Загрузил А

земельное право

Реклама
Тема 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ И
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.
1 вопрос. Понятие собственности и права собственности на землю, другие
природные ресурсы. Право частной собственности на земельные участки. Право
федеральной собственности на землю. Право собственности на землю субъектов
Российской Федерации. Право муниципальной собственности на земельные участки.
Земельная собственность является той базой, вокруг которой формируются другие
формы отношений — договорные, налоговые и т. и. Земельная собственность — это
исторически определенная общественная форма присвоения (индивидуумом, коллективом
и государством) земли как части природы. Она выражает производственные отношения
между людьми по поводу присвоения и использования земли как естественного условия
производства (особенно в сельском хозяйстве и в лесном). Именно видом земельной
собственности определяется способ производства. От того, в чьих руках находится земля,
от вида собственности на землю зависит и степень эффективности ее использования.
Как экономическая категория собственность — это определенный вид
общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют
над гем или иным объектом и вмешательство в это господство иных лиц не
допускается[2].
Как правовая категория собственность — это право, обеспечивающее
удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия
на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.
Субъект права собственности на землю — это субъект, осуществляющий владение,
пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех
субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными
законом. Субъектами права собственности на землю могут быть лица (граждане и
юридические лица), РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Объектом права
собственности на землю являются земельный участок, земельная доля.
Содержание права собственности включает владение, пользование, распоряжение
землей.
Правомочие владения — это предусмотренная законом возможность фактического
обладания земельным участком как определенным видом недвижимости. Это правомочие
включает: возможность свободно находиться на земельном участке; возможность
требовать возврата земельного участка из чужого владения; возможность иметь
соответствующую землеустроительную, правоустанавливающую документацию и другие
документы о земельном участке; возможность охранять участок и обозначать внешние
границы земельного участка.
Правомочие пользования — возможность использования, эксплуатации земельного
участка; возможность извлечения из него полезных свойств; возможность использования
его в качестве средства производства и места размещения сооружений и других объектов;
возможность удовлетворения экономических, эстетических и иных потребностей
общества и собственника. Законодательством предоставлены собственнику широкие
права по хозяйственному использованию земельного участка[3].
Правомочие распоряжения — это возможность определения юридической судьбы
земельного участка. Правомочия собственника по распоряжению можно разделить натри
группы: права собственника на изменение свойств и состояния самой земли (удобрить
землю, изменить ее качественное состояние и структуру, осушить земельный участок);
права собственника по изменению правового статуса земель (в отношении
муниципальной и государственной собственности — перевести земли из одной категории
в другую, изменить зону); права на совершение сделок с землею, на ее отчуждение.
Согласно Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в
частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности[4].
Гражданский кодекс РФ также подтверждает, что в Российской Федерации признается
частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности[5].
Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников
— граждан и юридических лиц. Действующее земельное законодательство выделяет два
вида права частной собственности: а) право собственности граждан; б) право
собственности юридических лиц. Кроме того, собственность может быть индивидуальной
и общей. Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую
(в случаях, когда определена доля каждого).
Право государственной собственности на землю по целевому назначению и месту
расположения земельных территорий также подразделяется на два вида: а) федеральная
государственная собственность на землю; б) государственная собственность на землю
субъектов Российской Федерации.
Муниципальную собственность на землю можно представить в виде земель
городов, поселков, сел и иных сельских поселений, населенных пунктов.
Субъектами права государственной и муниципальной собственности являются
государственные и муниципальныетерриториальные образования: Российская Федерация,
субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Реализация прав
собственности связана в этом случае с общественными (публичными) интересами лиц,
проживающих на соответствующей территории.
В собственности Российской Федерации находятся земельные участки:
— которые признаны таковыми федеральными законами;
— право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю;
— которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством[6];
— земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями,
находящимися в собственности РФ;
— земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, а
также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или
некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти РФ;
— иные земли[7].
В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:
— которые признаны таковыми федеральными законами;
— право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю;
— которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным
гражданским законодательством[8];
— земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями,
находящимися в собственности субъектов РФ;
— земельные участки, предоставленные органам государственной власти
субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным
предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной
власти субъектов РФ;
— иные земли[9].
