Подбор пула арендаторов

Принципы формирования
состава арендаторов в
современном торговом центре
Игорь Чаплинский
директор по развитию компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Рецепт формирования
Концепция торгового центра
закладывает основу функционального
состава арендаторов с точки зрения:
- Целевой аудитории;
- Неудовлетворенного спроса;
- Платежеспособного спроса;
- Предложения ритейла
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Узнайте все о
своей аудитории!!!
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Рецепт формирования
Определение неудовлетворенного спроса демонстрирует
функциональный состав и ассортиментную матрицу
будущего центра: специализация ТЦ, марки и профили,
соответствующие его позиционированию.
Современность:
• необходимость равномерного распределения потоков;
• сочетаемость ингредиентов;
• помещения, отвечающие технологическим
требованиям арендаторов.
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Рецепт формирования
Выявление платежеспособного спроса с учетом
конкурентной среды позволяет оценить обороты
операторов и спрогнозировать арендный доход
Сумма, которую арендатор готов платить арендодателю,
в среднем составляет 10 % от оборота торгового
оператора.
Важен баланс запросов арендодателя и возможностей
арендатора.
Непрофессиональные операторы могут предложить
гораздо более высокую арендную плату, чем известные
сетевые бренды. Однако из оборот может быть
нестабилен, обещания – невыполнимы. Результат –
потеря конкурентоспособности всего комплекса.
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Рецепт формирования
Современный торговый центр, помимо
места для совершения покупок, должен
представлять собою среду для отдыха,
досуга, развлечений, общения.
Необычный развлекательный или
досуговый оператор создаст
конкурентное преимущество. Даже
если такой оператор не дает высоких
платежей, он генерирует
дополнительный поток
платежеспособных покупателей.
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Технология привлечения
При современном развитии рынка розничной торговли на
каждый магазин в рамках торгового центра могут
претендовать несколько профессиональных сетей.
Задача – выбрать оператора, наиболее
соответствующего концепции ТЦ, при этом соблюдая
интересы владельца комплекса.
Важно оказаться в ситуации, когда вы выбираете, а не
вас выбирают.
В среднем для заполнения ТЦ, состоящего из 100
магазинов, необходимо вступить в переговоры как
минимум с 500 розничными операторами.
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Технология привлечения
Для фиксации договоренностей с арендатором
необходимо включить в технологический процесс
ряд документов:
1. Письменная заявка по установленной форме
2. Соглашение по основным коммерческим условиям
3. Предварительный договор аренды (основной
договор)
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Технология привлечения
Договор – важный инструмент регулирования
взаимоотношений между арендодателем и
арендатором
Договор должен быть сбалансирован, защищая
интересы владельца, учитывать интересы
розничного оператора.
Договорные условия, защищающие интересы
арендодателя:
•
•
•
•
•
Обеспечительный взнос
Обязательства своевременного открытия магазина
Индексация арендных ставок
Повышение арендной платы в зависимости от
изменения внешней среды(изменение ставок
налогов, колебания курса валют)
Страхование ответственности и имущества сторон
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Управление отношениями
Специфика торгового центра как вида
коммерческой недвижимости заключается в
сильной зависимости доходности объекта от
текущего маркетинга, от ежедневных усилий
по раскрутке, поддержании на должном
уровне популярности, и, следовательно,
посещаемости объекта.
Важнейшими факторами является
профессионализм и креативность
управляющей компании.
Торговый центр должен стать центром
притяжения для населения торговой зоны.
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Управление отношениями
Действия управляющей компании по формированию
комфортной среды обитания внутри торгового центра:
-
Безопасность
Чистота
Обеспечение бесперебойной работы всех
инженерный систем
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Управление отношениями
Управляемая ротация, осуществляемая в соответствии
с теми или иными внешними изменениями, зачастую
необходима, полезна для поддержания
конкурентоспособности центра
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru
Спасибо за внимание
ТЮМЕНЬ
2007
www.magazinmagazinov.ru