МР аренда

Проект
Методика
расчета арендной платы за пользование объектом концессии,
находящимся в собственности концессионера
Содержание
Общие положения
Определения, используемые в настоящих методических рекомендациях
Порядок определения размера арендной платы
Порядок расчета арендной платы
Порядок определения размера арендного процента
Расходы на содержание объекта концессии
Дисконтирование арендной платы
Общие положения
1.
Настоящая методика является методическими рекомендации по
расчету арендной платы за пользование объектом концессии, находящимся в
собственности концессионера носят рекомендательный характер.
2.
Методические рекомендации по расчету арендной платы за
пользование объектом концессии, находящимся в собственности
концессионера используются для определения объема и порядка расчета
арендной платы, необходимых для выплаты концессионеру в рамках
договора концессии, подлежащих возмещению из республиканского и
местного бюджета.
3.
Расчет арендной платы за пользование объектом концессии,
находящимся в собственности концессионера (далее – арендная плата за
пользование объектом концессии) осуществляется государственным органом
разработчиком концессионного проекта.
Определения, используемые в настоящих методических рекомендациях
ГАП - годовая арендная плата;
ОАП – основная арендная плата;
АП - арендный процент за качество объекта;
БС- балансовая стоимость объекта, передаваемого в концессию;
КНП – коэффициент назначения помещения;
КТСОК – коэффициент наличия и технического состояния основных
конструктивных элементов помещения;
КТСК – коэффициент наличия и технического состояния коммуникаций;
КТОНО – коэффициент наличия и технического оснащения необходимым
оборудованием;
КДВП – коэффициент наличия и доступности дополнительных
вспомогательных помещений;
СПИ – срок полезного использования объекта, передаваемого в концессию.
Порядок определения размера арендной платы
При определении размера арендной платы за пользование объектом
концессии рекомендуем принимать за основу балансовую стоимость объекта,
передаваемого в концессию.
Балансовая (остаточная) стоимость объекта, планируемого к передаче в
концессию, определяется по бухгалтерским документам, либо в случае их
отсутствия – определяется независимым оценщиком.
При расчете арендной платы в балансовую (остаточную) стоимость
объекта концессии, планируемого к передаче включается стоимость зданий,
сооружений, имущественных комплексов и имеющегося оборудования.
Балансовая (остаточная) стоимость объекта, планируемого к передаче в
концессию, используемая при расчете арендной платы за здание и
сооружение, имущественный комплекс, оборудование не может быть менее
50 (пятьдесят) % от текущей (восстановительной) стоимости сооружения,
имущественного комплекса по данным бухгалтерского учета.
Для определения размера арендной платы все недвижимое имущество
концессионера, переданное, в аренду разделяется на следующие группы по
видам использования:
1) Офисное помещение;
2) Производственные помещения;
3) Помещение общественного питания;
4) Складские помещения;
5) Имущественные комплексы.
Основные помещения, передаваемые в аренду концессионером,
являются:
- офисное помещение;
- производственные помещения;
- имущественные комплексы.
Дополнительными вспомогательными помещениями являются:
- помещение общественного питания;
- складские помещения.
Вместе с тем, рекомендуем учитывать следующие факторы, как
составляющие основной арендной платы:
- коэффициент назначения помещения, устанавливаемый в зависимости
от места расположения здания (коэффициент территориальной зоны и
удобства коммерческого использования, близость к магистралям, наличие
транспортной (подъездных путей) и иной инфраструктуры);
- коэффициент наличия и технического состояния основных
конструктивных элементов помещения (окон, дверей, пола, стен)
необходимость проведения их ремонта;
- коэффициент наличия и технического оснащения необходимым
оборудованием;
- коэффициент наличия и технического состояния коммуникаций
(электро-, газоснабжение, телекоммуникационные сети, хозяйственнопитьевого и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления)
необходимость проведения их ремонта;
коэффициент
наличия
и
доступности
дополнительных
вспомогательных помещений.
1) Коэффициент назначения помещения, устанавливаемый в
зависимости от места расположения здания (коэффициент территориальной
зоны и удобства коммерческого использования, близость к магистралям,
наличие транспортной (подъездных путей) и иной инфраструктуры)
включают в себя следующие факторы:
- расположенность объекта концессии в рамках территории
административной зоны (окраина, центральная часть административной
зоны);
- наличие и доступность транспортных и подъездных путей;
- наличие и доступность условий для перемещения инвалидами;
- доступность общественного транспорта в районе объекта концессии;
- наличие и доступность парковочных мест для автотранспорта;
- наличие и доступность общественных пунктов питания и др..
