НОУ ВПО РОССИЙСКИЙ НОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ Кафедра гражданско-правовых дисциплин ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА на тему: «ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА « Студента Воропаева Ивана Вячеславовича «6» курса заочной формы обучения Специальность «юриспруденция» Специализация «гражданско – правовая» Научный руководитель: Помазкова Светлана Ивановна к.ю.н., доцент «Допустить к защите» _____________________ Заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин к.ю.н., доцент Помазкова С.И. «_____» ______________ 2011 г. Москва 2011 2 Содержание Введение…………………………………………………………….…………………….3 Глава 1. Общая характеристика жилых помещений……………………….…………….7 1.1 Понятие и виды жилых помещений как объектов недвижимости…………...………7 1.2 Требования, предъявляемые к жилому помещению…………………………..…….16 1.3 Государственная регистрация прав на жилые помещения как объекты недвижимости……………………………………………………...………20 Глава 2. Правовая характеристика правоотношений, связанных с изменением статуса жилых помещений……………………………………….………29 2.1 Признание жилых помещений аварийным или непригодным для проживания…………………………………………..…………..29 2.2 Перевод жилого помещения в нежилое ……………………..…………...………….34 Глава 3. Правовая характеристика отдельных видов жилищных правоотношений, возникающих по поводу жилых помещений……………….………..41 3.1 Содержание правоотношений , возникающих из права собственности на жилые помещения……………………………………………..……..41 3.2. Содержание правоотношений по пользованию жилыми помещениями………….. 53 Заключение……………………………………………………………………...………..73 Библиографический список…………………………………………………….………..77 3 ВВЕДЕНИЕ Актуальность избранной темы определяется тем, что жилище является одним из важнейших материальных условий, необходимых человеку для нормального существования. Жилое помещение относится к такого рода недвижимому имуществу, которое призвано служить гражданам в удовлетворении их потребностей в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция РФ. Ее глава 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый имеет право на жилище (ч.1 ст.40)1. В связи с этим исследование правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилище, представляет существенный интерес. Жилые помещения как объекты гражданских прав не могут быть не вовлечены в гражданский оборот. Основой этому является правовое регулирование различных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений. В настоящее время в результате приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, интенсивного жилищного строительства создан широкий слой собственников жилья, но по-прежнему огромное количество населения занимает жилые помещения по договору социального найма. Предопределилась необходимость и осуществился переход к новой системе владения, пользования и распоряжения жилищным фондом. В качестве важнейших направлений реформы жилищно-коммунального хозяйства представляются дальнейшее развитие самоуправления в жилищной сфере, создание условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья и передачи им многоквартирных жилых домов как единых комплексов недвижимого имущества, ликвидация ветхого и аварийного жилого фонда. Существенные изменения претерпел институт социального найма жилого помещения. Действующий Жилищный кодекс РФ (далее- ЖК РФ) регламентирует вещные отношения, связанные с осуществлением прав собственника жилого помещения и пользования жилым помещением, предоставленным по договорам социального найма и 1 Конституция Российской Федерации : принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г( с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6 ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 ФКЗ) // Российская газета. № 7. 21.01.2009. 4 найма специализированных жилых помещений. Актуальными являются вопросы признания помещений нежилыми и выселения граждан из них. Однако, жилые помещения могут являться объектами не только вещных, но и обязательственных правоотношений. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, обмен, мена, найм, дарение и другие) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Жилые помещения являются по своей природе специфическим и социально значимым объектом правоотношений и поэтому находятся под особым контролем государства. Правоотношения, объектом которых являются жилые помещения, требуют детальной регламентации и четкой законодательной техники проработки нормативных актов, призванных их регулировать. Отсюда необходимость установления жестких, законодательно закрепленных правил к форме оформления прав и сделок с жилыми помещениями как разновидности недвижимого имущества. В настоящее время для ряда сделок с жилыми помещениями и легализации прав на них законом предусмотрена государственная регистрация в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.1 Теоретическая значимость исследования подтверждается также несогласованностью терминов «жилище», «жилое помещение» ввиду отсутствия в действующем законодательстве легального развернутого понятия жилого помещения. Таким образом, представляется актуальным и своевременным комплексное рассмотрение жилых помещений как объектов жилищных правоотношений для обоснования теоретических выводов и выработки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения. Объектом исследования является правовой режим жилых помещений как объектов жилищных правоотношений. Предметом исследования являются нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие правовой режим жилых помещений как объектов жилищных правоотношений. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред.20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 30.07.1997. № 145 1 5 Цель дипломной работы: исследовать особенности правового режима жилого помещения как объекта жилищных правоотношений, выявить существующие проблемы и предложить пути решения. Задачи исследования: 1. раскрыть понятие и охарактеризовать виды жилых помещений. 2. определить круг требований, предъявляемых законодательством к жилым помещениям; 3. проанализировать порядок государственной регистрации прав на жилые помещения как объекты недвижимости; 4. изучить основания и порядок признания помещения нежилым, аварийным или непригодным для проживания; 5. исследовать содержание правоотношений по осуществлению права собственности и права пользования на жилые помещения; 6. выявить имеющиеся проблемы и предложить пути их решения. Нормативная основа исследования. При проведении исследования были использованы нормативные акты, в первую очередь это Гражданский кодекс РФ1, Жилищный кодекс РФ2. Их положения в части характеристики жилых помещений как объектов гражданских прав в достаточной, по мнению автора, мере раскрыты в тексте основной части работы. Также были использованы другие законы и подзаконным нормативные акты. Степень разработанности темы в литературе. При подготовке к написанию дипломной работы было собрано большое количество наименований литературных источников. Прежде всего, следует отметить работы, имеющие теоретикометодологические значение для исследуемой проблемы. Это фундаментальные научные работы, раскрывающие особенности правового режима жилого помещения, сделок с жильем, а также публичных процедур, осуществляемых государственными органами и должностными лицами при переходе прав по данным сделкам. К таким Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (в ред.06.04.2011) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.3301 Гражданский кодекс Российской Федерации : Часть 2 от 26 января 1996г. № 14-ФЗ (в ред.02.07.2011) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.410 2 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12. 04 № 188 – ФЗ (в ред.30.11.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.05. № 1 (ч. 1). Ст. 14 1 6 работам следует отнести исследования современных ученых-правоведов П.В.Крашенинникова, Е.Суханова, О.Г.Курноскиной. Также в работе использовались материалы, опубликованные в юридических журналах. Здесь следует отметить как наиболее интересные с практической точки зрения работы А.О.Аполлонова, О.Н.Борборвской, Д.В.Карпухина, П.В.Макеева, Г.А.Свердлык, Л.М. Хуснетдиновой, Г.Ф.Шешко. Можно сделать вывод, что тема настоящего исследования достаточно полно разработана в научной литературе, однако научная полемика о понятии жилого помещения, о порядке осуществления прав на жилое помещение и основаниях его лишения, продолжается и по сей день. В цивилистике предлагаются и обсуждаются различные пути развития данных правоотношений, которые требуют обобщения и переосмысления, в том числе, в связи с принятием нового ЖК РФ. Изучение жилых помещений как объектов жилищного права имеет особую теоретическую и практическую значимость, что приобретает важное значение в современных условиях развития жилищного законодательства и реализации жилищной реформы как приоритетного национального проекта. Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы как в правотворческой деятельности, так и в деятельности государственных и муниципальных органов в жилищной сфере, гражданами. Для достижения поставленной цели в ходе исследования использовались методы системного анализа, синтеза, сравнений и аналогий, структурно-функциональный, формально-юридический. Исходя из поставленных задач построена структура работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка источников и литературы. 7 Глава 1. Общая характеристика жилых помещений 1.1 Понятие и виды жилых помещений как объектов недвижимости В соответствии с Конституцией Российской Федерации «каждый имеет право на жилище» (ч.1 ст.40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения. Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в действующем Гражданском кодексе. Так, в разделе 2 ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется глава 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». В науке жилищного права одной из центральных проблем является рассмотрение вопроса об объектах жилищных прав. В соответствии с п.1 ст.15 Жилищного кодекса РФ ими являются жилые помещения . П.2 ст.15 ЖК РФ определяет жилое помещение как изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК РФ); в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в третьих — в качестве учетной категории наряду с жилым домом1. Жилые помещения подразделяются на следующие виды: а) жилой дом, часть жилого дома; Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В.Крашенинников.- 7-е изд.-М.: Статут,2010. С.44 1 8 б) квартира, часть квартиры; в) комната (ст. 16 ЖК РФ). По своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Пункты 1 и 2 ч. 1 статьи 15 ЖК РФ основываются на норме п. 1 ст. 673 ГК РФ. Однако в ГК РФ нет определений жилого дома, квартиры и др., кроме того, не используется понятие «комната». Поэтому в целях жилищного законодательства в указанной статье раскрыто содержание указанных понятий, в т.ч. комнаты (практически комната уже являлась объектом жилищных прав). Понятия «жилой дом» и «здание» (ст. 130 ГК РФ относит здания к объектам недвижимости) соотносятся как видовое и родовое. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 9 Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Несмотря на изменившуюся формулировку жилого дома, мнение С.Е. Журавлева мы считаем правильным: жилой дом как объект права частной собственности - это капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей собственника, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в едином государственном реестре регистрирующим органом. Приведенное определение содержит следующие признаки жилого дома как объекта права частной собственности граждан1. Во-первых, жилой дом — это недвижимость, то есть, согласно ст. 1 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, объект, связанный с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Во-вторых, жилой дом - это не временное строение, а строение, рассчитанное на длительный период его эксплуатации. В-третьих, это строение, пригодное для постоянного, то есть для круглогодичного проживания и призванное служить для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Этим оно отличается от дач и садовых домиков, которые пригодны, как правило, для проживания только один сезон в году. В-четвертых, жилой дом должен быть принят в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрирован в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Функциональное назначение жилого дома, вводимого в эксплуатацию в результате завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта определяется по исполнительной проектной документации (надлежаще утвержденной). 1 Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан // Жилищное право. 2010.№ 11.