Заключение Ипотечное кредитование - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной

Заключение
Ипотечное кредитование - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной
рыночной экономики. Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя
лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века
переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и
многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического
развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное
строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и
экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой
отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и
банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные
черты ипотеки в них. Однако в настоящей работе удалось выделить и объективно общие, единые
для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования,
заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на
финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять
функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены две
модели организации системы ипотечного кредитования.
Первая модель - это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные
банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют
ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения
кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и
инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле. Одной из возможных схем
решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система
контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов
только средства, накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам.
Второй вариант организации системы жилищного финансирования - ипотечная компания
(закладной банк). Такая компания не привлекает вкладов, а средства для кредитования получает
за счет продажи выданных займов третьему лицу - инвестору.
Проведенный в настоящей работе анализ примеров реализации в различных странах двух
вышеназванных моделей ипотечного кредитования позволил заключить, что каждая из них
находит свое применение в той или иной стране, включая Россию, в зависимости как от
исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от
современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие
государства в организации ипотечного кредитования.
Крайне интересной является история развития ипотеки в России. Первые банки, начавшие
выдавать долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII
столетия: ими стали государственные дворянские банки, занимавшиеся выдачей средств под
залог поместий. Попытки государства обеспечить приток вкладов, достаточный для
осуществления масштабного долгосрочного кредитования, не приносили успеха и в середине XIX
века, вконец разорившиеся дворянские банки были ликвидированы. Изучение опыта создания,
функционирования и разорения этих структур позволило сделать вывод, что даже
целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное
функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических,
нерыночных принципах.
История ипотеки прервалась после 1917 года, и лишь с 1992 года в России предпринимаются
меры по возрождению ипотечного кредитования. Этот процесс сопровождается большими
сложностями как в области формирования законодательной базы, так и в вопросах выработки
финансовых механизмов, позволяющих организовать долгосрочное кредитование с учетом
действующих экономических факторов.
Правовое обеспечение ипотеки складывалось в Российской Федерации в сложных условиях
политической нестабильности и, вероятно, поэтому ключевой Закон «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» был принят Государственной Думой лишь в 1998 году - во многом в результате
длительных целенаправленных усилий потенциальных участников российского рынка ипотечного
кредитования. Результатом этих усилий явилось принятие также большого количества других
важных законодательных актов (в частности, Закона «О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним») и в настоящий момент правовая основа для развития ипотечного
бизнеса приобрела достаточно четкие очертания.
В процессе анализа современного состояния правового обеспечения ипотеки в Российской
Федерации выявлены и описаны проблемы, недостатки и противоречия в данной области,
наиболее существенными из которых являются неурегулированность механизма регистрации
залога жилья, приобретенного на средства ипотечного кредита, отсутствие полноценного
земельного законодательства, несовершенство процедуры оборота закладных, несоответствие
идеи эмиссии ипотечных облигаций законодательству в области ценных бумаг и, главное,
невозможность полностью законного прекращения права жильцов пользоваться заложенным
помещением, на которое обращено взыскание.
Помимо несовершенства законодательной базы, развитие ипотечного кредитования в
Российской Федерации сдерживается недостаточной развитостью финансовой инфраструктуры и
характерной для переходной экономики неустойчивостью большинства макроэкономических
показателей, а также отсутствием у большинства потенциальных фигурантов данного рынка
теоретической базы и практических рекомендаций, позволяющих в полной мере учитывать
влияние этих факторов.
В результате рассмотрения и оценки возможных подходов к снижению банковских рисков,
характерных для ипотечных кредитов, было продемонстрировано несовершенство применяемого
большинством российских банков метода индексации кредитов по текущему курсу доллара США
и предложены более гибкие подходы к решению проблемы снижения процентного риска (в
частности, на основе учета ставки межбанковского кредитного рынка).
Еще одним фактором, оказывающим, по мнению автора, сдерживающее влияние на развитие
ипотечного кредитования, является действующий порядок создания банками резервов под
выданные ссуды: в соответствии с этим порядком, ипотечные ссуды в настоящее время считаются
недостаточно обеспеченными. Изменение соответствующей инструкции Центрального Банка РФ в
сторону снижения резервных требований по кредитам, обеспеченным залогом недвижимости,
позволило бы сделать ипотечное кредитования более привлекательным для банков.
Серьезным препятствием для развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
принято считать низкий уровень доходов населения. Однако проведенный в работе анализ
позволил выявить наличие положительных тенденций как в отношении платежеспособного
спроса российского населения на жилье (в основном, в результате падения реальной цены на
него), так и в отношении потенциального объема рынка ипотечных кредитов: расчеты
показывают, что не менее 35 процентов населения России способно претендовать на получение
(и обеспечить погашение) ипотечного кредита в размере от 20 до 70 процентов стоимости
«среднего» жилья.
Описание и анализ наиболее существенных инфраструктурных элементов процесса ипотечного
кредитования - институтов профессиональной оценки и страхования - позволило сделать вывод о
необходимости разработки стандартов и методик определения залоговой стоимости
недвижимости, а также указать возможные направления снижения расходов заемщика в части
оплаты страховой защиты.
Существенная часть исследования посвящена анализу практики российских банков и компаний на
ипотечном рынке с 1992 года по настоящее время (как в Москве, так и в регионах РФ). В процессе
этой работы была решена комплексная задача получения, обработки и классификации ранее не
опубликованного фактического материала, включая внутренние документы фигурантов данного
рынка.
В завершающей части работы описаны и изучены различные реализуемые в России схемы и
механизмы организации ипотечного кредитования, выявлена их экономическая природа, указаны
перспективные, на взгляд автора, ипотечные схемы, которые могут быть использованы
потенциальными участниками данного рынка, в том числе схема, основанная на прямом
кредитовании банком строительной организации. Таким образом, в настоящее время приходится
говорить скорее о перспективах, нежели о реальных возможностях, которые предоставляет
ипотека субъектам российского рынка. Однако понимание этих перспектив, основанное на
анализе накопленного в данной области опыта, безусловно необходимо, поскольку, как
показывает практика промышленно развитых стран, ипотечное кредитование является одним из
важнейших элементов функционирования рыночной экономики. Развитие по мере дальнейшего
продвижения России по пути реформ неизбежно.