Классификация жилья, ГУД-УПН

РЕГИОНАЛЬНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
НОВОСТРОЙКИ
Утверждена общим собрание членов представительства НП «Гильдия управляющих и
девелоперов»по г.Екатеринбургу и Свердловской области, протокол от 08.10.2010 года
Основные принципы
Классификация объектов жилой недвижимости разработана специалистами регионального представительства
и УПН в 3 кв. 2010 года. В рамках работы по разработке классификации члены рабочей группы изучили
российский и зарубежный опыт по данному направлению и выражают признательность следующим компаниям
и специалистам, чей опыт был использован для данной работы:
•
АН «Савва» (Москва)
•
Стерник Г. М., профессор кафедры РЭА им. Г.В.Плеханова (Москва)
•
Корпорация «Петербургская Недвижимость» (Санкт-Петербург)
Основные принципы и идеи, заложенные в классификацию
•
Классификация жилой недвижимости Екатеринбурга носит информационный характер и является
рекомендуемой к применению всем участникам рынка недвижимости.
•
Классификация затрагивает вопросы, связанные с качеством проекта, не оценивая качество
местоположения.
•
Классификация может претерпевать изменения должна корректироваться по мере развития рынка.
Разработчики классификации планируют не реже 1 раза в год рассматривать все предложения по
совершенствованию и корректировке классификации.
•
Классификация разработана с учетом истории и специфики местного рынка недвижимости и может быть
рекомендована к использованию в других регионах после переосмысления и уточнения отдельных
параметров.
Правила классификации
•
Классификационная таблица содержит обязательные и факультативные (рекомендуемые) поля.
•
Несоответствие жилого проекта по одному и более обязательному параметру приводит к снижению класса
данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.
КЛАСС
Конструктив,
объекта
Элит
Бизнес
Комфорт
Эконом
Максимальная этажность
до 12 этажей
без ограничений
без ограничений
без ограничений
Типичная этажность
5-10
10-16
5-18
без ограничений
без ограничений
строительные
Этажность
характеристики
Тип несущей конструкции
Материал
конструкций
ограждающих
16- 25
монолитно-каркасная,
монолит, кирпич, ж/б колонны
кирпичная.
кирпич, ячеистый бетон
кирпич, ячеистый бетон.
кирпич, ячеистый бетон,
железобетон
с без ограничений
бесшовным фасадом
Архитектурные, планировочные решения
Архитектура
Тип проекта
индивидуальный
авторский
проект, учитывающий единый
индивидуальный проект
стиль внешних и внутренних
помещений комплекса
Отделка фасада
1) невентилируемые - мокрая
штукатурка 2) вентилируемые
-натуральный
камень/либо
другие
натуральные
материалы
ландшафтный
дизайн,
предусматривающий наличие
тротуаров,
парковок,
проездов,
декоративное
освещение,
малые
архитектурные
формы
с
зелеными
насаждениями.
Двор: Ландшафтный дизайн по
Благоустройство придомовой
индивидуальному авторскому
и дворовой территории
проекту, предусматривающий
закрытую
территорию,
отдельный выход во двор из
подъезда,
проезд для
автомобилей закрыт, игровая
площадка,
спортивная
площадка, прогулочная зона,
зона отдых
повторяемый проект
повторяемый
проект
1)
невентилируемые
краска по минеральному
без ограничений
волокну.
2)вентилируемый фасад
без ограничений
охраняемая, огражденная,
озелененная,
закрытая
территория, ландшафтный
дизайн, игровая площадка,
по нормам
спортивная
площадка,
прогулочная зона, зона
отдыха, покрытие асфальт,
бехатон.
по нормам
Планировочные решения
Плотность жильцов
Планировочные
квартир
Высота потолка
решения
свободная
Гибкое
объемнопланировочное пространство,
ограниченное
периметром
наружных стен. Отсутствие
несущих стен.
Свободная
планировка
внутри квартиры
без ограничений
без ограничений
Количество квартир на этаже
до 4
до 8
до 10
до 12
до 36
без ограничений
без ограничений
без ограничений
отсутствуют
от 80
от 120
от 250
от 350
от 45 кв.м
от 65 кв.м.
от 100 кв.м.
от 130 кв.м.
от 38 кв.м.
от 50 кв.м.
от 70 кв.м.
от 90 кв.м.
от 28
от 44
от 56
-
отсутствуют
от 80
от 120
от 250
от 350
50 - 65 кв.м.
65 - 80 кв.м.
100 - 130 кв.м.
130 - 160 кв.м.
38-45 кв.м.
55-70 кв.м.
70-90 кв.м.
90-120 кв.м.
