Инструменты ипотечного кредитования. Лекция

[
ИНСТРУМЕНТЫ
ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
[
Содержание лекции
 Определение инструментов ипотечного
кредитования
 Рассмотрение типологизации и видов
инструментов ипотечного кредитования
 Особенности основных инструментов ипотечного
кредитования
 Кредит с фиксированной процентной ставкой –
аннуитетный кредит
 Кредит с переменной процентной ставкой
[
Определение инструментов ипотечного
кредитования
механизм расчета платежей
заемщика по кредиту
способы погашения основного
долга и уплаты процентов
форма организации денежного
потока по ипотечному кредиту
[
Типология ипотечных жилищных кредитов
по типу
применяемой
процентной
ставки
по
характеру
платежей
по
ипотечном
у кредиту
кредиты с фиксированной
процентной ставкой
кредиты с переменной
процентной ставкой
аннуитетные кредиты
кредиты с изменяющимися
размерами платежей
[
Виды инструментов ипотечного
кредитования
 Традиционные инструменты
 Стандартный ипотечный кредит с фиксированной
процентной ставкой (аннуитетный кредит)
 Ипотечные кредиты с переменными выплатами
 Размеры платежей определяются сразу при
заключении кредитного договора
 Фиксируются правила изменения величины
платежей
 Альтернативные инструменты ипотечного кредитования
с использованием индексирующих коэффициентов
(индексация в зависимости от уровня цен; кредит с
двойной индексацией)
[
Стандартный ипотечный жилищный кредит
- аннуитетный ипотечный кредит
(Fixed Rate Mortgage - FRM)
 установление фиксированной процентной ставки по
кредиту на весь срок кредита
 равные постоянные (как правило, ежемесячные) платежи
по кредиту
 платеж включает выплату в счет погашения долга и
уплату процентов по кредиту
 платеж определяется с учетом коэффициента
дисконтирования, позволяющим определить
приведенную (современную) стоимость потока платежей
(учитывается фактор времени при оценке доходов от
потока платежей по ипотечному кредиту)
[
Расчет величины платежа по
стандартному ипотечному кредиту
R
1
P  r 100
1
1 
r
100

n
где R — размер месячного платежа по кредиту
P — сумма ипотечного кредита
n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество
месяцев)
r — процентная ставка по кредиту за месяц (%)
Процентный платеж
за месяц (долл.)
Платеж в счет долга за
месяц (долл.)
Баланс долга на конец месяца
(долл.)
0
198
188
10
14 990
1
198
186
11
14 871
2
198
184
13
14 722
3
198
182
15
14 548
4
198
180
18
14 347
5
198
177
21
14 113
6
198
173
24
13 841
7
198
169
28
13 526
8
198
165
33
13 160
9
198
160
38
12 736
10
198
154
44
12 243
11
198
147
51
11 671
12
198
138
59
11 007
13
198
129
69
10 236
14
198
118
80
9 341
15
198
105
93
8 303
16
198
90
107
7 097
17
198
73
125
5 698
18
198
53
145
4 074
19
198
29
168
2 188
20
198
2
195
0
Срок кредита – 20 лет
Ежемес. платежи
(долл.)
Процентная ставка – 15%
Год (на
конец)
Сумма кредита - $ 15 000
[
План амортизации стандартного ипотечного
кредита
[
График погашения стандартного ипотечного
кредита
250
200
150
100
50
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
181
193
205
Процентный платеж за месяц (долл.)
Платеж в счет долга за месяц (долл.)
217
229
0
0
0
0
0
[
Оценка стандартного ипотечного кредита
 Положительные черты
 для заемщика
• возможность равномерно распределять нагрузку по возврату кредита в
течение всего кредитного срока
• удобство графика погашения кредита
• понятный механизм погашения кредита и уплаты процентов
 для банка
• прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк
• невысокий кредитный риск вследствие равномерной финансовой
нагрузки заемщика
 Отрицательные черты
 снижение эффективности данного кредита для банка в
условиях высокой инфляции; увеличение рисков процентной
ставки, ликвидности
 увеличение риска досрочного погашения при снижении
рыночных процентных ставок
[
Ипотечный кредит с двухнедельной
периодичностью платежей (Biweekly
Mortgage)
 модификация стандартного ипотечного кредита
 равные постоянные платежи по кредиту, осуществляемые
один раз в две недели
 заемщик платит в течение года большую сумму в счет
погашения долга по сравнению с ежемесячными
платежами
 более быстрое погашение кредита, уменьшение общих
процентных платежей для заемщика
[
Ипотечные кредиты с
переменными выплатами
[
Кредиты, размеры платежей
по которым определяются
сразу при заключении
кредитного договора
[
Ипотечные кредиты с фиксированной
выплатой основной суммы (Springfield
Mortgage - «пружинные» кредиты)
 равновеликие платежи в счет погашения основной
суммы долга
 начисление и выплата процентов на оставшуюся часть
долга
 изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи
 разновидность: выплатам основной суммы
предшествуют несколько лет только процентных
платежей, а потом равные платежи в счет долга и
проценты на непогашенный остаток
[
План амортизации «пружинного» кредита
Год (на
конец)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Ежемес. Процентн Платеж в Баланс
платежи ый платеж
счет
долга на
(долл.)
