КОЛЛЕДЖ МНОГОУРОВНЕВОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «УТВЕРЖДАЮ» Зам. директора по УМР ________________ С.Ф. Гасанов «___» апреля 2020 г. ЗАДАНИЕ НА ДИПЛОМНУЮ РАБОТУ Специальность 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» Студент группы 31ЗИО-18 Магогаджиева Хадижат Гаджимагомедовна ТЕМА: «Определение рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения» Дата выдачи задания «__» апреля 2020 г Срок сдачи работы «__» _______ 2020 г Дата защиты работы «__» ______2020 г Содержание дипломной работы Введение 1 Теоретическая часть «Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков»; 1.1 Особенности земли как товара; 1.2 Нормативно-правовая основа оценки земельных участков; 1.3 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков 2 Практическая часть «Оценка рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения»; 2.1 Описание ценообразующих характеристик объекта оценки; 2.2 Анализ внешней и внутренней оценочной информации; 2.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения Заключение Список литературы Приложения Зав. ПХК Чекменева Н.В. Председатель ПХК ЗСД Светличная И.В. Руководитель дипломной работы Драган В.Ф. 3 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ «МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ» ............................... 8 1.1Особенности земли как товара ......................................................................... 8 1.2 Нормативно-правовая основа оценки земельных участков........................ 23 1.3 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков .... 27 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ» ............. 35 2.1 Описание ценообразующих характеристик объекта оценки ..................... 35 2.2 Анализ внешней и внутренней оценочной информации ........................... 38 2.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения.............................................................................................................. 44 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 52 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ..................................................................................... 56 4 ВВЕДЕНИЕ Оценка земли, или земельных участков, является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки среди прочих объектов недвижимости. Это обусловлено многими факторами. Наиболее значимыми можно назвать следующие: плохая развитость земельного рынка в России, слабая нормативно-правовая база, специфика земельных участков как объектов оценки. Несмотря на это, необходимость проведения работ по определению стоимости земли (земельных участков) достаточно высока, ввиду колоссальности территорий земель в Российской Федерации, а так же развития земельного рынка. Согласно данным агентства РБК - сделки с земельными участками в 2010 году заметно участились, что в целом спровоцировало повышенный спрос на землю и, как следствие, увеличение цены. Помимо развития рынка земельных участков оценка их рыночной стоимости необходима и во многих других случаях приобретения, и передачи прав собственности на указанное имущество, к примеру, рыночная оценка земельных участков необходима при вступлении в права наследования; разделе земельных участков вследствие задела совместно нажитого имущества супругов; оценки действительной рыночной стоимости земельного участка в случае внесения его в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью и пр. Помимо этого, в производственно-хозяйственной деятельности большинства предприятий и фирм появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость земельных участков. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже предприятия, находящегося в частной собственности, кредитованию под залог земельных участков, страхованию земли, разрешению имущественных споров, налогообложению участников рынка земельных отношений и т. д. 5 Определение рыночной стоимости земельных участков представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных участков земли. Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и предопределило научную и практическую значимость избранной темы дипломной работы. Функциональные особенности использования земли определили ее место среди природных ресурсов. Она является исходной материальной основой благосостояния членов общества, пространственным базисом для размещения производительных сил и расселения людей, основой для нормального протекания воспроизводственных процессов всех факторов экономического роста - трудовых, материально-технических, и природных. Она также обладает стоимость, оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики. Актуальность темы обусловлена тем, что необходимость создания и ведения государственных кадастров, в том числе введение кадастровой оценки городских земель, как одного из самых важных мероприятий в составе кадастра, диктуется ориентацией нашей экономики на рыночные отношения между государством и его гражданами. Достоверная кадастровая информация позволяет принимать решения более эффективно, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей. Зонирование земель в России осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Определение территорий земель с установление их целевого режима использования основывается на принципах законодательства Российской Федерации, регулирующих отношения по использованию и охране земли, недр, лесных и водных ресурсов, растительного покрова и животного мира, а также архитектурно градостроительной деятельности. 6 Объект оценки: земельный участок со следующими характеристиками: Адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/пос. Костровское, в районе д. Петрово-Мансурово. Категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Цель – анализ определения рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения. Задачи: раскрыть особенности земли как товара; раскрыть нормативно-правовая основа оценки земельных участков; рассмотреть подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков; раскрыть Описание ценообразующих характеристик объекта оценки; провести анализ внешней и внутренней оценочной информации; провести расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения. Необходимость получения достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведение рациональной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. 7 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ «МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ» 1.1Особенности земли как товара Земля обладает двойственной природой и может рассматриваться как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на который могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех функций, которые она выполняет. Как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена. Товаром являются земельные участки и отдельные права на них. Как товар земля обладает определенной спецификой, обусловленной ее природой [1, c.23]. К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка. Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно. Вследствие этого предложение земельных участков отличается относительной стабильностью. Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением случаев ее загрязнения, приводящих к невозможности дальнейшего использования, например радиоактивного заражения, истощения почв в результате эрозии, засоления и других подобных явлений. Резкие изменения в количественных характеристиках земли, приводящими к невозможности ее дальнейшего 8 использования бывают связаны с природным катаклизмами или геологическими процессами, протяженность которых выходит за рамки человеческой жизни. Многофункциональность использования означает, что один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Возможность многофункционального использования связана со способностью земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Использование земли может быть альтернативным, то есть исключающим другие виды пользования, например застройка, а также многоцелевым, означающем получение доходов более, чем от одного вида пользования. Пользование, приносящее большие доходы, считается наиболее эффективным. Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве земельных участков, которое определяется различной продуктивностью, связанных с данным земельным участком природных объектов, например почвы или леса; расположением земельного участка, изменить которое нельзя. Последняя особенность самым тесным образом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещественном отношении характер. Земельный участок не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением Ограниченность в способах использования. Землю нельзя использовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества. Это связано с тем, что при использовании земли в силу ее ограниченности и двойственного характера, возникает множество конфликтов интересов, как в отношении способов использовании, так и в 9 отношении распределения использования доходов, земельных государственное участков. регулирование получаемых Во всех от владения странах землепользования, и существует результатом чего является установление определенных ограничений и запретов, а также мер экономического воздействия на землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных участков [2, c.205]. Развитие современного общества характеризуется быстрым ростом применения различного рода технологий, увеличением объемов регулирования и управления в разных сферах экономической деятельности государства. Экономика страны представляет собой сложную многоуровневую систему, состоящую из множества взаимосвязанных элементов. Это обусловливает разнообразие объектов управления, что порождает разные средства управления системой. Региональная экономическая система – неотъемлемая часть общегосударственной системы, поэтому ей присущи те же методы и средства управления с учетом уровня экономического развития региона. Для обеспечения эффективного функционирования экономической системы региона необходимы осуществление управленческой деятельности в отдельных ее элементах, управление системой в целом. Система управления земельными ресурсами является неотъемлемой частью региональной экономической системы. Реализация концепции устойчивого развития национальной экономики опирается на стабильное развитие региональных экономических систем, организацию грамотного, результативного что подразумевает управления региональными земельными ресурсами как важного экономического объекта управления. Управленческая деятельность в отношении земельных ресурсов подразумевает под собой процесс воздействия на объект управления для достижения определенных целей, в частности устойчивости функционирования системы управления земельными ресурсами региона, 10 стабильного долгосрочного развития во всех экономических сферах и на разных административных уровнях взаимодействия государства и общества, удовлетворения потребностей. Управленческая деятельность в отношении земельных ресурсов, прежде всего, связана с получением и обработкой актуальной полной (разносторонней) и достоверной информации о состоянии земельного фонда и динамике его развития. Кроме того, данные о состоянии и использовании земель являются ядром для разработки обоснованного научно управляющего воздействия, соответствующего поставленным целям и базирующегося на принципах принятия решений. Для обработки, интерпретации и хранения сведений о земельных ресурсах применяются информационные системы. Впрочем, следует отметить, что функциональные возможности этих систем не дают в полной мере осуществить пространственный анализ имеющейся информации из-за отсутствия возможности визуализации ее на карте. Поскольку в настоящее время технологии геоинформатики задействованы практически во всех сферах функционирования общества, то применение геоинформационных систем в сфере управления земельными ресурсами было бы наиболее рационально и эффективно. Для получения положительного эффекта управления следует проанализировать полную актуальную и достоверную информацию о земельных ресурсах, осуществить разработку управляющего воздействия с учетом целей и правил принятия управленческих решений; выдать и реализовать управляющие рекомендации и предписания управляемому экономическому объекту (земельным ресурсам), осуществлять контроль на всех стадиях, т. е. от разработки до реализации управленческого воздействия. Следуя представленной технологической схеме, можно достичь поставленных управленческих целей. Однако нельзя позиционировать земельные ресурсы только как экономический объект управления. Земельные ресурсы в классическом научном понимании представляют собой природный 11 ресурс и источник жизни, а также служат базисом размещения всех отраслей хозяйственной деятельности человека. Кроме того, земля является основным средством производства продукции в сельском и лесном хозяйстве (это обусловлено ее главным свойством – плодородием). Основные характеристики земельных ресурсов определяются их территориальной величиной и качеством, а также разнообразием природных условий их размещения. На качество земель оказывают непосредственное влияние климат, рельеф местности, почвенный покров и другие, природные и антропогенные факторы. Основная (общая) цель управления земельными ресурсами состоит в наиболее эффективном использовании земельных ресурсов в интересах всех социальных слоев и групп общества. В роли эффективного частной (внутренней) функционирования цели органов выступает обеспечение управления земельными ресурсами и иных объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей, т. е. органов региональной исполнительной власти. При этом сама система управления земельными ресурсами не менее сложна и состоит из составных частей, управление которыми происходит посредством функциональных действий: учета и регистрации недвижимости, землеустройств, мониторинга земель, государственного земельного надзора и муниципального контроля. Главным объектом управления в указанной системе являются земельные ресурсы, представленные в виде земельного фонда на разных уровнях по субъектному составу управления (федеральном, региональном и муниципальном). Земельный фонд, согласно определению из энциклопедического словаря географических терминов, представляет собой совокупность всех земель определенной территории, государства, всей планеты, которые можно разделить по типу хозяйственного использования и правовому режиму. Однако ограничиваться этим определением было бы неправильно, поскольку трактовка земельного фонда как объекта управления весьма широка и многогранна. 12 Структурной единицей земельного фонда в системе управления земельными ресурсами является чаще всего земельный участок или его часть. Земельный представляет участок, собой согласно обособленную общепринятому определению, часть поверхности, земной фиксированную площадь и правовой статус. Обособленность в данном случае следует понимать как фиксацию поворотных точек границы земельного участка в виде плоских прямоугольных координат Х и У в документах и электронной базе данных единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В системе ЕГРН представлены основные характеристики земельного участка: кадастровый номер, площадь, координаты поворотных точек границ, кадастровая стоимость, сведения о категории земель, сведения о разрешенном использовании, сведения о правовом статусе, сведения о собственнике, владельце и т. д. Сведения о земельном участке, а именно: качественное состояние земель, растительный и почвенный покров, агроклиматические условия, эколого-эпидемиологическое состояние и другие сведения, к сожалению, отсутствуют в реестре. Исходя из этого, можно сделать вывод, что имеющаяся информация о земельных участках и земельном фонде относится к экономико-правовой сфере хозяйственной деятельности государства, соответственно, обозначенные объекты необходимо позиционировать как экономикоправовые категории управления. Совершенно забывают о том, что земельные ресурсы – это относительно (частично) воспроизводимые природные ресурсы. Поэтому сведения о земле требуют комплексного подхода, как к составу, так и к анализу данных. Но необходимо отметить, что в настоящее время в ЕГРН и иных информационных базах описание земель сельскохозяйственного назначения, которые нужны для обеспечения производства сельскохозяйственной продукции и размещения сельхозпредприятий, весьма 13 скудно, носит выборочный, локальный характер и не позволяет получить полное представление об объекте управления и, как следствие, принимать взвешенные управленческие решения. Для того чтобы можно было выполнить качественную комплексную оценку земли как ценнейшего природного ресурса, следует более подробно и тщательно производить описание земель, опираясь на широкий спектр параметров, характеризующих земельные ресурсы как сложный, комплексный объект управления [3, c.60]. Такая оценка в свою очередь помогла бы выполнять точные прогнозы и повысить степень рациональности использования земельных ресурсов. Исходя из практики, государство активно развивает систему учета и регистрации недвижимости, т. е. ЕГРН, и частично осуществляет государственный земельный надзор и муниципальный контроль. При этом оно практически бездействует в области землеустройства и мониторинга земель, ограничиваясь формальным подходом (фиксацией разрозненных данных). В данный момент земля воспринимается как объект получения различных выгод как государством, так и простым гражданином страны. Однако нельзя забывать о функциональной значимости земли, земельных ресурсов в разных сферах жизнедеятельности человека. К основным функциям земельных ресурсов относят: ресурсную и экологическую (земля – природный ресурс, относящийся к исчерпаемой группе и условно возобновляемой подгруппе); социальную (земля как место проживания / размещения человека и общества); пространственно-политическую (земля как территория государства); экономическую (земля как объект хозяйствования). Таким образом, управление земельными ресурсами – это сложно организованная система, охватывающая широкий спектр общественных 14 отношений. Поэтому при организации управления этой системой следует опираться на совместное воздействие государства и общества. В связи с этим разработка долгосрочного плана по рациональному использованию земель является одной из основных задач общего стратегического планирования устойчивого экономического развития регионов и страны в целом. Одним из определяющих условий стабильного политического, социального и экономического развития нашей страны являются создание и практическая реализация целостной системы, частью которой выступает система управления земельными ресурсами. Государственное управление земельными ресурсами должно иметь комплексный подход в управлении и опираться на комплексный объект управления. Воспринимать земельные ресурсы только как экономический объект управления неправильно; это может привести к негативным последствиям. Основой классификации существующих методов управления недвижимостью, по нашему мнению, является их функциональность. По данному признаку мы выделили следующие группы: правовые методы управления обеспечивают распределение и комбинирование прав на недвижимость; доходами экономические методы управления обеспечивают управление и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости; организационные методы управления обеспечивают организационное влияние на процессы управления недвижимости; технические методы управления обеспечивают содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением. Правовое управление недвижимостью бывает внутренним и внешним. Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, которая регламентирована его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями и т.п.). Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур (или их 15 уполномоченных), направленная на создание нормативной базы и осуществляющая контроль за тем, чтобы всеми субъектами рынка недвижимости соблюдались установленные нормы и правила. Правовые методы управления недвижимостью охватывают: – систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами; оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости; рынка отбор и удостоверение статуса профессиональных участников недвижимости с помощью лицензирования, регистрации, предоставления прав уполномоченных лиц органами исполнительной и государственной власти для совершения сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Экономические методы управления недвижимостью осуществляется с помощью таких показателей, как система налогообложения имущества и льгот: учётная ставка (дисконтная политика Центрального Банка); жилищные сертификаты; 16 безвозмездные субсидии, предоставляемые гражданам, особо нуждающимся в улучшении жилищных условий для приобретения или строительства жилья; государственные целевые программы; амортизационная политика; внешнеэкономическая деятельность. Организационные методы управления недвижимостью включают приёмы и средства организационного влияния (воздействия) на процесс управления. Основной задачей положений, определяющих таких состав методов является разработка организационно-подготовительных мероприятий и способов их реализации. В этом смысле они равносильны функциям организации [4, c.170]. Организационные методы представляются как структурные преобразования, которые разрабатывают и периодически пересматривают структуру строительных организаций и иерархическую структуру вышестоящих органов управления. Эти методы позволяют установить объём полномочий руководителей определённого ранга, их правовое положение и соотношение между линейными и функциональными звеньями в аппарате управления; затраты материалов и энергетических ресурсов на единицу объёма работ: нормы времени, выработки; нормативы численности, нормы управляемости; соотношение категорий разных видов работников; размеры рабочего дня и отпусков. Эффективность организационного нормирования зависит от совмещения материального и морального стимулирования, а также от применения соответствующих санкций за нарушение норм. Регламентирование – это воздействие на деятельность трудовых коллективов и отдельных работников с помощью 17 организационных положений, постановлений, инструкций и правил, административных актов, обязательных для выполнения в течение длительного времени. С помощью регламентов возможно уточнить границы деятельности различных организаций в производственном процессе и наладить взаимоотношения между ними; установить режим выполнения строительных и монтажных работ, всего процесса производства в целом; регулировать деятельность коллективов и отдельных должностных лиц с помощью правил и положений; составлять штатные расписания и должностные инструкции. Технические методы обеспечивают процесс эксплуатации объектов недвижимости. Для управления жилой недвижимостью первоначально проводится анализ рынка жилой недвижимости. Рынок жилья – важнейший сектор рыночной экономики. пересечении интересов физических, так и целого Рынок недвижимости спектра юридических субъектов: лиц), находится инвесторов застройщиков, на (как риэлторов, страховщиков, банкиров, юристов и т.д. Конъюнктура рынка недвижимости, т.е. спрос и предложение, определяется суперпозицией экономических, политических, социальных, культурных, демографических, научно-технических, природно- географических факторов. В настоящее время учёными разработаны методы анализа и управления жилой недвижимостью. Так, Гузикова Л. А. и Плотникова Е. В. проанализировали общероссийском динамику уровне, фонда выявили жилой недвижимости количественные и на качественные закономерности. Гребнев М. И. объединил методы кластерного анализа и регрессионного моделирования для выделенных классов регионов. Кроме того, автор построил модель для прогнозирования российских средних цен на первичном рынке жилья на макроуровне, которая представляет собой регрессию с лаговыми значениями темпов изменения реальных располагаемых доходов населения и объёма ипотечных жилищных кредитов. 18 Автор применил методы таксономии для классификации регионов по уровню цен на рынках жилья. Для дифференциации региональных рынков жилой недвижимости многомерного анализа. авторами предлагается Голощапова Т. В. использовать обосновала методы применение математических методов для оптимизации управления инвестициями в недвижимость. Многомерные Управление статистические земельным фондом методы проявляется использованы в виде авторами. регулирования земельных отношений с помощью правовых норм для того, чтобы обеспечить соблюдение требований земельного законодательства. При этом должен осуществляться систематический контроль за использованием и охраной земель и приниматься необходимые меры воздействия на нарушителей земельного законодательства. Таким образом, функции государственного управления земельным фондом являются и функциями государственного регулирования земельных отношений. Однако существует мнение, с которым трудно не согласиться, что понятия «государственное регулирование земельных отношений» и «государственное управление земельным фондом» нельзя отождествлять в случае, когда речь идёт о пределах в объёмах этой деятельности. Государственное регулирование земельных отношений может выходить за пределы рамок деятельности государственных органов по обеспечению рационального использовании и охраны земель в той мере, в какой регулирование отношений включает в себя не только правоприменительный, но и правотворческий процесс, т.е. установление необходимого с точки зрения государства поведения всех субъектов, сопричастных к нормальному функционированию земельных отношений для достижения цели лучшего использования земель. Однако правовое обеспечение рационального использования и охраны земель направлено не только лишь на выявление правонарушений и применение к виновным лицам установленных законом мер наказания. 19 В процессе управления государство также помогает и содействует субъектам земельных отношений в том, чтобы они могли реализовать свои права на землю (безвозмездное улучшение земель, агротехнические содействия, обеспечение земельно-кадастровой информацией и т.п.). Государственные органы, осуществляют свои функции экономическими, административными и организационно-правовыми методами. Экономические методы предполагают оплату при использовании земли: экономическое стимулирование эффективной деятельности в области управления землепользованием; право собственности на землю; совершение сделок с землёй при сохранении ответственности собственников за их рациональное использование; нормирование и лимитирование в области управления землепользованием. Административные методы правового управления землепользованием предполагают выдачу разрешений на использование земли (земельного участка); лицензирование использования земли; проведение государственной экологической экспертизы. К организационно-правовым методам управления землепользованием следует относить обеспечение безопасного использования земли. Общее государственное управление земельным фондом осуществляют представительные и исполнительные органы власти, которые наделены соответствующими властными полномочиями по организации и обеспечению рационального использования и охраны земель. Представительные органы государственной Власти: Президент РФ, Совет Федерации и Государственная Дума РФ, а также соответствующие органы субъектов РФ. Органы исполнительной власти как субъекты управления земельным фондом подразделяются на 2 вида: органы общей и специальной компетенции. 