Сложные ситуации в первичном анализе и - Lot

Сложные ситуации в первичном анализе и
верификации залога
1
Олег Визгалин
И.о.начальника Управления по работе с залогами
2014 г.
ОСОБЕННОСТИ ВНЕШЭКОНОМБАНКА
• ВЭБ является государственной корпорацией, статус и функции которой
определяются Федеральным законом № 82-ФЗ от 17.05.2007
Одна из основных функций – финансирование инвестиционных
проектов, направленных на развитие инфраструктуры и реализацию
инновационных проектов, в т.ч. в форме предоставления кредитов или
участия в капитале коммерческих организаций
Основные критерии участия ВЭБа в инвестиционном проекте
(Меморандум
о
финансовой
политике,
утв.
Распоряжением
Правительства РФ от 27.07.2007 № 1007-р):
- срок окупаемости проекта - более 5 лет;
- общая стоимость проекта - более 2 млрд. рублей
- мин. размер предоставляемых ВЭБом кредитов, займов, гарантий,
поручительств и финансирования на возвратной основе - 1 млрд. руб.
или в размере суммы в иностранной валюте, эквивалентной 1 млрд. руб.
•
•
2
«Залоговый пакет» инвестиционного проекта
На этапе открытия финансирования:
• Залог земельного участка/прав аренды земельного участка с распространением
ипотеки на находящиеся и возводимые объекты недвижимости
•Залог учитывающегося на балансе заемщика движимого имущества (возможно
установление стоимостного критерия к 1 ед. движимого имущества, например, передача
в залог движимого имущества, балансовая (остаточная) стоимость которого равна или
превышает 300 000 руб.)
В случае предоставления денежных средств на оплату приобретаемого оборудования
– залог движимого имущества, права собственности на которое возникнет у заемщика в
будущем (залог возникает в дату возникновения права собственности на имущество)
Залог 100% акций/долей заемщика (размер пакета может быть меньше, в
зависимости от особенностей проекта)
•
•
В ходе реализации проекта:
• Возводимые объекты недвижимости
• Приобретаемое технологическое оборудование
•Получаемые в ходе реализации проекта дополнительные земельные участки/права
3
аренды земельных участков
СЛОЖНЫЕ СИТУАЦИИ
• Неопределенный статус имущества (движимое/недвижимое)
• Различный подход заемщиков в учете имущества (коммуникации,
инженерное
оборудование),
затрудняющий
процедуру
должной
идентификации и корректного определения стоимости залога
Невозможность определения точного местонахождения объектов
недвижимости, при реализации проекта на нескольких земельных
участках
Отсутствие полной информации о характеристиках оборудования,
позволяющих должным образом идентифицировать предмета залога
Несоответствие данных правоустанавливающих документов данным,
содержащимся в ГКН и ЕГРП
Отсутствие необходимой информации в ГКН
•
•
•
•
4
КОММУНИКАЦИИ (канализации, водопровод,)
•
•
5
Коммуникации принадлежат к главной вещи (объекту недвижимости),
самостоятельной ценности не имеют, подлежат учету в составе
сложной вещи. Не требуется регистрация прав собственности в
ЕГРП. (Ст. 135 ГК РФ, п. 3 ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса
РФ). Позиция органов БТИ, разъяснения Мин.финансов (письма от
23.09.2008 № 03-03-05-01/57, от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960, от
22.05.2013 № 03-05-05-01/18212)
Коммуникации прочно связаны с землей, перемещение невозможно
без причинения ему несоразмерного ущерба (ст. 130 ГК РФ) и
подлежат регистрации в ЕГРП. Позиция сформирована судебной
практикой (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 № ВАС-18117/10,
постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2008 № Ф09-2383/08С6)
ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЛОГА КОММУНИКАЦИЙ. Вариант 1
•
-
-
-
6
-
Коммуникации в ЕГРП не зарегистрированы, учитываются как
самостоятельные объекты движимого имущества
При заключении договора ипотеки можно предположить, что
коммуникации также находятся в залоге (ст. 135 ГК РФ, ст. 2
Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» №
384-ФЗ). РИСК: принадлежность части коммуникаций третьим лицам,
трудности при обращении взыскания и при определении конкурсной
массы в процедуре банкротства
В случае заключения отдельного договора залога движимого
имущества риск признания такого договора залога недействительным
(в случае признания таких объектов самостоятельными объектами
недвижимости)
Возможно некорректное определение общей стоимости обеспечения
ввиду «двойной» оценки коммуникаций. Необходимо правильно
выделить стоимость коммуникаций в составе объекта.
