С развитием института собственности у граждан возникают

Публикация на тему: «Государственная регистрация права долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме»
С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной
регистрацией прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Что
же такое общее имущество собственников в многоквартирном доме? Чтобы ответить на данный
вопрос, необходимо изначально определить, какой дом в соответствии с действующим
законодательством считается многоквартирным?
В соответствии с п. 6 ст. 1 Постановления Правительства Российской Федерации №47 от
28.01.2006 г. «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции», (далее - Постановление) многоквартирным домом признается
совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в
таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 36 собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном
доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством
пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ),
собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,
занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество
дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции
дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе
отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать
иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ),
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного
помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений
в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» №189-ФЗ от 29.12.2004 г. (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ),
доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна
размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном
доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего
собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности
на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о
регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения)
или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно
является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004 г., у участника долевой
собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства
одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме,
которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого
строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект
долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно
связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, право на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу
прямого указания закона вне зависимости от государственной регистрации права долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с
настоящим Федеральным законом и ЖК РФ.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости
обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какомулибо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей
долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13
Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников
помещений возникает право общей долевой собственности (ст. 219 ГК РФ).
Кто же вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права общего
имущества многоквартирного дома?
В соответствии с п. 6 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации №29 от
14.02.2007 г. «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной
регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в
многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой
собственности на такие объекты недвижимого имущества», представление документов на
государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости
осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе ст. 16, 17 и 18 Закона о
регистрации). Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на
объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться:
собственниками помещений в многоквартирном доме; представителями собственников помещений в
многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом
оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем
закону основании.
Если решением общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ)
председателю и (или) иному члену правления ТСЖ поручено представлять интересы членов ТСЖ
при регистрации наличия, возникновения, ограничения (обременения), прекращения права общей
долевой собственности на объекты недвижимости (в том числе подавать заявления на
государственную регистрацию), то эти полномочия подтверждаются посредством представления
данными лицами устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об
избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ,
соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально
удостоверенной копией).
Заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) зарегистрированного
права общей долевой собственности на объекты недвижимости может быть представлено также
лицом, в пользу которого установлено данное ограничение (обременение) права (п. 2 ст. 13 Закона о
регистрации).
Ходатайство лица, приобретающего помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме,
о государственной регистрации перехода к нему доли в праве общей долевой собственности на
объекты недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в
объединенном разделе ЕГРП (п. 42 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 №219 «Об утверждении Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), может
содержаться в заявлении о государственной регистрации права собственности на приобретаемое
помещение (например, по договору купли-продажи).
В соответствии с п. 7 Приказа, исходя из положений ЖК РФ и Закона о введении в действие
ЖК РФ, на государственную регистрацию наличия, возникновения права общей долевой
собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права также
представляются:
документы о формировании органом государственной власти или органом местного
самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный
участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (п. 4,5 ст. 16 Закона о введении в действие
ЖК РФ);
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный
участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ) (п. 3 ст.16
Закона о введении в действие ЖК РФ);
документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего
имущества в многоквартирном доме;
согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех
собственников помещений в этом доме путем его реконструкции (в случаях, предусмотренных п. 3
ст. 36 ЖК РФ);
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о
реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой),
строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (в случаях,
предусмотренных п. 2 ст. 44 ЖК РФ);
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах
использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе
введение ограничений пользования им (п. 2 ст. 44 ЖК РФ), если такое ограничение (обременение)
права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в
пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 44 ЖК РФ), если государственной
регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект
недвижимости;
соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования
между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в
многоквартирном доме (п. 5 ст. 36 ЖК РФ), если государственной регистрации подлежит
ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.
Если на момент представления документов на государственную регистрацию наличия права
общей долевой собственности на объекты недвижимости в существующей застройке поселений в
ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных
собственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о
регистрации, также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов,
подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, свидетельство о праве на
наследство). После проведенной государственной регистрации права общей долевой собственности
на объекты недвижимости подлинники правоустанавливающих документов возвращаются
заявителю, а копии правоустанавливающих документов помещаются в дело правоустанавливающих
документов.
Так же, при подаче документов на государственную регистрацию прав следует учитывать, что в
соответствии с п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации, не допускается осуществление государственной
регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в
соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением
случаев, предусмотренных федеральным законом №221 от 24.07.2007.
Ведущий специалист-эксперт Родионово-Несветайского отдела Управления Росреестра по
Ростовской области Степанникова Е.П.