13. Ответ на вопрос из ПРП Радосвет
advertisement
Василий Петров. Вопросы и ответы по оформлению земли Варианты легализации построек на землях сельскохозяйственного назначения 1. Изменение разрешённого использования. Здравствуйте, Василий! С интересом читаю Ваши статьи и советы для создателей родовых поместий. Спасибо огромное! Решила написать, т.к. хочется услышать Ваш совет по проблеме нашего поселения Радосвет, что находится в 27 км от г. КаменскаУральского Свердловской области (в 0,8 км на юг от с. Окулово). На нашем сайте http://radosvet.org/ есть план поселения, которое сейчас делится на 3 части (участки расположены на 3-х рядом расположенных полях). Земли наши оформлены в собственность. С 2006 г. мы выкупаем бывшие колхозные паи (поселение до сих пор растёт). Категория земель – сельхозназначение. Разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства. Размеры паёв в основном – 6 га. Есть такие, что выкуплены полностью одним человеком (семьёй), но больше таких, что оформлены на 2-4 человек (общая долевая собственность). Согласно ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" наши земли являются полевыми, то есть на них нельзя ничего строить, а только выращивать с/х продукцию. Однако некоторые уже построили капитальные дома. Постоянно проживает сейчас одна семья из 6 человек. На 1-м поле есть общий участок, где начала закладываться Школа "Счастье", построен общий дом-землянка, проводятся праздники и слёты... В 2010 г. я закончила техникум по специальности "Правоведение". Это помогло мне начать немного разбираться в законах, и я решила действовать, т.е. попытаться оформить землю так, чтобы можно было строиться на законных основаниях. Самым простым мне показалось решение по изменению вида разрешённого использования с "для ведения ЛПХ" на "для дачного строительства". На первых порах я решила, что могу переоформить только мой участок; т.к. в законе указывается, что гражданин имеет право вести дачное хозяйство индивидуально; а остальные подтянутся и на моём примере постепенно можно будет переоформить участки всем. Начала с того, что по соглашению со вторым собственником (соседом) (у нас было по 1/2 от участка) была прекращена общая долевая собственность. Участок был разделён на два, и каждый из нас получил новое свидетельство на свой участок. Дальше, т.к. в нашем районе Правила землепользования и застройки ещё не приняты, я пошла в администрацию Каменского городского округа (бывший Каменский район) с заявлением о смене вида разрешённого использования и столкнулась там с полным непониманием вопроса. В приёмной Главы на тему моего визита удивлённая секретарь сказала, что у них никогда не было таких прецедентов, посмеялась над тем, что я по своей инициативе хочу произвести такую операцию, и мол вообще мне достаточно у Главы разрешение на строительство взять и всё. На что я ответила, что такое разрешение Главы будет противоречить ФЗ "О ЛПХ". Тогда меня переправили в Комитет по управлению имуществом, мол они лучше знают. Председатель Комитета посмотрела на мои документы и сказала, что они такими вещами не занимаются и вообще раз земля в собственности, я могу делать, что хочу, в том числе и строиться. Тогда я снова сказала про Закон о ЛПХ, на что она пожала плечами. Я ушла... Дома, всё обдумав, я решила попасть на приём к Главе. Как выяснилось позже, это целая проблема, т.к. приём ведётся всего раз в неделю, и каждый раз когда я приходила, он оказывался занят другими неотложными делами. Тогда я решила направить письменное обращение на адрес Главы. Ждала ответа почти 2 месяца... Ничего не дождавшись, пошла снова в Администрацию. Выяснилось, что моё письмо прошло мимо Главы и было переправлено во всё тот же Комитет по имуществу, а оттуда в Комитет по архитектуре, придя в который я попала к Главному архитектору Каменского городского округа. На моё разъяснение проблемы он показал на стопку таких же заявлений от жителей округа на его столе и сказал, что вопрос этот долгий и сложный. В ходе разговора выяснилось, что Глава Каменского городского округа пытается списать с себя полномочия по смене разрешённого использования земель и поручить это Комитету по архитектуре, на что те не соглашаются, ссылаясь на положения Устава Каменского городского округа. Правила землепользования и застройки же до сих пор находятся в разработке. Однако Главный архитектор пообещал, что вопрос этот будет решаться и снова кивнул на стопку заявлений. После этого я регулярно приходила и звонила ему, чтобы узнать, как продвигается дело. На что он отвечал, что никак не получается договориться с Администрацией. Позже он сослался на ФЗ "О вступлении в силу Градостроительного кодекса РФ", где говорится, что пока не приняты Правила землепользования и застройки запрещается менять вид разрешённого использования на предусматривающий жилищное строительство. Это было в апреле этого года. С тех пор Правила землепользования и застройки до сих пор не приняты и когда это произойдёт неизвестно... 