НАЦИОНАЛЬНАЯ ЖИЛИЩНАЯ КОРПОРАЦИЯ

НАЦИОНАЛЬНАЯ ЖИЛИЩНАЯ КОРПОРАЦИЯ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
Уважаемые покупатели домов и земельных участков в
Малоэтажном Жилом Комплексе Янино -1!
В связи с поступающими многочисленными запросами и предложениями по дополнению и
изменению договоров продажи построенных нами жилых домов и связанных с ними
договоров на управление поселком, считаем необходимым разъяснить следующее.
В настоящий момент подписаны сторонами и сданы на регистрацию 38 договоров купли
– продажи объектов недвижимости из 69 домов, готовых к оформлению в собственность.
У остальных покупателей, находящихся в состоянии предпродажной подготовки,
возникли некоторые вопросы к нам (НЖК - СПб и УК «ТСЗ»).
Мы внимательно изучили и проанализировали разные точки зрения и предложения к
обсуждению, полученные нами от жильцов в разном виде, в том числе в процессе устного
общения, и постараемся их сгруппировать и ответить на наиболее важные и часто
встречающиеся вопросы.
1). О расчете продажной цены по договору купли-продажи.
Если у покупателя сложилось мнение, что площадь объектов недвижимости, предлагаемых к
продаже, изменилась и отличается от площадей, означенных в предварительном договоре,
следует учитывать, что:
- при заключении предварительного договора Сторонами были согласованы план земельного
участка с конкретной проектной площадью и архитектурный проект (планировка)
возводимого здания, содержащий проектные размеры помещений;
- предварительный договор (п. 1.4) указывает, что «фактические площади Дома (Квартиры) и
Участка будут окончательно определены Сторонами по результатам фактических обмеров
после проведения технической инвентаризации...»;
- указанный пункт предполагает сравнение Сторонами по Договору фактических размеров
Дома (Квартиры) и Участка с проектными (планировки помещений с фиксированными
размерами являются неотъемлемой частью Договора). Для определения окончательной
стоимости Объектов Договор не предусматривает использование расчетов Бюро
Технической Инвентаризации, в том числе с применением понижающих коэффициентов;
- таким образом, в целях определения окончательной стоимости Объектов по Договору
производится сравнение проектных геометрических размеров (площадей) помещений
(участков) с их фактическими геометрическими размерами (площадями). В случае
расхождения указанных значений стоимости Объектов корректируются.
Для определения Сторонами фактических площадей и окончательной стоимости Объектов, в
случае возникновения сомнений, просим Вас обратиться в отдел продаж ООО «НЖК-СПб».
При оформлении договоров на управление поселком,
следующие вопросы.
наиболее часто возникают
2). О расчете оплаты стоимости потребляемой электрической энергии по тарифам.
ООО «НЖК-СПб» на основании договора с ОАО «Петербургская сбытовая компания»
№44096 от 11.09.2006г оплачивает электрическую энергию по тарифам, утверждаемым
Приказом Комитета по тарифам и ценовой политике Правительства Ленинградской области.
При этом сумма оплаты складывается из следующих составляющих:

Оплата потребленной электроэнергии по регулируемым тарифам (в настоящий
момент 1,35 руб. /кВт*ч без учета НДС);

Оплата потребленной электроэнергии по нерегулируемым тарифам (фиксируется
ежемесячно в счетах-фактурах ОАО «ПСК»);

Оплата выделенной мощности по регулируемым тарифам (в настоящий момент 345
руб./кВт в мес.);

Оплата выделенной мощности по нерегулируемым тарифам тарифам (фиксируется
ежемесячно в счетах-фактурах ОАО «ПСК»).
Ежемесячная стоимость 1 кВт*ч рассчитывается путем деления суммарной стоимости услуг
ОАО «ПСК» на общее количество кВт*ч потребленной электроэнергии.
Кроме того, ООО «НЖК-СПб» на основании договора №26-06 от 01.12.2006 г. с ФГУП «2503
ЦРБ АСУ» оплачивает стоимость транзита потребленной электрической энергии по
тарифам, утверждаемым Приказом Комитета по тарифам и ценовой политике Правительства
Ленинградской области №158п от28.12.2007 (в настоящее время 0,96 руб./кВт*ч).
Количество потребленной
следующим образом:
электроэнергии
конечными
потребителями
учитывается

На персональные нужды граждан, пользующихся жилыми помещениями в МЖК
Янино-1 – по показаниям опломбированных индивидуальных приборов учета в
жилых помещениях;

На общие нужды граждан, пользующихся жилыми помещениями в МЖК Янино-1
(освещение улиц, работа технологического оборудования) – по разнице показаний
прибора учета энергопотребления 1-й очереди и суммы показаний индивидуальных
приборов учета;

