файл - Новая Самара

Реклама
Кредит придёт на Новый год
19.10.2009
Автор: Анастасия ВИШНЯКОВА
На выставке «Осенняя стройиндустрия» министр строительства и ЖКХ
Самарской области Павел Донской отверг адресованные ему претензии
застройщиков. Свою точку зрения на позицию областных властей, ситуацию в
строительной отрасли и ее перспективы «Времени» высказала председатель
правления НП СРО «Самарская гильдия строителей», председатель
правления ГК «Финстрой» Любовь Аристова.
Противоречия
- На минувшей неделе министр строительства и ЖКХ Самарской области
Павел Донской встретился с ведущими застройщиками Самары, где изложил
точку зрения властей на большинство факторов, которые, по мнению
участников рынка, тормозят развитие отрасли. Большинство претензий
застройщиков министр посчитал безосновательными. Означает ли это, что
диалог
власти
и
строителей
провалился?
- Вероятно, да. К сожалению, мы не услышали ничего нового в позиции
министерства. Вопросы рыночной ситуации в строительстве во многом не
касаются региональных властей, поскольку ответы на них являются прерогативой
федерального правительства. Мы многократно выступали с рядом предложений,
которые могли бы стабилизировать ситуацию в строительном бизнесе, но долгое
время складывалось такое впечатление, что нас никто не слышал. Сейчас
некоторые из мер меморандума застройщиков начинают реализовываться
правительством Самарской области, но этот процесс не так скор, как хотелось бы.
Пока дело дойдет до принятия ключевых законов, спасать будет либо некого, либо
это уже никому не будет нужно, поскольку часть застройщиков справится с
финансовым кризисом собственными силами.
- В ходе встречи министр озвучил часть составляющих себестоимости
строительства квадратного метра, из которой видно, что аренда земли
занимает в ней лишь 2-5%. Это полностью противоречит тому, что обычно
заявляют застройщики, выступая с требованиями снизить ставки на землю.
Не значит ли это, что строительные компании пытаются спекулировать на
кризисе?
- Я полагаю, что, приводя данные статистики, министр был не до конца точен,
поскольку он предоставил данные статистики по аренде только за 2008-2009 гг. Мы
же всегда выступали за аннулирование долгов и пеней, которые нам начислили по
постановлению, подписанному несколько лет назад и повысившему арендные
ставки почти в 20-25 раз. В результате по некоторым готовым объектам у
застройщиков тянутся долги на сумму до 100 млн руб. Что же касается последних
двух лет, то здесь министерство провело абсолютно верный анализ ситуации.
- Министерство строительства и ЖКХ предпринимает активные действия по
взысканию
существующей
задолженности
по
аренде?
- Нам постоянно приходят письма с требованием погасить задолженность по
арендной плате. К счастью, пока нет фактов, когда областные власти обращаются в
суды с исками на строительные компании. В противном случае это привело бы к
череде банкротств крупных застройщиков и даже к краху строительного рынка. По
закону такие действия чиновников вполне допустимы. Но, несмотря на то, что дело
пока не переходит в зал суда, пока нам непонятно, как власти будут выкручиваться
вместе с нами, если на момент сдачи объектов в эксплуатацию у застройщиков
будут сохраняться стомиллионные долги. В этом случае ни один дом не может
быть
сдан.
- В рамках встречи с застройщиками министр говорил и о снижении
стоимости стройматериалов. Этот фактор должен был уменьшить
себестоимость строительства квадратного метра и повлиять на рыночную
оценку
недвижимости.
Почему
этого
не
произошло?
- На тот момент, когда мы закладывали наши объекты, доля строительных
материалов в себестоимости строительства была гораздо выше. Конечно,
прекрасно, что сейчас материалы стали дешевле, но это выгодно только тем
компаниям, которые только начали строительство. Застройщики домов в высокой
степени готовности или тех объектов, которые уже сданы в эксплуатацию,
покупали металл и бетон, когда порядок цен был совсем другой.
- Застройщики постоянно говорят о том, что областное министерство должно
выступить заказчиком строительства социального жилья, но, как заявляют
чиновники, для этого в бюджете нет средств. Как вы считаете, разрешима ли
эта
ситуация?
- Госбюджет – это сложная вещь… Я предполагаю, что даже если бы минстрой
захотел выступить заказчиком строительного проекта, губернская дума вряд ли
позволила бы это сделать. Областным властям гораздо проще выкупать готовые
квартиры по низким ценам, чем вкладывать деньги в новые проекты. Нельзя сейчас
устраивать аукционы на выкуп квартир в высокой стадии готовности, поскольку
подобные меры не поддерживают рынок, а ведут к его стагнации. В результате
тендера
освоить
бюджетные
средства
смогли
только
несколько
компаний, в то время как остальным застройщикам поддержка не была оказана.