С. 15 2 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред.20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 30.07.1997. № 145 10 Физические характеристики жилого помещения позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено также и иное имущество. Несмотря на то, что в тексте ст.130 ГК жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести статью 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке - прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе указанный признак как единственный критерий отнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливой критике. О.Г.Курноскина, в своей монографии анализируя данный вопрос, рассматривает мнения других правоведов: «… И.В. Козлова пишет: «В силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землей»1. Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота свойства - сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что прочность связи Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью / О.Г.Курноскина.-изд.второе, перераб и доп.-М.: Юстицинформ, 2006.С.58 1 11 имущества с земельным участком помимо физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования оборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно с помощью современных технических средств и способов перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц, желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого В.А. Фогель предложил дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи имущества с землей указанием на значительные расходы1. Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Такое проживание может иметь временный или постоянный характер. Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым2. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения субъективны и являются частными установлениями. Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для Фогель В.А.Жилое помещение как объект права собственности //Нотариус. 2003. №1. С. 12 Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В.Крашенинников.- 7-е изд.-М.,2010. С.47 1 2 12 многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры. Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества1. В настоящее время большое количество россиян имеют объекты недвижимости, не оформленные юридически как жилые помещения, но по формальным критериям являющиеся пригодными для постоянного проживания. Невозможность регистрации в строениях, расположенных на дачных участках и пригодных для постоянного проживания, обусловило обращение граждан в Конституционный Суд РФ за разъяснениями о соответствии Конституции РФ ряда положений Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан 2. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14.04.2008 № 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан признал этот признак пригодности жилого помещения для постоянного проживания единственно необходимым для отнесения жилого строения, расположенного на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов, к объекту жилищных прав и Хуснетдинова Л.М.Виды жилых помещений //Жилищное право. 2010. № 1. С.30 Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. 20.04.1998. № 16. Ст. 1801. 1 2 13 разрешил регистрацию по месту жительства в жилом строении, пригодном для постоянного проживания 1. В действующей редакции данного Закона дачный земельный участок трактуется как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Кроме того, в данном определении содержится определение жилого строения, не содержащееся в ЖК РФ. Исходя из смысловой трактовки понятия, жилое строение - это объект недвижимости, предназначенный для временного проживания граждан без права регистрации в нем. На дачном земельном участке может быть возведен жилой дом, пригодный для постоянного проживания с правом регистрации в нем. Противоречивость данной правовой конструкции заключается в том, что, с одной стороны, жилой дом является видом жилого помещения и является составным элементом жилищного фонда РФ, а с другой - возможность регистрации гражданина в дачном строении, пригодном для постоянного проживания, не означает отнесение данного помещения в состав жилищного фонда, так как земельный участок, на котором он расположен, не входит в состав земель поселений.2 Квартира как составная часть и основная ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более смежных комнат (жилых помещений) - как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // Собрание законодательства РФ. 05.05.2008. № 18. Ст. 2089. 2 Карпухин Д.В. Нормативные и правоприменительные аспекты определения понятия «жилое помещение»//Жилищное право. 2010. № 9. С.17 1 14 Юридически квартира считается: -отдельной, если жилые помещения являются единым самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования; - коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования1. Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные несущие и ненесущие конструкции жилого дома, места общего пользования (ЖК РФ). Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования. Такие жилые помещения составляют большинство помещений, входящих в жилищный фонд. Вместе с тем некоторые жилые помещения изначально предназначены для временного использования их в качестве таковых, например общежития, дома маневренного жилого фонда, гостиницы, служебные жилые помещения и т. п. Эти помещения предназначаются для кратковременного проживания (пребывания) в них граждан. ЖК РФ устанавливает для них специальный правовой режим, связанный с основанием их предоставления в пользование. Ст.92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относит: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 1 Жилищное право: Учебник / Под ред. И. А. Еремичева – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2009. С.52 15 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Как видно, жилые помещения в этом фонде предназначены для проживания различных категорий граждан в связи с тем, что они не имеют жилья в данном населенном пункте. Вселение их производится по разным основаниям, но все помещения данного фонда предназначены для временного проживания граждан.1 Жилищный фонд является специализированным потому, что в рассматриваемом случае имеет место специальный режим использования жилых помещений. Использование жилого дома в качестве специализированного допускается после его регистрации в названных органах в качестве специализированного. При регистрации проверяется соответствие жилого дома требованиям, предъявляемым к данному виду домов специализированного жилищного фонда. При несоблюдении требований, предъявляемых к жилым домам специализированного жилищного фонда, регистрация жилых домов и жилых помещений не производится, и, соответственно, жилые помещения не могут использоваться в качестве специализированных. Регистрация жилого дома в качестве специализированного удостоверяется путем выдачи органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующего документа помещения специализированного из соответствующим органом (регистрационного удостоверения). жилищного государственной власти фонда или Исключение производится органом местного самоуправления. Свердлык Г.А. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. 2007. № 8.С.10 1 16 Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений специализированного жилищного фонда: они не подлежат передаче в аренду или в коммерческий наем и приватизации.1 1.2 Требования, предъявляемые к жилому помещению Общие требования, предъявляемые к жилому помещению, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» 2. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем; доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) и т.д. Рассмотрим выдвигаемые требования к жилым помещениям подробнее. Феофилактов А.С. Приватизация жилых помещений в специализированном жилом фонде: проблемы правоприменительной практики // Жилищное право. 2010. №2. С.17-20 2 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»(в ред. от 02.08.2007) // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702. 1 17 Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В 18 поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. 19 Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 20 Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение, то есть окна. Также в Положении содержатся требования к допустимому уровню шума, инфразвука, уровню вибрации, интенсивности электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов, напряженности электрического поля, мощности эквивалентной дозы облучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помещения. 1.3. Государственная регистрация прав на жилые помещения как объектов недвижимости Перед тем, как исследовать содержание различных видов правоотношений, возникающих по поводу жилого помещения как объекта жилищных прав, необходимо выяснить, что представляет собой государственная регистрация прав на жилые помещения и в каких случаях она обязательна, поскольку, являясь недвижимым имуществом, жилые помещения могут быть легализованы только путем государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество. Требование о государственной регистрации распространяется также на некоторые виды сделок с жилыми помещениями. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом. Возникновение вещного права на недвижимость является основным юридическим последствием акта государственной регистрации. Государственная регистрация прав не предусмотрена для объектов государственной и муниципальной собственности. Государственная и муниципальная собственность являются не особыми видами вещных прав, а формами собственности, указывающими на принадлежность имущества публичному собственнику - государственному и муниципальному образованию. Данные вещные права не указаны в качестве прав, подлежащих государственной регистрации, поскольку они не могут передаваться правообладателями другим лицам, их возникновение не связано с актом государственной регистрации. 21 В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения: - право собственности, - право хозяйственного ведения, - право оперативного управления, - сервитут. В некоторых субъектах РФ учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют также и права пользования (проживания) жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Возможность и необходимость данной регистрации обосновывается и в научных публикациях. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав. Поэтому основным аргументом в пользу внесения сведений о правах пользования жильем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является их обременительный характер для права собственности на жилое помещение. Возможность государственной регистрации таких прав обосновывается также наличием органов регистрации прав и полезностью сведений о таких правах для приобретателей жилого помещения. Требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ). Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п.4 ст.218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на 22 недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая. Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл.36 ГК РФ). Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра прав1. Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. № 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения 2 (далее - Инструкция № 2881). Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. Органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав. В соответствии со ст.18 Закона о регистрации документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав и устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Российская газета. № 42. 04.03.1998. 2 Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233(ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета. № 162. 22.08.2001 1 23 Законом, вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов. Несколько слов следует сказать о книгах учета документов и дел правоустанавливающих документов. Ведение книг учета регламентируется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1. С даты внесения в книгу записи о поступившем заявлении о регистрации сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации сделки. Помимо перечисленных выше книг регистрационный орган должен иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. В этой книге учитываются запросы и заявления о выдаче информации из Единого государственного реестра прав, заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (гл.V Правил ведения книг учета). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1998 г. осуществлялось учреждениями юстиции. С 1 января 2005 государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляли территориальные органы Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» 2 (далее - 1 2 Российская газета. 2002. 24 янв. № 14. СЗ РФ. 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366. 