Коэффициент назначения помещения, устанавливаемый в зависимости
от места расположения здания (коэффициент территориальной зоны и
удобства коммерческого использования, близость к магистралям, наличие
транспортной
(подъездных
путей)
и
иной
инфраструктуры),
дифференцируется следующим образом:
доступность
и
обеспечение
концессионером
всех
факторов
территориальной зоны и удобства
коммерческого использования
не доступность и не обеспеченность
одного из факторов
не доступность и не обеспеченность
двух факторов
не доступность и не обеспеченность
трех факторов
не доступность и не обеспеченность
четырех факторов
не доступность и не обеспеченность
пяти и более факторов
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0,0
2) Коэффициент наличия и технического состояния основных
конструктивных элементов помещения (окон, дверей, пола, стен)
необходимость проведения их ремонта определяются каждый по отдельности
в зависимости от наличия и технического состояния следующим образом:
новое
удовлетворительное
требующее, мелкого ремонта
1
0,5
0,2
3) Коэффициент наличия и технического оснащения необходимым
оборудованием распределяется следующим образом:
коэффициент обеспеченности на
100%
(когда
не
требуется
приобретать дополнительно ничего,
за исключением мелких деталей,
составляющих
менее
5%
от
необходимого
оборудования
и
необходимых бытовых предметов)
коэффициент обеспеченности от 80
до 95% (когда требуется приобретать
дополнительно
оборудование
и
необходимые бытовые предметы до
10% от стоимости оборудования)
коэффициент обеспеченности от 65
до 80% (когда требуется приобретать
дополнительно
оборудование
и
необходимые бытовые предметы до
20% от стоимости оборудования)
коэффициент обеспеченности от 50
до 65% (когда требуется приобретать
дополнительно
оборудование
и
необходимые бытовые предметы до
30% от стоимости оборудования)
коэффициент обеспеченности от 30
до 50% (когда требуется приобретать
дополнительно
оборудование
и
необходимые бытовые предметы до
40% от стоимости оборудования)
коэффициент обеспеченности менее
30 (когда требуется приобретать
дополнительно
оборудование
и
необходимые бытовые предметы до
30% от стоимости оборудования)
когда требуется полное оснащение
оборудованием и бытовой техникой
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0,05
0,0
4) коэффициент наличия и технического состояния коммуникаций
(электро-, газоснабжение, телекоммуникационные сети, хозяйственнопитьевого и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления)
необходимость проведения их ремонта определяются в зависимости от
наличия и технического состояния следующим образом:
удовлетворительное
требующее, мелкого ремонта
0,5
0,2
5)
Коэффициент наличия дополнительного
помещения вычисляется следующим образом:
Наличие двух и более необходимых
дополнительных
вспомогательных
помещений
Наличие менее двух необходимых
дополнительных
вспомогательных
помещений
вспомогательного
0,1
0,05
Порядок расчета размера годовой арендной платы
Сумма годовой арендной платы составляет основная арендная плата
плюс арендный процент
ГАП = (ОАП*(1+i)) * АП,
где i – корректировка на уровень инфляции.
Порядок расчета размера основной арендной платы
ОАП =
БС ∗(КНП+КТСОК+КТСК+КТОНО+КДВП)
СПИ
,
где, СПИ – это срок полезного использования имущества (в годах).
Срок полезного использования имущества определяется в соответствии
с данными по учетной политике концессионера либо в соответствии с
требованиями налогового законодательства Республики Казахстан.
Определение размера арендного процента
Арендный процент, представляет собой норму прибыли от сдачи в
аренду объекта концессии.
Арендный процент предоставляется концессионерам, своего рода
премия за успех, за качество объекта концессии, который не требует
дополнительных ремонтных работ в течение действия договора концессии.
Арендный процент устанавливается не выше уровня процентной ставки
размещаемых депозитов в банках второго уровня Республики Казахстан в
национальной валюте.
Расходы на содержание объекта концессии
В структуру расходов арендной платы не включены расходы на
содержание и эксплуатацию, страхование и расходы по налогу на «прибыль».
Расходы на содержание и эксплуатацию и остаются за концедентом.
Расходы по корпоративному подоходному налогу и страхованию
объекта концессии в период реализации концессионного проекта остаются за
концессионером.
Дисконтирование арендной платы
В связи с тем, что ставка рефинансирования Национального Банка
Республики Казахстан ниже официального уровня годовой инфляции,
рекомендуется для дисконтирования будущих потоков денежных средств
концессионных проектов применять уровень инфляции на выбранный
период.