В. Волкова. Проблемы применения и неопределенности

Проблемы применения и неопределенности
ипотечного законодательства
Директор Юридического департамента
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Волкова Анна Александровна
Москва, 2013
Проблематика достижения баланса интересов кредитора и заемщика в
правоприменительной практике
Заемщик.
Необходимость поиска
эффективных и адекватных
механизмов защиты от
злоупотреблений со стороны
кредитора
Кредитор.
Необходимость поиска
эффективных механизмов
принудительного взыскания
долга
Поиск эффективных механизмов защиты интересов заемщика от злоупотреблений со
стороны кредитора в правоприменительной практике
Защита персональных данных физических лиц
(Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»)
Необходимость
получения согласия
заемщика на обработку
персональных данных
третьими лицами,
действующими по
поручению кредитора
Отсутствие адекватных
механизмов защиты
Безусловное право
персональных данных
заемщика на отзыв
заемщиков и излишняя
согласия на обработку
жесткость
персональных данных
законодательства о
защите персональных
данных
Поиск эффективных механизмов защиты интересов заемщика от злоупотреблений со
стороны кредитора в правоприменительной практике
Попытки создания специальных правил потребительского кредитования
граждан
(проект федерального закона № 136312-5 «О потребительском
кредитовании»)
Ипотечный кредит, как
разновидность
Разумный баланс
Информация об
потребительского
интересов кредитора и
кредита. Соотношение условиях кредитования
должника в рамках
законопроекта с
как основная гарантия
кредитных
Директивой ЕС 2008/48 защиты прав граждан
правоотношений
о потребительском
кредитовании
Поиск эффективных механизмов защиты интересов заемщика от злоупотреблений со
стороны кредитора в правоприменительной практике
Влияние на правоприменительную практику решений высших судов по
вопросам кредитования граждан
(Информационные письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146,
147)
Судебная практика в сфере
«борьбы» с аннуитетной системой,
признание обязанности кредитора
осуществить перерасчет
начисленных процентов в связи с
досрочным погашением кредита
Сохранение практики признания
недействительными условий
кредитного договора об
обязанности заемщика по
осуществлению личного
страхования
Поиск эффективных механизмов защиты интересов заемщика от злоупотреблений со
стороны кредитора в правоприменительной практике
«Законность» уступки банком прав по кредиту некредитной организации
Информационное письмо Президиума ВАС
РФ от 13.09.2011 № 146:
уступка банком прав по предоставленному
гражданину кредиту некредитной
организации не противоречит закону, в том
числе в случаях, когда на момент уступки
по кредиту присутствует просроченная
задолженность





Постановление Пленума ВС РФ от
28.06.2012 № 17:
уступка банком прав по предоставленному
гражданину кредиту некредитной
организации противоречит закону , за
исключением случаев, когда право банка
на уступку предусмотрено кредитным
договором при его заключении
Возможные негативные последствия противоречий в позициях высших судов по вопросам законности
уступки банком прав по выданному гражданину кредиту для рынка ипотечного жилищного
кредитования:
Дефицит ликвидности банков,
Снижение объемов ипотечного жилищного кредитования,
Повышение процентных ставок,
Снижение объемов секьюритизации ипотечных активов,
Репутационные риски для российского ипотечного рынка среди иностранных инвесторов.
Поиск эффективных механизмов защиты интересов заемщика от злоупотреблений со
стороны кредитора в правоприменительной практике
Правоприменительная практика в сфере применения нормы об «обнулении» долга (пункт 5
статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):
1.


Условия применения правил «обнуления» долга:
оставление залогодержателем заложенного жилого помещения за собой;
задолженность по кредиту на момент оставления залога за собой не должна превышать стоимость
залога на момент его возникновения.
2.

Практические последствия недостаточной четкости формулировки нормы закона:
расширение возможностей судейского усмотрения (противоречивые решения судов о возможности
применения правил «обнуления» долга в конкретных случаях);
обращение залогодержателя с иском об обращении взыскания на заложенное имущество и
взыскании долга является основанием для отказа в применении правил «обнуления» долга
(разъяснения ФССП по вопросам действия судебного пристава-исполнителя при обращении
взыскания на заложенное имущество, письмо от 23.12.2011 № 12/01-31629-АП).

Поиск эффективных механизмов принудительного взыскания долга и обращения
взыскания на заложенные жилые помещения
Проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики в
сфере обращения взыскания на заложенные жилые помещения
Проблемы действующего
правового регулирования
Предлагаемые альтернативы
1. Исключительной судебный
порядок подтверждения права
залогодержателя на обращение
взыскания (ст. 55 Закона об
ипотеке)
Введение внесудебного порядка
обращения взыскания на
заложенные жилые помещения
2. Отсутствие законодательной
альтернативы торгам, как способу
реализации заложенного жилого
помещения. Неоднозначность и
противоречивость норм Закона об
ипотеке о возможности реализации
заложенного жилого помещения
вне исполнительного производства
по соглашению сторон (ст. 78
Закона об ипотеке)
Необходимость обеспечения защиты прав граждан (эффективная
альтернатива судебной защите)
Необходимость защиты от
коррупционной составляющей
3. Низкий потенциал реализации
залога, невозможность реализации
заложенного имущества
единственному участнику
публичных торгов (ст. 58 Закона об
ипотеке)
Необходимость проработки четких и прозрачных механизмов реализации
альтернативы
Необходимость создания правовых
механизмов использования
маневренного фонда (ст. 106
Жилищного кодекса РФ – право на
использование жилых помещений
маневренного фонда только до
момента завершения расчетов с
кредитором)
4. Сохранение необеспеченного
долга после реализации залога
ввиду установленных законом
дисконтов (до 40% от стоимости
Введение возможности оставления
залогодержателем заложенного
жилого помещения за собой без
проведения торгов по соглашению
сторон о реализации заложенного
имущества в рамках обращения
взыскания
Введение возможности выкупа
жилья у неплатежеспособных
заемщиков, попавших в трудную
жизненную ситуацию,
муниципальными образованиями
(законодательная инициатива)