Некоторые налоговые вопросы и риски, связанные с

Некоторые налоговые вопросы
и риски, связанные с
инвестированием в
недвижимость
Игорь Чуфаров, Ernst & Young
21 Мая 2008 года
Украинская холдинговая компания
Холдинговая
компания
(КИПР)
100%
Холдинговая
компания
(УКРАИНА)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
Страница 2
При выходе из проекта прибыль от
продажи акций (корпоративных прав)
в украинских проектных компаниях
облагается налогом на прибыль по
ставке 25% - РИСК ПРИМЕНЕНИЯ
ОБЫЧНОЙ ЦЕНЫ
► При выплате дивидендов из
украинских проектных компаний
может возникнуть невозмещаемый
авансовый налог на прибыль по
ставке 25%
► Расходы на содержание украинской
холдинговой компании не
учитываются для целей
налогообложения в украинских
проектных компаниях
►
Кипрская холдинговая компания
Холдинговая
компания
(КИПР)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
Страница 3
В настоящее время Украина признает
действие Соглашения об устранении
двойного налогообложения между
СССР и Кипром
► Компетентные органы Украины и
Кипра согласовали текст нового
соглашения, которое готовится к
подписанию в ближайшее время
► Новое соглашение предусматривает:
►
►
►
Налог на дивиденды – 5%
Налог при отчуждении акций в компании,
более 50% активов которой состоит из
недвижимости – 15%
Холдинговая компания в Нидерландах
Иностранная
холдинговая
компания
►
100%
КООПЕРАТИВ
(Голландия)
►
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
100%
Проектная
компания
(УКРАИНА)
Страница 4
►
►
Выплата дивидендов в Нидерланды не
облагается налогом на доходы нерезидентов
в Украине при соблюдении определенных
условий
Доходы от отчуждения акций (долей)
проектных компаний в Украине не облагаются
в Украине при условии, что проектные
компании используют недвижимость в
коммерческой деятельности
Доходы от отчуждения акций не облагаются в
Нидерландах
Использование «кооператива» может
позволить, при определенных условиях,
избежать обложения налогом на репатриацию
дивидендов, выплачиваемых из Нидерландов
Инвестиционные договоры
ИНВЕСТОР
Является ли инвестиционный договор
договором о совместной
деятельности?
►
инвестиции
ЗАСТРОЙЩИК
плата за
строительные
работы
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ
ПОДРЯДЧИК
Страница 5
►
Регистрация совместной деятельности
Риски по налогу на прибыль, НДС
Другой подход: квалифицировать
договор исходя из его существенных
условий
►
►
для инвестора – приобретение имущества за
компенсацию
Для застройщика – продажа имущества
Финансирование строительства
►
ХОЛДИНГОВАЯ
КОМПАНИЯ
(КИПР)
100%
ФИНАНСОВАЯ
КОМПАНИЯ
(КИПР)
►
►
100%
►
ПРОЕКТНАЯ
КОМПАНИЯ
заем
Ограничения на включение процентов
в состав валовых затрат:
На начальном этапе деятельности
проектная компания не получает
прибыли  не может вычесть
проценты в полном объеме
Излишняя сумма процентов подлежит
переносу на результаты будущих
периодов с сохранением ограничения
►
►
Страница 6
Сумма доходов в виде процентов плюс
50% налогооблагаемой прибыли за
вычетом процентных расходов
Закон разрешает перенос расходов «на
уплату» процентов
Допускается ли перенос неуплаченных
процентов?
Вопросы?
Страница 7