Проблемы реконцепции на рынке коттеджного поселков_А.И.Засухин

II Уральский форум по недвижимости
Секция №4: «Загородная недвижимость»
«Проблемы реконцепции на рынке
коттеджных поселков»
Докладчик: директор консалтинговой фирмы
«Урал-Гермес» (г.Екатеринбург) Засухин А.И.
Екатеринбург, 2009
Подготовлено консалтинговой
компанией «Урал-Гермес»
2
Кризис оказал негативное воздействие на рынок организованных
коттеджных поселков и в целом на рынок загородного жилья
Вопросы, которые встают
перед девелопером
Пострадали коттеджные поселки, находящиеся во
всех фазах своего развития
 в стадии проектной и концептуальной
проработки
Что делать в этих условиях?
Как поднять
конкурентоспособность своего
коттеджного поселка?
 на разной стадии строительства
 действующие объекты
Как выжить в кризис?
А может быть кризис – удобный
момент для развития проекта?
Все эти вопросы должны учитываться при подготовке реконцепции коттеджного
поселка
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
3
Кризис – несомненно, проблема, но, может быть, это удобный момент
и для развития компании на рынке загородного жилья?!
Кризис можно воспринимать
как
тест
менеджмента
компании на профессионализм
и умение приспосабливаться к
новым
экономическим
условиям функционирования.
проблема
развитие
В китайском языке слово
«кризис» обозначается двумя
иероглифами.
Один
означает
проблему,
второй – развитие.
В этом определении слова «кризис» чувствуется дыхание тысячелетий – более
краткую и емкую формулировку кризиса трудно придумать
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
4
Ошибки роста
 недостаточно продуманная концепция (тип КП,
позиционирование, технологии строительства, тип
домовладений, инфраструктура КП, стратегия
финансирования и продаж и др.)
 неправильная оценка спроса и конкурентной среды
 недооценка существующих постоянных характеристик
участка (месторасположение, транспортная доступность,
экология, ландшафт и др.)
На
этапе
экстенсивного
роста рынка КП развитие его
происходило, в основном,
количественно.
Качественной
проработки
концепций КП не производилось.
 переоценка роли PR-технологий
 недостаточно продуманная или просто плохая
экономика проекта
 неправильная оценка рисков по проекту в том числе
макроэкономических
 недостаточный уровень профессионализма
управляющих компаний и др.
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
5
Понятие реконцепции коттеджного поселка
Реконцепция коттеджного поселка – это
Хорошо подготовленная
связанный комплекс мероприятий, призванный
реконцепция должна
увеличить до необходимого уровня
непременно носить
конкурентоспособность КП на рынке
комплексный характер
Реконцепция связана с комплексным
анализом разделов существующей концепции
коттеджного поселка, возможной их ревизией
и подготовке на этой основе принципиально
новой или модернизированной реконцепции
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
6
Основные составляющие моменты концепции
 определение типа коттеджного поселка
Хорошо подготовленная
 позиционирование коттеджного поселка на слои населения
 площади земельных участков, планирование территории
концепция может
содержать до 30 и более
тщательно
проработанных разделов
 типы домов, площадные характеристики, архитектура
 материал строительства, технологии строительства
 инженерные коммуникации, благоустройство территории
 социально-бытовая инфраструктура коттеджного поселка
 стратегия финансирования строительства
 стратегия продаж домов, политика ценообразования и др.
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
7
Базовые основы концепции
Базовая основа правильной концепции – объективный маркетинговый анализ,
который, в общем виде, может включать в себя:
 оценку объектов конкурентной среды и перспектив их
развития
 оценку факторов существующего спроса населения и
прогноз его развития
 оценку постоянных факторов месторасположения
коттеджного поселка
 оценку экономической ситуации в стране и перспективы
ее развития
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
8
Качество проработки концепции коттеджных поселков Екатеринбурга
неудовлетворительно
проработанная
концепция
24,4%
удовлетворительно
проработанная
концепция
40,5%
отлично
проработанная
концепция
9,5%
хорошо
проработанная
концепция
25,6%
Подавляющее большинство коттеджных
поселков (≈65%) имеют удовлетворительный и ниже уровень проработки
концепций, что подтверждает тезис об
экстенсивном (количественном) развитии
рынка.