20 К органам общей компетенции относятся: Правительство РФ и соответствующие органы государственной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления городские, районные, поселковые и сельские администрации. Каждый из них в пределах своей компетенции осуществляет функции по управлению земельным фондом на всей территории данного административно-территориального образования независимо от того, в чьей собственности, пользовании или ведомственном управлении находится земля. Высшим органом управления общей компетенции выступает Правительство РФ, компетенция которого, наряду с Конституцией РФ [5], установлена Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 г. № 2ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» [6], законодательными актами, регулирующими земельные отношения. Правительство благоприятную должно окружающую реализовывать среду, права обеспечивать граждан на экологическое благополучие; организовывать деятельность по охране и рациональному использованию природных ресурсов, регулировать природопользование. Оно распределяет функции между федеральными органами исполнительной власти, утверждает положения о них; устанавливает порядок создания и деятельности исполнительной территориальных власти. Наряду органов с федеральных правотворческой органов компетенцией Правительство выполняет и отдельные управленческие функции, в том числе правоприменительные. Так, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [7], Правительство рассматривает ходатайства о переводе соответствующих земель или земельных участков в другую категорию; до разграничения государственной собственности на землю принимает решение о переводе земель, находящихся в государственной собственности из одной категории в другую. 21 Согласно Федеральному закону «О разграничении государственной собственности на землю», утверждает перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. К функциональным органам специальной компетенции относятся: Госкомзем, Федеральная санитарно-эпидемиологическая Госкомэкология, служба и Федеральная архитектурно-градостроительная служба. Государственный комитет по земельной политике (Госкомзем) и его органы на местах как органы специальной компетенции являются основными исполнителями конкретной работы по управлению земельным фондом на всех уровнях государственной административно-территориальной системы. Они в своей работе тесно взаимодействуют с соответствующими органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Отраслевыми министерства определённого и (ведомственными) ведомства, целевого в органами ведении назначения являются которых различные находятся (Министерство земли экономического развития и торговли, Министерство сельского хозяйства, Федеральная служба лесного хозяйства, Министерство природных ресурсов и др.) Наибольший объём полномочий в области государственного управления земельными ресурсами имеет Министерство экономического развития и торговли, в его ведении находится Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, а также Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Функция экологической экспертизы разделена между Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и Федеральной службой надзора в сфере природопользования. Такой надзор в пределах своей компетенции должен контролировать земли водного фонда, лесного фонда, земли лесов, не входящих в лесной фонд, и особо охраняемые природные территории. Кроме того, наравне с 22 государственными, в процессе управления земельным фондом участвуют и судебные органы. Такая ситуация возникла в связи с тем, что земли включены в перечень объектов недвижимого имущества и введены в гражданский оборот. К компетенции судов стали относиться такие функции, как разрешение земельных споров и привлечение к ответственности за нарушение земельного законодательства. 1.2 Нормативно-правовая основа оценки земельных участков С начала проведения экономических реформ в России были сделаны важнейшие и основополагающие шаги на пути совершенствования нормативной правовой базы. Так, на основании Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы» земля в Российской Федерации была признана недвижимостью. Впоследствии данное положение было закреплено в ГК РФ [8] и других нормативных правовых актах. Переход к рыночной экономике и введение частной собственности на землю вновь актуализировали понятия цены и налога на землю и возродили интерес к мониторингу стоимости земли. В настоящее время государственный земельный кадастр представляет собой в основном систему государственного кадастрового учета земельных участков для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель было принято постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» [9], которым, кроме определения уполномоченного органа и сроков проведения оценки, установлены источники финансирования оценочных работ, а также необходимость подготовки соответствующими 23 министерствами и ведомствами предложений о порядке проведения государственной кадастровой оценки земель. Только с принятием постановления Правительства РФ от 08.04.2000 г.№316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» была создана легитимная база, позволяющая инициировать необходимый комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель. С принятием в 2001 г. Земельного кодекса РФ [10] было определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами такой платы являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ определено, что «для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка». В ст. 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в целях определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. В п. 3 ст. 66 также записано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Налоговым законодательством Российской Федерации устанавливается, что с 1 января 2006 г. вводятся новые принципы исчисления земельного налога, а именно в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения. Тем не менее, на сегодняшний день существуют определенные трудности, связанные с тем, что основные правовые нормы, регулирующие 24 вопросы государственной кадастровой оценки земель, не закреплены в действующем законодательстве. Это связано, прежде всего, с вопросом досудебного механизма разрешения споров о результатах государственной кадастровой оценки земель. Данный механизм на текущий момент не установлен и требует срочного отражения и закрепления в соответствующих нормативных правовых актах. Другим направлением является предпринимательская деятельность в области оценки, или, иными словами, независимая оценка. Оценочная деятельность, как предпринимательская деятельность, получила широкое развитие в Российской Федерации начиная с 1993 г., что нашло выражение в появлении целого ряда профессиональных организаций оценщиков, различного рода «школ» оценки, представляющих методологические подходы и методики оценки недвижимости, бизнеса, машин и оборудования и т.д. Результатом данного процесса явилось принятие Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки. В дополнение следует отметить, что согласно ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11] независимая оценка проводится в обязательном порядке в случае возникновения спора по поводу определения налогооблагаемой базы объектов оценки. Данный факт приобретает особое значение в современных условиях России. В целях избежания большого количества апелляционных судебных процессов результаты кадастровой оценки земель для целей налогообложения должны отображать рыночные представления о ценности (полезности) земельного участка. 25 К основным нормативно-правовым и справочным документы по оценочной деятельности в Российской Федерации можно отнести следующие: Гражданский кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; Налоговый кодекс (части I и I I) [12]; Налоговый кодекс (часть II) [13]; Лесной кодекс РФ [14]; Водный кодекс РФ [15]; Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 18.03.2020) [16]; Федеральный закон от 14 ноября 2002г. 143-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [17]; Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [18]; Федеральный Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [19]; Федеральный Закон от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [20]; Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» [21]; Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации 26 в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» [22]; Приказ Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» [23]; Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» [24]; Индексы изменения стоимости основных фондов для проведения их переоценки в восстановительную стоимость на 1 января 1997-1999 гг [25]. 1.3 Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков Выделяют три основных подхода оценки рыночной стоимости земли и природных ресурсов: 1) сравнительный; 2) затратный; 3) доходный. Каждый подход может быть реализован несколькими методами. Как, например, сравнительный подход может быть проведен посредством сравнения различных показателей (стоимости одного Га, стоимости участка в общем, на текущий момент и с применением методов прогнозирования стоимости, с использованием поправочных коэффициентов и без и др.). Основной подход к рыночной оценке - основанный на методе сравнительных продаж. Этот метод в последнее время получил большое распространение. Это обусловлено относительной развитостью рынка недвижимости. Этот метод очень актуален по ряду причин: 27 стоимость недвижимости в большинстве случаев определяется спросом на нее, т.