Земельные участки промышленной и коммунальной - G

Зиядина Д.А.
старший преподаватель
Казахский университет
экономики,
финансов и международной
торговли
Астана, Республика Казахстан
ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ НА
ТЕРРИТОРИИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Аннотация
К основным механизмам платного землепользования относятся:
нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость
земли, земельный налог, арендная плата, залоговая стоимость земельных
участков и другие регуляторы рыночного оборота. В условиях рыночной
экономики земельные участки становятся объектом недвижимости,
поэтому они имеют стоимость, а землепользование является платным:
налог и арендные платежи, земля входит в уставный фонд производства,
участвует в сделках (купля-продажа, залог, дарение, обмен и т.д.). Из всех
категорий земель в плане платности землепользования выделяются земли
населенных пунктов, в частности, земли городов. Ценность городских
земель заключается в их особенности приносить дополнительный доход.
Ключевые слова: цена земли, кадастровая стоимость, рыночная
стоимость, земельный налог, залоговая стоимость.
Переход Казахстана к рыночной экономике, в основе которого лежит
глубокая
трансформация
отношений
собственности,
обусловил
качественное изменение методов управления экономическими процессами,
главным
инструментом
которого
стала
система
платного
землепользования, пришедшая на смену методам административного
вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность предприятий.
В условиях рыночной экономики земельные участки становятся
объектом недвижимости, поэтому они имеют стоимость, а
землепользование является платным: налог и арендные платежи, земля
входит в уставный фонд производства, участвует в сделках (купляпродажа, залог, дарение, обмен и т.д.). Из всех категорий земель в плане
платности землепользования выделяются земли населенных пунктов, в
частности, земли городов. Ценность городских земель заключается в их
особенности приносить дополнительный доход. Для определения этого
дохода производится их кадастровая оценка. В структуре поступления
земельного налога свыше 87,6% приходится на земли населенных пунктов.
Удельный вес платежей за земли промышленности сократился с 34,4% в
2002 г. – до 11,2% в 2007 году, за земли сельскохозяйственного
назначения соответственно с 3,0% до 1,2% [1].
Необходимость в получении достоверной оценки стоимости
земельных участков испытывают как государственные исполнительные
органы власти при осуществлении перспективного развития населенных
пунктов, проведении рациональной и налоговой политики, так и частные
субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
К основным механизмам платного землепользования относятся:
нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость
земли, земельный налог, арендная плата, залоговая стоимость земельных
участков и другие регуляторы рыночного оборота.
В Республике Казахстан в качестве нормативной цены выступает
кадастровая
(оценочная) стоимость земельного участка. На основе
кадастровой стоимости исчисляется плата за возмездное предоставление
(продажу) права частной собственности и за продажу права аренды на
земельный участок, размер единого земельного налога для крестьянских и
фермерских хозяйств.
Кадастровая оценка земель в стране производится в соответствии с
Земельным кодексом Республики Казахстан и постановлением
Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об
установлении базовых ставок платы за земельные участки при их
предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или
государственными землепользователями в аренду, а также размера платы
за продажу права аренды земельных участков». Этим постановлением
центральному уполномоченному органу по управлению земельными
ресурсами поручено, на основании данных государственной статистики об
общем уровне инфляции и результатов мониторинга земли, по мере
необходимости вносить в Правительство страны предложения об
уточнении базовых ставок платы за земельные участки при их пре Для
определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков при
их продаже государством в республике проводятся работы по ценовому
зонированию, установлению границ ценовых зон и определению
поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные
участки в населенных пунктах. В настоящее время эти работы выполнены
по большинству областных центров.
Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка
определяется в соответствии с базовыми ставками платы за земельные
участки с применением к ним поправочных (повышающих и понижающих)
коэффициентов.
При определении оценочной стоимости земельных участков в
населенных пунктах поправочные коэффициенты устанавливаются в
соответствии с границами ценовых зон, определенных в схемах ценового
зонирования. При этом предельный (максимальный) размер повышающего
или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный
размер[2].
