Некоторые вопросы теории и практики затратного подхода

В.Г. Александров
МИПК Санкт-Петербургского государственного
инженерно-экономического университета
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
На обсуждение выносятся следующие вопросы применения затратного
подхода к оценке объектов недвижимости и активов предприятий:
 структура прямых и косвенных затрат на создание оцениваемого объекта;
 упрощенный прием для расчета полных сметных затрат на строительство;
 установление даты начала и продолжительности строительства в целях учета
инфляции и прибыли предпринимателя-инвестора;
 совершенствование методики расчета функционального износа;
 использование сметно-нормативной базы строительства для оценки
оборудования действующих предприятий затратным подходом.
1. В ряде отечественных учебников по оценке недвижимости и бизнеса
прямые и косвенные строительные затраты трактуются с позиций известной
книги Фридмана «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»,
отражающей американский подход к структуре строительных издержек,
который не соответствует базовым положениям российской системы
ценообразования в строительстве. Включение этого подхода в учебную
оценочную
литературу
следует
считать
ошибочным.
Оценщикам
рекомендуется использовать строительные нормы и правила Российской
Федерации, в частности, «Методические рекомендации по определению
стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.
МДС 81-1.99», где прямые затраты учитывают зарплату рабочих, стоимость
материалов и эксплуатации машин. Все остальные затраты – косвенные.
С учетом издержек по всем главам сводного сметного расчета (ССР)
полные сметные затраты можно представить произведением прямых затрат на
ряд коэффициентов, учитывающих косвенные затраты подрядчика и заказчика:
Ссмет = ПЗ × Кнр× Ксп× Кгл.1× Кгл.8× Кгл.9× Кгл.10× Кгл.12× Кнз,
где: ПЗ – прямые затраты по главам 2-7 ССР в базисном уровне цен,
ПЗ = Зо + Эм + М;
Зо – затраты на заработную плату рабочих-строителей;
Эм – затраты на эксплуатацию строительных машин;
М – затраты на строительные материалы, изделия и конструкции;
Кнр – коэффициент накладных расходов;
Ксп – коэффициент сметной прибыли;
Кгл.1, 8, 9, 10, 12 – коэффициенты, учитывающие лимитированные и прочие
затраты по соответствующим главам ССР;
Кнз – коэффициент резерва средств на непредвиденные затраты.
В главу 9 ССР оценщик, при необходимости, может включать любые затраты
заказчика (инвестора) по всем этапам инвестиционно-строительного проекта.
2. Практические расчеты затрат на строительство оцениваемых объектов
представляют для оценщиков, не имеющих базового строительного
образования, серьезные трудности. Последствия этого проявляются в
оценочных отчетах в форме «липовых» сметных расчетов, не выдерживающих
никакой критики ни в отношении определения объемов строительных работ, ни
в выборе сметных нормативов. Такое положение было бы невозможным при
наличии современных укрупненных показателей стоимости строительства
зданий и сооружений, аналогичных устаревшим УПВС.
Разработка укрупненных показателей (на единицу строительного объема,
единицу площади объекта или застройки и т.п.), учитывающих все косвенные
затраты, - сверхактуальна как для оценщиков недвижимости, так и для всех
участников инвестиционно-строительного процесса. Но это и сверхзадача по
своей трудоемкости и срокам реализации. До появления таких показателей
оценщикам предлагается использовать известный и достаточно точный для
оценки метод определения стоимости одного-двух наиболее затратных
элементов объекта (модулей), например, наружных стен и перекрытий.
Объемы работ по таким модулям определить не сложно. Кроме того, по ним
существуют укрупненные сметные нормы (УСН) и показатели стоимости,
например, УПБС ВР. Дальнейший расчет сметной стоимости объекта в целом
определяется путем деления стоимости модулей на удельный вес их (по
данным технического паспорта) в стоимости объекта. Такой прием в случае
невозможности подключения к оценке специалиста-сметчика является, по
мнению автора, наилучшей альтернативой «липовым» сметным расчетам.
Существуют EXCEL-таблицы для расчета сметных затрат модульным методом.
