Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные

Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки
22.06.2007 Автор "Финансовая газета", 2006, N 45
Право на сдачу в аренду земельных участков в Российской Федерации предоставляется территориальным
управлениям Росимущества, регионам (Москва, Санкт-Петербург и др.), различным муниципальным образованиям,
другим собственникам или их представителям. Сдавать в аренду земельные участки собственники или их
представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.
В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с
достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость
соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического
аппарата.
Основными вариантами предоставления в аренду земельных участков могут быть, как минимум, два. Первый
вариант - непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды
деятельности. Второй вариант - это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для
осуществления нового строительства или реконструкции объектов. В частности, второй вариант в настоящее время
наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.
Базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей по этим двум вариантам
может служить величина рыночной стоимости соответствующего права на земельные участки. В качестве такой базы
может быть принята рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды соответствующих
земельных участков.
На практике для определения величины рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды
земельных участков рекомендовано пользоваться методическими разработками Минимущества России (см.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные
Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (в ред. от 31.07.2002), и Методические рекомендации
по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением
Минимущества России от 10.04.2003 N 1102-р). В них рассматривается несколько методов, в частности метод
сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка и
метод предполагаемого использования. Применение этих методов в условиях Российской Федерации в той или иной
степени затруднено прежде всего из-за неразвитости соответствующих рынков. Однако в данной статье
предполагается, что величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок может быть
определена с достаточной точностью тем или иным методом.
Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или
долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до
настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих
расчетов.
Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена
соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного
арендного платежа за пользование и владение земельными участками.
Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть исчислена как величина годовой платы за
пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная
стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной
нулю. В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина
годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода,
когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов
становится равной нулю. В соответствии с этим могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой
рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.
По первой схеме, когда предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой
рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты путем умножения
значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера
арендной платы и рыночной стоимости земельного участка (коэффициента капитализации):
Агод = VL x KL, (1)
где: Агод - годовая рыночная арендная плата за пользование и владение земельным участком,
VL - рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка (рыночная
стоимость земельного участка),
KL - коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка.
Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка
известна, то главной трудностью в этом варианте является обоснование значения коэффициента KL.
На практике может быть рассмотрено, как минимум, два способа определения величины коэффициента KL,
представленного в выражении (1):
методом рыночной экстракции (делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену
их продажи);
методом кумулятивного построения.
При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных. Земельная рента
и цена продажи земельных участков (рыночная стоимость права долгосрочной аренды) могут быть взяты для
расчета KL с учетом налогов, коммунальных платежей и прочих расходов или без их учета. После выяснения этой
конкретики следует принимать решение о необходимости проведения соответствующих корректировок исходных
данных при осуществлении расчетов KL.
При недостаточном количестве рыночных данных или их несоответствии решаемой задаче метод экстракции
рекомендуется применять как поверочный, для установления граничных (максимально и минимально возможных)
значений KL. При этом для определения точечного значения KL можно пользоваться способом увеличения
безрисковой нормы отдачи на капитал с учетом известных существенных недостатков этого метода. Рекомендуется
безрисковую норму отдачи на капитал увеличивать на величину премии за риск, непосредственно связанный с
инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Наши исследования подтверждают величину интервала для KL в пределах от 3,5 до 14,5%. Они также показывают,
что значения KL, зависящие от различных факторов (нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции
застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных
вложений и т.д.), в большей степени определяются тем, на каком этапе жизненного цикла (изысканий,
проектирования и строительства, реконструкции или эксплуатации) находится сама застройка или осуществляется
использование земельного участка, а также тем, на какой срок сдается в аренду земельный участок.