Целью
оценочно-кадастрового
зонирования
(далее
зонирование) является определение границ ценовых зон с установлением
поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные
участки. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или
понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер
(п. 1 ст.11 ЗК РК).
Результатом зонирования является схема ценовых зон с
установленными поправочными коэффициентами к базовой ставке платы
за земельные участки. Поправочные коэффициенты рассчитываются на
основе градостроительных факторов в т.ч. за местоположение по
отношению к центру города и внутриквартальным условиям.
Стоимость 1 м земли в ценовой зоне определяется путем умножения
базовой ставки на соответствующий поправочный коэффициент,
установленный для данной зоны.
Целью зонирования для налогообложения является определение
территориальных особенностей по условиям налогообложения в границах
населенных пунктов, с выделением отдельных зон для дифференциации
базовых налоговых ставок на землю через поправочные коэффициенты.
Для обеспечения единого подхода к оценке земельных участков на
всей территории республики и сопоставимости ее результатов,
необходима разработка базовых ставок платы (далее - БСПЗУ) нормативной цены для определения кадастровой (оценочной) стоимости
земель населенных пунктов (городов БСПЗУ населенных пунктов
(городов), при их предоставлении в частную собственность и
порядок определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных
участков утверждены постановлением Правительства Республики
Казахстан от 8 мая 1996 года №576 и переутверждены без изменений в
связи с принятием Земельного Кодекса Республики Казахстан,
постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003
года №890.
Объектом зонирования и разработки базовой ставки является
территория в границах Генерального плана развития или черты
населенного пункта.
Помимо общего объекта зонирования необходимо уточнить и
ценовое значение локальных объектов. К ним относятся:
- жилой район;
- микрорайон;
- учетный квартал;
- оценочный участок;
- эталонный участок.
Жилой район и микрорайон - первичные территориальные
единицы функционального зонирования селитебной территории. С точки
зрения оценочного зонирования эти единицы являются на 90-95 %
носителями рыночной ценовой информации.
Земельно-кадастровой единицей является учетный квартал,
который должен нести следующую информацию: общая площадь
квартала, количество земельных участков с перечнем их собственников,
границы и площади, местоположение (координаты), кадастровый номер и
кадастровую стоимость земельных участков.
Оценочный участок - начальный носитель ценовой информации.
Оценочные участки могут выделяться внутри учетных кварталов, или
совпадать с ними. Задача выделения оценочных участков - покрыть всю
территорию ценовыми значениями в абсолютном, или относительном
виде. Абсолютные значения - рыночные, или кадастровые стоимости.
Относительные значения - поправочные коэффициенты, учитывающие
комплекс рентообразующие факторов в 100% градации от лучших до
худших значений.
На всей территории зонирования определяются оценочные участки
при использовании относительных значений (коэффициентов). При
зонировании по абсолютным значениям (стоимостям) территории, не
имеющим рыночных значений, на них размещаются эталонные участки,
где определяются стоимостные значения расчетным путем через методы:
сравнительный, затратный, доходный.
Кроме того, при освоении новых земельных участков
потенциальной доходностью обладают резервные территории. Все
зоны, не имеющие налогооблагаемой (доходной) базы, объединяются в
бездоходную зону - прочие земли. В итоге, для оценочного зонирования,
представляется следующий перечень функциональных зон:
1)селитебная;
2) производственная (промышленная);
3)сельскохозяйственная;
4) резервная;
5) прочая.
Таким образом, базируясь на регламентах функционального
зонирования, выводятся функциональные зоны с учетом оценочных
требований, увязанные с классификацией недвижимости.
Исходя
из
юридических
определений
недвижимости
выделяются следующие правовые классы недвижимости:
- земельные участки;
- здания и сооружения;
- объекты незавершенного строительства;
- многолетние насаждения;
При классификации земельной недвижимости необходимо
применять формулировку «земельно-имущественный комплекс» (по
аналогии зарубежных нормативных актов), как синоним недвижимому
имуществу:
- неосвоенные (незастроенные) земельные участки;
- земельные участки индивидуальной жилищной застройки;
- земельные участки сельскохозяйственного использования;
- земельные участки коммерческой застройки (в т.ч.