3. В целях учета инфляции в период строительства и прибыли
предпринимателя-инвестора необходимо знать продолжительность и дату
начала строительства. Поскольку речь идет о существующем объекте, логично
базироваться на прошедшем времени, например, на периоде строительства,
заканчивающемся к дате оценки. В этом случае дата начала строительства
определяется ретроспективно путем обратного отсчета по времени на срок
строительства. Для определения нормативного срока строительства можно
использовать СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и
задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», а также
«Расчетные показатели для определения продолжительности строительства.
Том 1. Госстрой СССР, 1991» и разработанные по ним EXCEL-таблицы. Выбор
ближайшего к дате оценки периода строительства позволяет с меньшими
погрешностями определять затраты, так как всегда известны фактические
данные о прошлых темпах инфляции и норме доходности. Далее технология
затратного подхода заключается в следующем:
на дату начала строительства определяются полные сметные затраты на
создание объекта, которые распределяются по этапам – кварталам, месяцам;
в соответствии с Методическими рекомендациями Госстроя России
определяются фактические поэтапные затраты аккумулированием сметных
затрат по ставке, равной темпу инфляции;
фактические затраты аккумулируются на дату окончания строительства
по ставке доходности. Результат - величина полной восстановительной
стоимости на дату оценки. Расчеты реализованы в EXCEL-таблицах.
4. Расчет функционального износа, означающего потерю стоимости
объекта из-за несоответствия его современным строительным технологиям и
стандартам жизни, позволяет сблизить результаты затратного и рыночного
подходов, но сопряжен с необходимостью определения затрат на монтаж
дополнительных, демонтаж избыточных или замену морально устаревших
элементов объекта. Эти затраты в отличие от нового строительства должны
учитывать стесненные условия производства работ в существующем здании.
Поэтому практически такие расчеты оценщиками не выполняются.
На основе формул ценообразования в новом строительстве и
реконструкции автором получены коэффициенты перехода от величины полной
восстановительной стоимости элементов объекта к стоимости демонтажа и
монтажа их в стесненных условиях производства работ. Использование таких
коэффициентов значительно упростило формулы для всех видов
функционального износа, поскольку теперь достаточно знать только величину
полной восстановительной стоимости. Расчеты реализованы в виде EXCELтаблиц.
5. При проведении оценки действующего предприятия (бизнеса) как
производственно-технической системы одним из этапов является оценка
производственного оборудования. Известные методы затратного подхода
(расчет по цене однородного объекта, поэлементный расчет, индексация затрат,
расчет по укрупненным показателям) ориентированы, как правило, на оценку
отдельно взятых единиц оборудования, а не действующих производственнотехнологических комплексов. Использование перечисленных методов для
оценки комплексов трудоемко и малоэффективно.
Автор обращает внимание практикующих оценщиков бизнеса на
следующее важное обстоятельство. Методические документы Системы
ценообразования и сметного нормирования в строительстве, в частности,
упомянутый выше документ МДС 81-1.99, особое внимание уделяют вопросам
определения стоимости строительства новых предприятий, а также
реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих
предприятий. При составлении объектных и сводных сметных расчетов на
строительство и ввод предприятий в действие в них отдельно указывается:
сметная
стоимость
технологического
оборудования,
электрооборудования, КИП и автоматики, включающие свободную (рыночную)
цену их приобретения, а также стоимость запасных частей, тары, упаковки и
реквизита, транспортные расходы, услуги посредников, расходы на
комплектацию оборудования, заготовительно-складские расходы и другие
затраты, относимые к стоимости оборудования;
сметная стоимость монтажных работ по установке оборудования, которая
должна быть добавлена оценщиком к сметной стоимости соответствующего
оборудования;
сметная стоимость пуско-наладочных работ по вводу оборудования в
действие, которая должна быть добавлена оценщиком к сметной стоимости
оборудования;
сметная стоимость строительных работ, в том числе фундаментов под
оборудование; стоимость таких фундаментов также должна быть добавлена
оценщиком к сметной стоимости соответствующего оборудования.
Как правило, на действующих предприятиях хранится проектно-сметная
документация. В ее составе оценщики бизнеса всегда могут найти объектные и
сводные сметы, из которых можно выделить сметную стоимость оборудования,
подлежащего оценке. При отсутствии сметной документации можно обратиться
к укрупненным показателям стоимости строительства (УПСС), а также другим
укрупненным сметным нормам, в которых также можно найти базисную
сметную стоимость оцениваемого технологического оборудования.