Лекция 6. Доходный подход к оценке недвижимости 1. Понятие доходного подхода

Лекция 6. Доходный подход к оценке недвижимости
1. Понятие доходного подхода
2. Метод капитализации дохода
3. Расчет коэффициента капитализации
4. Метод дисконтированных денежных потоков
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении
стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от
владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень
важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на
перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов
оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости
недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от
владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на
принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других
выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой
собственностью. Цена недвижимости определяется на основе стоимости
будущих доходов путем соглашения между сторонами.
Доходный подход представляет собой два основных метода:
метод прямой капитализации
и метод дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации дохода
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
V = NOI / R,
где V – стоимость оцениваемого объекта;
NOI – чистый операционный доход (ЧОД);
R – коэффициент капитализации.
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой
определение стоимости недвижимости через перевод годового (или
среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в
качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем
и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД
на коэффициент капитализации.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
• ПВД (потенциальный валовой доход);
• ДВД (действительный валовой доход);
• ЧОД (чистый операционный доход);
• ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно
получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании без учета всех
потерь и расходов.
ПВД = S · Са,
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са – арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой
доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе
арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного
использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход
за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением
амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода.
Расчет коэффициента капитализации
Существует
несколько
методов
определения
коэффициента
капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на
изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.
Метод
дисконтированных
денежных
потоков.
Этот
метод,
базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость
объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период
владения, приведенных к дате оценки.
В виде формулы, это отображается следующим образом:
где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;
i – ставка дисконтирования;
n – предполагаемый срок владения объектом;
М – величина реверсии (перепродажи).
Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет
будущих денежных потоков в их текущую стоимость.
Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод
кумулятивного построения. В этом случае ставка дисконтирования будет
соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по формуле:
i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр
Величиной
реверсии
или
стоимостью
перепродажи
называют
прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать
оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина
рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного
дохода за первый постпрогнозный год:
М = ЧОДn+1 / R