Производство строительных материалов в Эстонии

СИСТЕМНЫЙ АНАЛИЗ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В
ЭСТОНИИ
Сергей Чекрыжов
2007
Количесво сделок с
недвижимостью за 2007 год
20000 16887 16991
15000
11254
10000
5000
0
1 кв 2 кв
3 кв
Количество
сделок
Сумма сделок с
недвижимомстью в млрд.крон
за 2007 год
20
15
10
5
0
18.5
18.88
12.571
Сумма
сделок
1 кв
2 кв
3 кв
Динамика рынка недвижимости в
Эстонии за 2007 год
• В третьем квартале значительно сократился
объем сделок на рынке недвижимости
Эстонии, также сократилось и общее
количество сделок.
Согласно предварительным данным
Земельного департамента, в третьем
квартале на рынке недвижимости было
заключено сделок на общую сумму примерно
14,248 млрд. крон; в течение трех месяцев в
14 510 сделках владельцев поменяли 31 404
га земли.
Динамика рынка недвижимости в
Эстонии за 2007 год
• Во втором квартале было заключено 16
991 сделок на общую сумму 18,88 млрд.
крон. Владельцев поменяли за тот период
29 164 га земли.
• В первом квартале этого года на рынке
недвижимости было заключено 16 887
сделок на общую сумму почти 18,5 млрд.
крон. В 2006 году на рынке недвижимости
Эстонии было заключено сделок на
общую сумму 73,8 млрд. крон..
График менталитета мыльного пузыря
Психологических стадий пузыря рынка
недвижимости.
• * Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014
Стадии отчаяния перед и после краха
• Информация взята с американского блога Irvine
Housing Blog и она, скорее всего, не отражает
точные сроки краха эстонского рынка
недвижимости. Мы не знаем и не утверждаем
точные сроки, когда произойдёт крах, но мы
верим в то, что он будет - и скорее всего
раньше, чем в сроки, данные в статье. Сроки в
статье отражают мнение о крахе на
американском рынке недвижимости. Мы
советуем обратить внимание именно на суть
менталитета мыльного пузыря и его
проявления.
Недвижимость больше не является стабильным
и гарантированным вкладом денег.
В мировой банковской системе безопасной
зоной при выдаче кредита на едвижимость
является: цена квартиры = 3 года брутто
зарплаты
Сценарий номер 1:
• Если цены на недвижимость продолжат
подниматься на 20% в год в течение 5-и лет.
Вы, наверное, думаете, что такое не может
быть. Имейте ввиду, что за последние 7 лет
недвижимость поднималась в цене на 20% в
год, а иногда и выше!
• Безответственное кредитование банков,
нелегальное взвинчивание цен на
недвижимость, слишком оптимистичный
взгляд на возврат кредитов, погоня успеть
купить за дешёвые деньги перед вводом
евро, а также финансовая безалаберность
послужили причиной сложившемуся
состоянию.
Если рост цен будет продолжать в том же духе в
течение ещё 5-и лет,то цена на квартиру в 60 кв.
м составит 5011784
Сегодня соотношение цены квартиры и
годовой зарплаты составляет 12.5 раз к
средней годовой зарплате. К 2012 году
это соотношение будет 19.3 В данном
сценарии месячный взнос рассчитан с
учётом интресса 5% в год.
Сценарий 2:
• Если цены на недвижимость продолжат
подниматься на 5% в год в течение 5 лет.
Такой сценарий менее экстремален.
• Хотя за последний год сообщили, что
цены поднялись на 16%, но забыли
упомянуть, что цены с тех пор успели
упасть на 10%-15%, так что 5% с учётом
прежней инфляции оптимистичный.
Сценарий 2:
• Мы не знаем какие будут цены в 2012 году. Мы
делали расчёты с учётом интресса в 5%. В 2012
году интресс с еврибором вместе может
составить 10%-12%.