е. именно рынок формирует ее стоимость; на рынке представлено большое количество объектов недвижимости и имеется возможность сравнивать их по стоимости и другим характеристикам; в большинстве случаев информация является доступной. Но в то же время есть существенный недостаток - это отсутствие на рынке абсолютно аналогичных объектов для сравнения. При оценке приходится делать массу допущений, определять для себя список наиболее важных критериев для подбора схожего объекта недвижимости. В ряде случаев - аналоги полностью отсутствуют. Затратный подход также может быть реализован на основе данных затрат, понесенных на приобретение и благоустройство участка, подведение к нему коммуникаций, также на основе сметы затрат, необходимых для проведения работ по облагораживанию участка (подвод коммуникаций, выравнивание ландшафта, вырубка насаждений) и другими методами. Затратный метод редко применим при оценке стоимости земельных участков. Данный метод "может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами". При оценке стоимости объекта недвижимости и применении различных методов необходимо правильно понимать значения слов стоимость, цена и затраты. Стоимость объекта недвижимости необходимо понимать в значении меры того, сколько покупателей готовы заплатить за данный объект недвижимости. Какой интерес эта недвижимость представляет для инвестора. 28 Цена - это конкретная сумма, выраженная в денежном эквиваленте, характеризующая оценку ее стоимости продавцом или оценщиком. Затраты это денежная оценка понесенных расходов по строительству (возведению), приобретению, благоустройству, подведению коммуникаций, улучшения инфраструктуры и на другие мероприятия. Затраты подвержены частому изменению и колебанию. На уровень затрат оказывают влияние ряд факторов. «Можно выделить три группы принципов оценки»: 1. Основанные на представлениях собственника; 2. Связанные с эксплуатацией собственности; 3. Обусловленные действием рыночной среды. Большое количество принципов не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, «государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки». Широкое распространение получил доходный метод. Его еще называют рыночным, методом капитализации доходов. Этот метод основан на анализе наиболее выгодного использования земельного участка. Наиболее выгодным признается тот, который способен принести наибольший экономический эффект владельцу объекта недвижимости. Земельный участок может быть использован в качестве: сельхоз назначения; промышленного назначения; ИЖС. Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода. Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную ставку на аналогичные 29 помещения. Рыночная оценка в большей степени интересна инвесторам (если инвестор рассматривает варианты инвестирования) и кредитным организациям в случаях оценки недвижимости в качестве объекта залога, страхования. Данный метод позволяет спрогнозировать величину дохода в долгосрочной перспективе, определить итоговый доход, срок окупаемости затрат на приобретение или строительства объекта недвижимости. Конечно, этот метод имеет и ряд недостатков, связанных с неточностью данных, с изменением внешней среды и других обстоятельств. Метод требует взятия во внимание многих допущений, учета рисков. При наличии трех подходов, каждый из которых содержит в себе несколько методов, возникает вопрос о выборе рационального подхода для оценки земель той или иной категории. Так как, каждый подход в своем роде уникален и отличен от других, при выборе оптимального подхода необходимо их сопоставить и сравнить содержащиеся в них критерии, используемые для оценки недвижимости. Объекты оценки различаются не только по категориям, но и по размерам и по числу входящих в них единиц. При сравнении двух объектов эти единицы могут различаться. Именно это различие вносит сложности в расчет, и поэтому необходимо привести эти единицы к общему знаменателю физических или экономических единиц. Так как оцениваемый объект отличается от объекта аналога, мы можем ввести поправки, учитывая величины всех корректировок. Поправки, выраженные в процентах, вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или единицы сравнения на коэффициент. Такими поправками являются: поправки на местоположение объекта, его износ или время продажи. К стоимостным поправкам, которые вносятся в единице сравнения, относят качественные характеристики, а также поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений. Метод сравнения продаж предполагает следующие последовательные этапы: 30 1) определение элементов для сравнения объекта оценки с объектами - аналогами; 2) установление характера степени отличий по каждому из элементов сравнения каждого аналога от объекта оценки; 3) определение по отдельному из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; 4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, приближающая различия в их характеристиках от объекта оценки; 5) установление рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. При методе выделения определяется рыночная стоимость земельного участка как разница между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Этот метод расчета стоимости земельного участка основан на технике остатка для земли. При оценке земельных участков, методом выделения по нескольким однотипным объектам, необходимо скорректировать стоимость на различия между ними по элементам сравнения. Метод выделения дает точные результаты, если можно верно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равенства спроса и предложения на надлежащем сегменте рынка недвижимости. Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи единого объекта недвижимости состоит из стоимости улучшения и стоимости земельного участка. Существует определенная для каждого типа застройки земельного участка в определенном регионе устойчивая пропорция между стоимостью улучшения и стоимостью земли. 31 Это подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Предложения по решению проблемы в недостатке информации по объектам аналогам и объекте оценки, необходимым для применения сравнительного подхода: 1) сбор полной и соответствующей реальным данным сведений об объектах оценки из ЕГРН; 2) мониторинг рынка недвижимости и проведение ценового зонирования территорий, как мощный инструмент создания экономической базы для более качественного проведения актуализации информации об объектах аналогах. Таким образом, метод сравнения продаж является самым востребованным и даёт самый объективный результат о рынке земли в отличие от других методов. Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости. Так же необходимо подходить полностью индивидуально к каждому объекту недвижимости при выборе метода. Сравнительная оценка методов определения рыночной стоимости земель дает основания утверждать, что лучшим подходом для рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения, при наличии всех необходимых данных, является доходный подход, а именно метод капитализации ренты. Только в методе капитализации земельной ренты, при оценке, берутся в учет такие факторы, как: валовой доход сельскохозяйственной на культуры, единицу площади определяемый как для каждой произведение ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации; перечень почвенных разновидностей с учетом площади, которую занимает каждая из них; валовой доход на единицу площади для каждого севооборота, определяемый путем суммирования произведений удельных валовых 32 доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, с последующим делением результата на общее число полей севооборота; состав затрат на единицу площади для поддержания плодородия почв для каждого севооборота; цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры и др. Данный метод включает в себя технологические и экономические факторы, которые напрямую влияют на состояние сельскохозяйственных угодий и доход от производства сельскохозяйственной продукции. Если нет возможности воспользоваться методом капитализации земельной ренты, используют сравнительный подход - метод сравнения продаж. Но далеко не всегда у оценщика имеется в распоряжении достаточный объем полноценной, тем более достоверной информации о сделках с недвижимостью. При оценке сравнительным подходом, нельзя точно определить, насколько плодородная земля в данном земельном массиве и сравнить ее по технологическим качествам с другими землями. Использование затратного подхода изначально не предусмотрено для рассматриваемой цели, он используется для оценки зданий и сооружений. Более того, затратный подход хотя и позволяет определить затраты на воспроизводство и улучшение земли, однако увидеть, что называется "пощупать", а уж тем более оценить результаты продекларированного улучшения практически не возможно. Поэтому, метод капитализации земельной ренты, с нашей точки зрения, наиболее оптимален для оценки первой группы земель, входящей в земли сельскохозяйственного назначения, то есть для оценки сельскохозяйственных угодий. Для остальных пяти групп, входящих в данную категорию земель, могут быть использованы два других подхода. Но бывают и исключения. Проводя выбор необходимых методов для проведения процесса оценки земельного участка необходимо проанализировать все преимущества и 33 недостатки, которые несет в себе каждый подход применительно к конкретной ситуации, к конкретному земельному участку и требованиям заказчика оценки. 34 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ» 2.1 Описание ценообразующих характеристик объекта оценки Анализ рынка земельных участков в Московской области свидетельствует о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий, выставленных на продажу. Большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС – 71% общего количества предложений, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения – 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения – 3%. Если рассматривать количество предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. Земельные участки промышленного назначения составляют всего 3% от общего предложения земельных участков в Московской области. Низкий уровень активности, ограниченное количество продавцов земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, длительные сроки экспозиции указывают на неактивный рынок недвижимости. По данным экспертов, средневзвешенная цена земельных участков под индустриальную застройку по Рижскому направлению на удалении более 50 км от МКАД составляет 67 127 руб./сот. Объектом оценки является земельный участок со следующими характеристиками: Адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/пос. Костровское, в районе д. Петрово-Мансурово. Площадь, кв. м 42 861. Кадастровый номер: 50:08:0060231:48. 