33-40
50-55
60-70
-
отсутствуют
10-20%
35-45%
25-35%
10-15%
5 - 15 %
25 - 35 %
40 - 50 %
15 - 25 %
30-40 %
40-50 %
10-20 %
0-10 %
30-50%
30-50%
не более 10%
от 3,0 м
от 2,85
от 2,7
по нормам
Количество
квартир
на
подъезд
Ограничения по площади
(без
учета
летних
помещений):
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
4-комнатные
5-комнатные
Типичные
площади
квартир(без учета летних
помещений):
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
4-комнатные
5-комнатные
Нарезка квартир в комплексеквартале, %:
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
4-комнатные
5-комнатные
Высота
потолка,
между
полом (стяжка) и потолком
Отделка, внешний вид
в соответствии с авторским
дизайн-проектом,
с
применением эксклюзивных
отделочных материалов
Полная
подготовка
под
чистовую
отделку
и
шумоизоляция, включая в т.ч.
Заведение всех инженерных
сетей поквартирно
Отделка общественных зон
Типовая отделка квартир*
Отделка, внешний вид
Характеристика
блоков в квартире
оконных
Характеристика
дверных
блоков (вход в квартиру)
5 камерный армированный
пластиковый
профиль/клееное дерево
двухкамерный стеклопакет,
низкоэмиссионное
(энергосберегающее) стекло
панорамное остекление
стальные сейф двери с 4сторонним
запиранием,
отделка
натуральным
деревом, повышенная теплои звукоизоляция, надежная
замковая
группа
(секретность,
броненакладки). Встроенные
видеоглазки
декоративная штукатурка,
керамическая
плитка,
искусственный камень.
по нормам
по нормам
черновая отделка
улучшенная
отделка
"под ключ" / черновая
отделка
"под ключ"
4
камерный
армированный
пластиковый
профиль/клееное дерево
без ограничений
без ограничений
двухкамерный стеклопакет
двухкамерный
стеклопакет
однокамерный
стеклопакет
панорамное остекление
сейф-дверь с 4-сторонним
запиранием, повышенная
тепло и звукоизоляция
металлическая
дверь
сейф-
металлическая
дверь
Паркинг, парковки
Тип паркинга
Доступ в паркинг
жителей
Обеспеченность
машиноместами
на
квартиру
для
1
закрытый,
наземный/подземный,
отапливаемый
закрытый
квартира - лифт - паркинг
лифт, подземный переход
без ограничений
без ограничений
2
1
не менее 0,3
по нормам
без ограничений
наземный/подземный
Услуги в паркинге
Безопасность
служба
парковщиков,
охрана, уборка
без ограничений
автомойка
система
сплинкерного
пожаротушения, доступ в
паркинг
только
по система
сплинкерного
без ограничений
индивидуальным
картам пожаротушения
доступа, видеонаблюдение
всей площади паркинга
без ограничений
без ограничений
Инженерные
системы
Электричество
Лифт
Отопление
Допустимая
мощность
потребляемая не менее 20 КВт на квартиру
(250 Вт/кв.м)
импортные,
скоростные
лифты,
индивидуальная
отделка в
соответствии с
Характеристика лифтов
авторским дизайн проектом
всего комплекса
автономное
(газовая
Тип отопления/автономность котельная)/смешанное,
воздушно-конвекторное
импортные
конвектора,
фэнкойлы,
с
индивидуальными
датчиками,
Приборы отопления
поддерживающими
установленную
жителем
температуру
горизонтальная
лучевая
разводка к каждому прибору
Разводка системы отопления
от квартирного коллектора.
не менее 15 КВт на
по нормам
квартиру.
скоростные
лифты,
импортного
или
совместного
пр-ва,
с без ограничений
индивидуальной отделкой
кабин
горизонтальная
поквартирная,
металлопластик.
без ограничений
без ограничений
Материал системы отопления
сшитый полиэтилен/медь
без ограничений
без ограничений
без ограничений
автономное
(газовая
котельная)
сшитый
полиэтилен
(поквартирный),
полипропилен (магистраль)
комплексная 5 ступенчатая
система
фильтрации.
Качество
воды
сертифицировано на уровне
питьевой
автономное
котельная)
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
Тип горячего водоснабжения
Материал водопровода
Водоснабжение
Водоподготовка
автономное
центральное
или
металлопластик.
механическая
очистки воды
система
без ограничений
центральное
алюминиевые радиаторы, радиаторы
импортные
с конвекторы
терморегулятором
терморегулятором
(газовая
по нормам
центральное
или
с
без ограничений
Приточная
Вентиляция
Вытяжная
Кондиционирование,
климатические системы
Характеристика системы и
конструктивные возможности
центральная принудительная
система с очисткой воздуха,
пароувлажнением,
поддержанием
заданной
температуры
(летом
охлаждение, зимой - нагрев)
принудительная,
индивидуальная в каждой
квартире
централизованная
система
холодоснабжения,
посредством
поддержания
внутреннего микроклимата
помещения
с
помощью
фанкойлов/блоков
индивидуального комфорта
центральная
принудительная с очисткой
воздуха
без ограничений
без ограничений
центральная
принудительная.
без ограничений
без ограничений
Предусмотрены места для
кондиционеров
,
дренажная система
Предусмотрены
места
для
кондиционеров ,
дренажная система
без ограничений
наличие помещения и
наличие сетей от квартир
до помещения.
