ЭТАПЫ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ

ЭТАПЫ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ
Здесь мы рассмотрим сделки с городским жильем, покупаемым на вторичном рынке,
поскольку такие сделки наиболее распространены.
Ипотечная сделка - покупка недвижимости с привлечением заемных средств, при которой
объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но является залогом до момента
полного возвращения кредита банку.
При изучении рынка и подборе подходящей программы возможны различные варианты:
можно собирать информацию самостоятельно, благо практически все банковские программы по
ипотеке представлены в Интернете и информация о них регулярно появляется в прессе; можно
обратиться в риелторское агентство, где имеется ипотечный отдел, и получить необходимую
консультацию (как правило, она бесплатная, если с агентством заключен договор на оказание
риелторских услуг). А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму
клиенту подберут ипотечную программу, помогут оформить все документы и получить кредит
(риелтора рекомендуют либо банк, либо ипотечный брокер). Недостатки каждого способа
очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится много времени, а информация не
всегда достоверна, поскольку большую часть сведений банки предоставляют конфиденциально
аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут повышенный
коэффициент за совершение ипотечной сделки и могут предложить не очень широкий выбор
программ, а институт независимых ипотечных брокеров в нашей стране недостаточно развит,
причем нередко встречаются компании при определенных банках, просто получающие процент за
проданные кредиты.
Подготовка документов для получения кредита - весьма ответственная и в то же время
творческая процедура. Как показывает опыт, самостоятельно правильно подготовить документы
для определенного банка довольно сложно - у всех банков существуют свои правила. Агентства и
брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и знающие все нюансы и подводные
течения, лучше знают, какую цифру написать, заполняя длинную анкету заемщика. Однако можно
попробовать заполнить анкету самостоятельно, благо в Интернете имеются подробные
инструкции
на
тему
соответствия
формальным
критериям
банков
(например,
http://www.denisshevchuk.narod.ru).
Подача документов в банк и прохождение андеррайтинга - процедуры, без которых
невозможно получить кредит. Андеррайтинг - это проверка платежеспособности клиента и
определение размера максимально возможного для него кредита.
В настоящее время все чаще риелторские агентства заполняют заявление на выдачу
кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента.
Заметим, что в настоящее время практически все банки перестали взимать плату за
рассмотрение кредитной заявки. Однако, скорее всего, потенциальному заемщику придется идти в
банк лично (хотя имеется ряд банков, которые могут принять решение о кредите заочно). Впрочем,
в любом случае прохождение кредитного комитета - ответственная процедура, обязательная для
всех, которая становится все более формализованной. Оперативность банков в принятии решения
о кредите неодинакова - от 24 часов до 3 - 4 недель.
При наличии полного пакета документов последние попадают в архивы банка (даже если
кредит не был выдан) и могут быть использованы как элемент кредитной истории.
На растущем рынке сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта
сертифицированным оценщиком - самый сложный этап, на котором практически невозможно
обойтись без помощи профессионала. Дело в том, что банки выдвигают ряд требований к
покупаемой квартире: в частности, они не кредитуют панельные пятиэтажки, дома под снос, а
также требуют, чтобы квартира была свободной. Заметим, что большинство квартир, информация
о продаже которых появилась в газетных объявлениях, подходящих для ипотеки, к моменту
выхода газеты оказываются уже проданными.
Дело в том, что эти объявления еще раньше появляются в профессиональных базах, и если
квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот же день кто-то вносит за нее залог.
После получения согласия банка на выдачу кредита на помещение необходимо собрать все
документы и оценить его как предмет залога с помощью уполномоченного банком оценщика. Если
заемщик ищет квартиру через риелторское агентство, то ему придется внести залог и далее
максимально быстро осмотреть квартиры, которые ему предлагает риелтор. Последний сначала
убедится в том, что все условия (клиента и банка) выполнены. В случае одобрения клиентом
квартиры риелтор вносит аванс за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы,
которые отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой
компании. Как правило, стоимость оценки в размере 150 долл. оплачивает заемщик. Длительность
процедуры одобрения и оценки (от недели до месяца) на растущем рынке приводит к тому, что
цена квартиры успевает значительно вырасти и сделка оказывается под угрозой.
Необходимые документы для сделки - кредитный договор и закладная, договор куплипродажи, договор комплексного страхования (заемщика и приобретаемого жилья) - готовятся при
взаимодействии всех заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего
не могут поправить в типовом кредитном договоре, в котором нередко заложены невыгодные для
них условия, в том числе и по обслуживанию кредита, удорожающие его. Подготовка и проведение
сделки купли-продажи - самый напряженный этап ипотечной сделки, который часто оказывается
под угрозой, потому что продавец может выдвинуть какие-то дополнительные условия или какието документы могут оказаться неправильно оформленными. Ипотечные сделки удостоверяются
нотариусом в обязательном порядке. Важный момент - проведение расчетов между сторонами: как
правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги
со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи
от ячейки и подписывает договор о том, что получить доступ к ней он может только с
зарегистрированным регистрационной палатой договором купли-продажи. Намного реже
проводятся сделки по безналичному расчету. Также неизменным атрибутом ипотечной сделки
является страхование жизни и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула
(страхование от потери права собственности).
Как
правило,
при
ипотечных
сделках
используется
ускоренная
регистрация
продолжительностью две недели. Продолжительность обычной регистрации - один месяц (она
обходится дешевле). Покупатель квартиры вынужден оплачивать этот расход, поскольку зачастую
это является требованием продавца.
Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи
квартиры, который подписывается после того, как покупатель забирает деньги из ячейки и
передает их продавцу.