В собственности муниципальных образований находятся земельные участки:
— которые признаны таковыми федеральными законами и законами субъектов РФ;
— право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю;
— земельные участки, занятые зданиями, находящимися в собственности
соответствующих муниципальных образованищкоторые приобретены по основания11,
установленным гражданским законодательством[10];
— земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления
соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям,
муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям,
созданным указанными органами местного самоуправления;
— иные земли.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются
земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям,
предусмотренным законодательством Российской Федерации:
— предоставление земельного участка из государственных или муниципальных
земель (ст. 28, 29 ЗК);
— приватизация земельных участков (ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ);
— совершение сделок с землей (ст. 37 ЗК, гл. 30, 31, 32 ГК);
— наследование земельных участков (разд. V ГК);
— приобретение права собственности на земельный участок при переходе прав на
здание, строение, сооружение, находящееся на этом участке (ст. 35 ЗК).
Право собственности на землю регистрируется в соответствии с Федеральным
законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Частная собственность на землю прекращается на следующих основаниях:
— отчуждение земельного участка (например, на основании сделки) (гл. 30, 31,32
ГК, разд. V ГК);
— смерть гражданина / реорганизация юридического лица (ст. 218 ГК);
— добровольный отказ от земельного участка (ч. 4 ст. 53 ЗК, ст. 236 ГК);
2
— принудительное изъятие земельного участка (ст. 49, 50, 51 ЗК,
ч. 2 ст. 235 ГК).
2 вопрос. Права и обязанности собственников земельных участков.
Для управления земельными участками, находящимися на праве собственности,
субъекту управления необходимо учитывать права и обязанности, возникающие в связи с
правом собственности. В соответствии со ст. 40 ЗК, 260-263 ГК, 222 ГК у собственников
на землю возникают следующие права:
— использовать в установленном порядке для собственных нужд
общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды,
обводненные карьеры;
— возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных
регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных
и иных правил, нормативов;
— проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные,
осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и
иные водные объекты в соответствии со специальными требованиями;
— осуществлять другие права на использование земельного участка,
предусмотренные законодательством.
Собственник земельного участка имеет право собственности на:
—
посевы
и
посадки
сельскохозяйственных
культур,
полученную
сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации,
— расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением
случаев, установленных ЛК РФ.1
По ст. 42 Земельного кодекса и в соответствии с иными федеральными законами,
собственник земельного участка обязан:
— использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и
принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием
способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как
природному объекту;
— сохранять межевые и другие специальные знаки;
— осуществлять мероприятия по охране земель;
— своевременно приступать к использованию земельных участков;
— своевременно производить платежи за землю;
— соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных,
экологических, градостроительных, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов;
— не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия
почв на землях соответствующих категорий и т. д.[11]
Земельное законодательство предусматривает также ограничения права
собственности на землю:
— особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной
деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
— особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и
растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических
объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей
миграции диких животных;
— условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в
течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту;
— иные ограничения.[12]
Помимо права собственности на землю владение и пользование земельными
участками может основываться на иных правах (титулах). Несобственники земельных
участков обладают меньшим кругом прав и несут дополнительные обязанности в отличие
от земельных собственников. Вещные права являются производными от права
собственности и вытекают из положений закона. Объектом вещного права также является
конкретно определенный земельный участок. Переход права собственности на имущество
к другому лицу не прекращает иные вещные права на это имущество. Вещные права лица,
не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке,
предусмотренном ст. 305 ГК РФ. Вещные права на землю подлежат государственной
регистрации.
К иным правам на землю можно отнести аренду и право безвозмездного срочного
пользования. Право аренды основано на обязательственных правоотношениях.
Лицо, нс являющееся собственником земельного участка, осуществляет
принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах,
установленных законом или договором с собственником (сг. 264 ГК РФ). Права
землепользователей, землевладельцев, арендаторов так же, как права собственников,
могут быть ограничены в соответствии со ст. 56 ЗК РФ.