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
При проведении анализа принимались во
внимание следующие основные моменты:
 наличие и полнота концептуального описания КП
 уровень соответствия представленного описания современным тенденциям, выявленным на
рынке загородной недвижимости
 уровень проработки в концепции современных
технологий коттеджного домостроения
 уровень целевой ориентации проектируемых КП
на слои населения
 степень оригинальности концепции, ее новизна
для рынка, наличие бизнес-плана
 уровень развития социально-бытовой и инженерной инфраструктуры и др.
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
9
Общие подходы к антикризисной стратегии коттеджного поселка
 минимизация всех издержек
Консервативный
подход
 минимизация или свертывание
активных программ продвижения КП
 выжидательная политика
 анализ проблем и ошибок
Конструктивный
подход
 разработка реконцепции
 внедрение реконцепции в жизнь
Наиболее целесообразная стратегия – оптимальное сочетание двух подходов
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
1
10
Виды реконцепции
Полная реконцепция в общем виде
включает в себя
Проблемы, решаемые в процессе
проведения реконцепции
 ребрэндинг (коррекция или изменение имиджа КП)
 оптимальной структуры финансирования
 репозиционирование (коррекция или смена целевой
аудитории КП)
 оптимальной стратегии продаж
 оптимальной экономической модели проекта
 ременеджмент (совершенствование работы УК)
 реинжиниринг (изменение технологий строительства,
используемых материалов, инженерных сетей и др.)
 респециализация (коррекция или смена идеи КП)
 редевелопмент (использование земельного участка КП
под другие виды жилой или коммерческой недвижимости)
Частичная реконцепция может включать
один или несколько моментов из
перечисленных выше
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
1
11
Типичная блок-схема проведения реконцепции коттеджного поселка
Комплексная
диагностика
концепции КП
Анализ
факторов
внутренней
среды
Выбор
стратегий и
методов
«лечения»
концепции
Разработка
реконцепции
КП
Внедрение
реконцепции
Вывод КП с
новой конкурентоспособной
концепцией на
рынок
Анализ
факторов
внешней среды
(макро и
микро)
На 60-70% эффективность проводимой стратегии реконцепции КП определяется
правильностью проведенной комплексной диагностики
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
1
12
Основные направления реконцепции
Среди основных направлений реконцепции коттеджного поселка можно выделить
 оптимизация позиционирования КП на слои населения
 оптимизация концепции с опорой на реальные условия
месторасположения поселка и имеющийся спрос
Реконцепция обязательно
должна носить
комплексный характер
 оптимизация применяемых строительных технологий и
материалов со смещением приоритетов к более экономичным
 оптимизация необходимых объектов инфраструктуры КП
 продажа участков без подряда
 изменение стратегии и структуры продаж домовладений
 уменьшение размеров земельных участков и площадей домов
 изменение стратегии и структуры финансирования
строительства КП
 оптимизация стратегии продвижения КП на рынке и др.
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
13
В заключение, еще раз обращаем Ваше внимание
Технология разработки системных реконцепций
коттеджных поселков в условиях кризиса должна
проводиться на всех стадиях развития проекта:
создание
концепции,
разработка
проекта,
строительство объекта, стадия реализации
Кризис изменяет наш мир и заставляет меняться нас.
Принцип: измениться, чтобы сохраниться, становится
основополагающим.
Работает система со вторым китайским иероглифом
Проблемы реконцепции на рынке коттеджных
поселков
© Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) 222-10-05. Ссылки обязательны
Использование без письменного разрешения запрещено
11
14
БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ!
Консалтинговая компания «Урал-Гермес»
г. Екатеринбург
ул. Цвиллинга, 6
www.uralgermes.ru
E-mail: [email protected]
тел. (343)222-10-05, 379-54-83, 379-50-55