14 октября у нас прошли выборы Главы Каменского городского округа. Прежний Глава баллотироваться не стал. Выборы выиграл самовыдвиженец, проживающий в с. Сипавское, что находится как раз по дороге в наше поселение. Для чего я это пишу? Чтобы создать наиболее полный образ положения, в котором мы находимся и спросить совета :) На днях я подумала, почему бы не попробовать обратиться к Правительству Свердловской области с просьбой о создании нового населённого пункта "родового поселения Радосвет". Для этого я хочу составить Декларацию поселения, в которой прописать что это, для чего, где находится. К ней приложить заявления всех собственников (возможно даже с примерными планами освоения участков) с подписями (а это более 100 чел., не считая членов их семей). У нас в поселении есть опытный архитектор. Хочу попросить его подготовить план освоения территории поселения, где будут обозначены все участки с кадастровыми номерами. А также хочу попробовать получить ходатайство от нового Главы Каменского городского округа. Все эти документы собрать в папку и передать Губернатору Свердловской области... Как Вы думаете, может из этого что-то получиться? И ещё такой вопрос: по ФЗ о ЛПХ максимальный размер участка теперь 0,5 га, с возможностью увеличения в 5 раз субъектом Федерации (у нас в области сейчас макс. размер участка для ЛПХ 2,5 га), однако у некоторых в поселении размер участка доходит до 6 га. Может ли это как-то помешать при создании нового населённого пункта? И вообще я этот процесс плохо представляю. Может нужно ещё какие-то шаги предпринять? Буду очень благодарна, если Вы дадите свои рекомендации по этому вопросу. С уважением, Анастасия Момотенко, поселение Радосвет (http://radosvet.org/) Анастасия, добрый день! Ваше поселение находится в довольно удачном правовом положении, поскольку два главных вопроса – собственность на землю и отсутствие налогов на выращенную продукцию – вы уже решили в рамках действующего законодательства. Теперь перед вами стоит вопрос легализации построек на землях сельскохозяйственного назначения, который можно решить: 1) путём изменения вида разрешенного использования земельного участка на любой другой, предусматривающий капитальное строительство; 2) путём получения разрешения на строительство, пользуясь "непониманием вопроса" в вашей администрации ; 3) путём признания права собственности на самовольные постройки в суде на основании статьи 222 ГК РФ; 4) путём создания судебного прецедента в случае возникновения конфликта с государством (как в "Родном"); 5) путём создания нового населенного пункта (как в "Ковчеге"); 6) путём внесения изменений в ваши Правила землепользования и застройки (тем более что они у вас пока ещё на стадии Проекта); 7) путём принятия областного закона о Родовых усадьбах; 8) путём принятия Федерального закона «О Родовых поместьях» . В принципе любой из этих путей может привести к решению вашего вопроса, чтобы поселение могло строиться с уверенностью и расширяться на перспективу. Начинать, конечно, пробуйте с самого простого, далее будете пробовать более сложные способы, требующие большей энергии. Кроме того, возможно, в настоящий момент имеет смысл просто строиться и расширяться, заниматься вопросами обустройства поместий и поселения в целом, не тратя эту энергию на походы по кабинетам, а накапливая на будущее, чтобы решить ваш вопрос одним разом, именно тогда, когда он назреет, и с большей пользой для Вселенной. Проще говоря, придёт время – решится и вопрос. Поэтому вы особенно за это дело не переживайте. В своё время, всё у вас получится. А пока обратите внимание на вот какие моменты. Изменение разрешённого использования Поскольку вопрос об изменении РВИ в настоящее время упирается в принятие Правил землепользования и застройки, вам следует рассчитывать на то, что, по задумке законодателя, ПЗЗ должны быть приняты в срок не позднее чем до 31 декабря 