Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных

БЛОКНОТ ПРАКТИКА
Основные схемы оценки величин годовых
рыночных арендных платежей за
земельные участки
А.В. Григорьев
генеральный директор ООО «РМСОЦЕНКА», сертифицированный в
соответствии с ISO/IES 17024:2003 международный эксперт по оценке
недвижимости со специализацией по Российской Федерации, действительный
член OSE, Российского общества оценщиков
П.А. Козин
заместитель генерального директора ООО «РМСОЦЕНКА»,
сертифицированный в соответствии с ISO/IES 17024:2003 международный
эксперт по оценке недвижимости со специализацией по Российской Федерации,
международный экспертстроитель со специализацией по Российской
Федерации, действительный член OSV, OSE, Российского общества оценщиков,
член правления некоммерческого партнерства «Партнерство РОО», доктор
технических наук, профессор
В Российской Федерации право на сдачу
в аренду земельных участков предоставля
ется территориальным управлениям Феде
рального агентства по управлению феде
ральным имуществом (Росимущество), ре
гионам, различным муниципальным обра
зованиям, другим собственникам или их
представителям.
Сегодня собственники или их представите
ли пытаются предоставлять земельные
участки в аренду по рыночным арендным
ставкам. Однако неразвитость соответствую
щего сегмента рынка, его закрытый характер
и несовершенство существующего методи
ческого аппарата создают серьезные практи
ческие и методические трудности при опре
делении величин рыночных арендных ставок
за пользование земельными участками.
Основными вариантами сдачи или пре
доставления в аренду земельных участков
могут быть как минимум два:
1) непосредственная сдача в аренду зе
мельных участков для их использования
под различные виды деятельности;
2) предоставление земельных участков
на инвестиционных условиях для осущес
твления нового строительства или рекон
струкции объектов. Этот вариант, в част
ности, наиболее широко используется в го
роде СанктПетербурге.
Как в первом, так и во втором варианте ба
зой для определения рыночных арендных
ставок или рыночных арендных платежей мо
жет служить величина рыночной стоимости
соответствующего права на земельные
участки. В качестве такой базы может быть
принята
рыночная
стоимость
права
собственности или права долгосрочной арен
ды соответствующих земельных участков.
На практике для определения величины
рыночной стоимости права собственности
или долгосрочной аренды земельных участ
ков рекомендовано пользоваться известны
ми методическими разработками Министер
ства имущественных отношений Российс
кой Федерации [1,2], в которых предлагает
ся несколько методов, в частности, метод
сравнения продаж, метод выделения, метод
распределения, метод капитализации зе
мельной ренты, метод остатка и метод пред
полагаемого использования. Применение
этих методов в условиях современной Рос
сии в той или иной степени затруднено
прежде всего изза неразвитости соответ
ствующих рынков. Однако в статье мы не
будем подробно анализировать этот вопрос
и предположим, что тем или иным методом
величина рыночной стоимости соответству
ющего права на земельный участок может
быть определена с достаточной точностью.
Вопросы подписки по тел. (495) 1290001
69
№9(60), 2006
На практике выполнение расчетов величин
рыночных арендных платежей, основанных
на величине рыночной стоимости права
собственности или долгосрочной аренды зе
мельных участков, требует некоторых специ
альных действий, так как до сих пор для оп
ределения величин рыночных арендных пла
тежей за пользование и владение земельны
ми участками отсутствуют эффективные ме
тоды и даже соответствующая аксиоматика.
Исходя из двух названных вариантов пре
доставления в аренду земельных участков
введем соответствующую терминологию
для определения годовой рыночной аренд
ной платы и годового рыночного арендного
платежа за пользование и владение зе
мельными участками.
Годовая рыночная арендная плата за зе
мельный участок может быть определена
как величина годовой платы за пользование
и владение земельным участком в течение
всего периода долгосрочной аренды, когда
рыночная стоимость права долгосрочной
аренды этим участком взимается полностью
и в конце концов становится равной нулю.
В качестве годового рыночного арендно
го платежа за земельный участок целесо
образно принять величину годового плате
жа за пользование и владение земельным
участком в течение определенного расчет
ного периода, когда рыночная стоимость
права долгосрочной аренды этим участком
взимается полностью и в конце концов ста
новится равной нулю.
В соответствии с двумя вариантами пре
доставления в аренду земельных участков
и принятыми нами определениями аренд
ных плат (платежей) могут быть рассмотре
ны и две схемы оценки величин годовой ры
ночной арендной платы или платежа за зе
мельные участки.