Счетчики ГВС и ХВС,
двухтарифный
счетчик
электроэнергии,
возможность установки
счетчика
тепловой
энергии (на обсуждение)
без ограничений
Монтажная
квартире.
без ограничений
Системы учета
Возможность
вывода
показателей счетчиков
в
отдельное помещение
поквартирный
дистанционный учет всех
энергоресурсов с выводом на
единый пункт диспетчерского
учета
Слаботочные сети
Кабель-канал
под
слаботочные сети/монтажная
коробка
Монтажная
коробка
в
квартире. HD телевидение,
спутниковое,
кабельное,
Интернет, Телефония.
Монтажная
квартире.
нежилые
нежилые
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
да
да
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
коробка
в
коробка
в
Социальная инфраструктура в здании
Характеристика
помещений
нежилых
Объекты
социальной
инфраструктуры
Назначение первых этажей в
здании
Собственность
нежилых
помещений
SPA и Фитнес-центр
Ресторан
Галерея магазинов
единое управление/единый
собственник
да
да, рум-сервис
да
Безопасность
безопасность
гостей дома
Характеристика
системы
безопасности дома
эксплуатации
доступ третьих
территорию
Система уведомления
и
пожарная безопасность
безопасность
зданий
Рецепция/комната
консьержа
жителей
лиц
на
для
служба контроля доступа на
территорию,
доступ
в
комплекс
только
по
индивидуальным
картам
доступа, видеонаблюдение
МОП, двора, придомовой
территории, паркинга
установка
систем
сплинкерного
пожаротушения,
система
оповещения о пожаре и
дымоудаления с выводом
всей информации на единый
диспетчерский
пункт
и
дублированием на пункт
охраны
круглосуточная
диспетчеризация
всех
инженерных сетей и систем.
Система
быстрого
информирования
и
реагирования на сбои и
аварии
консьерж, служба охраны,
электромагнитный замок,
видеонаблюдение - двора,
паркинга, лифтов, МОП.
консьерж
без ограничений
по нормам
по нормам
без ограничений
по нормам
по нормам
без ограничений
гость-консьерж-житель
домофон через консьержа
Домофон
без ограничений
Служба контроля доступа диспетчерский пункт, Служба
Рецепции (функция встречи
гостей, прием информации
для жителя)
Предусмотрена
для консьержа
Предусмотрена комната
для консьержа
без ограничений
Служба
Рецепции,
работающая по принципу
единого окна всех заявок от
жителей. Набор функций и
услуг не ограничен, зависит от
потребностей жителей
уборка территории, уборка
внутри
дома,
тех.
обслуживание
оборудования, аварийный
вызов - круглосуточно,
без ограничений
без ограничений
комната
Организация управления и эксплуатации
Спектр
услуг
эксплуатации
службы
Система
комфортного
проживания для жителя
Спектр
услуг
эксплуатации
Служба
Рецепции,
уборка территории, уборка
работающая по принципу
внутри
дома,
тех.
Система
комфортногоединого окна всех заявок от
обслуживание оборудования,без ограничений
проживания для жителя
жителей. Набор функций и
аварийный
вызов
услуг не ограничен, зависит от
круглосуточно,
потребностей жителей
собственная
техническая
служба, диспетчеризация всех
систем,
единыйтех.
обслуживание
Техническое обслуживание диспетчерский
пунктоборудования,
аварийныйбез ограничений
мониторинга работы всехвызов - круглосуточно
инженерных систем и систем
службы
безопасности
собственная
кнининговая
служба: частота уборок не
менее 2 генеральных в день иУборка МОП, придомовой
Клининг
без ограничений
2 поддерживающих. Уборкатерритории и двора.
МОП,
придомовой
территории и двора
Собственная служба контроля
доступа, видеонаблюдение, Контроль
доступа,
Безопасность
без ограничений
предотвращение попаданиявидеонаблюдение.
на территорию третьих лиц
Room-сервис,
консьержСпециальные услуги
без ограничений
без ограничений
служба
Экология
энергосбережение
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
и
Примение
энергосберегающих
технологий
применение
энергосберегающих стекол в
остеклении,
энергосберегающие лампы,
мониторинг и регулировкабез ограничений
систем теплоснабжение и
холоснабжении
в
зависимости от реального
потребления
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
без ограничений
Характеристики
продажи
Состав жильцов
Face-контроль, продажи по
рекомендации,
принцип
вхождения в клуб
важен
Личные продажи, продажи
только
напрямую
от
застройщика, сопровождениебез ограничений
сделки,
в
том
числе
юридическое
Продажи квартир
Качество расположения
2 этап работы по классификации - качественная оценка территорий. Отдельно оценивается качество расположения. Вся территория города должна быть разделена на качественные
зоны.
Аналитический отдел РИЦ УПН
Руководитель отдела: Хорьков Михаил Иванович
Екатеринбург, Бебеля, 124, офис 210
Телефон +7 (343) 3676760, 3676761
E-mail: [email protected]
www.upn.ru