• И тогда месячные платежи по кредитам
составят более 25000 крон. Сегодня
соотношение цены квартиры и годовой
зарплаты составляет 12.5 раз к средней
зарплате. К 2012 году это соотношение будет
равно 10 раз к средней зарплате.
•
Это опять же приведёт в минус все доходы и
такой сценарий маловероятен.
Сценарий 3:
• Если цены на недвижимость продолжат
падать на 5% в год в течение 5 лет.
Мы видим цену 2012 года на квартиру 1
558 490, стоящую сегодня 2 014 000 крон разница в 455 000 крон.
• Мы взяли несколько завышенную - такую,
какой её рекламирует сайт
недвижимости. На самом деле цена в 2 014
000 на сегодняшний день упала на 10% и
реально составляет 1 812 600 крон.
Сценарий 3:
• И снова заметим, что расчёты ведутся с
чрезвычайно низким процентом - 5% в год.
Процент будет только подниматься, и в
2012 году он будет составлять в районе
10%-12%.
При интрессе 12% в год наши платежи
будут составлять 16 000 kr, и
соотношение цены квартиры и годовой
зарплаты будет выше безопасной зоны,
которая является: цена квартиры = 3
года брутто зарплаты. При таком
падении цен наше соотношение будет 6
лет зарплаты. В два раза выше
безопасной зоны.
Сценарий 4:
• Если цены на недвижимость продолжат падать
на 10% в год в течение 5 лет. На этот раз
давайте использовать реально возможный
интресс в 10%. При росте зарплат в 10% в год,
при текущей инфляции и экономической
ситуации такой интресс более правдоподобен в
2012 году.
• Проверяем соотношение цены квартиры и
годовой зарплаты: 4.5! Мы очень близко к 3, но
ещё добрались до желаемого статистического
соотношения. Цена упала почти в 2 раза к 2012
году и теперь составляет 1 189 320 kr. Придётся
нам проверить пророчество аналитика, который
сказал, что цены упадут на 50% в течение 3-х
лет, что составляет в реальности около 20% в
год.
Сценарий 5:
• Сценарий номер 5: Пророчество аналитика: цены
на недвижимость продолжат падать на 20% в
год. На этот раз давйте используем реально
возможный интресс в 7% через 3 года в 2010 году.
При падении цен на 20% в год, в 2010-м году мы
приходим к половине цены 2007-го года.
• Проверяем соотношение цены дома и годовой
зарплаты : 4.8 - всё равно выше безопасной зоны!
Наш аналитик конечно же полагал, что 50% от
нынешних цен это реальное падение в течение 3-х
лет, но мы опираемся на основы, принятые во всём
мире, когда ведутся подобные расчёты и думаем,
что это слишком оптимистический взгляд.
Сценарий 6:
• Пророчество Eesti Seebimull, цены на
недвижимость продолжат падать 30% в год в
течении 3х лет. Используем реально возможный
интресс в 7% в 2010 году.
Все графики составлялись в одном стиле.
Падение 30% в течениe 5-ти лет маловероятно.
Данный сценарий является нашим прогнозом на 3
года.
Проверяем соотношение цены квартиры и
годовой зарплаты : 3,2. Большинство людей не
могут представить себе такой ход событий.
Сегодня за цену 690 844 нельзя купить и
однокомнатную в бывшей общаге, но времена
меняются и, чтобы прокатиться вниз на этих
горках рынка, советуем вам пристегнуть ремни, лёд
уже тронулся.
Pеальность сегодняшнего дня.
• Ценность недвижимости начала падать и в
некоторых районах очень значительно по
нескольким причинам.
Во-первых, потому что строители урезают
цены для того, чтобы быстрее продать свои
новостройки. Им нужны деньги как воздух,
чтобы расплатиться за долги, даже если это
означает потерять деньги при продаже.
Строители перешли на режим выживания.
Pеальность сегодняшнего дня.
