investicii_-_itogi_2014
advertisement
Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru Предварительные итоги инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости России в 2014 г. На сегодняшний день ситуация на рынке коммерческой недвижимости не внушает оптимизма. Несмотря на то, что стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость позволяет избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы под сильным влиянием факторов риска: волатильность курсов валют, замедление экономического роста, снижение цен на нефть, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России в особенности офисного с текущим ростом свободных площадей. Все эти факторы подпитывают ожидания обвала на рынке недвижимости в ближайшей перспективе. Объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 г. ($9,0 млрд.), но при этом оказался на 30% выше результата 2012 г. ($4,5 млрд.), составив по состоянию на декабрь 2014 г. $5,8 млрд. Однако данный результат нельзя назвать положительным, так как в 2012 г. снижение объема сделок было продиктовано дефицитом предлагаемых на продажу высоколиквидных активов, тогда как спад в 2014 г. связан с реальным падением экономики страны ввиду как внутренних (падение спроса со стороны населения), так и внешних факторов (падение цен на нефть, политические и экономические санкции), к которому добавилась инертность рынка недвижимости: отсутствие желания у собственников к переоценке своих активов из-за постепенного роста вакантности и падения доходности. По сравнению с предыдущими годами наименее активным периодом года оказался последний квартал, но до конца декабря еще ожидается закрытие крупной сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью $1,0 млрд. В 2014 г. объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% Значительное снижение данного показателя относительно прошлого года произошло за счет сокращения доли инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в региональных городах (без учета Санкт-Петербурга): с $1,4 млрд. в 2013 г., и $1,5 млн. в 2012 г. до $0,05 млрд. в 2014 г. Доля сделок в Санкт-Петербурге в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с годом ранее и почти в 8 раз относительно 2012 г., составив $360 млн. На высокий показатель 2011 г. повлияли продажа такого крупного ТЦ «Галерея» стоимостью в $1,1 млрд. Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru Таким образом, основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона, где традиционно сосредоточены высоколиквидные объекты. Объем инвестиций в московскую недвижимость по предварительным итогам 2014 г. оказался на 25% ниже уровня 2013 г., составив около $5,4 млрд., и в 2 раза превысил показатель 2012 г. В 2014 г. снизился объем инвестиций в региональную недвижимость Доля иностранных инвестиций по итогам прошедших месяцев 2014 г. несколько увеличилась с 17% 2013 г. до 22%, но в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала снизился с $1,4 млрд. до $1,3 млрд., т.е. более, чем на 10%. Учитывая, что средний срок сделки составляет порядка 6 месяцев, данный показатель, скорее отражает ситуацию инвестиционной активности начала года. Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015г., который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России. Доля иностранных инвестиций в 2015 г. не превысит 10% В абсолютном выражении наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент, что является следствием закрытия нескольких крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м.), «Берлинский дом» Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru (13,4 тыс.кв.м) и «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн. - около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России. Наибольшее количество иностранного капитала привлек сегмент жилой недвижимости и апартаментов - 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств. Порядка $400 млн. было инвестировано в покупку комплекса «Покровские холмы» катарским фондом QIA. Западные компании не слишком активно интересовали в объекты многофункционального назначения – крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни "Россия" в деловом центре "Москва-Сити", стоимостью - $280 млн., что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент. Лидером по объему иностранных инвестиций стал офисный сегмент По состоянию на ноябрь 2014 г. возросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 г. до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций. В частности, одной из таких сделок стало приобретение компанией Solvers Estate Олега Малиса проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать $0,4млрд1. Кроме того, на сегодняшний день, все больше земельных участков и проектов приобретается под дальнейшее