Учебная программа “Основы риэлторской деятельности агента”.

Учебная программа “Основы риэлторской
деятельности агента”.
1. Гражданское законодательство об операциях с недвижимым имуществом
(11 часов).
Михайлюкова Наталья Николаевна, директор АН «РИЭЛПРОФ».
Понятие «риэлтерская деятельность». Основы законодательства Российской Федерации,
регулирующего рынок недвижимого имущества.
Субъекты гражданских правоотношений.
Объекты гражданских правоотношений.
Недвижимое имущество, как объект гражданских правоотношений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в части применения
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Права и сделки, подлежащие государственной
регистрации. Ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Регистрация арестов и прочих обременений.
Сделка и условия ее действительности.
Физические и юридические лица, как участники сделок. Права несовершеннолетних, лиц
с ограниченной дееспособностью и лиц, признанных недееспособными. Органы опеки и
попечительства. Правовые последствия признания лица безвестно отсутствующим,
объявления умершим.
Представительство на сделках. Доверенность. Договор поручения.
Виды сделок, на примере сделок с недвижимым имуществом (купля-продажа, дарение,
мена, аренда, рента), требования закона относительно формы сделок.
Недействительные сделки: оспоримые и ничтожные.
Право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество. Основания
возникновения права собственности, виды правоустанавливающих документов. Основания
прекращения права собственности.
Виды собственности. Общая собственность: порядок владения, пользования и
распоряжения имуществом. Принцип преимущественного права покупки.
Имущество супругов. Законный и договорный режим имущественных отношений
супругов.
Обязательства. Меры обеспечения исполнения обязательств.
Ответственность. Меры ответственности. Сроки исковой давности.
2. Жилищные правоотношения (5 часов).
Михайлюкова Наталья Николаевна, директор АН «РИЭЛПРОФ».
Жилое помещение, как предмет жилищных правоотношений. Виды жилищных фондов.
Основания возникновения жилищных прав.
Целевое назначение жилого помещения, перевод жилого помещения в нежилое и
нежилого в жилое.
Безопасность жилого помещения: переустройства и перепланировки жилых помещений.
Права собственников жилых помещений и членов их семей, в том числе бывших.
Договор найма. Социальный и коммерческий наем. Права нанимателей жилых
помещений и членов их семей.
Порядок регистрации граждан и снятия их с регистрационного учета по месту жительства
и по месту пребывания. Сроки регистрации.
Управление жилым домом.
Приватизация жилых помещений. Условия. Порядок оформления. Стороны договора.
3. Нотариальные действия при операциях с недвижимостью (4 часа).
Сафарова Татьяна Владимировна, адвокат ООО «Бизнес-интеллектуальная
группа».
Нотариат. Нотариальное производство.
1. Понятие, значение нотариального производства.
2. Статус нотариуса.
3. Лица, имеющие право на совершение нотариальных действий.
4. Виды нотариальных действий.
I.
II.
Порядок совершения нотариальных действий.
1. Процедура совершения нотариальной подписи.
2. Требования, предъявляемые к документам при совершении нотариальных
действий.
3. Случаи, когда совершение нотариальных действий необходимо.
4. Отказ от совершения нотариальных действий, порядок обжалования.
5. Удостоверение сделок.
6. Удостоверение доверенностей.
III.
Оформление наследственных прав.
1. Наследование по закону и по завещанию:
- приоритеты;
- ограничение завещания;
- обязательная доля в наследстве.
2. Оформление завещания у нотариуса.
3. Завещание, приравненное к нотариально удостоверенному завещанию.
4. Порядок удостоверение завещания (обязательность соблюдения процедуры,
личное присутствие, порядок подписи, закрытое завещание).
5. Порядок отмены и (или) завещания.
6. Наследование по закону: соблюдение очередности наследования.
7. Принятие наследства (открытие наследства, место открытия наследства,
наследственная масса, выявление круга наследников).
8.Способы принятия наследства.
9. Сроки для принятия наследства.
10. Восстановление пропущенного срока для принятия наследства:
- судебный;
- внесудебный.