24 Росреестр) указанная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на него функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Росреестр находится в ведении Министерства экономического развития РФ. При решении вопроса о государственной регистрации вещных прав на жилье, установленных ст. 292 ГК РФ, необходимо решить вопрос обязательного отражения в Едином государственном реестре иных жилищных правоотношений: договоров найма и безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением. Требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если осуществляется выдел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников . Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности»1, выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. 1 Обзор судебной практики по жилищным спорам /Под ред.А.П.Седугина.-М.:Спарк, 1998. С.172 25 В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект - жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав. Записи о праве собственности каждого владельца вносятся в эти новые разделы реестра. После реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев его частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Их отношения могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме». Названная норма устанавливают режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помещениях, так и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения. Опираясь на эту норму, в соглашении о разделе жилого дома целесообразно определить доли в праве на общее имущество (как правило, пропорциональные площади реальной доли каждого собственника), а также порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Доля в праве на общее имущество дома: не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома, не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение. На долю в праве на общее имущество дома не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, а также участии в соразмерных доле расходах по его содержанию. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. Это общее правило нуждается в уточнении. Например, в случае приобретения 26 квартиры в собственность путем приватизации возникает вопрос: о какой регистрации идет речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной ГК РФ намного позже законодательной регламентации приватизации - 1 января 1995 г., и осуществляемой с 31 января 1998 г. (ныне - органами Росреестра). Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений по государственной регистрации прав. Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами ГК РФ в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности. Глава 28 («Заключение договора») и ст. 433 («Момент заключения договора») ГК РФ вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. В редакции Закона о приватизации в редакции от 11.08.1994 г. было установлено, что договор право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Федеральным законом от 15.05.2001г. №26-ФЗ1 в ст.7 Закона о приватизации были внесены изменения, абзац 3 изложен в следующей редакции: право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре…». Таким образом, имевшиеся коллизии между ГК и Законом о приватизации в части определения момента возникновения права собственности на жилые помещения были устранены. Момент возникновения права на недвижимость имеет важное значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на жилое помещение, а подтверждаемые ими гражданские права. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и 1 Российская газета. № 103.31.05.2001 27 дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается его правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому Росреестр не регистрирует права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя. Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, государственная регистрация прав наследников осуществляется на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство. За период с 2006 по 2009 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, которая проявляется в последние годы во всевозрастающем объеме и которая, в свою очередь, обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц. Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»1 в Закон о регистрации были внесены изменения, устанавливающие, что в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. 1 Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»// СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881. 28 Другое дополнение в Закон о регистрации было сделано Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 1 (в связи с принятием новой редакции Федерального закона «Об исполнительном производстве»), а именно: если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4845. 1 29 Глава 2. Правовая характеристика правоотношений, связанных с изменением статуса жилых помещений 2.1 Признание жилых помещений аварийным или непригодным для проживания Пригодность помещения для постоянного проживания определяется его соответствием санитарно-техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Статья 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» 1 устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. Соответственно, любое изъятие из перечисленного выше списка может сделать жилое помещение непригодным для проживания. В том случае когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым. При этом нормы раздела II Положения о признании помещения жилым, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (принят ГД ФС РФ 12.03.1999) (в ред. 28.09.2010) // Собрание законодательства РФ. 05.04.1999. № 14. Ст. 1650 1 30 Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу ч.2 ст.15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится. Вопросы, касающиеся признания жилого помещения непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, подробно регламентируются на подзаконном уровне в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» 1. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.2 При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарноПостановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»(в ред. от 02.08.2007) // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702. 2 Карпухин Д.В. Специфика правового статуса межведомственных комиссий по признанию жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции// Жилищное право. 2009. №7. С. 30 1 31 эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в Положении требованиям включает: -прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; перечня -определение дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектноизыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям; -определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения; -работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; -составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее - заключение) и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; -составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на 32 основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование; -принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии; -передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией). Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы: -нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение; -план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.1 Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома. По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания. В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы. Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в пункте Митиящук С.В. Некоторые проблемы расселения граждан из ветхого и аварийного жилья // Жилищное право. 2009. №5. С. 18 1 33 47 настоящего Положения, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения. В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии. По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: -о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; -о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; -о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; -о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; -о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции. Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов «за» и «против» при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению. По окончании работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания . На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или 34 реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно- восстановительных работ. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством. Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством. Указанное решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. 2.2 Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое Помещение является жилым, если оно соответствует установленным федеральными законами санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилому помещению1 . Однако вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т.е. не имеет соответствующего назначения. К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания, т.е. может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения. В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, какой признак является определяющим в понятии жилого помещения в целях отграничения его от нежилого помещения: предназначенность, пригодность, либо и предназначенность, и пригодность являются определяющими признаками жилого помещения? Строительные, санитарные и другие правила и нормы (СНиПы, СанПиНы и т.д.) действуют до вступления в силу соответствующих технических регламентов (см.: ст.46 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ (в ред. от 18.07.2009) «О техническом регулировании»; писбмо Госстроя РФ от 22.12.2003 № ЛБ-8381/9 «О порядке реализации отдельных положений Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» в градостроительной деятельности и в области строительства и эксплуатации зданий и сооружений» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2004. № 1) 1 35 В теории вопрос о признаках жилого помещения как критериях деления помещений на жилые и нежилые решается неоднозначно. По утверждению одних ученых1, пригодность для постоянного проживания граждан выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь, другая группа ученых2 выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность 3. При этом вплоть до настоящего времени в юридической литературе нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения . По мнению Конституционного Суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. № 7П)4, в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Таким образом, КС РФ в качестве определяющего признака называет фактическую пригодность для проживания. Гражданское и жилищное законодательство (ст.288 ГК РФ и ст.17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. В п.3 ст.288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С. 14. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 65 3 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2005. С. 735 4 Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // Собрание законодательства РФ. 05.05.2008. № 18. Ст. 2089. 1 2 36 помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст.22 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот осуществляется органом местного самоуправления. Их правомочия подтверждены также и судебной практикой 1 Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.2 Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое запрещен: во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям; во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Определение Воронежского областного суда от 09.11.2010 по делу №33-6059 Шевчук Д.А. Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой // Право и экономика. 2009.№9.