% 15,2% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 345 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 210 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на активном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 9,9% 6,4% 13,3% 3 города с численностью 9,3% 6,3% 12,2% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 5008,3% 5,7% 10,8% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 5009,5% 6,7% 12,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 9,5% 6,4% 12,6% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 9,9% 7,2% 12,7% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 346 13.3. Значения скидок на торг на неактивном рынке 13.3.1. Коллективное мнение экспертовоценщиков Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 211 Класс объектов Неактивный рынок Среднее Доверительный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 17,4% 16,1% 18,8% производственно-складские объекты 2. Специализированные 16,7% 15,6% 17,7% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 17,8% 16,6% 19,1% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 21,2% 19,4% 23,0% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 16,6% 15,6% 17,6% сервиса, обслуживающие транспортные средства 347 Таблица 211 (продолжение) Класс объектов Неактивный рынок Среднее Доверительный интервал Арендные ставки объектов 1. Универсальные 15,3% 13,8% 16,7% производственно-складские объекты 2. Специализированные 14,9% 13,4% 16,3% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 16,4% 15,0% 17,9% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 19,5% 17,5% 21,5% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 15,1% 13,9% 16,4% сервиса, обслуживающие транспортные средства 348 Границы расширенного интервала значений скидки на торг Таблица 212 Класс объектов Неактивный рынок Среднее Расширенный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 17,4% 11,8% 23,0% производственно-складские объекты 2. Специализированные 16,7% 11,3% 22,1% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 17,8% 12,5% 23,1% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 21,2% 14,9% 27,4% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 16,6% 11,5% 21,7% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1. Универсальные 15,3% 10,1% 20,4% производственно-складские объекты 2. Специализированные 14,9% 9,6% 20,2% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 16,4% 11,3% 21,6% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 19,5% 13,3% 25,6% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 15,1% 10,0% 20,3% сервиса, обслуживающие транспортные средства 349 Гистограммы Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на неактивном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <10% 10-15% 15-20% 20-25% 25-30% 30-35% Корректирующий коэффициент Рис. 111. Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на неактивном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 4-9% 9-13% 13-17% 17-21% Корректирующий коэффициент Рис. 112. 350 21-25% 25-29% Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на неактивном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <10% 10-14% 14-18% 18-22% 22-26% Корректирующий коэффициент Рис. 113. Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на неактивном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 4-9% 9-12% 12-15% 15-18% Корректирующий коэффициент Рис. 114. 351 18-21% 21-28% Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на неактивном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% 8-12% 12-16% 16-20% 20-24% 24-28% 28-32% Корректирующий коэффициент Рис. 115. Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на неактивном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% 4-9% 9-12% 12-15% 15-18% Корректирующий коэффициент Рис. 116. 352 18-21% 21-28% Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на неактивном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% 9-15% 15-20% 20-25% 25-30% 30-35% Корректирующий коэффициент Рис. 117. Частота наблюдений, % 40% Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на неактивном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 30% 20% 10% 0% 4-9% 9-12% 12-15% 15-18% Корректирующий коэффициент Рис. 118. 353 18-21% 21-28% Частота наблюдений, % Скидки на цены предложений по мнению экспертовоценщиков на неактивном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 50% 40% 30% 20% 10% 0% <14% 14-17% 17-20% 20-23% 23-26% Корректирующий коэффициент Рис. 119. Частота наблюдений, % 50% Скидки на арендные ставки предложений по мнению экспертов-оценщиков на неактивном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 40% 30% 20% 10% 0% 4-9% 9-12% 12-15% 15-18% Корректирующий коэффициент Рис. 120. 354 18-21% Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов 45 Таблица 213 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на цены предложений на неактивном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва Санкт-Петербург города с численностью 17,2% 13,0% 21,3% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50016,1% 11,6% 20,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50017,6% 13,2% 22,0% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 17,3% 13,7% 20,9% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 16,1% 11,4% 20,8% В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 45 355 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 214 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на арендные ставки на неактивном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва Санкт-Петербург города с численностью 15,0% 11,1% 18,9% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50014,4% 10,2% 18,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50015,3% 11,2% 19,4% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 14,7% 11,3% 18,1% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 15,3% 11,1% 19,5% 356 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 215 Скидки на цены предложений на неактивном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 15,7% 11,6% 19,8% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50015,7% 11,2% 20,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50016,3% 12,4% 20,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 16,6% 13,0% 20,2% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 16,6% 12,4% 20,8% 357 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 216 Скидки на арендные ставки на неактивном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 14,7% 10,7% 18,7% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50015,2% 11,0% 19,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50015,0% 11,3% 18,7% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 14,7% 10,9% 18,5% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 15,9% 11,4% 20,4% 358 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 217 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на цены предложений на неактивном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва Санкт-Петербург города с численностью 17,7% 13,8% 21,6% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50017,6% 13,3% 21,8% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50018,2% 14,1% 22,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 