К вещным правам на землю могут быть отнесены следующие:
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК,
ст. 268 ГК);
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК, ст.
265-267 ГК);
— право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23
ЗК, ст. 274, 277 ГК);
— право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК);
— право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК).
К обязательственным правам относятся:
— аренда земельного участка (ст. 22 ЗК, гл. 34 ГК);
— безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК, гл. 36 ГК);
— залог земли (ч. 2 ст. 334 ГК, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»).
3 вопрос. Общая собственность на земельные участки.
Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной
собственности на землю и характеризуется множественностью субъектов права
собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками,
при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути,
возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на
землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о
государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится
на два вида:
Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого
сособственника).
Различия между видами права общей собственности касаются как области
содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых
отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.
ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения
участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по
решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе
получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной
доли (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования
землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании
соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей
долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего
имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных
средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае,
если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того
участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей
долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в
соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных
плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным
соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося
в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в
соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет
ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой
декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст.
249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по
своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию,
продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться
земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на
основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли
имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных
участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается
(ст. 246 ГК РФ).
Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий
возможностью
деления,
может
быть
разделен
между
всеми
участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию
права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по
делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный
земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на
основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по
закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу,
выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли
остальными участниками общей долевой собственности.
Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности,
предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в
натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в
соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и
пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено
дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной
собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных
сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского
назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и
вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения
фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского
хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать
различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка
может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных
другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку,
определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной
собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного
определения доли каждого из участников.
Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256
ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке,
является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев,
предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было
приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке
наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского
законодательства совместная собственность возникает в отношении:
Крестьянско-фермерских хозяйств;
Общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов
членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
Общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
Совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических
и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка
на условиях оплаты.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА ЗЕМЛЮ
Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может
быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью
лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание.
Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие
стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного
самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок
(ст. 245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.
4. Понятие и виды прав на землю лиц, не являющимися собственниками земельных
участков. Постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое
владение земельными участками, ограниченное пользование чужим земельным
участком (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование
земельными участками.
Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, дан в ст. 216 ГК РФ. К
ним относятся:
 • право пожизненного наследуемого владения;
 • право постоянного (бессрочного) пользования;
 • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
 • право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления
имуществом.
К ограниченным вещным правам по использованию земельных участков закон
относит право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
(бессрочного) пользования и право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут).
Право пожизненного наследуемого владения.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком — это
ограниченное вещное право в отношении земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности. На данном праве земельные участки
предоставлялись гражданам до введения в действие ЗК РФ.
В соответствии с действующим законодательством право пожизненного
наследуемого владения характеризуется следующими чертами.
Во-первых, данное право возникает лишь на земельные участки, которые находятся в
государственной или муниципальной собственности.
Во-вторых, субъектом данного права могут быть лишь физические лица.
В-третьих, переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок
осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского
законодательства о наследовании и подлежит государственной регистрации в
соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
В-четвертых, правообладателю принадлежат правомочия владения и пользования
земельным участком.
Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении,
ограниченно. В соответствии со ст. 267 ГК РФ владелец земельного участка на праве
пожизненного наследуемого владения не может распоряжаться им кроме как путем
передачи его по наследству. Таким образом, продажа, залог земельного участка и
совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение
земельного участка, не допускаются.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается
при:
 1) приобретении владельцем земельного участка в собственность;
 2) отказе землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок на
условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ;
 3) изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего его использования в порядке,
предусмотренном ст. 54 3К РФ (основаниями для такого изъятия могут быть:
использование участка не в соответствии с его целевым назначением, порча земель,
невыполнение обязанностей по рекультивации земель и др.);

4) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд по
основаниям, предусмотренным ст. 49 ЗК РФ.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Законодательством в качестве одного из видов вещных прав на земельный участок
называется право постоянного (бессрочного) пользования.
Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного)
пользования возникает лишь на земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности.
В соответствии со ст. 39.9 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные
участки предоставляются исключительно:
 1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;
 2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным,
автономным);
 3) казенным предприятиям;
 4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации,
прекративших исполнение своих полномочий.
В то же время в соответствии сп 1. ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ право
постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или
муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или
юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации,
сохраняется. Для юридических лиц это право сохранялось лишь до 1 января 2012 г., так
как в соответствии с п. 2 названной статьи они были обязаны до указанного срока
переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на
право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в
государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании
решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять
земельные участки в такое пользование. Данное право подлежит обязательной
государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п. 1 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в
постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах,
установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в
пользование.
Что касается правомочия распоряжения, то в соответствии с п. 3 ст. 269 ГК РФ
землепользователи не вправе распоряжаться такими земельными участками, за
исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи
земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в
соответствии с ЗК РФ.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается
по тем же основаниям, что и право пожизненного наследуемого владения.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Появление данной категории прав тесно связано с существованием двух факторов.
Первый — отдельные земельные участки бывают лишены свойств и качеств,
необходимых для их нормального использования. К примеру, на земельном участке нет
воды. Чтобы этим земельным участком можно было пользоваться, возникает объективная
потребность в использовании земли соседа (соседей), у которого (которых) эти качества
или свойства имеются.
Второй — право частной собственности. До тех пор пока вся земля находилась в
общественной собственности, подобных вопросов не возникало. С появлением права
частной земельной собственности владелец участка уже не обязан помогать соседу,
земельный участок которого не обладает необходимыми свойствами или качествами.
Потребность в подобном пользовании привела к необходимости закрепления за
собственником одного земельного участка права ограниченного пользования чужим
земельным участком (сервитута).
Сервитут — это право ограниченного пользования земельным участком (другой
недвижимостью) для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок,
строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, а также других
нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута.
Современное земельное законодательство выделяет публичный сервитут (п. 2 ст. 23
ЗК РФ). Публичный сервитут устанавливается в случаях, если это необходимо для
обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения,
без изъятия земельных участков. Устанавливается такой сервитут законом или иным
нормативным правовым актом. Таким образом, публичный сервитут выступает в
качестве способа ограничения (установления границ) права собственности.
Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским
законодательством. Так, в соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого
имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника
соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого
земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования
соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться не только в интересах собственника земельного
участка, но и в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на
праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п.
4 ст. 274).
Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая
право собственнику одного из них (господствующего земельного участка) требовать от
собственника другого (подчиненного земельного участка) предоставления себе права
ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при
использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Примерный перечень таких нужд содержится в абз. 2 п. 1 ст. 274.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний
земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных
объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с
разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого
имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута
Основанием возникновения сервитута может быть договор с собственником
земельного участка, который обременяется сервитутом, а в случае недостижения
соглашения по вопросу установления сервитута или его условий сервитут может быть
установлен на основании судебного решения.
Право ограниченного пользования земельным участком подлежит государственной
регистрации как обременение такого земельного участка. В соответствии со ст. 27
указанного Закона государственная регистрация сервитута проводится в Едином
государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого
имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего
соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу с момента его государственной
регистрации.
Установление сервитута не лишает собственника земельного участка правомочий
владения, пользования, распоряжения им (п. 2 ст. 274).
Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст. 606 ГК РФ.
По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за
плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом
могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).
Согласно Земельному кодексу аренда земли – это форма землевладения и
землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой
стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства.
Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ),
а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности,
– уполномоченные государством органы.
Договор аренды земли
В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст. 22, согласно которой
земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их
собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2
ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду,
за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер
которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок,
условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной
собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК
РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной
собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами
государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права
по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).
Арендатор земельного участка[1] имеет право:
– передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести
их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо
паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его
уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В
указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед
арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением
передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды
земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);
– передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора
аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено
иное). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков,
предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности
Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:
1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на
таких участках.