за месяц долга за
конец
(долл.)
месяц
месяца
(долл.)
(долл.)
250
188
63
14 938
241
179
63
14 250
232
170
63
13 500
223
160
63
12 750
213
151
63
12 000
204
141
63
11 250
195
132
63
10 500
185
123
63
9 750
176
113
63
9 000
166
104
63
8 250
157
95
63
7 500
148
85
63
6 750
138
76
63
6 000
129
66
63
5 250
120
57
63
4 500
110
48
63
3 750
101
38
63
3 000
91
29
63
2 250
82
20
63
1 500
73
10
63
750
63
1
63
0
Сумма кредита – 15 000 долл
Срок – 20 лет
Процентная ставка – 15%
.
[
График погашения «пружинного» кредита
300
250
200
150
100
50
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
181
193
205
217
Процентный платеж за месяц (долл.)
Платеж в счет долга за месяц (долл.)
229
0
0
0
0
0
[
Оценка «пружинного» кредита
 уменьшение доступности кредита и сокращение числа
потенциальных заемщиков
 неравномерный график погашения кредита усугубляет
кредитный риск в первые годы кредитного срока
 более быстрая по сравнению со стандартным кредитом
амортизация основного долга
[
Ипотечный кредит с “шаровым” платежом
(Balloon Mortgage)
 в общем виде предусматривается крупный итоговый
(“шаровой”) платеж в счет погашения долга
 снижение ежемесячных платежей заемщика, но
увеличение риска невозврата кредита
 разновидности:
 выплата одних только процентов, в конце - “шаровой платеж”
 частичная амортизация с итоговым “шаровым” платежом
 замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по
окончании срока выплачивается вся сумма кредита и
начисленный сложный процент (ограниченное
распространение)
[
«Шаровой» кредит
Процентные платежи
Платеж в счет долга
[
Ипотечный кредит с ростом платежей
(Graduated Payment Mortgage - GPM)
 переменные платежи в течение нескольких первых лет:
первый взнос минимален, потом взносы увеличиваются
с постоянным темпом
 в течение первых лет получается отрицательная
амортизация, основная сумма долга увеличивается
 на определенном этапе начинаются равномерные
платежи по схеме самоамортизирующегося кредита
[
Стандартный ипотечный кредит (FRM) и
ипотека с ростом платежей (GPM)
300
GPM
250
$
FRM
200
150
100
1
25
49
73
97
период
121
145
169
[
Пример расчета графика погашения
ипотечного кредита с ростом платежей
Исходные условия:
• Сумма кредита — $ 15 000
• Срок кредита — 15 лет
• Процентная ставка — 15% годовых.
• В первые 5 лет:
– происходит постепенный рост платежа на 1% один
раз в месяц
– доходы заемщика растут на 12,7% в год.
• При этом в первые 3,5 года платежи по
кредиту меньше платежей, рассчитанных по
формуле стандартного ипотечного кредита
[
График погашения ипотечного кредита с
ростом платежей
Период
(месяц)
1
2
3
4
5
6
Процентный Платеж в Баланс долга Доля платежа
Ежемес. платеж за счет долга
на конец
по кредиту в
платежи
месяц
за месяц
месяца
доходе
(долл.)
(долл.)
(долл.)
(долл.)
