Некоторые обсуждаемые способы улучшения

)
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
Некоторые обсуждаемые способы
улучшения жилищных условий граждан с
доходами, не позволяющими приобрести
или арендовать жилье на рынке
Владикавказ, апрель 2011
)
Возможные способы улучшения жилищных условий
граждан с доходами, не позволяющими приобрести
или арендовать жилье на рынке
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
2
Организационно-правовые формы жилищных
некоммерческих объединений граждан для жилищного
строительства
)
Многоквартирный
дом
Открытый ЖСК (для строительства и управления;
после выплаты пая жилое помещение переходит в
собственность члена кооператива)
+
Закрытый ЖСК (для строительства и управления;
после выплаты пая жилое помещение не переходит в
собственность члена кооператива)
+
Открытый или закрытый жилищный кооператив
(для приобретения, в т.ч. с целью реконструкции, и
управления)
+
Открытый или закрытый кооператив малоэтажного
жилья (для строительства и управления)
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
Товарищество индивидуальных застройщиков (для
приобретения земельного участка и управления
малоэтажной жилищной застройкой; дом и земельный
участок в собственности члена товарищества, общее
имущество в общей долевой собственности членов
товарищества)
Малоэтажная
жилищная
застройка
(индивидуальные
жилые дома и
жилые дома
блокированного
типа)
+
+
3
)
Основные цели развития жилищного строительства
жилищными некоммерческими объединениями граждан
Повышение доступности жилья для граждан со средними доходам
за счёт снижения затрат на строительство:
– исключение прибыли коммерческого застройщика (замена на
фиксированное вознаграждение администратора)
– снижение других затрат за счёт целевой организационной и
финансовой государственной поддержки, в том числе:
• предоставление земельных участков на льготных условиях
• разработка и утверждение за счёт средств соответствующих
бюджетов документации по планировке
• предоставление на льготных условиях типовой проектной
документации строительства
• поддержка государственными институтами развития
(АИЖК, Фонд РЖС)
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
• возможно субсидирование за счет бюджетов других затрат
объединений граждан и (или) адресная поддержка целевых
групп населения в рамках региональных, местных программ
4
)
Основные цели развития жилищного
строительства жилищными некоммерческими
объединениями граждан
(продолжение)
• Обеспечение жильём очередников и других льготных категорий
граждан
• Обеспечение баланса спроса и предложения жилья
(минимизация рыночного риска не продажи построенного
жилья)
• Формирование и внедрение стандартов и технологий
строительства жилья экономического класса
• Стимулирование развития малоэтажного жилищного
строительства
• Снижение рисков граждан, вкладывающий средства в жилищное
строительство
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
5
Предоставление земельных участков
жилищным некоммерческим объединениям
граждан
Без торгов
Закрытые
кооперативы,
учрежденные
ОГВ или МСУ
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
Аукцион, закрытый
по числу участников
)
Открытый аукцион
Открытый кооператив
Закрытые
кооперативы
ТИЗ
Любые другие
юридические лица
6
Институциональная модель создания и деятельности
жилищных некоммерческих объединений граждан
Инициатива создания кооператива или ТИЗ
(центры притяжения)
ОРГАНЫ ПУБЛИЧНОЙ ВЛАСТИ
РАБОТОДАТЕЛИ
)
ДЕВЕЛОПЕРЫ
Учредители – органы публичной власти (модель 1) или
граждане (модель 2)
Кооператив или ТИЗ
Договоры с
подрядными
строительными
организациями
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
Договор с
администратором на
выполнение полномочий
исполнительных органов
управления
Привлечение
кредитов на
строительство
(банки, АИЖК)
Требования и
аккредитация
7
Изменения в ФЗ "О содействии развитию
жилищного строительства"
)
• «В установленных решениями или поручениями Президента
Российской Федерации случаях осуществляет безвозмездную