С.45 1 2 37 В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: - заявление о переводе помещения; - правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); - план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения); - поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений. Важно отметить, что данный перечень является исчерпывающим. Мы видим, что для того, чтобы собрать необходимые документы, и , в частности, получить технический паспорт такого помещения, необходимо вызвать сотрудника БТИ, который проведет сверку плана переводимого жилого помещения с реальным планом помещения. Так как достаточно часто жильцы, в нарушение предписаний ЖК РФ, производят самовольную перепланировку помещений, не получая на это разрешения в установленном законом порядке. При обнаружении таких случаев никаких выписок из технического плана собственнику выдано не будет до устранения всех последствия перепланировки и возврату жилого помещения в первоначальное состояние. В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2011 №331242/2011 указывается, что перепланировка спорной квартиры, принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности, в отсутствие проекта и соответствующих согласований, дающих права на перевод жилого помещения в 38 нежилое, служит основанием для удовлетворения иска об обязании привести квартиру в прежнее проектное состояние1. Если перевод жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в таких случаях требуется получение согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.2 Получение такого согласия представляет определенную проблему. Обычно собственники помещений в многоквартирном доме не активно принимают участие в проводимых собраниях, да и сам вопрос о выделении части земельного участка встречает резко негативное отношение, которое на практике сглаживается денежными выплатами сособственникам за голосование «за» такое решение.3 Обычно в подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства жилого помещения в нежилое включается создание каких-то объектов инфраструктуры, которые позволят нежилому помещению гармонично вписаться в общий вид жилого помещения, создать условия беспрепятственного доступа к такому помещению, если оно , например, имеет отдельный вход. При подписании акта о переводе в нежилое помещение орган местного самоуправления проверяет, были ли реально исполнены все запланированные мероприятия. Например, Новосибирский областной суд Определением от 12.10.2010 №33-6015/2010 признал обоснованным отказ приемочной комиссии в подписании акта о переводе жилого помещения в нежилое, так как заявитель не выполнил условие плана благоустройства территории к жилому помещению, которым предусмотрено обустройство парковочного кармана.4 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2011 №33-1242/2011 /ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 2 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.01.2011 №33-484 /ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 3 Макеев П.В. О соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое // Современное право. 2009.№5. С.37 4 Определение Новосибирского областного суда от 12.10.2010 №33-6015/2010/ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 1 39 Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения 1. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.2 ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях: 1) непредставления указанных выше документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения условий перевода помещения; 1 Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение //СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126. 2 Макеев П.В. О проблемах реализации положений жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009.№12. С. 19 40 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.1 Например, в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2010 №33-15078 указывается, что непредставление заявителем в орган местного самоуправления документов, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений на перевод принадлежащего истцу жилого помещения в нежилое, либо решения общего собрания домовладельцев о данном переводе в соответствии с положениями ст.23 Жилищного кодекса РФ свидетельствуют об обоснованности отказа уполномоченного органа в переводе квартиры заявителя под нежилое помещение (магазин) с отдельным входом.2 Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа. Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр прав, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости3. Поваров Ю.С. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое // Цивилист. 2009.№4.С.33 2 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2010 №33-15078/ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 3 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 151 (автор соответствующего комментария - В.Н. Симонов). 1 41 Глава 3. Правовая характеристика отдельных видов жилищных правоотношений, возникающих по поводу жилых помещений 3.1 Содержание правоотношений , возникающих из права собственности на жилые помещения Жилые помещения довольно разнообразны и могут находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности. В соответствии с общими положениями о праве собственности собственность определяется как «...отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника»1. Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК). Право собственности на жилые помещения предоставляет собственнику юридическую возможность осуществлять право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. прежде всего использовать его для проживания. Владение жилым помещением означает возможность в любой момент осуществлять над ним фактическое господство, причем непосредственное обладание вещью обязательным условием такого господства не является, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в настоящее время законом не ограничивается. Ограничение права владения возможно только в случае ареста имущества, а также предоставления его в пользование другим лицам. Содержание права пользования во многом является отражением особого правового режима жилого помещения, которое может быть использовано только для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно- Тархов В.А. О понятии права собственности // Юрист. 2002. №4. С.12; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Том 1. Издание шестое, перераб. и доп. М.: ТК Велби,2005. С.405 1 42 гигиенические требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных органов. Распоряжение жилым помещением требует особого оформления, включая государственную регистрацию, а в некоторых случаях и нотариальное удостоверение. Специфической формой права распоряжения жилым помещением является его перевод в нежилое помещение, требующий соответствующей административной санкции, а гарантией реализации этого права является исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Исключительно важное значение для охраны имущественных и иных прав граждан и организаций имеет положение закона, предусматривающее, что количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности гражданина, не ограничивается.1 Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае - жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению - использовать его для проживания) Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи . Новый Жилищный кодекс РФ посвятил раздел II праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. В частности, ст.30 ЖК РФ регламентирует права и обязанности собственника жилого помещения: собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. 2 В ЖК РФ (ч. 1 ст. 30) говорится о пределах использования жилищного помещения. На самом деле, конечно, правильнее говорить о пределах осуществления права собственности на жилье. Во-первых, понятие «осуществление права» более широкое, и, стало быть, в содержание понятия «осуществление права собственности на жилое 1 Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. №9. С 34 2 Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. №7. С.15 43 помещение» в том числе входит возможность использования жилого помещения. Вовторых, говоря об использовании жилья, всегда есть риск быть неправильно понятым: идет ли речь только о реализации права пользования или имеется в виду также и осуществление правомочий владения и распоряжения. Ну и наконец, в-третьих, вряд ли верно заменять устоявшуюся терминологию («осуществление права», «владение, пользование и распоряжение имуществом»), если на то нет особой необходимости. Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением. Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии ЖК - «использование жилого помещения») происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (кстати, ст. 10 ГК называется «Пределы осуществления гражданских прав», а право собственности (в том числе на жилое помещение) есть право гражданское). В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), и отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п. Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 предписывается, что при осуществлении 44 гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 повторяется известное правило о предназначении жилого помещения (для проживания). Здесь же делается некоторое «послабление» для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный «ограничитель»: при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.1 В ст.30 ЖК РФ называются такие пределы осуществления права собственности на жилое помещение, как необходимость использовать его только по назначению (ч. 1), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4). Как отмечалось, пределы осуществления права собственности на жилые помещения очерчиваются не только ЖК РФ, но и иными актами, в том числе иными актами жилищного законодательства. Так, к компетенции Российской Федерации отнесено установление правил пользования жилыми помещениями (п. 13 ст. 12 ЖК). Они утверждаются Правительством РФ (п. 4 ст. 17 ЖК). В соответствующем акте устанавливаются такие достаточно конкретизированные пределы осуществления права собственности на жилые помещения, как требования по содержанию в жилом помещении домашних животных; требования, запрещающие хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и т.д. При нарушении установленных законодательством пределов осуществления права собственности на жилое помещение к нарушителям применяются различного рода Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимость (жилое помещение): вопросы осуществления// Нотариус. 2006. №6. С. 24 1 45 санкции (начиная штрафами и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение)1. Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Это известное положение гражданского законодательства воспроизведено в ч. 3 ст. 30 ЖК РФ. При этом, во-первых, осуществлена «привязка» к объекту жилищных прав. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Во-вторых, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Стало быть, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества (ст. 39 ЖК). В-третьих, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК). Естественно, на собственников комнат возлагается бремя содержания этих помещений (ст. 43 ЖК). В-четвертых, указание ст. 210 ГК РФ о несении собственником бремени содержания своего имущества сопровождается оговоркой: «...если иное не предусмотрено законом или договором». В статье 30 ЖК РФ говорится о федеральном законе или договоре. Несмотря на кажущееся отличие, можно утверждать, что в ЖК РФ дословно воспроизводится положение ГК РФ. Гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ). Понятно, что в ГК РФ под Законом разумеется только федеральный законодательный акт (п. 2 ст. 3). Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции РФ). Жилищные отношения регулируются как федеральными законами, так и законами субъектов РФ (ст. 5 ЖК РФ). Но поскольку в ст.30 ЖК РФ воспроизводится гражданско-правовая норма, постольку логично, что Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Цивилист. 2006. №3 .С. 37 1 46 общее правило, в ней содержащееся, может быть изменено только федеральным законом (или договором), но не законом субъекта РФ.1 Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире - участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Право собственности физических лиц на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании. Право собственности на жилище может быть безвозмездно приобретено в результате: 1)приватизации муниципального жилья; 2) вступления в наследство; 3) получения жилья в дар. Возмездное приобретение жилья в собственность, то есть за плату, осуществляется путем его: 1) покупки по договору купли-продажи; 2) выплаты полной суммы пая в ЖСК и регистрации права собственности на кооперативную квартиру; 3) инвестирование в строительство жилья; 4) мены (с применением правил о купле-продаже); Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2008. №6. С. 28 1 47 5) ренты постоянной или пожизненной, в том числе условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением; 6) с использованием государственных субсидий на строительство или приобретение жилья; 7) выкупа освобождающегося жилья в коммунальной квартире ; 8) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе .1 Таким образом, к договорам, юридическим последствиям которых является возникновение права собственности на жилые помещения у граждан, относятся: купляпродажа, мена, дарение, рента. Как известно, действующее законодательство не содержит специального перечня способов приобретения права собственности на жилые помещения, но анализ ст. 218 ГК РФ позволил автору выделить следующие основания: – индивидуальное жилищное строительство; – договор долевого участия в строительстве жилых помещений; – признание права собственности на самовольную постройку; – договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; – приватизация жилого помещения; – наследование жилого помещения по завещанию или закону; – полная выплата пая за жилое помещение членом (или лицом, имеющим право на паенакопление) жилищного (далее – ЖК), жилищно-строительного (далее – ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (далее – ЖНК); – приобретательная давность; – приобретение права собственности на бесхозяйное имущество. Правовые основания прекращения права собственности на жилые помещения можно разделить на три группы: - прекращение права собственности по воле собственника в результате сделок с жилыми помещениями, что, как правило, влечет также и прекращение права пользования ими; Павлова Е.