Характеристики жилья класса "бизнес"

Характеристики жилья класса "бизнес".
Строящиеся дома класса "бизнес"
Жилье класса "бизнес" является тем компромиссом, который может
удовлетворить требования людей, чьи статус и доходы значительно превышают
уровень жизни в эконом-классе, но еще не позволяют приобрести по-настоящему
элитное жилье. Осталось только разобраться в широком ассортименте квартир и
не прогадать с выбором.
В средине 90-х годов у любителей свободной планировки, эксклюзивных
архитектурных решений и дополнительных удобств появился новый выбор - дома
повышенной комфортности. Жилье, которое сейчас принято называть бизнесклассом, не только стало пользоваться высоким спросом, но и прочно
укоренилось на рынке недвижимости столицы, значительно потеснив панельные
дома и дома из силикатного кирпича. Сегодня же оно неустанно соревнуется с
элитным, проигрывая всего лишь в нескольких параметрах.
На своем месте
До недавнего времени география домов бизнес-класса на карте Киева была
довольно размыта и практически не имела границ. Разработанная Украинской
строительной ассоциацией (УСА) классификация жилья отвела категории
"бизнес" вполне определенные территории: вторую и третью зоны застройки
согласно все той же классификации.
В Подольском, Шевченковском и Соломенском районах ареал жилья бизнескласса
ограничивается так называемой Малой окружной дорогой - магистралью, которая
от Московского проспекта пролегает через улицы Е. Телиги, А. Довженко,
Индустриальную, затем переходит в Чоколовский бульвар и продолжается по
Краснозвездному проспекту до Совских озер. В Голосеевском районе зона
расположения домов этой категории определена улицей Васильковской,
проспектом 40-летия Октября, Железнодорожным шоссе и улицей СаперноСлободской. В Оболонском районе граница застройки подобного жилья проходит
по улицам Маршала Малиновского и Маршала Тимошенко - с одной стороны, и
набережной Оболонского залива - с другой. На левом берегу дома бизнескласса располагаются в массивах Никольская Слободка, Левобережный центр,
Русановка и Березняки.
В то же время такие здания могут возводиться и во второй, и даже в первой
зоне застройки, традиционной для домов классов "премиум" и "де-люкс". При
этом размещение бизнес-жилья в данных районах не противоречит
классификации, а лишь влияет на ценообразование - стоимость квадратного
метра повышается на несколько сотен долларов.
Дома этого сегмента еще в конце 90-х гг. начали вырастать точечно как в
центральной части города, так и в более отдаленных районах. Первыми такими
объектами стали здания по ул. Довженко, 14 (известный еще как дом
"Энрана"), ул. Боткина, 4 (возле станции метро "Политехнический институт"),
ул. Металлистов, 11, а также знаковый дом по ул. Гали Тимофеевой, 3, вполне
выдерживающий конкуренцию среди современных новостроек данного класса.
Ближе к центру примерно в этот же период были возведены жилые комплексы по
улицам Павловская, Златоустовская и Дмитриевская (район пл. Победы).
На Печерске первым домом бизнес-класса стал знаменитый "дом-волна" по ул.
Старонаводницкой, 13. Спустя пару лет поблизости, по обе стороны бульв.
Леси Украинки, поднялись две не менее известные "свечки" (дома N23 и 30б).
В этом же районе на данный момент уже завершено строительство знаковых
домов по ул. Московская, 46/2 и Панаса Мирного, 17 и 28а, а сооружение
жилых комплексов этой категории по ул. Старонаводницкой, 15 и бульв. Леси
Украинки, 7-9 еще продолжается.
Сегодня "на слуху" такие брендовые объекты, как офисно-жилой комплекс
"Ботаник Тауэрс" по ул. Саксаганского и "Дипломат Холл" по ул. Жилянской.
Каждый из них имеет свои недостатки: первый расположен недалеко от ТЭЦ, а
второй соседствует с коммунально-складской зоной вдоль железнодорожной
линии. В то же время успешное позиционирование, близость к ботаническому
саду и основным транспортным магистралям позволяют уверенно относить эти
два объекта к бизнес-классу. Еще одним ярким примером жилья данной
категории является микрорайон с народным названием Оболонские Липки,
расположенный между проспектом Героев Сталинграда и живописной набережной
Оболонского залива.
Опробовав точечный характер строительства и освоившись в области бизнессегмента, ведущие застройщики столицы стали сооружать более
фундаментальные, достойные европейского уровня объекты с развитой
инфраструктурой. Среди возводимого жилья в Шевченковском районе можно
назвать проекты "Парус" и "Покровский Посад", в Соломенском - "Изумрудный"
и "Времена года", а на левом берегу - "Серебряный бриз".
