Рекомендации по критериям отбора оценщиков для

Комитет по оценочной деятельности
Утверждено Решением Комитета АРБ по оценочной
деятельности (Протокол №3 от 12.12 07 г.)
Рекомендации по критериям отбора оценщиков
для долгосрочного сотрудничества с банками
Москва - 2007
Преамбула
Настоящие критерии отбора оценщиков членами Ассоциации Российских Банков (АРБ)
(далее – Критерии) разработаны на основе Действующего законодательства,
регулирующего оценочную деятельность в РФ, а также на основе профессионального
опыта членов Комитета АРБ по оценочной деятельности (далее – Комитет).
Критерии являются рекомендациями для банков-членов АРБ, разработанными с целью
снижения рисков, связанных оценкой имущества, принимаемого в залог при
кредитовании.
Критерии охватывают практически все значимые стороны деятельности оценщика,
следование критериям не означает отбора оценщиков, полностью соответствующих всем
критериям.
Члены Комитета считают, что полное или частичное следование Критериям поможет
банкам выстраивать отношения с привлекаемыми оценщиками на основе объективности,
честности и профессионализма, снизить вероятность некачественной оценки, что
положительно скажется на качестве и оперативности принимаемых кредитных решений.
Критерии адресованы сотрудникам, отвечающим в банках за оценку активов для целей
залога, взаимодействие с оценщиками; сотрудникам и руководителям подразделений по
управлению рисками; членам кредитных комитетов.
Выполнение Критериев дает возможность отбора для долгосрочных партнерских
отношений наиболее профессиональных участников рынка оценки, однако не устраняет
заметного, на сегодняшний день влияния субъективных факторов при оценке для целей
залога и не гарантирует предоставления отобранными компаниями качественных услуг по
оценке во всех случаях без каких-либо усилий со стороны банка по устранению влияния
упомянутых факторов.
Рекомендации выработаны на основе практического опыта и подлежат периодическому
пересмотру. Комитет будет вносить изменения в соответствии с поступающими от банков
предложениями. Комитет обращается с просьбой к банкам о принятии активного участия
в этой работе и с благодарностью рассмотрит все предложения.
Критерии сгруппированы в четыре основных раздела:
I.
Общие требования
II. Квалификационные требования
III. Технические требования
IV. Специальные требования
Каждый раздел состоит из набора критериев, в свою очередь содержащих название,
пояснения и рекомендации Комитета. Там, где это необходимо, даны ссылки на
источники информации. Нумерация критериев - сквозная.
I.
Общие требования
Критерий 1. Уровень партнерства: физическое или юридическое лицо?
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено
следующими основными документами:
 Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №
135-ФЗ от 29 июля 1998 г. с дополнениями и изменениями;
 Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» № 519 от
6 июля 2001 г.1;
 Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№254-256 об
утверждении Федеральных стандартов оценки (ФСО1 – ФСО3).
В соответствии с законодательством, субъектами оценочной деятельности являются
«…физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций
оценщиков (далее СРО) и застраховавшие свою ответственность..».
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь
частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и
юридическим лицом, которое соответствует условиям Закона об оценочной деятельности.
В то же время срок осуществления оценочной деятельности для лиц (прежде всего
юридических), имевших на 30 июня 2006 года лицензии на осуществление оценочной
деятельности продлен до 1 января 2008 года.
Таким образом, партнерами банка могут быть:
 оценщик - физическое лицо (ОФЛ), член СРО;
 оценщик - юридическое лицо (ОЮЛ), у которого заключены трудовые договоры с
ОФЛ;
 оценщик - юридическое лицо, имевшее по состоянию на 30 июня 2006 года лицензию
на осуществление оценочной деятельности (до 01.01.08).
Сложившаяся практика показывает, что оценочные компании, являющиеся юридическими
лицами, обладают гораздо большим потенциалом формирования материальной и
особенно информационной базы, внедрения и совершенствования систем управления
качеством
оказываемых
услуг,
специализации,
применения
необходимых
информационных технологий и программных продуктов.
При осуществлении кредитования реального сектора экономики риски банков и размер
возможных убытков, обусловленных неквалифицированными действиями оценщика,
несопоставимы ни с выплатами из компенсационного фонда, ни со стоимостью
имущества оценщика – физического лица. Единственно адекватным механизмом
снижения рисков кредитных организаций и возмещения ущерба является страхование
ответственности оценщика на суммы, сопоставимые со стоимостью оцениваемых активов.