11. Перечень документов, необходимый для принятия наследства.
IV.
Госпошлина.
1. Понятие.
2. Объекты взимания госпошлины.
3. Размеры за совершение нотариальных действий.
4. Льготы по уплате госпошлины.
4. Актуальные вопросы земельного законодательства (2 час).
Сафарова Татьяна Владимировна, адвокат ООО «Бизнес-интеллектуальная
группа».
1.
2.
3.
4.
5.
Нормативное регулирование земельных отношений.
Участники земельных отношений.
Объекты земельных отношений.
Понятие земельного участка.
Состав земель – 7 категорий.
2
6. Особенности правового регулирования земельных отношений в зависимости от
категории земли.
7. Собственность на землю.
8. Иные земельные титулы:
а) право бессрочного пользования земельным участком;
б) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
в) аренда земли;
г) сервитут;
д) безвозмездное срочное пользование земельным участком.
9. Возникновение права на землю.
10. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здания,
строения, сооружения (ст. 35, 36 ЗК РФ).
11. Особенности купли-продажи земельного участка.
12. Прекращение и ограничение прав на землю.
13. Земельные споры.
14. Плата за землю: арендная плата, земельный налог.
15. Регулирование земельных отношений в Свердловской области.
5. Налогообложение операций с недвижимостью (2 часа).
Демидова Марина Петровна, главный бухгалтер УПН.
Налогообложение физических лиц при продаже недвижимого имущества.
Имущественные налоговые вычеты при продаже, приобретении недвижимого имущества.
Декларирование доходов физических лиц.
Налог на имущество физических лиц: плательщики, ставки, льготы, срок оплаты.
Налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения: объект
налогообложения, ставки налогов, перечень имущества освобожденного от налогообложения,
порядок уплаты налогов. Особенность договора дарения недвижимого имущества.
6. Характеристика объектов недвижимости, административные районы
Екатеринбурга (4 часа).
Сангалова Ирина Семеновна, начальник управления жилой недвижимости ООО
«Компания Бродский_и_Кузнецов - Недвижимость»
Характеристика объектов недвижимости, типы планировок. Административные
районы и микрорайоны Екатеринбурга, их границы, главные улицы.
7. Основные функции и особенности работы агента (8 часов).
Каргаполова Светлана Георгиевна, специалист по недвижимости
ООО «Квартира-сервис».
Основные функции агента по недвижимости. Услуги, предоставляемые агентствами
недвижимости. Выбор агентства недвижимости. Структура агентства недвижимости.
Поиск клиентов. Проведение первичных консультаций. Экспертиза имеющегося пакета
документов и возможности проведения сделки. Основные факторы, влияющие на стоимость
объекта. Метод сравнительных продаж. Источники информации для проведения оценки.
Понятие ликвидности объекта недвижимости. Формирование доверительных отношений с
клиентом. Оценка варианта и требований клиента. Понятие договора на оказание услуги.
Заключение договора. Стоимость услуг. Доверенность на сбор документов.
Продвижение объектов на рынке. Виды рекламы. Переговоры с потенциальными
покупателями. Технология проведения показов объектов. Специфика работы с клиентом на
показах объектов. Психологические особенности (выявление потребностей клиентов, акцент
на объективные и субъективные преимущества объекта). Функция контроля. Поощрение к
принятию решения. Разъяснение дальнейших действий клиенту. Прием частичного платежа
за объект. Основные вопросы, которые возникают у покупателя. Обоснование размера
частичного платежа. Работа с посредником.
3
Сбор документов. Учреждения, регулирующие и влияющие на рынок недвижимости.
Необходимые документы для совершения сделки и требования к ним. Виды обременения.
Пакет
документов.
Паспорт:
проверка.
Доверенности:
особенности.
Виды
правоустанавливающих документов. Бюро технической инвентаризации: местонахождение,
сроки выдачи документов, стоимость услуг. Техническая информация на объект
недвижимости. Согласование перепланировок. Районные службы опеки и попечительства:
специфика работы, требования. Районные налоговые инспекции. Выписка из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Паспортные
службы. Выписка: процедура, сроки, особенности. Погашение задолженностей. Согласие
супругов. Порядок действий при приватизации объекта недвижимости.