В. К вопросу о праве собственности на жилое помещение// Правовые вопросы строительства. 2006. №1. С. 30 1 48 - прекращение права собственности в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения жилого дома (что прекращает права пользования жилым помещением), смерти собственника (что не влияет на права пользования жилым помещением) и т.п.; - принудительное прекращение права собственности на жилые помещения. В частности, среди прочих к принудительным основаниям прекращения права собственности на жилое помещение относится изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Также, как представляется, к случаям принудительного изъятия у собственника жилого помещения можно отнести снос многоквартирного дома. 1 Прекращение права собственности на жилое помещение сопряжено и с прекращением прав пользования жилым помещением. Принудительное прекращение права собственности на жилое помещения является актуальной практической проблемой, поэтому остановимся на ней подробнее. Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений можно условно подразделить на две группы: выселение без предоставления другого жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения. В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая зарплата, содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений.2 Собственник жилья может быть выселен: - во-первых, исключительно на основании решения суда, например в случае осуществления незаконной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения; 1 Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение // Юрист. 2007. №3. С. 20 2 Хуснетдинова Л.М. Выселение залогодателя из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита //Правовые вопросы недвижимости. 2010.№1.С. 8 49 - во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке, например при возмездном изъятии земельного участка, на котором находится жилое помещение для государственных или муниципальных нужд. Обращение взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке. В последнем случае на основании статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при возникновении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда.1 Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в статье 29 Жилищного кодекса, регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений: 1) о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью; 2) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.2 1 Карпухин Д.В. Выселение собственников из занимаемых жилых помещений // Жилищное право. 2010.№ 5.С.16 2 Карпухин Д.В. Политико-правовой анализ новелл жилищного законодательства о выселении собственников из занимаемого жилого помещения // Право и политика..2007. №1. С. 35 50 Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г., дано разъяснение о сроке проживания собственника в жилом помещении, которое выставляется на торги за незаконное осуществление перепланировки (переустройства) 1 до момента государственной регистрации прав нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на продаваемое жилое помещение и выселению не подлежит. ЖК РФ детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения статьи 32 ЖК РФ конкретизируют положения статей 279 - 282 ГК РФ. Положения частей 6, 7 статьи 32 ЖК РФ предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд: - во-первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3. 1 51 - во-вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Правовыми последствиями первой формы расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения. В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ аналогичный порядок осуществления расчетов с собственниками жилых помещений предусмотрен в случае признания в установленном законом порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления ими требований о его сносе в разумный срок.1 В правоприменительной практике возник вопрос: «Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются иные благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. Если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, предоставляются ли им, и на каких условиях, какие-либо жилые помещения?» Высшая судебная инстанция РФ в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г2., разъяснила, что если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Таким образом, Верховный Суд РФ дал расширительное толкование положений статьи 32 ЖК РФ, то есть разъяснил 1 Гимгина Е.В. Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения //Юрист. 2010. № 1. С.17 2 Обзор судебной практики за четвертый квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 5. 52 возможность их применения к ситуациям признания домов, в которых находятся жилые помещения собственника, аварийными и подлежащими сносу. Собственник жилого помещения может быть выселен без предоставления другого жилого помещения вследствие обращения взыскания на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам перед кредиторами. Указанные основания регламентированы положениями статей 237, 256 ГК РФ. Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные с продолжительным периодом неуплаты налогов, платежей за квартиру и коммунальные услуги, и другие обязательственные отношения. Взыскание по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского и гражданско-процессуального законодательства в судебном порядке. Решение о выселении собственника из жилого помещения принимается судом.1 Принципиальные новеллы были внесены в механизм обращения взыскания на жилое помещение собственника по ипотечным обязательствам последнего. В соответствии с ранее действующими нормами, предусмотренными частями 1, 2 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действовали ограничительные условия, не допускающие обращения взыскания на заложенное имущество, если оно являлось для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя 2 Денисова Н, Ермолинская Т. Выселение должника // Эж-Юрист. 2006. №43. С. 11 Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (ч. 1). Ст. 42. 1 2 53 Государство, в соответствии с положениями части 2 статьи 95 и части 2 статьи 106 Жилищного кодекса РФ, гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. 3.2. Содержание правоотношений по пользованию жилыми помещениями В современных экономических условиях не все граждане могут приобрести жилые помещения в собственность. Поэтому наиболее распространенными являются отношения по пользованию жилыми помещениями. Собственник или управомоченное им лицо передают гражданину в самостоятельное пользование определенную вещь - жилое помещение, относительно которого у последнего возникают вещные правомочия: владения, пользования и частично право распоряжения жилым помещением, осуществляемые под контролем собственника или управомоченного им лица. Данные права производны от права собственности, возникают по воле собственника (управомоченного им лица) или по прямому указанию закона (социальный наем) и реализуются под контролем собственника (управомоченного им лица). Совокупность этих прав можно условно именовать правом пользования жилым помещением. По своему содержанию право пользования жильем у «первичного» пользователя уже, чем у собственника, что в первую очередь касается права распоряжения, которое реализуется только под контролем собственника (управомоченного им лица). Наиболее широкие права предоставлены в связи с использованием жилого помещения, они во многом совпадают с такими же правами собственника. И тот и другой обязаны использовать жилое помещение по назначению, заботиться о его сохранности и надлежащим образом эксплуатировать. Но и в этом случае право пользования жилым помещением ограничено волей собственника и осуществляется в пределах, установленных как законом, так и собственником. 54 И, тем не менее, правам пользователя жилого помещения присущи такие признаки вещных прав, как право следования и абсолютный характер защиты. Например, согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение к другому лицу не влечет расторжение или изменение договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Вряд ли можно оспаривать и тот факт, что «первичный» пользователь жилого помещения в соответствии со ст. 305 ГК РФ вправе требовать защиты своего нарушенного права против всех третьих лиц, в том числе против самого собственника. Именно вследствие этого в жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. По пути признания вещных прав нанимателя жилого помещения пошло законодательство некоторых европейских стран, использующее институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа. Все это дает основание считать, что права «первичных» пользователей жилым помещением являются особыми вещными правами, разновидностью прав ограниченного пользования имуществом собственника.1 Рассмотрим наиболее актуальные аспекты правоотношений из пользования жилыми помещениями. Собственник жилого помещения вправе предоставить гражданину жилое помещение или часть его во владение и (или) в пользование. Основаниями для этого могут служить договор найма, договор безвозмездного пользования или иное законное основание, в качестве которого можно назвать, в частности, вселение собственником в качестве членов своей семьи супруга и родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных лиц. 1 Аполлонов А.О. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. №5. С.11 55 Наиболее распространенными договорами являются договор социального и коммерческого найма. Договор социального найма — это соглашение, по которому, одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.1 Нанимателями могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, с ним и заключается договор. Постановлением Правительства от 21 мая 2005 № 3152 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. Необходимо отметить, что одной из особенностей заключения договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда является разделение на определённые этапы, присущие только данному типу договоров. В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ основания для предоставления жилых помещений по договору социального найма значительно сужены. Основными критериями являются: 1)признание лица нуждающимся в жилом помещении и малоимущим; 2) указание на право получения жилья по договору социального найма в законе.3 При решении вопроса о признании гражданина малоимущим принимается во внимание доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Ориентиром здесь могут служить, например, положения ФЗ от 5.04.2003 г. «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко Свердлык Г. А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. №6. С. 23 2 Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 №315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»// Российская газета. 27.05.2005. № 112 3 Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010.№ 11. С. 18 1 56 проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи»1 Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Правом на получение жилых помещений по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ) обладают также иные указанные в федеральном законе или законе субъекта категории граждан, например ветераны, инвалиды, дети-сироты и т.п.. Статья 51 ЖК РФ указывает, какие же категории граждан являются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма: 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или 1 Федеральный закон РФ от 5.04.2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 14. Ст. 1257 57 принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.1 Органы исполнительной власти федерального и регионального уровня не наделены правом определять основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Как правило, заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина. Местом жительства, по определению п. 1 ст. 20 ГК РФ, признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Постоянно или преимущественно проживать в определенном месте гражданин может в качестве собственника, члена его семьи, по договору найма (поднайма) либо на ином основании. Местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, общежитие, специальный дом для одиноких и престарелых граждан, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и подобные им жилые помещения. В настоящее время основным фактором, позволяющим установить место жительства гражданина в целях принятия на учет, является формальный признак - регистрация гражданина по месту жительства, осуществляемая в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 7132 Договор социального найма заключается со всеми нанимателями, независимо от оснований, по которым они получили жилье. Договор социального найма носит бессрочный характер, вследствие чего включённое в договор условие о сроке любой продолжительности является ничтожным. Речь идет о пожизненном социальном найме жилой площади нанимателем и членами его семьи. Гражданское законодательство России знает только один аналог пожизненного действия договора: договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ). 