Малоэтажное и коттеджное строительство

Малоэтажное и коттеджное
строительство: оценка рисков и
анализ инвестиционной
привлекательности проектов
на начальном этапе
группа компаний «АСК»
www.genplans.ru
Непрофильные инвесторы
• инвесторы, желающие
диверсифицировать свой бизнес и
выгодно вложить деньги в землю;
• инвесторы с непрофильными
земельными активами, доставшимися
за долги (в т.ч. банки).
Типы коттеджных поселков по
способу продажи
• Продажа готовых домовладений
• Продажа участков с подрядом
• Продажа участков с коммуникациями
(без подряда)
• Продажа участков без коммуникаций и
без подряда
ВОПРОСЫ ИНВЕСТОРА
• Какой поселок и для какой целевой аудитории (уровень, форма
реализации, ценовой сегмент)?
• Насколько привлекателен выбранный землеотвод?
• Каковы этапы реализации проекта?
• Каковы затраты на реализацию проекта?
• Какова рентабельность всего проекта и рентабельность от
вложенных средств?
• Каковы сроки реализации проекта?
• Каковы темпы продаж (зависят от конкурентноспособности
проекта)?
• Каковы необходимые первоначальные вложения?
• Каков срок выхода на точку самоокупаемости?
• Каковы риски и насколько они велики?
• Каковы возможные пути оптимизации расходов и минимизации
рисков?
Основные этапы реализации проекта
Подготовительный этап
• Маркетинговые исследования
• Составление предварительного бизнес-плана
и принятие принципиальных решений о
целесообразности реализации проекта и
формах его реализации
• Определение обременений на участок
• Приобретение земли
• Создание команды для реализации проекта
• Перевод земли в нужную категорию (или в
нужное назначение), изменение вида
разрешенного использования
• Топосъемка, геоподоснова
• Разработка концепции поселка (турбазы)
Основные этапы реализации проекта
ИРД, проектирование, согласование
• Градостроительное обоснование, градостроительное
заключение, получение ИРД
• Технико-экономическое обоснование по инженерным
сетям – ТЭО
• Получение ТУ на подсоединение ко внешним
инженерным сетям и коммуникациям
• Проведение необходимых изысканий (геология,
гидрология, экология)
• Разработка проектной документации (проект
планировки, инженерные сети, архитектура,
спецразделы)
• Межевание землеотвода и вынос границ в натуру
• Согласование проектной документации. Публичные
слушания. Экспертиза проектной документации
Основные этапы реализации проекта
Строительство (подготовительный этап)
• Строительство забора
• Демонтажные работы на участке (если они
необходимы)
• Подготовка стройплощадки
• Строительство временной дороги
• Организация службы охраны стройплощадки
• Строительство временного офиса продаж,
обустройство въездной группы
• Реконструкция подъездных путей к поселку (если
необходимо)
Основные этапы реализации проекта
Строительно-монтажные работы
• Строительство (прокладка) наружных внутриплощадочных
инженерных сетей, в т.ч. строительство объектов инженерной
инфраструктуры
• Подключение к центральным инженерным сетям
(электричество, водопровод, канализация, отопление,
магистральный газ)
• Реконструкция наружных внеплощадочных инженерных сетей
(если необходимо)
• Строительство типовых домов
• Строительство зданий инфраструктуры (рестораны, отели,
фитнес-центры, магазины, здания администрации)
• Разводка инженерии внутри зданий и типовых домов
• Строительство постоянных дорог
• Обустройство въездной группы (КПП)
• Благоустройство территории
• Ввод объекта в эксплуатацию
Основные этапы реализации проекта
Маркетинг, реклама, продажи
• Изучение конкурентной среды, анализ рынка
• Разработка маркетинговой и ценовой политики и
стратегии продаж
• Маркетинговые и рекламные мероприятия
• Разработка договорной базы
• Заключение договоров с риэлторами
• Организация отдела продаж
• Оформление офиса продаж
• Организация рекламной кампании в СМИ
• Выпуск рекламной продукции для потенциальных
покупателей (буклеты, листовки, плакаты), сайт
Другие статьи расходов
• Выплаты по кредиту
• Налоги (с продаж, на землю)
• Комиссионное вознаграждение
риэлторам
• Риски
Опросник для разработки ТЗ на
градостроительную концепцию
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Наименование объекта, рабочее название поселка
Общая площадь объекта и площадь под проектирование
Адрес объекта
Назначение объекта
Форма реализации проекта (домовладения, участки с подрядом или без него)
Количество участков и их площадь
Характеристика коттеджей (тип)
– Площадь застройки коттеджа: % от участка или м2
– Материал строительства коттеджей
Местоположение, соседние объекты, описание границ
Природные и ландшафтные преимущества, природные объекты на территории
Характеристика рельефа местности
Ограничения и обременения на участке
Клиентура, уровень поселка, целевая аудитория