В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ[2] собственники объектов
недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на
земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности,
обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду. По желанию собственника объекта
недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в
аренду на срок не более чем 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не
является препятствием для выкупа земельного участка.
Однако на практике многие предприятия не спешат с оформлением таких земельных
участков и, обладая правом собственности на здания, земельные участки под ними
имеющие на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 3
Федерального закона № 137-ФЗ[3] юридические лица, имеющие право постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на
право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с
правилами ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, юридические лица могут переоформить право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены
линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие
земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.
2. Если организация берет в аренду землю для строительства.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ
по их формированию (п. 1 ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест
размещения объектов (предоставление земельных участков осуществляется
исключительно на торгах – п. 2 ст. 30 ЗК РФ) и с предварительным согласованием мест
размещения объектов (предоставление земли осуществляется в аренду на срок
строительства этих зданий, строений, сооружений – п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного
строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять
лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными
законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том
числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ):
– в пределах срока договора аренды земельного участка;
– без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, не допускаются: изменение условий договора аренды без согласия
арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное
расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять
лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при
существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором
Безвозмездное срочное пользование землей - разновидность права на владение наделом,
предусмотренная ЗК РФ. Собственник передает участок ссудополучателю со всеми
документами и вещами, относящимися к нему, а тот, в свою очередь, возвращает его в
срок в том же виде и состоянии.
В соглашении указывается, что может, а что не имеет права пользователь делать на
участке. Если этого не оговорено, ссудодержатель распоряжается землей в соответствии с
ее хозяйственным и техническим назначением.
Особенности права безвозмездного пользования таковы:
 обязательность: условия, прописанные в договоре, должны быть соблюдены
участниками, иначе к ним будут применены меры гражданско-правовой
ответственности;
 срочность: договор заключается на определенное время. Бессрочное пользование
допустимо для отдельных категорий ссудодержателей;
 безвозмездность: владелец не получает вознаграждение за передачу земли.
Безвозмездное пользование отличается от аренды тем, что:
собственник не получает платы за предоставление земли в чужое пользование;
ссудодержатель пользуется, но не владеет землей, то есть не имеет права,
например, принимать меры владельческой защиты, сносить здания на участке (если
это не разрешено договором).
Субъектами права безвозмездного использования наделов могут выступать государство и
муниципалитеты, юридические и физические лица. На основании ст. 690 ГК РФ
ссудодателем может быть только владелец земли, его представитель или уполномоченное
на это лицо.
Ссудодателем может выступать государство и органы местного самоуправления,
передающие землю в безвозмездное срочное пользование:
 государственным и муниципальным органам власти, предприятиям, казенным
учреждениям — на срок до года;
 работникам предприятий транспорта, лесного и охотничьего хозяйств, бюджетных
организаций в виде служебных наделов — на время действия трудового договора
(на основании п. 2 ст. 24 ЗК РФ);
 религиозным организациям — на срок до 10 лет;
 лицам, работающим по государственному контракту, на строительство и
реконструкцию построек за счет федерального бюджета и т.д.
Полный список ссудодержателей государственных наделов приведен в ст. 39.10 ЗК РФ.
Государство может отдать участок в бессрочное (пожизненное) пользование только
органам власти и относящимся к ним организациям (на основании ст. 39.9 ЗК РФ).
Ссудодателем может выступать юридическое лицо, передающее право на срочное
пользование наделом сотруднику в форме служебного надела по трудовому договору. При
этом земледержателем не может выступать руководитель, учредитель или представитель
контролирующих органов этого юридического лица (на основании ст. 690 ГК РФ)..
Условия передачи участка в безвозмездное пользование
Передача земельного участка в безвозмездное пользование проводится на основании
договора и законодательных норм. Ссудодатель обязан предоставить надел со всем
относящимися к нему документами и предметами, ссудодержатель — вернуть его в срок в
том же виде и состоянии с учетом предполагаемого нормального износа.
