Анализ рисков ипотечного кредитования

И.А. ОСТРЕНИН
Научный руководитель – В.Г. КОГДЕНКО, к.эк.н., доцент
Московский инженерно-физический институт (государственный университет)
АНАЛИЗ РИСКОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Ипотечное кредитование связано с долговременными вложениями
больших сумм денежных средств, поэтому при выдаче кредита следует
тщательно просчитывать риск, возникающий при этом. Также важным
фактором при ипотечном кредитовании является правильная оценка стоимости недвижимости, так как от оценки зависят размер, срок и ставка
кредита.
Основными рисками банка-кредитора являются:
 Кредитный риск – риск несвоевременной уплаты или неуплаты
обязательств по кредиту.
Основной способ снижения кредитного риска банка – проведение андеррайтинга заемщика, при котором происходит оценка вероятности погашения кредита, включающая анализ платежеспособности клиента в порядке, установленном банком, принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды.
Наиболее важный момент в процессе андеррайтинга – оценка платежеспособности клиента с точки зрения возможности своевременно осуществлять платежи по кредиту. Для выполнения данной оценки консолидируется информация о трудовой занятости и получении заемщиком доходов, а также о его расходах, после чего делается вывод – сможет ли он
погасить кредит. Одновременно с этим выдается заключение, является ли
закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ссуды или нет.
 Риск процентной ставки - риск недополучения банком прибыли в
будущем в результате изменения процентных ставок, когда процентная
ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем
процентная ставка по привлекаемым в настоящее время или в будущем
средствам.
Для снижения риска процентной ставки используют:
- Анализ разницы между сроками активов и пассивов, чувствительных
к изменению процентных ставок и поддержание адекватной структуры
активов и пассивов;
- Анализ процентных ставок, установленных ЦБ РФ и другими банками;
- Схему управления процентным риском с помощью процентного флора;
- Схему управления процентным риском с помощью процентного свопа;
- Схему управления процентным риском с помощью процентнокэповых свопов;
- Схему управления процентным риском с помощью процентноколларовых свопов;
 Риск реинвестирования – риск того, что обязательства по выпущенным банком ипотечным облигациям превысят поступления по выданным кредитам.
Иногда заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит
полностью или его часть, что увеличивает риск реинвестирования, так как
досрочное погашение означает необходимость реинвестирования большого объема денежных средств. При ипотечном кредитовании часто используют секьюритизацию – трансформацию ипотечных займов в ценные бумаги, которые становятся объектом купли-продажи на вторичном рынке
ценных бумаг ипотечными пулами, собирающими в себе большое количество ипотечных займов.
Итак, один из способов снижения риска реинвестирования – выпуск
облигаций, обеспеченных пулом ипотек, которые должны быть представлены разными сериями (разные ставки и сроки погашения). В итоге долгосрочный кредит используется для создания отдельных инструментов с
коротким, средним и большим сроком погашения. Поток денежных платежей по пулу делится на ценные бумаги, имеющие неравную степень
риска досрочного погашения.
 Риск ликвидности – риск значительной разницы между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.
Для повышения ликвидности целесообразно использовать секьюритизацию, так как это позволяет привлечь большой объём частного капитала
в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью из-за наличия
обеспечения недвижимым имуществом и гарантий ипотечных агентств.