тему - Ваши соседи
реклама
Информационное агентство «Ваши соседи» Место издания – Уфа Выходит с 2014 года Выпуск № 7 от 24.02.2015 г. www.вашисоседи.рф Во всех ли жилищных проблемах виновны так называемые «недобросовестные управляющие организации»? Например, откуда вдруг взялся ОДН? Почему практически все управляющие организации стали замешаны в чрезмерном начислении расходов на общедомовые нужды? Похоже, что руками недобросовестных управляющих компаний эти проблемы создали производители коммунальных ресурсов. Истинными виновниками являются недосягаемые поставщики ресурсов и бездействующие муниципальные чиновники, подрывающие авторитет органов Государственной власти. Ежедневно мы слышим про «недобросовестных коммунальщиков», которыми именуют исключительно работников управляющих организаций. Согласитесь, что производители же коммунальных ресурсов к «коммунальщикам» традиционно как бы и не относятся… Мы ежедневно слышим, что управляющие организации собирают огромные средства с добросовестных граждан, и деньги эти тратят на себя любимых, не оплачивая получаемые от поставщиков ресурсов ресурсы, и, якобы, ни копейки не тратя на содержание и ремонт домов. Дома рушатся, качество коммунальных услуг недопустимо низкое. Всё выглядит так, что поставщики ресурсов подают исключительно высококачественные ресурсы, отвечающие всем требованиям. И ни надзорные инстанции, ни органы власти всех уровней, ни суды никак не могут повлиять на негодяев - управляющих! Всё выглядит так, якобы бедные поставщики ресурсов из последних сил в убыток себе подают жильцам горячую воду и отопление, а подлые управляющие организации умудряются еще каким-то образом ухудшать качество этих услуг. Целенаправленно остужают горячую воду, что приводит к неудовлетворительному отоплению и качеству «недостаточно горячей» горячей воды, и т.д. и т.п. Так ли это? Последнее время поставщики ресурсов громко заявляют о своем желании получать свои деньги напрямую с собственников, но, как показывает реальность, не хотят исчезновения управляющих организаций. Ведь управляющие даже при прямых расчетах населения с поставщиками остаются исполнителями коммунальных услуг. Управляющие несут всю полноту ответственности за качество этих услуг. При «правильно» оформленном договоре ресурсоснабжения (например, каким является публичный договор между теплоснабжающей организацией и управляющими организациями в Уфе) управляющие организации оказываются должниками перед РСО по обязательствам собственников – неплательщиков. Для РСО очень удобно использовать УК и ТСЖ в качестве «подушки безопасности», обвиняя их во всех проблемах. 1 В реальности поставщики тепла и горячей воды отгородились от конечных потребителей – жильцов этим самым договором. Благодаря такому, так называемому, публичному договору теплоснабжения в Уфе практически все управляющие организации оказались ответчиками в Арбитражном суде перед поставщиком тепла и горячей воды. Ситуация такая: По договору УК незамедлительно обязана отправить поставщику ресурса средства, которые оплачивают собственники. УК так и делают, а всё равно все должники перед поставщиками. Почему? Всё просто… В том же договоре сказано, что, кроме того, что оплатили жильцы, за фактически потреблённый ресурс УК должна заплатить до 15 числа каждого месяца. А, по закону, УК собственникам выставлять за потреблённое тепло может только равными частями в течении года. И зимой, и летом. Но с каких же средств УК заплатит зимой за фактически потреблённый ресурс? Не важно – в суд… Публичный договор теплоснабжения, действующий в Уфе, это отдельная тема, которая будет опубликована дополнительно. Публикация будет в виде двух открытых обращений. Первое к В.В.Путину с простым вопросом – известно ли ему, что подписанное им Постановление Правительства РФ № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» не действует в Уфе? Второе к Р.З.