На этапе проведения изысканий KL может находиться ближе к своей нижней границе (в интервале от 3,5 до 4,5%);
на этапе проектирования и строительства объектов KL может занимать средний интервал значений (от 4,5 до
10,5%); на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение KL должно находиться
ближе к верхней границе своего значения - от 10,5 до 14,5%. Нижние значения KL в каждом из трех интервалов
соответствуют предоставлению земельных участков на условиях краткосрочной аренды (11 месяцев), верхние - на
условиях среднесрочной и долгосрочной аренды. Заметим, что на практике очень редкой является ситуация, когда
на период изысканий земельный участок предоставляется в пользование на условиях среднесрочной, а тем более долгосрочной аренды.
В расчетах следует учитывать еще одно важное обстоятельство, заключающееся в том, что местоположение
земельного участка не должно оказывать существенное влияние одновременно на значения VL и KL:
местоположение должно определять только на VL.
При рассмотрении второго варианта, когда земельные участки предоставляются на инвестиционных условиях для
осуществления нового строительства или реконструкции объектов, величина годового рыночного арендного платежа
исчисляется, как правило, для установления начальной цены торгов. В этом варианте предполагается
моделирование и одновременное рассмотрение двух схем предоставления земельных участков под строительство:
традиционной схемы для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка VL и схемы для
определения рыночной стоимости этого земельного участка с учетом определенного расчетного периода VL*.
Суть традиционной схемы (например, схемы с использованием метода предполагаемого использования) состоит в
том, что в течение определенного периода после предоставления земельного участка проводятся изыскательские
работы. За это время вносится контрактная арендная плата за земельный участок, определенная в соответствии с
имеющимися нормативными документами или условиями контракта. По окончании периода изысканий оплачиваются
рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет и возникающая разница рыночной и
контрактной арендной платы, затем начинается проектирование и строительство объекта. В период строительства и
по его окончании вносится контрактная арендная плата за землю. Одновременно определяется соответствующий
доход от строящегося объекта. После этого осуществляется расчет текущей стоимости всех платежей за земельный
участок на дату оценки и определяется рыночная стоимость права долгосрочной аренды.
Схема предоставления земельных участков под строительство с учетом определенного расчетного периода
предусматривает, что в течение конкретного расчетного периода (6 лет, 8 лет, периода проектирования и
строительства или любого другого периода) вносится рыночная арендная плата за земельный участок. С помощью
известных методов исчисляется величина квартального, а затем и годового рыночного арендного платежа за
пользование и владение оцениваемым земельным участком. Потоки доходов по оцениваемым объектам в двух
схемах должны моделироваться не раньше момента получения разрешения на строительство.
Капитализированная сумма рыночных арендных платежей за расчетный период по оцениваемому земельному
участку определяется по формуле:
-(nх4-1)
1 - (1 + Yк)
1 + -------------------- х Ак.р., (2)
Yк
где Yк - квартальная ставка дисконтирования,
n - продолжительность расчетного периода, лет,
Ак.р. - квартальный рыночный арендный платеж за пользование и владение оцениваемым земельным участком в
течение расчетного периода.
-(nх4-1)
1 - (1 + Yк)
Выражение 1 + -------------------- представляет собой текущую
Yк
стоимость единичного аннуитета (ежеквартальные авансовые платежи)
за n лет.
Далее делается допущение, что текущая стоимость арендных платежей за земельный участок должна совпадать в
двух схемах расчета независимо от того, по какому графику производятся эти платежи. Исходя из этого допущения
приравниваются левая и правая части выражений для определения величины текущих арендных платежей за
земельные участки по двум описанным схемам:
VL = VL*. (3)
Из формулы (3) находится искомая величина годового рыночного арендного платежа за пользование и владение
земельным участком в течение определенного расчетного периода.
Рассмотренные варианты оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки и
соответствующие им схемы и методики апробированы на практике при оценке арендных ставок для
непосредственной сдачи в аренду земельных участков, а также при оценке земельных участков по так называемым
коротким и полным пакетам.
А.Григорьев
Заместитель руководителя
ТУ Росимущества по г. Москве
П.Козин
Генеральный директор
ООО "РМС-ОЦЕНКА"
Подписано в печать
08.11.2006