18,0% 14,5% 21,5% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 18,0% 13,5% 22,5% 359 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 218 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на арендные ставки на неактивном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва Санкт-Петербург города с численностью 15,7% 12,0% 19,4% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50015,9% 11,8% 19,9% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50016,6% 12,6% 20,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 16,3% 12,4% 20,2% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 16,9% 12,7% 21,1% 360 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 219 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на цены предложений на неактивном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва Санкт-Петербург города с численностью 22,3% 17,8% 26,8% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50021,1% 15,9% 26,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50022,3% 17,1% 27,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 22,0% 17,7% 26,3% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 20,8% 15,5% 26,1% 361 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 220 № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Скидки на арендные ставки на неактивном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Категория городов Среднее Расширенный интервал значение Москва Санкт-Петербург города с численностью 18,4% 14,2% 22,6% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) города с населением 50019,0% 13,9% 24,1% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением 50020,2% 15,2% 25,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего города с населением до 500 19,3% 14,7% 23,9% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы Дальневосточные регионы 19,8% 14,3% 25,2% 362 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 221 Скидки на цены предложений на неактивном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 16,9% 13,2% 20,5% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50016,3% 11,9% 20,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50017,3% 13,3% 21,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 16,7% 13,1% 20,3% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 17,3% 13,2% 21,4% 363 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 222 Скидки на арендные ставки на неактивном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 15,0% 11,3% 18,7% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50015,3% 11,1% 19,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50015,6% 11,5% 19,7% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 500 14,4% 10,8% 18,0% тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы 15,5% 11,0% 19,9% 364 13.3.2. Коллективное мнение экспертовсотрудников банков Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов Таблица 223 Класс объектов Неактивный рынок Среднее Доверительный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 16,1% 15,3% 17,0% производственно-складские объекты 2. Специализированные 15,3% 13,6% 17,0% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 16,3% 15,1% 17,4% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 19,0% 17,7% 20,4% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 15,3% 14,4% 16,3% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1. Универсальные 12,4% 11,6% 13,1% производственно-складские объекты 2. Специализированные 11,7% 10,8% 12,5% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 12,9% 12,0% 13,8% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 15,2% 13,8% 16,5% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 12,8% 11,8% 13,7% сервиса, обслуживающие транспортные средства 365 Границы расширенного интервала значений скидки на торг Таблица 224 Класс объектов Неактивный рынок Среднее Расширенный интервал Цены предложений объектов 1. Универсальные 16,1% 10,0% 22,3% производственно-складские объекты 2. Специализированные 15,3% 8,4% 22,2% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 16,3% 10,1% 22,4% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 19,0% 12,5% 25,5% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 15,3% 9,6% 21,1% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1. Универсальные 12,4% 7,7% 17,1% производственно-складские объекты 2. Специализированные 11,7% 7,2% 16,1% высококлассные складские объекты 3. Объекты, 12,9% 7,9% 17,9% предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные 15,2% 9,7% 20,6% объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного 12,8% 7,9% 17,6% сервиса, обслуживающие транспортные средства 366 Гистограммы Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25% 25-29% Корректирующий коэффициент Рис. 121. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 1. Универсальные производственно-складские объекты Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <7% 7-10% 10-13% 13-16% Корректирующий коэффициент Рис. 122. 367 16-19% >=19% Частота наблюдений, % Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты 40% 30% 20% 10% 0% <9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25% Корректирующий коэффициент Рис. 123. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 2. Специализированные высококлассные складские объекты Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <5% 5-9% 9-13% 13-17% Корректирующий коэффициент Рис. 124. 368 17-21% 21-25% Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25% 25-29% Корректирующий коэффициент Рис. 125. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства Частота наблюдений, % 40% 30% 20% 10% 0% <7% 7-10% 10-13% 13-16% Корректирующий коэффициент Рис. 126. 369 16-19% 19-22% Частота наблюдений, % 50% Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 40% 30% 20% 10% 0% <13% 13-18% 18-23% 23-28% >=28% Корректирующий коэффициент Рис. 127. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <8% 8%-15% 15%-22% 22%-29% Корректирующий коэффициент Рис. 128. 370 29%-36% Частота наблюдений, % 50% Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 40% 30% 20% 10% 0% <11% 11-14% 14-17% 17-20% 20-23% >=23% Корректирующий коэффициент Рис. 129. Скидки на арендные ставки предложений по мнению сотрудников банковских структур на неактивном рынке 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Частота наблюдений, % 50% 40% 30% 20% 10% 0% <11% 11-16% 16-21% Корректирующий коэффициент Рис. 130. 