Хамитову тоже с простым вопросом - как применять Постановление Правительства РБ от 31.08.2012 г. № 300 «О порядке расчёта платы за отопление для собственников и пользователей помещений в МКД», обязывающее управляющие организации выставлять жильцам плату за отопление равными частями в течении календарного года? Вот некоторые, не существующие в публичном договоре, пункты, которые обязательны при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг: 1. Должен предусматриваться порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги. Но в указанном договоре это не предусмотрено и на претензии потребителей на качество или объём поставляемой коммунальной услуги перед потребителями и за себя, и за поставщика ресурса отвечает только управляющая организация. 2. Должен предусматриваться порядок взаимодействия сторон при выявлении неисправности общедомового прибора учета, а также порядок расчета размера платы за поставленный коммунальный ресурс в указанном случае. В указанном договоре не предусмотрено. 3. При установлении в договоре ресурсоснабжения порядка определения стоимости поставленного коммунального ресурса учитывается, что в случае поставки ресурсоснабжающей организацией коммунального ресурса ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальный ресурс изменяется в порядке, определенном Правилами предоставления коммунальных услуг. В указанном договоре не учитывается. 4. При определении в договоре ресурсоснабжения порядка взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги предусматривается обязательность выявления причин предоставления коммунального ресурса ненадлежащего качества и (или) в ненадлежащем объеме и порядок выявления этих причин, устанавливаемый с учетом требований, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг. В оспариваемом договоре порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги не предусматривается. 5. В договоре ресурсоснабжения предусматриваются меры ответственности ресурсоснабжающей организации за нарушение показателей качества и объема поставляемого по договору коммунального ресурса, явившееся причиной предоставления исполнителем коммунальной услуги ненадлежащего качества или в ненадлежащем объеме, которые 2 применяются в отношениях между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией в качестве дополнительных мер ответственности и которые устанавливаются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения. В оспариваемом договоре не предусмотрены меры ответственности ресурсоснабжающей организации за нарушение показателей качества и объема поставляемого ресурса, и на претензии потребителей на качество или объём поставляемой коммунальной услуги перед потребителями за поставщика ресурса отвечает только управляющая организация. 6. Допускается, что в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги. Но данная часть Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг, даже не рассматривается поставщиком ресурса, что делает указанный договор кабальным, возлагая ответственность и обязанности только на одну сторону договора. Но договор обязателен для заключения управляющей организации в силу его публичности. Сам договор и все приложения к нему размещены на сайте ИА «Ваши соседи» ниже этой статьи на суд читателей. Буду благодарен, если кто то подметит в нём то, что я не увидел и, возможно, голословно обвиняю поставщика ресурса… Опровержение вышеизложенного будет опубликовано незамедлительно. В результате такого договора в итоге страдают жильцы: 1. Излишне взысканные средства поставщиками ресурсов с управляющих организаций затем управляющие организации вынуждены распределять поровну на всех жильцов. 2. За некачественный ресурс (например, холодная горячая вода или холодное отопление) жильцы не могут спросить с истинного поставщика, т.к. не являются стороной по договору. Для жильцов исполнителем коммунальной услуги является всё та же управляющая организация. С неё и спрашивают. Управляющая организации платят штрафы со средств, которых затем не хватает на надлежащее содержание. А с чего же ещё им платить? Других доходов у управляющих быть не может. И главное, поставить ресурс надлежащего качества они всё равно не смогут, т.