Поляков А.В. УК "Свиньин и Партнеры"
реклама
Посткризисное управление рисками при инвестировании в недвижимость и девелопмент Апрель 2012 Риски сопровождающие инвестирование в девелопмент Классификация рисков в девелопменте по степени контроля: Систематические риски (сложно управлять) •Риски изменения законодательства; •Риски изменения экономической ситуации; •Риски инфляции; •Риски изменения процентных ставок в экономике; •Региональные риски; •Риски миграции; •Риски развития региона. Несистематические риски (можно управлять) •Риски типа и качества проекта; •Градостроительные, технологические и проектные риски; •Юридические (административные) риски проекта; •Риски контрагентов и участников проекта; •Финансовые и экономические риски проекта. 2 Финансовые и Экономические риски •Риски некорректного анализа и прогноза экономической ситуации в регионе; •Маркетинговые риски (некорректный прогноз емкости и потенциала рынка); •Риск ликвидности объекта (ошибки проектирования); •Риски финансирования проекта; •Подрядные риски. •Падение цен реализации построенных объектов; •Увеличение сроков экспозиции построенных объектов; •Увеличение затрат на строительство объекта; •Увеличение сроков строительства; Снижение рентабельности для инвестора вплоть до убытков 3 Ограничение рисков при инвестировании в девелопмент жилья Разделение рисков с застройщиком •Инвестирование строительства проекта осуществляется по цене близкой к строительной себестоимости. Таким образом застройщики получают необходимое финансирование; •По итогам окончания проекта (продажи инвестором готового актива), инвестор с застройщиком распределяют прибыль; •Оплата инвестиционного проекта осуществляется частями (например ежеквартально) по итогам выполнения этапов работ; •Инвестор проводит контроль сроков и качества выполняемых работ. 4 Схема участия в инвест. проекте Участие в проекте без разделения рисков Доход застройщика Зона риска. Убыток для инвестора Доход инвестора Диапазон цены продажи инвестором 0 50 41 Строительная себестоимость 70 Цена за 1 кв.м. тыс. руб. 70 Цена за 1 кв.м. тыс. руб. 56 Цена входа инвестора Участие в проекте с разделением рисков Диапазон цены продажи инвестором 0 5 50 41 Строительная себестоимость / цена входа инвестора 55 Доп. доход застройщика и инвестора Пример разделения прибыли Доход Застройщика Значение доходности до распределения > 30 % 7/10 30 % 19 % 3/10 1/2 1/2 Доход подлежащий разделению 50 на 50 Доход не подлежащий разделению 0% 6 Доход подлежащий разделению 70 на 30 Доход Инвестора Ограничение рисков при инвестировании в девелопмент жилья Для инвестора Снижение цены приобретения вплоть до строительной себестоимости. •Снижение риска получения убытков из-за ухудшения экономической ситуации; •Снижение риска некорректной оценки потенциала рынка; •Снижение риска ликвидности, вследствие ошибок проектирования. Поэтапная оплата проекта по результатам выполнения работ, совмещенная с контролем качества строительства. •Снижение рисков финансирования проекта, снижение подрядных рисков. Разделение прибыли после окончания проекта. •Мотивация застройщика на скорейшее получение прибыли; •Снижение подрядных рисков. завершение Для застройщика. •Гарантированное финансирование строительства; •Гарантированная продажа объекта. 7 проекта и Реализация инвест. проекта в рамках ЗПИФн Преимущества. •Предполагаемая доходность проектов может быть выше, чем у традиционных консервативных инструментов инвестирования (облигации, депозиты); •Применяемая схема разделения рисков значительно сокращает вероятность финансовых потерь; •Инвестиционный пай является ценной бумагой, что создает дополнительные преимущества при владении (листинг и обращение на ОРЦБ); •Активы фонда это реальный товар, который в случае высокой инфляции, обеспечит адекватную защиту; •Инвестирование может осуществляться в рамках 214-ФЗ «О долевом участии...», что служит дополнительной гарантией защиты интересов инвесторов. 8 Контакты Поляков Андрей ООО «УК «Свиньин и Партнеры» 195067, Россия, Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д.27, корп. 2, лит. А, оф. 950 тел.: +7 (812) 324-05-24 www.svinin.ru Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами. ООО «УК «Свиньин и Партнеры», Лицензия от «01» октября 2008 года №21-000-1-00588, предоставлена ФСФР России. 9