371 21-26% 26-31% Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов 46 Таблица 225 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 16,7% 11,3% 22,1% 2 Санкт-Петербург 15,2% 11,2% 19,1% 3 города с численностью 15,3% 10,6% 19,9% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50015,2% 11,5% 18,8% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50015,2% 10,5% 19,9% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 15,6% 10,5% 20,6% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 15,2% 10,8% 19,5% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - В случае, когда по категории городов данных для обработки было недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом. 46 372 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 226 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 1. Универсальные производственно-складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 11,8% 7,5% 16,0% 2 Санкт-Петербург 12,5% 8,2% 16,8% 3 города с численностью 12,5% 8,8% 16,2% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50012,5% 8,7% 16,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50012,5% 8,7% 16,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 12,9% 8,6% 17,1% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 12,5% 9,1% 15,9% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 373 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 227 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 16,4% 11,5% 21,2% 3 города с численностью 17,5% 12,7% 22,3% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50016,8% 13,0% 20,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50017,5% 12,5% 22,5% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 17,5% 12,6% 22,4% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 16,2% 11,7% 20,6% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 374 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 228 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 2. Специализированные высококлассные складские объекты № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 12,1% 7,9% 16,4% 3 города с численностью 13,3% 9,4% 17,1% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50012,5% 8,7% 16,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50012,5% 8,9% 16,1% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 12,9% 8,6% 17,1% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 12,4% 8,3% 16,4% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 375 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 229 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 17,5% 12,9% 22,1% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50016,8% 13,4% 20,1% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50017,5% 12,8% 22,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 17,1% 12,4% 21,8% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 17,3% 12,7% 21,8% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 376 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 230 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 13,3% 9,6% 16,9% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50012,5% 9,1% 15,9% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50012,5% 9,1% 15,9% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 11,8% 7,8% 15,7% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 13,3% 9,4% 17,1% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 377 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 231 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 20,4% 14,5% 26,3% 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 20,0% 14,6% 25,4% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50021,1% 15,5% 26,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50020,8% 15,4% 26,1% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 19,3% 14,0% 24,5% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 19,6% 13,8% 25,4% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 378 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 232 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 14,0% 8,6% 19,5% 2 Санкт-Петербург 3 города с численностью 15,1% 10,2% 20,0% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50014,3% 9,4% 19,1% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50016,1% 11,5% 20,6% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 14,3% 8,9% 19,6% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 16,5% 11,2% 21,8% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 379 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 233 Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 15,0% 11,0% 19,0% 3 города с численностью 15,4% 10,5% 20,2% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50014,9% 10,7% 19,1% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50015,0% 10,7% 19,3% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 15,0% 10,3% 19,7% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 15,8% 11,4% 20,1% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 380 Значения скидки на торг в конкретных городах и границы интервалов Таблица 234 Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на неактивном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства № Категория городов Среднее Расширенный интервал значение 1 Москва 2 Санкт-Петербург 14,6% 10,9% 18,3% 3 города с численностью 15,0% 10,9% 19,1% более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. СанктПетербург) 4 города с населением 50014,3% 10,3% 18,2% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 5 города с населением 50015,0% 11,3% 18,7% 1000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 6 города с населением до 14,3% 9,7% 18,8% 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего 7 города с населением до 15,0% 10,9% 19,1% 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего 8 Курортные регионы 9 Дальневосточные регионы - 381 Как и в случае других корректировок, скидка на торг представлена точечной оценкой (средним значением), расширенным интервалом, гистограммой, а также в табличном виде со значениями по 6 из 9 категориям городов. Вопрос выбора конкретного значения корректировки согласно концепции справочника остается за оценщиком. Выбор этой величины следует начинать с анализа рынка объекта оценки на предмет отнесения его к активному (развитому) или неактивному (неразвитому) рынку. Далее выбор конкретного значения внутри интервала неопределенности осуществляется на основе анализа объекта оценки по другим факторам, косвенно влияющим на величину ожидаемых в процессе торга скидок. К таким факторам относятся: − степень активности/пассивности рынка объектов недвижимости, к которому принадлежит объект оценки; − наличие конкурирующих предложений на продажу подобных объектов недвижимости; − состояние платежеспособного спроса на объекты данного типа; − общие тренды на рынке (рост/падение цен в обозримом прошлом); − ожидания рынка в отношении роста/падения цен в ближайшей и долгосрочной перспективе. Аналогичные факторы следует учитывать при оценке арендной ставки, если в качестве информации по объектам-аналогам используются данные объявлений о сдаче в аренду, а не арендные ставки из заключенных арендных договоров. 382 13.4. Динамика скидок на торг Значения скидок на торг отражают общее настроение, царящее на рынке. Снижение скидок свидетельствует о преобладании спроса над предложением («рынок продавца»), повышение скидок показывает, что спрос падает, продавцы готовы активнее уступать покупателям, покупатели, осознавая, что их меньше, требуют скидок («рынок покупателя»). Поэтому, располагая соответствующей информацией от экспертов, мы в справочнике привели сравнительные данные по прошлому и текущему периоду (таблицы 235, 236). Как видно из указанных таблиц, в среднем значения скидок на торг для всех объектов производственно-складского назначения в текущем периоде увеличились, но незначительно, соответственно, рынок производственноскладской недвижимости остается стабильным, однако в некоторых подсегментах производственно-складской недвижимости наблюдается тенденция к снижению предложения (в отличие от предыдущих рассматриваемых периодов 2015-2018 гг. (см. издание Справочника-2018). 