На строительные нужды 2-й очереди НЖК-СПб – по разнице показаний общего
прибора учета энергопотребления поселка и прибора учета энергопотребления 1-й
очереди.
Размер оплаты конечных потребителей за потребленную электроэнергию определяется путем
умножения суммы ежемесячной стоимости и стоимости транзита 1 кВт*ч на количество
потребленной электроэнергии конкретным потребителем.
В связи с переменным характером ежемесячной стоимости 1 кВт*ч при оплате потребленной
электроэнергии за период в несколько месяцев стоимость 1 кВт*ч за период рассчитывается
как средневзвешенная величина ежемесячных стоимостей 1 кВт*ч за период.
Так, например, средневзвешенная стоимость 1 кВт*ч потребленной электроэнергии за 2008
год с учетом стоимости транзита составила 4,38 руб./кВт*ч.
3). О расчете оплаты стоимости водоснабжения и водоотведения.
ООО «НЖК-СПб» оплачивает услуги ОАО «Водотеплоснаб» из расчета 23,90 руб./м3
водоснабжения и 23,51 руб./м3 водоотведения.
Таким образом, размер оплаты за услуги водоснабжения и водоотведения определяется путем
умножения суммы тарифов за водоснабжение и водоотведение (23,90 руб./м3 + 23,51 руб./м3 =
47,41 руб./м3) на показания индивидуального прибора учета.
4). О действиях по переходу на тарифы для населения.
В соответствии с порядком организации электроснабжения поставка электрической энергии
по тарифам для населения возможна только собственникам жилых помещений (или
организациям, обслуживающим жилые помещения) при выполнении ряда условий, основными
из которых являются:

Физическое (техническое) разграничение сетей электроснабжения, обслуживающих
жилой фонд и строительные нужды;

Ввод в эксплуатацию сетей и энергоустановок, обслуживающих жилой фонд;

Передача выделенной мощности от застройщика эксплуатирующей организации;

