Основные технико-экономические показатели объекта

Подготовка и реализация
инвестиционного проекта
Лекция 9
План лекции
1.Необходимость проекта, законодательство, регулирующее создание объекта.
2.Проектная документация и её состав, этапы проектирования.
3.Уникальные и типовые проекты.
4. Примерная стоимость проектирования; проектные институты. Риски,
связанные с проектированием, и основные способы противодействия им.
5.Строительные нормы и правила (СНиПы), причины, определяющие
целесообразность их унификации с Евросоюзом.
6. Смета и сметная стоимость объекта.
7. Экспертиза и согласование проекта.
8. Прединвестиционные затраты и их состав.
9. Организация выбора исполнителей работ, подрядчики и поставщики
оборудования.
10. Основные риски на этапе создания объекта, необходимость контроля за ходом
строительства и организация такого контроля как основной способ
противодействия
1.1 Необходимость проекта
1. Для объектов капитального строительства состав необходимой
документации
определяется
законодательством.
Градостроительный кодекс содержит понятие «разрешенного
использования земельных участков и объектов капитального
строительства»
2. ФЗ об инвестиционной деятельности определяет
инвестиционной проект как обоснование экономической
целесообразности,
объема
и
сроков
осуществления
капитальных вложений, в том числе необходимая проектносметная документация, разработанная в соответствии с
законодательством Российской Федерации и утвержденными в
установленном порядке стандартами (нормами и правилами),
а также описание практических действий по осуществлению
инвестиций (бизнес-план).
1.2 Инвестиционный проект
1. Позволяет оптимизировать принимаемые решения.
Ситуации, возможные в жизни, предварительно
моделируются на ЭВМ, что избавляет от излишних
рисков.
2. Экспертиза проекта понижает риски, связанные с
проектом.
3. Утверждённый проект с необходимыми
согласованиями важен для убеждения
потенциальных кредиторов в возврате ссужаемых
средств.
4. Предварительное обсуждение с общественностью
понижает строительные риски.
1.3 Назначение проекта
1. Проект является основной документ по которому
осуществляется организация строительства объектов.
2. Проекты (типовые и индивидуальные) всегда составляются
до начала строительных работ.
3. В разрабатываемых проектах максимально используются
достижения
науки и техники. По этой причине проекты являются
носителями инноваций.
4. По рабочим чертежам ведутся строительные работы.
5. Смета проекта являются документами, на основе которого
определяется потребность в средствах .
1.4 Формирование замысла
1) Источники идей – линейный менеджмент; высшее руководство;
партнеры по бизнесу. Выбор и предварительное обоснование
замысла – важно обеспечить постоянный приток идей.
Поощрение сотрудников за идеи. Взаимодействия с
потребителями и поставщиками – предложить новое,
адаптироваться к новому.
2) Отбор внутри фирмы. В крупных – инвестиционный комитет.
инновационный, патентный и экологический анализ проекта;
• проверку необходимости выполнения сертификационных
требований;
• оценка предложения с точки зрения его соответствия
приоритетам.
2.0 Общая схема создания объекта
Субъект
1. Заказчик
Определяет замысел объекта, оформляет документы,
финансирует работы, осуществляет контроль за ходом
строительства, принимает готовый объект
2. Проектная
организация
Переводит замысел заказчика в рабочие чертежи и другие
документы, необходимые для создания объекта.
4. Экспертные
организации
Безопасность для окружающих, соответствие проекта
нормам
3. Подрядная
организация
Осуществляет строительные работы и комплектует стройку
оборудованием общего назначения Альтернатива –
инжиниринговая фирма.
4. Поставщик
основного
технологического
оборудования
Построение отношений с поставщиком. Откуда узнаёт об
оборудовании, опасность сговора проектировщика с
поставщикомЮ принципиальная важность информации о
ролственных объектах в мире.
==
Сами или аутсорсинг? За и против
2.1 Схема разработки проекта
Этап
Содержание
1. Предпроектные
исследования
Проверка на соответствие стратегии фирмы развитию
событий; уточнение спроса. Разработка бизнес-плана и
формирование консенсуса заинтересованных лиц.
