представление инвестиционной операции к рассмотрению

ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ОПЕРАЦИИ К РАССМОТРЕНИЮ
1. ПРОЕКТ:
Строительство многофункционального здания (далее по тексту – Объект) планируется на
территории г. Дзержинский, Московской области, выход на МКАД .
Земельный участок площадью 11 619 м², расположен в районе автомобильной развязки МКАД
«Капотня-Дзержинский» (внешняя сторона) 16 км. С северной стороны участок повторяет линию
МКАД, примыкающей к участку. Въезд к зданию осуществляется со стороны МКАД. Проектом
предусмотрен дополнительный выезд на МКАД.
Объект представляет собой 8-этажное здание, плюс три подземных уровня, выполненное в виде
двух овальных блоков, соединенных между собой прозрачным атриумом с 4 по 8 этажи.
Объект состоит из:
- двух подземных этажей для размещения паркинга на 108 машино-мест;
- технического подземного этажа;
- первого открытого этажа с помещениями для организации въезда в подземный паркинг и выезда из
него, входная группа для подъема в офисные помещения, входные группы в торгово-выставочные
помещения;
- на втором, третьем и четвертом этажах размещаются торгово-выставочные помещения;
- с пятого по седьмой этаж располагаются административно-офисные помещения. Восьмой этаж
технико–эксплутационный.
Конструкция объекта – комбинированная система стального и монолитного железобетонного каркаса.
Перекрытия – монолитные железобетонные. Кровля плоская наклонная Ограждающие стены –
композитные панели с наружной облицовкой. Витражи и окна – из алюминиевого профиля с
заполнением 2-х камерными стеклопакетами.
Проектом предусматривается проектирование и строительство автостоянки, съезда с МКАД,
установка футляров на магистральный газопровод Ø1200, перекладка паропровода Ø600, прокладка
наружных инженерных сетей (теплосеть, водопровод, канализация, кабельные линии
электроснабжения).
2. ОБЩИЙ ОЦЕНОЧНЫЙ ОБЪЕМ ПРОЕКТА: (на момент подачи док-ов на ИРД и ниже тоже)18,3 млн. долл. США
(493 831 3000 руб.)
3. СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИЙ:
3.1
Стоимость земельного участка (11619 м²): - 1.69 млн. долл. США (45 871 928 руб. 19 коп.)данные государственной кадастровой оценки земельных участков (Приложение 1);
3.2
Стоимость ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ: - 1,3 млн. долл. США; (35 334 933
руб.60 коп.) данные расчета стоимости проектных работ (Приложение 2);
3.3
Стоимость оборудования (внутренняя инженерия и системы жизнеобеспечения): - 3,7
млн. долл. США (102 400 000 руб. 00коп.)– данные поставщиков оборудования;
3.4
Оценочная стоимость СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ: 10, 8 млн. долл. США
(293 597 600 руб.)– данные сводного финансового расчета (Приложение 3);
3.5
Управление проектом: - 0,8 млн. долл. США (22 400 000 руб.), (Приложение 3);
3.6
Срок освоения инвестиций: - 24 мес.
3.7
ПЛАН ОСВОЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ (Приложение 4)
4. СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ ИНВЕСТПРОЕКТА
(130
000 000 руб.+ НДС ), состоящая из:
4.1
Стоимость земельного участка (11619 м²): - 45 871 928 руб. 19 коп. - данные
государственной кадастровой оценки земельных участков;
4.2
Стоимость ПРОЕКТНЫХ И ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ
4.3
Оценочная (сметная) стоимость ВЫПОЛНЕННЫХ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ
РАБОТ :
 Планировочные работы;
 30% автостоянок и съезд с МКАД на территорию;
 Установлен футляр на магистральный газопровод;
 Вынос существующего паропровода из пятна застройки.
4.4
Управление проектом:
 Получение ТУ и согласований;
 Оформление ИРД;
5 ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ПРОЕКТА:
В настоящее время проект организации дорожного движения на период строительства и
эксплуатации многофункционального здания и рабочий проект устройства съезда с МКАД согласован
Управлением ГИБДД г. Москвы и ОГИБДД Люберецкого УВД.