35 Категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование: Под производственные цели. Балансовая стоимость объекта оценки составляет: 136 210 000 руб. Земельный участок расположен в непосредственной близости от действующего песчаного карьера (Мансуровский песчаный карьер). Подъезд к объекту оценки осуществляется по грунтовой автодороге, расположенной на земельном участке (кадастровый номер 50:08:0060231:53), находящемся в частной собственности3 , иные подъездные пути отсутствуют. Расстояние до асфальтированной дороги составляет около 2,5 км. Объект оценки расположен по адресу: Московская обл., Истринский рн, с/пос. Костровское, в районе д. Петрово-Мансурово. Местоположение объекта оценки приведено на рисунках ниже. Рисунок 1 - План земельного участка 36 Рисунок 2 - План земельного участка Истринский район - административно-территориальная единица (район) и одноименное муниципальное образование (муниципальный район), существовавшие до марта-июля 2017 года на северо-западе Московской области России. 10 марта 2017 года законом № 21/2017-ОЗ муниципальное образование Истринский муниципальный район было преобразовано в муниципальное образование городской округ Истра с упразднением всех ранее входивших в него поселений. Площадь территории района составляет 126 897 га. Городской округ граничит с городскими округами Красногорск, Клин, Рузским, Восход, а также Солнечногорским, Волоколамским и Одинцовским муниципальными районами Московской области. Административный центр – г. Истра. Ближайший к объекту оценки населенный пункт, расстояние до которого по дорогам составляет около 1,7 км, – д. Петрово. Численность населения деревни составляет 8 чел. (2016). С Истрой деревня связана автобусным сообщением (автобус № 34), находится примерно в 17 км на юго-запад от г. Истра. Расстояние до МКАД составляет 57 км по Новорижскому шоссе, расстояние до ближайшей автомагистрали 37 (Новорижское шоссе) – 7 км. Объект оценки расположен в непосредственной близости от Мансуровского песчаного карьера. Согласно Карте функциональных зон городского округа Истра (см. рисунок ниже) объект оценки находится в производственной зоне П. Производственная зона П установлена для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, а также для размещения производственных объектов, объектов складских управленческой объектов, деятельности объектов оптовой торговли, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов. Рисунок 3 – Карта функциональных зон 2.2 Анализ внешней и внутренней оценочной информации Подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД. В приложении 1 приведены средневзвешенные удельные цены в зависимости от направления, категории, удаленности от МКАД. В рамках настоящей оценки Оценщиком был проведен мониторинг предложений земельных участков под размещение производственноскладских объектов в районе расположения объекта оценки, а также земельных участков под разработку карьера. Данные представлены ниже. 38 Таблица 1- Земельные участки промышленного назначения № п/п Местопол ожение Направ ление (шоссе ) Расст ояние до МКА Д, км Расположе ние относитель Площа но дь, кв. крупных м автомобиль ных дорог Цена предло жения, руб. Удельна я цена предлож ения, руб./кв. м Новори ж 25-30 ское в непосредст вен ной близости (трасса) 78 503 120 000 000 1 529 2 г.о. Истра, д. Мансуров о Новори ж 55-60 ское на удалении 50 500 30 930 000 612 3 г.о. Истра, д. Корсаков о Новори ж 55-60 ское на удалении 4 300 2 600 000 605 1 г.о. Истра, д. Обушков о 4 г.о. Истра, д. Горшково Новори ж 45-50 ское 5 г.о. Истра, д. Давыдков ско е Новори ж 45-50 ское 6 Одинцовс ки й р-н, с. Новори ж ское, 35-40 Ильинс кое в непосредст вен ной близости (трасса) в непосредст вен ной близости (трасса) в непосредст венной близости дорога 7 Рузский г.о., р.п. Тучково Минск ое на удалении 65-70 39 60 000 35 300 90 000 000 60 000 000 Источник информаци и https://www .avito.ru/istr a/zem elnye_uchas tki/uchastok _7.8_g a_promnazn acheniya_1 203296 638 https://www .cian.ru/sale /comm ercial/18936 7701/ https://www .cian.ru/sale /comm ercial/18527 7987/ 1 500 https://www .cian.ru/sale /comm ercial/19110 1228/ 1 700 https://www .cian.ru/sale /comm ercial/18417 4445/ 4 900 6 000 000 1 224 37 300 50 222 000 1 346 https://odint sovo.cian.ru /sale/c ommercial/ 162733457/ https://www .avito.ru/mo skva/z emelnye_uc hastki/uchas tok_3. 74_ga_pro mnaznachen iya_702 414553 8 - - - г.о. Истра, д. Никольск ое Среднее значение Минимал ьн ое значение Максимал ь ное значение Новори ж 45-50 ское на удалении 22 374 15 000 000 670 https://ruads .org/ - - - - - 1 148 - - - - - - 605 - - - - - - 1 700 - Таблица 2- Земельные участки под разработку карьера № п / п Местополож ение Состоян ие карьера Тип карьера Площад ь ь, кв. м Цена предложен ии я, руб. Удельная цена предложе ния, руб./кв. м 1 Московская обл., Сергиево Посадский р-н, в райое д. Голыгино не разрабат ывался песчаны й 160 000 50 000 000 313 2 Дмитровски й р-н, п.г.т. Икша н/д песчаны й 29 000 25 000 000 862 3 Дмитровски й р-н, п.г.т. Икша не разрабат ывался песчаны й 203 000 160 000 000 788 40 Источник информации https://www. avito.ru/ashu kino/zem elnye_uchast ki/uchastok_ 16_ga_sn t_dnp_16735 19658 http://busines sesforsale.ru/ zemelnij -uchastokpodrazrabotku pesochnogokarera-forsale.aspx http://karyeri .com/career/ view/343? yclid=51717 6238303819 1692&htt p://karyeri.co m 4 5 6 7 Рязанская обл., Скопинский р н, с. Городецкое Тверская обл., Вышневолоц ки й р-н, д. Жилотково Калужская обл., Малярославе цк ий р-н Калужская обл., Бабынский р-н не разрабат ывался песчаны й 40 000 700 https://mosco w.flagma.ru/ prodam peschanykarero3165051.ht ml - 200 000 000 189 https://mosco w.flagma.ru/ karer o1875469.ht ml - 28 000 000 не разрабат ывался песчаны й не разрабат ывался песчаны й 520 000 120 000 000 231 http://fknkaluga.ru/car ier/ не разрабат ывался песчано гравийн ый 400 000 55 000 000 138 http://fknkaluga.ru/car ier/ 1 060 000 8 Смоленская обл. не разрабат ывался песчано гравийн ый 500 000 60 000 000 120 9 Владимирск ая обл., Александров ск ий р-н не разрабат ывался песчано гравийн ый 324 000 49 000 000 151 1 0 Московская обл., Ногинский р-н, д. Тимково не разрабат ывался песчаны й 930 000 150 000 000 161 - 417 - - 120 - - 862 - - - Среднее значение Минимально е значение Максимальн о е значение 41 http://fknkaluga.ru/car ier/ https://busine ss asset.com/ru/ mo/sergiev posad/prodaz habiznesa/ru38 0005/ http://regiono pi.ru/proekty /peschan yjkarer-vmoskovskojoblasti/ Рынок аренды данных земельных участков в развит в недостаточной степени. В таблице ниже приведены значения величины уторговывания земельных участков под индустриальную застройку на неактивном рынке: Выводы: 1. Земельные участки промышленного назначения составляют всего 3% от общего предложения земельных участков в Московской области. Низкий уровень активности, ограниченное количество продавцов земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, длительные сроки экспозиции указывают на неактивный рынок недвижимости. 2. С начала 2015 года эксперты отмечают следующую тенденцию – отсутствие спекулятивного спроса. Правообладатели стремятся реализовать неиспользуемый земельный участок как можно скорее. 3. По данным экспертов, средневзвешенная цена земельных участков под индустриальную застройку по Рижскому направлению на удалении более 50 км от МКАД составляет 67 127 руб./сот. 4. Анализ существующих на дату оценки предложений, проведенный оценщиком, показал следующие ценовые значения: Таблица 3 - Анализ существующих на дату оценки предложений № п/ п 1 2 Тип объекта Земельные участки под размещение производственноскладских объектов в сопоставимых районах расположения Земельные участки под разработку песчанорго карьера Среднее значение, руб./кв. м Минимальное Максимальное значение руб./кв. значение руб./кв. м м 1 148 605 1 700 417 120 862 Стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово 42 осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка. Таким образом, имеется 4 критерия, по которым и проводится анализ НЭИ. Это: физическая возможность; экономическая оправданность; соответствие требованием законодательству; финансовая осуществимость. Но анализ самих критериев показал, что первым критерием должен стоять критерий законодательной разрешенности. Объект оценки находится в непосредственной близости от действующего Мансуровского песчаного карьера. Объект оценки является незастроенным, в ближайшем окружении застройка также отсутствует. Оцениваемый земельный участок согласно территориальному планированию городского округа Истра расположен в 43 производственной зоне П, которая используется для размещения производственных объектов широкого профиля. Проведенный Оценщиком мониторинг цен предложений земельных участков выявил превышение цен земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости в районе расположения объекта оценки над ценами земельных участков под разработку песчаного карьера. Таким образом, исходя из вышеизложенного, наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование для размещения объектов производственно-складского назначения. 