Организация финансирования.
2. Проектные работы
Составление ТЗ. Выбор проектной организации.
Разработка проекта.
3. Экспертиза и
утверждение проекта
Экспертиза проекта и его утверждение. Выбор
исполнителей, заключение договоров на поставку
продукцию и обеспечение производства.
4. Реализация проекта
Физическое создание объекта. Обеспечение контроля за
строгим соблюдением проекта. Подготовка рабочей
силы и каналов сбыта. Акт о вводе объекта.
5. Эксплуатация
объекта.
Вывод объекта на запланированный уровень мощности,
устранение выявленных недостатков. Через 2-3 года –
постаудит проекта.
2.2. Предпроектные исследования
(opportunity studies)
1) Изучение спроса;
2) текущие и ожидаемые цены на продукцию и основные элементы затрат
3) обоснование организационно-правовой формы реализации проекта;
4) определение состава участников;
5) предполагаемая оценка требуемых инвестиций с оценкой их коммерческой
эффективности;
6) подготовка исходно-разрешительной документации;
7) утверждение результатов обоснования инвестиционных возможностей;
8) подготовку контрактной документации на проектно-изыскательские
работы;
9) подготовку инвестиционного предложения для потенциального инвестора
(решение о финансировании работ по подготовке ТЭО проекта).
2.2 Проектная документация как вклад
в реализацию стратегии компании
Документ
Назначение
Стратегия
фирмы
Определяет основные направления развития фирмы на
перспективу. Для реализации каждого из направлений
разрабатывается бизнес –план.
Бизнес-план
Необходим для решения трех крупных задач. Первая
формирование консенсуса среди стейкхолдеров многие
из которых в связи с этим проведут преобразования у
себя. Вторая – привлечение потенциальных
инвесторов и кредиторов. Третья – предварительное
согласование земельного участка под строительство.
Задание на
проектирование
Составляется после одобрения бизнес-плана
заинтересованными сторонами. Предназначено для
организации конкурса проектных организаций.
ТЭО объекта
2.3 Состав ПД
1. Технико-экономическое обоснование
(ТЭО) проекта.
2. Рабочие чертежи.
Состав документов и порядок их разработки
регламентируются СНиП 11-01 – 95.
2.4 Состав задания на проектирование
производственного объекта
Основание для проектирования
Вид строительства
Стадийность проектирования
Требования по вариантной и конкурсной разработке
Особые условия строительства
Основные технико-экономические показатели объекта
Требования к качеству и экологическим параметрам продукции
Требования к технологии, режиму предприятия
Требования к архитектурно - строительным, объемно-планировочным и
конструктивным решениям
10. Выделение очередей и пусковых комплексов, требования по
перспективному расширению предприятия
11. Требования по охране окружающей среды
12. Демонстрационные материалы
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
2.5 Основные технико-экономические показатели объекта
Производственный объект
Жилой массив
1.Мощность, выпуск в год
1. Число квартир, вместимость
физ. ед
2. Площадь участка
га
3.Коэффициент застройки
3. Площадь зданий и
сооружений
га
4. Удельный расход на ед
мощности:
4. Строительный объём
куб.м
* по стоимости
млн. руб
* в натуре
физ. ед.
2. Площадь участка
га
*электроэнергии
кВт.час
5. Сметная стоимость
строительства, в т.ч. СМР
млн.
руб
* воды и природного газа
куб.м
6. Средняя стоимость 1 кв.м
руб
5.Общая численность
работающих
чел
7. Продолжительность
строительства
месяцев
6.Годовой выпуск продукции
на 1 работающего
тыс.
руб./чел
2.6 Проектная документация - назначение
1. Разработанная проектная документация согласуется со всеми
службами и, если необходимо, проходит государственную экспертизу
проекта. От инженерных сетей получают их согласие в виде
технического решения (ТР).
2. Утверждения проекта и получения разрешений на выполнение
строительных работ у органов местной власти, а при
необходимости получения разрешений на строительство в
Государственной архитектурно-строительной инспекции.