Вариант I
В том случае если предполагается непос
редственная сдача в аренду земельных
участков, величину годовой рыночной
арендной платы можно получить исходя из
метода капитализации земельной ренты
[1,2] путем умножения значения рыночной
стоимости на соответствующее значение
коэффициента, определяющего соотноше
70
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ние размера арендной платы и рыночной
стоимости земельного участка (коэффици
ента капитализации) [5]:
Aдохгод = VL × КL,
(1)
дох
год
– годовая рыночная арендная
где A
плата за пользование и владение земель
ным участком, ден. ед.;
VL – рыночная стоимость права собствен
ности или права долгосрочной аренды зе
мельного участка (рыночная стоимость зе
мельного участка), ден. ед.;
КL – коэффициент, определяющий соот
ношение размера арендной платы и рыноч
ной стоимости земельного участка.
Если предположить, что рыночная стои
мость права собственности или долгосроч
ной аренды земельного участка известна,
то при использовании этой схемы главной
трудностью является обоснование величи
ны самого коэффициента КL.
На практике может быть рассмотрено как
минимум два способа определения величи
ны коэффициента КL, представленного в
выражении (1):
• метод рыночной экстракции (деление
величины земельной ренты по аналогичным
земельным участкам на цену их продажи);
• метод кумулятивного построения.
При использовании метода рыночной
экстракции следует иметь в виду структуру
исходных данных для получения КL. Для
расчета КL земельная рента и цена продажи
земельных участков (рыночная стоимость
права долгосрочной аренды) должны быть
взяты в одном и том же денежном измери
теле (российских рублях, долларах США и
т. п.) с учетом налогов, коммунальных пла
тежей и прочих расходов или без их учета.
После выяснения этих обстоятельств следу
ет принимать решение о необходимости
проведения соответствующих корректиро
вок исходных данных.
При недостаточном количестве рыночных
данных, их несоответствии решаемой зада
че или при их почти полном отсутствии для
метода экстракции, этот метод рекоменду
ется применять как проверочный для уста
новления граничных (максимально и мини
мально возможных) значений КL. При этом
БЛОКНОТ ПРАКТИКА
для установления точечного значения этого
коэффициента можно пользоваться спосо
бом увеличения безрисковой нормы отдачи
на капитал с учетом его известных сущест
венных недостатков. Может быть рекомен
довано увеличение безрисковой нормы от
дачи на капитал на величину премии за
риск, непосредственно связанной с инвес
тированием капитала в оцениваемый зе
мельный участок.
Некоторые рекомендации по величинам
значений подобных коэффициентов, полу
ченных методом экстракции, имеются в ра
боте [5], в которой значения КL представле
ны в интервале 1,5–14,5 процента.
Наши исследования подтверждают вели
чину указанного интервала для КL только в
пределах от 3,5 до 14,5 процента. Они также
показывают, что значения КL, зависящие от
различных факторов (нормы доходности аль
тернативных инвестиций, вида функции заст
ройки или использования, возможности уве
личения плотности застройки, уровня рисков
инвестиционных вложений и других), в боль
шей степени определяются тем, на каком
этапе жизненного цикла (изыскания, проек
тирование и строительство, реконструкция
или эксплуатация) находится сама застройка
или осуществляется использование земель
ного участка, а также тем, на какой срок сда
ется в аренду земельный участок.
На этапе проведения изысканий КL может
находиться ближе к своей нижней границе –
в интервале от 3,5 до 4,5 процента; на этапе
проектирования и строительства объектов
КL может занимать средний интервал значе
ний – от 4,5 до 10,5 процента; на этапе
эксплуатации застройки или использования
земельного участка значение КL должно на
ходиться ближе к верхней границе своего
значения – от 10,5 до 14,5 процента. Нижние
значения КL в каждом из трех интервалов
соответствуют предоставлению земельных
участков на условиях краткосрочной аренды
(11 месяцев), верхние – на условиях сред
несрочной и долгосрочной аренды.
Вместе с тем в действительности очень
редкой является ситуация, когда на период
изысканий земельный участок предостав
ляется в пользование на условиях среднес
рочной, а тем более долгосрочной, аренды.
В практических расчетах следует учиты
вать еще одно важное обстоятельство: мес
тоположение земельного участка не долж
но оказывать существенное влияние однов
ременно на значение рыночной стоимости
земельного участка VL и на величину КL.
Иными словами, в практических расчетах
нужно следить за тем, чтобы местоположе
ние определяло величину только рыночной
стоимости земельного участка и сущест
венно не влияло на значение КL.
Вариант II
В случае если земельные участки пре
доставляются на инвестиционных условиях
для осуществления нового строительства
или реконструкции объектов, величина го
дового рыночного арендного платежа (см.
определение выше) рассчитывается, как
правило, для установления начальной цены
торгов [3].
