4,6 млн. кв. м

«Тенденции рынка загородного жилья
Московского региона
в условиях экономического кризиса»
Владислав Луцков
Генеральный директор
«Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»
Конференция "Анализ и прогноз развития рынка недвижимости,
строительства и ипотеки"
Март 2009
«Любой кризис хуже, чем
представление о нем»
Закон Мерфи
Слово «кризис», написанное по-китайски,
состоит из двух иероглифов:
один означает "опасность",
другой – «благоприятная возможность»
Джон Фицджералд Кеннеди
02
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Тенденции рынка
недвижимости Московского
региона в 2008 году
НАЧАЛО ГОДА
Ажиотажный спрос на жилье.
Бурный рост цен.
МАЙ
Спад спроса.
Перетекание спроса с рынка жилья
Москвы в ближнее Подмосковье
Снижение темпов роста цен.
4 КВАРТАЛ
Стагнация спроса.
Снижение уровня цен
на всех рынках и во всех сегментах
03
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Рынок недвижимости
Московского региона
В 2009 году
Квартиры
Уровень цен
Февраль 2009
Прирост с Декабря 2008
Рубли
$
Рубли
$
Городские квартиры
в Москве
177, 9
тыс.руб./кв.м
5541 $
за кв. м
-4.3%
-17,3%
Городские квартиры
в МО
84,0
тыс.руб./кв.м
2654 $
за кв. м
-7,6%
-19,0%
Новостройки Москвы
198,0
тыс.руб./кв.м
5530 $
за кв. м
+4,2%
-18,1%
Новостройки МО
70,1
тыс.руб./кв.м
1957 $
за кв. м
+0,6%
-20,9%
Прирост
за последнюю неделю -0,1%
Рынок регулярного жилья
Московской области
Прирост
за последнюю неделю -0,6%
Стоимость 177,8 тыс.руб./кв. м
Стоимость 83,5 тыс. руб./кв. м
Рынок регулярного жилья Москвы
04
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Потенциальный/
Реализованный
спрос
Количество обращений
с целью покупки
квартиры на вторичном рынке
Количество обращений
с целью покупки
загородного домовладения
В 4 квартале 2008года
количество обращений
сократилось
более чем в 2 раза от уровня
предыдущего квартала
05
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
В 4 квартале 2008года
количество обращений
сократилось
в 1,9 раза от уровня
предыдущего квартала
Март / 2009
Потенциальный/
Реализованный
спрос
Обеспеченность населения
жильем кв.м/человека
тыс.кв.м
75
60
69
45
кв.м на человека
30
36
15
21
0
США
ЕС
Россия
По данным опроса, проведенного ВЦИОМ, в ноябре 2008 года,
48% населения считают инвестиции в недвижимость
наиболее надежным средством для вложения денег.
Ответ на аналогичный вопрос в октябре 2008 года собрал 51%
06
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Объемы ввода жилья
в 2008 году
Москва
Московская область
Россия
Введено
3,3 млн. кв. м жилья
из
запланированных на
год
5,3 млн. кв. м
Введено
7,8 млн. кв. м.
По данным Росстата
в 2008 году
построено
63,8 млн. кв. м жилья
Прирост - 32%
Прирост + 2,5%
Многоэтажное жилье:
4,6 млн. кв. м (59%)
Индивидуальное:
3,2 млн. кв. м (41%)
Прирост: + 4,5%
К концу 2008 года в большинстве регионов спрос был минимальным
и поддерживался точечными закупками муниципальных и федеральных
властей
Из введенных в Москве 3,3 млн. кв. м жилья
2,47 млн. кв. м (75%) - социальное жилье
07
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март/ 2009
Рынок Ипотеки
ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ В РФ , МЛРД. РУБ.
