Николай Сидоров - Ассоциация российских банков

Н.В.Сидоров
Председатель Правления АБСОЛЮТ БАНКа
«Когда ипотека в России станет массовой?»
Тема ипотечного кредитования тесно связана с острыми проблемами, которые
сегодня существуют в нашем обществе. Около трех миллионов семей стоят в очереди на
улучшение жилищных условий – это чуть меньше 10% от общего количества российских
семей. При этом в общей сложности обзавестись новым жильем по разным оценкам
хотели бы 20-30% семей.
Является ли ипотека единственным способом решения проблемы? Нет. В условиях,
когда объемы строительства жилья снижаются, мы можем прийти лишь к одному: росту
цен на недвижимость. Это элементарный закон рынка: количество товара не растет, спрос
на него увеличивается. Сегодня у нас есть комплекс проблем, которые необходимо решать
– в том числе, при участии коммерческих банков.
Обратимся к вопросу доступности ипотеки как таковой. Есть статистика, из
которой следует, что из 100% россиян лишь 5% потенциально готовы воспользоваться
ипотечными кредитами. При этом 47% граждан на улучшение жилищных условий
рассчитывать не могут вообще – в первую очередь, в силу своего финансового положения.
Получается следующая картина: с одной стороны, лишь 5% граждан готовы
воспользоваться ипотекой, а с другой – до 30% россиян хотели бы улучшить жильные
условия. В чем причина такого разрыва? Причин несколько.
Во-первых, у нас в стране по-прежнему высокий уровень инфляции. Людям тяжело
накопить не только на первоначальный взнос по ипотеке, но и значительно меньшую
сумму.
Во-вторых, российские банки сегодня не в состоянии снизить ставки до уровня,
который предлагается зарубежными финансовыми учреждениями. Если обратиться к
статистике, то в России на данный момент средние ставки по ипотеке превышают 13%
годовых. В лучшие времена – они находились на уровне 11%. В Европе, в свою очередь,
они составляют около 4-5% годовых, то есть в три раза ниже.
Основная причина высоких ставок заключается в том, что коммерческие
кредитные организации продолжают испытывать трудности с привлечением дешевых и
долгосрочных пассивов. Нужно отдать должное государству – в частности, АИЖК,
которое за последние полтора года предпринимало активные меры по решению этой
проблемы. Тем не менее, стоимость фондирования остается высокой. Возможности
привлечения долгосрочных ресурсов в масштабе банковской системы пока отсутствуют.
Третья проблема – высокая стоимость недвижимости. Даже после значительного
снижения цен на жилье, которое происходило в результате финансового кризиса,
стоимость недвижимости в городах-миллионниках превышает 35-40 тыс. рублей за
квадратный метр. О Москве и Санкт-Петербурге я сейчас даже не говорю. При этом
уровень доходов населения остается достаточно низким. Соответственно, позволить себе
обслуживать ипотечный кредит может лишь ничтожное количество граждан.
Как показывают исследования, из тех людей, которые хотят улучшать жилищные
условия, ипотекой пользуются порядка 6%. Причем 12% пытаются решить вопрос
приобретения недвижимости, занимая деньги у друзей и знакомых. Около 10% граждан
берут потребительские кредиты, предполагающие значительно более высокую ставку. В
данном случае речь, как правило, идет о тех людях, которые, желают переехать из
однокомнатной квартиры в двухкомнатную, из двухкомнатной – в трехкомнатную и так
далее.
Что можно сделать для того, чтобы ипотека стала более доступной? К сожалению,
здесь не так много зависит от коммерческих банков. Мы в данном случае вынуждены
обратиться за помощью к государству.
Как я уже отметил, людям сегодня достаточно тяжело накопить первоначальный
взнос, в том числе – из-за инфляции. Цены на услуги естественных монополий выросли в
среднем на 20%. Усугубляет ситуацию и тот факт, что в результате кризиса доходы
многих граждан сократились.
Государство уже сделало несколько шагов, позволяющих отчасти решить проблему
первоначального взноса. Сегодня для этих целей можно использовать материнский
капитал, кроме того - есть проект по военной ипотеке. Если исходить из того, что средняя
сумма ипотечного кредита составляет 1,5 млн рублей, а первоначальный взнос находится
на уровне 20%, то получается сумма в 300 тыс. рублей. То есть для внесения
первоначального взноса материнского капитала должно хватить.
Но не все люди могут претендовать на материнский капитал. Было бы разумно,
если бы правительство разработало специальную программу для широкого круга граждан,
в рамках которой предоставлялись бы дотации на первоначальный взнос. В этом случае
претендовать на оформление ипотеки могло бы значительно большее количество людей.
Также хотелось бы отметить, что сегодня в нашей стране существуют программы
дотации
ставок
в
рамках
автокредитования
и
предоставления
займов
сельхозпроизводителям. Если можно было бы ввести аналогичные программы в области
ипотеки – например, для граждан с невысоким доходом, – это кардинальным образом
расширило бы круг граждан, которые могли бы участвовать в ипотечных сделках.
Следующая важная проблема – снижение стоимости жилья. Этот вопрос также не
удастся решить без участия государства. Если посмотреть на статистику последних лет, то
отношение средней стоимости квадратного метра к среднему ежемесячному доходу
гражданина увеличивалось. Другими словами, доходы росли медленнее, чем стоимость
недвижимости.
Эксперты АБСОЛЮТ БАНКа произвели расчеты: при каких условиях 50%
граждан сегодня могли бы воспользоваться ипотечными кредитами. Получилось, что
стоимость квадратного метра не должна превышать 30 тыс. рублей. Чтобы цены
снижались, необходимо вводить новое жилье в достаточных объемах. А для этого нужно
создавать строительную инфраструктуру. И здесь важную роль играет создание частногосударственного партнерства по развитию инфраструктурных проектов.
Известен положительный опыт Белгородской области, когда земля и
коммуникации предоставлялись практически бесплатно. Я знаю, что похожие вещи
делаются в Калужской области. В Башкирии тоже совершаются определенные действия,
направленные на стимулирование инвесторов: им предлагается сконцентрироваться на
строительстве, а в создании инфраструктуры, на которое требуются огромные расходы,
активно участвует государство. Подобные проекты позволят снизить стоимость
жилплощади. Соответственно, увеличится количество людей, которые смогут
воспользоваться ипотекой.
Что касается создания условий, в которых банки смогут получать долгосрочное и
дешевое фондирование – здесь также есть подвижки. В частности, предпринимаются
меры, которые должны сделать средства Пенсионного фонда доступными для банков.
Однако пока механизмы привлечения этих ресурсов проработаны не до конца.
Возможности внешней секьюритизации сегодня очень сильно ограничены:
рецессия на развитых рынках более глубокая, чем у нас. И мы должны понимать, что
ориентироваться придется в первую очередь на внутренние источники фондирования.
Несмотря на все сложности, я хотел бы отметить, что ипотека для банков сегодня
остается одним из наиболее интересных продуктов – и с точки зрения качества
кредитного портфеля, и в отношении выстраивания долгосрочного партнерства с
клиентами. Так, если средний срок автокредита составляет три года, то по ипотеке это 17
лет. Как показывает наш опыт, даже при достаточно агрессивной политике в области
ипотечного кредитования потери не превышают 2%. Поэтому мы считаем ипотеку одним
из ключевых продуктов в розничном бизнесе.