По ст. 42 гл. 6 ЗК РФ земледержатель обязан:
 использовать участок только по его целевому назначению;
 сохранять все знаки геодезического и межевого делания надела;
 не проводить действий, ухудшающих состояние окружающей среды;
 следовать нормам пожарной, экологической и санитарной безопасности, охранять
земельные, водные и лесные ресурсы;
 проводить освоение земли в соответствии с договором;
 не допускать ухудшения плодородия почвы;
 не сдавать землю в аренду, если это не разрешено собственником.
Передача надела в безвозмездное пользование не исключает прав третьих лиц, например,
сервитуариев


5. Содержание прав на землю лиц, не являющимися собственниками земельных
участков.
Права и обязанности землепользователей, землевладельцев, арендаторов и иных
лиц, не являющимися собственниками земельных участков.
Ограничение прав на землю.
ЗК РФ Статья 40. Права собственников земельных участков на использование
земельных участков
1. Собственник земельного участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на
земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные
воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии
с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным
использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов,
строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные,
осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные
работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на
водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством
экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными
требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные
законодательством.
2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:
1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную
продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает
земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное
наследуемое владение либо безвозмездное пользование;
ЗК РФ Статья 41. Права на использование земельных участков
землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением
обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права
собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за
исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
2. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются
законом и соглашением об установлении сервитута, права лиц, использующих земельный
участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного
органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми
установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V.7 настоящего
Кодекса, также соглашением об осуществлении публичного сервитута.
ЗК РФ Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не
являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных
участков
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных
участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами,
которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному
объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на
земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных
ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки
освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных
регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных
и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство,
реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о
градостроительной деятельности;
не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и
иное негативное воздействие на земли и почвы;
не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения,
нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в
выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных
участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения,
нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению
чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий,
катастроф;
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков (кроме
обладателей сервитутов), при использовании своих земельных участков обладают
правами собственников земельных участков, за исключением приобретения
права собственности на многолетние насаждения, находящиеся на их земельном участке,
и права распоряжения своими земельными участками.
Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута,
определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании
публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом,
которым установлен публичный правовой сервитут.
Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные
участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными
законами. Осуществляя свои права, собственники земельных участков, землевладельцы,
землепользователи и арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ограничения
при использовании своих прав на земельные участки. Права на землю могут быть
ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ и федеральными законами.
Ограничения прав на землю, как правило, вводятся:
 установлением особых условий использования земельных участков и режима
хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
 предписаниями об особых условиях охраны окружающей среды, в том числе
животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры,
археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной
среды обитания, путей миграции диких животных;
 определением условий начала и завершения стройки или освоения земельного
участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном
порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги
(участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности;
 введением иных ограничений использования земельных участков в случаях,
установленных ЗК РФ и федеральными законами.
ЗК РФ Статья 56. Ограничение прав на землю
1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим
Кодексом, федеральными законами.
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями
использования территорий;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного
мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения
плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких
животных;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных
настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов
государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда
4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на
земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в
порядке, которые установлены федеральными законами.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в
судебном порядке.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок
актами исполнительных органов государственной власти, органов местного
самоуправления или решениями судов. Введенные в установленном порядке ограничения
прав на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный
участок к другому лицу.
Ограничения прав на землю могут вводиться на земельных участках всех
правообладателей (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов).
Заинтересованные субъекты, чьи права на землю ограничены, могут решение
государственных или муниципальных органов об ограничении их земельных
прав обжаловать в судебном порядке.
Соблюдение установленных правовыми актами тех или иных ограничений прав на землю,
на наш взгляд, надо рассматривать одной из юридических обязанностей правообладателей
земельных участков по рациональному использованию земель.
ЗК РФ установил единый для всех субъектов землепользования перечень возлагаемых на
них обязанностей. Они обязаны:
 использовать землю в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к
той или иной категории земель и разрешенным использованием способами,
которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как
природному объекту;
 сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на
земельных участках в соответствии с законодательством;
 осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования
лесами, водными и другими природными объектами;
 своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если
сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
 своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании
земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил,
нормативов;
 не допускать загрязнения, захламления, деградацию и ухудшение плодородия почв
на землях соответствующих категорий;
 выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ,
 федеральными законами.