многоквартирные дома);
- земельные
участки
промышленной
и
коммунальной
недвижимости.
Данная
классификация
близка
функциональным
зонам,
выделенным применительно к оценке земель, т.к., она отражает
определенные ценовые режимы использования земель.
Неосвоенные земельные участки относятся к резервной
функциональной зоне. Они имеют потенциальную ценность, величина
которой соответствует стоимости земельных участков по генплану
развития города. Эти земли необходимо выделить в отдельную зону с
подразделением на подзоны, соответствующие периодам освоения
резервной территории.
Земельные участки индивидуальной жилищной застройки
выделяются в отдельный класс недвижимости. Для этих земель, в отличие
от многоквартирной (многоэтажной) застройки, не характерно
коммерческое использование, поэтому коммерческая (прибыльная)
составляющая стоимости этих земель незначительна.
Земельные
участки
сельскохозяйственного
использования
подразделяются на три подкласса:
- садово - огородные (дачные) участки;
- крестьянские хозяйства;
- свободные сельскохозяйственные угодья.
Любой из этих подклассов, в соответствии с генеральным планом,
должен быть в перспективе предназначен для какого - либо вида
застройки, т.е., эти земли не относятся к категории земель
сельскохозяйственного назначения.
Свободные сельскохозяйственные земли относятся к резервной
территории.
Дачные участки - недвижимость, стоимость которой определяется
на основе базовой ставки платы за землю с применением
соответствующих поправочных коэффициентов.
Земельные участки коммерческой застройки, включающие и
многоквартирные жилые дома, являются преобладающей территорией
населенных пунктов. Эта категория земель является базовой для
других категорий при определении рыночной стоимости посредством
введения соответствующих поправочных коэффициентов. Помимо
жилых объектов в составе этих земель находятся офисные, общественноделовые объекты, объекты промышленности без санитарно-защитных
зон, ряд культурно-бытовых объектов. Включение в эту категорию
жилья обосновывается широкой практикой его коммерческого
использования, прежде всего, сдачей в аренду, а также куплей-продажей.
Земельные
участки
промышленной
и
коммунальной
недвижимости включают производственную зону, а также всю
инфраструктуру жизнеобеспечения: транспорт и связь, электро-водотеплоснабжение, благоустройство и т.д. Эти земли, с точки зрения рынка,
являются своеобразным общественным товаром, стоимость которых
неконкурентоспособна и близка к величине затратной составляющей.
Жилой район и микрорайон - первичные территориальные единицы
функционального зонирования селитебной территории. С точки зрения
оценочного зонирования эти единицы являются на 90 -95 % носителями
рыночной ценовой информации.
Земельно-кадастровой единицей является учетный квартал,
который несет следующую информацию: общая площадь квартала,
количество земельных участков с перечнем их собственников, границы и
площади, местоположение (координаты), кадастровый номер и
кадастровая стоимость земельных участков.
Первичным оценочным объектом является оценочный участок,
который должен быть начальным носителем ценовой информации.
Оценочные участки могут выделяться внутри учетных кварталов, или
совпадать с ними. Задача выделения оценочных участков - покрыть всю
территорию рыночными ценовыми значениями.
На территории, не имеющей рыночных значений, стоимостные
значения
определяются
расчетным
путем
через
методы:
сравнительный, затратный, доходный[3].
Города являлись, и будут являться мощным фактором развития
экономики государства. Они оказывают влияние на политический и
социально-культурный уровень развития страны. Их развитие зависит
напрямую от инвестиций. Земля как основной базис всех процессов
жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной,
производственной, коммунальной, экологической и других сферах
обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой
одно из важнейших условий нормального функционирования и развития
многоукладной экономики. Земля в городе имеет разное потенциальное
значение по комфортности проживания, если рассматривать город как
целостную организационную структуру, то качество проживания
населения и оценка территории в различных районах будет состоять из
сочетания ряда факторов, оценивающих
местоположение участка,
качество территории (рельеф, просадочность, уровень грунтовых вод),
экологическую ситуацию и ландшафтно-рекреационную ценность,
обеспеченность земельного участка объектами культурно-бытового
назначения, объектами инженерной инфраструктуры и пр. Эти факторы
названы рентообразующими факторами по которым производится расчет
коэффициента относительной градостроительной ценности, отражающий
условия проживания населения в разных районах города [4].
