Типичные многофункциональные комплексы

«Развитие многофункциональных
комплексов (МФК) на территории СанктПетербурга»
Управляющий партнер
«Агентства развития и
исследований в
недвижимости»
Игорь Горский
Обострение конкуренции привело к
увеличению количества проектов МФК
Строительство отдельного
торгового или офисного центра
уже не гарантирует получение
максимальной прибыли.
А сочетание нескольких функций
позволяет более гибко и
эффективно использовать
имеющуюся недвижимость.
Типичные многофункциональные комплексы
Сейчас для центра города наиболее
типичны многофункциональные объекты, у
которых на первых этажах располагаются
торговые помещения, а выше — офисные
или гостиничные.
Это объясняется стремлением девелопера
оптимизировать использование
недвижимости: обитатели офисов
предпочитают верхние этажи, в то время
как торговая функция может быть
востребована не выше третьего этажа.
Пионер МФК – «Золотая Казанская»
Пионером многофункциональности в
сочетании офисной и жилой функций
можно считать комплекс «Золотая
Казанская», который был открыт в 1996
году на Казанской улице, 44.
В здании площадью 5,6 тыс. м2 на офисы
пришлось 3 тыс. м2, а остальное
пространство занимали жилые
апартаменты, сдающиеся в аренду.
Сочетание «дома и работы» в одном здании
было привычно для европейских компаний,
которые в основном и обосновались в
комплексе.
Строящиеся многофункциональные
комплексы




Всего же на данный момент в Петербурге действует 15
МФК площадью около 600 тысяч кв. м.
Более двух функциональных назначений имеют
сдаваемые в ближайшее время МФК
«Лицедеи» (5,4 тыс. м2, девелопер — «Лицедеи Билдинг
Корпорэйшн»)
«Хорс» (25 тыс. м2, компания ВМС),
«Пальмира» (11,4 тыс. м2, компания ДМД)
«Командор» (47 тыс. м2, компания «Адамант»).
Строящиеся многофункциональные
комплексы

Сейчас, в Петербурге строится и заявлено
более 20 многофункциональных объектов
недвижимости общей площадью около 8
млн кв.м.

Так например пример компания Clover
Group объявила о планах строительства
комплекса площадью 315 тыс. м2 на
Ушаковской набережной. В его состав будут
включены офисы, жилые апартаменты,
торгово-развлекательная часть.
МФК получаемые при редевелопменте
промышленных предприятий
При редевелопменте промышленных
территорий обширная площадь участка
позволяет строить многофункциональные
комплексы включающие коммерческие и
жилые объекты.
В ближайшей перспективе продолжится
строительство торгово-развлекательных,
торгово-офисных и офисно-гостиничных
центров, а также комплексное освоение
целых кварталов. Можно ожидать
дальнейшего развития формата mixed-use,
увеличения общей площади комплексов и
количества функциональных составляющих
внутри одного проекта.
Сочетание функций
До начала массового девелоперского
интереса к МФК эксперты считали
определенные сочетания функций на одном
объекте неприемлемыми: например,
предполагалось, что гостиничная функция
плохо сочетается с торговой — постояльцам
гостиницы не нравится соседство шумных
торговых рядов.
Сомнительным казалось и совмещение
жилой и офисной функций в рамках одного
проекта.
Совместимость жилых площадей
и бизнес-центра
Наличие БЦ негативно отразится на ценах
продаж квартир – при прочих равных
условиях квартиры в однородно жилом
комплексе будут стоить дороже, чем в
многофункциональном офисно-жилом
объекте.
Это обусловлено комплексом причин:
невозможностью полностью разделить
бизнес- и жилые потоки;
трудностями с созданием «жилой»
атмосферы на территории комплекса
(например, с созданием детской площадки);
ограниченным кругом потенциальных
покупателей такого рода недвижимости, а
следовательно, увеличение срока
экспозиции квартир.
Наличие жилья отчасти повлияет на цену
продажи бизнес-центра.

Фактором, влияющим на ликвидность
бизнес-центра, является понижение
стоимости объекта при продажи, так как
право собственности будет передаваться не
на весь объект, а только на его часть, этот
факт в последствии отразится для
собственника на увеличении затрат по
управлению бизнес-центром.
Консалтинг
Как сделать правильный МФК
Для того чтобы проект МФК был успешен,
необходимо:
верно подобрать сочетание функций с учетом их
взаимовлияния и синергии,
определить их процентное соотношение с учетом
прогноза «поглощения» рынком,
соблюсти требования строительных норм для
объектов различного назначения, объединенных в
один комплекс,
«развести» транспортные и пешеходные потоки для
разных функциональных зон,
обеспечить комплекс необходимой инфраструктурой
и парковкой
Консалтинг
Как сделать правильный МФК
Ну и главное: разработать концепцию
застройки и план реализации проекта,
обеспечивающие максимальный доход
девелоперу !
Консалтинг
Как сделать правильный МФК
Вы можете вести проект самостоятельно или
обратиться к профессиональным
консультантам, которые в течение многих лет
отслеживают тенденции рынка и помогут Вам :
провести маркетинговые исследования
рассчитать эффективность проекта
сформировать техническое задание на
проектирование
подготовить документы для привлечения
финансирования
Тенденции
Увеличение деловой активности способствует
росту спроса на конференцзалы и
выставочные комплексы – это сочетание с
добавлением гостиничной и офисной
составляющими приобретает все большую
популярность.
Ожидаемая стабилизация ставок аренды на
офисные площади является дополнительным
стимулом для девелоперов включать
дополнительные функциональные
составляющие в проекты бизнесцентров.
Наблюдается укрепление тенденции к
появлению многофункциональных проектов с
апартаментами.
Формат многофункциональных центров в
ближайшее время будет активно развиваться


С приближением насыщения отдельных
сегментов недвижимости и появлением выбора
у арендаторов и потребителей можно ожидать,
что их интересы сместятся в сторону отдельно
стоящих объектов. С другой стороны, наличие
нескольких функций в комплексе позволит
собственнику пережить спад в одном из
сегментов, получая доход от других
функциональных составляющих комплекса.
В целом же прогноз развития формата mixeduse
с развитием рынка успешными и
востребованными будут оставаться удачно
расположенные и качественно реализованные
объекты с продуманной концепцией, в то время
как в менее качественных комплексах будет
наблюдаться увеличение количества свободных
площадей и снижение ставок аренды.
Спасибо за внимание