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
630
556
300
263,6
111%
13,3%
-45-(-50% )
2006
2007
Истоник: данные ЦБ РФ
100%
%
50%
2009 (оценка)
Прирост
РФ
ПРОГНОЗ ПРИРОСТОВ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
МОСКОВСКОГО РЕГИОНА (вторичный рынок)
115%
94%
60%
57%
43% 33% 37%
16%
0%
-50%
-100%
08
2008 (данные АИЖК)
130
110
90
70
50
30
10
-10
-30
-50
2006
2007
Истоник: данные УФРС
Московская область
Москва
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
2008 (оценка)
2009 (прогноз)
-7%
-50-(-60% )
-60-(-70% )
Московский регион
Март / 2009
-70% - (-80% )
10.01.2008
17.01.2008
24.01.2008
31.01.2008
07.02.2008
14.02.2008
21.02.2008
29.02.2008
07.03.2008
15.03.2008
22.03.2008
29.03.2008
05.04.2008
12.04.2008
19.04.2008
26.04.2008
06.05.2008
14.05.2008
21.05.2008
28.05.2008
04.06.2008
10.06.2008
19.06.2008
26.06.2008
03.07.2008
10.07.2008
17.07.2008
24.07.2008
31.07.2008
07.08.2008
14.08.2008
21.08.2008
28.08.2008
04.09.2008
11.09.2008
18.09.2008
25.09.2008
02.10.2008
09.10.2008
16.10.2008
23.10.2008
30.10.2008
07.11.2008
14.11.2008
21.11.2008
28.11.2008
05.12.2008
12.12.2008
19.12.2008
26.12.2008
12.01.2009
17.01.2009
24.01.2009
31.01.2009
07.02.2009
14.02.2009
21.02.2009
Влияние фактора
девальвации рубля
руб./$
ДИНАМИКА КУРСА ДОЛЛАРА США ЦБ РФ
январь 2008 г. - февраль 2009 г.
40
35
30
+ 41%
25
20
09
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Изменение цен на
недвижимость
Квартиры
Уровень цен
Февраль 2009
Прирост за
месяц
Тыс.руб./кв.м
Рублевых цен,
%
Рублевых
цен, %
Цены $, %
Городские квартиры в
Москве
177,9
-0,8%
-7,9%
- 48,9%
Элитные городские
квартиры в Москве
424,4
8,4%
1,3%
- 39,7%
Городские квартиры в МО
84,0
-1,6%
-10,4%
- 51,4%
Новостройки Москвы
198,0
2,1%
1,0%
- 40,0%
Элитные новостройки
Москвы
561,0
2,2%
7,1%
- 33,9%
Новостройки МО
70,1
1,3%
2,3%
- 38,7%
10
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март/ 2009
Прирост за период
октябрь08-февраль09
Общее состояние рынка
загородной недвижимости в
2008 году
Июнь-Сентябрь 2008
года
Снижение вывода на
рынок новых объектов
Дисбаланс структуры
спроса и предложения
Рост цен
Октябрь 2008 года
Рынок встал
Количество сделок
на рынке резко
сократилось
Итоги 2008 года
Средняя удельная
цена предложения 76,3
тыс. руб./кв. м
За 2008 год
рост рублевых цен
составил +33,1%,
Рост долларовых
цен +19,1%
11
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Cпрос
Коттеджные поселки
Соотношение показов на объектах и звонков
%
max 57%
60
max 51%
50
40
30
min 27%
19%
20
2007 год
2008 год
min 20%
2009 год
ян
в
ф .
ев
м .
ар
ап .
р.
м
а
и й
ю
н
и .
ю
л
.
ав
г.
се
н
.
ок
т
н .
оя
.
де
к
ян .
в
ф .
ев
м .
ар
ап .
р.
м
а
и й
ю
н
и .
ю
л
.
ав
г.
се
н
.
ок
т
н .
оя
.
де
к
ян .
в
ф .
ев
.