Отдельный инвентарный учет оборудования, входящего в систему
инженерно-технического обеспечения здания, не означает, что такие
объекты являются самостоятельным движимым имуществом.
ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЛОГА КОММУНИКАЦИЙ. Вариант 2
• Коммуникации
зарегистрированы в ЕГРП как отдельные объекты
недвижимого имущества
- заключается договор ипотеки отдельных объектов (сети канализации,
сети водопровода и т.п.)
- заключается договор ипотеки основного здания
- возможно некорректное определение общей стоимости обеспечения
ввиду «двойной» оценки коммуникаций. Необходимо правильно выделить
стоимость коммуникаций в составе основного объекта недвижимости
7
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ
• регистрация единого недвижимого комплекса (ЕНК), ст. 133.1 ГК РФ. ЕНК
– совокупность объектов недвижимости и иных вещей, объединенных
единым назначением. Статья действует с 01.10.13. Требуются изменения
в законодательство о регистрации прав на недвижимость, о ГКН,
земельное и градостроительное законодательство, в правила ведения
ЕГРП. Практики еще нет
На
стадии
проведения
оценки
анализировать
особенности
бухгалтерского и технического учета объектов недвижимости, а также
сопутствующих сооружений, сетей, правильно формировать ТЗ на оценку
На стадии оценки привлекать технических экспертов (организации,
осуществляющие функции тех.заказчика и/или тех.надзор) на предмет
определения статуса объектов, решения вопроса об их принадлежности к
системе инженерно-технического обеспечения здания (за счет средств
заемщика)
Включение в условия финансирования обязательств по регистрации
прав на все сооружения инженерной инфраструктуры, имеющие
характеристики самостоятельных объектов недвижимости
•
•
8
•
ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБОРУДОВАНИЯ
•Точные характеристики подлежащего передаче в залог оборудования
определяется после открытия финансирования
•Применение схемы заключение договора залога имущества, права
собственности на которое возникнет у залогодателя в будущем. Однако
необходима правильная идентификация предмета залога. При отсутствии
в договоре залога сведений, индивидуально определяющих заложенное
имущество, договор не может считаться заключенным (инф.письмо ВАС
РФ от 15.01.1998 № 26).
•Наличие одного лишь инвентарного номера не является должной
идентификацией предмета залога
9
•Примеры инвентарных наименований (автопроизводство): линия доварки
проект U502; система по проверке радиооборудования автомобиля;
финальная линия. Как отличить от другого аналогичного оборудования?
СНИЖЕНИЕ РИСКОВ ПРИ ИДЕНТИФИКАЦИИ ОБОРУДОВАНИЯ
•Указание
дополнительных
характеристик
(составных
частей),
наименование цеха, в котором располагается имущество, реквизиты
договоров, по которым приобретается оборудование.
•Указание
серийных,
заводских
номеров
(при
их
наличии),
дополнительных
характеристик.
Внесение
залогодателем
всех
необходимых данных в инвентарные карточки на объекты основных
средств
•Использование схемы залога «всего имущества» залогодателя. Новелла.
Федеральный закон № 367-ФЗ от 21.12.2013. Вступление в силу 1 июля
2014 г. (п. 2 ст. 339 ГК РФ в новой редакции)
10
Установление местонахождения объекта недвижимости
• Ст.
