Хачатурова

Хачатурова Ксения Ю2-3
Научный руководитель старший
преподаватель кафедры «Гражданское
право» Виноградова Н.Н.
Особенности права собственности на квартиру
Актуальность данной темы обусловлена развитием института частной собственности и законодательным его закреплением. Однако, такое закрепление
зачастую содержит «пробелы». Пробел - это полное или частичное отсутствие
в действующем законодательстве необходимых юридических норм».1 Примером, таких пробелов служат статьи 289 и 290 ГК РФ.
Содержание права собственности составляют элементы владения, пользования и распоряжения. Объектами рассматриваемого права могут быть жилые и
нежилые помещения. Квартирой по статье 16 п. 1 признается жилое помещение. Статья 289 ГК РФ определяет квартиру как объект права собственности.
Последнее начинается с договора между сторонами. В договоре указывается
время вступления собственника в права, соответственно после акта государственной регистрации собственник принимает на себя обязанности по уплате
налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию
квартиры, дома и придворовой территории. Следовательно, договор закрепляет
долю собственника в общем имуществе. Под общем имуществом подразумевается, закрепленное законодателем в статье 36 ЖК РФ:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты;
1
См.: Малько А.В. Теория государства и права: Учебник.- М.: Юристъ, 2007.- с.227
- коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в
данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственники жилых помещений владеют, пользуются и в установленных
пределах распоряжаются таким имуществом.
Статья 289 ГК РФ закрепляет принадлежность доли собственнику квартиры
в многоквартирном доме в общем имуществе. Собственник квартиры не вправе
отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома,
а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от
права собственности на квартиру.
Опираясь на статью 289 ГК РФ, можно утверждать о наличии долевой собственности в многоквартирном доме, поэтому к данным правоотношениям может быть применима статья 252 ч. 2. Однако, «выдел из общего имущества»
(реальной доли) невозможен в связи с нарушением целостного функционирования всего дома. Получается, что нормы 289 и 290 ГК РФ упоминают об общей
долевой собственности, но в то же время к ним не применима ст. 252 ГК РФ,
так как сочетание данных норм протичиво. Нормы статьи 252 не совместимы со
ст. 289,290. ЖК РФ подтверждает: собственник помещения в многоквартирном
доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, однако противоречие в нормах ГК РФ остается. «В самом деле, если в соответствии с данными
статьями признать собственников квартир долевыми собственниками в домовом имуществе и оборудовании, то тогда надо признать их право на раздел общего имущества, основанное на ч. 2 ст. 252 ГК РФ. Однако это право применительно к многоквартирному дому является невыполнимым, более того, оно изначально выглядит как абсурдное. По этой причине ст. 289 и 290 ГК РФ надо
признать несостоятельными. Они включены в ГК РФ в силу распространившегося в начале 1990-х годов примитивного убеждения, что при любых обстоятельствах, всегда и везде только частная собственность способна привести экономику страны к процветанию. Эту ошибочную концепцию, попавшую в ГК
РФ, надо исправить».2 Многие авторы называют данное противоречие неудачной попыткой, доказывающей, что собственнику квартиры в многоквартирном
доме потенциально принадлежит также доля в праве собственности на общее
имущество дома.
Более того, содержимое статьи 289 ГК РФ тесно и неразрывно связано с
290 статьей ГК РФ, следовательно, нет необходимости отдельно рассматривать
норму 289 статьи ГК РФ.
Далее, 289 ГК РФ «порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в соответствующем доме. Между
тем в действительности этого не происходит и произойти в принципе не может,
если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним».3 Автор
указывает на необходимость государственной регистрации собственности на
Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании" (Шейнин Л.Б.) ("Деловой двор") , 2011
"Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий" (постатейный) (под ред. А.П. Сергеева) ("Проспект", 2010)
2
3
недвижимые вещи в Едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ). Действующее законодательство не требует регистрации права собственности на
долю общего имущества, однако «само это право на общее имущество многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум». 4
Другой проблемой является заявление о выделе общего имущества, сделанное не тем жильцом, кто хочет совершить его, а теми, кому этот жилец неугоден (ст. 252 ч.3 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли
одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками
по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пп. "а" в ред. Постановления
Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)».5
Однако, судебная практика свидетельствует, что нередко именно выделяющиеся сособственники требуют передать им долю сособственника, о выделе
не заявлявшего, с выплатой последнему компенсации за его долю (т.е. по сути
требование о выделе одного из сособственников заявляется не им самим, а
"остающимися" сособственниками). Такие требования в ряде случаев судами
удовлетворяются, в том числе и Верховным Судом РФ (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 мая 2002 г. по делу
N 11-В02ПР-22). Таким же образом суды подходят к рассмотрению исков о
разделе жилого помещения между двумя сособственниками, в которых сособственник требует не выдела своей доли, а именно раздела, при этом требует
признать за ним право собственности на все жилое помещение в целом с выплатой другому сособственнику компенсации (Определение Судебной колле"Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий" (постатейный) (под ред. А.П. Сергеева) ("Проспект", 2010)
4
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах
практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом
5
гии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2000 г. по делу N
22-В00ПР-9).
Итак, в связи с приведенными примерами, выявив несоответствия в номах,
представляется возможным предложить пути решения. Необходимо установить
неприменимость норм 252, 254, 255 статей к многоквартирному жилому дому.
Более того, предоставить право выделяющимся сособственникам требовать передачи передать им долю сособственника.
Правовой режим общего имущества собственников квартир специфичен, он
не подпадает под право общей долевой собственности, а потому можно выделить следующие его характерные признаки:
1.
Невозможность выдела таких долей в натуре
2.
Невозможность отчуждения в праве общей собственности от-
дельно от жилого помещения
3.
Отсутствие возможности преимущественной покупки доли
при распоряжении жильем
4.
Отсутствие самостоятельного существования доли как тако-
вой, поскольку она является составной частью общего объекта права
собственности