Заключение договора на энергоснабжение между ОАО «ПСК» и эксплуатирующей
организацией.
ООО «НЖК-СПб» и ООО «УК «ТСЗ»» совместно приступили к исполнению указанных
условий, однако все необходимые процедуры могут занять несколько месяцев.
5). О создании Товарищества собственников жилья и праве собственности на
имущество, предназначенное для совместного пользования всех жильцов.
Определенная группа потенциальных покупателей откладывает оформление своих сделок,
ожидая создания ТСЖ по инициативе группы жильцов и надеясь, что создаваемое ТСЖ
станет успешным конкурентом созданной первыми собственниками Управляющей компании
и сможет предложить Вам более низкие цены за свои услуги и поставляемые ресурсы.
Не отрицая законного права граждан на участие в создании юридических лиц, объединений и
организаций для целей м.б. проведения совместного досуга, приобретения на совместные
средства общего имущества на общие цели и проч., считаем своим долгом оградить Вас от
заблуждений и обратить Ваше внимание на то, что каждый из Вас покупает ровно те два
объекта недвижимости, что обозначены в п.1.1. Вашего предварительного договора, а именно
– конкретный дом и земельный участок. Ни один наш покупатель при этом не получает ни
сейчас ни в будущем никаких прав на какое-либо общее имущество, т.к. малоэтажный жилой
комплекс построен на земле, имеющей категорию «земли поселений» и не является ни
садоводством ни дачным некоммерческим партнерством, где по статусу земельного участка
изначально предполагается наличие совместного имущества.
ООО «Национальная жилищная корпорация – СПб» является не только застройщиком, но и
крупным собственником недвижимости на территории МЖК Янино -1. Обществу
принадлежит административное здание, а также вся земельная площадь, не занятая домами,
подлежащими продаже частным лицам, (свидетельство о регистрации №47-78-12/005/2008-003
от 11.06.2008г, свидетельство о регистрации № 47-78-12/005/2008-004 от 11.06.2008г,
свидетельство о регистрации № 47-78-12/005/2008-005 от 11.06.2008г, свидетельство о
регистрации №47-78-12/076/2008-233 от 20.01.2009г).
Кроме того, НЖК-СПб принадлежат на праве частной собственности все коммуникации,
системы жизнеобеспечения, трубопроводы и системы освещения поселка, охранная система,
ограждение, сооруженное по периметру поселка.
Перечисленное имущество создано и приобретено нами для совместного пользования всеми
жителями МЖК, но от этого не перестает существовать право нашей частной собственности
на это имущество, охраняемое законом.
И если кто-либо уверяет Вас, что в результате создания ТСЖ или совершения каких-либо еще
действий возможна передача земли, дорог, коммуникаций, систем освещения, охраны и проч.
в общую собственность, это либо заведомая ложь, либо заблуждение.
В покупку и строительство вышеперечисленных активов НЖК-СПб инвестировало около 15
миллионов долларов США своих и привлеченных средств.
Стоимость этих активов не заложена в себестоимость ваших домов и земельных участков, что
позволило нам продавать Вам дома по цене на 30% ниже рыночной и позиционировать их как
доступное жилье.
Вышеперечисленные активы призваны не только служить всем жителям поселка, но и должны
стать частью капитализации компании НЖК-СПб, а также быть свидетельством наших
долгосрочных намерений присутствия в Малоэтажном жилом комплексе Янино -1 и на
строительном рынке в целом.
Кроме того, сохранение на балансе нашей организации этих активов, которые в силу своей
специфики предназначены в первую очередь для снабжения МЖК ресурсами и
сопутствующими услугами, является дополнительной гарантией исполнения наших
обязательств по эффективному жизнеобеспечению построенного жилья, что соответствует
общей стратегии всего Холдинга НЖК.
Кроме того, в приобретенные нами активы заложен гораздо больший ресурс, чем нужно для
удовлетворения потребностей данного поселка. Это связано с нашими планами по
возможному освоению земель, расположенных южнее и севернее МЖК Янино -1, с планами
строительства объектов социального и коммерческого назначения рядом с поселком и на его
территории.
По вышеозначенным причинам НЖК-СПб не планирует их отчуждение на каких-либо
основаниях в ближайшее время.
В настоящее время НЖК – СПб предоставило свое имущество, предназначенное для
обслуживания всего поселка в пользование ООО «Управляющая компания «Товарищество
собственников землевладельцев», т.е. Вам, в надежде на плодотворное сотрудничество, и,
соответственно, оформление договорных отношений между жильцами и управляющей
компанией в оптимальные сроки, без чего не возможна благополучная жизнь всего МЖК.
6). О сроке действия договора с Управляющей компанией.
В изначально предложенной нами редакции договора с УК был предусмотрен срок действия
договора 5 лет. При этом мы исходили из того, что 5 лет - это оптимальный срок для
грамотной постановки процесса по успешному
управлению поселком, амортизации
оборудования и достижения прочих результатов для выработки новых условий договора.
Но поскольку, многие из Вас хотели бы этот срок сократить, новая редакция договора,
предлагаемая нами к подписанию, содержит новый срок действия договора – 2 года.
При этом мы надеемся, что в тесном сотрудничестве с Вами нам удастся за столь короткий
срок наладить и нормализовать процесс управления.
7). Об оформлении права собственности на таун- Хаусы и земельные участки под
ними.
Приступая к процедуре размежевания земли под первой очередью строительства, мы имели
возможность продать землю, прилегающую к таун-хаусам и расположенную под ними, двумя
способами: оформив ее в долевую собственность всем владельцам таун – хауса без выдела
доли в натуре, либо выделить каждому из покупателей отдельный земельный участок и
продать землю в частную собственность каждому.
Учитываю пожелания наших покупателей, мы пошли по более сложному и затратному для нас
пути оформления частной собственности на участки и, к сожалению, столкнулись с рядом
трудностей. С одной стороны, выделение участка размером две сотки не запрещается
Земельным кодексом, но в процессе оформления нужной документации понадобилось
принятие ряда локальных нормативных актов по Всеволожскому району, что происходило
несколько дольше, чем мы ожидали, по не зависящим от нас причинам.
В настоящее время разработаны и вынесены для обсуждение на общественные слушания
Правила землепользования. После их утверждения Советом депутатов Заневского сельского
поселения, можно будет приступать к регистрации участков размером в две сотки, в том числе
и под Вашими секциями таун-хаусов.
Мы оцениваем срок завершения процесса вплоть до регистрации земли как объектов, готовых
к продаже, в полтора-два месяца.
8). Иные предложения по договору управления.
Есть и еще некоторые разумные предложения по редакции этого договора, которые также
будут рассмотрены в ближайшее время. Обращаем Ваше внимание, что договор на управление
поселком призван обеспечить, в первую очередь, комфортное проживание всех жителей
МЖК, поэтому обязательно будут учтены предложения каждого из Вас, но только в том
случае, если предлагаемые изменения будут на благо всем, а не кому-то в отдельности.
С учетом изложенного, настойчиво предлагаем при наличии замечаний и предложений
направлять их в наш отдел продаж в виде протоколов разногласий или отдельных писем до
05.04.2009г. После этой даты никакие возражения не принимаются.
При этом всем проживающим в поселке и получившим предложения подписать договоры
купли – продажи и договоры на управление поселком настойчиво предлагаем подписывать
договоры с протоколом разногласий, если таковые имеются, но не задерживать процедуру
оформления собственности на Ваше имя, т.к. оформление договорных отношений в Ваших и
наших интересах.
После 05 апреля никакие замечания и возражения приниматься не будут, и мы приступим к
судебной защите своего нарушенного права.
Генеральный директор
ООО «НЖК-СПб»
Ильченко С.А.
Генеральный директор
ООО «УК «Товарищество
собственников землевладений»
Майоров Д.Д.