Способы управления многоквартирным домом О способах

Способы управления многоквартирным домом
О способах управления многоквартирными домами в СМИ и интернете размещено достаточно много информации. Но, к сожалению, при
изобилии информации собственники помещений не могут выбрать оптимальный. В каждом есть как свои плюсы, так и минусы. Давайте
рассмотрим каждый способ подробно.
Для начала определим существенные отличия в схемах управления домами:
Способ Управляющая компания
ТСЖ или кооператив
Непосредственное управление
управления
Критерии
сравнения
Схема
взаимоотношений с
собственниками
помещений
по
вопросам управления
МКД
Схема
взаимоотношений с
ресурсоснабжающими
компаниями
Затраты на
Заключается договор управления
МКД
Заключаются договор управления
МКД
Договор управления не
заключается
Договоры на поставку ресурсов
заключается между УК и РСО.
Заключение
договоров
собственников
с
РСО
недопустимо.
Собственники
помещений
е
делегируют право заключения
договоров на поставку жилищнокоммунальных
услуг
товариществу
собственников
жилья, а оно, в свою очередь,
заключает договор управления с
управляющей
организацией,
которая находит поставщиков
услуг и заключает с ними
договоры от имени товарищества
собственников жилья.
Договоры с РСО заключаются с
каждым
собственником
помещения в доме.
Договоры оказания услуг по
содержанию и ремонту общего
имущества заключаются со всеми
или
с
большинством
собственников помещений. При
этом все или большинство
собственников
выступают
в
качестве
одной
стороны
в
договоре.
В интересах всех собственников
по решению общего собрания в
отношениях с третьими лицами
может действовать один из
собственников - по доверенности.
Затраты на управление домом, содержание штата управления
содержание и ремонт
Есть
Защита
прав
и
законных интересов
собственников
помещений в доме
Если функция защиты прав и
законных
интересов
собственников
прописана
в
договоре
управления,
то
собственники могут обращаться за
помощью
непосредственно
в
управляющую компанию.
Управляющая компания
Есть
Нет
Затраты собственников на содержание и обслуживание дома, возможность сэкономить
Стоимость услуг согласовывается Сокращение затрат возможно при Выбор управляющей организации,
с
собственниками,
возможна выполнении некоторых работ предоставляющей
услуги
по
экономия за счет отказа от силами собственников;
ценам,
удовлетворяющим
некоторых видов услуг
возможно извлечение прибыли от собственников.
использования
общедомового
имущества, прибыль расходуется
на содержание общего имущества.
Если функция защиты прав и
законных
интересов
собственников прописана в уставе
ТСЖ, то собственники могут
обратиться непосредственно в
ТСЖ. Органы управления ТСЖ
либо сами представляют интересы
собственников, либо нанимают
для
этого
специалистов
со
стороны.
Плюсы
1. Управление
домом
осуществляется
коллективом
специалистов,
обладающих
достаточным опытом в этой сфере.
2. Любая уважающая себя УК обладает
развитой материально-технической базой.
3. УК своевременно узнает обо всех
значимых
изменениях
в
жилищном
законодательстве
и
может
оперативно
реагировать на них.
4. Управление домом осуществляет одна
компания, что позволяет оперативно решать
возникающие вопросы.
5. Отношения между собственниками и
Собственники помещений сами
защищают свои права и законные
интересы - лично либо через
представителей.
Минусы
1. Все платежи поступают на расчетный счет
УК, что существенно затрудняет контроль за их
расходованием.
2. Решение о необходимых работах, а значит
и затратах, принимает УК, лишь согласовывая
его с собственником.
3. Проблемы решаются медленно или не в
полном объеме.
управляющей
компанией
регулируются
договором, который определяет права и
обязанности сторон.
ТСЖ или кооператив
1. Возможность влиять на решение вопросов.
2. Порядок и чистота. Подъезды, лифт станут
ухоженнее. Но только при условии грамотного
функционирования ТСЖ. Товарищество может
самостоятельно выбирать эксплуатирующую
компанию и контролировать качество ее работы.
Можно пытаться решить все проблемы силами
ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
3. Возможность сокращать расходы жильцов
за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. Все
доходы
от
хозяйственной
деятельности
используются для оплаты общих расходов или
направляются в специальные фонды.
1. Мнение большинства важнее.
2. Более высокие платежи.
3. Безынициативность, непонимание и лень
наших граждан.
4. Отсутствие квалифицированных кадров.
Непосредственное
управление
1. Функция управления своим жильем
сохраняется за собственниками, а не передается
какой-то организации, т.е. работы по дому, а
соответственно, и расходы будут производиться
только с ведома и под контролем собственников.
2. Отсутствуют расходы на содержание
управленческого аппарата.
3. Наличие
у
каждого
собственника
индивидуального договора с РСО на холодное и
горячее
водоснабжение,
газоснабжение,
электроснабжение, отопление.
1. Трудно найти человека, который на
добровольных началах (бесплатно) взвалил бы на
себя груз ответственности за содержание и
ремонт общедомового имущества.
2. Несмотря на то, что от имени
собственников
во
взаимоотношениях
с
государством и третьими лицами может
выступать - на основании доверенности - один из
них, принимать наиболее важные решения
придется на общем собрании. Организовать
каждое такое собрание и обеспечить его
легитимность потребует немалого труда.
3. Невозможно
принимать
участие
в
федеральной программе по 185-ФЗ «О Фонде
содействия
реформированию
жилищнокоммунального хозяйства», это доступно только
тем МКД, в которых образовано ТСЖ или его
управлением занимается УК.
4. Отсутствие
юридического
лица
и
банковского
счета,
на
котором
можно
аккумулировать сэкономленные средства.
5. Индивидуальные
договоры
с
обслуживающими
и
ресурсоснабжающими
организациями приводят к дополнительным
затратам времени и сил. При предоставлении
коммунальных услуг ненадлежащего качества
собственники
помещений
должны
самостоятельно вести переговоры
с их
поставщиками.
6. Когда собственников призывают выбрать
непосредственное управление, предполагается,
что в итоге будут выполняться те же работы, что
делала
УК
при
способе
«управление
управляющей организацией», и ответственность
подрядчики будут нести такую же, что несла
тогда управляющая организация. Однако это не
так.
В
соответствии
с
действующим
законодательством
жилищная
УК
несет
ответственность даже за те работы, которые не
прописаны в ее договоре с собственником.
Множество надзорных инстанций всегда могут
побудить управляющую организацию выполнить
те работы, которые необходимы, даже если в
утвержденном перечне работ их нет. Если речь
идет о непосредственном управлении, побудить
подрядчика выполнить какие-то дополнительные
работы собственники дома могут только через
суд. Также управляющая организация обязана
выполнять работы, например, по подготовке
дома к зиме даже в случае, если далеко не все
собственники своевременно вносят плату за
содержание
и
ремонт
жилья.
При
непосредственном
управлении
подрядная
организация выполняет работы ровно на ту
сумму, какую она соберет с жильцов, и только
те, которые оговорены в договоре.
7. Органы местного самоуправления будут не
вправе проверять деятельность управляющей
организации, так как она является лишь
выполняющим работы подрядным предприятием
и в ее обязанности не входят ни защита прав
собственников,
ни
решение
других
организационных вопросов.
В любом случае все зависит от активности собственников. Независимо от способа управления они должны активно принимать
участие в управлении своим домом.