Рекомендации по работе с договорами участия в долевом
Реклама
Рекомендации по работе с договорами участия в долевом строительстве Настоящие рекомендации разработаны в целях исключения нарушений застройщиками норм действующего законодательства РФ в области долевого строительства при разработке и составлении проекта (бланка, типового) договора участия в долевом строительстве. 1. Составление и заключение договора участия в долевом строительстве При заключении договора участия в долевом строительстве необходимо руководствоваться положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – «Федеральный закон», «ФЗ»). Предмет договора участия в долевом строительстве (далее – «Договор»): застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 ФЗ). Таким образом, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, исходя из предмета Договора, срок завершения строительства будет являться существенным условием договора участия в долевом строительстве. Кроме того, данный срок должен согласовываться с предполагаемым сроком получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который указывается в проектной декларации (п.8 ч.1 ст. 21 ФЗ). Помимо этого, согласно ч. 4 ст. 4 ФЗ, Договор должен содержать следующие существенные условия: 1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией Застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (см. ст.ст. 2, 4 ФЗ). Таким образом, по каждому отдельному Договору предается один конкретный объект долевого строительства (одно жилое помещение-квартира либо одно нежилое помещение); 2. Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (см. ст. 8 Федерального закона). Договором также может быть предусмотрен срок начала передачи и принятияобъекта долевого строительства при этом такой срок, исчисляемый периодом времени, не может превышать одного месяца (см. ч. 4 ст. 8 ФЗ). В то же время, не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором(ч.3 ст.8 ФЗ) 3. Цену Договора, сроки и порядок ее уплаты (см. ст. 5 ФЗ). При этом цена договора участия в долевом строительстве может быть определена двумя способами: o как общая цена договора; o как сумма, состоящая из денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, в том числе на технологическое и инженерное оборудование (см. ст. 7 Федерального закона). В случае отсутствии в Договоре хотя бы одного из существенных условий, такой Договор считается не заключенным (ч. 5 ст. 4 ФЗ). Более того, Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (с изъятиями согл. ч. 2 ст. 4 ФЗ). Уступка участником долевого строительства прав требований по Договору допускается только после уплаты им цены Договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Кроме того, уступка участником долевого строительства прав требований по Договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 11 ФЗ). Соглашения об изменении, дополнении, расторжении Договора, а также об уступке прав требования по Договору (цессия), заключаются в письменной форме и в обязательном порядке в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона (ст. 24) подлежат государственной регистрации и только с этого момента считаются заключенными. 2. Обзор наиболее часто встречающихся нарушений при составлении застройщиками договора участия в долевом строительстве Нарушение Положения Федерального закона Предмет договора - не указывается срок строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) - исходя из предмета договора участия в долевом строительстве срок строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве. (ч. 1 ст. 4, ч. 3 ст. 6 ФЗ). При отсутствии в договоре данного условия такой договор будет считаться не заключенным (ч. 1 ст. 432 ГК РФ). -наименование объекта долевого строительства не соответствует проектной документации. - договор должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1,4 ст. 4). Срок передачи объекта долевого строительства - указано только окончание срока передачи объекта участнику долевого строительства; - с учетом положений статей 190, 191 Гражданского кодекса РФ в случае определения срока периодом времени необходимо указывать начало и окончание срока; - при определении срока передачи объекта не учитываются предъявляемые к нему требования Федерального закона; - при определении в договоре срока передачи периодом времени, срок от начала передачи и принятия объекта долевого строительства до передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не может быть больше месяца (ч.4 ст.8); - в случае, когда способом обеспечения исполнения обязательств является залог в порядке, предусмотренном ст.ст. 13-15 Федерального закона, срок передачи объекта долевого строительства не может быть больше срока аренды земельного участка, предоставленного застройщику для его строительства; - в случае, когда способом обеспечения исполнения обязательств является поручительство в порядке, предусмотренном ст.15.1 Федерального закона – не может быть больше срока действия разрешения на строительство объекта; - устанавливается ранее срока получения разрешения - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в на ввод объекта в эксплуатацию (срока завершения строительства); эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4); - размер неустойки (пени) за нарушение Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства менее установленного законом. - в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 (если участник-гражданин, то 1/150) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6). Определение цены Договора, сроков и порядка ее уплаты -цена Договора указывается как эквивалентное размеру денежных средств количество строительных материалов, передаваемых участником долевого строительства в счет уплаты цены Договора; в общую цену Договора включаются суммы оплаты услуг «агента» по поиску и привлечению лиц к участию в долевом строительстве и т.д. - застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для создания им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (целевое использование) в соответствии с проектной документацией (ст. 18). Следовательно, при использовании Застройщиком услуг агента цена Договора должна определяться как сумма, состоящая из денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, которые в последствии могут использоваться по усмотрению застройщика - срок просрочки уплаты участником долевого строительства цены Договора, являющийся основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора, устанавливается менее, чем предусмотрено законом; - если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, то основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, а если - путем внесения платежей в предусмотренный договором период, то основанием является - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 4 и ч. 5 ст. 5); - неустойка, уплачиваемая участником долевого строительства в случае нарушения последним установленного Договором срока внесения платежа определяется в размере, большем, чем установлено законом. - в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5). Определение гарантий качества объекта долевого строительства - участник долевого строительства лишается прав, которыми он может - в указанных случаях участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать (корреспондируют положениям ФЗ «О воспользоваться в случае, если объект долевого строительства создан Застройщиком с отступлениями от условий Договора и (или) от требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования; защите прав потребителей») от застройщика: - гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется в размере, меньшем, чем установлено законом. - гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования не может составлять менее чем 5 лет; для указанного оборудования - не менее чем 3 года (ч. 5 ст. 7). - в Договор включаются условия о возложении на участника долевого строительства дополнительных обязанностей, не предусмотренных законом. Например, таких, как принять объект долевого строительства по промежуточному акту передачи для выполнения работ по внутренней отделке квартиры, при этом устанавливается срок выполнения таких работ и ответственность за их просрочку. Более того, Застройщик в нарушение ч. 6 ст. 4 Федерального закона возлагает на участника долевого строительства ответственность за сохранность переданного объекта – риск его случайной гибели или повреждения. - по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4); 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7). - обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12),а застройщик обязан передать участнику долевого строительства пригодную для квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, построенном в соответствии с проектной документацией; - условия Договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекту долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7). Порядок расторжения Договора - основания и порядок расторжения Застройщиком Договора противоречат - Застройщик только в случаях, предусмотренных Федеральным законом, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, но при этом он обязан соблюдать процедуру расторжения требованиям закона; Договора, содержащую сроки и условия письменного уведомлении участника долевого строительства с предупреждением о необходимости погашения задолженности по Договору, а также сроки и порядок возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены Договора (ч. 3, 4 и 5 ст. 9); -сроки возврата застройщиком участнику долевого строительства денежных средств предусмотрены дольше, чем законно установлено; размер процентов за пользование денежными средствами при возврате в случаях расторжения застройщиком Договора в одностороннем порядке уменьшается. - в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (ч. 5 ст. 9); - в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки (если участник-гражданин, то 1/150) рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 6 ст. 9). Общая рекомендация застройщикам:при определении условий договора участия в долевом строительстве, не включать в договор дополнительных условий, которые не предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ, с целью исключения неблагоприятных последствий. 3. Последствия несоблюдения требований Федерального закона при составлении застройщиками договора участия в долевом строительстве В соответствии с Гражданским кодексом РФ общим последствием включения в Договор условий, противоречащих требованиям Федерального закона, является недействительность такого договора (или его части) и, как следствие, отсутствие у участника долевого строительства обязанности по исполнению противозаконных условий Договора. Кроме того, по отношению к застройщику, нарушившему права граждан-потребителей при заключении или исполнении договора участия в долевом строительстве, могут быть применены соответствующие меры административного воздействия органом, уполномоченным в сфере защиты прав потребителей (Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю). Последствия неправомерного привлечения (в т.ч. по незарегистрированному договору) денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости подробно изложены в статье «Незаконные способы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве».