к. не они его производят. Другой пример. В настоящее время в Арбитражном суде Республики Башкортостан находится дело № А07-24791/2014, где поставщик горячей воды «БашРТС» потребовал от управляющей компании «Уютный дом» 3 миллиона рублей якобы не доплаченные по договору. Что же выяснилось в суде? Сразу стало очевидно, что сумма была предъявлена сильно завышенная. Затем, в процессе судебного разбирательства, поставщик горячей воды сделал корректировку - перерасчёт, тем самым признав, что ранее выставлял к оплате не существующие объёмы. На данном этапе указанного судебного процесса продолжается спор об оставшихся уже только 100 тысячах от первоначально заявленных поставщиком горячей воды трёх миллионов! Спор продолжается, т.к. по расчётам УК, на данный момент не только нет долга 100 тысяч, но и есть переплата, которую УК намерена обязать учесть в будущий период. Вот и давайте предположим, кто бы и как оплатил эти 3 миллиона, если бы управляющая компания не возразила в суде? Очень просто, эти 3 миллиона равномерно были бы распределены на всех жильцов управляющей компании в виде ОДН. Именно так и происходит с большинством УК, не желающим противостоять монополистам в защиту нанявших их собственников жилья. 3 Исковое заявление с требованием 3 миллиона и решение суда, для наглядности, будут опубликованы ниже данной статьи на сайте информационного агентства «Ваши соседи», после вынесения судом решения. Целью данной статьи не в поиске причин сложившейся ситуации. Причины очевидны. Хочется попытаться выработать эффективную модель совместных действий управляющих организаций и собственников жилья в сложившихся условиях. Можно, конечно, плакаться на «злую судьбу» и ждать, что некто умный и сильный неожиданно всё наладит. Но лично мне кажется, что необходимо жителям совместно с УК предпринимать ответные действия. И эта ответная реакция должна быть продуманной, сильной, эффективной, а главное совместной с управляющей организацией. Руководители управляющих организаций очень внимательно следят за темами, где жильцам дают советы по взаимодействию с ними. Надеюсь, и эту статью сейчас читает кто - то из них, потому позволю себе дать несколько советов ему о том, как можно выстраивать эффективное информационное взаимодействие с населением. Предлагаемые рекомендации сформулированы на основе обобщённого положительного опыта работы с жильцами управляющих организаций: 1. Необходимо информировать жильцов о всех Ваших достижениях, и проблемах. Разъяснять жилищное законодательство, доводить до сведения информацию о тех или иных событиях в жилищной сфере и т.п. И для этого можно использовать широкий спектр инструментов: публикации в местных СМИ, обходы домов, размещение информации на квитанциях, на собственных Интернет-ресурсах. Можно выпускать какой-либо информационный бюллетень, использовать иные способы информирования населения. 2. Необходимо напомнить про обязанность раскрытия информации. Раскрывайте максимально возможное количество информации. Речь не идёт о предоставлении сведений о зарплатах работников, но раскрыть информацию о затратах непосредственно на каждый управляемый дом с распределением суммы по всем видам работ будет очень даже полезно. Очень популярным универсальным ответом жителю у управляющих компаний зачастую замечается такой ответ, что вся необходимая информация раскрыта на сайте «Реформа ЖКХ». ГЖИ не наказывает, значит раскрыто всё, что нужно. Значит больше ему знать не положено. Не наступайте на эти грабли. Если информация, которой интересуется нанявший Вас собственник, не является коммерческой тайной или персональными данными, необходимо внятно предоставить ответ. А если такой интерес повторяется, то для собственного удобство её можно раскрыть на своих сайтах, даже, если этого не требует Стандарт раскрытия информации управляющими компаниями. 3. Очевидно, что обоснованные жалобы должны быть тщательно разобраны, на них должен быть дан разумный подробный ответ, сами же выявленные замечания должны быть минимизированы, либо устранены. А что же делать с многочисленными необоснованными жалобами, поданными людьми, которые что-то где-то прочитали и по непонятным причинам решили, что их кто-то обманывает, иными словами – жалобы тех, кто «слышит звон, да не знает, где он»? При поступлении «неадекватных» жалоб реагируйте на них максимально быстро и широко. Пишите не только письменный ответ заявителю, но и открытый ответ, например на информационных стендах (или даже в местных СМИ) с обязательным объяснением абсурдности жалоб и ссылкой на то, как много времени у работников УО отнимает обработка различных заявлений, содержащих неадекватные требования (неисполнимые и не вмененные в обязанности УО ни договором управления, ни каким-либо законом). 