2012 года. В противном случае местная администрация не сможет предоставлять земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что и будет для неё своеобразной санкцией. Исходя из чего, местные администрации с принятием ПЗЗ будут вынуждены поторопиться. Можно на это надеяться 1. После принятия ПЗЗ, вся процедура изменения РВИ станет на порядок проще, и в случае изменения РВИ внутри одной территориальной зоны будет осуществляться вашим же решением, в уведомительном порядке, путём подачи вашего заявления об изменении РВИ земельного участка в земельную кадастровую палату. А пока вам остаётся подавать заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка – с нынешнего (для ведения ЛПХ) на любой другой (предусматривающий капитальное строительство) неоднократно, то есть поочередно, до тех пор, пока Глава администрации или ваш Главный архитектор не примет решение какое-либо из ваших заявлений удовлетворить. Какой вид разрешенного использования вы можете взамен «ЛПХ» требовать: 1) для "сельскохозяйственного производства"; 2) для ведения фермерского хозяйства; По информации КонсультантПлюс-Регион (http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=home), в вашей Свердловской области уже много городских округов утвердили свои Правила землепользования и застройки. Поэтому, вы особенно не переживайте. Придёт и ваше время. Пусть в вашей администрации поторапливаются, а вам торопиться как раз не следует. 1 3) для ведения садового хозяйства; 4) для ведения дачного хозяйства. Первые два РВИ могут устанавливаться в индивидуальном порядке. А вот дачное и садовое хозяйство (такая уж у нас практика) могут осуществляться только коллективно (так у нас чиновники считают). А индивидуально – это когда из действующего СНТ или ДНП человек выходит. А участок же его к инфраструктуре подключённым остаётся, да и дорогой он пользуется, так вот он из-под действия Устава ДНП (СНТ) выходит, а за пользование имуществом коллектива платит. В том и смысл статьи 8 закона о дачниках. Поэтому вы можете попробовать обсудить перспективу правового статуса вашего поселения на общем собрании и если будет принято решение, что вы пойдёте путём организации СНТ или ДНП, то вы сможете, используя помощь вашего поселенца-архитектора, самостоятельно разработать проект организации и застройки территории СНТ (территории вашего поселения как СНТ), подав его главному архитектору лишь на подпись. Но к взаимопониманию с архитектурой по этому вопросу желательно прийти с самого начала, чтобы труды по разработке Проекта и его согласованию со всеми заинтересованными органами не оказались напрасны. При выборе между ДНП и СНТ (при выборе РВИ между «для ведения дачного хозяйства» и «для садоводства») будет важным, что в Свердловской области предельные размеры дачных участков составляют от 26 до 100 соток, а садовых участков – от 11 до 25 соток2. Однако у дачных участков может оказаться более высокая кадастровая стоимость, а у садовых она обычно бывает дешевле (этот вопрос желательно уточнить в вашей кадастровой палате). В плане прописки (регистрации на ПМЖ) оба РВИ сейчас уравнены, поскольку Конституционный Суд РФ признал право граждан прописываться в жилых строениях на садовых участках в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как вариант, можно сформировать поместье из двух участков – один садовый или дачный, один для огородничества (у вас размеры огородных участков – от 31 сотки до 2 гектар)3. Зато потом вам не будут нужны разрешения на строительство – на садовых и дачных участках возводить дома можно свободно (ч.17 ст. 51 ГРК РФ) и регистрировать право собственности на них можно даже без БТИ, на основании вами же составленной декларации об объекте недвижимого имущества (ст. 25.3 ФЗ № 122). Обратите внимание, что РВИ, которые предусматривают ЖИЛИЩНОЕ строительство, так и называются – "для индивидуального жилищного строительства", "для малоэтажного жилищного строительства" и "для многоэтажного жилищного строительства" (в этом смысле ваш архитектор лукавит). А те 4 РВИ, которые указал я, предусматривают прежде всего сельскохозяйственную деятельность, и уже как добавок к ней – возведение жилого строения. Архитектура про всё это всегда знает, но толковать закон всё равно толкует по-своему. В вашей ситуации, это просто была отговорка, чтобы не создавать прецедент изменения РВИ с ЛПХ на дачное строительство в индивидуальном порядке. Если вы решите получать «дачный» или «садовый» статус в коллективном порядке, архитектура свою отговорку снимет. Из минусов этого пути, могу указать на необходимость содержания юридического лица и высокую зависимость решения вопроса от успешного ведения переговоров с архитектурой и администрацией. Вот, пожалуй, самое важное из того, что я хотел вам сказать по вопросу изменения разрешенного использования земельных участков. Дополнительную информацию вы можете найти здесь: http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/zakon/praktika. С уважением, Василий Петров (vassilijus@mail.ru) В законе, разумеется, речь идёт о размерах предоставления земельных участков, а не о размерах обладания земельными участками, но при изменении РВИ и утверждении архитектурой проекта вашего поселения с разбивкой на участки площадью 1-6 гектаров этот вопрос будет необходимо отстоять (это тоже один из тонких моментов данного пути). 3 В Нижегородской области есть поселение "Чистые Истоки", у них разрешенное использование земельных участков так и называется – «для садоводства, огородничества и дачного строительства». Одной фразой все три РВИ во всех документах! 2 Здравствуйте, Василий! Большое спасибо за столь подробную консультацию! Положила на Ваш номер телефона 500 руб.)) С изменением разрешённого использования стало всё более или менее ясно и понятно. Честно скажу, что больше всего лично мне нравятся 2 варианта из предложенных Вами: 1) Изменение РВИ на "дачное хозяйство"; 2) Создание нового населённого пункта; хотя безусловно принятие закона "О Родовых поместьях" на областном, а ещё лучше на федеральном, уровне самые лучшие. Но одно другому не помешает :))) Остальные варианты подходят, как временная мера, а хочется уже чего-то основательного… 25 ноября у нас состоится Совет, на котором этот вопрос будет разбираться, чтобы решить, каким путём идти нашему поселению. Хотелось бы узнать поподробней о втором варианте. Читала о практике Ковчега. В принципе доступно и понятно всё, но хотелось бы узнать именно Ваше видение. Какие шаги необходимо предпринять для создания нового населённого пункта? Как быть, если не все участки ещё оформлены в собственность? Как оформлять дороги и общий участок? Нужно ли всем тем, у кого оформлена общая долевая собственность, бывшие паи разделить на отдельные участки? Как быть с тем, что три поля нашего поселения разделяют перелески, принадлежащие лесхозу? Необходимо ли согласие всех без исключения собственников зем. участков, чтобы включить их в новый населённый пункт (может так статься, что на плане поселения некоторые участки будут смотреться отделёнными от других островками)? Изменится ли кадастровая стоимость земли, если она окажется в черте нового населённого пункта? Какие затраты нам предстоят при выборе такого пути? Буду очень благодарна за консультацию. Ну и, конечно, постараюсь оплатить её в разумных пределах С уважением, Анастасия Момотенко. Анастасия, добрый день! Благодарю вас за финансовую поддержку моей деятельности. Всё, что я отвечаю поселенцам по их запросам, я размещаю на сайте http://zarodinu-zaputina.ru, чтобы эта информация в дальнейшем была доступна для всех. Многие люди будут вам за это благодарны. А пока продолжаю отвечать на ваши вопросы. 2. Создание нового населенного пункта Какие шаги необходимо предпринять для создания нового населённого пункта? Необходимо предпринять совместный поход в архитектуру, взять вашего главного архитектора в полукольцо и настоятельно предложить ему: либо разрабатывать генеральный план на всю вашу территорию, потому что вы хотите строиться; либо выдавать вам разрешения на строительство жилых домов при нынешнем статусе земли, потому вы хотите строиться! Если он будет говорить, что строить жилые дома при нынешнем статусе земли невозможно, пусть тут же подписывает заявления об изменении РВИ. А если он не скажет, что это незаконно, не упоминайте об этом и вы! Немедленно подайте ему заявления о выдаче разрешения на строительство и пусть он их подписывает! И чем настойчивее и увереннее будут эти ваши шаги в кабинете архитектора, тем быстрее вы получите право возводить свои жилые дома! Как быть, если не все участки ещё оформлены в собственность? Это не важно. Вы можете быть и арендаторами (гл. 34 ГК РФ), и просто пользователями (гл. 36 ГК РФ), и уж тем более со-собственниками (гл. 16 ГК РФ). При образовании населенного пункта изменяется статус самих земель, а не права на них. Об этом же говорит и п.3 ст. 84 Земельного кодекса: Статья 84. Порядок установления или изменения границ населенных пунктов 3. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. А поскольку состав тех земель, которые в принципе могут быть внутри населенного пункта (ст. 85 ЗК РФ), чрезвычайно широк (это и зоны жилой застройки, и зоны сельхозиспользования, и общественно-деловые зоны, и рекреационные зоны, и даже промышленные зоны), то изменять разрешенное использование ваших земельных участков вы можете как ДО, так и ПОСЛЕ утверждения генерального плана. Потому что изменение категории земли (утверждение генерального плана и будет изменением категории земли) само по себе не препятствует использованию земельных участков по вашему предыдущему виду целевого использования. Какими бы они ни были. Потому что все эти виды целевого использования земель сельскохозяйственного назначения, предусматриваются и как виды целевого использования земель населённых пунктов. А если у вас РВИ – для ведения личного подсобного хозяйства, так это вообще вам ничего специально менять не надо. Просто ваши полевые участки ЛПХ после утверждения генерального плана населенного пункта станут участками ЛПХ приусадебными. Вот и всё! Нужно ли всем тем, у кого оформлена общая долевая собственность, бывшие паи разделить на отдельные участки? Не обязательно. В других областях администрации иногда сами предлагают поселенцам образовать общую долевую собственность – чтобы тем самым обойти требования закона о максимальных размерах земельных участков (которые обычно составляют 15-20 соток). Вы главное, посмотрите, каковы эти требования закона в области у вас! И подведите свои участки под эти размеры! И необязательно здесь делать всем одинаково, пусть каждая семья сама выберет, какой вариант ей более подходит. А у вас в Свердловской области эти размеры следующие: Предельные размеры предоставления земельных участков (га) Субъект РФ Свердловская область КФХ Дача Сад Огород Животноводство мах 3000 1 0,25 2 10 min 1 0,26 0,11 0,31 1,1 Что это для вас означает. Вы всегда сможете выбрать несколько вариантов из того, что вам предлагает закон, потому что у вас в области возможно и под дачное хозяйство до 1 гектара отвести, и под личное подсобное хозяйство до 2,5 га оставить, а остальную площадь поместья: 1) и под огородничество до 2-х гектаров оформить; 2) и под животноводство излишнюю площадь поместья оформить; 3) и под фермерское хозяйство в крайнем случае всегда уйти. В общем, выбор у вас просто огромен! Выбирайте! И может, у вас даже получится под ЛПХ все свои 6-гектарные поместья оставить. Потому что закон Свердловской области от 21 марта 2012 г. № 25-ОЗ, которым установлено ограничение максимальной площади ЛПХ в 2.5 гектара, наверняка вступил в силу ПОЗЖЕ того момента, когда у вас эти 6-гектарные участки статус «ЛПХ» получили. А законы у нас в России действуют в будущее, а не в прошлое 4. Этот аргумент в вашей администрации могут и не услышать, но на всякий случай я вам всё равно про такую возможность говорю. Потому что статус ЛПХ на землях населенных пунктов, как ни крути, пока что самый лучший для Родового поместья получается. Как оформлять дороги и общий участок? Лучше всего их так и оформлять – как земли общего пользования . Если они уже оформлены в вашу частную собственность, оставляйте их за собой, но присвойте им режим земель общего пользования. Или, по крайней мере, земельных участков общего пользования (п.2 ст. 262 ГК РФ), доступ на которые свободен для всех. Иногда это делается с помощью сервитута (ст. 274 ГК, ст. 23 ЗК РФ). Вы тоже можете обременить эти земельные участки сервитутом. Он так и называется – сервитут дороги. Это, в общем-то, не обязательно. Но если захотите, то можете это устроить. И частный, и публичный сервитут вам здесь подойдёт. 4 Ограничение площадей ЛПХ в 2.5 гектара относится к тем земельным участкам, которые будут предоставляться для ведения ЛПХ гражданам в будущем. На вас эти ограничения распространяться не должны, потому что закон обратной силы не имеет. Может иметь обратную силу закон, улучшающий положение граждан; но закон, ухудшающий положение граждан (вводящий для них дополнительные ограничения, дополнительные обязанности или запреты или отягчающий их ответственность), обратной силы не имеет. См. подробнее: Д.Н. Бахрах. Действие правовой нормы во времени. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. 2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. 