6. Цели установления зон с особыми условиями использования территорий.
Виды зон с особыми условиями использования территорий
ЗК РФ Статья 104. Цели установления зон с особыми условиями использования
территорий
1. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих
целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны
страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных
ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и
истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других
объектов животного и растительного мира;
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
2. В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми
условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования
земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под
поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и
водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или)
использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого
имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для
осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления
зон с особыми условиями использования территорий.
3. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования
территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено
федеральным законом.
ЗК РФ Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий
Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования
территорий:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и
объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
аммиакопроводов);
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9) зона охраняемого объекта;
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и
специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного
природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды,
ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей,
курортов и природных лечебных ресурсов;
16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового
водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных
Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны
специальной охраны;
17) зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом
капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной
нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
21) зона наблюдения;
22) зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов
(газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
зоны с особыми условиями использования территорий – это территории, в границах
которых устанавливается определенный правовой режим использования земельных
участков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Зоны с особыми условиями использования территорий могут быть различных видов:
охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия
(памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны,
зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и
хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны,
устанавливаемые в соответствии с законодательством.
Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным
законодательством, но и законодательством в области электроэнергетики, промышленной
безопасности, законодательством о железнодорожном транспорте, о санитарноэпидемиологическом благополучии населения, природоресурсным законодательством и
другими отраслями российского законодательства.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» в состав ЕГРН входит самостоятельный
реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и прочих
зон, так или иначе обременяющих земельные участки. На основании внесенных в реестр
границ сведений о зоне с особыми условиями использования территорий, определяются
земельные участки, ограничения в использовании которых установлены требованиями
нормативно-правовых документов (статья 56 Земельного кодекса РФ). Зона с особыми
условиями использования территорий считается установленной с даты внесения сведений
о ее границах в ЕГРН. Установление границ обеспечивает в том числе сохранность
объектов, в отношении которых устанавливаются охранные зоны, а также обеспечивает
безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности человека, ограничивает
негативное воздействие хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду.
Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах зон с особыми
условиями использования территории, у собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в их границах
вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды
деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.
При этом сам правовой режим зоны с особыми условиями использования
территорий предполагает наличие следующих необходимых компонентов:
1) определенные цели ее установления;
2) особый объект охраны;
3) особый субъектный состав, их правовой статус;
4) ее размеры и границы;
5) процедура и порядок ее установления;
6) размещение опознавательных (информационных, защитных) знаков;
7) совокупность требований, связанных с осуществлением хозяйственной и иной
деятельности:
- особенности использования земельных участков;
- особенности осуществления хозяйственной и иной деятельности на ее территории;
- запреты и ограничения;
8) юридическая ответственность за нарушение установленных требований.
Нарушение требований при установлении зон с особыми условиями использования
территории влечет за собой административную ответственность, предусмотренную
Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.
Одним из нововведений земельного законодательства, установленного Федеральным
законом от 13.07.2015 № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» является, что с 1
января 2018 года для ввода в эксплуатацию объектов, которые подразумевают наличие
охранной зоны, будет обязательным наличие описания границ данной зоны. При этом
приложением к разрешению на ввод в эксплуатацию такого объекта будет текстовое и
графическое описания охранной зоны, а само разрешение на ввод будет являться
одновременно и решением об установлении охранной зоны объекта в соответствующих
границах.
Кроме того, статьей 5 указанного выше Закона установлено, что сведения о
местоположении границ зон с особыми условиями использования территории подлежат
внесению в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 года.
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) ― охранные,
санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников
истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного
наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны
затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные
зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации[1].
Цели установления зон с особыми условиями использования территорий
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны
страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных
ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и
истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других
объектов животного и растительного мира;
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Скачать