Страхование ответственности физическими лицами, осуществляющими оценочную
деятельность, в таком размере является практически невозможным.
Рекомендация Комитета: Предпочтительным партнером по оценке для розничного и
корпоративного кредитования является компания-юридическое лицо (ОЮЛ, у которых
заключены трудовые договоры с ОФЛ). При работе с заемщиками малого и среднего
бизнеса партнером банка по оценке также может являться и оценщик-физическое лицо,
зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя.
Критерий 2. Опыт работы и деловая активность
1
Действует до 1 января 2008 года
Значительный опыт непрерывной работы оценщика на рынке оценки является
положительным фактором при выборе партнера. Носителем опыта (знаний) может быть
как физическое, так и юридическое лицо. Например, опытный оценщик-физическое лицо,
создавший новую компанию, переносит в неё весь багаж своих знаний.
И, напротив, оценщик-юридическое лицо, имеющее отработанную систему накопления
знаний может обеспечивать надлежащий уровень качества оценки с относительно
молодым коллективом оценщиков.
Деловая активность компании подтверждается объемом и динамикой денежной выручки.
Рекомендация Комитета: Срок работы компании на рынке не менее 4 лет и/или
наличие в штате компании двух оценщиков с опытом не менее 5 лет работы в оценке.
Для оценщика –индивидуального предпринимателя рекомендуемый стаж не менее 5 лет.
Положительная динамика роста выручки (как индикативный показатель можно
рассматривать минимальный объем годовой выручки юр. лица в размере 2 млн. рублей2).
Критерий 3. Наличие аккредитаций (признаний)
Более привлекательными для банка будут оценщики, имеющие положительный опыт
взаимодействия с банком и оценки для целей залога. Оценщик не сможет организовать
качественный сервис для банка, если не будет знать общих принципов функционирования
банка, источников пассивных и направлений активных операций. Понимание оценки для
целей залога как элемента системы кредитования позволит оценщику оптимально подойти
к выбору подходов и методов оценки, провести оценку в соответствии с техническим
заданием в сроки, соответствующие требованиям кредитного бизнеса.
Свидетельством наличия у оценщика опыта работы с банковскими структурами может
являться:
Наличие аккредитаций. Под аккредитацией оценщика банком следует понимать
признание банком оценщика партнером в области оценки активов для целей залога,
подтвержденное решением полномочного органа банка.
Подтверждением аккредитации может быть письмо банка, документ (свидетельство,
сертификат и т.п.) об аккредитации, публичная информация банка об аккредитации,
подписание банком с оценщиком соглашения о сотрудничестве и перечень отчетов,
выполненных в рамках данного соглашения, подтвержденный банком (письмо) факт
сотрудничества.
Рекомендация Комитета: При выборе оценщика рекомендуется привлекать фирмы,
имеющие аккредитации (признания) при банках.
Критерий 4. Репутация оценщика
Репутация оценщика может быть охарактеризована:
 отсутствием негативной информации;
 степенью раскрытия информации;
 наличием аккредитаций (признаний);
 следованием Национальному кодексу этики оценщиков Российской Федерации.
Рекомендация Комитета: При выборе оценщика рекомендуется проверять
его на
наличие
негативной
информации
(судебных
решений,
подтверждающих
некомпетентность или низкий профессионализм оценщиков, уголовные дела,
возбужденные
в отношении оценщиков и связанные с их профессиональной
Данный объем выручки определен применительно к городу с населением до 500 тыс. человек. Для более
крупных городов требования к объему выручки могут быть больше. Информацию об объеме выручки
оценочных компаний можно получить в результатах рейтингов («Эксперт», «Деньги», Юниправекс и т.п.)
2
деятельностью, претензии органов в сфере регулирования оценочной деятельности,
плохая репутация в деловых кругах и т.п.).
Критерий 5. Страхование профессиональной ответственности
Помимо выполнения обязательных требований по страхованию профессиональной
ответственности, обусловленных законодательством, в качестве преимущественного
условия рассматривается готовность оценщика застраховать свою ответственность на
сумму, адекватную размерам кредитных рисков, принимаемых банком.
