Незаконные способы привлечения денежных средств граждан

Незаконные способы привлечения денежных средств граждан для участия в
долевом строительстве
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(далее - Федеральный закон №214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с
привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников
долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства
и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном
доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии
защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого
строительства. В статье 1 Федерального закона №214-ФЗ содержится
исчерпывающий перечень допустимых способов привлечения денежных средств
граждан для строительства многоквартирных домов с возникновением у граждан
права собственности на жилые помещения (квартиры), среди которых договор
участия в долевом строительстве является единственным законным способом
вовлечения граждан в договорные отношения. То есть указанный закон не
допускает привлечение денежных средств граждан для долевого
строительства жилья по иным, придуманным застройщиками схемам, путем
заключения договоров, отличных от договоров участия в долевом строительстве.
К существующим в настоящее время незаконным способам (так называемым
"серым схемам") привлечения денежных средств граждан с целью строительства
квартир в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости можно
отнести следующие договоры:






инвестирования (соинвестирования);
договоры о совместной деятельности (простого товарищества);
предварительные договоры участия в долевом строительстве;
предварительные договоры участия в долевом строительстве одновременно
с заключением договоров займа и (или) выдачей векселей и т.п.;
предварительные
договоры
купли-продажи
несуществующей
недвижимости;
всевозможные соглашения об уступках прав требований по
вышеперечисленным договорам и т.п.
В соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ перечисленные договорные
правоотношения с гражданами по своей природе не могут быть связаны
непосредственно со строительством для них жилья в многоквартирных домах.
Вступление гражданина в правоотношения с застройщиком или тем более с
незастройщиком по участию в долевом строительстве на основании указанных
выше договоров может привести к невозможности получения гражданином
квартиры, поскольку застройщик (незастройщик) в любой момент имеет
возможность заявить о его ничтожности и, в лучшем случае, просто вернуть
гражданину привлеченные денежные средства.
Прежде всего, последствием вступления гражданина
правоотношения является то, что гражданин лишается:




в
подобные
в первую очередь, права требовать исполнения сделки, совершенной с
нарушением закона
гарантий,
предоставленных
участникам
долевого
строительства
Федеральным законом №214-ФЗ (обеспечение исполнения застройщиком
обязательств залогом (ипотекой) либо поручительством банка; специальные
гарантии возмещения убытков, причиненных гражданину вследствие
нарушения застройщиком договорных условий, а также при расторжении
договора участия в долевом строительстве как по инициативе застройщика,
так и по инициативе участника долевого строительства);
возможности в полной мере использовать все предусмотренные
действующим законодательством способы защиты своих нарушенных
прав и законных интересов;
эффективной защиты со стороны соответствующих уполномоченных
органов власти, поскольку в данных обстоятельствах органы ограничены в
применении мер, направленных на оказание гражданам помощи.
К сожалению, сам Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает только
один вариант защиты и восстановления нарушенных прав гражданина, денежные
средства которого привлечены не на основании прошедшего государственную
регистрацию договора участия в долевом строительстве. Так, частью 3 статьи 3
этого закона установлено право гражданина требовать от лица, неправомерно
привлекшего его денежные средства для строительства жилья:
1) немедленного возврата переданных такому лицу денежных средств;
2) уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов
в двойном размере на сумму этих средств;
3) возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Для того чтобы гражданин мог воспользоваться данным правом, ему сначала
необходимо письменно обратиться к лицу, неправомерно привлекшему его
денежные средства, с указанными выше требованиями. В случае неполучения
ответа или отказа от выполнения заявленных требований, гражданин, в конечном
итоге, вынужден будет за защитой нарушенных прав обращаться в суд, что на
практике также не гарантирует ему (гражданину) возврата денежных средств,
внесенных за квартиру по незарегистрированному договору.
Уважаемые граждане!
Из всего вышеизложенного следует, что договор участия в долевом
строительстве
это наиболее
защищенная для
граждан
форма
правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере
строительства жилья.