строительство жилых объектов, в связи с возросшей актуальностью данного сегмента на территории Новой Москвы, а также с активным ростом спроса на него. Зафиксирован также небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства относительно 2013 г. с 4% до 8% (в абсолютных значениях c $330 млн. до $500 млн., соответственно). Однако данное явление можно назвать временным, и характеризующим активность конца 2013 г. - начала 2014 г. На сегодняшний день российский рынок пребывает в уязвимом состоянии, и многие инвесторы приостанавливают финансирование (за исключением жилой недвижимости) из-за геополитических рисков, что в среднесрочной перспективе отразится и на структуре инвестиций. Основным спросом в 2015 г. (90%) будут пользоваться высоколиквидные объекты на операционной стадии, или проекты с высокой степенью готовности. 1 Здесь и далее стоимость инвестиционных активов дана по оценкам экспертов S.A.Ricci Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru Возрос объем инвестиций в «бумажные проекты» и объекты незавершенного строительства Наибольшее количество инвестиций по итогам 2014г. ($1,6 млрд. или 28% в общем объеме сделок) привлек сегмент многофункциональных комплексов (в 2013г. их доля не превысила 5%). Проекты МФК помогают диверсифицировать риски для крупных объемов площадей, однако имеют экономический смысл только для центральных районов города. Так, структура подконтрольная предпринимателям Саиту и Михаилу Гуцериевым купила торгово-деловой центр класса А «Новинский пассаж», общей площадью 78 тыс.кв.м ($365 млн.), а также гостинично-офисный долгострой возле стадиона «Олимпийский» в Москве за $130 млн. Примечательно, что объекты, имеющие апартаментную составляющую, вызывают все больший интерес со стороны инвесторов, например, в этом году в ММДЦ «Москва-Сити» было продано несколько комплексов аналогичного формата :«Imperia Tower», «Imperia Tower II», «Башня России». Следующими по объему инвестиций стал офисный сегмент - на его долю пришлось около $1,4 млрд. - сумма вложений уменьшилась в 3 раза в абсолютном выражении относительно показателя 2013г., в процентном выражении снизилась с 45% до 24%. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35,2 тыс.кв.м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн. Стоит отметить значительную долю в распределении общего объема инвестиций участков под застройку, которая за год выросла с 5 до 28%. В этом году было закрыто несколько транзакций по приобретению участков как подготовленных для строительства, так и с существующими устаревшими постройками в промышленных зонах, которые планируется под редевелопмент. Сопоставимый объем инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты- $0,6 млрд., $0,5 млрд., $0,5 млрд., соответственно. За счет продаж таких жилых активов, как «Покровские холмы», «Горки-8»,70% долей компании Vesper, доля сегмента жилой недвижимости превысила 10%. В гостиницы было вложено $535 млн. или 9% от общего объема транзакций на рынке.. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО "Гостиничная компания" в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн. Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru Сегмент ритейла также занимает долю менее 10% от совокупного объема сделок купли-продажи (в 2013 г. на него приходилось порядка 30%). Впрочем, качественные торговые объекты по-прежнему остаются самыми желаемыми инвестиционными продуктами на рынке, и незначительная доля данного сегмента связана с отсутствием ликвидного предложения на сегодняшний день. Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России. С начала 2014 г. прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в г. Пермь, общей площадью 46,5 тыс.кв.м. Объем транзакции составил $6,1 млн., для сравнения в 2013г. итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн.: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г.Санкт-Петербург). Почти четверть инвестиций пришлось на долю многофункциональных комплексов Средний размер покупки заметно снизился с $220 млн. в 2013г. до $115 млн., при этом процентное соотношение приобретаемых дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций оказалось сопоставимо с распределением 2013 г. Соотношение дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций не изменилось Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 г. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса. Компании финансового сектора – наиболее активные инвесторы Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса А- 11-12% для класса B/В+ -13 -14%. При этом некоторые запрашиваемые ставки капитализации все еще не показывают отрицательной динамики и сохраняются на уровне предыдущего квартала. Однако, имеет место сильный разрыв между запрашиваемыми ставками доходностями и ориентирами покупателей, которые сильно выросли за последние полгода в ожиданиях стагнации рынка. Для качественных торговых площадей в пределах МКАД - 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%. Динамика ставок капитализации Прогноз Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru Несмотря на ряд сделок, находящихся в стадии согласования, до конца года восстановления инвестиционной активности не произойдет - годовой объем транзакций, по нашим прогнозам, не превысит $7 млрд., что более чем на 20% ниже результата прошлого года. В более долгосрочной перспективе 2015 г. ряд факторов побуждает склониться в сторону более пессимистичного сценария, когда объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости не превысит уровень в $3,5 млрд. Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость России Среди угрожающих факторов – усугубление политических рисков, ухудшение макроэкономических показателей и связанный с ними рост объема выводимых с российского рынка средств. Перечисленные факторы будут способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала, при этом есть ожидания роста интереса со стороны китайских и азиатских инвесторов. Сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов. В 2015 г. изменения коснуться и структуры распределения инвестиций по сегментам: наибольший интерес будут привлекать качественные объекты ритейла, а также жилые и многофункциональные комплексы с апартаментами. Постепенно будет восстанавливаться интерес к складскому рынку, доля офисного рынка в структуре спроса при этом будет снижаться. Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 11,5 п.п. в 2015 г. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов. Источником устойчивого экономического роста может стать развитие национальной промышленной базы, строительство новых заводов и имущественных комплексов, а также смена политических ориентиров в вопросах конфликта на Украине. Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 moscow@ricci.ru www.ricci.ru Примеры крупнейших инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России с начала 2014 г. Гостиницы Другое МФК Офисы Ритейл Склады Рынок Объект Адрес GBA, тыс.кв.м Класс Стоимость млн. $ Продавец Покупатель Москва Гостиничная Компания (13 гостиниц) - 248,0 - 500,0 Деп-т имущества Москвы ВТБ Москва 3 участка Завод имени И.А. Лихачева 65 Га - 731,3 ЗИЛ LSR Estate Москва ОАО «Агрокомбинат «Южный», ОАО «Перовское», ОАО МГКЛ Мосгорломбард - - - 224,6 Деп-т имущества Москвы ВТБ СанктПетербург Завод «Знамя Труда» Магнитогорская ул., 11, лит. А 110,0 - 80,0 Alexandrovskiy Bank NCC МО Горки-8 Рублёво-Успенское шоссе 61 Га - 60,0 Hals-development н/д Москва СК Олимпийский Олимпийский пр-кт - - 50,0 Paul Fuchs ИП Москва Империя Тауэр Пресненская набережная, 6, стр.2 287,0 A 480,0 MosCityGroup Solvers Москва Новинский пассаж Новинский б-р, 31 78,0 A 365,0 ВЭБ Экспоком н/д Renaissance Construction Москва Башня Россия Пресненская наб. уч. 17-18 320,0 A 280,0 Москва Мельничный комбинат № 4 Шмитовский проезд, д.39, стр. 1 350,0 - 200,0 ИП Capital Group Group BIN Solvers Москва Гостинично-деловой комплекс Олимпийский пр-кт 76,0 н/д 131,6 Кузнецкий мост девелопмент Москва Империя Тауэр II Москва-Сити, уч. 4 98,0 A 117,6 MosCityGroup Москва Газойл Сити Намёткина ул., 18 35,3 A 176,3 Ташир н/д Москва Северное Сияние Правды ул., д.26 39,0 B+ 152,8 Lenhart Global Eastern Property Holdings Москва Имперский дом Якиманский пер., 6 10,0 A 95,0 Capital Group UFG Real Estate Москва Берлинский дом Петровка ул., 5 13,4 A 74,3 н/д Москва Женевский дом Петровка ул., 7 16,5 A 74,3 н/д СанктПетербург Синоп Синопская наб., 22 21,0 A 58,0 Plaza Lotus Group Eastern Property Holdings Eastern Property Holdings RWM Capital Asset Management Москва River Mall Автозаводская ул., 16 258,0 н/д 335,4 Банк Москвы Hals-development СанктПетербург River House Академика Павлова ул., д.5, лит.А 30,0 B 55,0 ПСН-недвижимость Jensen Group Пермь СК Навигатор Промышленная ул., 107 14,6 н/д 6,1 Прикамье-логопарк Градиент Россия 119435, Москва, Б. Саввинский пер., д. 2, стр. 9, 4й эт. тел./ факс: +7 (495) 790-71-71 Земля Компания moscow@ricci.ru www.ricci.ru Москва Участок земли Ленинский пр-кт. н/д - 135,0 н/д Новатек Москва Участок земли Новая Москва 54 Га - 67,0 н/д МИЦ O1 Group ГК Ист Москва CA Immo (16%) - - - 368,0 CA Immobilien Anlagen AG Москва O1 Properties (26%) - - - 340,0 O1 Properties Москва Hals-development (42,3%) - - - 197,3 Hals-development Банк Москвы Москва O1 Properties (6%) - - - 100,0 Centimila Goldman Sachs International Москва Vesper (70%) - - - 100,0 Vesper O1 Group Данный обзор основан на данных об известных сделках купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости в России