Рекомендация
Комитета:
Готовность
застраховать
профессиональную
ответственность в размере, требуемом банком либо на сумму среднего размера
предоставляемого банком кредитного продукта в рассматриваемом секторе
кредитования. Кроме наличия обязательной страховки и оценщика-физического лица
рекомендуется
наличие
дополнительного
страхования
профессиональной
ответственности оценщика юридическим лицом или самим оценщиком.
Критерий 6. Квалификация и опыт оценщиков, с которыми заключены трудовые
договоры
Помимо количественного ценза для оценщиков, указанного в Критерии 2, важным
является их реальный практический опыт.
Лучшим способом проверки адекватности и профессионализма оценщиков является
проверка при непосредственном выполнении работ по оценке.
Дополнительным способом проверки квалификации является тестирование. При
отсутствии в штате банка квалифицированного и опытного оценщика возможно
привлечение к тестированию представителей саморегулируемых организаций оценщиков.
Содержание тестов должно соответствовать тому сектору оценки, в котором
предполагается привлекать оценщика.
Специалисты-оценщики – прошедшие тестирование рассматриваются как потенциальные
исполнители отчетов для банка, и расторжение с ними трудового договора может
рассматриваться банками как условия прекращения аккредитации ОЮЛ.
Рекомендация Комитета: Проведение теоретического и практического тестирования
ключевых оценщиков с привлечением, при необходимости, представителей СРО .
II.
Квалификационные требования
Критерий 7. Наличие системы контроля качества
Наличие системы контроля качества является признаком «зрелой» оценочной компании.
Многоуровневая и многофакторная проверка качества позволяет достигать стабильного
уровня качества оценки и, соответственно, приводит к снижению кредитных рисков банка
в части обеспечения.
Признаками наличия системы контроля качества у оценщика могут быть в том числе:
 Наличие измеряемых целей в области качества,
 Наличие описанной системы контроля качества
 Наличие внутрифирменных стандартов (требований) компании к качеству Отчетов;
 Наличие подробных внутрифирменных инструкций по порядку оценки и порядку
проверки отчетов;
 Наличие планов по обучению сотрудников и отчетов.
 Закрепление в штате выделенного оценщика-эксперта;
 Распределение функций,
 Контроль качества предыдущего этапа на каждом последующем этапе процесса
оценки
 Наличие системы измерения ошибочности процессов и анализа результатов.
 Наличие обратной связи с клиентами;
Рекомендация Комитета: Наличие проверяемой системы контроля качества оценщика.
Критерий 8. Материально-техническая база
Наличие материальных активов оценщика (недвижимость, автотранспорт, офисная
техника) является не только показателем уровня развития бизнеса, но и дополнительным
фактором защиты интересов банка при возникновении конфликтных ситуаций, поскольку
в соответствии со ст. 24.6 ФЗ 135 «Убытки, причиненные заказчику … или
имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой
величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете … подлежат
возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков … или за счет
имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».
Количество оснащенных3 рабочих мест отражает потенциальную производственную
мощность оценщика. Особенностью организации процесса оценки является возможность
организации удаленных рабочих мест оценщиков, в том числе, на дому. Однако наличие у
оценщика организованного рабочего пространства на одной территории (офисе)
представляется более предпочтительным, поскольку позволяет оптимизировать
управление качеством оценки.
Рекомендация Комитета: Наличие материальных активов является предпочтительным
фактором при выборе.
Под оснащенным рабочим местом здесь понимается наличие рабочего стола, стула, телефона, компьютера,
скоростного доступа в интернет, полок для бумаг. Для 5 рабочих мест важно наличие как минимум одного
многофункционального устройства (принтер, факс, копир, сканер).
3
III.
Технические требования
Критерий 9. Наличие доступа
собственных баз данных.
к
информационным
базам
данных,
ведение
Скорость выполнения оценки без ущерба качеству во многом зависит от наличия у
оценщика, помимо выхода в Интернет, доступа к обновляемым базам данных с рыночной
информацией. Наиболее ценные базы, как правило, являются платными, поэтому их
наличие в активе кандидата показывает серьезный подход к своему делу. Наличие баз
данных по сделкам и предложениям по жилым помещениям является важным фактором
при работе в секторе оценки для целей ипотеки.
Рекомендация Комитета: Наличие у кандидата доступа к качественным базам данных
с рыночной информацией рассматривается как преимущество. При отборе оценщиков
для целей ипотечного кредитования работа с базами данных является важным условием.