передачу земельных участков Фонда* (в том числе с
расположенными на них объектами недвижимого имущества
Фонда) в собственность юридических лиц, определяемых
распоряжениями Правительства Российской Федерации»
________________
* Фонд содействия развитию жилищного строительства
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
8
)
В Иркутске определенным категориям граждан
предоставляется субсидия на частичную
оплату первоначального взноса
• Субсидия предоставляется при условии, что гражданин
осуществляет строительство жилья по договору участия в долевом
строительстве с организациями-застройщиками, выбор которых
осуществляется администрацией г. Иркутска ежегодно в порядке
конкурсного отбора
• Размер предоставляемой субсидии составляет 15-25% стоимости
строительства жилья из расчета средней стоимости одного
квадратного метра строительства жилья в г. Иркутске и
установленной нормы общей площади жилья. Размер субсидии
зависит от стажа работы в муниципальных учреждениях и от
категории, к которой относится получатель субсидии
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
9
Новизна практики
)
• Новизна практики состоит в том, что решение проблемы
повышения доступности жилья для населения осуществляется
совместными действиями администрации города и Иркутского
регионального жилищного агентства (Агентства). Агентство
повышает доступность жилья, благодаря тому, что:
• предоставляет недорогие ипотечные кредиты
• изучает платежеспособный спрос населения города и формирует
«народный заказ» для застройщика исходя из справедливой цены
квадратного метра, определяемой с учетом средних доходов
населения и условий ипотечного кредитования, при которой
выплаты по ипотечному кредиту не превышают одной трети
месячных доходов семьи
• предоставляет
гарантии
исполнения
обязательства
по
строительству жилья (берет на себя строительные риски)
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
10
Определение доступного жилья
•
•
)
Определение Агентством требований к доступному жилью в
Иркутске, которое может приобрести семья со средним доходом
– доступный ипотечный кредит по ставке не выше 11% годовых
– справедливая цена квадратного метра (эконом-класс)
– государственный
контроль
исполнения
обязательств
застройщиком
Цена доступного жилья определяется исходя из двух
параметров: средняя заработная плата и максимальный
допустимый размер платежа по ипотечному кредиту
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
11
Формирование «народного заказа» на
строительство доступного жилья
•
•
•
•
•
•
)
Агентство осуществляет мероприятия по созданию рынка
доступного жилья на основе народного заказа
Порог доступности жилья для Иркутска на основе следующих
данных
–
семья из 3 человек (2 работающих)
–
средняя заработная плата – 23 987 руб.
–
ипотечный кредит (15 лет) – 11% годовых
С учетом этого цена квартиры 54 кв. м составит 1 742 тыс. руб.
Цена кв. метра равна 32,3 тыс. руб. – это, так называемый, порог
доступности
По оценкам Агентства, емкость рынка Иркутска составляет 30%
семей (60 тыс. семей), имеющих финансовую возможность
приобрести доступное жилье
«Народный заказ» оценен на уровне 10-15 тыс. квартир
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
12
Формирование списка граждан, имеющих право на
получение субсидии
За
•
•
•
•
)
счет средств бюджета города субсидии предоставляются
следующим категориям граждан:
гражданам, жилье которых признано непригодным для проживания
в установленном законодательством порядке, а также
проживающим в ветхих и аварийных жилых помещениях при
условии передачи в муниципальную собственность г. Иркутска
занимаемых жилых помещений
работникам муниципальных учреждений г. Иркутска
сотрудникам милиции общественной безопасности УВД г.
Иркутска
молодым семьям, возраст одного из супругов в которой не
превышает 35 лет, не являющимся участниками целевой
муниципальной социальной программы "Молодым семьям города
Иркутска - доступное жилье" на 2005 - 2006 годы.
