Найм жилого помещения

Найм жилого помещения
Жилищный кодекс РФ не содержит четких понятий ни о том, что
следует считать намеренным ухудшением жилищных условий, ни о том,
какие действия квалифицируются как "намеренные", ни о том, каков порядок
определения в действиях граждан факта намеренного ухудшения жилищных
условий.
Разъяснил ситуацию Конституционный Суд РФ в своем Определении
от 19.04.2007 N 258-О-О. Суд указал, что намеренным ухудшением
жилищных условий являются умышленные действия граждан, направленные
на создание искусственного ухудшения жилищных условий, если указанные
действия привели к состоянию, требующему участия со стороны органов
государственной власти и местного самоуправления в обеспечении их
другим жильем.
Лица, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, могут быть
приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях только через
пять лет со дня совершения неправомерных действий. Следует отметить, что
в некоторых случаях даже истечение пяти лет с момента нарушения не
вернет нарушителям право стать на учет в качестве нуждающихся.
Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит критериев, по которым
действия граждан квалифицируются как намеренное ухудшение жилищных
условий, зачастую органами государственной власти принимается решение
по своему внутреннему убеждению.
При этом, зачастую должностные лица органов государственной власти
не учитывают, что по смыслу статьи 53 Жилищного кодекса РФ ограничения
в постановке на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
являются допустимыми лишь в том случае, если гражданами совершались
умышленные действия с целью создания искусственного ухудшения
жилищных условий. В связи с отсутствием достаточного регулирования
органы местного самоуправления считают, что если граждане совершают
какие-либо действия, которые, по их мнению, направлены на ухудшение
жилищных условий,
то данные действия априори считаются
недобросовестными, намеренными и направлены на приобретение права
состоять на учете.
В соответствии с действующим жилищным законодательством
ухудшением жилищных условий являются действия граждан, которые,
прежде всего, направлены на уменьшение общей площади жилого
помещения. Следовательно, приобретение жилья меньшей площадью, пусть
и по большей стоимости, заведомо будет квалифицировано как
искусственное ухудшение жилищных условий. При этом не имеют правового
значения такие факты, как рыночная стоимость, месторасположение,
состояние жилого помещения.
Можно выделить следующие наиболее общие действия, которые
законодательно признаны намеренным ухудшением жилищных условий:
1) изменение порядка пользования жилыми помещениями путем
совершения сделок;
2) раздел, обмен жилого помещения, определение долей, выделение
доли либо изменение долей, если это привело к уменьшению размера
занимаемых жилых помещений;
3) изменение порядка пользования жилым помещением;
4) отчуждение жилого помещения (части жилого помещения);
5) перевод жилого помещения (части жилого помещения) в нежилое;
6) вселение (согласие на вселение) гражданином - собственником
жилого помещения, или членом жилищного или жилищно-строительного
кооператива, или нанимателем жилого помещения по договору социального
найма в жилое помещение иных граждан в качестве членов своей семьи.
Вселение (согласие на вселение) гражданином в занимаемое им жилое
помещение иных граждан в качестве членов своей семьи (исключение супруг(а), несовершеннолетние дети, совершеннолетние нетрудоспособные
дети, нетрудоспособные родители, а также несовершеннолетние дети и
совершеннолетние нетрудоспособные дети супруга);
7) расторжение договора социального найма жилого помещения по
требованию наймодателя в случаях, определенных Жилищным кодексом
Российской Федерации;
8) изменение состава семьи, в том числе при заключении или
расторжении брака. Следует отметить, что сама по себе регистрация по месту
жительства супруга (супруги) после заключения брака не относится к
действиям, влекущим ухудшение жилищных условий, однако если супруг(а)
регистрируется по истечении нескольких лет семейной жизни, после чего
лицо обращается с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающихся
в улучшении жилищных условий, то временной фактор, безусловно,
приобретает важное значение;
9) выселение гражданина по своей инициативе из жилого помещения,
занимаемого им в качестве нанимателя (члена семьи нанимателя) жилого
помещения по договору социального найма либо иному гражданскоправовому договору.
Указанный перечень не является исчерпывающим, и в качестве
намеренных действий могут быть расценены и иные юридические факты.
Важно отметить, что не все действия граждан, которые на первый
взгляд соответствуют приведенному перечню, можно считать намеренными
действиями, направленными на ухудшение жилищных условий, например рождение ребенка, несмотря на то, что доля общей площади жилого
помещения фактически становится меньше учетной нормы.
Хочется обратить внимание желающих встать на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях на то, что необходимо детально
раскрыть все обстоятельства, указывающие на благонамеренность своих
действий, более тщательно продумывать совершаемые сделки и иные
манипуляции с жилыми помещениями, а в случае нарушения своих прав не
бояться обращаться в суд.
Прокуратура Невского района