3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для: 1) прохода или проезда через земельный участок. 9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок 1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. А если эти земли ещё не оформлены в частную собственность, то их нужно просто оставить в собственности государства и пользоваться ими как землями общего пользования населенных пунктов (п.12 ст. 85 ЗК РФ), не уплачивая за них никакого земельного налога! Как быть с тем, что три поля нашего поселения разделяют перелески, принадлежащие лесхозу? Этому обстоятельству нужно радоваться! Это же значит, что ваша общая территория увеличивается! Это – зелёный фонд сельского поселения (ст. 61 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"). Вы будете пользоваться этими лесочками, собирать оттуда сухостой и устраивать там праздники, а налога за эти земли вы уплачивать не будете! Потому что все леса вокруг населенного пункта радиусом в 1 километр становятся его зелёной зоной! А те зелёные островки, которые попадают внутрь населенного пункта, выводятся из состава земель лесного фонда (из подчинения лесхозов) и получают статус рекреационной зоны населенного пункта (п.9 ст. 85 ЗК РФ). Это означает, что они будут использоваться для отдыха граждан. И ваше пребывание в этих лесочках будет это демонстрировать! ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ" Статья 61. Охрана зеленого фонда городских и сельских поселений 1. Зеленый фонд городских поселений, сельских поселений представляет собой совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения, в том числе в зеленых зонах, лесопарковых зонах, и других озелененных территорий в границах этих поселений. 2. Охрана зеленого фонда городских и сельских поселений предусматривает систему мероприятий, обеспечивающих сохранение и развитие зеленого фонда и необходимых для нормализации экологической обстановки и создания благоприятной окружающей среды. На территориях, находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению ими функций экологического, санитарно-гигиенического и рекреационного назначения. 3. Государственное регулирование в области охраны зеленого фонда городских и сельских поселений осуществляется в соответствии с законодательством. Необходимо ли согласие всех без исключения собственников зем. участков, чтобы включить их в новый населённый пункт (может так статься, что на плане поселения некоторые участки будут смотреться отделёнными от других островками)? Согласие собственников земельных участков необходимо, если инициатива о включении земель в категорию населенных пунктов исходит от вас. Об этом говорится в пп.5 п.4 ст.2 ФЗ № 172. Но если инициатива исходит от государства, то перевод допускается и без согласия обладателя земельного участка. И об этом тоже говорится в законе (классные у нас в стране законы – на любой случай всё в них есть!) – в статье 57 Земельного кодекса РФ. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ" ОТ 21.12.2004 № 172-ФЗ Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы: 5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ 1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: … 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. Отсюда получается вот что. Если вы свою администрацию на подписание такого ходатайства не раскачаете, то вы земельные участки тех хозяев, которые своё согласие на перевод не дадут, вы их просто в границы населённого пункта и не включайте. Главное, чтобы границы вашего населенного пункта не были чрезмерно изломанными, и чтобы внутри вашей территории (внутри земельного массива из ваших земельных участков) не было других земельных участков, хозяева которых своего согласия на перевод в земли НП не давали. То есть постарайтесь, чтобы на вашем генеральном плане не было видно вклинивания, вкрапливания и чересполосицы (п.6 ст.11.9 ЗК РФ). А если на плане поселения некоторые участки будут смотреться отделёнными от других островками, то это само по себе не страшно. Между этими участками могут же быть общие территории, земли общего пользования, зелёный фонд, сельхозугодья и т.