Кадастровая (нормативная) цена земли является одним из главных
экономических регуляторов земельных отношений в процессе образования
различных форм хозяйствования и вовлечения в рыночный оборот.
Основой определения кадастровой оценочной стоимости земельных
участков является нормативный показатель цены земли – базовая ставка
платы за земельные участки. Базовая ставка платы за земельные участки
(далее базовая ставка) – нормативная цена земли, выражающая сущность
средней величины земельной ренты в данных экономических условиях[5].
По своей экономической сути кадастровая цена земли является
основой для определения всех форм платежей за землю: земельного
налога, арендной платы, залоговой цены и т.д. Кадастровая оценка
городских земель –совокупность административных, технических и
социально-экономических действий по установлению кадастровой
стоимости земельных участков административно-территориального
образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную
дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного,
сравнительного и затратного подходов с использованием информации о
сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и
доходности использования земельных участков. В процессе оценки
проводится анализ рентообразующих факторов, включая местоположение
земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального
и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Все более широкое развитие в республике получает вторичный
рынок земли, который формируется в ходе сделок, осуществляемых
физическими и негосударственными юридическими лицами между собой.
Он включает операции по купле-продаже земельных участков,
оформлению их наследования и дарения, передаче участков или права
землепользования в качестве взноса в уставные капиталы хозяйственных
товариществ либо в качестве пая в имущество производственных
кооперативов, сдаче в аренду и залог земельных участков или права
землепользования и другие-сделки.
Наиболее интенсивно рынок земельной недвижимости развивается
в городах Астана, Алматы, крупных городах и промышленных центрах.
При этом во многих случаях рыночная цена неоправданна, превышает
нормативную (кадастровую стоимость) земельных участков, которая
должна определятся нижним (минимальным) уровнем рыночных цен, но
не вразы. [6].
1 Умербаева З., Усен Ж. «Новый Земельный кодекс – катализатор
аграрной реформы в Казахстане», юридическая фирма “Помощь”, 2007 г.
2 Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании
земель Республики Казахстан за 2014 год, Астана
3 Методические указания по разработке базовой ставки платы за
земельные участки населенных пунктов (городов), Астана, 2006г.
4 Акимов В.В., Уразаков Н.Р. Кадастровая оценка земель населенных
пунктов в Республике Казахстан.3(42), 2007, Земельные ресурсы
Казахстана.
5 Гаркушина В.В. Особенности кадастровой оценки земель
населенных пунктов для целей налогообложения в Казахстане1(16), 2003,
Земельные ресурсы Казахстана.
6 Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в
Республике Казахстан : проблемы и состояние 3(42), 2007, Земельные
ресурсы Казахстана.
Abstract
The Land Code of the Republic of Kazakhstan adopted in June, 2003
taking into account introduced amendments of the President of the country,
lifted on new, higher step the land relations in agrarian sector of the country.
Despite the reached certain successes in carrying out land reform, formation and
improvement of the land relations and the land legislation there were separate
omissions, difficulties and defects.
Резюме
Земельный кодекс Республики Казахстан, принятый в июне 2003
года с учетом внесенных поправок Президента страны, поднял на новую,
более высокую ступень земельные отношения в аграрном секторе страны.
Несмотря на достигнутые определенные успехи в проведении земельной
реформы, становлении и совершенствовании земельных отношений и
земельного законодательства имелись отдельные упущения, трудности и
недоработки.
Түйін
ҚР Президентінің 2003 жылдың маусым айында қабылданған Жер
Кодексінде еңгізілген түзетулерге байланысты еліміздің аграрлық
секторының жер қатынастары жоғары сатыға көтерілді. Жер
заңдылығында жер қатынастарының қалыптасуы мен жетілдіру кезінде
жер реформасын жүргізудегі белгілі бір жетістіктерге қарамастан
қиыншылықтар мен кемшіліктер де орын алуда.