Проблемы в оценке стоимости земельных участков после

Проблемы в оценке стоимости земельных участков после повышения
кадастровой стоимости
С 1 января 2013 года многие собственники и арендаторы земельных участков
столкнулись с увеличением кадастровой стоимости земли в десятки раз. При этом
кадастровая стоимость многих земельных участков не соответствует их рыночной
стоимости, часто значительно превышая ее. В чем же причины такого не
соответствия?
После проведения государственной кадастровой оценки земли, которая привела к
повышению стоимости практически во всех категориях земель, многие собственники и
пользователи земельных участков столкнулись с проблемой, приведшей к ощутимым убыткам и
снижению рентабельности бизнеса. И это также сильно изменит жизнь не только граждан,
владеющих участками, но и юридических лиц: владельцев, арендаторов или собирающихся
выкупить землю.
На территории новгородской области оценку проводила «не местная» (архангельская)
оценочная организация, которая выиграла соответствующий конкурс.
Резкое увеличение предъявленных к оплате сумм земельного налога и арендной платы
вынудило предпринимателей искать способы защиты своих прав и налоговой оптимизации.
Уже были обращения боровичских предпринимателей к губернатору Новгородской
области Сергею Митину и депутату Государственной Думы РФ Сергею Фабричному по вопросу
резкого (от 2 до 20 раз) увеличения кадастровой стоимости земельных участков на территории
Новгородской области и пропорционального увеличения с 01.01.2014 года размеров земельного
налога.
Итоговые результаты последней переоценки кадастровой стоимости в нашем
регионе фактически не отражают реальную ситуацию на рынке земли за период 2009-2011 гг.
(именно эти данные должны были быть использованы при установлении кадастровой стоимости
земли).
Эти выводы сделаны на своем многолетнем опыте и опыте коллег из других
риэлтерских агентств, а также проанализировав архивные данные по состоявшимся
сделкам и предложениям, а также информацию о торгах муниципального имущества,
Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая
представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его
использовании: при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование
земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении
из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях,
предусмотренных законодательством.
При определении кадастровой стоимости участка методом «общей» оценки
происходит игнорирование конкретных индивидуальных показателей земельного участка,
существенно влияющих на его реальную стоимость (транспортная доступность, правовая
история, наличие коммуникаций и т. д.). При оценке кадастровой стоимости должны
оцениваться предложения на аналогичные земельные участки, как по размеру, так и по
индивидуальным характеристикам. При последней кадастровой оценки, возможно была
использована не совсем корректная информация о сделках без выделения стоимости
земли из полной стоимости объекта (вычета доли приходящегося на строение,
улучшение).
Земельный рынок региона 2009-2011 гг. представлен преимущественно предложениями
единичных участков для индивидуального строительства домов. Значительно меньше больших
земельных массивов для инвестиционных проектов малых и крупных общественных организаций:
строительства коттеджных поселков, спортивных и развлекательных комплексов, объектов
промышленного производства и других объектов инфраструктуры.
Рынок земельных участков, безусловно, отстает в своем развитии от секторов
коммерческой и жилой недвижимости. Но, тем не менее, с каждым годом все заметнее его
оживление, а инвестирование в землю становится все привлекательнее.
За последние несколько лет цены на земельные участки Новгородской области изменялись
незначительно, к тому же имея тенденцию сезонности. Для понимания процессов
ценообразования имеет смысл выделить перечень факторов, влияющих на цену земли.
Перечень основных факторов ценообразования:
- местоположение;
- транспортная доступность;
- возможность инженерного обеспечения земельного участка;
- правовой статус земельного участка;
- размер земельного участка.
Наиболее значимое влияние на стоимость земельного участка оказывает его
местоположение. Предпочтительность местоположения земельного участка зависит от его
назначения. Так, например, для земельных участков, на которых предполагается размещение
объектов недвижимости производственного назначения, более привлекательными являются
районы на окраине городов с удобными подъездными путями, а для земельных участков, на
которых предполагается размещение объектов недвижимости торгового назначения - районы с
повышенной проходимостью человекопотока.