Если компания продала свои квартиры ниже себестоимости только для того, чтобы
оплатить кредиты и остаться на плаву, то полученные деньги от государства не
пошли на развитие рынка. Через руки застройщика эти средства сразу передаются
кредиторам. Для того, чтобы рынок имел потенциал для дальнейшего развития,
нужно вкладывать средства в квартиры готовностью не выше 30%. Понятно, что
это невыгодно государству, но только таким путем можно поддержать
строительную
отрасль.
Пути
выхода
- Кризис, разразившийся в российской экономике осенью 2008 года, часто
сравнивают с кризисом 90-х гг. Вы согласны с возможностью такого
сравнения?
- Не думаю, что такое сравнение имеет право на существование. Во-первых, в 90-е
годы у нас был «дикий» рынок. Сейчас цивилизованных компаний стало гораздо
больше. Во-вторых, кризис прошлого века не был таким затяжным. Он оказался
коротким и очень сильным, поэтому произвел эффект очистительной бури на
рынке. Кризис, начавшийся в 2008 году, не оздоровляет, так как на месте тех, кто
уходит, не появляются новые компании, нет роста рынка. Мы сейчас наблюдаем
только
стагнацию.
- Существует общепринятое мнение о том, что развитие бизнеса без кредитов
невозможно.
Насколько
это
верно,
на
ваш
взгляд?
- Говоря о кредитовании сектора, стоит разделить два рынка: Москвы и всех
остальных регионов. Регионалы часто строили на свои средства, так как для наших
компаний и до кризиса получение кредита являлось большим событием, в банках
кредитовались только компании, имеющие хорошие связи. Совершенно другая
ситуация сложилась на столичном рынке жилья. Все московские крупные
корпорации строили объекты только на кредитные средства, поскольку это было
проще и дешевле. Поэтому нельзя сказать, что кредиты являлись определяющим
фактором для роста самарского рынка недвижимости. Сейчас самарские банки не
кредитуют застройщиков, за исключением тех компаний, с которыми они имеют
какие-либо договорные отношения. Они готовы давать деньги застройщикам
только под залог их имущества, которое они оценивают с дисконтом 30-40% от
рыночной стоимости. При таком условии сотрудничать с финансовыми
учреждениями
невыгодно.
- Сколько еще строительные компании Самары смогут продержаться,
работая
на
собственные
средства?
Запас
прочности
невелик.
До
конца
этого
года.
- В период кризиса застройщикам советуют переквалифицироваться в какойлибо другой род деятельности. В качестве новых рынков для потенциального
освоения назывались ЖКХ, отделка. Как вы считаете, насколько это реально
для
компаний?
- Как временная мера – это возможно, но объемы и обороты этих рынков крайне
ограничены. Не могут одновременно 20 крупных застройщиков начать работать в
сфере
ЖКХ.
- Существуют схемы, при которой банки кредитуют те строительные
компании, в которых они приобрели пакет акций или выкупили какой-либо
проект. Как вы считаете, насколько эта схема жизнеспособна?
- Я думаю, что такой вариант маловероятен, поскольку в кризис ни один банк не
готов участвовать в строительном бизнесе. Те кредитные учреждения, которые
пришли в стройиндустрию в период больших доходов, сейчас бегут от
строительства, как от огня. Некоторые банки стараются быстро реализовать свои
активы, которые они имели в строительной отрасли, и получить хоть какие-то
«живые»
деньги.
- Какой тогда выход существует для рынка недвижимости после кризиса, если
банки не кредитуют ни застройщиков, ни частных инвесторов?
- Здесь нужны меры, исходящие из федерального центра. Так, например,
разрабатывается программа АИЖК, когда бюджетные средства перечисляются
банку, при условии, что он приобретет часть строящихся квартир. При этом
государство выступает гарантом по кредиту. Если ни застройщик, ни банк не
смогут продать квартиры, то их выкупает государство. Эта программа проходит
стадию согласования, но доживет ли строительная отрасль до момента вступления
ее в действие, пока непонятно. Еще одна аналогичная схема, которую предлагали
самарские застройщики, связана с бизнесом компаний-монополистов инженерных
мощностей. Согласно нашему предложению, эти компании в начале строительства
требовали бы у застройщика не «живые» деньги, а брали квартиры в счет уплаты за
пользование мощностями. Если в ходе строительства поставщики не смогли
реализовать свои квадратные метры, то их выкуп берет на себя государство,
устанавливая расценки исходя, например, из 30-35 тыс. рублей за кв. м. Но важно,
что на начальном этапе строительства мы будем освобождены от платы
монополистам за пользование инженерными мощностями, которые составляют
иногда
до
30%
от
себестоимости
строительства.