В Голосеевском районе сегодня тоже строятся брендовые объекты. Один из них "Голосеево" - расположен в экологически благоприятной местности вблизи
озер и парка (ул. Голосеевская, 13). А "Город Солнца" по ул. Ломоносова, 7379 имеет оригинальное архитектурное решение - комплекс возводится в форме
круга с расходящимися секциями, во внутренней части которого будут
размещены символические песочные часы и живописный сквер.
Связующее звено
Категория бизнес-класса представлена довольно широким ассортиментом жилья от достаточно скромного до почти конкурентного элитному. Наиболее
перспективные варианты уступают дорогостоящим апартаментам только
месторасположением и числом квартир в доме.
Основные отличия класса "бизнес" от "премиум" - разница концепций и
подходов к организации жизни. По мнению руководителя отдела маркетинга
компании "Т. М. М. " Ангелины Деревлевой, в жилье повышенной комфортности
заложен принцип "время - деньги", что позволяет человеку в кратчайшие сроки
решить наибольшее количество задач. Обеспечивая максимально удобные
условия
проживания, такие дома позволяют вкладывать инвестиции в будущее. По
данным
компании "ХХI век", бизнес-класс составляет около 30% строящегося жилья.
Еще недавно из-за ограниченного предложения квартир в новостройках
практически все строящееся объекты позиционировались как элитные, хотя
некоторые по многим параметрам не дотягивали до категории жилья повышенной
комфортности. Сегодня, чтобы повысить имидж компании и степень доверия
покупателей, застройщики вышли на новый уровень строительства домов,
стараясь соответствовать требованиям каждого конкретного класса жилья. В то
же время все еще существует значительное количество отклонений от основных
параметров, наиболее очевидные из которых: превышение допустимого
количества квартир на этаже, недостаточная емкость подземного паркинга,
использование менее качественных материалов и другие технические
недоработки. По словам директора департамента офисной и жилой недвижимости
компании "ХХI век" Георгия Цагареишвили, широкое использование
разработанной УСА классификации позволит безошибочно определять стоимость
жилых площадей, относящихся к тому или иному классу, а также прекратить
практику некоторых компаний манипулировать сознанием покупателя, приписывая
своему жилью несуществующие параметры "элитности".
Кроме современных новостроек, к категории "бизнес" эксперты причисляют
расположенные в центре "сталинки", кирпичные дома, возведенные после 1992
года, и реконструированные старые здания. Отдельно следует остановиться на
домах сталинской эпохи, часть которых, безусловно, отличается особой
архитектурой и интересными планировками, но остальные весьма далеки от
параметров бизнес-класса. Такие объекты расположены не в центральных
районах, имеют ничем не примечательные планировки, а их техническое
состояние оставляет желать лучшего. То же самое сейчас происходит и с
домами, построенными в период со средины 90-х до начала 2000-х гг. По
сравнению с новостройками их уровень несколько ниже, а стоимость - как у
жилья более высокой категории.
Кроме расположения в прилегающих к центру районах, объект бизнес-класса
должен находиться в благоприятной экологической зоне с развитой
инфраструктурой. Как сообщила руководитель отдела корпоративных
коммуникаций и маркетинга инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian
Development Partners Наталья Хоменко, на рынке недвижимости Киева есть ряд
объектов, которые расположены не в самых престижных районах, но по праву
позиционируются как бизнес-класс, например, благодаря близости к Днепру,
парковой зоне или целостной концепции застройки. Обязательными условиями
принадлежности дома к этой категории жилья являются использование
монолитнокаркасной технологии строительства либо керамической кирпичной кладки,
размещение не более восьми квартир на этаже, а также функционирование
аптечного киоска, минимаркета, отделения банка, детского клуба и прочих
объектов инфраструктуры. Высотность здания при этом не ограничена.
По словам г-жи Хоменко, акцент следует поставить на таком параметре бизнескласса как размер и качественная отделка входной группы и подъезда. В домах
повышенной комфортности холл должен быть просторным (от 60 кв. м),
оформленным не натуральными материалами, как в премиум-классе, а
искусственными, но с элементами дизайна. К слову, именно по этому
параметру, а также по высоте потолков (не ниже 2,7 м), некоторые добротные
внешне дома в Киеве не дотягивают до категории "бизнес".
