Поляков А.В. УК "Свиньин и Партнеры"

Посткризисное управление рисками при
инвестировании в недвижимость и девелопмент
Апрель 2012
Риски сопровождающие
инвестирование в девелопмент
Классификация рисков в девелопменте по степени контроля:
Систематические риски (сложно управлять)
•Риски изменения законодательства;
•Риски изменения экономической ситуации;
•Риски инфляции;
•Риски изменения процентных ставок в экономике;
•Региональные риски;
•Риски миграции;
•Риски развития региона.
Несистематические риски (можно управлять)
•Риски типа и качества проекта;
•Градостроительные, технологические и проектные риски;
•Юридические (административные) риски проекта;
•Риски контрагентов и участников проекта;
•Финансовые и экономические риски проекта.
2
Финансовые и Экономические риски
•Риски некорректного анализа и прогноза экономической ситуации
в регионе;
•Маркетинговые
риски
(некорректный
прогноз
емкости
и
потенциала рынка);
•Риск ликвидности объекта (ошибки проектирования);
•Риски финансирования проекта;
•Подрядные риски.
•Падение цен реализации построенных объектов;
•Увеличение сроков экспозиции построенных объектов;
•Увеличение затрат на строительство объекта;
•Увеличение сроков строительства;
Снижение рентабельности для инвестора вплоть до убытков
3
Ограничение рисков при
инвестировании в девелопмент жилья
Разделение рисков с застройщиком
•Инвестирование строительства проекта осуществляется по
цене близкой к строительной себестоимости. Таким образом
застройщики получают необходимое финансирование;
•По итогам окончания проекта (продажи инвестором готового
актива), инвестор с застройщиком распределяют прибыль;
•Оплата инвестиционного проекта осуществляется частями
(например ежеквартально) по итогам выполнения этапов работ;
•Инвестор проводит контроль сроков и качества выполняемых
работ.
4
Схема участия в инвест. проекте
Участие в проекте без разделения рисков
Доход
застройщика
Зона риска. Убыток для
инвестора
Доход
инвестора
Диапазон цены продажи
инвестором
0
50
41
Строительная
себестоимость
70
Цена за 1 кв.м.
тыс. руб.
70
Цена за 1 кв.м.
тыс. руб.
56
Цена входа
инвестора
Участие в проекте с разделением рисков
Диапазон цены продажи
инвестором
0
5
50
41
Строительная себестоимость
/ цена входа инвестора
55
Доп. доход
застройщика и
инвестора
Пример разделения прибыли
Доход
Застройщика
Значение доходности до
распределения
> 30 %
7/10
30 %
19 %
3/10
1/2
1/2
Доход подлежащий
разделению 50 на 50
Доход не подлежащий
разделению
0%
6
Доход подлежащий
разделению 70 на 30
Доход
Инвестора
Ограничение рисков при
инвестировании в девелопмент жилья
Для инвестора
Снижение цены приобретения вплоть до строительной себестоимости.
•Снижение риска получения убытков из-за ухудшения экономической
ситуации;
•Снижение риска некорректной оценки потенциала рынка;
•Снижение риска ликвидности, вследствие ошибок проектирования.
Поэтапная оплата проекта по результатам выполнения работ, совмещенная
с контролем качества строительства.
•Снижение рисков финансирования проекта, снижение подрядных
рисков.
Разделение прибыли после окончания проекта.
•Мотивация застройщика на скорейшее
получение прибыли;
•Снижение подрядных рисков.
завершение
Для застройщика.
•Гарантированное финансирование строительства;
•Гарантированная продажа объекта.
7
проекта
и
Реализация инвест. проекта в рамках ЗПИФн
Преимущества.
•Предполагаемая доходность проектов может быть выше, чем у
традиционных консервативных инструментов инвестирования
(облигации, депозиты);
•Применяемая схема разделения рисков значительно сокращает
вероятность финансовых потерь;
•Инвестиционный пай является ценной бумагой, что создает
дополнительные преимущества при владении (листинг и
обращение на ОРЦБ);
•Активы фонда это реальный товар, который в случае высокой
инфляции, обеспечит адекватную защиту;
•Инвестирование может осуществляться в рамках 214-ФЗ «О
долевом участии...», что служит дополнительной гарантией
защиты интересов инвесторов.
8
Контакты
Поляков Андрей
ООО «УК «Свиньин и Партнеры»
195067, Россия, Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского,
д.27, корп. 2, лит. А, оф. 950
тел.: +7 (812) 324-05-24
www.svinin.ru
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не
определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды.
Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами. ООО «УК «Свиньин и
Партнеры», Лицензия от «01» октября 2008 года №21-000-1-00588, предоставлена ФСФР России.
9