заемщика
138
188
-49
15 049
30.0%
140
188
-49
15 098
30.0%
141
189
-48
15 146
30.0%
142
189
-47
15 193
30.0%
144
190
-46
15 239
30.0%
145
190
-45
15 284
30.0%
12
24
36
48
154
174
196
221
194
199
201
200
-40
-25
-5
20
15 536
15 921
16 100
16 006
30.0%
30.0%
30.0%
30.0%
168
180
251
251
37
3
214
248
2 781
0
30.0%
30.0%
[
Оценка ипотечного кредита с ростом
платежей
 повышение доступности кредита
 расширение круга потенциальных заемщиков
 увеличение кредитного риска
[
Ипотечный кредит с гибким графиком
платежей (Flexible Payment Mortgage)
 Разновидность ипотеки с ростом платежей
 В договоре предусматривается последовательный рост
платежей через определенные интервалы времени
 В первые периоды платежи ниже, чем по стандартному
кредиту
[
Кредит под залог существующего жилья с
обратным аннуитетом (Reverse Annuity
Mortgage - RAM)
 Для пожилых людей
 Цель: залог имеющегося жилья для получения
постоянного дохода
 В течение определенного периода кредитор
осуществляет выплаты заемщику
 Заемщик гасит кредит путем передачи прав на жилье в
установленный срок
[
Кредиты с переменными
выплатами, по которым
фиксируются правила изменения
величины платежей
[
Ипотечный кредит с переменной процентной
ставкой (Adjustable Rate Mortgage – ARM) (1)
 Процентная ставка меняется в зависимости от
изменения ситуации на денежном рынке: по индексу
государственных ценных бумаг или др. финансовому
индексу
 Риск изменения процентной ставки перекладывается на
заемщика
 Расчеты платежей по кредиту проводятся по формуле
аннуитетного кредита; платежи пересчитываются
каждый раз при изменении ставки процента
[
Ипотечный кредит с переменной
процентной ставкой (2)
 Для повышения привлекательности для заемщика
используется механизм регулирования процентной ставки:
 устанавливаются ограничения на максимальный
уровень процентной ставки
 Разновидность: канадский «ролл-овер» - через заранее
установленные промежутки времени кредит
переоформляется на новый с текущей рыночной
процентной ставкой
[
Пример расчета графика погашения
ипотечного кредита с переменной
процентной ставкой
Исходные условия
• Сумма кредита — $ 30 000
• Срок кредита — 20 лет
• Первоначальная процентная ставка — 13% годовых
• Процентная ставка меняется в зависимости от
изменения уровня инфляции, но не чаще одного раза в
год
[
План амортизации ипотечного кредита с
переменной процентной ставкой
Год (на
конец)
Ежемес.
платежи
(долл.)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
351
332
331
313
311
295
294
294
294
282
281
281
281
272
271
271
271
271
268
268
268
Процентный Платеж в
платеж за
счет долга
месяц
за месяц
(долл.)
(долл.)
325
299
292
265
258
231
222
214
206
178
167
156
145
118
104
90
75
59
37
20
2
26
34
38
48
54
65
72
80
88
103
114
124
136
154
167
181
196
212
232
248
266
Баланс
долга на
конец
месяца
(долл.)
Сумма
платежей
на конец
месяца
(долл.)
Процентная
ставка, %
годовых
29 974
29 641
29 207
28 692
28 081
27 368
26 538
25 622
24 609
23 456
22 147
20 716
19 150
17 406
15 473
13 380
11 113
8 657
5 986
3 097
0
351
4 102
8 069
11 930
15 667
19 308
22 837
26 366
29 895
33 348
36 715
40 082
43 448
46 763
50 018
53 274
56 529
59 785
63 021
66 237
69 453
13%
12%
12%
11%
11%
10%
10%
10%
10%
9%
9%
9%
9%
8%
8%
8%
8%
8%
7%
7%
7%
[
График погашения ипотечного кредита с
переменной процентной ставкой
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
181
193
205
217
Процентный платеж за месяц (долл.)
Платеж в счет долга за месяц (долл.)
229
0
0
0
0
0
[
Проблемы применения ипотечного кредита
с переменной процентной ставкой
 Не все индексы процентной ставки верно отражают
реальную стоимость ресурсов
 Частый пересмотр процентной ставки делает кредит
менее привлекательным для заемщика, сужая тем самым
круг потенциальных потребителей ипотечных кредитов
 Изменения платежей по кредиту могут быть
несопоставимы с денежными доходами заемщика, что
увеличивает кредитный риск
 Данный кредитный инструмент достаточно сложен, так
как требуется обосновывать для заемщика
необходимость пересмотра процентной ставки и ее
нового уровня
[
Конвертируемый ипотечный кредит с
переменной процентной ставкой (Convertible
Mortgage)
 На первой стадии устанавливается переменная ставка
процента
 В договоре предусматривается возможность
переоформления договора на договор с фиксированной
ставкой процента
 В договоре могут содержаться ограничения на
возможности конвертации (в США только в период между
13 и 16 месяцем)
 Процентная ставка по конвертируемым ипотечным
кредитам обычно на 0,25-0,50 процентных пункта выше,
чем по обычным ипотечным кредитам с плавающей
ставкой