Уступка права требования по договору участия в долевом

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве
Сегодня рынок недвижимости предлагает множество вариантов
приобретения жилья. Один из них – переуступка права и обязанностей
(цессия) по договору участия в долевом строительстве многоквартирных
домов (далее – ДДУ).
В
рамках
гражданского
законодательства уступка
права
требования представляет собой возможность одного лица, на возмездной
или безвозмездной основе уступить другому лицу свои права (требования),
вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст. 382 ГК РФ). Цессия,
осуществляемая в рамках ДДУ, регулируется также Федеральным законом от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
Приобретая право требования по ДДУ, гражданин становится новым
участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и
к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие
обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом
строительстве. Кроме того, что участие в долевом строительстве само по
себе риск, уступка по ДДУ сопряжена с дополнительными рискам.
В договоре уступки важно указать:





договор, по которому уступается право;
содержание уступаемого права;
сроки, цену уступки;
документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему
право требование;
и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по
первичному договору.
Иначе, гражданин, приобретающий право требования по ДДУ, обязан будет
исполнить все условия первичного договора перед застройщиком. Также
необходимо иметь в виду, что в случае признания недействительным ДДУ,
гражданин, получивший права по соглашению об уступке, может предъявить
претензии только к лицу, уступившему ему недействительное право
требования, но не к застройщику (ст. 390 ГК).
Кроме того, в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены
требования, предъявляемые законодателем к уступке права требования по
ДДУ, а именно:

Уступка допускается только после уплаты участником долевого
строительства всей цены по договору, иначе к гражданину,
приобретающему право требование, перейдут помимо всего прочего и
долги лица по ДДУ, уступившего свое право;


Уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и
только до момента подписания сторонами передаточного акта или
иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого
строительства. В случае отсутствия регистрации ДДУ, такой договор
считается не заключенным, а значит, не влечет правовых последствий
для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство
застройщика перед участником долевого строительства по ДДУ
считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже
нечего. Участник долевого строительства после оформления на себя
документов о праве собственности на квартиру может продать ее по
договору купли-продажи.
Договор уступки, как и ДДУ, в отношении которого осуществляется
уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор
уступки не заключен).
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласия застройщика на
уступку права требования по ДДУ не требуется, за исключением случая,
когда цессия осуществляется с переводом долга. Однако уведомлять
застройщика – прямой интерес лица, приобретающего право требования, так
как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен
исполнить свои обязательства по передаче квартиры. Обратится к
застройщику, а также в Росреестр - орган, осуществляющий
государственную регистрацию ДДУ, необходимо еще и для того, чтобы
убедиться, что квартира ни кому, кроме лица, приобретающего право
требования на нее, параллельно не переуступлена.
Отдельно следует обратить внимание на то, что зачастую участник долевого
строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели
цена по ДДУ, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом,
деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по ДДУ –
это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру. В случае
возникновения необходимости расторжения ДДУ, новый участник долевого
строительства несёт риск не возврата своих денежных средств, особенно, в
части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве.
Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает
перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права
требования (ст. 390 ГК РФ). Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с
положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те
денежные средства, которые были уплачены в счёт цены ДДУ, при этом
проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие
уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут
начисляться только на указанную сумму. Аналогично будет решаться вопрос
и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи
объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого
строительства, она будет исчисляться исходя из цены ДДУ, а не из суммы,
уплаченной за уступку прав требований.