На текущий момент выполнено:
 30% автостоянок и съезд с МКАД на территорию,
 планировочные работы,
 Установлен футляр на магистральный газопровод;
 Произведен вынос существующего паропровода из пятна застройки
 инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания.
 Получены технические условия на канализование, водоснабжение, теплоснабжение и
телефонизацию здания.
 Имеется постановление Главы города Дзержинский об утверждении протокола
градостроительного совета г. Дзержинского, на котором был одобрен эскизный проект
строительства здания; (Приложение 5)
Ведется проектирование установки футляра на магистральный газопровод (ВНИИПИ
«Промтехнология») и проектирование выноса существующего паропровода из пятна застройки
(институт «Мосэнергопроект»).
6 СОСТОЯНИЕ РЫНКА:
Анализ рынка торговой недвижимости
Рынок торговой недвижимости за последние 5 лет остается наиболее динамично развивающимся
сегментом рынка коммерческой недвижимости в Москве. Цены на торговую недвижимость в Москве
остаются одними из самых высоких, среди крупнейших городов Европы. Российская розничная торговля
в международном рейтинге привлекательности для иностранных инвесторов занимает первое место.
Наблюдается постепенное насыщение рынка благодаря активному строительству торговых центров в
районе между Садовым и Третьим Транспортным Кольцом и в районе МКАД. Стабильно высоким
остается спрос на торговые площади в профессиональных торговых центрах с удачным
местоположением. По оценке специалистов в среднесрочном периоде будет наблюдаться плавное
снижение арендных ставок за счет постепенного насыщения рынка.
На сегодняшний день в Москве насчитывается около 600 организованных торговых площадок. Однако
количество торговых площадей на душу населения в Москве остается низким по сравнению со странами
Европы. Средний показатель в таких странах составляет 185,4 кв. м торговых площадей на тысячу
жителей. В Москве же этот показатель базируется в районе 71 кв. м на тысячу жителей. По оценке
специалистов Россия отстает на 10 лет от западных стран по количеству торговых точек на душу
населения. Это позволяет сделать вывод о том, что индустрия торговой недвижимости находится в
стадии развития, и в ближайшие несколько лет нас ожидает рост числа игроков на рынке и,
соответственно, рост торговых площадей.
Увеличение предложения качественных торговых центров ведет к тому, что арендаторы стали более
требовательны к торговым площадкам. Ценовой аспект при выборе площадей играет все меньшую роль.
Все большее внимание арендаторы уделяют правильной организации и концепции торговой
недвижимости – месторасположению, планировке, делению площадей между арендаторами, организации
потоков покупателей, профессиональному управлению. Использование принципов, которые давно
применяются на западе и начинают внедряться на российский рынок.
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются торговые центры с высоким людским потоком, который
может обеспечить грамотная концепция торгового центра. Спрос на торговые помещения в качественных
торговых центрах достаточный, занятость площадей в таких центрах составляет 98 – 100%.
Характерными чертами текущего состояния рынка являются:
-
появление новых торговых центров западного образца с эффективной концепцией;
девелоперы готовы рассматривать более долгие сроки возврата инвестиций;
присутствие ограниченного числа международных девелоперов;
российские операторы расширяются, открывая новые, а также большие по площади магазины, как в
столице, так и в регионах;
- международные торговые операторы предпочитают быть представленными в России компаниями –
франчайзи. Лишь некоторые международные операторы работают в стране напрямую;
- уровень арендных ставок в расположенных на окраинах торговых центрах стабилизируется, а ставки в
старых и неэффективных торговых центрах будут снижаться.
В первом полугодии 2005 года предложение профессиональных торговых площадей увеличилось на
10 800 кв. м и достигло 1,1 млн. кв. м. Продолжается реализация других крупных проектов, намеченных к
завершению в текущем году. Уровень арендных ставок остается стабильным на торговые площади в
профессиональных торговых центрах, несмотря на растущую стоимость реализации проекта.