383 Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и прошлого периодов экспертов-оценщиков. Активный рынок Таблица 235 Класс объектов Активный рынок Среднее Среднее значение по значение по результатам результатам опроса опроса экспертовэкспертовоценщиков оценщиков 2019 г. 2018 г. [13] Цены предложений объектов 1.1 Универсальные 11,9% 11,5% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 11,0% 10,8% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 12,8% 12,7% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 15,6% 15,8% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 11,6% 11,4% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1.1 Универсальные 10,1% 9,3% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 9,6% 9,2% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 11,2% 10,4% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 14,0% 13,2% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 10,4% 9,7% сервиса, обслуживающие транспортные средства 384 Отношение средних значений экспертовоценщиков 2019 года к 2018 году 1,04 1,02 1,01 0,99 1,02 1,08 1,05 1,08 1,06 1,07 Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и прошлого периодов экспертов оценщиков. Неактивный рынок Таблица 236 Класс объектов Неактивный рынок Среднее Среднее значение по значение по результатам результатам опроса опроса экспертовэкспертовоценщиков оценщиков 2019 г. 2018 г. [13] Цены предложений объектов 1.1 Универсальные 17,4% 17,4% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 16,7% 16,6% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 17,8% 18,2% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 21,2% 22,0% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 16,6% 16,8% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1.1 Универсальные 15,3% 14,3% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 14,9% 14,8% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 16,4% 15,7% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 19,5% 19,3% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 15,1% 15,1% сервиса, обслуживающие транспортные средства 385 Отношение средних значений экспертовоценщиков 2019 года к 2018 году 1,00 1,00 0,98 0,96 0,99 1,07 1,01 1,05 1,01 1,00 Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и прошлого периодов сотрудников банков. Активный рынок Таблица 237 Активный рынок Среднее Среднее значение по значение по результатам результатам опроса опроса сотрудников сотрудников банков 2019 банков 2018 г. г. [13] Цены предложений объектов 1.1 Универсальные 11,2% 11,0% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 10,7% 9,7% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 11,6% 11,3% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 15,1% 13,4% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 11,9% 10,7% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1.1 Универсальные 8,2% 7,7% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 8,3% 7,2% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 8,6% 8,2% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 11,9% 10,5% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 9,3% 7,9% сервиса, обслуживающие транспортные средства Класс объектов 386 Отношение средних значений сотрудников банков 2019 года к 2018 году 1,01 1,09 1,03 1,13 1,12 1,06 1,16 1,05 1,14 1,18 Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и прошлого периодов сотрудников банков. Неактивный рынок Таблица 238 Класс объектов Неактивный рынок Среднее Среднее значение по значение по результатам результатам опроса опроса сотрудников сотрудников банков 2019 банков 2018 г. г. [13] Цены предложений объектов 1.1 Универсальные 16,4% 16,1% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 16,5% 15,3% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 17,2% 16,3% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 19,7% 19,0% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 17,0% 15,3% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1.1 Универсальные 13,0% 12,4% производственно-складские объекты 1.2 Специализированные 12,9% 11,7% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 13,1% 12,9% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 16,6% 15,2% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 14,0% 12,8% сервиса, обслуживающие транспортные средства 387 Отношение средних значений сотрудников банков 2019 года к 2018 году 1,01 1,08 1,06 1,03 1,11 1,05 1,11 1,02 1,09 1,10 13.5. Анализ скидок на торг Для оценщиков, занимающихся оценкой залогового обеспечения, представляют интерес значения скидок на торг, отражающие мнение кредитных организаций. С этой целью данные экспертного опроса, представленные сотрудниками банковского сектора, были обработаны отдельно. Таблицы со средними значениями скидок на торг по результатам опроса экспертовсотрудников банков и их отношение к скидкам, указанным экспертами оценщиками, представлены ниже. В настоящем опросе, ответы экспертов оценщиков оказались выше (то есть скидки на торг больше), чем ответы сотрудников банковских структур, причем данная тенденция характерна практически для всех типов производственно-складской недвижимости. Возможно, это является следствием стабилизации рынка недвижимости; увеличения спроса и повышения активности покупателей коммерческой, в частности, производственно-складской недвижимости. Это следует учитывать при выполнении отчетов для целей залога. 388 Сравнительные данные по скидкам на торг. Активный рынок Таблица 239 Класс объектов Активны й ры нок Среднее Среднее значение по значение по резуль татам резуль татам опроса опроса сотрудников экспертовбанков оценщиков Цены предложений объектов 1.1 Универсальные 11,9% 11,2% производственноскладские объекты 1.2 Специализированные 11,0% 10,7% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 12,8% 11,6% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 15,6% 15,1% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 11,6% 11,9% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1.1 Универсальные 10,1% 8,2% производственноскладские объекты 1.2 Специализированные 9,6% 8,3% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 11,2% 8,6% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 14,0% 11,9% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 10,4% 9,3% сервиса, обслуживающие транспортные средства 389 Отношение средних значений опроса сотрудников банков к значениям опроса экспертовоценщиков 0,94 0,97 0,91 0,97 1,03 0,81 0,86 0,77 0,85 0,89 Сравнительные данные по скидкам на торг. Неактивный рынок Таблица 240 Класс объектов Неактивны й ры нок Среднее Среднее значение по значение по резуль татам резуль татам опроса опроса сотрудников экспертовбанков оценщиков Цены предложений объектов 1.1 Универсальные 17,4% 16,4% производственноскладские объекты 1.2 Специализированные 16,7% 16,5% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 17,8% 17,2% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 21,2% 19,7% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 16,6% 17,0% сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1.1 Универсальные 15,3% 13,0% производственноскладские объекты 1.2 Специализированные 14,9% 12,9% высококлассные складские объекты 1.3 Объекты, 