- Но государство придерживается жестких критериев при выкупе готового
жилья, и большинство строительных объектов под эти параметры не
подходят. Считаете ли вы, что правительство должно инициировать
изменение социальных норм жилья, или застройщики должны
приспособиться
к
требованиям
властей?
- Я не понимаю, почему государство заставляет застройщиков в рамках исполнения
социального заказа строить жилье, похожее на «хрущевки». Мы направляли
обращение в Минрегионразвития с просьбой пересмотреть социальные нормы
жилья, но проблема заключается в том, что эти нормы прописаны в нескольких
десятках документов, и при их изменении придется пересматривать огромный
объем
законодательных
актов.
Прогнозы
- Как будет выглядеть рынок недвижимости Самары в 2010 году?
- Стоимость квадратного метра будет расти, так как готового жилья останется
мало. Кроме того, развитие рынка может полностью остановиться из-за отсутствия
подготовленных
участков
под
строительство.
- Но аукционы на развитие застроенных территорий проводятся, однако
застройщики
практически
не
участвуют
в
них…
- На конкурс выставляются такие участки, как, например, на ул. Белорусской. Я бы
не сказала, что это ликвидное место для жилищного домостроения. Кроме того,
каждый компетентный строитель знает, в каком состоянии там находятся
инженерные сети. Участок совершенно не подготовлен к строительству.
- Существует мнение, что кризис – это период возможностей. Вы согласны с
этим?
- Нет. Это не тот кризис. Он ведет только к стагнации отрасли, и если так будет
продолжаться,
строительный
рынок
может
рухнуть.
- Ряд строительных компаний, у которых были свободные ресурсы, решили
начать экспансию в других регионах, в частности в Сочи, получив подряд на
строительство олимпийских объектов. Как вы оцениваете такую инициативу
застройщиков?
- Многим строительным компаниям Самары предлагалось участвовать в освоении
этого рынка, в том числе руководство ГК «Финстрой» также обсуждало несколько
проектов, но в связи с тем, что у нас большой объем работ по строительству ЖК
«Новая Самара», компания отказалась от межрегиональных планов по развитию.
- Сейчас строительный рынок находится на переходной стадии от
лицензирования к саморегулированию. Основной аргумент в пользу СРО
состоит в том, что это позволит увеличить контроль внутри бизнессообщества застройщиков и снизит возможность появления недобросовестных
компаний на рынке. Каким образом это будет осуществляться, если компании
достаточно внести 300 тыс. руб. в компенсационный фонд СРО?
- В каждой саморегулируемой организации существует круговая порука, которая
выражается в том, что все компании отвечают за деятельность друг друга. Поэтому
денежных средств недостаточно, чтобы вступить в СРО. Принимая новых членов,
мы оцениваем не только финансовое состояние компании, но и наличие в ней
квалифицированных кадров, а также специализированной техники, позволяющей
вести строительные работы. Кроме того, учитывается пул реализованных проектов.
Организация, в которой раньше работали повара, но вдруг решили заняться
строительством, никогда не окажется в составе СРО, а следовательно, не получит
допуск
к
работам.
- Кризис породил новую волну дольщиков, которые не могут получить свои
квартиры. Как вы считаете, их можно отнести к категории обманутых?
- Нужно различать те компании, которые остановили строительство по
объективным причинам, и те, которые под прикрытием кризиса, получив деньги от
частных инвесторов, решили свернуть свой бизнес. В первом случае дольщики не
могут считаться обманутыми, поскольку при первых признаках стабилизации
ситуации застройщик продолжит свои работы. Во втором случае термин
«обманутые» также не совсем удачный, так как дольщиков не заставляли
вкладывать средства именно в эту компанию. Сейчас достаточно информации,
чтобы проверить финансовое состояние застройщика. Если дольщик делает выбор
в пользу той или иной фирмы, к примеру, только на основе количества рекламы, то
потом не стоит удивляться, что дом оказался недостроенным, а на руководителя
заведено уголовное дело. Все эти «мыльные пузыри», которые лопнули и оставили
дольщиков без жилья, были хорошо известны и прогнозируемы.
19.10.2009
Газета «Время», г. Самара © 2010
http://www.time-samara.ru/article/11934.html
Скачать