Недостаточный уровень конкуренции среди торговых центров позволяет достичь хорошего уровня
дохода для инвесторов и остается самым высоким на московском рынке коммерческой недвижимости.
Это подтверждает растущее количество новых объектов торговой недвижимости (ежегодный прирост
торговых площадей составляет около 20%).
Районы нового строительства торговых центров:
-
МКАД и пересечение основных транспортных магистралей;
вдоль основных транспортных магистралей и Третьего транспортного кольца;
вокруг станций метро;
густонаселенные жилые районы (пригород) с хорошей транспортной доступностью и планировкой;
подземные объекты в центре Москвы.
Анализ рынка офисной недвижимости
Объем сделок в I полугодии 2005 года в целом превышал объемы поглощенных площадей, что
свидетельствует об устойчивой тенденции рынка – заключению сделок по предварительной аренде.
Объем поглощения составил около 450 000 кв. м. Наибольшим спросом пользуются площади классов
«А» и «В», где объем поглощения остается высоким по сравнению с объемами введенных площадей.
Несмотря на серьезные объемы строительства, спрос на аренду и покупку площадей в бизнес-центрах
остается очень высоким и превышает предложение на 7-8%. Сохраняется тенденция последних лет, когда
строящиеся качественные офисные центры полностью сдаются в аренду задолго до окончания
строительства. В 2004 году объем сделок предварительной аренды составил 60% от общего числа сделок.
Московские офисы чаще сдаются в аренду, чем продаются. Аренда составляет около 80% от общего
объема сделок на рынке офисной недвижимости.
Основной спрос приходится на площади от 50 до 150 кв. м (51,5%). По данным экспертов в последнее
время наблюдается увеличение объемов спроса на площади больших размеров. Увеличивается число
сделок по продажам с площадями свыше 1 000 кв. м.
Запросы на помещения класса «В» составляют более 60% спроса. Повышенный спрос объясняется
желанием арендаторов сэкономить на аренде помещения.
Более 60% предложения офисной недвижимости расположено в пределах кольцевой линии метро.
Основными причинами высокого спроса на офисные помещения в центре остаются: престижность,
традиции и удобство проезда общественным транспортом для сотрудников и клиентов. Однако
перегруженность центра транспортными потоками, наличие предложения недорогой и качественной
офисной недвижимости побуждают арендаторов обращать все большее внимание на коммерческую
недвижимость, расположенную за пределами центра Москвы.
Основные причины, по которым арендаторы переезжают из центра в спальные районы и дальше – это
более низкие арендные ставки, возможность аренды больших помещений и наличие свободных
парковочных мест. Арендаторы получают необходимый уровень комфортности и сервиса, а платят на 18
– 30% меньше и, соответственно, за те же деньги, они могут снять большие площади. Говоря другими
словами, арендаторы получают возможность снимать офис класса А по цене класса В. Офис,
расположенный за пределами центра, дает дополнительные преимущества: меньшая интенсивность
транспортного потока, отсутствие пробок, движение против основного транспортного потока, наличие
парковочных мест.
К настоящему моменту на территории, прилегающей к МКАД, находятся 3 бизнес-центра (Country Park –
основной арендатор компания Volvo, 320$ за кв. м в год, «1-й километр» и офис-парк «Можайский»).
Также ведется строительство нескольких офисных зданий в районе пересечения Ярославского шоссе и
МКАД (ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2007 года) и на территории торгового центра «Мега-Белая
дача» (срок ввода 2007 года).
Начиная с марта 2005 года, наблюдается ежемесячное увеличение объемов спроса и предложения на 1,5 –
2%, что говорит об активации рынка офисной недвижимости по сравнению с 2004 годом. Учитывая
небольшую разницу между спросом и предложением (3 – 7%), можно сделать вывод о том, что объекты
имеют высокую наполняемость и рынок далек от насыщения.
7 КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА ПРОЕКТА
Основными преимуществами объекта являются:
-
близость от МКАД;
наличие удобного въезда и выезда для легковых автомобилей;
остановки общественного транспорта;
нахождение на основном въезде в г. Дзержинский.