Для загородной недвижимости влияние на цену такой составляющей, как
месторасположение участка, учесть достаточно трудно. Но зависимость стоимости от близости
водоема бывает весьма существенной. Что касается лесных насаждений, то данный фактор менее
значим по сравнению с близостью реки, озера или пруда. Прежде всего, это связано с
распространенностью и доступностью лесов в Новгородской области.
Существенное влияние на цену участка оказывает наличие таких коммуникаций, как
электричество, вода и газ.
Для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, наиболее важно
обеспечение газом как наиболее дорогостоящее и сложное в подведении. Присутствие
водопровода при прочих равных условиях не столь явно сказывается на стоимости (возможно
организовать систему автономного обеспечения: пробурить скважину). Проблема канализации
решается также достаточно просто.
Исходя из вышесказанного, можно заметить, что на увеличение цены особенно оказывают
воздействие такие условия, как газ, водные ресурсы.
Однако существует множество параметров, которые могут повлиять на стоимость, но их
трудно формализовать: это социальное окружение, ландшафт участка, его расположение по
отношению к промышленным центрам и прочее.
Особого внимания заслуживают состояние и готовность документов, техника оформления,
продажная цена, указанная в договоре. Следует отметить зависимость стоимости участка от
запланированных проектов, которые будут реализованы в будущем. Так, цену может изменить
проведение новых автомагистралей, причем как в большую, так и в меньшую сторону в
зависимости от расположения.
Что касается земельных участков под коммерческое использование, цены разнятся в
зависимости от целевого назначения, места расположения (района и удаленности от городской
черты), площади, наличия коммуникаций, ж/д ветки и пр. Следует отметить, что с увеличением
площади участка цена его снижается: срабатывает фактор масштабности. В Новгородской области
предложения о продаже земельных участков под коммерческую застройку ограничены.
Рынок земли формируется в основном вокруг Великого Новгорода и ближайших
пригородов. Самые высокие цены на землю также складываются в областном центре и
прилегающих к нему районах.
Наиболее высокие показатели стоимости земельных участков зафиксированы в г. Великий
Новгород. Цены на земельные участки в г. Боровичи и Боровичском районе, так же как и в
остальных муниципальных районах заметно (в разы) ниже.
В целом, на рынке земельных участков царят тенденции, характерные для всего рынка
недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на
прежнем уровне или снижение незначительно.
Рынок земель для целей коммерческого и промышленного использования в Новгородской области
пребывает в неразвитом состоянии. Риэлторские агентства предлагают участки земли во всех
районах области. Но это единичные предложения.
Общие сведения о диапазонах актуальных на тот период цен наглядно приведены в
виде таблицы и графических изображений ниже.
Наименование
Великий Новгород
Боровичи
Старая Русса
Валдай
Чудово
Малая Вишера
Окуловка
Сольцы, Батецкий, Шимск
Крестцы
Хвойная,
Любытино,
Пестово, Мошенское
Холм, Марево, Поддорье,
Демянск, Парфино, Волот
Жилая зона
зона застройки
зона застройки
индивидуальными
многоквартирными
жилыми домами
жилыми домами
700 - 2 500
600 - 2 000
150 - 1 400
300 - 1 000
100 - 700
280 - 1 000
85 - 700
250 - 1 000
80 - 500
75 - 500
70 - 500
65 - 450
70 - 450
-
Производственная
зона
700
90
50
60
45
40
60
25
60
-
1 950
200
150
190
150
150
160
150
150
Общественноделовая зона
700
300
300
300
250
200
250
200
200
-
2 500
1 000
900
900
700
700
700
600
600
60 - 400
-
-
25 - 100
200 - 600
60 - 350
-
-
25 - 100
200 - 600