Бизнес-прайсы
Довольно широкий ценовой диапазон между элитным жильем и типовой
застройкой
занимают именно дома бизнес-класса. Ввиду дефицита жилья в Киеве основной
ценообразующий фактор - это спрос. Благодаря ему, по итогам 2006 года, цены
на квартиры в различных объектах этого сегмента выросли не менее чем на
35%. По оценке аналитиков компании Ukrainian Development Partners,
стоимость кв. м в домах бизнес-класса на первичном рынке сегодня составляет
от $ 2 тыс. до 3,8 тыс. Несколько другие данные приводит компания "ХХI
век", называя среднюю стоимость кв. м такого жилья в пределах $ 2,2 тыс. 2,5 тыс.
Значительная разница в цене кв. м класса "бизнес" определяется, в первую
очередь, месторасположением объекта. Так, дома повышенной комфортности на
правом берегу оцениваются дороже, чем на левом, несмотря на одинаковые
качества и инфраструктуру. Для того чтобы привлечь покупателя, застройщики
и девелоперы уделяют повышенное внимание конкурентоспособности объектов,
возводимых на левом берегу Днепра, за счет их видовых характеристик. В
стоимость квартиры в домах бизнес-класса входит не только собственно
жилплощадь, но и вид из окна, а также дополнительный сервис и соцкультбыт,
предоставлять который начинают все больше компаний-застройщиков.
Учитывая количество желающих приобрести квартиру бизнес-класса, директор АН
Park Lane Андрей Игнатенко спрогнозировал дальнейший рост цен на
недвижимость этого сегмента - около 3% в месяц. В то же время эксперты не
отрицают возможности снижения темпов их роста, основной причиной которого
может стать практически одновременное начало реализации нескольких десятков
объектов данного класса.
Несмотря на то, что специалисты рынка недвижимости "загоняют" жилье бизнескласса в узкие рамки, нередки случаи, когда в новостройках данного сегмента
верхняя граница стоимости превосходит нижнюю ценовую планку класса
"премиум" - $ 6 тыс. за кв. м. Это касается, прежде всего, центрально
расположенных объектов. Одним из примеров определения стоимости по району
является дом по ул. Ирининской, 5-7, где кв. м достигает $ 10 тыс., в то
время как сам объект по количеству квартир и техническим параметрам - 100%ный бизнес-класс. Аналогичные примеры - квартиры в доме по ул.
Старонаводницкой, 13, где цена кв. м составляет около $ 7 тыс., и по ул.
Щорса, 32в - $ 6 тыс. за кв. м. При такой небольшой разнице в стоимости
размывается граница между определением домов бизнес- и премиум-классов.
Кроме того, проблема заключается в том, что редкий столичный застройщик не
захочет позиционировать свои объекты как дома более высокой категории.
На вторичном рынке бизнес-класс представлен достаточно широко. Практически
в каждом объекте на продажу выставляются "инвестиционные" квартиры, которые
изначально приобретались с целью дальнейшей перепродажи. Цены на них
несколько завышены, но после 2-3-х месячной экспозиции такое жилье "уходит"
с небольшим торгом.
Кто платит деньги?
В последнее время чем больше путаницы в классификацию жилья вносят
девелоперы и риэлторы, тем взыскательнее и требовательнее становится
покупатель. Как отмечают эксперты, люди ориентируются на советы знакомых, у
которых уже есть опыт проживания в домах бизнес-категории. Такая
осведомленность потенциальных клиентов заставляет застройщиков учитывать
их
возросшие запросы уже на этапе проектирования.
Данный сегмент недвижимости рассчитан на средний класс, но на практике
подобное жилье могут себе позволить только обеспеченные люди. Такое
наблюдение подтверждает Наталья Хоменко: "При нынешних ценах на столичную
недвижимость, купить квартиру бизнес-класса могут люди с доходом выше
среднего". Чаще всего квартиры повышенной комфортности приобретает местная
политическая и бизнес-элита, топ- и мидл-менеджеры крупных компаний в
возрастной категории от 35 до 45 лет. Как объясняет Ангелина Деревлева,
покупка квартиры бизнес-класса - это, обычно, вторая покупка жилья. Иначе
говоря, сегодня приобретение жилой недвижимости не только выгодное
капиталовложение, но и прибыльный бизнес для многих владельцев, поэтому
такие апартаменты часто сдают в аренду.
Для тех, кто собирается купить квартиру с целью личного проживания, важными
критериями являются месторасположение дома, видовые характеристики,
качество строительных и отделочных материалов, архитектурное решение, а
также однородность социального окружения. Особенность домов этого сегмента расширяющаяся с каждым годом инфраструктура, принцип "город в городе".
Приветствуется функционирование на первых этажах круглосуточного
минимаркета, салона красоты, химчистки и других объектов соцкультбыта. Но в
то же время жильцы желают платить только за те услуги, которыми они
действительно пользуются.