Организация поиска встречного варианта покупки. Выявление потребностей клиента.
Встречная покупка при обмене через куплю-продажу: особенности. Работа с базами данных,
выборка. Участники рынка недвижимости: агентства недвижимости и «частники»,
особенности взаимодействия при выборе варианта. Просмотр объектов. Экспертиза
вероятности сделки и проверка документов. «Цепочки», работа по согласованию сроков.
Внесение частичного платежа за выбранный объект, особенности. Торг.
Организация сделки. Проведение расчетов, виды расчетов. Составление договора куплипродажи. Условия договора купли-продажи (цена, освобождение). Нотариальное
удостоверение сделок с недвижимостью. Государственная пошлина. Простая письменная
форма. Акт приемки-передачи объекта недвижимости. Обеспечение надежности и
безопасности совершение сделки (проверка достоверности документов, организация и
контроль взаиморасчетов клиентов, предоставление услуг банка). Регистрация права
собственности: порядок и сроки регистрации.
8. Договорные отношения в сфере недвижимости и их виды (4 часа).
Бабичев Александр Иванович, директор ООО «РК «Проспектъ».
Общие требования к пакету типовых документов агентства недвижимости:
систематизация, технологическая законченность, взаимосвязанность форм.
Необходимость документирования - обеспечение фиксации всех юридически значимых
действий и фактов.
Документы, как основания для возникновения, изменения и прекращения юридических
прав и обязанностей сторон.
Последствия, которые порождаются отсутствием документа, его неполным или неверным
оформлением.
Основные (типовые) формы документов: договоры, приложения к ним и прочие
сопутствующие формы, используемые агентством недвижимости при оказании риэлтерских
услуг (договор с продавцом, включая условия встречной покупки, договор с покупателем,
расписка, уведомление, доверенность, акт).
Своевременность оформления документов и сроки их действия. Взаимосвязь сроков
действия всех документов в сделке.
9. Основные принципы и особенности ипотечного кредитования в
г. Екатеринбурге (2 часа).
Шубин Евгений Владиславович, директор ООО «Центральное ипотечное
агентство».
Законодательство и ипотека (очень кратко): закон об ипотеке, проблемы реализации,
изменения по упрощению и выдачи жилищных кредитов (госпошлина).
Основные условия кредитования (сравнение условий Сбербанка и САИЖК).
Основные документы, предоставляемые в банк заявителем.
Ипотечные программы, реально работающие в Екатеринбурге (Сбербанк, САИЖК).
10. Долевое участие (инвестирование) в строительстве (2 часа).
Бабичев Александр Иванович, директор ООО «РК «Проспектъ».
4
Законодательство об инвестировании в строительство.
Лица, участвующие в строительстве объекта недвижимости (здания, сооружения).
Виды продавцов долевки: застройщик, инвестор (дольщик), генподрядчик, подрядчик.
Правовые основания (полномочия) продавца долевки.
Перемена лиц в обязательстве (продажа долевки).
Договор инвестирования: стороны, предмет, объект, сроки, условия передачи помещения,
отделка, цена и оплата договора, документы, выдаваемые застройщиком дольщику.
Долевка и ипотека (залог права требования).
11. Информационное обеспечение риэлторской фирмы (2 часа).
Антасюк Анатолий Петрович, директор Риэлторского информационного центра.
Определение мультилистинговой системы (МЛС). Принципы эффективной МЛС.
История создания МЛС в Екатеринбурге. Сравнение МЛС Екатеринбурга и других
городов. Кто может стать участником МЛС.
Профессиональный и непрофессиональный вид подачи информации. Ограничения на
размещение в СМИ. Способы подачи информации в МЛС – по телефону, на бланках, в
электронном виде. Преимущества и недостатки различных схем размещения информации в
базе данных УПН.
График и правила подачи информации в единую базу данных. Ограничения на
размещение в базе данных. Распространение баз данных на бумажных носителях (прайсы).