Преимущественным правом на получение субсидий обладают:
• работники муниципальных учреждений г. Иркутска
• работники муниципальных унитарных предприятий
г. Иркутска
ИНСТИТУТ
• сотрудники милиции общественной безопасности УВД г. Иркутска
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
13
Опыт Чувашской Республики по
использованию жилищного фонда
коммерческого использования
)
• В
Чувашии
жилые
помещения
коммерческого
фонда
предоставляются по договорам найма во временное владение и
возмездное пользование без права приватизации, что соответствует
действующему законодательству. Жилые помещения в период
действия договора найма не подлежат отчуждению и обмену
• Жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры
(изолированной комнаты). Общая площадь предоставляемого
жилого помещения на одного члена семьи не может быть менее 6
кв. метров и более нормы предоставления площади жилого
помещения по договору социального найма, установленной
органом
местного
самоуправления
в
соответствующем
муниципальном образовании
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
14
Уполномоченная организация
)
• Уполномоченной
организацией
по
использованию
государственного жилищного фонда Чувашской Республики
коммерческого использования является государственное унитарное
предприятие Чувашской Республики "Республиканское управление
капитального строительства" Министерства градостроительства и
развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики
(далее - ГУП "РУКС")
• ГУП "РУКС" вправе участвовать в создании государственного
жилищного фонда Чувашской Республики коммерческого
использования в форме капитальных вложений в свои основные
фонды, сформированные за счет банковских кредитов,
привлеченных в установленном порядке
• Органы местного самоуправления
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
– обеспечение подготовки и предоставления в установленном порядке
земельных участков для строительства жилых домов государственного
жилищного
фонда
Чувашской
Республики
коммерческого
использования
– проведение инвентаризации списков граждан, состоящих на учете в
качестве нуждающихся в жилых помещениях, на предмет
подтверждения нуждаемости в жилых помещениях
15
Создание жилищного фонда
коммерческого использования
)
• Жилищный фонд коммерческого использования
создается путем строительства либо приобретения
многоквартирного дома, части многоквартирного дома
по результатам открытого конкурса в порядке,
установленном
законодательством
Российской
Федерации о размещении заказов на поставки товаров,
выполнение работ, оказание услуг для государственных
и муниципальных нужд, ГУП "РУКС"
• Жилые помещения, отнесенные к жилищному фонду
коммерческого
использования,
не
подлежат
отчуждению, обмену, приватизации
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
16
Функции уполномоченной организации по
использованию коммерческого фонда
)
•подготовка
документов,
необходимых
для
государственной регистрации прав собственности на
жилые помещения, построенные либо приобретенные за
счет средств республиканского бюджета Чувашской
Республики, банковских кредитов, привлеченных в
установленном
порядке,
предназначенные
для
коммерческого использования, в государственную
собственность Чувашской Республики
•контроль за использованием и сохранностью жилых
помещений
жилищного
фонда
коммерческого
использования
•определение потребности в финансовых средствах,
необходимых для проведения инвентаризации и
капитального ремонта жилищного фонда коммерческого
использования
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
17
Функции уполномоченной организации по
использованию коммерческого фонда
(продолжение)
)
• финансирование расходов на содержание жилых помещений и
оплату коммунальных услуг до заселения жилых помещений
жилищного фонда коммерческого использования за счет средств
республиканского бюджета Чувашской Республики в течение не
более 45 дней со дня получения от Министерства имущественных
и земельных отношений Чувашской Республики жилых
помещений, предназначенных для коммерческого использования
• заключение с гражданами договоров в соответствии с
законодательством Российской Федерации
• осуществление полномочий наймодателя по договорам
• ведение реестров заключенных договоров
• подготовка для Министерства градостроительства и развития
общественной
инфраструктуры
Чувашской
Республики
предложений о размере платы за наем жилых помещений
жилищного фонда коммерческого использования и др.
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИ
ГОРОДА
18
Величина платы за коммерческий найм
)
• Величина платы за наём жилого варьируется в широких пределах
• Например, базовую ставка платы за пользование жилым
помещением (платы за наём) муниципального жилищного фонда
коммерческого использования в городе Челябинске
устанавливалась в размере 1,36 руб./кв. м общей площади жилого
помещения в месяц.»
• Зачастую размер платы за наём определяется как кратный по
отношению к плате за наём для нанимателей жилых помещений по
договорам социального найма
• Плата за пользование жилым помещением коммерческого фонда в
городе Омске по договору найма жилого помещения
устанавливается в размере рыночной арендной платы объекта
недвижимости, определяемой в соответствии с требованиями
действующего законодательства об оценочной деятельности
• Существует подход, основанный на идее возмещения затрат на
строительство жилья. Так, например, ежемесячный размер платы за
наем определяется исходя из предмета муниципального контракта
(договора) на строительство (приобретение) данного объекта для
создания муниципального жилищного фонда города
Новочебоксарска Чувашской Республики коммерческого
ИНСТИТУТ
ЭКОНОМИКИиспользования
ГОРОДА