4. Признавайте ошибки и недоработки с обязательным указанием мероприятий по ликвидации негативных последствий, отметив положительные моменты («На ошибках учатся», «Благодаря случившемуся, в нашей компании создан специальный отдел, который в будущем предотвратит возникновение не только произошедшего, но и ряда аналогичных событий, возникновение которых мы раньше даже не прогнозировали» и т.д. и т.п.). 4 5. Создавайте атмосферу нетерпимости к должникам и вредителям. Разъясняйте людям, что убытки, которые приносят Вам должники, погашаются из средств, собранных с добросовестных жильцов. Т.е. эти самые добросовестные жильцы платят долги своих соседей. И Вы можете победить всех этих злостных неплательщиков только с помощью их соседей! Снова приведу в пример УК «Уютный дом». Что бы уменьшить финансовую нагрузку на добросовестных жильцов из-за злостных неплательщиков, данная компания обратилась за помощью к специализированной юридической организации с целью максимально сократить задолженность. Это правильно, так как функция управляющей организации обслуживать общее имущество, а не взыскивать долги. Но гениальность подхода в другом: руководитель УК внёс в договор по взысканию долгов обязанность взыскателей проводить стимулирующую лотерею для добросовестных, своевременно оплачивающих ЖКУ, жильцов. Тем самым повернув ситуацию наоборот: Теперь за счёт соседей – неплательщиков будет проводиться стимулирующая лотерея для добросовестных жильцов. Ну, а неплательщикам, кроме долгов, заплатить придётся и за взыскание с них расходов, и пени. 6. Необходимо подчёркивать единство целей УК с жильцами. При любом удобном случае давайте жильцам понять, что Вы наняты ими на работу, у Вас нет никаких собственных интересов, кроме как исполнение работ по содержанию и ремонту их домов, достижения максимально комфортных условий их проживания, предотвращение аварий и всесторонняя помощь во всех вопросах жилищной сферы. Данные рекомендации помогут создавать положительный образ заботливой неравнодушной компании, что не может не способствовать росту доверия к ней. Постоянный, дружеский, конструктивный диалог со своими потребителями – залог успеха управляющей организации. Важно понимать, что никогда 100% жильцов не станут противниками УО, как и никогда 100% жильцов не станут сторонниками УО, и конкретный процент поддерживающих УО жильцов зависит как раз от эффективности количества и качества мероприятий по информационному воздействию на этих самых жильцов. Уважаемые собственники жилья! Если управляющая организация с Вами взаимодействует - отлично! Помогите ей в этом. Если нет, гоните её прочь и выбирайте нормальную управляющую организацию сами… По нашим наблюдениям в домах, где управляющую организацию выбрали сами жильцы меньше жалоб и проблем. Чаще всего выбор управляющей компании начинается с диалога с жильцами, который продолжается в процессе дальнейшей работы. Всем известно, что сами жильцы выбрали управляющую организацию в Уфе далеко не во всех домах (мягко говоря). И основной поток жалоб в тех домах, где управляющая организация там оказалась не пойми как, а жильцы пытаются её как то изменить или заставить работать по-другому. Но это уже другая история… Обсудить статью, предложить дополнения, оспорить те или иные аспекты, прокомментировать Вы можете, написав на электронную почту информационного агентства СМИ «Ваши соседи». Заранее выражаем искреннюю благодарность тем, кто найдёт возможность поделиться своим мнением, своим опытом, дать рекомендации по затронутым неоднозначным вопросам. ________________ Информационное агентство «Ваши соседи». Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ТУ 02-01262 зарегистрировано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Республике Башкортостан 04.07.2014 г. Учредитель, главный редактор: Николенко А.В., тел.: (347) 274-25-71. Адрес для писем: г. Уфа, ул. Ленина, д. 26, оф. 409. Электронная почта: [email protected]. Порядковый номер выпуска — 7. Тираж — 900 экз. Бесплатно. Дата выхода в свет 24.02.2015 г. 5