Виды и содержание прайсов. Распространение в электронном виде. Программа «Маклер-3» обзор возможностей.
Недвижимость в Интернет.
Отличия анализа рынка недвижимости от оценки. Аналитические обзоры и экспертные
заключения. Справочники для риэлтеров.
12. Основы теории и практики ведения деловых переговоров (8 часов).
Байда Елена Владимировна, бизнес-преподаватель школы «МИРБИЗ»,
Похода Светлана Анатольевна, ведущий специалист ООО РК «АтриумЕкатеринбург».
Роль переговоров в системе деловых отношений. Позиционный торг и его ограничения.
Характеристика основных подходов в ведении переговоров. Понятие конфликта. Динамика
конфликта. Роль переговоров в разрешении конфликта. Основные этапы в проведении
переговоров. Оценка ресурсов сторон, участвующих в переговорах. Разработка основных
вариантов соглашения. Разработка запасных вариантов. Определение стратегии поведения на
переговорах. Переговорные гамбиты.
Практика ведения деловых переговоров. Уверенное изложение собственной позиции на
переговорах. Уверенное поведение в ходе обсуждения позиций сторон. Знакомство с
техникой постановки вопросов и активного слушания. Уверенное поведение в ситуации
давления на переговорах. Разработка соглашения. Проблема определения объективных
критериев и справедливой процедуры согласования вариантов решения. Примиряющие
жесты.
13. Нормативные документы НП «Уральская палата недвижимости» (2 часа).
Дмитриева Марина Владимировна, эксперт УПН в области рекламы и
информации.
УПН (Определение, структура). Гражданский кодекс РФ о некоммерческих организациях.
Принципы и способы создания нормативов УПН. Необходимость их изучения. Устав
региональной ассоциации «Уральская палата недвижимости». Цели и предмет деятельности
ассоциации. Права и обязанности ассоциации. Органы управления, исполнения и контроля.
Участники ассоциации, их права и обязанности.
5
Положение о членстве в региональной ассоциации НП «Уральская палата
недвижимости». Требования к вступающим в ассоциацию лицам. Порядок вступления в
ассоциацию новых членов. Вступительные взносы и плата за ИБ УПН. Права и обязанности
членов ассоциации. Условия выхода (исключения) из ассоциации.
Кодекс этики членов УПН. Этические нормы членов УПН (регулирующие внутренние,
внешние отношения и отношения с клиентами). Ответственность за нарушение Кодекса
этики. Порядок разрешения конфликтных ситуаций.
Положение о комиссии по профессиональной этике и контролю за соблюдением
профессиональных стандартов УПН (Принципы работы, применяемые нормы, исполнение
решений).
Правила осуществления риэлтерской деятельности. Договорные отношения риэлтора с
клиентом.
Положение о профессиональных стандартах риэлтора в области рекламы и информации и
об информационной базе УПН. Профессиональные стандарты. Прайс УПН. Газета «Есть
Вариант!». Деятельность комитета по информации и рекламе УПН. Меры ответственности за
нарушение правил риэлтерской деятельности.
Положение об органе по сертификации. Общая характеристика. Структура, функции,
права, ответственность.
Положение о Совете УПН. Положение о ежегодном конкурсе и призах УПН.
14. Рынок загородной недвижимости (4 часа).
Федотов Максим Александрович, директор ООО «Титул», член совета УПН,
председатель комитета по обучению и сертификации УПН.
Краткий экскурс в историю рынка загородной недвижимости.
Российское законодательство относительно рынка загородной недвижимости.
Основные зоны загородной застройки и точки притяжения в загородной недвижимости.
Классификации
загородной
недвижимости
(систематизированной
и
несистематизированной застройки).
Ценообразование в загородной недвижимости (земля, строение).
Основные типы строительства и вопросы инженерного обеспечения частных домов.
Особенности работы с клиентами (покупателями и продавцами) на рынке загородной
недвижимости.
15. Консультация перед экзаменом (2 часа).
Михайлюкова Наталья Николаевна, директор АН «РИЭЛПРОФ».
Всего: 62 учебных часов
6