69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ипотека здания,
сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же
договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение
Пленум ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 (п. 45): если залогодатель не
является собственником или арендатором зем.участка, договор ипотеки
здания (сооружения) не сможет считаться не соответствующим
законодательству, если он заключен без залога прав на зем.участок
Проблема:
отсутствие в кадастровых паспортах объектов недвижимости сведений о
земельных участках, в пределах которых находится объект, отсутствие в
кадастровых паспортах на земельный участок информации о расположенных
на нем объектах недвижимости, что не позволяет проверить соблюдение
указанного выше требования законодательства РФ при заключении
договора ипотеки
•
•
11
Кадастровый паспорт
•Документом,
подтверждающим нахождение объектов недвижимости на
земельных участках, является кадастровый паспорт земельного участка или
кадастровый паспорт объекта недвижимости, содержащий соответствующие
сведения
П. 1 ст. 16 ФЗ «О гос.кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007:
кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием
объекта недвижимости, прекращением его существовалния либо
изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или
любых указанных в пп. 7, 10 – 21 части 2 ст. 7 Закона о кадастре сведений об
объекте недвижимости
П. 4 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре: описание местоположения объекта
недвижимости на земельном участке <…> является уникальной
характеристикой объекта недвижимости, которое должно содержаться в
составе ГКН.
СЛЕДОВАТЕЛЬНО: Законом о кадастре прямо предусмотрена возможность
внесений сведений о кад.номере земельного участка в ГКН
•
•
•
12
Наличие дополнительных ограничений
• Охранные зоны в соответствии с Постановлением Правительства РФ от
24.02.2009 № 160.
Без письменного решения о согласовании сетевых организаций
запрещено строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос
зданий и сооружений (п. 10). Снижение ликвидности
В кадастровом паспорте отсутствуют сведения о частях земельных
участков, входящих в охранные зоны, что не позволяет корректно
рассчитать влияние данных ограничений на стоимость и ликвидность
земельного участка
Сведения о частях зем.участка, входящего в охранную зону ЛЭП, могут
быть предоставлены только собственником ЛЭП. Залогодатель прав
аренды зем.участка не может повлиять на исполнение требований
законодательства третьими лицами
•
•
•
13
ЗАЛОГ ВОЗДУШНОГО СУДНА
•
•
•
•
14
Ст. 9 ФЗ «О гос.регистрации прав на воздушные суда» № 31-ФЗ от
14.03.2009 права на воздушные суда и сделки с ними подлежат
регистрации в ЕГРП
Номера двигателей подлежат отражению в ЕГРП в качестве одной
из индивидуализирующих характеристик воздушного судна
(Правила ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ
от 28.11.2009 № 958).
Номера двигателей – необходимая информация с точки зрения
идентификации воздушного судна
ОДНАКО: двигатели могут являться самостоятельными объектами
и быть предметом сделки (например, аренда, лизинг). (Конвенция
о международных гарантиях в отношении прав на подвижное
оборудование, Кейптаун 2001 г., для РФ вступила в силу с
01.09.2011)
Оформление залога воздушного судна. Вариант 1
•
-
15
Заключение одного договора ипотеки воздушного судна (с
указанием номеров воздушных двигателей в описании предмета
ипотеки):
Наличие двигателей, не принадлежащих на праве собственности
залогодателю воздушного судна (снижение ликвидности залога)
При замене двигателей соответствующие изменения должны быть
отражены в ЕГРП и договоре залога
При обращении взыскания на воздушное судно в период
нахождения двигателей в ремонте, возникает вопрос, какое
имущество подлежит реализации
Неясность в вопросе необходимости отражения временной замены
двигателей в ЕГРП
Оформление залога воздушного судна. Вариант 2
•
•
16
Заключение договора ипотеки воздушного судна (с оговоркой, что
воздушное судно передается в залог без двигателей, с указанием
номеров двигателей)
Заключение договора залога двигателей (как движимого
имущества), с указанием воздушных судов, на которых они
установлены:
проблема с установлением принадлежности принимаемых в залог
двигателей залогодателю;
Выяснение факта наличия информации о двигателе в ЕГРП в
составе какого-либо воздушного судна и отсутствие обременения
правами третьих лиц (права на двигатели не регистрируются)
определение места нахождения двигателей
корректная оценка двигателей и планера
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Пр-т Академика Сахарова, д.9
Москва, Россия
тел.: +7 (495) 604-61-51
[email protected]
www.veb.ru
17