16,4% 13,1% предназначенные для пищевого производства 1.4 Специализированные 19,5% 16,6% объекты сельскохозяйственного назначения 1.5 Объекты придорожного 15,1% 14,0% сервиса, обслуживающие транспортные средства 390 Отношение средних значений опроса сотрудников банков к значениям опроса экспертовоценщиков 0,94 0,99 0,97 0,93 1,02 0,85 0,87 0,80 0,85 0,93 Заключение Данный справочник предназначен для использования в целях оценки производственно-складской недвижимости и включает большое количество различных корректирующих коэффициентов, предназначенных для приведения цен и арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки по элементам сравнения, обычно используемых при оценке оценки производственноскладской недвижимости. Приведенные параметры рассчитаны на основании экспертного опроса и статистической обработки рыночных данных. Естественно, каждый новый случай оценки имеет свои особенности. Поэтому, с нашей точки зрения, не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров. В Справочнике представлен диапазон значений, приведены сведения о статистическом распределении этих значений внутри этих диапазонов. Однако вопрос о выборе конкретных значений мы оставляем за оценщиком, изучившим конкретный объект в конкретной ситуации. Следует ясно понимать, что Справочник не может и не должен заменить исследований рынка объекта оценки, которые в соответствии с Федеральными стандартами должен выполнить оценщик, Справочник только может помочь ему, передав в какой – то степени накопленный опыт других оценщиков. При всем многообразии приведенных в новом издании Справочника характеристик и параметров необходимо всякий раз, в любом конкретном случае оценки, не забывать, что приведенные данные получены на основе мнений оценщиков, каждый из которых опирался на свой опыт, а ситуация, относящаяся к конкретной оценке, уникальна. Разумный скептицизм, сопоставление с другой имеющейся в распоряжении оценщика информацией, 391 проведение собственных исследований рынка и факторов, определяющих стоимость оцениваемого объекта, являются неотъемлемой частью работы оценщика в каждом конкретном случае оценки. В заключении мы хотим еще раз поблагодарить всех оценщиков, принявших участие в проекте, за поддержку и заинтересованность в его результатах. Без их участия реализация такого проекта была бы невозможна. Особенно хотелось бы отметить оценщиков городов: Воронеж, Нижний Новгород, Орел, Хабаровск, Барнаул, активная помощь которых позволила сформировать коллективное мнение по рынкам этих городов. Нельзя не отметить большой вклад, который сделали сотрудники банков, прежде всего, Сбербанка из городов: Ростов-на-Дону, Тюмень, Краснодар, Саратов, Санкт-Петербург, Пермь, Рязань, Волгоград, Курск, которые представили экспертное мнение относительно характеристик рынка и корректирующих коэффициентов, отражающее взгляд на рынок недвижимости со стороны банковского сектора. Выражаем особую благодарность председателю Комитета по залогам и оценке Ассоциации банков России Рослову В.Ю. за поддержку и помощь в организации и проведении работ по подготовке экспертных данных для справочника. Возможностью включения в справочник результатов статистических исследований авторы обязаны нашим коллегам: Кругу М.Н, который обеспечил нас большим объемом статистических данных из многочисленных источников, а также Дюбюк Д.В. Тимуркаевой Л.М., которые участвовали в статистической обработке собранных рыночных данных. Также мы выражаем Горшковой А.Г. искреннюю благодарность за участие в обработке ответов экспертов, а 392 также разработку макета обложки Справочника. Для ее оформления была использована картина Джона Уилсона Кармайкла (1800-1868) «Вид Мертонской шахты возле Сихема, графство Дарем» (1843 год). Кроме этого, особо благодарим Дюбюк Д.В. за участие в формировании итоговой версии справочника. Особая благодарность руководителям информационных порталов: Костину А. В. (Labrate.ru), Дерябину Ю. Ю. (Appraiser.ru), и главным редакторам журналов: Новокрещенных В. Д. («Имущественные отношения в Российской Федерации»), Бабенко Р. В. («Регистр оценщиков»), которые не только оказали большую помощь в информационном обеспечении проекта, но и предоставили свои ресурсы для публикации и обсуждения основных положений проекта. 393 Литература 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 46, ст. 4537; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 27, ст. 4293). 2. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1). Приказ Минэкономразвития России N297 от 20.05.15. 3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2). Приказ Минэкономразвития России N298 от 20.05.15. 4. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Приказ Минэкономразвития России N299 от 20.05.15. 5. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости» (ФСО №7). Приказ Минэкономразвития России N611 от 25.09.2014г. 6. Федеральный стандарт оценки №9 «Оценка для целей залога (ФСО N 9)» (ФСО №9). Приказ Минэкономразвития России N 327 от 01.06.2015 г. 7. Федеральный стандарт оценки №12 «Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)» (ФСО №12). Приказ Минэкономразвития России N 721 от 17.11.2016 г. 8. Международные стандарты оценки 2017 (МСО 2017). 9. Свод стандартов оценки РОО, утверждены решением Совета РОО от 23.12.2015 г. протокол №07-Р. 10. «Земельный Кодекс РФ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (в действующей редакции). 394 11. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (с изменениями и дополнениями). 12. «Налоговый кодекс Российской Федерации», часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ, и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (в действующей редакции). 13. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова Справочник оценщика недвижимости 2017 Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. – Нижний Новгород: Растр-НН, 2017. – 363 с. 14. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова Справочник оценщика недвижимости – 2017. «Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости» / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. – Нижний Новгород: Растр-НН, 2017. – 277 с. 15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. —432 с. 16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с. 17. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с. 18. Лейфер Л. А. Использование «справочника оценщика недвижимости» в оценке. Регистр оценщиков № 5, 2012. 19. Лейфер Л. А. Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Труды Конференции. г. Уфа, 2011 20. Лейфер Л. А. Возможности привлечения дополнительной информации для повышения точности 395 оценок. Место коллективных экспертных оценок в системе информационного обеспечения оценочной деятельности. Обоснование возможности их применения в оценочной деятельности. Материалы IV Поволжской научно-практической конференции оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности, апрель, 2011. 21. Крайникова Т.В. От субъективной к объективной оценке объектов недвижимости. Пути и подводные камни. Материалы конференции оценщиков «Детали2016», март, 2016 г. Ресурс Интернет: https://www.youtube.com/watch?v=R3CgjOC7JWA&featur e=youtu.be&t=3594 22. Лейфер Л. А., Крайникова Т.