2.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения В ходе применения сравнительного подхода были проанализированы предложения о продаже незастроенных земельных участков промышленного назначения в районе расположения объекта оценки. В следующей таблице приведена характеристика выявленных объектов сравнения в сопоставлении с объектом оценки. Таблица 4 - Характеристика выявленных объектов Объект оценки ПРОДАЖА собственност ь г.о. Истра, с.п. Костровское, в районе д. Петрово Мансурово Новорижское 55-60 земли промышленн ости Элементы расчета Тип сделки Вид права Объекты сравнения №1 ПРОДАЖА собственнос ть №2 ПРОДАЖА собственность №3 ПРОДАЖА собственнос ть №4 ПРОДАЖА долгосрочна я аренда Местоположе ние г.о. Истра, д. Мансурово г.о. Истра, д. Корсаково г.о. Истра, д. Горшково г.о. Истра, д. Давыдковск ое Направление (шоссе) Расстояние до МКАД, км Новорижско е Новорижское Новорижско е Новорижско е 55-60 55-60 45-50 45-50 земли промышлен ности земли промышленно сти земли промышлен ности земли промышлен ности Категория земель 44 промназначен ие Назначение промназначе ние промназначен ие электроснабж ение Наличие коммуникаци й (возможность подключения) электроснаб жение электроснабж ение на удалении отсутствуют1 2 42 861 4,2861 - - - Расположение относительно крупных автомобильн ых дорог Подъездные пути Площадь, кв. м Площадь, га Цена предложения, руб. Удельная цена предложения, руб./кв. м Источник информации промназначе промназначе ние ние электроснаб электроснаб жение, жение, газоснабжен газоснабжен ие, ие, канализация, канализация, водоснабжен водоснабжен ие ие на удалении на удалении в непосредств енной близости (трасса) в непосредств енной близости (трасса) есть есть есть есть 50 500 4 300 60 000 35 300 5,0500 0,4300 6,0000 3,5300 30 930 000 2 600 000 90 000 000 60 000 000 612 605 1 500 1 700 https://www. cian.ru/ sale/commerc ial/189 367701/ https://www.ci an.ru/ sale/commerci al/185 277987/ https://www. cian.ru/ sale/commerc ial/191 101228/ https://www. cian.ru/s ale/commerci al/18417 4445/ Таблица 5 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода приведен в нижеследующей таблице: Элементы расчета Цена предложения Корректирующие поправки Поправка на цену предложения руб. Скорректированная цена Поправка на передаваемые имущественные права Единица измерения руб./кв. м Объекты сравнения №1 №2 612 605 №3 1 500 №4 1 700 % -18,6% -18,6% -18,6% -18,6% -114 -112 -279 -316 руб./кв. м 499 492 1 221 1 384 % 0,0% 0,0% 0,0% 17,6% 45 руб. Скорректированная цена Поправка на направление (шоссе) руб. Скорректированная цена Поправка на расстояние до МКАД руб. Скорректированная цена Поправка на расположение относительно крупных автомобильных дорог руб. Скорректированная цена Поправка на назначение руб. Скорректированная цена Поправка на наличие подъездных путей руб. Скорректированная цена Поправка на наличие коммуникаций руб. Скорректированная цена Поправка на площадь руб. Скорректированная цена Веса аналогов Средневзвешенная цена 428 Общая площадь 0 0 0 244 руб./кв. м 499 492 1 221 1 628 % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0 0 0 0 руб./кв. м 499 492 1 221 1 628 % 0,0% 0,0% -32,5% -32,5% 0 0 -397 -529 руб./кв. м 499 492 824 1 098 % 0,0% 0,0% -28,6% -28,6% 0 0 -235 -314 руб./кв. м 499 492 589 785 % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0 0 0 0 руб./кв. м 499 492 589 785 % -8,2% -8,2% -8,2% -8,2% -41 -40 -48 -64 руб./кв. м 458 452 540 720 % 0,0% 0,0% -32,3% -32,3% 0 0 -175 -233 руб./кв. м 458 452 366 488 % 1,6% -13,2% 3,3% -1,9% 7 -59 12 -9 руб./кв. м 465 392 378 478 - 0,25 0,25 0,25 0,25 руб./кв. м 116 98 94 120 кв. м 42 861 46 Рыночная стоимость (округленно), НДС не облагается руб. 18 400 000 Обоснование корректирующих поправок Поправка на уторговывание. Показатель скидки на уторговывание определен на основе следующей аналитической информации о величинах уторговывания. Таблица 6 – Земельные участки Класс объектов Земельные участки под индустриальную застройку Неактивный рынок Доверительный интервал Среднее 18,6% 17,9% 19,4% Поправка аналогов принималась в размере среднего значения: 18,6%. Поправка на передаваемые имущественные права вводилась для аналога № 4, который в отличие от других объектов находится в долгосрочной аренде. Информация для расчета поправки приведена ниже Таблица 7 Наименование Среднее коэффициента значение Отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку в 0,85 долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности Доверительный интервал 0,84 0,86 Таким образом, поправка составит 17,6% (1/0,85-1). Поправка на направление (шоссе) не требуется, поскольку все объекты расположены в Новорижском направлении. Поправка на удаленность от МКАД. Согласно данным обзора рынка (см. Раздел 6.2) средневзвешенные 47 цены земель промышленного назначения на Рижском направлении в зависимости от удаленности от МКАД составляют: Таблица 8 Промназначение Направление до 15 км от МКАД 910 316 Рижское от 15 км до 50 км от МКАД до 50 км от МКАД 328 139 67 127 Расчет поправки приведен в таблице ниже: Таблица 9 Наименование Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 в непосредст венной близости (трасса) Расположение относительно крупных автодорог на удалении на удалении на удалении в непосредств енной близости (трасса) Корректирующи й коэффициент Поправка, % 1,00 1,00 1,00 1,40 1,40 - 0,0% 0,0% -28,6% -28,6% Поправка на назначение не вводилась, поскольку объект оценки и объекты налоги имеют сопоставимое назначение. Поправка на наличие подъездных путей вводилась на основе следующей аналитической информации Таблица 10 Среднее значени е Наименование коэффициента Отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку со свободным подъездом к удельной цене аналогичных участков с затрудненным подъездом (подъездом 1,22 через соседние участки или в объезд) Таким образом, поправка для аналогов составит: 48 Расширенны й интервал 1,12 1,31 Таблица 11 Наименование Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Наличие подъездных путей отсутствуют есть есть есть есть Корректирующий коэффициент 1,12 1,22 1,22 1,22 1,22 Поправка, % -8,2% -8,2% -8,2% -8,2% Поправка на наличие коммуникаций. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Изменение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом: Таблица 12 Тип коммуникаций Источник информации 117 Источник информации 218 газоснабжение канализация водоснабжение электроснабжение 10-25% 5-15% 5-15% 10-20% 19-21% 15-17% 9,00% 17-20% Используемые в расчетах повышающие значения 18,8% 9,00% -8,3% 16,8% Используемые в расчетах понижающие значения -15,8% -8,3% -14,4% Для расчета поправки на наличие коммуникаций были приняты средние значения по 1 и 2 источникам информации. В результате были определены следующие корректировки: Таблица 13 Наименован ие Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 электроснаб жение, газоснабжен ие, канализация, водоснабжен ие -32,3% Коммуника ции электроснаб жение электроснаб жение электроснабж ение электроснабж ение, газоснабжени е, канализация, водоснабжени е Корректиро вка, % - 0,0% 0,0% -32,3% 49 В таблице ниже приведен расчет поправки на площадь: Таблица 14 Таблица 14 Наименование Объект оценки 42 861 Площадь, кв. м Площадь к 42 861 расчету, кв. м Коэффициент 0,865 Корректировка, % Далее каждой Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 50 500 4 300 60 000 35 300 50 500 10 000* 60 000 35 300 0,851 0,996 0,837 0,881 1,6% -13,2% 3,3% -1,9% скорректированной цене объектов сравнения присваиваются равные веса. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, составляет 18 400 000 рублей. При определении рыночной стоимости объектов оценки был применен только сравнительный подход. Отказ от применения затратного и доходного подходов соответствует законодательству об оценочной деятельности. Учитывая, что в рамках настоящей оценки использовался только сравнительный подход, результат которого является в полной мере достоверным и адекватным целям оценки, согласование результатов применения подходов не проводилось. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод: Рыночная стоимость объекта оценки составляет 18 400 000 (Восемнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей, НДС не облагается. Руководствуясь п. 30 ФСО № 7, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, оценщик приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость. Данный диапазон был рассчитан исходя из +/- 20 % разброса цены от полученной рыночной стоимости. Данный диапазон продиктован ст. 40 "Налогового кодекса РФ": 1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная 50 сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. 