10
12
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Перспективы рынка
загородной недвижимости
в условиях кризиса
Снижение цен застройщиками, предоставление скидок и бонусов во всех ценовых
сегментах от эконома до элиты
Снижение строительной себестоимости
построить новый объект дешевле, чем завершить существующий проект
Падение стоимости земли:
• индивидуальные участки -20-40% от докризисных цен
• земля для бизнеса
$0
Сокращение числа новых проектов и переформатирование существующих
проектов:
• соответствие заявленного качества и цены
• перевод в область массового домостроения
Существенное перераспределение собственности и появление новых игроков:
• сделки М&А
• «дочки» кредитных организаций
• «из мелких в средние» (отсутствие долгов)
13
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март/ 2009
Изменения потребительских
ожиданий и предпочтений,
изменения рынка
Некоторые переоцененные направления (Новая Рига, Минское, Киевское
и Калужское ш.) станут более доступны для потребителя
Вслед за изменением структуры спроса девелоперы могут изменить
концепцию «бумажных» проектов с понижением классности застройки,
либо диверсифицируют ассортимент
Предпочтения вряд ли изменятся в ближайшее время, учитывая инертность
рынка загородных домовладений, и тем более инертность предпочтений
Однако, при условии выхода интересных с ценовой точки зрения проектов
на традиционно менее востребованных направлениях (Каширское,
Новорязанское, Горьковское шоссе) потребитель будет готов их
Рассматривать. Тем более что, чем дальше развивается застой в экономике,
тем больше падают доходы
14
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Изменения потребительских
ожиданий и предпочтений,
изменения рынка
Большое количество поселков бизнес-класса останется невостребованными
в сегодняшних и прогнозируемых условиях при сохранении ценового
коридора предыдущего периода
При этом большинство земельных участков под застройку были
приобретены на растущем рынке по высокой цене, что практически не дает
девелоперу возможности дисконта на конечный продукт без изменения
классности застройки.
Повышение ликвидности загородных продуктов бизнес-класса путем
трансформации в формат пригородов, с соответствующей социальной,
транспортной и инженерной инфраструктурой и имеющих статус
муниципальных единиц. Соответственно, проект планировки будет
проходить госэкспертизу.
В элитном классе изменения предпочтений не ожидается. Возможно
некоторое изменение структуры покупателей в сторону увеличения доли
госслужащих.
15
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Изменения потребительских
ожиданий и предпочтений,
изменения рынка
Эконом-класс и средний класс плохо представлены на рынке
загородной недвижимости московского региона и поэтому нетенденциозен
Ситуация может измениться уже в ближайшее время – потребители,
понимая долгосрочность проблем в экономике, но будучи
вынужденными решать «дачный» вопрос, будут готовы пойти в поселки
на большем удалении от Москвы и менее качественные по конструктиву,
но менее дорогие.
Транспортная доступность играет одну из ключевых ролей. Больший спрос
приходится на участки, распложенные вблизи скоростных
магистралей. В приобретении земли в этих районах Подмосковья
заинтересованы как частные лица, так и компании-девелоперы.
В условиях высоких инвестиционных рисков девелоперы требуют
от консультантов не столько рекомендаций по планировке и наполнению
инфраструктуры, сколько советов по оптимизации временной и
финансовой схемы проекта.