В. Корректирующие коэффициенты и индикаторы рынка. Анализ опыта применения справочников оценщика и новая стратегия их развития. Материалы IX Поволжской научнопрактической конференции оценщиков «Математические методы и модели в оценке. Доходность инвестиций в недвижимость, прибыль предпринимателя, ставка дисконтирования и капитализации», июнь, 2016 г. 23. Лейфер Л. А., Крайникова Т.В. Анализ опыта применения Справочника оценщика недвижимости.// «Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости Rway» №256, 2016. 24. Крайникова Т.В. «Анализ опыта применения справочников оценщика и новая стратегия их развития. Рекомендации по применению справочника оценщиков. Типичные сроки экспозиции и другие характеристики ликвидности рынка. Методика расчета стоимости объектов недвижимости с целью залога». Доклад на семинаре «Актуальные вопросы оценочной 396 деятельности. Аттестация и квалификационный экзамен для оценщиков», апрель, 2017 г. г. Казань. 25. Крайникова Т.В. «Анализ опыта применения справочников оценщика и новая стратегия их развития. Рекомендации по применению справочника оценщиков». Доклад на форуме оценщиков «Цветущие сады» - 2017, апрель, 2017 г., г. Сочи. 26. Лейфер Л. А., Крайникова Т.В. Информационносправочное обеспечение работ по оценке. Рекомендации по использованию справочников оценщика. Материалы Х Поволжской научно-практической конференции «Математические методы и модели в Российской оценке. Новые идеи, подходы и методы. 10 лет пути от теории к практике», июнь 2017 г., г. Н.Новгород, Ресурс Интернет: http://inform-ocenka.ru/x_сonference_materials/ 27. Крайникова Т.В. «Текущее состояние справочного и методического обеспечения оценки». Материалы II Межрегионального форума Союза оценщиков Черноземья. 28. Крайникова Т.В. «Справочники оценщика-2018. Статистика рынка в дополнение к коллективным экспертным оценкам». Материалы форума оценщиков и экспертов республики Башкортостан. 8-9 ноября 2018 г. 29. Крайникова Т.В. «Информационно-справочное обеспечение работ по оценке». Материалы II Республиканского съезда организаций, осуществляющих оценочную деятельность. г. Минск, 11-12 апреля 2019 г. 30. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Новая концепция информационно-справочного обеспечения оценочной деятельности. Справочники оценщика недвижимости2019 / Т.В. Крайникова, Л.А. Лейфер// Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2019. - № 5(212). - С. 34-44. 397 31. Аналитические обзоры Ассоциации «СтатРиелт» Источник: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na01-10-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti 32. Исследование "ABN CONSULT" в 2019 году Источник: https://www.abnconsult.ru/files/Spravochnik.pdf 33. Аналитический отчет консалтинговой компаний Knight Frank «Рынок складской недвижимости. Москва - III квартал 2019 года». Источник: https://content.knightfrank.com/research/596/documents/ru/r ynok-skladskoy-nedvizhimosti-moskva-iii-kvartal-2019goda-6757.pdf 34. Аналитический отчет компании компании S.A. Ricci «Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости за III квартал 2019». Источник: http://www.ricci.ru/sites/default/files/analyticsfiles/3q2019final_warehousereport_small.pdf 35. Численность населения Российской Федерации по муниципальным образованиям на 1 января 2019 года.//Источник – ресурс интернет: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/bul_dr/mun_obr2019. rar (ссылка доступна на 15.01.2020 г.) 36. Обзор статистики рынка труда в России Источник – ресурс интернет: https://russia.trud.com/salary/692.html (ссылка доступна на 15.01.2020 г.) 37. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова. Справочник оценщика недвижимости – 2018. Производственно-складская недвижимость. Часть I / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. – Нижний Новгород: Приволский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018. – 368 с. 38. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова. Справочник оценщика недвижимости – 2018. Производственно-складская недвижимость. Часть II / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. 398 – Нижний Новгород: Приволский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018. – 208 с. 399 Приложения Приложение 1. Анкета для оценщиков экспертов В данном Приложении приведен образец анкеты, которой предлагалось заполнить экспертам для участия в опросе. Комментарии к заполнению таблиц 1. При ответах на вопросы анкеты следует учитывать основанное на личном опыте представление о рынке недвижимости и ключевых факторах ценообразования, результаты собственных аналитических исследований и исследований коллег и другую имеющую отношение к делу информацию. Оценщики указывают те значения, которые они используют в своих Отчетах. Ссылок, обоснований и расчетов для подтверждения значений не требуется. Важно! Не следует произвольно отвечать на те вопросы, по которым эксперт не имеет своего мнения. На вопросы, относящиеся к конкретным типам недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса, следует отвечать только в том случае, если у Вас имеется опыт оценки указанного в вопросе типа недвижимости. Отдельные поля могут быть незаполненными. Не следует также переписывать ответы своих коллег. 2. В "Сведениях об эксперте обязательно указывается город, где работает специалист. Эта информация позволяет осуществить «привязку» рассчитанных параметров и коэффициентов к конкретным городам. Поэтому ответы в анкетах должны 400 относиться к городу, указанному Вами в "Сведениях об оценщике - эксперте". 3. Важно! Не следует нарушать структуру анкеты: каждый вопрос занимает определенную строку и имеет определенный номер. Если строке с конкретной информацией будет приписан другой номер, это затруднит последующую обработку анкет. 4. 4Перед тем как приступить к ответам на вопросы, следует познакомиться с Классификацией объектов недвижимости (Лист "Классификация"). Комментарии по каждому типу недвижимости помогут более правильно отнести вопросы к своему типу объектов 5. Отвечая на вопросы анкеты, следует учитывать комментарии в примечаниях к отдельным вопросам. Информация об эксперте Фамилия, инициалы (например, Иванов А.А.) Ваша профессиональная деятельность (только оценка, только судебная экспертиза, оценка и судебная экспертиза, специалист залоговой службы, другое) Субъект Федерации Город (населенный пункт) Наименование фирмы, в которой Вы работаете Стаж работы в оценочной деятельности, лет СРО, членом которой Вы являетесь (при наличии членства) e-mail ВНИМАНИЕ! Указывайте действующий адрес электронной почты контактный телефон Включать ли Ваши данные (ФИО, город, СРО) в список экспертов в Справочник? (да/нет) 401 ВНИМАНИЕ! Мы сократили количество вопросов в анкете (которые планируем взять из статистики рынка) для того, чтобы она была проще и быстрее в заполнении для экспертов ВНИМАНИЕ! В случае, если Вы затрудняетесь в заполнении данных по тому или иному параметру или считаете экспертную оценку данного параметра нецелесообразной, просьба оставлять соответствующие ячейки не заполненными. 1.Корректирующие территориальные коэффициенты, отражающие соотношение цен для территориальных зон, различающихся по статусу ВНИМАНИЕ! Соотношение цен/арендных ставок для различных районов определяется путем сравнения однотипных (сопоставимых по потребительским характеристикам) объектов. При этом цены/арендные ставки соотносятся в удельном выражении (руб./кв.