1 Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009.№10. С. 14 2 Собрание законодательства РФ. 1995. № 30. Ст. 2939 58 Что касается цены (оплата жилья и коммунальных услуг), как одного из условий договора социального найма, то устанавливается она не по соглашению сторон, а органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). Следовательно, условие о цене в договоре социального найма существенным не является.1 Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 ЖК РФ. Договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма)– договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или упарвомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.2 Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений имеют немало общего. Самым же главным является то, что заключаются они по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели – передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания. При заключении договоров о передаче жилых помещений в пользование (договоров социального и коммерческого найма) должна быть соблюдена письменная форма. Относительно содержания изучаемых договоров о передаче жилых помещений в пользование можно сделать вывод о том, что в обязанностях сторон имеются совпадения. Например, обязанности наймодателя по передаче нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания; по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, по обеспечению проведения ремонта общего Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики // Гражданское право. 2008. №2. С. 26 2 Кириченко О.В. Возмездное пользование жилыми помещениями на условиях договора коммерческого найма // Бюллетень нотариальной практики. 2007. №2. С. 18 1 59 имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, имеют место, как при коммерческом найме, так и при найме социальном. Обязанности нанимателя, выражающиеся в использовании жилого помещения только для проживания, обеспечении сохранности жилого помещения и поддержании его в надлежащем состоянии, получении согласия наймодателя для осуществления переустройства и реконструкции жилого помещения, в своевременном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, также в равной степени распространяются на оба вида найма. Имеются сходства между социальным и коммерческим наймом в характере отношений, возникающих в связи со сдачей жилого помещения в поднаем. Между поднанимателем и наймодателем отсутствуют прямые обязательственные отношения, которые сохраняются между наймодателем и нанимателем. Приобретённое поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. Следовательно, утрата нанимателем, по какой – либо причине, своих прав по договору социального или коммерческого найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю. Тем не менее каждый из указанных двух договоров имеет ряд существенных особенностей, что породило необходимость создать для них разные правовые режимы. Договор социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого найма заключается лишь с теми, кто по закону обладает правом заключать такого рода договор (граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, а по новому ЖК РФ – нуждающимися в предоставлении жилья). Договор коммерческого найма в отличие от договора социального найма не имеет в основе административного решения.1 Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. №1. С.36 1 60 Рассматриваемые договоры о передаче жилых помещений в пользование различаются по срокам их заключения: социальный найм – бессрочный, коммерческий найм – не более пяти лет. Предметом данных договоров является имущество, выделенное из разного рода источников: для социального найма – из фонда социального использования, для коммерческого найма – из любого жилищного фонда. Условие о цене также неодинаково: плата за пользование жилым помещением по договору коммерческого найма определяется соглашением сторон, а при социальном найме – органами местного самоуправления и органами государственной власти. Право пользования жилым помещением собственника может возникнуть у гражданина в силу завещательного отказа. Согласно ст. 1137 Гражданского кодекса РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников как по завещанию, так и по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей). Предметом завещательного отказа может быть, в частности, возложение на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому лицу на период жизни этого лица или иной срок право пользования этим помещением или его частью. При этом в соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на жилое помещение, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу. Согласно ст. 33 ЖК гражданин пользуется таким жилым помещением наравне с собственником, а если этот гражданин дееспособен, то он несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если соглашением между собственником и отказополучателем не предусмотрено иное.1 Часть 1 ст. 31 ЖК относит к членам семьи собственника супруга, детей и родителей собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в Карпухин Д.В. Завещательный отказ как основание возникновения ограниченного права пользования жилым помещением // Жилищное право. 2011. №2. С. 20 1 61 исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов семьи. По общему правилу члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться этим жилым помещением наравне с собственником. Жилищный кодекс исходит из приоритета права собственности на жилое помещение над правом пользования этим жилым помещением иными лицами, в том числе и членами семьи собственника, не являющимися собственниками. Поэтому в соответствии с ч. 4 ст. 31 прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет по общему правилу прекращение права пользования этим жилым помещением бывшими членами семьи. Таким образом, пределы права пользования жилым помещением иными лицами теперь определяются собственником этого жилого помещения, а не законом, как это было ранее. Из этого правила законодательство делает ряд исключений. 1 Во-первых, соглашением между собственником и бывшими членами его семьи могут быть установлены иные правила. Во-вторых, в соответствии со ст. 19 ФЗ Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. В-третьих, положение ч. 4 ст. 31 следует применять с учетом норм Гражданского и Семейного кодексов, регулирующих законный режим имущества супругов, если между ними не был заключен брачный договор. В случае приобретения жилого помещения в собственность супругами в период брака, даже если титульным собственником этого жилого помещения выступает один из супругов, жилое помещение будет объектом права общей совместной собственности, поэтому при расторжении брака между бывшими супругами возникнет спор не о праве пользования жилым помещением, а о разделе жилого помещения, как совместно нажитого имущества. Аналогичная ситуация Чашкова С.Ю. Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. №6. С.31 1 62 возникает и в случаях, когда согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 37 Семейного кодекса РФ, жилое помещение, принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак либо полученное им в период брака в дар или в порядке наследования, будет признано судом совместной собственностью по иску бывшего супруга, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, переоборудование и т.п.). В-четвертых, в соответствии с ч. 4 ст. 31 решением суда право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшими членами семьи собственника на определенный срок, если у него нет оснований приобретения или пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника или другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении срока пользования жилым помещением бывшими членами семьи право пользования жилым помещением прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. До истечения срока право пользования бывшего члена семьи собственника может быть прекращено в судебном порядке, если прекратилось право собственности на жилое помещение самого собственника (например, в случае его смерти либо в случае отчуждения собственником жилого помещения третьему лицу). Аналогично решается вопрос и тогда, когда отпадают обстоятельства, которые послужили основанием для сохранения на определенный срок права пользования жилым помещением бывшего члена семьи (например, приобретение им в собственность жилого помещения в порядке наследования или по иному основанию, вступление в новый брак и приобретение права пользования жилым помещением другого собственника и т.п.).1 Жилищный кодекс предусматривает единственную ситуацию, в которой на собственника жилого помещения может быть возложена обязанность по обеспечению Хлебникова И.В. Право пользования членов семьи собственника жилого помещения: соотношение вещных и обязательственных начал // Общество и право. 2010.№2. С. 40 1 63 другим жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи. Это касается случаев, когда собственник исполняет алиментные обязательства в пользу бывших членов семьи. Суд по требованию этих лиц вправе обязать собственника обеспечить их иным жилым помещением. Нормы ч. 4 ст. 31 радикально изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее ясно, то этого нельзя сказать в отношении прав родителей и детей собственника. Во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи? Сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст. 31 ЖК, если собственник стал проживать раздельно с ними? Будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, а после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно? Из ст. 31 ЖК следует, что между собственником и членами его семьи могут быть заключены соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако не ясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с принятием нового Жилищного кодекса значительно возрастает. А какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением? Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями. Если права пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах 64 должен распространяться законный режим права пользования жилым помещением, установленный в ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. 1 Таким образом, право пользования жилым помещением возникает по следующим основаниям: -по договору социального найма жилого помещения, в том числе специализированного; -по договору коммерческого найма жилого помещения, -по договору безвозмездного пользования жилым помещением, -из членства в семье нанимателя жилого помещения или собственника, -из факта совместного постоянного проживания с нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма, -из членства в жилищном кооперативе до внесения в полном объеме паевого взноса, -из завещательного отказа, -по договору ренты (возникает право пожизненного пользования).2 Правовые основания прекращения права пользования на жилые помещения необходимо подразделить на группы: - прекращение права пользования по воле пользователя, например, в результате отказа от права пользования; -прекращения срока действия договора коммерческого найма; - прекращение права пользования в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения жилого дома; - принудительное прекращение права пользования: выселение за нарушение нанимателем или членами его семьи договора социального найма; при прекращении права собственности лица от которого производно право пользования (для членов семьи собственника жилого помещения); в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещений, по истечении установленного решением суда срока пользования жилищем бывшего члена семьи собственника либо прекращения права Карпухин Д.В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. №2. С. 24-28 Макеев П.В. Об особенностях пользования жилым помещением по законодательству Российской Федерации // Юрист. 2009.