Критерий 10.
Использование при оценке современных технологий
Использование наиболее передовых способов организации процесса оценки позволяет
существенно увеличить скорость производства и улучшить качество оценки. Активное
использование инструментов статистического анализа позволяет более точно установить
рыночные тенденции на исследуемом рынке. Применение готовых форм для ввода
первичной информации позволяет исключить механические ошибки и опечатки, а также
уменьшить утомляемость операторов. Формирование отчетов об оценке на базе шаблонов
с одновременным автоматическим расчетом снижает вероятность ошибок счета, особенно
при неоднократном редактирований документа контролерами качества.
Рекомендация Комитета: Использование кандидатом современных технологий при
оценке и организации оценочного процесса рассматривается как преимущество.
Критерий 11.
Наличие региональной сети
Наличие у оценщика региональной сети отражает во-первых, наличие источников
развития, во-вторых, возможность доступа к первичной рыночной информации на
различных по масштабу и географии рынках. Сотрудничество с таким оценщиком дает
банку возможность привлечь и качественно обслужить крупных заемщиков с
распределенными по различным регионам активами. Для многофилиальных сетевых
банков это позволит существенно сократить издержки в процессе отбора и последующего
сотрудничества с оценщиком, а также обеспечить для удаленных подразделений равный
уровень качества оценочного сервиса.
Рекомендация Комитета: Наличие у кандидата региональной
рассматриваться как преимущество при работе с сетевыми банками.
сети
может
IV.
Специальные требования
Критерий 12.
Специализация в определенных отраслях, типах имущества
Выбор оценщика целесообразно соотнести со специализацией банка и структурой его
кредитного портфеля. Наилучшее качество обслуживания заемщиков может быть
достигнуто в случае, если оценщик имеет опыт оценки в тех же отраслях. Демонстрируя
свои знания, оценщик должен дать характеристику основным тенденциям в отрасли,
назвать основных участников рынка, знать конъюнктуру и основные факторы, влияющие
на стоимость того или иного вида имущества.
Рекомендация Комитета: Наличие специализации оценщика в разных отраслях
рассматривается как преимущество. При оценке узкоспециализированных активов
(морские и речные суда, воздушные суда) рекомендуется привлекать компании,
непосредственно специализирующиеся в данном сегменте рынка.
Критерий 13.
Тарифы
Тарифы, устанавливаемые оценщиком на свои услуги, отражают как рыночную
конъюнктуру в отрасли, так и степень зрелости оценщика как специалиста.
Недопустимым является зависимость тарифов от конечного результата оценки.
Отрицательным является и слишком заниженные тарифы, поскольку в этом случае могут
быть заведомо игнорированы важные этапы и процедуры оценки (например, осмотр
объекта, применение дополнительных методов оценки, отказ от закупки достоверной
рыночной информации). В то же время, учитывая то, что стоимость оценки для заемщика
включается в стоимость кредитного продукта, оценщики, стоимость услуг которых выше
среднерыночного уровня не являются для банков удобными партнерами.
Рекомендация Комитета: Ориентация оценщика на среднерыночные для региона
тарифы на проведение работ оценщиками
Критерий 14.
Рекомендации СРО
В связи с тем, что законодательно основной акцент в области регулирования оценочной
деятельности перенесен с государства на СРО, использование ресурсов
саморегулируемых организаций может служить хорошей помощью банкам при отборе
оценщиков-партнеров. СРО периодически проводят аттестацию своих членов и имеют
представление о профессиональном уровне оценщиков.
Рекомендация Комитета: Рекомендации СРО могут являться хорошим источником
информации при отборе
Критерий 15.
Степень легальности компании-партнера
Сотрудничество с «белыми» оценочными компаниями создает для банков
дополнительные гарантии надежности партнера: меньше риск прекращения деятельности
оценочной компании при усилении налогового надзора со стороны государства, высокая
прозрачность финансовых показателей и т.д.
Рекомендация Комитета: При прочих равных условиях предпочтение отдается
оценщику, имеющему большую степень легальности.
В разработке документа принимали участие:
Доваль С.В., Рослов В.Ю., Кувалдин Д.А., Артеменков И.Л., Аникеев И.В., Синогейкина
Е.Г., Штуров С.В., Иконникова А.М.