м) Отношение цен/арендных ставок Цена Арендная ставка однотипных производственноскладских объектов по районам города по отношению к самому min max min max дорогому району (Культурный и исторический центр) Культурный и исторический центр 1,00 1,00 1,00 1,00 Центры административных районов города, зоны точечной застройки Спальные микрорайоны современной высотной застройки, жилые кварталы Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки Окраины городов, промзоны Районы крупных автомагистралей города Отношение цен и ставок однотипных производственно-складских объектов по районам области по отношению к самому дорогому району (обцентру) Цена Областной центр Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью Райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов Прочие населенные пункты 402 Арендная ставка min max min max 1,00 1,00 1,00 1,00 3. Корректирующие коэффициенты, характеризующие соотношение цен/арендных ставок, различающихся по соответствующему параметру сравнения. Внимание! Корректирующие коэффициенты определяются как соотношение удельных цен сходных объектов группы "Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов", различающихся только по соответствующему параметру сравнения ВНИМАНИЕ! Значения коэффициентов указывать в виде положительных безразмерных величин (коэффициентов), а не процентных поправок (например, 0,85, а не 85%). Важно! Не менять местами min и max! Обратить внимние, что min всегда меньше, чем max. Ошибки с переменой мест встречались в предыдущих анкетах. Наименование коэффициента Цена Арендная ставка min max min max Наличие отопления Отношение удельной цены (ставки) неотапливаемого объекта к удельной цене (ставке) такого же отапливаемого объекта Физическое состояние здания Отношение удельной цены (ставки) объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии Отношение удельной цены (ставки) объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене (ставке) такого же объекта в удовлетворительном состоянии Состояние отделки Отношение цены (арендной ставки) объекта без отделки либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого же объекта с удовлетворительной отделкой Отношение цены (арендной ставки) объекта с удовлетворительной отделкой, к цене (ставке) такого же объекта с хорошей отделкой Наличие в составе объекта холодильных/низкотемпературных камер Отношение удельной цены (ставки) объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене (ставке) отапливаемого складского объекта, необорудованного холодильными камерами Наличие железнодорожной ветки Отношение удельной цены (ставки) объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене (ставке) такого же объекта без железнодорожной ветки Наличие грузоподъемных механизмов Отношение удельной цены (ставки) объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене (ставке) такого же объекта, обеспеченного ГПМ Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание) Отношение удельной цены (ставки) встроенного помещения, к удельной цене (ставке) такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки Доступ к объекту Отношение удельной цены (ставки) объекта с ограниченным доступом, расположенного на закрытой территории, к удельной цене (ставке) такого же объекта со свободным доступом 403 4. Соотношение цен и ставок объектов различного назначения со сходными характеристиками Дополнительно вводятся коэффициенты на различие в функциональном назначении, позволяющие перейти от цены предложения (арендной ставки) универсальных производственно-складских объектов к объектам специального назначения. Наименование коэффициента Цена Арендная ставка min max min max Отношение удельной цены (ставки) специализированного высококлассного складского объекта, к удельной цене (ставке) подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной цены (ставки) объекта, предназначенного для пищевого производства, к удельной цене (ставке) подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной цены (ставки) специализированных объектов сельскохозяйственного назначения к удельной цене (ставке) подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной цены (ставки) специализированных объектов придорожного сервиса к удельной цене (ставке) подобного универсального производственно-складского объекта Отношение удельной цены (ставки) административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене (ставке) производственноскладской части комплекса Отношение удельной цены (ставки) бытовых помещений производственно-складского комплекса к удельной цене (ставке) производственно-складской части комплекса Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к ставке холодных складов на этой же промбазе 404 не заполняется 13. Прочие соотношения ВНИМАНИЕ! Под плотностью застройки понимается отношение пятна застройки к общей площади земельного участка (относящегося к объекту недвижимости) Типичная плотность застройки в Вашем городе, в долях min max 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Доля стоимости, приходящейся на улучшения в общей min max стоимости единого объекта недвижимости 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 5. Наименьшие и наибольшие удельные цены предложений (арендные ставки) на базовые объекты группы: Производственно-складские и сходные типы объектов, характерные для Вашего города. Удельные Цены предложений /арендные ставки в Вашем городе Одноэтажное складское здание из металлоконструкций и сэндвичпанелей прямоугольной формы 10000 м² отвечающие всем требованиям складских объектов класса "А" в хорошем состоянии, отличающиеся новизной постройки. Пол высокоточный бетонный обеспыленный на отметке 1,2 м. Спринклерная система пожаротушения, пожарная сигнализация. Плотность застройки участка до 55%. Асфальтированная благоустроенная территория. Площадки для маневра и стоянки большегрузной техники. Наличие подсобных и офисных помещений, расположение в районе крупных магистралей Современное каркасное одноэтажное здание общей площадью 5000 м², отвечающие всем требованиям складских объектов класса "B" в хорошем состоянии. Полы антипыль, высота потолков 9 м. На территории действующая ж/д ветка. Имеется административно-бытовая часть. Зем. участок 2,5 Га Специализированны е высококлассные складские объекты Специализированны е высококлассные складские объекты 405 Цена, руб/кв.м. min max Арендная ставка, руб/кв.м. в месяц min max Удельные Цены предложений /арендные ставки в Вашем городе Отапливаемые производственноскладские помещения класса "C", площадью до 1000 кв.м. в хорошем состоянии, а также объекты советской или более поздней застройки Отапливаемые производственные помещение площадью до 1000 кв.м. , удовлетворяющее всем требованиям к пищевым производствам, в хорошем состоянии. Отапливаемые производственные помещения площадью до 1000 кв.м. , предназначенные для сельскохозяйственного производства Отапливаемые помещения площадью до 500 кв.м. , находящиеся на станциях технического обслуживания автомобилей, в хорошем состоянии. Универсальные производственноскладские объекты Цена, руб/кв.м. min max Арендная ставка, руб/кв.м. в месяц min Объекты, предназначенные для пищевого производства. Специализированны е объекты сельскохозяйственного назначения Объекты придорожного сервиса ВНИМАНИЕ! По признаку активности рынка все рынки делятся на 2 категории: 1. Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на близкие по основным характеристикам объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой и офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. 2. Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченного количества продавцов и редкими сделками. Включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены, также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. 6. Значение погрешности (неопределенности) результата оценки, выполненного в рамках каждого из подходов Значения неопределенности (погрешности) в приведенной ниже таблице должны отражать мнение оценщика о примерной величине диапзона, в котором может находиться истинная стоимость объекта оценки относительно расчетной стоимости (величины стоимости, полученной в отчете). Следует указывать величину половины интервала (диапазона) в процентах (%) от значения расчетной стоимости. При этом отдельно рассматривается погрешность при использовании каждого из подходов. 406 Затратный подход Неактивный рынок Активный рынок Неактивный рынок Активный рынок Неопределенность оценки рыночной стоимости Класс объекта Сравнитель Доходный ный подход подход 1. Универсальные производственноскладские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства ВНИМАНИЕ! Скидки на торг, уровень недозагузки, прибыль предпринимателя и т. п. указываются в процентах (например, 12%) формат ячеек процентный 7. Скидка на торг (уторгование) Скидка на торг % Активный рынок Неактивный рынок min max min max Цены объектов 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства Арендные ставки объектов 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 407 8. Процент недозагрузки в зависимости от типа производственно-складской недвижимости Процент недозагрузки при сдаче Активный рынок Неактивный рынок в аренду, % min max min max 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 10. Прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство объектов в зависимости от типа производственно-складской недвижимости Прибыль предпринимателя при min max инвестициях в строительство объектов, % в год (прибыль девелопера) 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 11. Какой Вы ожидаете рост/падение цен/арендных ставок в последующие годы? ВНИМАНИЕ! При прогнозе развития рынка на последующие 5 лет указывается ожидаемый ежегодный темп роста (средний за 5 лет), а не ожидаемый общий рост за весь прогнозный период. Ожидаемый среднегодовой рост (+) или Цены Арендные падение (–) цен (ставок), % в год ставки В следующем году (2020 г.), % в год min max min max 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 408 Ожидаемый среднегодовой рост (+) или Цены Арендные падение (–) цен (ставок), % в год ставки В последующие 5 лет (2020-2025 гг.), % в год min max min max 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства ВНИМАНИЕ! Под ожидаемой годовой текущей доходностью понимается отношение чистого ожидаемого годового дохода от сдачи объекта в аренду к его стоимости Ожидаемая годовая текущая доходность Активный Неактивный рынок недвижимости на ближайшие 5 лет, % в год рынок mi max min max n 1. Универсальные производственно-складские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 409 1. Универсальные производственноскладские объекты 2. Специализированные высококлассные складские объекты 3. Объекты, предназначенные для пищевого производства 4. Специализированн ые объекты сельскохозяйственн ого назначения 5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства 410 Неактивный рынок На сколько процентов должна быть увеличена цена продажи объекта по отношению к его рыночной стоимости, чтобы объект недвижимости в принципе не мог найти своего покупателя, % Активный рынок Неактивный рынок На сколько процентов должна быть уменьшена цена продажи объекта по отношению к его рыночной стоимости, чтобы объект недвижимости с большой вероятностью был продан сразу же после появления объявления, % Активный рынок Неактивный рынок Активный рынок 112. Параметры ликвидности Класс объектов Типичный срок экспозиции, мес. Приложение 2. Перечень экспертов, принявших участие в опросе Ниже приводится перечень экспертов-оценщиков, давших согласие на включение сведений о них в список экспертов. Перечень экспертов-оценщиков, принявших участие в опросе Таблица 241 № п.п. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 Фамилия Город Бахтин В.Б. Берин Р.В. Бойков А.М. Бригидина С.Ю. Волженцева А. С. Голышев А.В. Госьков Е.С. Гриминов М. Ю. Демина М.Г. Дудник Д.А. Задоркин А. А. Занкина М.О. Зиннатуллин С.З. Зудкова С.А. Клишин И.И. Колокольникова Ю.Е. Коротких Е.С. Косинцев И.В. Косыгин А.В. Кривоносов А.Ю. Кротов Е.В. Крутских А.В. Луканкина И. В. Мартынов А.С. Милинова Е.В. Москалёв А. И. Москалёва И. Н. Пивоварова Е. Е. Екатеринбург Омск Саратов Хабаровск Орёл Саратов Барнаул Орёл Кемерово Петропавловск-Камчатский Воронеж Хабаровск Ростов-на-Дону Нижний Новгород Тула Нижний Новгород Воронеж Волгоград Тюмень Комсомольск-на-Амуре Барнаул Барнаул Орёл Владимир Екатеринбург Воронеж Воронеж Воронеж 411 № п.п. 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 Фамилия Город Покровский А.В. Пономарев А. М. Прокофьева Я. В. Проскурин Д.С. Ри Д.Ю. Робская А.И. Ростовцев А.М. Свиридов Н.Н. Смирнова Р.В. Соколов А.В. Тананушко Н.В. Торицын М.Ю. Торсуков С. С. Торсукова Ю. В. Челидзе А.В. Чурюканов С.Ю. Шаханов И.А. Шегурова Д. А. Шишкин М.Н. Шустер Е.А. Щукина У. С. Ячный С.А. Тула Нижний Новгород Воронеж ст-ца Полтавская Хабаровск Краснодар Тула Александров Нижний Новгород Киров Барнаул Архангельск Орёл Орёл Воронеж Ростов-на-Дону Нижний Новгород Нижний Новгород Владимир Нижний Новгород Воронеж Белогорск Ниже приводится перечень экспертов - сотрудников банков, давших согласие на включение сведений о них в список экспертов. Перечень экспертов-сотрудников банков, принявших участие в опросе Таблица 242 № п.п. 1 2 3 4 5 6 7 8 Фамилия Город Артемьева Н.В. Астанина Ю.И. Блиц А.М. Большакова Е.В. Боталов А.С. Вальтер М.И. Гречищева Е.А. Григорьев Е.Г. Пермь Наро-Фоминск Тамбов Краснодар Пермь Тюмень Пермь Липецк 412 № п.п. 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 Фамилия Город Давыдова М.А. Дружинин А.И. Дюкарева А.В. Емельянова Е.Г. Иванов М.В. Клюнк А.А. Колесниченко Н.П. Конон А.М. Корнеева Г.В. Коршунов И.В. Крючков А.Е. Кузнецов А.А. Мосалев А.А. Павлов Р. В. Панов И.М. Пензарь Л.А. Померанцева И.Ю. Поносова Е.С. Поспелов А.М. Романенко С.А. Сапрыкин В.И. Седенкова Т.И. Сидоренко Ю.С. Ткаченко А.С. Ходаков А.В. Шыхыева М.И. Яковлев Д.П. Бархатова А.А. Боева Т.В. Жорняк Н.С. Калашников Д.Н. Пономарев Я.А. Распопа В.А. Сагалаева М. П. Семерникова Е.А. Цыбенов Н.А. Чугунов А.С. Санкт-Петербург Тюмень Красногорск Одинцово Ижевск Тюмень Тюмень Химки Самара Челябинск Тольятти Курск Тюмень Курган Липецк Вологда Пермь Белгород Краснодар Рязань Воронеж Тюмень Краснодар Рязань Пермь Екатеринбург Улан - Удэ Липецк Владивосток Курск Саратов Краснодар Волгоград Ростов-на-Дону Улан - Удэ Омск 413 Для заметок 414 Для заметок 415 Подписано в печать 17.01.2020 г. Формат 60×84 1/16 Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл.-печ. л.9,99. Отпечатано в типографии РИДО (ООО «Поволжье-НН») Адрес: 603074 г.Нижний Новгород, ул.Шаляпина, 2а, корп.1 416