2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: …при отклонении более чем на 20 % процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени." Таким образом, возможные границы интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки, составляют 14 720 000 – 22 080 000 руб. 51 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Земля обладает двойственной природой и может рассматриваться как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на который могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех функций, которые она выполняет. Как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена. Актуальность исследования обусловлена тем, что достоверная кадастровая информация позволяет принимать решения более эффективно, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей. На сегодняшний день существуют определенные трудности, связанные с тем, что основные правовые нормы, регулирующие вопросы государственной кадастровой оценки земель, не закреплены в действующем законодательстве. Это связано, прежде всего, с вопросом досудебного механизма разрешения споров о результатах государственной кадастровой оценки земель. Данный механизм на текущий момент не установлен и требует срочного отражения и закрепления в соответствующих нормативных правовых актах. Другим направлением является предпринимательская деятельность в области оценки, или, иными словами, независимая оценка. Оценочная деятельность, как предпринимательская деятельность, получила широкое развитие, в Российской Федерации начиная с 1993 г., что нашло выражение в появлении целого ряда профессиональных организаций оценщиков, различного рода «школ» оценки, представляющих методологические подходы и методики оценки недвижимости, бизнеса, машин и оборудования и т.д. Результатом данного процесса явилось принятие Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего 52 правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки. Налоговым законодательством Российской Федерации устанавливается, что с 1 января 2006 г. вводятся новые принципы исчисления земельного налога, а именно в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения. Тем не менее, на сегодняшний день существуют определенные трудности, связанные с тем, что основные правовые нормы, регулирующие вопросы государственной кадастровой оценки земель, не закреплены в действующем законодательстве. Это связано, прежде всего, с вопросом досудебного механизма разрешения споров о результатах государственной кадастровой оценки земель. При определении рыночной стоимости объектов оценки был применен только сравнительный подход. Отказ от применения затратного и доходного подходов соответствует законодательству об оценочной деятельности. Анализ рынка земельных участков в Московской области свидетельствует о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий, выставленных на продажу. Большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС – 71% общего количества предложений, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения – 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения – 3%. Если рассматривать количество предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. 53 Земельные участки промышленного назначения составляют всего 3% от общего предложения земельных участков в Московской области. Низкий уровень активности, ограниченное количество продавцов земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, длительные сроки экспозиции указывают на неактивный рынок недвижимости. Объектом оценки является земельный участок со следующими характеристиками: Адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/пос. Костровское, в районе д. Петрово-Мансурово. Площадь, кв. м 42 861. Кадастровый номер: 50:08:0060231:48. Категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование: Под производственные цели. Балансовая стоимость объекта оценки составляет: 136 210 000 руб. Земельный участок расположен в непосредственной близости от действующего песчаного карьера (Мансуровский песчаный карьер). Подъезд к объекту оценки осуществляется по грунтовой автодороге, расположенной на земельном участке (кадастровый номер 50:08:0060231:53), находящемся в частной собственности, иные подъездные пути отсутствуют. Расстояние до асфальтированной дороги составляет около 2,5 км. Учитывая, что в рамках настоящей оценки использовался только сравнительный подход, результат которого является в полной мере достоверным и адекватным целям оценки, согласование результатов применения подходов не проводилось. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод: Рыночная стоимость объекта оценки составляет 18 400 000 (Восемнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей, НДС не облагается. Руководствуясь п. 30 ФСО № 7, помимо указания в 54 отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, оценщик приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость. Данный диапазон был рассчитан исходя из +/- 20 % разброса цены от полученной рыночной стоимости. Данный диапазон продиктован ст. 40 "Налогового кодекса РФ": Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: …при отклонении более чем на 20 % процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени." Таким образом, возможные границы интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки, составляют 14 720 000 – 22 080 000 руб. Таким образом, цель и задачи исследования достигнуты. 55 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Коломыцева А.С. Система эффективного управления земельными ресурсами // Студент и наука.– 2019.– № 4 (11).– С. 22-28. 2. Рафиков Р.М. Правовое регулирование государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля: состояние и перспективы //Актуальные проблемы правового, социального и политического развития России, 2019.– С. 204-209. 3. Кустова С.Б. Методы управления земельными отношениями в регионе // Вектор экономики.– 2018.– № 12 (30).– С. 65. 4. Волкова Т.В. Земельный контроль (надзор) как функция управления земельными ресурсами /Т.В. Волкова// Вестник Саратовской государственной юридической академии.– 2018.– № 4 (123).– С. 169-174. 5. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // СПС «Консультант Плюс» 6. Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 № 2-ФКЗ (ред. от 28.12.2016) «О Правительстве Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс» 7. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 01.05.2019) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2019) // СПС Консультант Плюс 8. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // СПС «Консультант Плюс» 9. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // СПС Консультант Плюс 10. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136- ФЗ (ред. от 18.03.2020) // СПС «Консультант Плюс» 56 11. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс» 12. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 01.04.2020) // СПС «Консультант Плюс» 13. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // СПС «Консультант Плюс» 14. «Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // СПС «Консультант Плюс» 15. «Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 24.04.2020) // СПС «Консультант Плюс» 16. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс» 17. Федеральный закон от 14.11.2002 № 143-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс 18. Федеральный закон от 27.07.2006 № 157-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 05.12.2013) // СПС Консультант Плюс 19. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// СПС Консультант Плюс 20. Федеральный закон от 29.11.2004 № 141-ФЗ (ред. от 04.11.2014) «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и Федерации, а некоторые также о другие законодательные признании утратившими акты силу Российской отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс 57 21. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» // СПС Консультант Плюс 22. Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 № 206 (ред. от 21.12.2018) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» // СПС Консультант Плюс 23. Приказ Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 № 215 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.07.2007 N 9913) // СПС Консультант Плюс 24. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС Консультант Плюс 25. «Индексы изменения стоимости основных фондов для проведения их переоценки в восстановительную стоимость на 1 января 1999 г., осуществляемую в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97 индексным методом» (утв. Госкомстатом РФ 22.02.1999 N МС-1-23/761) // СПС Консультант Плюс 58 ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1 Средневзвешенные удельные цены в зависимости от направления, категории, удаленности от МКАД с/х № п/п Направление 1 Белорусское 2 Горьковское 3 Казанское 4 Киевское 5 Курское 6 Ленинградское 7 Павелецкое 8 Рижское 9 Савеловское 10 Ярославское ИЖС До 15 км от МКАД от 15 км до 50 км от МКАД 881 284 523 795 409 694 614 083 468 196 478 385 383 447 772 892 445 261 484 812 316 464 114 525 139 094 227 257 477 560 137 717 147 208 425 888 148 427 189 384 от 50 км от МКАД 68 126 75 837 48 155 67 277 64 242 56 723 64 374 99 662 44 362 60 873 промназначение до 15 км от МКАД от 15 км до 50 км от МКАД 1 395 943 564 145 405 447 701 132 554 820 620 311 355 801 1 162 335 686 260 507 429 681 544 183 324 119 845 324 913 168 535 149 017 115 875 441 649 209 772 197 830 59 от 50 км от МКАД 144 050 81 942 55 916 114 982 22 474 75 193 47 910 82 986 68 741 79 934 до 15 км от 1 493 083 868 761 505 896 958 265 735 077 462 385 413 756 910 316 589 896 642 289 от 15 км до 50 км от МКА Д 645 302 249 203 143 638 315 025 230 952 219 942 165 614 328 139 165 149 190 038 от 50 км от МКА Д 110 634 109 851 108 098 185 392 83 403 104 960 67 584 67 127 99 203 56 846