3. По окончании строительства - акт о вводе обхекта в эксплуатацию подтверждение его соответствия проектным решениям, нормам и
правилам и возможности дальнейшей его безопасной эксплуатации.
4. Заключительный этап. На основании сертификата, акта ввода, а также
других документов, полученных в процессе строительства
оформляется право собственности с последующей государственной
регистрацией
2.7 Разрешение на проектирование.
Необходимы технические условия для
проектирования (ТУ) от всевозможных инстанций
и предприятий, которые обслуживают
инженерные сети и коммуникации, к которым в
последствии необходимо будет подключить
объект для обеспечения водой, канализацией,
отоплением, электроэнергией, связью и т.п.
2.8 Этапность проектирования.
Этапность проектирования зависит от
сложности проекта. При необходимости
проработки вариантов и выбора из них
неизбежны два этапа:
1) эскизные проекты по вариантам
решений и выбор из них окончательного;
2) рабочий проект, по отобранному и
уточненному варианту.
3. Уникальные и типовые проекты
1. Уникальный проект готовится по
индивидуальному ТЗ. Дорого.
2. Типовые проекты разрабатываются на
объекты массового строительства. Для
строительства по такому проекту
осуществляется его привязка к местным
условиям.
4.1.Организация выбора проектной
организации
Типовые функции проектной организации:
1) эскизное проектирование, особенно важное для
оценки разных вариантов;
2) рабочее проектирование ;
3) разработка смет;
4) авторский надзор за ходом создания объекта.
Только они могут остановить строителей,
«упрощающих» решения и заменяющих
материалы на более дешёвые. Аквапарк!
Предпочтителен закрытый конкурс, к участию в
котором приглашаются фирмы с хорошей
репутацией.
4.2 Проектные институты
1. Обязательный анализ результатов их работ.
2. Риск навязывания модных решений, не
проверенных в российских условиях, и
оборудования определенных компаний.
5.1 от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический
регламент о безопасности зданий и сооружений"
Статья 6. Документы в области стандартизации, в результате применения
которых обеспечивается соблюдение требований настоящего
Федерального закона
Раздел 1. Организация, Управление, Экономика
Раздел 2. Нормы проектирования (Безопасность, Конструкции,
Инженерные сети и системы, Транспорт, Гидротехнические
сооружения, Градостроительство)
Раздел 3. Организация, производство и приемка работ
Раздел 4. Сметные нормы
Раздел 5. Нормы затрат материальных и трудовых ресурсов
5.2 СП 11-106-97*. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектнопланировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных)
объединений граждан
СНиП 2.04.01-85*. Внутренний водопровод и канализация зданий
СНиП 2.04.02-84*. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения
СНиП 2.04.03-85. Канализация. Наружные сети и сооружения
СНиП 2.04.05-91*. Отопление, вентиляция и кондиционирование
СНиП 2.04.08-87*. Газоснабжение
СНиП 2.05.13-90. Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на
территории городов и других населенных пунктов
СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских поселений
СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания;
СНиП II-3-79*. Строительная теплотехника
СНиП 3.05.04-85*. Наружные сети и сооружения водоснабжения и
канализации
СНиП 21-01-97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений
ВСН 59-88 . Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы
проектирования
5.2 Окончание
НПБ 106-95. Индивидуальные жилые дома. Противопожарные
требования
ПУЭ. Правила устройства электроустановок. - 6-е изд., 1998 г., 7-е изд.,
главы 6, 7.1, 2000 г.РД 34.21.122-87. Руководящий документ.
Инструкция по устройству молниезащиты зданий и сооружений
СанПиН 2.1.6.983-96. Гигиенические требования к обеспечению качества
атмосферного воздуха населенных местСанПиН 2.1.4.027-95. Зоны
санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов
хозяйственно-питьевого назначения
СанПиН 2.1.4.544-96. Требования к качеству воды нецентрализованного
водоснабжения, санитарная охрана источников
СанПиН 2.1.4.559-96. Питьевая вода. Гигиенические требования к
качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения.
