Поволжская научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной V-

V-Поволжская научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной
оценки. Проблемы точности и неопределенности результатов оценки» (14-16 июня 2012 года)
Полнота, точность,
неопределенность,
недоопределенность и
нечеткость в оценке стоимости.
Согласование результатов
оценки, основанное на нечеткой
логике
Смирнов В.В., к.т.н., Бюро оценки LABRATE.RU
(Москва), [email protected]
Костин А.В., к.э.н., ООО «Фемида-Аудит» (Москва),
[email protected]
http://www.labrate.ru/057404
Значение НЕ-факторов в оценке стоимости объектов
Причины недостаточной адекватности оценок:
• значительная доля дефектов в имеющихся данных,
• различные формы незнания информации об объектах оценки.
НЕ-факторы - "белые пятна" в исходной информации и возможностях ее обработки с
помощью различных методов оценки.
Термин НЕ-факторы был предложен А.С. Нариньяни для комплекса свойств,
характерных для реальной системы знаний, но плохо представленных в формальных
системах (неполнота, неточность, неопределенность, недоопределенность, нечеткость,
противоречивость и др.).
Неполные данные более объективны
Неопределенность,
Неточность
Неполные данные более субъективны
Нечеткость,
Недоопределенность
Неоднозначность
В случаях, когда исходные данные не полностью достоверны, вероятностные модели в
оценке стоимости требуется дополнять другими, способными учитывать степень
уверенности оценщика в имеющихся у него исходных данных.
V-Поволжская научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной
оценки. Проблемы точности и неопределенности результатов оценки» (14-16 июня 2012 года)
http://www.labrate.ru/057404
Нечеткость в оценке стоимости
Нечеткая логика позволяет учитывать НЕ-фактор нечетокость в оценке стоимости.
В тех случаях, когда известна информация о стоимостных ограничениях, выраженных
путем указания некоторых пороговых значений или в виде интервалов, возможно
использование этой информации для построения кусочно-линейных функций
принадлежности.
Треугольная кусочно-линейная
функция принадлежности:
Получение значения
методом "центра тяжести"
(x-a) / (b - a), a ≤ x ≤ b
(c-x) / (c - b), b ≤ x ≤ c
0, в остальных случаях
A(x) =
1
a
b P
c
V-Поволжская научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной
оценки. Проблемы точности и неопределенности результатов оценки» (14-16 июня 2012 года)
http://www.labrate.ru/057404
Оценка стоимости энергосберегающей технологии
CFi
CFn  Re v
Vp  

i 0,5
(1  Dn ) n 0,5
i 1 (1  Di )
i  n 1
Формула оценки
где Vp - стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода
CFi - поток выгод (денежный поток) в i-ом году;
CFn - поток выгод (денежный поток) в последний прогнозный период
i
- порядковый номер года получения выгод от использования НМА;
n
- количество прогнозных лет (периодов) определяется
экономическим сроком жизни объекта;
Rev - реверсия ("терминальная стоимость"),
капитализированный денежный поток в постпрогнозном периоде
(если прогнозный период совпадает со сроком экономической жизни
объекта, то Rev=0);
Di - ставка дисконтирования в i-ом году.
V-Поволжская научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной
оценки. Проблемы точности и неопределенности результатов оценки» (14-16 июня 2012 года)
http://www.labrate.ru/057404
Согласование результатов оценки,
основанное на нечеткой логике
(Vpa - x) / (Vpb - Vpa), Vpa ≤ x ≤ Vpb
Обобщенная
A(x) =
формула оценки
(Vpc - x) / (Vpc - Vpb), Vpb ≤ x ≤ Vpc
0, в остальных случаях
CFbi
CFbn  Re vb
Vpb  

i 0 , 5
(1  Dbn ) n0,5
i 1 (1  Dbi )
CFai
CFan  Re va
Vpa  

i 0 , 5
(1  Dan ) n 0,5
i 1 (1  Dai )
i n 1
i  n 1
Vpc 
i  n 1
CFci
 (1  Dci )
i 1
i 0 , 5

CFcn  Re vc
(1  Dcn ) n0,5
Согласующая кусочно-линейная функция принадлежности для 7 сценариев оценки
Функции принадлежности результатов оценки стоимости энергосберегающей технологии
1,1
159
1,0
119
175
195
250
372
412
1 (модель-1, сценарий 1)
0,9
0,8
2 (модель-1, сценарий 2)
0,7
3 (модель-1, сценарий 3)
0,6
4 (модель-2, сценарий 1)
0,5
5 (модель-2, сценарий 2)
0,4
6 (модель-2, сценарий 3)
0,3
7 (модель-3)
0,2
Согласующая кусочнолинейная функция
принадлежности
0,1
-
223
76
70
114 127
152
155163
169
130
170
324
201
481
533
90
110
150
190
210
230
250
270
290
310
330
350
370
390
410
430
450
470
490
510
PS =
 xMS(x)dx
 MS(x)dx
В результате расчета методом центра
тяжести на основе согласующей функции
принадлежности было получено итоговое
значение рыночной стоимости объекта
оценки Ps=315 у.е.
530
Рыночная стоимость, условные единицы
V-Поволжская научно-практическая конференция «Статистические методы массовой и индивидуальной
оценки. Проблемы точности и неопределенности результатов оценки» (14-16 июня 2012 года)
http://www.labrate.ru/057404