№2. С. 22 1 2 65 собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпадение обстоятельств, послужившие основанием для сохранении такого права на основании решения суда, по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением. Необходимо также обратить внимание на выселение нанимателей из жилых помещений, так как это основание прекращения отношений по пользованию жилых помещений может нарушить конституционные права человека на жилище. Действующий ЖК РФ выделяет ряд специфических оснований и видов выселения, то есть характерных только для нанимателей по договору социального найма и членов их семей. Таковыми являются основания и виды выселения, установленные статьями 84, 89 91 ЖК РФ. В соответствии со статьей 84 ЖК РФ, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено: -во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; -во-вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; -в-третьих, без предоставления других жилых помещений. Другое благоустроенное жилье может быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по договору социального найма в соответствии с положениями статей 85 - 88 ЖК РФ в следующих случаях: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая 66 площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. В соответствии с положениями статьи 89 ЖК РФ, критериями другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением, являются: 1) благоустройство применительно к условиям соответствующего населенного пункта; 2) равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; 3) соответствие установленным требованиям; 4) нахождение в черте населенного пункта, из жилого помещения в котором осуществляется выселение. Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.1 В правоприменительной практике возник вопрос о том, какие нормы ЖК РФ следует применять при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения при сносе жилого дома нанимателям, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий? Часть 1 статьи 89 ЖК РФ, предусматривающая предоставление при расселении подлежащего сносу другого равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения в порядке данной статьи или часть 5 статьи 57 ЖК РФ, предусматривающей предоставление жилого помещения по норме предоставления. В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ № 503-О от 16 ноября 2006 г. было отказано в удовлетворении жалобы заявителя, оспаривающего соответствие статьи 89 ЖК РФ (о выселении нанимателя и членов его семьи в другое благоустроенное помещение вследствие сноса многоквартирного дома) нормам, Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики (Начало) // Право в Вооруженных Силах. 2011. № 2. С.34 1 67 содержащимся в статьях 19, 40, 42, 45 и 55 Конституции Российской Федерации. По мнению истца, в ее деле суду следовало применить положения статей 57 - 58 ЖК РФ, то есть предоставить при выселении истца жилое помещение по норме предоставления 1. Конституционный Суд РФ указал, что другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Заявительница, состоящая на учете нуждающихся в предоставлении жилого помещения, считает, что в ее случае необходимо было применять положения статей 56 57 ЖК РФ. Тем самым она фактически выражает несогласие с выбором нормы, осуществленным судом общей юрисдикции при рассмотрении ее дела. Конституционный Суд РФ отметил, что оспариваемое положение статьи 89 ЖК РФ, гарантирующее определенные условия проживания граждан, переселяемых в другие жилые помещения, направлено на обеспечение защиты их интересов и потому не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права и свободы. Кроме того, следует учитывать, что статья 89 ЖК РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со статьей 57 ЖК РФ при наличии к тому оснований. Важное толкование в части применения положений части 1 статьи 89 ЖК РФ сделано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 года 2. Верховный Суд РФ подчеркнул, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на 1 Определение Конституционного Суда РФ от 16 ноября 2006 г. № 503-О «Об отказе к рассмотрению жалобы гражданки Хухаревой Ольги Николаевны на нарушение ее конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации» // Правовая система «КонсультантПлюс». 2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006.№ 5. 68 учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ). Таким образом, нельзя рассматривать снос жилого многоквартирного дома как основание для выселения из жилого помещения с целью улучшения жилищных условий. Без предоставления другого жилого помещения наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (статья 91, часть 1, ЖК РФ). Необходимым условием выселения в указанных случаях является предварительное предупреждение нанимателя об устранении выявленных нарушений в разумный срок (часть 2 статьи 35, часть 1 статьи 91 ЖК РФ). В правоприменительной практике возник вопрос о форме, в которой должно быть вынесено данное предупреждение. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г., разъяснено, что Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением 1. Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 35 ЖК РФ и частью 1 статьи 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. 1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 9. 69 В правоприменительной практике возник вопрос: «Могут ли быть выселены из жилого помещения бывшие члены семьи нанимателя по требованию заинтересованного лица, если их поведение делает невозможным совместное с ним проживание?» В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что в соответствии с частью 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Следовательно, прекращение семейных отношений не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи нанимателя. Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Согласно положениям данной нормы выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи. При этом Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.1 Тем не менее Верховный Суд РФ, исходя из смыслового толкования понятия «прекращение семейных отношений», которое предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещение нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. №3. С. 25 1 70 содержание и ремонт жилого помещения, дал расширенное толкование положений статьи 91 ЖК РФ. Граждане, по мнению Верховного Суда РФ, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, а, следовательно, поскольку статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире). Другое жилое помещение может быть предоставлено нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи в случае, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляемого (статья нанимателю, 90 ЖК РФ). соответствует Размер другого помещения, размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В соответствии с частью 1 статьи 105 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Действующий ЖК РФ не содержит специальных требований, предъявляемых к жилым помещениям, предоставляемым при выселении вследствие невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 года, разъяснено, что критерии данного помещения вытекают из буквального толкования части 2 статьи 15 ЖК РФ, в соответствии с которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).1 Из вышеизложенного следует, что в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в 1 Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении //Жилищное право. 2007. №1. С. 18 71 судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующего норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Площадь жилого помещения, предоставляемого в указанном случае, должна составлять не менее шести квадратных метров на одного человека (часть 1 статьи 105 ЖК РФ). Введение в ЖК РФ нормы, предусматривающей выселение с предоставлением другого жилого помещения за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги, стало принципиальной правовой новеллой, так как ранее действующий ЖК РСФСР не содержал аналогичного по содержанию предписания, хотя практика выселения по указанному основанию существовала. Нормативной основой для возникновения данных правоотношений выселения являлись положения гражданского и жилищного законодательства.1 Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. Данные обстоятельства учитывались судом при принятии решения об отказе в удовлетворении исков о выселении и погашения задолженности. Верховный Суд РФ признал также обоснованной практику рассмотрения дел о выселении, при которой суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. В решении суда следует указывать нанимателю срок для погашения образовавшейся задолженности. Шорин А.В. Некоторые вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений // Право в вооруженных силах. 2007. №6. С. 33 1 72 Согласно пункту 2 статьи 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Верховный Суд РФ разъяснил положения части 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ, в соответствии с которым судам предоставлялось право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. Исходя из смыслового толкования данного предписания, отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. По нашему мнению, юридическое значение данного акта толкования права заключается в том, что оно содержит конкретизацию требований, предъявляемых к оформлению исковых требований истцов и решений судов первых инстанций, а также признает обоснованным исследование конкретных жизненных ситуаций ответчиков, которые способствовали образованию задолженности. Анализ обстоятельств способствовал принятию решений в пользу ответчиков. выявленных 73 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Подводя итоги настоящего исследования, необходимо отметить, что жилые помещения являются объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, под которыми жилищное законодательство понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения. Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима. Это дает основания утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения. Повышенные требования к жилому помещению как объекту гражданских прав представляются целесообразными. Это требования к жилому помещению как объекту недвижимого имущества, установленные ГК РФ, и требования как к месту постоянного проживания граждан, установленные ЖК РФ. Сочетание императивного и диспозитивного методов правового регулирования, наиболее ярко проявляющиеся в регулировании сделок с жилыми помещениями как объектом гражданских прав, обеспечивает соблюдение имущественных прав и законных интересов участников исследованных нами правоотношений. По итогам проведенного исследования предлагаем следующее. Необходимо сформулировать научное определение понятия непригодного для проживания жилого помещения: «Непригодными для проживания признаются жилые помещения (не форм собственности), представляющие опасность для проживания в них расположения жилья в опасных зонах, неудовлетворительного состояния строительных конструкций или инженерного оборудования, физического износа и повреждения этих конструкций, нарушения санитарно-эпидемиологических условий проживания, 74 выявления вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан». Поскольку предназначенность наравне с пригодностью является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ. Учитывая, что именно наличие такой основы жилого помещения, как постоянное проживание граждан, и приводит к определению правового режима помещения как жилого, предназначенность жилого помещения, как и пригодность, должна определяться через постоянное проживание граждан. В связи с этим представляется необходимым изложить в новой редакции часть 2 статьи 15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». При этом в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ и назначения в статье 17 ЖК РФ думается, что нет необходимости в последней отдельно выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование статьи 17 ЖК РФ предлагается изменить: «Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением», а часть 1 статьи 17 ЖК РФ признать утратившей силу. Также, исходя из того что предназначенность для временного проживания граждан как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения - постоянное проживание граждан, а лишь указывает на цель использования жилого помещения временное проживание отдельных категорий граждан, и в целях устранения противоречий части 2 статьи 15 и глав 9 ЖК РФ предлагается в пункте 2 части 3 статьи 19, статьях 93-98 ЖК РФ слова «предназначены» заменить словами «используются». Более того, в этом случае, соответственно, отпадает необходимость и в использовании категории «назначение» для специализированных жилых помещений. По этой причине 75 «Назначение...» в наименованиях статей 93-98 ЖК РФ предлагается заменить на «Цели использования...». Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику. В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции: «Член кооператива вправе предъявлять требования к застройщику, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива. Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива». Следующая выявленная в ходе исследования проблема носит преимущественно теоретический характер. Господствующая в научной литературе точка зрения сводится к тому, что глава 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор жилищного найма (он же- коммерческий наем жилого помещения) и договор социального найма жилого помещения. То есть речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Однако, в главе 35 ГК общая часть отсутствует полностью. Из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, ни одна не регулирует обе разновидности договоров одновременно. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Договор социального найма в настоящее время детально регулируется в основном нормами Жилищного кодекса РФ. Между тем, в главе 35 ГК договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. По нашему мнению, необходимо внести изменения в главу 35 ГК РФ, которые бы легально ввели понятие «коммерческий найм» применительно к тем положениям, 76 которые на практике регулируют отношения по возмездной передаче жилых помещений гражданам в пользование на определенный срок. Главу можно было бы переименовать, назвав «Договоры о передаче жилых помещений в пользование». Также ввести общие для договоров найма жилого помещения нормы, отражающие ключевые понятия, принципы и существенные условия совершения таких сделок, сделав конкретные ссылки на жилищное законодательство, что было бы удобно для потенциальных участников правоотношений по передаче жилых помещений в пользование. ЖК РФ не предусмотрен порядок предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда гражданам, чье единственное жилое помещение было приобретено за счет кредита, было заложено в обеспечение возврата этого кредита и на него наложено взыскание в случае невозвращения денежных средств. В этом случае ЖК РФ не установил, какой орган будет предоставлять жилое помещение в доме маневренного фонда. Как следствие, неизвестно, в домах государственного или муниципального жилищного фонда будут предоставляться жилые помещения названным гражданам. В данном случае логично было бы предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации, поскольку именно федеральным законом установлена эта норма. Необходимо исключить из главы 9 Жилищного кодекса РФ такого вида фонда, как жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, в связи с тем, что возникающие при использовании указанных помещений отношения не могут быть эффективно урегулированы в рамках договора найма. Соответственно, исключить под. 4 п.1 ст. 92 ЖК РФ, ст. 96 ЖК РФ, ст. 107 ЖК РФ. В целом же необходимо констатировать, что жилищные правоотношения, объектом которых являются жилые помещения, урегулированы в Жилищном кодекса РФ достаточно полно. 77 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1.Нормативные правовые акты 1. Конституция Российской Федерации : принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г( с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6 ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 ФКЗ) // Российская газета. № 7. 21.01.2009. 2. Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 № 4462-1 (в ред.05.07.2010) // Российская газета. № 49. 13.03.1993 3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (в ред.06.04.2011) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.3301 4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223-ФЗ (в ред.23.12.2010) // Российская газета. № 17. 27.01.1996 5. Гражданский кодекс Российской Федерации : Часть 2 от 26 января 1996г. № 14-ФЗ (в ред.02.07.2011) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.410 6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14.11.2002 г., № 138-ФЗ (в ред.23.12.2010)// Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. № 46. Ст.4532 7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12. 04 № 188 – ФЗ (в ред.30.11.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.05. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 8. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I (в ред.11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. 10.01.1993. № 5 9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред.20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 30.07.1997. № 145 10. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. 20.04.1998. № 16. Ст. 1801. 78 11. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения» (принят ГД ФС РФ 12.03.1999) (в ред. 28.09.2010) // Собрание законодательства РФ. 05.04.1999. № 14. Ст. 1650 12. Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ (в ред. от28.09.2010) «О техническом регулировании» // Российская газета. № 245. 31.12.2002 13. Федеральный закон РФ от 5.04.2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 14. Ст. 1257 14. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»// СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881. 15. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4845. 16. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. 07.02.2011) «Об исполнительном производстве» // Российская газета.- № 223.- 06.10.2007 17. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Российская газета. № 42. 04.03.1998. 18. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233(ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета. № 162. 22.08.2001 19. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 №315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»// Российская газета. 27.05.2005. № 112 79 20. Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение» //СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126. 21. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» //Российская газета. №34.17.02.2006 22. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»(в ред. от 02.08.2007) // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702. 23. Правила пользования жилыми помещениями : утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25//Российская газета. № 15. 21.01.2006 24. Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : утверждены Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2001 г. № 343 (в ред. на 24.12.2004 г.) // Российская газета. № 14. 24.01.2002; № 250. 10.12.2003; № 292. 31.12.2004. 25. Письмо Госстроя РФ от 22.12.2003 № ЛБ-8381/9 «О порядке реализации отдельных положений Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» в градостроительной деятельности и в области строительства и эксплуатации зданий и сооружений» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. № 1. 2004 2.Научно-теоретическая и учебная литература 26. Аполлонов А.О. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. №5. С.11 80 27. Батурин Р.А. Актуальные вопросы предоставления жилых помещений по договорам социального найма при выселении из аварийных домов // Жилищное право. 2009. № 4. С. 10-13 28. Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики // Гражданское право. 2008. №2. С. 25-27 29. Гимгина Е.В. Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения //Юрист. 2010. № 1. С.17 30. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. Том 1. Издание шестое, перераб. и доп. М.: ТК Велби,2005.- С.405 31. Денисова Н, Ермолинская Т. Выселение должника // Эж-Юрист. 2006. №43. С. 11 32. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С. 14. 33. Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Цивилист. 2006. №3 .С. 34-38 34. Жилищное право: Учебник / Под ред. И. А. Еремичева – М.: ЮНИТИДАНА: Закон и право, 2009. – С.52 35. Карпухин Д.В. Выселение собственников из занимаемых жилых помещений // Жилищное право. 2010.№ 5.С.16 36. Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещение нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. №3. С. 23-26 37. Карпухин Д.В. Завещательный отказ как основание возникновения ограниченного права пользования жилым помещением // Жилищное право. 2011. №2. С. 19-23 38. Карпухин Д.В. Нормативные и правоприменительные аспекты определения понятия «жилое помещение»//Жилищное право. 2010. № 9. С.16-18 39. Карпухин Д.В. Политико-правовой анализ новелл жилищного законодательства о выселении собственников из занимаемого жилого помещения // Право и политика. 2007. №1. С. 35 81 40. Карпухин Д.В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. №2. С. 24-28 41. Карпухин Д.В. Специфика правового статуса межведомственных комиссий по признанию жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции// Жилищное право. 2009. №7. С. 30-33 42. Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимость (жилое помещение): вопросы осуществления// Нотариус. 2006. №6. С. 24-27 43. Кириченко О.В. Возмездное пользование жилыми помещениями на условиях договора коммерческого найма // Бюллетень нотариальной практики. 2007. №2. С. 17-20 44. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2005. С. 735 45. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 65 46. Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В.Крашенинников.- 7-е изд.-М.: Статут,2010.-С.47 47. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью / О.Г.Курноскина.-изд.второе, перераб и доп.-М.: Юстицинформ, 2006 48. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан // Жилищное право. 2010.№ 11.С. 15-16 49. Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009.№12. С. 19 50. Макеев П.В. О соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое // Современное право. 2009.№5. С.37 51. Макеев П.В. Об особенностях использования жилого помещения по законодательству Российской Федерации // Юрист. 2009.№2. С. 22-24 82 52. Митиящук С.В. Некоторые проблемы расселения граждан из ветхого и аварийного жилья // Жилищное право. 2009. №5. С. 18-20 53. Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010.№ 11. С. 18-21 54. Обзор судебной практики по жилищным спорам /Под ред.А.П.Седугина.М.:Спарк, 1998.-С.172 55. Павлова Е.В. К вопросу о праве собственности на жилое помещение// Правовые вопросы строительства. 2006. №1. С. 30-34 56. Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении //Жилищное право. 2007. №1. С. 18 57. Поваров Ю.С. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое // Цивилист. 2009.№4.С.33 58. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 151 (автор соответствующего комментария - В.Н. Симонов). 59. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. №1. С.36-39 60. Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение // Юрист. 2007. №3. С. 20-22 61. Самигулина А.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма // Право и экономика. 2009. №12. С. 39-44 62. Свердлык Г. А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. №6. С. 20-39. 63. Свердлык Г.А. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. 2007. № 8.С.10-14 64. Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2008. №6. С. 27-32 65. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. №7. С.15 66. Тархов В.А. О понятии права собственности // Юрист. 2002. №4. С.12 83 67. Феофилактов А.С. Приватизация жилых помещений в специализированном жилом фонде: проблемы правоприменительной практики // Жилищное право. 2010. №2. С.17-20 68. Формакидов Д.А. Понятие и содержание договора безвозмездного пользования жилым помещением // Российская юстиция. 2008. №5. С. 42-44 69. Фогель В.А.Жилое помещение как объект права собственности //Нотариус. 2003. №1. С. 12 70. Хлебникова И.В. Право пользования членов семьи собственника жилого помещения: соотношение вещных и обязательственных начал // Общество и право. 2010.№2. С. 39-44 71. Хуснетдинова Л.М.Виды жилых помещений //Жилищное право. 2010. № 1. С.30-32 72. Хуснетдинова Л.М. Выселение залогодателя из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита //Правовые вопросы недвижимости. 2010.№1.С. 8 73. Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики (Начало) // Право в Вооруженных Силах. 2011. № 2. С.33-37 74. Шевчук Д.А. Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой // Право и экономика. 2009.№9.С.45 75. Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. №9. С 34-38 76. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. №10. С. 14-15 77. Шорин А.В. Некоторые вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений // Право в вооруженных силах. 2007. №6. С. 33 78. Чашкова С.Ю. Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. №6. С.31-36 84 3.Материалы судебной практики 79. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // Собрание законодательства РФ. 05.05.2008. № 18. Ст. 2089. 80. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 9. 81. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3. 82. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 5. 83. Определение Конституционного Суда РФ от 16 ноября 2006 г. № 503-О «Об отказе к рассмотрению жалобы гражданки Хухаревой Ольги Николаевны на нарушение ее конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации» // /ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 84. Определение Новосибирского областного суда от 12.10.2010 №336015/2010/ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 85. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2010 №3315078/ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 86. Определение Воронежского областного суда от 09.11.2010 по делу №336059/ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 87. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2011 №331242/2011 /ИПС Консультант Плюс. Судебная практика 88. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.01.2011 №33484 /ИПС Консультант Плюс. Судебная практика