п. (ст. 85 ЗК РФ). А вообще чётких определений понятиям «вкрапливание» и «вклинивание» у нас нет. Так что всё это крайне оценочно. А значит, будет так, как вы с государством договоритесь. Изменится ли кадастровая стоимость земли, если она окажется в черте нового населённого пункта? Конечно, изменится. Обычно она повышается в 10 – 20 раз. Потому что для земель сельхозназначения и для земель населенных пунктов у нас законодательно установлены разные методики определения кадастровой стоимости. Если захотите разобраться в деталях, нужно будет смотреть сами нормативные акты5. Пока постарайтесь, чтобы не изменялась хотя бы ставка земельного налога (0,3 %). Глава 31. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (часть вторая) Ст ат ь я 3 94. Н алог ов ая с т авк а 1. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 1) 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса… или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; 2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. 2. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Иными словами, ставка земельного налога зависит прежде всего от вида разрешенного использования земельного участка. Вот и постарайтесь сохранить за собой такой РВИ, который даже на землях населенных пунктов расценивался бы по минимальной ставке (не более 0.3 % кадастровой стоимости). Это ЛПХ, садоводство, огородничество, животноводство, дачное хозяйство и «сельхозпроизводство». 5 Приказ Минэкономразвития РФ "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения" от 04.07.2005 № 145; Приказ Минэкономразвития РФ "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" от 15.02.2007 № 39; Приказ Роснедвижимости РФ "Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" от 29.06.2007 № П/0152; Приказ Минэкономразвития РФ "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" от 12.08.2006 № 222. Но и сама кадастровая стоимость зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Поэтому более дальновидно поступают те поселения, жители которых оформляют свои поместья состоящими из двух земельных участков. Первый участок – тот, на котором можно строиться (ИЖС, ЛПХ, дачное строительство), с большой кадастровой стоимостью, а значит, с минимальной площадью (10 – 15 соток). А второй участок – с дешёвой кадастровой стоимостью (огородничество, сельхозпроизводство и т.п.) и большой площадью. Главное здесь – найти понимание в администрации, чтобы межевание и присвоение земельным участкам соответствующих РВИ прошло как полагается. Поскольку кадастровая стоимость земли будет всё время повышаться и повышаться, когданибудь вам эта ситуация надоест и вы станете искать возможности для снижения земельного налога или его упразднения (отмены) как такового. Для этого вам будет нужно приступать к осуществлению своих прав, предусмотренных Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», в частности: создать на базе поселения Родовых поместий ТОС (территориальное общественное самоуправление) готовиться к тому, чтобы стать самостоятельным муниципальным образованием приступать к осуществлению муниципального правотворчества вводить льготы по земельному налогу и налогу на имущество (жилые дома) или отменять эти налоги на территории своего муниципального образования в принципе. Но поскольку правами по осуществлению местного самоуправления могут пользоваться только местные жители, т.е. граждане, имеющие местную прописку, вам необходимо будет оформить свои постройки как жилые дома, зарегистрировать их в частную собственность и, после этого, прописаться в них на ПМЖ. А для оформления жилых домов, понятно, нужно сначала оформить как полагается сами земельные участки. Какие затраты нам предстоят при выборе такого пути? Это везде выходит по-разному. У кого-то получается сделать генеральный план за 200-250 тысяч. У кого-то за 500. У кого-то спрашивают 800! А кто-то добивается, чтобы ему – как это и должно быть по закону – генеральный план оформили бесплатно! Но тогда архитектору делают хороший подарок на Новый год . Поэтому я могу сказать вам только состав тех затрат, которые вы, пойдя по этому пути, наверняка понесёте. 1) Затраты на оформление земли Оплата услуг геодезистов по межеванию земельных участков Госпошлина за регистрацию прав на земельные участки Разработка, согласование и утверждение генерального плана населенного пункта Разработка и утверждение градостроительной документации на инфраструктуру населенного пункта 2) Затраты на оформление строений Получение разрешения на строительство жилых домов Оплата услуг БТИ (оформление кадастровых паспортов на жилые дома) Госпошлина за регистрацию права собственности на жилые дома 3) Сопутствующие затраты Оплата услуг нотариуса Оплата юридических услуг и консультаций Оплата справок, выписок и выкопировок Транспортные и накладные расходы. Это, конечно, приблизительно. Но в целом картинка верна. Теперь постарайтесь найти способы, как эти затраты уменьшить. Например, нотариус вам в принципе необязателен – договора можно сразу нести в Росреестр. И разрешения на строительство в принципе могут и бесплатно выдаваться… И генеральный план согласовывать и утверждать гос.