получения разрешений на выполнение строительных работ

Подготовка и реализация
инвестиционного проекта
Лекция 9
План лекции
Необходимость проекта, законодательство, регулирующее создание объекта.
Проектная документация и её состав, этапы проектирования.
Уникальные и типовые проекты.
Примерная стоимость проектирования; проектные институты.
Строительные нормы и правила (СНиПы), причины, определяющие
целесообразность их унификации с Евросоюзом.
Смета и сметная стоимость объекта.
Экспертиза и согласование проекта.
Прединвестиционные затраты и их состав.
Риски, связанные с проектированием, и основные способы противодействия им.
Организация выбора исполнителей работ, подрядчики и поставщики
оборудования.
Основные риски на этапе создания объекта, необходимость контроля за ходом
строительства и организация такого контроля как основной способ
противодействия
Необходимость проекта
1. Для объектов капитального строительства состав необходимой
документации определяется законодательством.
Градосторительный кодекс содержит понятие «разрешенного
использования земельных участков и объектов капитального
строительства»
2. ФЗ об инвестиционной деятельности определяет
инвестиционной деятый проект - обоснование
экономической целесообразности, объема и сроков
осуществления капитальных вложений, в том числе
необходимая проектно-сметная документация, разработанная
в соответствии с законодательством Российской Федерации и
утвержденными в установленном порядке стандартами
(нормами и правилами), а также описание практических
действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Инвестиционный проект
1. Позволяет оптимизировать принимаемые решения.
Ситуации, возможные в жизни, предварительно
моделируются на ЭВМ, что избавляет от излишних
рисков.
2. Экспертиза проекта понижает риски, связанные с
проектом.
3. Утверждённый проект с необходимыми
согласованиями важен для убеждения
потенциальных кредиторов в возврате ссужаемых
средств.
4. Предварительное обсуждение с общественностью
понижает строительные риски.
•Далее необходимо разработать проектную документацию, в объёме необходимом, для утверждения и согласования, с учётом вида строительства.
Разрешение на проектирование.
1. Необходимо условия для проектирования
(ТУ) от всевозможных инстанций и
предприятий, которые обслуживают
инженерные сети и коммуникации, к
которым в последствии необходимо
будет подключить объект для
обеспечения водой, канализацией,
отоплением, электроэнергией, связью и
т.п.
Назначение проекта
1. Проект является основной документ по которому
осуществляется организация строительства объектов.
2. Проекты (типовые и индивидуальные) всегда составляются
до начала строительных работ.
3. В разрабатываемых проектах максимально используются
достижения
науки и техники. По этой причине проекты являются
носителями инноваций.
4. По рабочим чертежам ведутся строительные работы.
5. Смета проекта являются документами, на основе которого
определяется потребность в средствах .
Схема организации разработки проекта
Этапы работ
Основание
Исполнители
Этап 1. Предпроектные работы
1.1. Разработка техникоэкономического
обоснования
(ТЭО)
План капитальных
вложений.
Решение Застройщика
Заказчик
2.1. Изыскания
Заказ и договор
Проектная организация
2.2. Разработка проекта
по стадиям
Задание (заказ) на
Проектная организация
проектирование,
Инструкции
по разработке проектов и
договоров
Этап 2. Проектные работы
Этап 3. Экспертиза и утверждение проекта
Проектная документация
2 Необходимо разработать проектную
документацию, в объёме необходимом, для
утверждения и согласования, с учётом вида
строительства. За тем согласовать
разработанный проект со всеми службами и
если необходимо - пройти государственную
экспертизу проекта. Пройти согласование
проекта с предприятиями в отношении
инженерных сетей и получить их согласие в
виде технического решения (ТР).
Ка проекта
3. Утверждения проекта и получения
разрешений на выполнение строительных
работ у органов местной власти, а при
необходимости получения разрешений на
строительство в Государственной
архитектурно-строительной инспекции,
По окончании строительства необходимо
провести техническую инвентаризацию в
БТИ и ввести объект в эксплуатацию, что
подтверждает его соответствие проектным
решениям, нормам и правилам, а так же
возможность дальнейшей его безопасной
эксплуатации. Если необходимо, то нужно
будет получить сертификат соответствия.
• Ну и заключительный этап. На основании
сертификата, акта ввода, а также других
документов, полученных в процессе
строительства мы можем приступать к
оформлению права собственности с
последующей государственной
регистрацией.
Преинвестиционные исследования.
0,7% для крупных; 5% для средних проектов
формирование инвестиционного замысла (opportunity
studies);
■ предпроектные исследования инвестиционных
возможностей (pre-feasibility studies);
■ технико-экономическое обоснование проекта
(ТЭО), (feasibility studies);
■ подготовка оценочного заключения и принятие
решения об инвестировании (final evaluation).
Формирование замысла (opportunity
studies);
1) Выбор и предварительное обоснование замысла – важно
обеспечить постоянный приток идей. Поощрение сотрудников
за идеи. Взаимодействия с потребителями и поставщиками –
предложить новоеЮ, адаптироваться к новому;
2) инновационный, патентный и экологический анализ проекта;
3) проверку необходимости выполнения сертификационных
требований;
4) оценка предложения с точки зрения его соответствия
приоритетам;
Предпроектные исследования
(opportunity studies);
1) Изучение спроса;
2) текущие и ожидаемые цены на продукцию и основные элементы затрат;
3) обоснование организационно-правовой формы реализации проекта;
4) определение состава участников;
5) предполагаемая оценка требуемых инвестиций с оценкой их коммерческой
эффективности;
6) подготовка исходно-разрешительной документации;
7) утверждение результатов обоснования инвестиционных возможностей;
8) подготовку контрактной документации на проектно-изыскательские
работы;
9) подготовку инвестиционного предложения для потенциального инвестора
(решение о финансировании работ по подготовке ТЭО проекта).
Основные задачи технико‐экономического
обоснования
1) показать, что данные затраты или данные решения нужны проекту;
2) определить, насколько проект реализуем с технической точки зрения;
3) расшифровать порядок и статьи затрат в прединвестиционный период за
счет Инициатора проекта;
4) расшифровать статьи затрат на организационные расходы в инвестиционный
период ( в период получения земли, разрешений, согласований, лицензий,
прочей согласовательной документации и статьи затрат);
5) расшифровать статьи затрат на предпроектные (инжиниринговые) работы;
6) расшифровать статьи затрат на строительно‐монтажные работы;
7) расшифровать статьи затрат на поставку оборудования и комплектующих;
8) включить прочие статьи затрат и графики их внесения;
9) создать общий план‐график инвестиционных расходов
ТЭО
1. Оценка объёма сбыта по основным категориям покупателей и районам,
включая экспорт и проект программы выпуска продукции;
2. Подготовка исходно-разрешительной документации;
3. 5. Разработку технических решений, в том числе генерального плана,
технологических решений;
4. Описание системы управления предприятием, организации труда рабочих и
служащих;
Подготовку сметно-финансовой документации, выбор конкретного инвестора,
оформление соглашения;
Оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
Формулирование условий прекращения реализации проекта.
5. Эффективность проекта
Рабочий чертёж 1 этажа