В предыдущем десятилетии дома бизнес-класса называли элитными, они
подчеркивали респектабельность и благополучие хозяев. Поэтому чем шире была
инфраструктура дома, тем более дорогостоящим считалось жилье. Теперь же
покупатели больше обращают внимание на такие преимущества, как
вместительный подземный паркинг, качественные инженерные системы,
высокоскоростной Интернет и кабельное телевидение с выделенными
бесплатными
каналами.
Что касается обслуживания домов этого класса, то большинство строительных
компаний идут навстречу покупателям и внедряют сервисные компоненты:
круглосуточную охрану и наружное видеонаблюдение, вывоз мусора, уборку
помещений и озеленение придомовой территории. По словам Георгия
Цагареишвили, стоимость обслуживания такого жилья в расчете на кв. м должна
составлять $ 0,5 - 1 в месяц.
Решайте сами...
О популярности домов бизнес-класса сегодня свидетельствует тот факт, что
большинство квартир в них раскупается еще до завершения строительства. К
тому же эксперты считают, что у данного класса наибольший потенциал
развития. Только степень доверия покупателя к такому жилью, не смотря на
его немалую стоимость, пока не высока. Как уже говорилось, актуальной
проблемой остается неправильное позиционирование девелоперами своих
проектов - нередко объект рекламируют на класс выше, пытаясь выдать его за
элитное жилье. И это, пожалуй, не вина застройщиков, а особенности этапа
формирования рынка. Впрочем, ориентируясь на классификатор, потенциальный
клиент может разобраться в "подводных камнях", приняв правильное решение,
благо квартир в этом сегменте на рынке уже ощутимо много. В конце концов,
выбор остается за покупателем!
Характеристики жилья класса "бизнес"
Основные параметры Значение параметра
Принадлежность к зоне проживания Вторая, третья зона
Технология строительства Монолитно-каркасная, кирпичная кладка
Количество квартир на этаже До 8
Минимальная общая площадь на одного жильца От 21 до 40 кв. м
Количество машиномест в паркинге на одну квартиру До 1,5 машиноместа
Придомовая территория Благоустроенная и охраняемая
Освещение придомовой территории Стандартное
Стоимость обслуживания в месяц в расчете на кв. м $ 0,5 - 1
Детская игровая площадка Открытая и благоустроенная
Объекты инфраструктуры Фитнес-центр с бассейном, ресторан, кафекондитерская, круглосуточный минимаркет, детский клуб, отделение банка,
медицинский центр, приемный пункт химчистки, аптечный киоск
Выделенная линия доступа в Интернет Цифровая
Телевидение Кабельное, спутниковое
Наличие собственной службы эксплуатации Да
Видеонаблюдение На входе (входах) в дом
источник: Украинская строительная ассоциация
Строящиеся дома класса "бизнес"
(по данным застройщиков на февраль 2007 года)
Название объекта, адрес Планируемый год ввода в эксплуатацию Цена за кв. м,
$ Компания-застройщик
"Парус", ул. Мельникова, 18-а 2007 2 990 "ХХI Век"
"Серебряный бриз",
ул. Тычины 2007 (первая очередь) около 3 000 "УИИК"
"Покровский посад",
ул. Глубочицкая, 26 2009 2 470 "НЕСТ"
"Времена года",
ул. Механизаторов, 2 2008 2 900 "НЕСТ"
"Изумрудный",
ул. Кудряшова 2009 2 485 "НЕСТ"
бульв. Леси Украинки, 7-9 2007 от 3 970 "Познякижилстрой"
"Город Солнца",
ул. Ломоносова, 73-79 2009 от 2 015 "Т. М. М. "
"Голосеево",
ул. Голосеевская, 13 2008 1 980 "Мiськжитлобуд"
Дома класса "бизнес", введенные в эксплуатацию
Название объекта, адрес Год ввода в эксплуатацию Цена за кв. м, $ Компаниязастройщик
ул. Старонаводницкая, 13 ("Дом-волна") 2003 5 500 - 7 000 "Познякижилстрой"
ул. Жилянская, 57/67 ("Дипломат-Холл") 2005 около 6 000 "Киев-Донбасс"
ул. Гали Тимофеевой, 3/13 2001 4 800 - 6 990 "Т. М. М. "
ул. Панаса Мирного, 28а 2006 4 800 - 7 500 просп. Героев Сталинграда, 26 2002 2 750 - 4 100 Корпорация "Столица"
ул. Саксаганского, 119-121 ("Ботаник Тауэрс") 2006 2 800 - 4 000 "Киев
Жилье-Инвест"
источник: данные застройщиков и операторов рынка