Контроль качества
СанПиН 2.2.1/2.1.1.984-96. Санитарно-защитные зоны и санитарная
классификация предприятий, сооружений и иных объекто
СанПиН № 4630-88. Санитарные правила и нормы охраны поверхностных
вод от загрязнения.
6.Смета на строительство
Основной документ, определяющий стоимость объекта.
Дизайн определяет как будет выглядеть объект и из чего он
будет построен.
СНиПы определяют расход материалов, расценки и стоимость
работ – сметная стоимость строительства, исчисляемая в
ценах на 1 января 1991 г , а при их отсутствии – цен 1984 г.
Использование единых цен позволяется сранивать объекты.
Основные вопросы по смете:
1) Сколько стоит объект?
2) Какие материалы и в каком объеме потребуются?
3) Каковы сроки проведения работ?
4) Каков объём отдельных работ, например, земляных?
7. Организация экспертизы
Задача экспертизы – оценка ценности проекта. Кроме
технического расчёта эффективности проекта:
* воздействие на окружающую среду;
* социальные последствия реализации проекта;
* экономические последствия для развития поселения, где
реализуется проект;
• Коммерческие перспективы проекта.
Состав экспертов.
Руководитель – экономист с опытом работы в данной сфере; маркетолог;
технолог; инженер по оборудованию; инженер-строитель; менеджер;
юрист
8. Преинвестиционные исследования.
0,7% для крупных; 5% для средних проектов
 формирование инвестиционного замысла
(opportunity studies);
 предпроектные исследования инвестиционных
возможностей (pre-feasibility studies);
 технико-экономическое обоснование проекта
(ТЭО), (feasibility studies);
 подготовка оценочного заключения и принятие
решения об инвестировании (final evaluation).
Выбор исполнителей
1. Процедуры выборы отработаны.
2. Перед принятием решения убедиться в
качестве продукции тех, с кем собираетесь
сотрудничать.
3. Низкая цена не может быть главным
критерием.
4. Качество проекта должно быть
достаточным.
10. Основные риски на этапе создания объекта
Рискё
Существо и меры
1. Ошибочный выбор цели
Проверка соответствия идеи проекта стратегии
фирмы. Обсуждение идеи с заинтересованными
в её реализации.
2. Выбор проектной
организации
До объявления тендера тщательный анализ
информации и приглашение к участию только
тех из них, в отношении которых есть
подтверждение качества их проектов.
3. Связь с проектной
организации с поставщиками
оборудования
Поставщики оборудования стремятся
установить связи с проектными организациями
для продвижения через них своего
оборудования. Определитесь сами с основным
технологическим оборудованием.
4. Контроль за ходом создания
объектов.
Кроме профессионального контроля ха ходом
строительства, важно участие в этом процессе
тех, кто будет работать. Авторский надзор
проектировщиков.
5. Подготовка рабочей силы
Сертификация поставщиками оборудования тех,
кто будет на нем работать.
Рабочий чертёж 1 этажа
ТЭО
1. Оценка объёма сбыта по основным категориям покупателей и районам,
включая экспорт и проект программы выпуска продукции;
2. Подготовка исходно-разрешительной документации;
3. 5. Разработку технических решений, в том числе генерального плана,
технологических решений;
4. Описание системы управления предприятием, организации труда рабочих и
служащих;
Подготовку сметно-финансовой документации, выбор конкретного инвестора,
оформление соглашения;
Оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
Формулирование условий прекращения реализации проекта.
5. Эффективность проекта
Выводы
1. Прежде всего – создание объекта на бумаге.
Максимум того, что возможно, необходимо
смоделировать и оценить на
прединвестиционной стадии.
2. Проект необходимо вписать в окружающий
мир. Широкое обсуждение проекта
доставляет много хлопот, но избавляет от
потенциальных неприятностей.
3. При выборе исполнителей главное внимание
надо уделить качеству их работы. Переделки
и суды перекроют любую экономию.