Основное отличие объекта от аналогичных, преимущества, недостатки
Инфраструктура бытовая, досуговая
Инженерные сети и коммуникации, точки подключения
Основные нормы при проектировании поселка
Баланс территорий:
• 10-15% дороги (ориентировочно), для крупной нарезки от 4 до
8% (ширина от 3 до 20 м)
• 15% инфраструктура (в среднем)
Пожарные требования:
• Наличие пожарного водоема на территории или за ее
пределами
• Наличие пожарных выездов (не менее 1)
• Наличие окружной пожарной дороги шириной не менее 6 м
Нормы потребления (в среднем ориентировочно):
• Электроэнергия: 8-25 КВт на дом
• Вода: 0,92 м3 на дом (от 300 л воды на человека) в сутки
• Отопление: 1 КВт на 10 м2 (или 100 Вт на 1 м2)
• Потребление газа: 7,2 м3 в час на 1 дом
• Наружное освещение: 250 Вт на 30 м
• Объем стоков: 0,9 м3 в сутки на дом
Ограничения и обременения
• Санитарная водоохранная зона: от 2050 до 200 м и более от водоема
• Зоны ЛЭП, газопроводов
• Запрет на вырубку лесов или деревьев
• Подземные коммуникации
• Другое: зоны скотомогильников,
минирования, археологических
раскопок
Риски и их минимизация при инвестировании в
загородную недвижимость
Типы рисков Влияние
Покупка
земельного
участка
Рыночный
Финансовый
Пути минимизации
Анализ первичных
правоустанавливающих
Высокое
документов на участок, знание
законодательства РФ
Тщательный анализ рынка
Создание уникальных продуктов
Высокое Разработка проекта в единой
концепции
Развитие собственной
инфраструктуры
Привлечение инвестиций от
Среднее клиентов на ранней стадии
строительства
Риски и их минимизация при инвестировании в
загородную недвижимость
Типы рисков Влияние
Строительный
Коммуникации
Сроки
реализации
Эксплуатационн
ые
Пути минимизации
Тщательный подбор подрядчика,
Среднее проектировщика, консультанта
проекта
Предварительный анализ
Высокое возможности получения
технических условий
Управление и координация всех
участников инвестиционностроительного процесса,
Среднее
Создание удобных схем
приобретения недвижимости,
Контроль цены
Привлечение
Низкое профессиональных
эксплуатационных компаний
Типичные риски и трудности
• Риск повышения стоимости строительства
• Риск задержки сроков строительства
• Риск отсутствия спроса и приостановка
продаж на каком-либо этапе и вынужденное
снижение цен на домовладения.
• Риск необходимости прокладки, перекладки
или реконструкции внеплощадочных
инженерных сетей при подключении к
центральным сетям.
Методы борьбы с рисками
•
•
•
•
Грамотные маркетинговые исследования
Подбор опытного персонала для реализации проекта
Подбор надежных подрядчиков и поставщиков
Оптимизация расходов на проектирование и
строительство
• Повышение продажной стоимости квадратного метра
по мере роста цен на рынке. Такая возможность
обеспечивается выбором выгодного местоположения
объекта, качеством выбранного конструкционного
материала и тщательным контролем качества
выполняемых работ, соблюдением сметной
дисциплины и графика выполнения работ силами
службы технического заказчика или технического
надзора.
• Изменение формы реализации проекта
Оптимизация расходов на
строительство
• Оптимизация типовых проектов, конструктивных решений
• Организация централизованных поставок материалов на объект
(заключение договоров с заводами-производителями)
• Тендер подрядчиков и поставщиков
• Выбор оптимальных технологий строительства по соотношению
цена-сроки-качество
• Заказ строительных услуг на местах
• Оптимизация транспортных расходов (грамотная организация
логистической цепи)
• Грамотная организация процесса строительства
• Оптимизация планировочных решений территории застройки
• Оптимизация проектных решений по инженерной подготовке и
инженерным сетям
• Применение новых технологий и материалов для прокладки
инженерных сетей и дорог
Группа компаний «АСК»
www.genplans.ru
•
•
•
•
Проектирование и строительство
коттеджных поселков «под ключ»:
Проектирование (генпланы,
архитектура, инженерные сети)
Строительство домов, дорог, заборов
Монтаж наружных и внутренних
инженерных сетей (вода, канализация,
газ, отопление)
Консалтинг
Консалтинговые услуги
непрофильным инвесторам
• Разработка концепций коттеджных поселков (схемы,
эскизы генпланов, 3d модели)
• Предварительные бизнес-планы
• Оценка затрат и рисков на начальном этапе
• Открытые семинары по анализу инвестиционной
привлекательности проектов и методические
материалы по теме семинаров
• Индивидуальные консультации (расчет затрат
конкретного проекта)
• Оценка целесообразности реализации проекта,
выбор формы его реализации
Группа компаний «АСК»
Архитектурно-строительная компания:
проектирование и строительство
поселков, комплексный консалтинг
Тел.: (495) 225-48-40
www.genplans.ru
[email protected]
Добро пожаловать!