16
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Развитие ситуации на рынке
загородной недвижимости в
2009 году
1 КВАРТАЛ 2009
Отсутствие покупательской активности
Снижение количества сделок
Вероятность всплеска
отложенного спроса (март-апрель)
Преобладание понижательного
ценового тренда
2 КВАРТАЛ 2009
В этот период
традиционно
снижение ценовых показателей
3 КВАРТАЛ 2009
Возможно прояснение ситуации
и перспектив развития рынка
в зависимости от глубины
и продолжительности кризиса
17
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Противоречивость прогнозов
по базовым показателям на
2009 год
Прогноз цены на нефть $/баррель
• МЭР – Министерство
экономического развития РФ
цена нефти
• S&P – Standard & Poor’s
50
41
60
50
55
54
40
30
БрокерКредитСервис
КИТ Финанс
Атон
эн.агентство США
МВФ
Кудрин
Банк России
цена нефти
МЭР
60
50
40
30
20
10
0
$
• ЦЭИ МФПА – Центр
экономических исследований
Московской финансовопромышленной академии
• ML – Merrill Lynch
Прогноз курса доллара на 2009 год
(Merill Lynch)
33
32
31
30
29
28
27
1 апреля
2009
18
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
1 июля 2009 1 сентября
2009
Март / 2009
1 января
2010
Угроза
второй волны кризиса
в 2009 году
Standard&Poor’s и Джозеф Ям:
ПРОГНОЗ
Более 200 компаний в США
объявят дефолт
по своим обязательствам
«Эффект домино»
вызовет новую волну
глобального экономического
кризиса
ИМЭМО РАН:
ПРОГНОЗ
Сворачивание
инвестиционных программ
и планов по развитию компаний
Стагнация рынка
Герман Греф:
ПРОГНОЗ
Стагнация экономики
19
Кризис продлится до 2011 года
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Сценарные прогнозы
развития ситуации в
экономике
ОПТИМИСТИЧНЫЙ
СЦЕНАРИЙ
2009 год: Экономика РФ – нижняя точка кризиса. Начало кредитования реального сектора экономики
и замедления спада производства.
Цена нефти «Urals» = 50 $/баррель
Положительный прирост ВВП. Потери бюджета РФ не выше 3-5% ВВП
Строительство: спад объемов строительства, накопление дефицита жилья и отложенного спроса.
2010 год: Восстановление банковской системы и увеличение объемов кредитования
реального сектора
Активизация строительной отрасли.
2011 – 2012 гг.: Уверенный рост экономики.
УМЕРЕННО –
ПЕССИМИСТИЧНЫЙ
СЦЕНАРИЙ
2009 год: Середина года – вторая волна финансового кризиса,
Сворачивание инвестиционных программ, прекращение кредитования реального сектора,
отрицательный прирост ВВП.
Усиление безработицы, снижение доходов населения на фоне сильной инфляции.
Сильное сокращение спроса на рынке жилья.
2010-2011гг.: Стабилизация доходов населения, усиление функций государства в развитии/поддержке
строительной отрасли.
2011-2012гг.: Начало роста цен на рынке жилья.
КРИЗИСНЫЙ
СЦЕНАРИЙ
2009-2010 гг.: Крах банковской системы, корпоративные дефолты, массовое банкротство предприятий,
резкое увеличение безработицы, снижение доходов населения, отсутствие государственных инвестиций
Сокращение экспорта в 2 раза. Рост инфляции до 15,1%. Сокращение инвестиций 15,1%.
На рынке жилья в 2009 году - обвал цен на уровне 30 – 40%, в 2010 г. снижение до -10%.
Цена нефти «Urals» = 40 $/баррель
Отрицательные тенденции продлятся до 2011 года. Положительные возможны не раньше 2012 года
20
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Сценарные прогнозы
развития ситуации в
экономике
ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ В РУБЛЯХ
СЦЕНАРИИ
ОПТИМИСТИЧНЫЙ
УМЕРЕННОПЕССИМИСТИЧНЫЙ
КРИЗИСНЫЙ
Вероятность
прогноза
25%
50%
25%
2009 г.
снижение 10-15%
снижение 15-20%
снижение 3040%
2010 г.
стабилизация и начало
роста , 5-10% за год
стабильность +/-5%
снижение -10%
уверенный рост 2025%
среднегодовой рост
10-15%
стабилизация
+/-5%
среднегодовой рост
до 20%
рост 10-15%
2011 г.
2012 г. и далее
21
уверенный рост 2025%
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009
Спасибо за внимание!
Владислав Луцков
Контакты
Генеральный директор
«АКЦ МИЭЛЬ»
109004, Москва,
ул. Николоямская, д.40, стр. 1
Февраль 2009
Телефон: +7(495) 777-62-61
e-mail: consulting@miel.ru
Москва
www.miel.ru
22
«Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»
Март / 2009