Во втором варианте предполагается моде
лирование и одновременное рассмотрение
двух схем предоставления земельных участ
ков под строительство, а именно: традицион
ной схемы для определения рыночной стои
мости оцениваемого земельного участка
(VL) и схемы для определения рыночной сто
имости этого земельного участка с учетом
определенного расчетного периода (VL*).
Суть традиционной схемы (например схе
мы с использованием метода предполагае
мого использования) состоит в том, что в те
чение определенного периода после предос
тавления земельного участка проводятся
изыскательские работы. За это время вно
сится контрактная арендная плата за земель
ный участок, определенная в соответствии с
имеющимися нормативными документами
или условиями контракта. По окончании пе
риода изысканий уплачивается рыночная
стоимость права долгосрочной аренды зе
мельного участка на 49 лет и возникающая
разница рыночной и контрактной арендной
платы, затем начинается проектирование и
строительство объекта. В период строитель
ства и по его окончании вносится контракт
ная арендная плата за землю. Одновременно
рассчитывается соответствующая доходная
часть от строящегося объекта. После этого
осуществляется расчет текущей стоимости
Вопросы подписки по тел. (495) 1290001
71
№9(60), 2006
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
всех платежей за земельный участок на дату
оценки и определяется рыночная стоимость
права долгосрочной аренды.
Схема предоставления земельных участ
ков под строительство с учетом определен
ного расчетного периода предусматривает,
что в течение некоторого расчетного перио
да (6, 8 лет, продолжительность периода
проектирования и строительства или любо
го другого периода) вносится рыночная
арендная плата за земельный участок. При
этом с помощью известных методов рас
считывается размер квартального рыноч
ного арендного платежа за пользование и
владение оцениваемым земельным участ
ком. Затем эта величина пересчитывается
в ее годовое значение. Причем как в пер
вой, так и во второй схемах потоки доходов
от оцениваемых объектов должны модели
роваться не раньше момента получения
разрешения на строительство.
Капитализированная сумма рыночных
арендных платежей за расчетный период
по оцениваемому земельному участку рас
считывается в соответствии со следующим
выражением [3]:
1+
1 − (1 + Yк )−( n × 4 −1)
× Aк . р. ,
Yк
(2)
где Ак.р. – квартальный рыночный аренд
ный платеж за пользование и владение оце
ниваемым земельным участком в течение
расчетного периода, денежная единица;
1+
1 − (1 + Yк )−( n × 4 −1)
– текущая стоимость
Yк
единичного аннуитета (ежеквартальные
авансовые платежи) за n лет, единица с
относительной величиной;
Yк – квартальная ставка дисконтирова
ния, относительная величина;
n – продолжительность расчетного пери
ода, годы.
Далее делается допущение, что текущая
стоимость арендных платежей за земель
ный участок должна составлять одну и ту
же величину в двух схемах расчета, незави
симо от того, по какому графику произво
дятся эти платежи.
72
Исходя из указанного допущения прирав
ниваются левая и правая части выражений
для определения величины текущих аренд
ных платежей за земельные участки по
двум описанным схемам:
VL = VL*.
(3)
Из выражения (3) находится искомая ве
личина годового рыночного арендного пла
тежа за пользование и владение земель
ным участком в течение определенного
расчетного периода (Аг.р.).
Рассмотренные варианты оценки вели
чин годовых рыночных арендных платежей
за земельные участки и соответствующие
им схемы и методики апробированы на
практике при оценке арендных ставок для
непосредственной сдачи в аренду земель
ных участков, а также при оценке земель
ных участков по так называемым «корот
ким» и «полным» пакетам [4].
Литература
1. Распоряжение Министерства имущест
венных отношений Российской Федерации от
6 марта 2002 года № 568р «Об утверждении
методических рекомендаций по определению
рыночной стоимости земельных участков».
2. Распоряжение Министерства имущест
венных отношений Российской Федерации
от 10 апреля 2003 года № 1102р «Об утве
рждении методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости права
аренды земельных участков».
3. Григорьев А.В., Козин П.А., Русанов
М.М. Методика оценки величины годовых
рыночных арендных платежей за пользова
ние и владение земельными участками //
Электронный журнал Рклуба «Проблемы
недвижимости» 2004. № 1.
4. Козин П.А. «Короткий» пакет в свете
оценки // Деловая недвижимость. 2005.
№ 17 (67). С. 24–26.
5. Федотова М.А., Семенова Е.А., Прор
вич В.А. Основные положения методических
рекомендаций по определению арендной
платы для застроенных и незастроенных зе
мельных участков, находящихся в публич
ной собственности, по результатам их оцен
ки // http://www.smao.ru/doc.asp?ob_no=910