органы бесплатно должны… А разработку ген.плана вы можете своему архитектору поручить6. Так что пробуйте! И дай вам Бог! Министерством регионального развития РФ утверждены Методические рекомендации по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов (Приказ Минрегиона от 26 мая 2011 г. № 244), постарайтесь их вместе с архитектором просмотреть – думаю, что-нибудь важное обнаружите. 6 3. Правовые возможности для расширения поселения Радосвет и образования новых поселений РП в Свердловской области (информация на перспективу) В вашей области действуют уникальные законы. Можно сказать, что у вас Закон о бесплатном выделении земли гражданам уже практически принят. В России есть только 10-12 областей с подобными законами. Практически это означает, что каждый житель Свердловской области, который действительно желает обрести свою Родину, хочет жить на земле, может достаточно свободно получить земельный участок площадью 1-2 гектара и начать строить на нём своё Родовое поместье. В вашей области БЕСПЛАТНО предоставляют земельные участки любым гражданам! Для ведения фермерского хозяйства – от 1 до 10 гектар! Для животноводства – от 1 до 2 гектар! Для огородничества – от 0.3 до 0.5 гектар! На человека! Для дачного строительства – от 0.3 до 0.5 гектар! Бесплатно! Для личного подсобного хозяйства – до 1 гектара! Даже для ИЖС бесплатно выделяют 25 соток! А можно ведь ещё брать земельные участки для нескольких целей одновременно! *************************************************************************************** 7 июля 2004 года № 18-ОЗ ЗАКОН СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОБ ОСОБЕННОСТЯХ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ Статья 4. Размеры земельных долей, земе льных участков и общей площади земельных участков 4. … В Свердловской области устанавливаются следующие МИНИМАЛЬНЫЕ размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность БЕСПЛАТНО из находящихся в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности земель : 1) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 1 гектар; 2) для садоводства - 0,1 гектара; 3) для огородничества - 0,3 гектара; 4) для животноводства - 1 гектар; 5) для дачного строительства - 0,3 гектара. (часть вторая введена Законом Свердловской области от 21.03.2012 N 25-ОЗ) 4-1. В Свердловской области устанавливаются предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, в собственность бесплатно из земель, находящихся в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства - от 0,1 до 0,3 гектара. (п. 4-1 введен Законом Свердловской области от 21.03.2012 N 25-ОЗ) 5. В Свердловской области устанавливаются следующие МАКСИМАЛЬНЫЕ размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность БЕСПЛАТНО из земель, находящихся в государственной собственности Свердловской области: 1) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 10 гектаров; 2) для садоводства - 0,3 гектара; 3) для огородничества - 0,5 гектара; 4) для животноводства - 2 гектара; 5) для дачного строительства - 0,5 гектара; 6) для ведения личного подсобного хозяйства - 1 гектар; 7) для индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства гражданам, имеющим трех и более детей, - 0,25 гектара. (п. 5 в ред. Закона Свердловской области от 21.03.2012 № 25-ОЗ) **************************************************************************************************** Информацию эту постарайтесь разместить на сайте или распространить каким-нибудь другим образом, чтобы жители вашей области смогли узнать о своих правах. Может, в клубе вашем повесить, может, в рассылке дать. В общем, чтобы сторонники идеи РП смелее шли в администрации и получали земельные участки. Чтобы знали читатели наши, что землю для создания Родового поместья уже бесплатно дают! Информацию по другим субъектам РФ можно посмотреть здесь: http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/zakon/zakonodatelstvo/viewcategory/20-zakony-sub-ektov-rf-o-zemle С наилучшими пожеланиями Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