• Тот факт, что строители могут потерять
деньги, не является проблемой общей экономики
Эстонии. Проблема начинается тогда, когда
людей, пытающихся продать недвижимость
ставят перед фактом, что ценность их
недвижимости упала (и возможно значительно)
при оценке недвижимости оценщиком.
• Для того, чтобы определить реальную
стоимость недвижимости, оценщики смотрят
на только что завершённые продажи похожей
недвижимости. Если недвижимость вашего
соседа продалась на 20% меньше её прежней
стоимости, тогда и ценность вашей
недвижимости упадёт тоже на 20%. Таким
образом количество денег, которое вы или
покупатель сможетe одолжить, чтобы купить
или перефинансировать вашу недвижимость
будет зависеть от такой оценки.
Pеальность сегодняшнего дня.
• Хорошо, тогда вы сможете просто оставить
себе эту недвижимость и, не продавая её,
продолжать за неё платить. И если у вас
фиксированный интресс и кредит в эстонских
кронах - это то, что вы будете продолжать
делать.
• Возможно вам не понравится тот факт, что
недвижимость стала стоить меньше, но вы не
будете только ради этого оформлять
банкротство и рисковать другими активами,
перестав платить за недвижимость.
Pеальность сегодняшнего дня.
• Исключением являются люди с плавающим
интрессом и огромное количество спекулянтов
и строителей.
Чем больше недвижимости было скуплено
спекулянтами в определённых районах, которые
рассчитывали быстро навариться, перепродав
её, тем большие потери понесут те районы.
Такая тенденция резкого и быстрого падения цен
особенно чётко наблюдяется в Таллинне в
старом городе.
Pеальность сегодняшнего дня.
O проблеме банковских кредитов.
• Банки ведут активную пиар-кампанию в
рекламе своих кредитов под видом
новостей. Нацелена такая кампания
главным образом на тех людей, которые
ещё не имеют никаких кредитов, но
имеют значительные сбережения,
хорошую зарплату и смогли бы
предоставить хороший начальный взнос
и купить недвижимость в кредит.
Однако, люди с подобными
характеристиками хорошо осведомлены
о ситуации на рынке и не спешат в банки
брать кредиты. Они ждут
значительного падения цен и времени у
них очень много.
Дальнейший прогноз событий в
сфере недвижимости в Эстонии
• Строители и спекулянты будут
продолжать активно скидывать цены.
Предложений на рынке нового жилья
станет всё больше. Продавцы
собственного жилья, запрашивая цены
выше, чем строители, не смогут
продать своё жильё и останутся вне
конкуренции. Те, кто вынужден продать
собственное жильё, уже не имеют
другого выхода как конкурировать со
строителями и сбрасывать цены.
Калькулятор жилищного кредита
• https://www.hanza.net/cgi-bin/hanzanet
• http://kvkvisuaal.blogspot.com/
Рост цен на недвижимость
замедляется
http://rus.delfi.ee/daily/business/article.php?id=17662832
• По данным Knight Frank Residential
Research, в третьем квартале 2007 года
Эстония заняла 20 место по росту цен
на недвижимость. В тот же период
прошлого года мы занимали пятое
место. Если брать за основу сделки по
Таллинну, то в прошлом году цены на
недвижимость в Эстонии выросли на
16%, а в этом году почти в три раза
меньше — 5,2%.
• Если смотреть по стоимости сделок в
Вильнюсе, в этом году цены на недвижимость в
Литве выросли немного больше, чем в Эстонии,
что означает для Литвы 18 место, тогда как в
2006 году они занимали вторую позицию.
Вместо роста на 20,3%, как было в прошлом
году, цены на недвижимость выросли на 5,6%.
На рынке недвижимости нашего северного
соседа Финляндии за год почти никаких
изменений не произошло. В третьем квартале
2006 года цены выросли на 6,1%, в 2007 году —
на 5,9%, что означало для Финляндии переход с
22-го места на 16-е.
Ресурсы
• http://eestiseebimull.blogspot.com/2007/10/blogpost_07.html
Спасибо